Beschlussvorlage (Entwurf Aufgabenstellung - Anlage 2 zur Beschlussvorlage 284/2013)

Aufgabenstellung Planung Geyener Berg Einleitung Pulheim ist ein Mittelzentrum mit ca. 53.600 Einwohnern im nordwestlichen Verflechtungsbereich mit der Metropole Köln. Die Stadt ist polyzentrisch gegliedert, der mit ca. 21.700 Einwohner größte Ortsteil Pulheim nimmt als Zentralort dabei die Funktion als zentraler Versorgungsbereich ein, der mittels Regionalbahnverbindung (ebenso wie Stommeln) optimal an die Metropole angebunden ist. Der Ortsteil Pulheim entstand aus einer rein dörflichen Struktur, die sich insbesondere im Laufe der letzten vier Dekaden durch ergänzende Neubaugebiete und eine parallele qualitative Entwicklung des Stadtzentrums zu einer attraktiven Mittelstadt entwickelt hat. Der überwiegende Teil desr Zentralortes einschließlich des Stadtzentrums liegt nördlich der Bahnlinie Köln-Mönchengladbach; dort ist die Siedlungsentwicklung u.a. mit der halbkreisförmigen Planung des Nordparkes mit Ausnahme einiger kleinerer Nachverdichtungsmöglichkeiten weitestgehend abgeschlossen. Südlich der Bahn befinden sich (neben dem Gelände des historischen Walzwerkes als Gewerbestandort mit diversen Dienstleistungsangeboten) weitere Wohnbaugebiete sowie die maßgeblichen Siedlungsreserveflächen für die weitere Entwicklung. Mit den Baugebieten „Sonnenallee“ und in Fortführung „Bebauungsplan 76“ wurde bereits für den Bereich zwischen Bergheimer Straße und Geyener Straße die voraussichtlich maximale Siedlungsausdehnung in Bezug auf die Entfernung von der Bahnlinie erreicht. Nördlich davon erstrecken sich Reserveflächen, die voraussichtlich mittelfristig nicht entwickelt werden, südlich schließen jedoch Flächen an, welche sich entlang der bestehenden Siedlungskante bis zum Pulheimer Bach ziehen und sämtlich im Besitz der Stadt stehen bzw. stehen werden. Lage im Stadtgebiet (FNP Stadt Pulheim) Aufgabe Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Flächen zwischen Geyener Straße und Pulheimer Bach für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer deutlichen Siedlungsrandeingrünung und insbesondere einer hochwertigen den Pulheimer Bach begleitenden Grünfläche. Der gesamte Planungsraum gliedert sich in zwei Teilbereiche, die innerhalb einer Rahmenplanung zu betrachten sind, aber zeitlich nachfolgend planerisch differenziert und baulich umgesetzt werden sollen. Die Fläche zwischen Geyener Straße und dem Feldweg in Verlängerung der Straße „Am Lindenkreuz“ soll durch den Bebauungsplan 113 beplant werden und möglichst kurzfristig realisiert werden. Die weiteren Flächen südwestlich des „Lindenkreuzes“ sind für eine bauliche Umsetzung ab 2018 durch den Bebauungsplan 114 und ggf. 115 vorgesehen. Die Rahmenplanung soll einen einheitlich geplanten Siedlungsbereich gewährleisten mit der Möglichkeit der abschnittsweisen Realisierung. Die Rahmenplanung soll in drei Varianten erarbeitet werden, die das Darlegungskonzept für die frühzeitige Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden im Bebauungsplanverfahren 113 darstellt, den angrenzenden Planungsbereich der Bebauungspläne 114 und 115 (deren Durchplanung zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen wird) jedoch in einem reduzierten Maße der Durcharbeitung mit umfasst. Im folgenden Schritt ist das städtebauliche Konzept für den BP 113 auszuarbeiten, welches nach Beschluss in einen Rechtsplanentwurf durch die Stadt Pulheim mündet, der anschließend zur Offenlage gebracht wird. Geplante Darstellung der FNP-Änderung 17.9 Pulheim mit Geltungsbereichen der Bebauungspläne Erschließung Der gesamte Siedlungsbereich südwestlich der Bahnlinie ist über zwei Unterführungen an das Straßenverkehrsnetz des Ortskernes angebunden. Die Geyener Straße bzw. in deren Fortführung die Rathausstraße bildet am Rathaus der Stadt Pulheim die Hauptverbindung für MIV und ÖPNV an die Innenstadt. Eine kleinere Unterführung zwischen den Straßen „Am Kleekamp“ und „An der alten Wassermühle“ stellt eine (einspurig befahrbare) untergeordnete Verbindung dar, deren wesentliches Potenzial jedoch in der Verknüpfung der Siedlungsbereiche samt anschließender Landschaft für den Fuß- und Radverkehr besteht. Rein fußläufige Verbindungen bestehen desweiteren in der Fußgängerunterführung innerhalb des Bahnhofes Pulheim und zwischen dem Baugebiet „Astern- und Aurikelweg“ und dem Landschaftsraum südwestlich des Pulheimer Baches. Die Sonnenallee samt Verlängerung innerhalb des BP 76 stellt einschließlich ihrer künftig möglichen Fortsetzungen die Hauptsammelstraße und somit das verkehrliche Rückgrat der neuen Siedlungbereiche dar. Die Geyener Straße bindet die Ortsteile Geyen, Sinthern und Brauweiler/Dansweiler/Freimersdorf an die Innenstadt an und begrenzt das Plangebiet im Nordwesten. Die Untersuchung des Planungsbüros VIA aus dem Jahr 2012 stellt die Grundlage dar für das zu konzipierende Erschließungsnetz. Der Einbezug der nördlich an die Sonnenallee grenzenden Siedlungspotenzialflächen sollte einerseits einer realistischen Prognose der künftigen Belastungszahlen für diverse Knotenpunkte dienen, andererseits unter Einbezug des bestehenden Siedlungskörpers Lösungsansätze für den Gesamtbereich aufzeigen. Die Anbindung des Plangebietes für den Autoverkehr an die Geyener Straße soll ausschließlich über den derzeit im Bau befindlichen Kreisverkehr an der Pariser Straße erfolgen. Deutlich wird dabei für das Plangebiet, dass eine Verknüpfung des neu zu planenden Straßennetzes im Bereich des FNP 17.9 für den MIV (motorisierter Individualverkehr) und ggf. zukünftig für eine optionale Buserschließung über die Pariser Straße hinaus nur über die Londoner Straße ratsam erscheint, da andere in Frage kommenden Straßen – Am Lindenkreuz und Elchweg – sich aufgrund der Breite und des Ausbaus nicht als Erschließungssammelstraße eignen. Für Fußgänger und Radfahrer ist in Ergänzung zum Erschließungsnetz für den motorisierten Verkehr ein Wegenetz zu entwickeln, welches die Freiräume einbezieht und insbesondere die Vernetzung mit der Innenstadt über die Unterführung „Am Kleekamp/ An der Wassermühle“ berücksichtigt. Für die Dimensionierung der Verkehrsflächen wurden folgende Profile entwickelt: Freiraum Das Plangebiet weist eine Topographie auf, die von der Geyener Straße (K25) aus in Richtung Pulheimer Bach hin abfällt. Dieser stellt die einzige Besonderheit des Plangebietes dar, welches ansonsten aus weitestgehend ausgeräumter Agrarlandschaft besteht, die im Norden und Nordosten an die bebaute Ortslage Pulheim angrenzt. Der Bach unterquert die Bahnlinie in Richtung Innenstadt und bietet in Richtung Geyen die Möglichkeit eines begleitenden Freiraumkorridors mit einer Bedeutung für die Naherholung und einer Verknüpfung der Ortsteile für Fußgänger und Radfahrer parallel zur K 25. In Höhe des Elchweges bindet eine bestehende Brücke das Plangebiet an die freie Landschaft jenseits des Baches an. Der Teil des Plangebietes zwischen der Bebauung „Am Lindenkreuz“ und dem Elchweg bietet die Chance, über den in der Vergangenheit bereits bebauten Hirschweg an die kleine Unterführung zur Innenstadt anzubinden. Um der dicht bebauten Innenstadt einen verbesserten Zugang zum Landschaftsraum zu bieten, soll daher – angepasst an die Topographie, welche im beschriebenen Bereich eine leichte Senke ausbildet – eine Verbindung in Form eines kleinen Grünzuges oder einer vergleichbaren hochwertigen Verbindung für Fußgänger und Radfahrer in das Plangebeit hineinführen und dort in geeigneter Form Fortsetzungen finden in Richtung freier Landschaft. Eine zu planende Ortsrandeingrünung könnte im Idealfall (siehe Abbildung) zukünftig bis zum Bereich des Walzwerkes eine hochwertige Grünzone bilden, die mit eingebetteten Wegen die Option für eine entsprechende Fuß- und Radverbindung über Bahn und Venloer Straße hinweg und somit an den Nordpark böte. Siedlungsstruktur Pulheim ist eine attraktive Stadt angrenzend an Köln, in der sich vergleichsweise ruhiges Wohnen „Im Grünen“ mit einer hervorragenden verkehrlichen Anbindung und einem attraktiven Stadtzentrum verbinden. Der neue Siedlungsbereich soll weitestgehend und in Fortentwicklung der Nachbarquartiere eine Bebauung in Form von Einfamilienhausbebauung aufnehmen. Die Erfahrung bisheriger Baugebiete zeigt dabei eine große Nachfrage insbesondere nach Einzel- und Doppelhausbebauungen. Hinzu tritt in den letzten Jahren die zunehmende Nachfrage nach Geschosswohnungsbau ( Mehrfamilienhäuser), soweit dieser qualitativ hochwertig entwickelt ist (z.B. mit Tiefgarage) und städtebaulich verträglich in die Quartiere eingebettet ist. Ein Beispiel hierfür wurde bereits im angrenzenden Siedlungsgebiet an der Pariser Straße realisiert. Die Nachfrage entsteht sowohl demographisch begründet durch ältere Bürger, die barrierefrei wohnen möchten, aber auch durch junge Familien, die aus verschiedenen Gründen zwar im Neubauquartier wohnen möchten, aber nicht im Einfamilienhaus. Das Siedlungskonzept sollte optional auch für diesen Bautypus Angebote schaffen, wobei die Höhenentwicklung zwei Geschosse plus Dachgeschoss nicht überschreiten sollte. Beauftragungsgegenstand und Aufgabenstellung Der genaue Beauftragungsgegenstand befindet sich noch in Erarbeitung. Wichtig wird die Erarbeitung der Rahmenplanung in Varianten sein, um Bürgerschaft und Ratsvertreterinnen und –vertretern eine Diskussionsgrundlage zu verschaffen für die Auswahl der zum städtebaulichen Entwurf durchzuarbeitenden Wahlvariante. Es ist vorgesehen, für die Bürgerschaft eine Bürgerversammlung anzubieten, an der das zu beauftragende Büro mitwirken soll. Anhand von Themenplänen sollen Erschließung, Freiraumnetz, die Möglichkeit der Bildung von Bauabschnitten und ggf. weitere Themenfelder prägnant dargestellt werden. Folgende Kriterien sollen in der Aufgabenstellung berücksichtigung finden: Grundsatzanforderungen und Qualifikation der Siedlungsentwicklung Es soll ein Wohngebiet mit dem breiten Spektrum der in Pulheim vorhandenen Hausformen entwickelt werden. Dabei wird das Einzel- Doppel- und Reihehaus die dominierende Hausform für diesen Entwicklungsbereich sein. Unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit und das durch den demografischen Wandel veränderte Nachfrageverhalten sind auch kompaktere Hausformen für barrierefreie Eigentumsformen zu berücksichtigen, da durch den Bau von Tiefgaragen ein hochwertiges Wohnumfeld für diese Nachfragegruppe realisierbar ist. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haustypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. Folgende Kriterien sind zu berücksichtigen: - Schaffung einer eigenen Identität und „Adresse“ als Wohnviertel - Bezüge zur umgebenden Bebauung, Beachtung der Fernwirkung - grünstrukturelle Vernetzung der Bebauung im Übergang zur freien Landschaft - gute Orientierungsmöglichkeiten im neuen Wohngebiet - Schaffung von ablesbaren Quartieren und Bauabschnitten - Aufenthaltsqualitäten und Orte der Kommunikation - Flexibilität der Siedlungsstruktur, um zukünftige Anpassungsprozesse zu ermöglichen - effiziente und vermarktungsorientierte Grundstücksbildung Quartiersbildung Der gesamte Entwicklungsbereich soll nicht in einem Stück, sondern in mehreren Bauabschnitten einer Realisierung zugeführt werden können. Entsprechend sind im Entwurf Möglichkeiten der sukzessiven Entwicklung von Quartieren in verschiedenen Bauabschnitten aufzuzeigen. Die Erschließung nachfolgender Bauabschnitte soll somit möglichst störungsfrei für bereits bewohnte Quartiere erfolgen. Haustypen Der Hauptfaktor der baustrukturellen Entwicklung wird wie in der Vergangenheit im Bereich des Einzel-, Doppelund Reihenhauses liegen. Aufgrund der Lagegunst des Siedlungsbereiches zum Bahnhof, dem veränderten Mobilitätsverhalten und Nachfrageverhalten der “Jungen Alten” und der sich verändernden Haushaltsgrößen sind Nachfragepotentiale für kompaktere Baustrukturen in einer hohen architektonischen Qualität und mit einem attraktiven Wohnumfeld gerade auch in diesem Siedlungsbereich marktkonform. Dabei sollen sich die Höhen dieser Bauformen an dem Maß der ansonsten üblichen Haustypen orientieren. Mit einem solch breiten Nutzungsspektrum können die Grundlagen geschaffen werden, die eine Berücksichtigung der Vorgaben aus dem BauGB (z. B. Schaffung und Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen, Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung, die Bevölkerungsentwicklung) als auch Erfordernisse aus dem Demografie-Prozess der Stadt Pulheim (barrierefreie Gebäude und Freibereiche, generationenübergreifende Wohnformen) nach dem jeweiligen Bedarf ermöglichen. Der städtebauliche Entwurf soll in einer seiner räumlichen Struktur und Baukörperzuordnung so aufgebaut sein, dass flexible Gebäude- und Grundstückskonzepte den sich zukünftig ändernden Bedürfnissen anpassen können. Grundstücksgrößen Grundsätzlich sollen in den einzelnen Bauabschnitten alle Haustypen und Grundstücksgrößen durchmischt werden. Allerdings sollen Einfamilienhaus-Grundstücke vor allem in den Bereichen, die an bestehende Wohngebiete grenzen und den Bereichen mit Landschaftsbezug angeordnet werden. Die Grundstücksgrößen für Einfamilienhäuser (450 m²), Doppelhäuser (300 m²) und Reihenhäuser (250 m²) sind als Orientierungswerte zu verstehen, Angebote für einzelne größere Grundstücke sollen hinzutreten, z.B. durch Zusammenschaltung zweier Parzellen. Die Stellplätze sind bei EFH/DHH auf dem jeweiligen Grundstück nachzuweisen. Je Wohneinheit sind zwei Stellplätze zu planen. Die Reihenhäuser sollen in Gruppen von vier Reihenhauseinheiten geplant werden, so können zwischen den Hausgruppen die notwendigen Garagen/Stellplätze städtebaulich verträglich angeordnet werden. Auch hier gilt, dass je Wohneinheit zwei Stellplätze nachzuweisen sind. Bei den kompakteren Bauformen für z. B. barrierefreie Eigentumswohnungen ergibt sich die Grundstücksgröße nach dem konkreten Entwurf anhand der Zahl der Wohneinheiten und dem Flächenbedarf für die Tiefgarage. Bei diesen Wohnformen sollen grundsätzlich nur Tiefgaragen mit einer deutlichen Substratüberdeckung zulässig sein, um ein attraktives Wohnumfeld mit nutzbaren Gärten sicherzustellen. Je Wohnungseinheit ist unter der Voraussetzung der Barrierefreiheit ein Stellplatz notwendig. Ausnahmsweise könnten im Bereich des noch zu planenden Lärmschutzes entlang der Geyener Straße auch oberirdisch Stellplätze angeordnet werden, wenn eine konzeptionelle Integration oder funktionelle Planung zwischen Lärmschutz und Garagen in einer hohen gestalterischen Qualität erfolgt. Außenraumqualität und Freiraum - hohe Gestalt und Aufenthaltsqualität der Freiräume, öffentlichen Räume und der Erschließungsflächen - qualitätvolle Planung und Einbindung wohnnaher Spielflächen - gut abgestimmtes Zusammenwirken der privaten, halböffentlichen und öffentliche Bereiche von Gebäude und Wohnumfeld - funktionale und naturräumliche Gestaltung des Siedlung begrenzenden Grünzuges - Entwicklung eines vernetzten Grünkonzeptes - Integration von naturnah gestalteten Flächen - qualitätvolle Gestaltung und Integration des Lärmschutzes entlang der Geyener Straße Erschließung - ablesbare Zonierung und Barrierefreiheit der Straßenräume entsprechen ihrer funktionalen Zuordnung - attraktive Straßenraumgestaltung mit Straßenbäumen als bedeutender Faktor der Siedlungsqualität und verbindendes Element mit den vorhanden Grünstrukturen - attraktive Fuß- und Radwegebeziehungen sowie Verbindung mit vorhandenen Netzstrukturen - Zuwegung und Anschluss an den ÖPNV berücksichtigen - gute Übersichtlichkeit sowie sichere Erreichbarkeit - hoher Fahrradkomfort zur Unterstützung umweltgerechter Mobilität - effiziente und ausreichende Stellplatzorganisation