Mitteilungsvorlage (Wohnbaulandkonzept Pulheim hier: Nachverdichtungspotenziale Ortsteil Pulheim (siehe Vorlage 141/2013))

Vorlage Nr.: 373/2013 Erstellt am: 10.09.2013 Aktenzeichen: IV/61 - ri Verfasser/in: Herr Ritter Mitteilungsvorlage Gremium Umwelt- und Planungsausschuss TOP ö. Sitzung X nö. Sitzung Termin 02.10.2013 Betreff Wohnbaulandkonzept Pulheim hier: Nachverdichtungspotenziale Ortsteil Pulheim (siehe Vorlage 141/2013) Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Mitteilung Das in der Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses vorgestellte Strukturkonzept für die Erarbeitung eines Wohnbaulandkonzeptes sieht als eines der zu bearbeitenden Themenfelder die Ermittlung von Potenzialflächen vor. Die Verwaltung legte dar, dass die Erarbeitung eines Konzeptes sinnvoll und möglich ist, wenn mittels Aufbau eines GIS-Systems (Geoinformationssystems) eine intern fortschreibbare Datenbasis vorliegt. Um dennoch das Thema Nachverdichtung im Hinblick auf verfügbare Potenziale abschätzen zu können, hat die Verwaltung die Potenziale für den Ortsteil Pulheim untersucht, dargestellt und kategorisiert. Da dieser Potenzialnachweis auch für die Bedarfsbegründung für die Neuausweisung von Wohnbauflächen genutzt wird, wurden jegliche auf der Liegenschaftskarte erkennbare Freiflächen – z.B. der Stadtgarten – mit einer Signatur versehen, welche jeweils darlegt, ob die Fläche prinzipiell zur Verfügung stünde oder anderweitig – eben beispielsweise als Grünfläche – Verwendung findet. Die in Anlage 1 dargestellte Kartierung ist als Arbeitskarte zu verstehen. Es ist möglich, dass einzelne Potenzialgrundstücke noch nicht erkannt wurden, aber auch, dass einige Flächen gar nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Kartengrundlage (offizielle Liegenschaftskarte) ist unvollständig, hierdurch entstehen Unschärfen in der Beurteilung, die nicht gänzlich durch die Ortskenntnis im Planungsamt auszugleichen sind. Es ist vorgesehen, die Karte fortzuschreiben. Bewertet man die Karte in ihrem Ergebnis, zeigt sich der Ortsteil Pulheim als überwiegend stringent entwickelt. Große zusammenhängende Reserveflächen wie z.B. innen gelegene landwirtschaftliche Flächen oder alte Gewerbebetriebe wie Gärtnereien stehen für eine Nachverdichtung nicht mehr zur Verfügung. Auch große Blockinnenbereiche mit Selbstversorgergärten stellen die Ausnahme dar. Einzelgrundstücke, die nachverdichtbar sind, wurden in größerer Menge identifiziert, die Aktivierung dieser Grundstücke für Wohnbauzwecke steht jedoch, soweit bereits Planungsrecht besteht, im Ermessen der Eigentümer und ist schwer beeinflussbar. Bei erkannten Potenzialbereichen, die eine Größe aufweisen, die ein Bebauungsplanverfahren zur Nachverdichtung rechtfertigen, ist zu unterscheiden, ob die Grundstücksstruktur und insbesondere die Erschließungsmöglichkeiten eine Vorlage Nr.: 373/2013 . Seite 2 / 2 Planung ohne eine grundsätzliche Neuordnung der Grundstücke zulassen. Ist dem nicht so, bleibt nur die freiwillige Einigung der Grundstückseigentümer (meist unrealistisch) oder das Instrument der Bodenordnung bzw. Umlegung gemäß Baugesetzbuch. Dieses steht in Pulheim jedoch mangels Umlegungsausschuss nicht zur Verfügung. In der Umlegung werden vereinfacht dargestellt in die Planung einbezogene unbebaute Grundstücke - auch gegen den Willen einzelner Eigentümer - zusammengefasst und gemäß den eingeworfenen Anteilen nach Abzug von Straßen- und Grünflächen in neu zugeschnittener Form wieder zugeteilt. Es handelt sich um ein privatnütziges Instrument, der Umlegungsausschuss ist unabhängig, die Stadtverwaltung stellt lediglich eine Geschäftsstelle zur Verfügung und trägt die Kosten. Für folgende Flächenkategorien wurde auf Basis der eingetragenen (überschlägigen) Abgrenzugen die Summen berechnet: 1. Planrecht vorhanden, bebaubar: 5,35 ha 2. Reservefläche, BP erforderlich: 2,55 ha 3. Planrecht vorhanden, im Bau: 4,89 ha 4. Planrecht vorhanden, Erschließung nicht gesichert: 0,36 ha 5. Reservefläche, BP und Umlegung erforderlich: 1,88 ha Keine Berücksichtigung in der Karte – oder nur in bekannten Ausnahmefällen – finden die Flächenpotenziale, die aufgrund von Abriss und (dichterem Neubau) entstehen. Die Verwaltung reagiert in diesen Fällen üblicherweise einzelfallbezogen. Aufgrund der Größe der Karte und der farblichen Differenzierungen sollte die Karte im Ratsinformationssystem eingesehen werden.