Beschlussvorlage (Anlage 2 - Erläuterung zur Planaufstellung)

Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 1 von 7 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG INHALT 1. Planungsanlass ....................................................................................................................... 2 2. Ziel und Zweck der Planung .................................................................................................... 2 3. Verfahren .................................................................................................................................. 2 4. Erläuterungen zum Plangebiet................................................................................................ 3 5. 4.1 Lage und Größe des Geltungsbereichs ......................................................................... 3 4.2 Bestehende Situation .................................................................................................... 3 Planungsvorgaben................................................................................................................... 3 5.1 Regionalplan ................................................................................................................. 3 5.2 Flächennutzungsplan 5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht ...................................................................................... 4 4 6. Städtebauliches Konzept ........................................................................................................ 4 7. Kinder- und Jugendfreundlichkeit .......................................................................................... 5 8. 9. 7.1 Kindergartenversorgung ................................................................................................ 5 7.2 Kinderspielplatzversorgung 5 Erschließung ............................................................................................................................ 6 8.1 Verkehrliche Erschließung 5 8.2 Ruhender Verkehr ......................................................................................................... 6 8.3 Ver- und Entsorgung ..................................................................................................... 6 Immissionsschutz .................................................................................................................... 6 10. Altlasten und Kampfmittel ....................................................................................................... 7 10.1 Altlasten ...................................................................................................................... 7 10.2 Kampfmittel ................................................................................................................. 7 11. Städtebauliche Kennwerte 7 Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 2 von 7 1. Planungsanlass Das Plangebiet liegt westlich des Stadtzentrums der Kolpingstadt Kerpen und wird im Norden vom Neubaugebiet Stiftsstraße begrenzt. Östlich des Plangebietes schließt Wohnbebauung an. Das Umfeld ist somit überwiegend wohnbaulich geprägt. Im Westen grenzen landwirtschaftliche Flächen an das Plangebiet. Im Süden verläuft 150 m parallel zur Stiftsstraße ein Fuß-/ Radweg. Nach dem Leitbild „Kerpen maßvoll entwickeln“ sollen in der Kolpingstadt Kerpen insbesondere Neubaugebiete für Familien entwickelt werden. In der Kolpingstadt Kerpen besteht nach wie vor eine Nachfrage nach günstigem und gut gelegenem Wohnungseigentum in Form von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern. Dies hat sich auch bereits bei der Entwicklung des nördlich angrenzenden Baugebietes gezeigt. Die Kolpingstadt Kerpen ist überzeugt, dass sie insbesondere im Bereich der Einfamilienhausbebauung noch weitere Vorsorge treffen sollte. Derzeit wird das angrenzende Neubaugebiet Stiftsstraße entwickelt. Die Vermarktung der Grundstücke schreitet gut voran. Zur Arrondierung des Siedlungsrandes soll nun auch das Plangebiet südlich der Stiftsstraße einer wohnbaulichen Entwicklung zugeführt werden. 2. Ziel und Zweck der Planung Ziel der Planung ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf Grundlage des Baugesetzbuches zu ermöglichen, eine marktgerechte Bebaubarkeit des Geländes herbeizuführen und eine wohnbauliche Entwicklung in die Planung und die Gegebenheiten zu integrieren. Das Konzept sieht eine Arrondierung der vorhandenen Ortslage vor. Durch die wohnbauliche Entwicklung dieser Flächen kann das bereits in der Entwicklung befindliche Neubaugebiet „Stiftsstraße“ sinnvoll ergänzt und ein klarer Siedlungsrand erzeugt werden. Der Ortseingang wurde bereits durch den neuen Kreisverkehr im Zuge des Bauleitplans Nr. 344 „Stiftsstraße“ städtebaulich aufgewertet. Im Zuge des nun vorliegenden Bauleitplanverfahrens soll südlich der Stiftsstraße eine Wohnbebauung erfolgen und somit eine klare städtebaulich geordnete Ortseingangssituation geschaffen werden. Eine für den Standort angemessene bauliche Nutzung mit Wohngebäuden ist planerisches Ziel, welches sich auch aus dem Leitbild der Kolpingstadt Kerpen ableitet. Durch die Planung soll dem Bedarf an günstigem und gut gelegenem Wohnungseigentum in Form von Einzel- und Doppelhäusern sowie einem Angebot an Geschosswohnungsbau an der Stiftsstraße Rechnung getragen werden. 3. Verfahren Die Flächen des Plangebietes sind auf Ebene der wirksamen 1. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) der Kolpingstadt Kerpen als Wohnbauflächen dargestellt. Des Weiteren wurde eine kleinere von Nord nach Süd verlaufende Grünfläche überlagert mit der Darstellung als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ sowie zwei weitere kleinere Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplätze“ in der wirksamen 29. Änderung des Flächennutzungsplanes dargestellt. Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 3 von 7 Mit der Aufstellung und dem Verfahren der 80.Änderung des FNP soll die dargestellte Grünfläche wieder als Wohnbaufläche dargestellt werden und im Rahmen des Parallelverfahrens gemäß § 8 Abs. 3 BauGB gleichzeitig mit der Aufstellung des Bebauungsplans geändert werden. 4. Erläuterungen zum Plangebiet 4.1 Lage und Größe des Geltungsbereichs Das Plangebiet liegt am westlichen Rand des Stadtteiles Kerpen und wird begrenzt im: Norden Osten Süden Westen durch die Stiftsstraße und das Neubaugebiet Stiftsstraße (B-Plan KE 344) durch die bestehende Wohnbebauung durch den ca. 150 m parallel zur Stiftstraße verlaufenden Fuß-/ Radweg durch landwirtschaftliche Flächen bzw. die Aue des Neffelbachs Das Plangebiet umfass eine Fläche von ca. 47.150 m² in der Gemarkung Kerpen:  in der Flur 27 in Gänze die Flurstücke 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 118, 119, 169 und 171 sowie teilweise 33, 172 und 173;  in der Flur 16 in Gänze die Flurstücke 632 und 662 sowie teilweise 565, 566 und 661;  in der Flur 35 teilweise Flurstück 1285. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung zu entnehmen. 4.2 Bestehende Situation Das Plangebiet liegt westlich des Stadtzentrums der Kolpingstadt Kerpen und wird im Norden durch die Stiftsstraße begrenzt. Unmittelbar östlich schließt vorhandene Wohnbebauung an. Im Süden wird das Plangebiet durch den ca. 150 m parallel zur Stiftsstraße verlaufenden Fuß-/ Rad-weg und im Westen durch Kompensationsflächen (Streuobstwiesen) begrenzt. Daran anschließend befindet sich die Aue des Neffelbachumfluters. Das Plangebiet wird im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzt. Darüber hinaus befinden sich im Plangebiet leerstehende Lagerhallen, ein Autohandel sowie in einem untergeordneten Rahmen bereits Wohnnutzung. 5. Planungsvorgaben 5.1 Regionalplan Der gültige Regionalplan der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Übergangsbereich von einem allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) zum Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich dar. Bereits im Zuge der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes mit der Darstellung „Wohnbaufläche“ erfolgte eine Anfrage gem. § 20 Landesplanungsgesetz. Die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung wurden mit Verfügung der Bezirksregierung Köln vom 17.06.2005, Az.: 62.6-1.13.08, bestätigt. Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen 5.2 ANLAGE 2 Seite 4 von 7 Flächennutzungsplan In der wirksamen 1. Änderung des Flächennutzungsplan der Kolpingstadt Kerpen aus dem Jahr 1984, war der gesamte westliche Siedlungsrand bis zum Neffelbachumfluter als „Gemischte Baufläche“ bzw. als Wohnbaufläche dargestellt. In der wirksamen 29. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde die in der 1. Änderung des FNP dargestellte „Gemischte Baufläche“ wegen Entwicklungs- und Bebauungsabsichten eines Vorhabenträgers in „Wohnbaufläche“ geändert. Weitere, westlich der geplanten 29. Änderung des FNP gelegene Flurstücke, waren nicht in der Verfügbarkeit des Vorhabenträgers, so dass nur die in der 1. Änderung des FNP dargestellte „Gemischte Baufläche“ in die Flächennutzungsplanänderung einbezogen wurde. Aus diesem Grund wurde eine kleinere von Nord nach Süd verlaufende Grünfläche überlagert mit der Darstellung als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ in der 29. Änderung des FNP als „Ortsrandeingrünung“ zur freien Landschaft dargestellt sowie zwei weitere kleinere Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplätze“ für das seinerzeit geplante Baugebiet. Die westlich über die vorgesehene Ortsrandeingrünung hinausgehenden und im FNP dargestellten Wohnbauflächen konnten zum damaligen Zeitpunkt nicht mit in eine Planung einbezogen werden. Die nunmehr beabsichtigte erweiterte Darstellung als Wohnbaufläche lässt sich daher nicht vollständig aus der wirksamen 29. Änderung des Flächennutzungsplanes der Kolpingstadt Kerpen entwickeln, daher soll im Rahmen des Parallelverfahrens gemäß § 8 Abs. 3 BauGB der Flächennutzungsplan gleichzeitig mit dem Bebauungsplan geändert werden und künftig das gesamte Plangebiet als Wohnbaufläche darstellen. 5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht Planungsrechtlich sind derzeit Vorhaben gemäß § 35 BauGB zu beurteilen „Bauen im Außenbereich“. Um die Entwicklung des Gebietes planungsrechtlich abzusichern, soll ein Bebauungsplan gemäß § 2 BauGB aufgestellt werden. Lediglich im Bereich des bereits realisierten Kreisverkehrs an der Stiftsstraße werden in einem geringfügigen Umfang Flächen mit in den Geltungsbereich aufgenommen, welche gemäß bestehenden Bebauungsplan KE 344 als „öffentliche Verkehrsfläche“ ausgewiesen sind. Die Aufnahme dieser Flächen in das Plangebiet erfolgt um hier einen städtebaulich sinnvollen Übergang herzustellen. 6. Städtebauliches Konzept Das Konzept sieht eine Arrondierung der vorhandenen Ortslage vor. Durch die wohnbauliche Entwicklung dieser Flächen kann eine sinnvolle Abrundung des Siedlungskörpers und Ausbildung eines Siedlungsrandes erzeugt werden. Durch die wohnbauliche Entwicklung des Plangebietes soll die mit dem Neubaugebiet „Stiftsstraße“ begonnene Arrondierung des Siedlungsraumes eine sinnvolle städtebauliche Fortführung finden. Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 5 von 7 Um für die Zukunft des Stadtteils Kerpen als Wohnstandort vorzusorgen, ist es vorgesehen, ein energetisch wie auch sozial nachhaltiges Quartier zu schaffen. Für die Errichtung von Niedrigenergiehäusern ist daher im nördlichen Bereich eine Energiezentrale vorgesehen. Durch die Kombination verschiedener Typologien wie Stadthäuser, Einfamilienhäuser, Gartenhofhäuser und Geschosswohnungsbau kann zudem eine soziale Mischung etwa aus Familien, Senioren und Einpersonenhaushalten hergestellt werden. Ein zentraler Quartiersplatz dient als gemeinschaftlicher Treffpunkt. Der städtebauliche Entwurf sieht eine dem Umfeld angemessene, aufgelockerte Wohnbebauung überwiegend in Form von Einzel- und Doppelhäusern vor. Zur Stiftsstraße hin soll analog des Bebauungsplanes „Stiftsstraße“ vorwiegend eine Bebauung mit Reihenhäusern vorgesehen werden. Westlich des Kreisverkehrs ist entlang der Stiftsstraße ein kleinerer Wall vorgesehen, der entsprechend begrünt werden soll. Die Bebauung östlich des Kreisverkehrs soll als gefördeter Geschosswohungsbau erfolgen und von der Stiftsstraße aus erschlossen werden. Somit kann eine Analogie zur nördlich angrenzenden Bebauung den Ortseingang ausgebildet werden. Südlich an die vorgesehenen Geschosswohnungsbauten schließen Seniorenbungalows in Form von Gartenhofhäusern an. Bei dem Bebauungsplan KE 362 handelt es sich um eine Angebotsplanung. 7. Kinder- und Jugendfreundlichkeit 7.1 Kindergartenversorgung Mit der Neuentwicklung von ca. 90 - 100 Wohneinheiten wird auch die Nachfrage nach der sozialen Infrastruktur der Kolpingstadt Kerpen steigen. Die Kolpingstadt Kerpen und der Projektträger haben miteinander vereinbart, dass die im Rahmen des Verfahrens nachweislich auftretenden zusätzlichen Bedarf für die soziale Infrastruktur durch den Träger gegenüber der Kolpingstadt Kerpen ausgeglichen werden. Insbesondere ist hier die Kindergartenversorgung zu nennen. Nach derzeitigem Kenntnisstand werden etwa 25 zusätzliche Kindergartenplätze (entspricht ca. einer Kindergartengruppe) durch das Projekt ausgelöst. Der Projektträger ist von daher bereits in intensiven Planungen gemeinsam mit einem Co-Investor für die Kolpingstadt Kerpen in zentraler Lage im Stadtgebiet eine Kindertagesstätte (vermutlich 5-zügig) zu errichten. Hierdurch wird zum einen der Bedarf des Gebietes gedeckt und zusätzlich der Kolpingstadt Kerpen die Möglichkeit gegeben, vier weitere benötigte Kindergartengruppen zu bekommen. Die bauleitplanerische Absicherung des Kindergartenprojektes ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplanes, da für den Kindergarten eine Genehmigung nach § 34 BauGB erfolgen kann. Bis zum Abschluss des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens sind die angesprochenen Themen final gemäß des tatsächlich entstehenden Bedarfes, welcher im Rahmen des Verfahrens noch abgefragt wird, zwischen Projektträger und der Kolpingstadt Kerpen über einen weiteren städtebaulichen Vertrag abzusichern. 7.2 Kinderspielplatzversorgung Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Kerpen vom 25.02.2003 ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Spielplatzfläche von 11 m² pro Wohneinheit nachzuweisen. Die notwendige Spielplatzfläche beträgt bei ca. 90 geplanten Wohneinheiten 990 m². Im Bebauungsplan Nr. 344 „Stiftstraße“ wurde ein großzügig angelegter Spielplatz mit einer Bruttofläche von 2.580 m² an der Brüsseler Straße realisiert. Mit einer mehr als doppelt so hohen Spielplatzfläche als notwendig wurde hier eine überdurchschnittliche Bedarfsdeckung erreicht, sodass auch die Bedarfe des vorliegenden Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 6 von 7 Bebauungsplans am Vinger Weg hier mit einbezogen werden. Im Plangebiet Vinger Weg wird ergänzend dazu eine Grünfläche mit Spielgeräten für Kleinkinder vorgesehen, sodass das Angebot an sozialer Interaktion für Kinder und Kleinkinder im öffentlichen Raum ortsnah gedeckt wird. 8. Erschließung 8.1 Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine vom Kreisverkehr in Richtung Süden in das Plangebiet geführte Erschließungsstraße („Vinger Weg“). Die von dieser Haupterschließungsstraße abzweigenden Straßen im östlichen sowie westlichen Bereich werden ringförmig das Plangebiet erschließen. Die Herstellung der Erschließungsanlagen erfolgt durch den Projektträger. Sie wird durch einen noch abzuschließenden Erschließungsvertrag gesichert. 8.2 Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr wird im Plangebiet überwiegend auf den privaten Grundstücken untergebracht. Es werden im städtebaulichen Entwurf mindestens ein privater Stellplatz pro Wohneinheit, in der Regel mit der Anordnung von zusätzlichen Stellplatzflächen in den Vorzonen privater Garagen zwei Stellplätze pro Wohneinheit ermöglicht. Darüber hinaus werden für Besucherverkehre in den öffentlichen Verkehrsflächen öffentliche Parkplatzflächen zur Verfügung gestellt. Einhergehend mit den Erfahrungen der Entwicklung des Neubaugebietes nördlich der Stiftstraße wird ein Parkplatzschlüssel von 0,8 öffentlichen Parkplätzen pro Wohneinheit vorgesehen. Die Stärkung des Fahrradverkehrs, die bestehende Anbindung des Plangebiets zum ÖPNV (Bushaltestellen im Umfeld), die fußläufige Erreichbarkeit der Nahversorgung sowie die Lage zur Kerpener Innenstadt ermöglichen in Verbindung mit der öffentlichen Parkplatzanzahl die multimodale Verkehrsausnutzung im Sinne eines energetisch und sozial nachhaltigen Quartiers. 8.3 Ver- und Entsorgung Das Niederschlagswasser der Dachflächen sollen möglichst gemäß § 51a Landeswassergesetz auf den privaten Grundstücksflächen ortsnah zur Versickerung gebracht werden. Die technische Machbarkeit wird durch ein geohydrologisches Bodengutachten untersucht. 9. Immissionsschutz Auf das Plangebiet wirken Lärmimmissionen von der angrenzenden Stiftsstraße auf das Plangebiet ein. Eine schalltechnische Untersuchung wurde bereits beauftragt, die Ergebnisse werden im weiteren Verfahren berücksichtigt und entsprechende Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Bebauungsplan KE Nr. 362 „Vinger Weg“ Stadtteil Kerpen ANLAGE 2 Seite 7 von 7 10. Altlasten und Kampfmittel 10.1 Altlasten Nach derzeitigem Kenntnisstand liegen keine Anhaltspunkte für Altlasten, Verdachtsflächen, Altablagerungen oder schädliche Bodenveränderungen vor. 10.2 Kampfmittel Zum derzeitigen Verfahrensstand liegen keine Angaben über Kampfmittel im Plangebiet vor. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB wird die Bezirksregierung Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) - am Verfahren beteiligt. Städtebauliche Kennwerte Allgemeines Wohngebiet ca. 36.510 m2 Öffentliche Verkehrsfläche ca. 9.140 m2 Öffentliche Grünfläche ca. 1.500 m2 __________________________________________________________ Geltungsbereich (Brutto Bauland) ca. 47.150 m2 Öffentliche Parkplätze gesamt ca. 93 Parkplätze aufgestellt: Haan, den 30.09.2016 Tim Felsmann Stadtplaner AKNW ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH