Vorlage (Erläuterungen Gutachter)

1. Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen 1.1 Grundüberlegungen Die absoluten Höhen der berechneten Investitionskosten für die einzelnen Varianten des Rathauses B sind nur eingeschränkt aussagefähig. Um ein Gesamtbild zu bekommen ist es notwendig die schlichten Kostenaussagen inhaltlich einzuordnen und mögliche Einsparungs- und Refinanzierungsaspekte gegen zu rechnen. Nur auf diese Weise lassen sich die genannten Investitionssummen beurteilen. Mit den folgenden Erläuterungen und Berechnungen soll dieser Zielsetzung Rechnung getragen werden. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die berechneten Szenarien in Fehlergrenzen zu sehen sind. Ein solches Rechenwerk kann zum jetzigen Zeitpunkt wegen der bestehenden Datenlage und der geringen Planungstiefe nur einen richtungsweisenden Charakter haben. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung werden die in den vorangestellten Kapiteln dargelegten Varianten 1 und 3 betrachtet. Diese beiden Varianten stellen die minimale und maximale Handlungsoption für die Stadt Brühl dar. Die Variante 1 geht davon aus, dass das Rathaus B mit seinen beiden Gebäudebestandteilen, dem denkmalgeschützten alten Teil von 1858 und dem Anbau aus dem Jahr 1964, saniert und modernisiert wird, sodass es soweit wie möglich heutigen Nutzungsstandards entspricht. Diese Variante kann als minimale Grundvariante eingeordnet werden, welche den geringsten Investitionsbedarf in Anspruch nehmen würde. Es besteht nicht die Möglichkeit diese Grundvariante zu unterlassen und die Gebäude in der gewohnten Weise weiter zu nutzen. Alleine aus bauaufsichtlichen und brandschutztechnischen Gründen, wegen der fehlenden Barrierefreiheit und wegen des erheblichen Investitionsstaus ist dies nicht möglich. Die Variante 3 stellt die Maximalvariante dar. Bei dieser Variante wird das denkmalgeschützte Gebäude von 1858 um einen Neubau ergänzt, der aus städtebaulicher und wirtschaftlicher Sicht eine optimale Größe und Erscheinung hat. 1.2 Refinanzierungsberechnungen In einer grundsätzlichen, eher hypothetischen Betrachtung1 wird zunächst in Szenario I davon ausgegangen, dass das modernisierte, sanierte und erweiterte Gebäude gemäß Variante 3 komplett extern vermietet wird. Die in dieser Weise generierten Mieteinnahmen werden dazu verwendet ein Annuitätendarlehen zu finanzieren, welches mit 2,5 % über einen Zeitraum von 25 Jahren fest verzinst und in dieser Zeit auch komplett getilgt wird. Es berechnet sich unter diesen Bedingungen ein möglicher Darlehensbetrag von ca. 10,6 Mio. €. Die Gegenüberstellung dieses Finanzierungspotenzials mit den abgeschätzten Gesamtrealisierungskosten für die Variante 3 in Höhe von ca. 12,35 Mio. € zeigt, dass eine Refinanzierung innerhalb von 25 Jahren bis auf den Restbetrag von 1.757.388,- € fast möglich ist. Die Investitionskosten für Variante 3 würden durch die potenziellen Mieteinnahmen über 25 Jahre zu 86 % gedeckt. Die eben dargestellten Überlegungen sind insofern hypothetisch, weil die Grundvariante 1 in jedem Fall umgesetzt werden muss, wie in dem vorangestellten Kapitel begründet wird. Demzufolge ist es nur folgerichtig, die eben dargelegten Überlegungen um den Sachverhalt zu erweitern, dass die Grundvariante (Variante 1) nicht mehr zur Entscheidungsdisposition steht. Entschieden werden kann lediglich die Erweiterung der Investitionsumfanges auf Variante 3. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, ist in einem weiteren Szenario II zu untersuchen, ob die Mehrkosten für Variante 3 (Kostendelta zur Variante 1) durch Vermietung der hierdurch entstehenden Mehrflächen gedeckt bzw. sogar überkompensiert werden. Die Mehrkosten von Variante 3 betragen 4,9 Mio. €, denen ein durch potenzielle Mieteinnahmen über 25 Jahre gegenfinanziertes Finanzierungspotenzial von 6,3 Mio. € gegenübersteht. Diese Betrachtung legt die Schlussfolgerung nahe, dass die Variante 3 unter der 1 Eine derartige Betrachtungsweise ist für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung üblich und sinnvoll, da die Stadt Brühl grundsätzlich die Möglichkeit hat das Gebäude zu marktüblichen Preisen zu vermieten. Sollte sie es alternativ selber nutzen, so ist die Vermietungsbetrachtung trotzdem übertragbar, da eine Eigennutzung quasi einen Wertverzehr in dieser Miethöhe (Opportunitätskosten) bedeutet. Annahme, dass die neu entstandenen Flächen zu den üblichen Mietpreisen über 25 Jahre komplett vermietet werden, sehr lohnenswert ist, da sich ein positiver Differenzbetrag von 1,4 Mio. € ergibt. Die eben dargelegte Betrachtung soll in den Szenarien III noch weiter differenziert werden. Denn neben der Möglichkeit, die neu entstandenen Flächen komplett extern zu vermieten, soll in die Betrachtung einfließen, das Stadtservicecenter oder/und die städtische Bibliothek in den modernisierten und erweiterten Gebäudekomplex zu integrieren. Demzufolge sind zusätzliche Betrachtungen von Szenario III a: Integration Stadtservicecenter, Szenario III b: Integration städt. Bibliothek und Szenario III c: Integration Stadtservicecenter und städt. Bibliothek in das erweiterte Rathausgebäude (Variante 3) erforderlich. Integriert man lediglich das Stadtservicecenter (Szenario III a), lassen sich potenzielle Mieteinnahmen von ca. 517.000 € per anno generieren. Ausgegangen wird hierbei davon, das die Restflächen nach Abzug der Stadtservicecenterflächen zu vorsichtig abgeschätzten Mietpreisen von 10 €/m² x Monat (hochwertige Büroflächen) und 36 €/m² x Monat (Verkaufsflächen EG mit großen Glasfronten zur Fußgängerzone hin) vermietet werden. Die Flächen des Stadtservicecenters selber gehen mit einer Opportunitätsmiete in Höhe von 5,83 €/ m² x Monat in die Berechnung ein. Dieser Wert entspricht dem aktuellen Mietpreis, den die Stadt Brühl für die Bibliothek in der Carl-Schulz-Straße bezahlt. Die Miete für die Bibliothek wird wegen fehlender Mietpreisinformationen für das bestehende Servicecenter hilfsweise heran gezogen. Zudem lassen sich Einsparungen in Höhe von 95.000 € per anno realisieren, weil durch eine optimaleres Flächenlayout weniger Personal im Servicecenter benötigt wird. Das Finanzierungspotenzial, welches sich aus den potenziellen Mieteinnahmen und den Personaleinsparungen über 25 Jahre ergibt, lässt sich 11,3 Mio. € beziffern. Stellt man diesen Betrag den abgeschätzten gesamten Realisierungskosten von 12,35 Mio. € für Variante 3 gegenüber, so ergibt sich ein geringer Fehlbetrag von ca. 1,1 Mio. €. Die Investitionskosten können also bis auf 10 % weitgehend refinanziert werden. Wird gemäß Szenario III b lediglich die Bibliothek in den Gebäudekomplex integriert, sinken die potenziellen Mieteinnahmen aufgrund des höheren Flächenbedarfs der Bibliothek auf 462.000,- € per anno. Diese Mieteinnahme ist dabei analog zum Szenario IIIa ermittelt. Die veranschlagten Personaleinsparungen betragen hier nur 45.000,- € pro Jahr in Folge eines übersichtlicheren Flächenlayouts und ein hierdurch reduzierter Aufwand für Beaufsichtigung. Das entsprechend der vorhergehenden Betrachtungen berechnete Finanzierungspotenzial beträgt 9,3 Mio. €. Bei Gegenüberstellung mit den Gesamtrealisierungskosten von 12,35 Mio. € zeigt sich, dass sich ein negativer Differenzbetrag von 3,0 Mio. € ergibt. Demzufolge ist von der alleinigen Integration der Bibliothek zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abzusehen. Bei gleichzeitiger Integration von Stadtservicecenter und städt. Bibliothek in den Gebäudekomplex lässt sich, wieder in Analogie zu den vorherigen Berechnungen, ein Finanzierungspotenzial insgesamt von 10,0 Mio. € ableiten. Die jährlichen potenziellen Mieteinnahmen sinken aufgrund der nunmehr stark reduzierten Fläche zur externen Vermietung auf ca. 404.000,- €. Hinzu kommen Personaleinsparungen von 140.000,-€ jährlich. Bei Abzug der Gesamtrealisierungskosten von 12,35 Mio. € verbleibt ein negatives Delta von 2,3 Mio. €. Demzufolge ist auch von der Integration der Bibliothek und gleichzeitig des Stadtservicecenters zumindest allein unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abzusehen. Bei abschließender Betrachtung insbesondere des aussagekräftigsten Scenarios II wird deutlich, dass die Erweiterung des Gebäudes gemäß Variante 3 auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist. Der grundsätzliche Wirtschaftlichkeitsnachweis gelingt, obwohl die zugrunde gelegten Annahmen sehr vorsichtig gewählt sind. Lediglich die Integration der Bibliothek und des Stadtservicecenters in die potentiell wertvollsten Räume eines neu geschaffenen Gebäudes gemäß Variante 3 ist zumindest allein unter wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten fragwürdig wie die Szenarien IIIa, IIIb und IIIc belegen.