Beschlussvorlage (BP 14 Sinthern 3. Änderung 1301 Begründung Satb)

Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 Begründung: Abteilung 610 Planung Stand März 2013 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 Stand März 2013 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 6.1. Art der Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 6.4 6.5 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen 6.6 Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern / ökologischer Ausgleich Seite 3 7. Niederschlagswasser und Abwasser 8. Örtliche Bauvorschriften Seite 4 Seite 4 Seite 5 Seite 5 Seite 5 Stadt Pulheim Amt 61Planung Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 1. Stand März 2013 Planerfordernis Im Bereich Brauweilerstraße / Lindenweg ist das Eckgrundstück bislang unbebaut. Das bestehende Planrecht deckt sich nicht mit dem Konzept des Eigentümers zur Realisierung von Geschosswohnungsbau. Dieses sieht neben der Schaffung von teilweise barrierefreiem Geschosswohnungsbau die Schaffung einer Tiefgarage zur Aufnahme des erforderlichen Stellplatzbedarfes vor. Grundsätzlich ist es planerisch sinnvoll, unbebaute, verkehrlich erschlossene Bereiche in Ortslagen einer Bebauung zuzuführen. Gleichzeitig begrüßt die Verwaltung die Realisierung von hochwertigem Geschosswohnungsbau, weil dieses Segment auf dem Pulheimer Wohnungsmarkt insgesamt wenig vertreten ist und gerade auch vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung zunehmend an Bedeutung gewinnt. Darüber hinaus ist der betreffende Bereich bereits derzeit von hohem Stellplatzdruck geprägt, der durch eine Realisierung mit Einzelhäusern samt erforderlicher Zufahrten zunähme, da hiermit derzeit noch genutzte Stellplätze im öffentlichen Straßenraum reduziert würden. Das Konzept – durch den Bebauungsplan gesichert – schafft in diesem Punkt eine Entlastung. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 umfasst das an der Ecke Brauweilerstraße / Lindenweg gelegene Grundstück Gemarkung Brauweiler, Flur 23, Flurstück 1000 mit einer Größe von ca. 1549 m². 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Mit dieser Darstellung ist der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. Der seit dem 14.07.1998 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung setzt bislang ein reines Wohngebiet ('WR') fest. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet ist derzeit unbebaut. Die Umgebung ist durch eine aufgelockerte ein- bis zweigeschossige Einfamilienhausbebauung geprägt. 5. Städtebauliches Konzept Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von zwei zwei- bzw. eineinhalbgeschossigen Mehrfamilienhäusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage vor. Die Gebäude und die Tiefgarage sollen dabei von der bestehenden Straße 'Lindenweg' erschlossen werden. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt mittig, zwischen den beiden Baukörpern. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet entsprechend als reines Wohngebiet gem. § 3 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung sollte vor dem Hintergrund der geplanten Wohnbebauung, der umgebenden Bestandsbebauung sowie der gleichlautenden Baugebietsausweisung des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung, beibehalten werden. Stadt Pulheim Amt 61Planung Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 6.2 Stand März 2013 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe, Firsthöhe bzw. der Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung und orientieren sich am Rahmen der Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die reinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. Die Festsetzung, dass durch Tiefgaragen die Grundflächenzahl ausnahmsweise überschritten werden kann, soll den Bau derartiger Anlagen fördern, da diese stadtgestalterisch eine sinnvolle Lösung darstellen und das Wohnumfeld weniger als oberirdisch angeordnete Stellplätze, Carports und Garagen belasten. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhen ermöglichen eine zwei- bzw. eineinhalbgeschossige Bebauung mit Satteldach. Damit wird eine für ein reines Wohngebiet und im Hinblick auf die umgebende Wohnbebauung vertretbare Dichte der Neubebauung ermöglicht. Darüber hinaus wird mit der Oberkante baulicher Anlagen die Höhe der vom Investor geplanten aufgeständerten Balkone einschließlich des Geländers festgesetzt, um die Umsetzung des der Planung zugrunde liegenden Entwurfes zu ermöglichen. 6.3 Bauweise Für das Plangebiet wird, dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend, die offene Bauweise festgesetzt. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept. Die Größe der Baufenster für die Wohngebäude entspricht weitgehend derjenigen des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung. Da die im Konzept des Investors vorgesehenen aufgeständerten Balkone ein Maß überschreiten, das i. S. v. § 23 (3) Baunutzungsverordnung als untergeordnet betrachtet werden könnte, werden entsprechende Bauflächen hierfür festgesetzt. Außerhalb dieser Flächen sind Balkone nicht zulässig. Mit der der ausschließlichen Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. in der gering dimensionierten Fläche für Stellplätze wird Raum für die Anlage eines begrünten Vorgartenbereichs gegeben. Gesichert wird diese Zielsetzung durch die Festsetzung eines Bereiches ohne Ein- und Ausfahrt. 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen dürfen ausnahmsweise durch Tiefgaragen überschritten werden, soweit diese mit einer mindestens 50 cm dicken Substratschicht überdeckt sind und dieser Bereich - mit Ausnahme von Terrassenflächen - gärtnerisch gestaltet ist. Damit wird die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes des Investors, das die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage vorsieht, ermöglicht. Aus planerischer Sicht ist dies wünschenswert, weil damit eine gebietsverträgliche Unterbringung der notwendigen Stellplätze, für ca. 13 Wohneinheiten, ermöglicht wird. Gleichzeitig werden mit der Festsetzung Bindungen zur gärtnerischen Gestaltung der durch die Tiefgarage unterbauten Flächen geschaffen. Stadt Pulheim Amt 61Planung Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung 1301 Stand März 2013 Zur Vermeidung städtebaulich nicht vertretbarer überdimensionierter Nebenanlagen wird deren zulässige Größe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, auf insgesamt 30 m³ umbauten Raumes je Grundstück, begrenzt. 6.6 Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern / ökologischer Ausgleich Die Festsetzung einer drei Meter tiefen Fläche entlang der Brauweilerstraße für die Anpflanzung einer einreihigen Hecke, gemäß Pflanzliste, wird aus dem bisherigen Bebauungsplan Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung übernommen und dient neben der Ausgleichsfunktion auch zur Vermeidung der Anlage von Ein- und Ausfahrten entlang der stark befahrenen Brauweilerstraße in der Nähe des Einmündungsbereichs des Lindenwegs. Ein Ausgleich für durch die Planung verursachte erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes ist nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits im Rahmen der Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 14 Sinthern, 3. Änderung erfolgt sind bzw. zulässig waren und es sich um ein Verfahren nach § 13 BauGB handelt. 7. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim vom 18.12.2008 ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das im reinen Wohngebiet anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die jeweils dafür bestimmten Kanäle der Trennkanalisation im Lindenweg einzuleiten. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf die Umsetzung des Entwurfs des Investors werden als Dachform ausschließlich Satteldächer festgesetzt. Um eine insgesamt ruhiger gestaltete Dachlandschaft zu erhalten, werden 'Krüppelwalme' und versetzte Satteldächer als Unterformen des Satteldaches ausgeschlossen. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und -einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Pulheim, den 26.03.2013 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61Planung Seite 5 von 5