Beschlussvorlage (Sozialer Wohnungsbau in Eigenregie)

KOLPINGSTADT KERPEN DER BÜRGERMEISTER Amt/Abteilung: 18 / Zentrales Bau- und TOP Wohnungsmanagement Sachbearbeiter/in: Jürgen Vaaßen Drs.-Nr.: 274.16 Datum : Beratungsfolge Termin Stadtrat X 28.04.2016 Bemerkungen 03.05.2016 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Sozialer Wohnungsbau in Eigenregie hier: Antrag der Linksfraktion Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten X Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten (s. Begründung) Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Deckung: Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung) Pflichtaufgabe Freiwillige Aufgabe Beschlussentwurf: Der Rat der Kolpingstadt Kerpen beschließt, für die Prüfung der gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Eigenregie auf den Haushalt der Kolpingstadt Kerpen, ein entsprechendes Wirtschaftsunternehmen zu beauftragen. Beschlussausfertigung soll erhalten: Sachbearbeiter/in Abteilungsleiter/in Amtsleiter Zuständiger Dezernent Vaaßen Schwister Mitzeichnung Dez. / Amt Kämmerer Bürgermeister Abt. 10.1 Ratsbüro Schaaf Spürck Nimtz Begründung: Die Entscheidung, ob eine Kommune in sog. Eigenregie Wohnungen in dem Segment öffentlich geförderter Wohnungsbau erstellt, ist nicht nur nach den wirtschaftlichen Gesichtspunkten des einzelnen Bauvorhabens zu beleuchten, sondern auch mit allen in Betracht kommenden Folgekosten. Der Wohnungsmarktbericht 2015 der NRW Bank stellt klar, dass die derzeitige Situation auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist. Während die kurzfristige Unterbringung derzeit das Hauptthema ist, sind die mittel- bis langfristigen Auswirkungen der Zuzüge auf die kommunalen Wohnungsmärkte bisher kaum absehbar. So ist auch heute lediglich klar, dass infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen die Wohnungsnachfrage in Nordrhein-Westfalen mittelfristig steigen wird. Niemand weiß aktuell jedoch, wie viele Flüchtlinge tatsächlich kommen und bleiben, wie viele Familienmitglieder nachziehen und in welchen Städten und Kreisen sie welche Art von Wohnungen nachfragen werden, sobald sie ein Aufenthaltsrecht erhalten haben. Eine erste Modellrechnung seitens der NRW.BANK und des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr geht davon aus, dass für die Flüchtlinge, die 2015 und 2016 voraussichtlich nach Nordrhein-Westfalen kommen (werden), sowie für ihre nachziehenden Familienmitglieder mittelfristig auch bei Nutzung des mobilisierbaren Leerstands rund 120.000 Wohnungen zusätzlich benötigt werden, die neu gebaut werden müssen. Weiterhin führt die Alterung der Bevölkerung zu einer Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum. Außerdem wächst die Zahl der Haushalte mit niedrigem Einkommen, da die Realeinkommen der unteren Einkommensschichten rückläufig sind. So nimmt die Marktanspannung beinahe flächendeckend insbesondere im preisgünstigen und preisgebundenen Segment zu. Die zusätzliche Wohnungsnachfrage der Flüchtlinge wird sich ebenfalls zunächst auf das preisgünstige Segment auswirken. Viele Faktoren sprechen daher dafür in den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau zu investieren, um damit auch Anlagevermögen zu schaffen. Die oben genannten Fakten sprechen u.a. dafür, dass derzeit auch das Risiko von Leerständen nicht gegeben ist. Auch sind die Rahmenbedingungen weiterhin günstig (Zinsniveau, hohe Liquidität, verbesserte Förderbedingungen). Dem gegenüber stehen die Erhöhung des Schuldenstandes, sowie die mögliche Verschlechterung der einen oder anderen Finanzkennzahl. Die Begrenzung von Kreditlinien bei Kommunen ist derzeit ein aktuelles Thema. Weiter sind mögliche soziale Folgekosten, steuerliche Gesichtspunkte, Verzinsungen, Abschreibungen, Ablauf von Bindungen und insbesondere Bewirtschaftungskosten und mögliche zusätzliche Personalkosten in eine gesamtwirtschaftliche Betrachtung mit einzubeziehen. Auch sollte überprüft werden, ob es nicht wirtschaftlicher ist, dass eine, gegebenenfalls zu gründende, städtische Gesellschaft die Wohnungen errichtet. Zu berücksichtigen ist auch, dass in der Verwaltung keine Kernkompetenz mehr vorhanden ist, die zu all diesen Gesichtspunkten aussagefähig ist. Selbst wenn teilweise mit externen Kräften gearbeitet wird, bedeutet dies eine hohe Auslastung des technischen Dezernates. Dies alles darf nicht zu einer Gefährdung der zukünftigen Bauvorhaben (z.B. Schulbauvorhaben) führen. Damit die finanziellen Folgen / Risiken für die Kolpingstadt so gering wie möglich gehalten werden, wird empfohlen, ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen zu beauftragen, ein entsprechendes Gutachten unter dem Gesichtspunkt der „Gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen des Wohnungsbaus in Eigenregie“ für einen Lebenszyklus von 50 Jahren zu erstellen. Zur Vorbereitung werden Kosten für entsprechende Gutachten bei einschlägigen Beratungsfirmen angefragt, damit die Verwaltung zu dieser Frage aussagefähig ist. Beschlussvorlage 274.16 Seite 2