Beschlussvorlage (Begründung zum Satzungsbeschluss)

Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim 1301 Änderung gem. § 13 BauGB Stand Juni 2013 BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim 1301 (Ergänzung nach der Offenlage kursiv gedruckt) Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt der Planänderungen 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen 8. Kosten Stadt Pulheim Planungsamt Seite 1 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim 1301 Änderung gem. § 13 BauGB Stand Juni 2013 1. Planerfordernis Mit Datum der Bekanntmachung im Amtsblatt des Rhein-Erft-Kreises vom 04.12.2012 wurde der Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim rechtskräftig. Er setzt für den neu anzulegenden Kreisverkehr entsprechend öffentliche Verkehrsflächen fest und trifft für den gesamten Geltungsbereich Festsetzungen zu zulässigen Traufhöhen sowie zu Dachformen und –neigungen. Im Zuge der erst nach Rechtskraft des B-Planes Nr. 76 Pulheim erfolgten konkreten Ausbauplanung für den Kreisverkehr wurde deutlich, dass die seinerzeit erfolgte Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen in zwei Teilbereichen nicht hundertprozentig mit der Ausbauplanung überein stimmt, da dort geringfügig mehr Flächen für den Ausbau benötigt werden. Um einen bebauungsplankonformen Bau des Kreisverkehres zu gewährleisten, sollen daher die planungsrechtlichen Festsetzungen für die Verkehrsflächen entsprechend angepasst werden. Auch bezüglich der Traufhöhenfestsetzung für Häuser mit Staffelgeschossen zeigt sich zwischenzeitlich der Bedarf nach einer ergänzenden Regelung: Der rechtskräftige B-Plan Nr. 76 Pulheim trifft die Festsetzung, dass bei Staffelgeschossen die Brüstung unabhängig von der Materialwahl bei der einzuhaltenden Traufhöhe von maximal 6.5 m mitzurechnen ist. Zwischenzeitlich wurden Vorgespräche mit Interessenten geführt, welche einen Haustyp mit Staffelgeschoss planen. Hierbei zeigte sich, dass - durch die in der Landesbauordnung vorgeschriebene Mindestbrüstungshöhe von 0.90 m bedingt - die o.b. Regelung bei der konkreten Umsetzung Probleme bereitet, da die vorgegebene Traufhöhe überschritten wird. Daher soll durch eine Änderung bzw. Ergänzung der textlichen Festsetzung für Häuser mit Staffelgeschossen eine ausnahmsweise zulässige Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe um maximal 0.30 m ermöglicht werden, wenn die Brüstung bzw. das Geländer in einer nicht-massiven Bauweise (z.B. Glas oder Metallgestänge) ausgeführt wird. Des Weiteren soll auch hinsichtlich der zulässigen Dachformen und -neigungen eine modifizierende Regelung getroffen werden. In Gesprächen mit mehreren Bauinteressenten wurde deutlich, dass hier der Wunsch nach weiteren Dachformen besteht, welche gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan nicht zulässig wären. Im Hinblick auf die in den angrenzenden bestehenden Wohngebieten vorzufindende große Bandbreite an Dachformen und –neigungen erscheint es städtebaulich vertretbar, die im rechtskräftigen B-Plan Nr. 76 diesbezüglich getroffenen einschränkenden Regelungen aufzuheben und auf diese Weise ein größeres Maß an Flexibilität hinsichtlich der wählbaren Dachformen und –neigungen zu gewährleisten. Die Grundzüge der Planung werden durch diese Änderungen nicht berührt, so dass das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB angewendet werden kann. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die vorgesehenen Änderungen der textlichen Festsetzungen zu den zulässigen Traufhöhen sowie zu Dachformen und –neigungen umfassen den gesamten Geltungsbereich des BP Nr. 76 Pulheim; die Anpassung der Verkehrsflächenfestsetzung betrifft hingegen lediglich den Bereich des neu anzulegenden Kreisverkehrs Geyener Straße / Sonnenallee / Pariser Straße. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Durch dieses Änderungsverfahren werden keine für den Flächennutzungsplan relevanten Belange berührt, so dass die Änderungen als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt gelten. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des BP Nr. 76 Pulheim zum einen Wohnbaufläche und eine Sonderbaufläche und zum anderen den Bereich des Kreisverkehrs als Straßenverkehrsfläche dar. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim 1301 Änderung gem. § 13 BauGB Stand Juni 2013 Der B-Plan Nr. 76 Pulheim setzt neben den zur Erschließung erforderlichen Verkehrsflächen sowohl „Allgemeines Wohngebiet“ als auch Sondergebiete zum einen für Lebensmittelnahversorgung und zum anderen für den Gartentechnikbetrieb und die Lagerhalle fest. 5. Bestand Der Geltungsbereich der vorgesehenen Änderungen ist derzeit bis auf die bereits bestehenden Gebäude (Wohnbebauung entlang der Straße „Am Bendacker“ und die beiden Wohnhäuser Geyener Straße 43 und 45 sowie der Betrieb für Gartentechnik und die Lagerhalle) unbebaut und wird überwiegend noch landwirtschaftlich genutzt. 6. Inhalt der Planänderungen Wie unter Punkt 1 bereits ausgeführt, betreffen die vorgesehenen Änderungen zum einen den räumlichen Teilbereich des geplanten Kreisverkehrs Geyener Straße / Sonnenallee / Pariser Straße und zum anderen für den gesamten Geltungsbereich des B-Planes Nr. 76 Pulheim die Änderung der textlichen Festsetzungen zur zulässigen Traufhöhe sowie die Regelungen zu Dachformen und –neigungen. Im Bereich des Kreisverkehrs ergibt sich aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten und mit dem Rhein-Erft-Kreis abgestimmten Ausbauplanung die Notwendigkeit, auf der nordöstlichen Seite beidseitig die Verkehrsflächenfestsetzung geringfügig zu vergrößern, um sie dort der Ausbauplanung entsprechend anzupassen. In diesem Zusammenhang ergibt sich auch ein minimal veränderter Verlauf der neu zu errichtenden Lärmschutzwand. Da darüber hinaus die östlich dieser Lärmschutzwand im alten B-Plan Nr. 76 noch als „öffentlich“ festgesetzte Grünfläche aufgrund ihrer isolierten Lage kaum als solche nutzbar sein wird, erscheint es städtebaulich sinnvoll, diese Grünfläche nunmehr als „privat“ festzusetzen und auf diese Weise einer entsprechenden Nutzung zuführen zu können. Um die unter Punkt 1 beschriebenen, aufgrund der geltenden Regelungen zur zulässigen Traufhöhe entstehenden Probleme bei der Planung von Häusern mit Staffelgeschossen zu lösen, soll durch eine Änderung bzw. Ergänzung der textlichen Festsetzung eine ausnahmsweise zulässige Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe um maximal 0.30 m ermöglicht werden, wenn die Brüstung bzw. das Geländer in einer nicht-massiven Bauweise (z.B. Glas oder Metallgestänge) ausgeführt wird. Auf diese Weise können ansonsten notwendige Befreiungen vermieden werden. Im übrigen wird durch eine redaktionelle Änderung der Begriff des Staffelgeschosses eindeutiger, d.h. den Bestimmungen der Landesbauordnung entsprechend definiert. Des Weiteren enthält der rechtskräftige B-Plan Nr. 76 Pulheim die Zulässigkeit von Dachformen und –neigungen einschränkende Regelungen. Um dem mehrfach vorgetragenen Wunsch zukünftiger Bauherren nach größerer Flexibilität bei der Wahl der Dachform und –neigung entgegenzukommen, sollen - auch in Anbetracht der in den angrenzenden bestehenden Wohngebieten vorzufindenden großen Bandbreite an Dachformen und –neigungen die im geltenden Planungsrecht diesbezüglich getroffenen einschränkenden Regelungen aufgehoben werden. Im Rahmen der Offenlage regte der Bauträger, welcher eine größere Anzahl von Baugrundstücken erworben hat, für die gegenüber dem Kindergarten gelegene Baufläche an, die Baugrenze um 3.0 m Richtung Sonnenallee zu erweitern, um dort statt der innerhalb der festgesetzten Baufläche möglichen vier aneinandergebauten Reihenhäuser eine aufgelockerte Doppelhausbebauung realisieren zu können. Da die bauliche Umsetzung dieser Anregung eine aufgelockertere Bebauung ermöglicht, ohne die Gesamtzahl der dort realisierbaren Wohngebäude zu erhöhen und ohne dabei nachteilige Auswirkungen für mögliche Dritte zu verursachen, kann durch eine entsprechende Neufestsetzung/ Verschiebung der seitlichen Baugrenze diese Anregung berücksichtigt werden. Um sicherzustellen, dass die Vergrößerung der Baufläche nicht etwa zu einer Bebauung mit jeweils breiteren Reihenhäusern führt und somit nicht zu der gewünschten Auflockerung der Bebauung, wird für die betreffende Baufläche die offene Bauweise auf „nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig“ eingeschränkt. Eine zusätzliche Versiegelung geht mit dieser Planänderung nicht einher, da auf dem angrenzenden Baufeld, welches ebenfalls von diesem Bauträger bebaut werden wird, eine nahezu deckungsgleiche Unterschreitung der dort festgesetzten Baufläche erfolgen wird. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim 1301 Änderung gem. § 13 BauGB Stand Juni 2013 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Mit der Aufstellung des B-Planes Nr. 76 Pulheim erfolgte eine umfassende Eingriffsbewertung und die Ermittlung der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen. Mit den nunmehr vorgesehenen Planänderungen geht keine weitergehende Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einher. Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie der zusammenfassenden Erklärung, abgesehen. 8. Kosten Durch die Änderungen des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim im vereinfachten Verfahren entstehen keine Kosten. Pulheim, den 05.06.2013 Planungsamt Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 4