Beschlussvorlage (Anlage 5: Auswirkungsanalyse)

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittel-Supermarktes in Kerpen-Brüggen (Redaktionelle Anpassung 06/2016) für die Ten Brinke Projektentwicklung GmbH Dinxperloer Straße 18 -20 46399 Bocholt Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail ciuraj@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt Köln, im Juni 2016 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ....................................................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung .................................................................................................. 4 1.2 Methodische Vorgehensweise.......................................................................................................... 4 2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ....................................................................................... 6 2.1 Marktbedeutung der unterschiedlichen Betriebstypen ..................................................................... 6 2.2 Unterschiede der Betriebstypen ....................................................................................................... 7 2.3 Flächenbedarf des Betriebstyps Supermarkt ................................................................................. 10 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen ............................................................................. 12 3.1 Einzelhandelsrelevante Planungsvorgaben – Landesentwicklungsplan NRW .............................. 12 3.2 Makrostandort ................................................................................................................................. 13 3.3 Mikrostandort .................................................................................................................................. 17 4 Relevante Wettbewerbssituation ......................................................................................................... 19 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen .............................................................. 24 6 Auswirkungsanalyse............................................................................................................................. 28 6.1 Umsatzleistung des Supermarktes und Marktanteile ..................................................................... 28 6.2 Umsatzumverteilungseffekte .......................................................................................................... 30 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens.............................................................................. 33 6.4 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen .......................................................... 35 6.5 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen des Landesentwicklungsplans ......................... 35 7 Fazit ........................................................................................................................................................ 37 2 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ................................................................. 7 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ....................................................................... 8 Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht ........... 9 Abbildung 4: Siedlungsstruktur Stadt Kerpen ................................................................................................ 14 Abbildung 5: Abgrenzungsvorschlag eingeschränktes NVZ Hubertusplatz (Entwicklung) ............................ 16 Abbildung 6: Mikrostandort (Luftbild) ............................................................................................................. 17 Abbildung 7: Regionalplandarstellung ........................................................................................................... 36 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Verkaufsflächenentwicklung nach Betriebsformen 2007 – 2012 in Mio. m² ............................... 11 Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation ............................................................................. 23 Tabelle 3: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ........................................................................................... 27 Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens ........................................................................................ 29 Tabelle 5: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ......................................................................... 29 Tabelle 6: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ...... 32 Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Stadt Kerpen und zentralörtliche Gliederung .............................................................. 13 Karte 2: Lage des Vorhabenstandortes im Siedlungsraum ...................................................................... 18 Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld (Auswahl) .................................................... 19 Karte 4: Relevante Wettbewerbsstandorte (Auswahl) .............................................................................. 22 Karte 5: Fußläufiger Nahbereich .............................................................................................................. 25 Karte 6: Einzugsgebiet des Planvorhabens ............................................................................................. 26 3 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Ten Brinke Projektentwicklung GmbH plant in zentraler Lage von Kerpen-Brüggen die Ansiedlung eines Supermarktes sowie kleinerer Konzessionäre (z.B. Bäckerei, Bank, Kiosk) im Vorkassenbereich. Die Verkaufsfläche des am Hubertusplatz projektierten Vorhabens soll sich auf insgesamt maximal 1.650 m² belaufen, wobei zentrenrelevante Randsortimente gemäß der aktuellen Entwurfsfas1 sung des Bebauungsplanes auf maximal 10 % der genehmigten Verkaufsfläche beschränkt werden. Da das Planvorhaben die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzungen gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erfordert, wird im Zuge des Genehmigungsverfahrens eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse erforderlich. Diese hat aufzuzeigen, ob im Realisierungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in Kerpen und den Nachbarkommunen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden können. Darüber hinaus ist zu klären, ob das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung übereinstimmt. Dabei bildet der „Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen - Sachlicher Teilplan zum großflächigen Einzelhandel“ den Prüfmaßstab. Die BBE Handelsberatung GmbH hat im Januar 2016 eine entsprechende Auswirkungsanalyse vorgelegt. Das vorliegende Gutachten basiert auf dieser Untersuchung, die an die zwischenzeitlich veränderte planungsrechtliche Ausgangssituation angepasst worden ist. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen: ■ Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandorts, ■ Aktualisierung der Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Kerpen sowie den relevanten Umlandkommunen. Hierzu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelund Getränkemärkte, ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern, ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben), ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen aus 2008 bzw. der im Entwurf vorliegenden Fortschreibung 2015/2016; soziodemografische Kennzahlen), ■ BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen. 1 Stadt Kerpen, Bebauungsplan TÜ 356 „Eifelstraße / Heerstraße“ (Arbeitsstand 08.06.2016) 4 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Die Prognose der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet, ■ einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen. 2 Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet ist. 2 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schuhe) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. 5 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel Zur Einordnung des Vorhabens in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel aufgezeigt. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen begründet, zum anderen in einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. € entfallen rd. 272 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apotheken3 waren). Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel. Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf. 2.1 Marktbedeutung der unterschiedlichen Betriebstypen Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucherwünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 42 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Auch die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Zahlen weisen für Supermärkte mit bis zu 2.500 m² Verkaufsfläche einen Marktanteil von ca. 28 % aus. Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Verbrauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedienungstheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewonnen. 3 Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland 6 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Abbildung 1: 100% Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel 4,4% 3,7% 3,0% 2,6% 2,4% 27,6% 28,3% 28,2% 27,8% 28,1% 90% 80% Übrige LEH-Geschäfte 100 - 400 m² VK 70% 60% 26,1% 26,7% 27,4% 27,6% 27,6% SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte > 2.500 m² VK Supermärkte 400 - 2.500 m² VK 50% 40% Discounter 30% 20% 41,9% 41,3% 41,4% 42,0% 41,9% 2008 2010 2012 2013 2014 10% 0% Quelle: Nielsen (Lebensmittelmärkte < 100 m²VK), BBE-Darstellung 2015 2.2 Unterschiede der Betriebstypen Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments weist knapp 12.000 Artikel auf, so dass ein umfassendes nahversorgungsbezogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiterten Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot. Während Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte v. a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen Auswahl an Frischeartikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt. Aus der zunehmenden Bedeutung der Faktoren Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sowie einer Zunahme der Artikelzahl resultiert der steigende Flächenbedarf der Lebensmittelmärkte. Bei den Discountmärkten ist zwischen den Hard-Discountern und den Soft- bzw. Markendiscountern zu unterscheiden (vgl. Abb. 4). Hard-Discounter führen etwa 800 – 1.000 verschiedene Artikel, wo hingegen die Soft-Lebensmitteldiscounter mit bis zu 1.700 Artikeln, mehr als die doppelte Artikelzahl anbieten. Der Schwerpunkt liegt bei beiden Lebensmitteldiscounterarten im Trockensortiment, das um Getränke (v. a. in Einwegverpackung) ergänzt wird. Bedienungsabteilungen wie Frischetheken und andere Dienstleistun- 7 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen gen sind in Lebensmitteldiscountern nicht vorzufinden. Charakteristisch für Lebensmitteldiscounter, insbesondere Hard-Discounter, ist der hohe Anteil an Eigenmarken, die sehr preiswert angeboten werden können. Dieser Betriebstyp weist eine preisorientierte und werbeintensive Unternehmensphilosophie auf. Die Warenpräsentation wird daher in der Regel eher nüchtern gestaltet, wobei vereinzelt ausgewählte Warengruppen (z. B. Drogerieartikel) aufwendiger präsentiert werden. Die Soft- bzw. Markendiscounter verfolgen dabei das Discount-Konzept weniger strikt als die Hard-Discounter. Der Nonfood-Bereich, der sich neben festen Nonfood-Artikeln zu einem Großteil aus wöchentlich wechselnden Aktionsangeboten zusammensetzt, umfasst durchschnittlich einen Umsatzanteil von 9 % bis 13 %. Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD) SB-Warenhaus 50 - 70 Verbrauchermarkt 25 - 45 Supermarkt 9 - 14 Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5 Soft-/ MarkenDiscounter 1,3 - 1,7 Hard-Discounter 0,8 - 1 SB-Markt 1 - 3,6 Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: BBE-Darstellung 2015 Die Lebensmitteldiscounter besitzen in der Regel einen einheitlichen Marktauftritt, so dass der Kunde in jedem Markt dasselbe Sortiment vorfindet. Abgeleitete Betriebsformen wie beispielsweise bei den Supermärkten (z. B. City-Supermarkt) sind bei Lebensmitteldiscountern i. d. R. nicht vorzufinden. Eine Ausnahme bilden die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter), zu denen in Deutschland u.a. Netto zählt. Netto positioniert sich hinsichtlich der Artikelzahl aber auch der Bedienform und des Getränkesortiments zwischen Supermärkten und Lebensmitteldiscountern. Mit rund 3.500 Artikeln liegt die Artikelzahl eines Netto-Marktes deutlich über den discount-typischen 800 bis 1.700 Artikeln, so dass Netto ein weitaus größeres Sortiment führt als es Hard- oder Soft-Discounter tun. Dies hat zur Folge, dass das Sortiment breiter und auch tiefer aufgestellt ist und der Kunde eine umfangreichere Auswahl an Produkten vorfindet. Neben Eigenmarken bietet Netto dabei eine discount-untypisch hohe Anzahl an Markenartikeln an. 8 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Zudem verzichtet Netto weitgehend auf Aktionsartikel, so dass der entsprechende Umsatzanteil deutlich unter dem der klassischen Discounter liegen dürfte. In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4,25 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei ergänzenden Wettbewerbern besorgt. Supermärkte bedienen andere Verbraucherbedürfnisse als beispielsweise Lebensmitteldiscounter, wie die folgende Abbildung veranschaulicht: Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht Wichtigkeit 1. Produkte sind von guter Qualität 98% 2. frische Ware 96% 3. Sauberkeit des Geschäfts 94% 4. Geschäft ist freundlich und übersichtlich 93% 5. günstige Preise 93% 6. reichhaltiges und gut sortiertes Angebot 92% 7. Gechäft liegt in der Nähe 92% 8. freundliches und hilfreiches Personal 91% 9. viele Sonderangebote 70% 0% 10% 20% 30% trifft weniger stark zu 40% trifft sehr stark zu Supermärkte Discounter Quelle: ZMG (Branchenreport LEH), Bearbeitung BBE Handelsberatung GmbH 9 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 2.3 Flächenbedarf des Betriebstyps Supermarkt Ein Grund für die Entwicklung von größeren Flächen bei Supermärkten ist die Notwendigkeit, sich stärker 4 von Lebensmitteldiscountern abzusetzen, deren Flächengrößen seit Jahren wachsen. Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei der deutlich größeren Artikelzahl der Supermärkte nur auf einer größeren Verkaufsfläche zu realisieren. Daneben sind noch andere Entwicklungen für einen größeren Flächenbedarf entscheidend: ■ Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z.B. Tiefkühl- und Halbfertigware, Fertigsalate) ist in den letzten Jahren konstant angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. ■ Auch die gestiegene Nachfrage nach Bio-Produkten erfordert, dass einzelne Artikel sowohl in BioQualität als auch konventionell hergestellt angeboten werden (u.a. Obst & Gemüse, Kaffee, Fleisch-/Wurstwaren). ■ Um eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig besserem Überblick und besserer Orientierung zu erreichen, wird bei neuen Lebensmittelmärkten eine niedrigere Höhe der Regale gewählt. Dies führt bei gleichem Sortiment zu einer größeren Verkaufsfläche. ■ Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden Warenbestückung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher gehalten. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die drei Einkaufswägen nebeneinander zulässt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich von hinter ihm wartenden anderen Kunden bedrängt zu fühlen. Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern dabei vor allem den älteren Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel) den Warenzugang. ■ Den Kunden werden verstärkt saisonale und regionale Artikel außerhalb der Regale auf Zusatzflächen in Form von Sonder-, Aktions- und Zweitplatzierungen präsentiert. Außerdem werden Abteilungen, die eine besondere Lebensqualität (z.B. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln sollen, entsprechend aufwendig und großzügiger gestaltet. ■ Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So unter anderem die Anforderungen der geänderten Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können, oder die Pfandregelung für Kunststoffflaschen. ■ Darüber hinaus werden zunehmend auch Super-/Verbrauchermärkte mit sogenannten Backstationen ausgestatten. Betreiberseitig wird dabei dem Wunsch vieler Kunden nach permanenter Frische im Backwarensegment nachgekommen. Für Backautomat und Backwaren-Entnahmeregal sind allerdings zusätzliche Stellflächen nötig, die in der Regel durch die (allenfalls leicht) reduzierte Artikelzahl verpackter Backwaren nicht kompensiert werden. 4 Im Discountsegment werden seitens der Betreiber für Neubauten mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und 1.500 m² als marktgerecht angesehen, wobei Verkaufsflächen von 800 m² und weniger immer seltener realisiert werden. 10 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Insbesondere bei den Supermärkten – in Anlehnung an die Betriebstypendefinition des Kölner EHI Retail Institutes sind hiermit die Vollsortimentsbetriebe mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m² zu verstehen - haben die o.g. Ausführungen in den vergangenen Jahren zu einem deutlichen gestiegenen Flächenanspruch geführt (vgl. Abbildung 6), der nach den Ergebnissen der von der bulwiengesa AG publizierten Studie „Nahversorgungsimmobilien in Deutschland 2014“ je nach Betreiber bei derzeit rund 5 1.500 - 2.000 m² Verkaufsfläche liegt. Dies deckt sich mit den Aussagen im aktuellen „Retail Real Estate Report Germany 2015/2016“ der auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Hahn Gruppe, wonach beispielsweise die Edeka-Gruppe bei „Netzpflege und Standortdiskussion […] im Vollsortimentsgeschäft immer weiter Standorte ab 1.500 m² 6 Verkaufsfläche in den Fokus [rücken].“ Tabelle 1: Verkaufsflächenentwicklung nach Betriebsformen 2007 – 2012 in Mio. m² 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007-2012 11,1 11,4 11,5 11,7 11,9 12,1 9,2 % Supermärkte 8,3 8,5 9,0 9,6 9,7 10,0 20,8 % Große Supermärkte 3,0 3,1 3,2 3,4 3,5 3,5 15,5 % SB-Warenhäuser 6,1 6,1 6,1 6,3 6,3 6,3 3,6 % Übrige Lebensmittelgeschäfte 4,6 4,6 3,5 2,9 2,8 2,8 -39,4 % Discounter Quelle: Eigene Darstellung nach bulwiengesa AG (2014); S. 26; auf Grundlage von Daten des EHI Retail Institutes, Köln Auch zukünftig ist davon auszugehen, dass sich die Durchschnittsgrößen der Lebensmittelmärkte „in den 7 kommenden Jahren spürbar erhöhen“ werden. Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die in Kerpen-Brüggen geplante Verkaufsflächengröße von rd. 1.500 m² vor dem Hintergrund der aufgezeigten Marktentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als Einstiegsgröße moderner Supermärkte anzusehen ist. 5 6 7 Nahversorgungsimmobilien in Deutschland 2014; bulwiengesa AG, S. 26 Hahn Retail Real Estate Report Germany 2015/ 2016; S. 24 Nahversorgungsimmobilien in Deutschland 2014; bulwiengesa AG, S. 86 11 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen 3.1 Einzelhandelsrelevante Planungsvorgaben – Landesentwicklungsplan NRW Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens bei der Abwägung beachtet bzw. berücksichtigt werden müssen. Im Kontext der vorliegenden Analyse sind folgende landesplanerische Ziele von Relevanz:: ■ Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt und festgesetzt werden. ■ Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur in bestehenden sowie neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Als zentrenrelevant gelten dabei die Sortimente gemäß Anlage 1 – Sachlicher Teilplan sowie weitere, von der jeweiligen Standortgemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (Ortstypische Sortimentsliste). Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungsund Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist nachzuweisen, dass eine Errichtung in integrierter Lage aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, das Vorhaben einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ■ Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot Durch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 12 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 3.2 Makrostandort Kerpen ist große kreisangehörige Stadt innerhalb des Rhein-Erft-Kreises und damit Teil des Regierungsbezirks Köln. Die Kolpingstadt liegt im rheinischen Braunkohlerevier, was sich auch heute noch auf die Siedlungsentwicklung auswirkt. Gemäß der zentralörtlichen Einstufung des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen übernimmt Kerpen die Funktion eines Mittelzentrums. Karte 1: Lage der Stadt Kerpen und zentralörtliche Gliederung Quelle: Eigene Darstellung Im Norden grenzt Kerpen an die Städte Elsdorf und Bergheim, im Osten an die Stadt Frechen, im Südosten an die Stadt Hürth, im Süden an die Stadt Erftstadt sowie die Gemeinde Nörvenich und im Westen an die Gemeinde Merzenich (beide Kreis Düren). 13 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Das nächstgelegene Oberzentrum Köln liegt rd. 27 km östlich der Stadt Kerpen. Köln ist innerhalb in einer Fahrzeit von rd. 30 Minuten mit dem PKW bzw. in nur rd. 12 Minuten mit dem ÖPNV zu erreichen. Durch die Einbindung in ein dichtes Verkehrsinfrastrukturnetz verfügt die Stadt Kerpen über eine sehr gute verkehrliche Anbindung. Die BAB 4 (Aachen – Eschweiler – Düren – Köln) verläuft in westöstlicher Ausrichtung durch das Stadtgebiet sowie die BAB 61 (Koblenz – Venlo) mit Nord-Süd Ausrichtung ebenfalls durch das Kerpener Stadtgebiet verläuft. Neben dem Kerpener Kreuz bestehen zwei weitere Anschlussstellen innerhalb des Stadtgebietes. Von regionaler Bedeutung ist die südlich zur BAB 4 parallel verlaufende B 264 (Eschweiler – Frechen), die als Alternativroute zur Autobahn fungiert und dementsprechend hoch frequentiert ist. Die B 477 (Bergheim – Zülpich) verläuft ebenfalls durch das Stadtgebiet und stellt über die Anschlussstelle Elsdorf eine Anbindung an die BAB 4 her. Eine weitere wichtige innerstädtische Erschließungsstraße bildet die L 122, die die Ortsteile Sindorf und Kerpen verbindet sowie die L 163 im Ortsteil Horrem. Die Stadt Kerpen setzt sich aus sieben, räumlich voneinander getrennten Stadtteilen zusammen. Die größten Stadtteile sind Sindorf mit rd. 17.800 Einwohnern, Kerpen (inkl. Mödrath) mit rd. 16.000 Einwohnern und Horrem (inkl. Neu-Bottenbroich) mit knapp 13.600 Einwohnern. Die drei Stadtteile sind laut Flächennutzungsplan der Stadt Kerpen als Siedlungsschwerpunkte vorgesehen. Abbildung 4: Stadtteil Siedlungsstruktur Stadt Kerpen Einwohner abs. Einwohner in % Sindorf 17.801 27 Kerpen 14.819 22 Horrem 12.652 19 Brüggen 4.720 7 Buir 3.919 6 Blatzheim 3.487 5 Türnich 3.436 5 Balkhausen 2.504 4 Mödrath 1.195 2 Neu-Bottenbroich 967 1 Manheim-Neu 771 1 Manheim 683 1 66.954 100 Stadt Kerpen Quelle: Stadt Kerpen, Bevölkerung (Hauptwohnsitz) zum 30.04.2016; Rundungsdifferenzen möglich In den im südöstlichen Stadtgebiet gelegenen, ineinander übergehenden Stadtteilen Türnich/ Balkhausen/ Brüggen – in dem sich auch der Projektstandort befindet - leben insgesamt rd. 10.700 Einwohner. Im westlichen Stadtgebiet nehmen die Stadtteile Buir, Blatzheim und Manheim (alt) mit insgesamt rd. 8.100 Einwohnern jeweils Solitärlagen im Siedlungsraum ein, wobei Buir mit rd. 3.900 Einwohnern die größte Einwohnerzahl aufweist. Hinsichtlich der Siedlungsstruktur ist zu berücksichtigen, dass infolge des Braunkohleabbaus der Ort Manheim an einen neuen Standort westlich des Stadtteils Kerpen umgesiedelt wird. Die ersten Häuser 14 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen sind bereits fertiggestellt, weitere befinden sich im Bau. Voraussichtlich wird Manheim-neu zunächst rund 1.200 – 1.300 Einwohner haben, bei denen es sich ausschließlich um ehemalige Einwohner des alten Ortes handeln wird. In der Endphase sollen in Manheim-neu rund 1.500 Einwohner leben. Infolge der dispersen Siedlungsstruktur verfügt die Stadt Kerpen über keine herausgehobene Innenstadt mit gesamtstädtischer Versorgungsfunktion. Vielmehr verfügen die einzelnen Stadtteile über jeweils eigene Versorgungsstrukturen, so dass im aktuellen – aus dem Jahr 2008 stammenden - Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen vier zentrale Versorgungsbereiche definiert werden, die aufgrund ihres Angebotsspektrums unterschiedliche Versorgungsfunktionen übernehmen. Dabei wird dem bipolaren Hauptzentrum der Stadt Kerpen – bestehend aus dem Ortszentrum (südlicher Teil) und dem Bereich „Am Falder/ Auf dem Bürrig“ (nördlicher Teil) – eine gesamtstädtische, mittelzentrale Versorgung zugewiesen wird, ergänzt um die Stadtteilzentren Sindorf „Neue Mitte“ und „Sindorf-Süd“ sowie das Stadtteilzentrum Horrem. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen wird derzeit fortgeschrieben und befindet sich im (politischen) Abstimmungsprozess. Vorgesehen ist, die zukünftige Einzelhandelsentwicklung u.a. an drei zentralen Versorgungsbereichen (Kerpen, Sindorf und Horrem) sowie dem zu entwickelnden Nahversorgungszentrum in Brüggen auszurichten. Auch in dem im Entwurf vorliegenden Standort- und Zentrenkonzept findet der Projektstandort als „eingeschränktes Nahversorgungszentrum Hubertusplatz - Entwicklung“ Berücksichtigung und soll – gemeinsam mit dem Nahversorgungstandort Türnich – eine umfassende wohnortnahe Versorgung im südöstlichen Siedlungsband gewährleisten. Mit der Flächennutzungsplanänderung soll folgende räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (schwarze Linie) vorgenommen werden: 15 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Abbildung 5: Abgrenzungsvorschlag eingeschränktes NVZ Hubertusplatz (Entwicklung) Quelle: Stadt Kerpen; eigene Bearbeitung Als Hauptfunktionsträger des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums Brüggen ist ein Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal rd. 1.650 m² (inkl. Konzessionären im Vorkassenbereich) geplant. Über den Lebensmittelmarkt hinaus, sollen auf den Standort nur noch arrondierende, kleinteilige Einzelhandelsnutzungen konzentriert werden. Funktional ergänzt werden soll der Besatz nach dem Entwurf des Einzelhandelskonzepts durch öffentliche und private Dienstleistungen, gastronomische Nutzungen sowie Arztpraxen und Gesundheitsdienstleistungen. 16 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 3.3 Mikrostandort Das Standortareal des geplanten Vollsortimenters befindet sich in zentraler Lage von Kerpen-Brüggen und wird im Norden von der Westerwaldstraße, im Westen von der Eifelstraße und im Süden von der Heerstraße begrenzt. Im Osten grenzt das Planareal an eine Tankstelle bzw. das seit langem leerstehende Gebäude eines Supermarktes („Suti“/Edeka). Abbildung 6: Mikrostandort (Luftbild) Quelle: Google Earth Pro; eigene Bearbeitung Verkehrlich erschlossen wird das Planareal im Wesentlichen von der als Landesstraße 163 qualifizierten Heerstraße, die als innerörtliche Haupterschließung von Türnich, Balkhausen und Brüggen dient und gleichzeitig die südöstlichen Stadtteile an Kerpen-Horrem im Norden bzw. Erftstadt-Liblar im Süden anbindet. Darüber hinaus stellt sie eine Anbindung an die nahegelegenen Autobahnanschlussstellen „Hürth“ (A 1) sowie „Türnich“ (A 61) her. An diesem Standort ist zur Gewährleistung einer umfassenden Versorgungssituation die Ansiedlung eines Supermarktes sowie kleinerer Konzessionäre (z.B. Bäckerei, Bank, Kiosk) im Vorkassenbereich geplant. Die Verkaufsfläche des am Hubertusplatz projektierten Vorhabens soll sich auf insgesamt maximal 1.650 m² belaufen, wobei zentrenrelevante Randsortimente gemäß der aktuellen Entwurfsfassung des 17 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 8 Bebauungsplanes auf maximal 10 % der genehmigten Verkaufsfläche beschränkt werden. Um die Realisierung eines zeitgemäßen Vollsortimenters in einer marktgerechten Größendimensionierung sicher zu stellen, wird die Verkaufsfläche des geplanten Supermarktes auf mindestens 1.400 m² festgesetzt. Die Festsetzung der mindestens zu realisierenden Verkaufsfläche für den Lebensmittelvollsortimenter erfolgt, damit unter Berücksichtigung des anhaltenden Flächenwachstums im deutschen Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Ausführungen Kapitel 2.3) am Hubertusplatz in Kerpen-Brüggen eine Betriebsgröße realisiert wird, die in Konkurrenz mit den weiteren Nahversorgungsstandorten auch zukünftig bestehen kann und somit dazu geeignet ist, die Versorgung im Stadtteil Brüggen langfristig zu sichern. Der am Hubertusplatz projektierte Supermarkt soll von der Firma Rewe-Richrath betrieben werden, die auch den Supermarkt in Türnich betreibt. Im Falle der Projektrealisierung wird für den am Marktplatz gelegenen Bestandsmarkt eine langjährige Standortgarantie (mind. 10 Jahre) zugesichert. Karte 2: Lage des Vorhabenstandortes im Siedlungsraum Quelle: eigene Bearbeitung; Ten Brinke Projektentwicklung GmbH 8 Arbeitsstand 08.06.2016 18 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 4 Relevante Wettbewerbssituation Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die Errichtung des Rewe-Supermarktes hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der relevanten Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig. Die Wettbewerbssituation wird dabei wesentlich durch die vorhandenen Lebensmitteldiscount- und Supermärkte geprägt, während der kleinteilige Einzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte) nur in begrenztem Maße von der Ansiedlung des Lebensmittelmarktes betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass Systemwettbewerber (= Super-/ Discountmärkte, Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser) als Betriebe, die dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als einzelne Lebensmittelhandwerksbetriebe oder spezialisierte Lebensmittelfachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler). Da der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand für den (regelmäßigen) Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente stark begrenzt ist, konzentrieren sich die Wettbewerbsbetrachtungen auf die nächstgelegenen Angebote in der Stadt Kerpen sowie der südlichen Nachbarstadt Erftstadt. Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen dabei die Wettbewerbsstrukturen in den nahegelegenen zentralen Versorgungsbereichen. Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld (Auswahl) Quelle: Eigene Darstellung; zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Kerpen gemäß dem im Entwurf vorliegenden Zentrenkonzept 19 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Aufgrund ausgeprägter Zäsuren (u.a. Autobahntrasse, Chemiepark Knapsack, nördlicher Ausläufer des Naturparks Rheinland, landwirtschaftliche Nutzflächen) sind die östlich gelegenen Angebotsstrukturen in den Umlandkommunen Frechen, Hürth und Brühl von untergeordneter Relevanz. Den dabei erfolgten Umsatzschätzungen der BBE Handelsberatung GmbH liegen detaillierte Vor-OrtRecherchen zu Grunde, die – ausgehend von betriebsformen- bzw. betreiberspezifischen Durchschnittswerten – weitere relevante Einflussfaktoren berücksichtigen (u.a. das ansprechbare Kaufkraftvolumen, die Wettbewerbssituation, die Attraktivität der Anbieter, die Verkaufsflächendimensionierung, die Stellplatzsituation etc.) und in die jeweilige Umsatzprognose miteingestellt werden. Die Angebotssituation in den östlichen Stadtteilen Türnich/ Balkhausen/ Brüggen wird von drei Lebensmitteldiscountern (2x Lidl, Netto) geprägt, während mit dem rd. 900 m² großen Rewe am Marktplatz Türnich („Nahversorgungsstandort Türnich“) nur ein Vollsortimenter vorzufinden ist. Da dieser zudem – u.a. hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung, der Warenpräsentation, der Gangbreiten etc. - nicht länger den (Kunden-) Ansprüchen an moderne Vollsortimenter gerecht wird, ist aktuell von hohen Kaufkraftabflüssen im Vollsortimentssegment an umliegende Angebotsstandorte auszugehen. Ergänzt wird das lokale nahversorgungsrelevante Angebot von einem Ihr Platz-Drogeriemarkt sowie mehreren, über das Siedlungsband verteilten Ladenhandwerksbetrieben. 9 In einer Pkw-Entfernung von rd. 9 km vom Projektstandort befindet sich das Stadtteilzentrum Horrem. Neben einem rd. 600 Meter langen Teilstück entlang der Hauptstraße umfasst dieser Standortbereich auch die Bahnhofstraße. Zudem sind die an der Rathausstraße vorhandenen Lebensmittelmärkte Norma und Netto dem Stadtteilzentrum zuzuordnen. Mit Ausnahme der letztgenannten sind im zentralen Versorgungsbereich kaum größere Einzelhandelsbetriebe vorzufinden. Das Angebot in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten umfasst neben den beiden Discountern noch einen türkischen Supermarkt sowie mehrere kleinteilige Angebote (u.a. Reformhaus, Spezialitäten, Bäckereien, Metzger). Rd. 800 Meter südlich findet sich mit dem Nahversorgungsstandort Horrem-Süd ein attraktiver Verbundstandort eines großflächigen Aldi-Marktes sowie eines rd. 2.000 m² großen Rewe-Supermarktes. Betrieben wird der moderne Vollsortimenter ebenfalls von dem für den am Hubertusplatz geplanten Supermarkt vorgesehenen Betreiber Richrath. Das rd. 8 km vom Projektstandort entfernte Stadtteilzentrum Kerpen umfasst im Wesentlichen den Bereich Stiftsplatz und Stiftsstraße bis Antoniter Straße, Hahnenstraße bis Alte Landstraße im Norden und Kirchstraße im Süden sowie Kölner Straße bis zum Kreuzungsbereich Hahnenstraße. Größter Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente ist hier ein rd. 950 m² großer Lidl-Discountmarkt, der aufgrund seines Alleinstellungsmerkmals als einziger, größerer Lebensmittelmarkt in der gewachsenen Ortsmitte von Kerpen und seines attraktiven Marktauftritts als sehr leistungsfähig eingestuft werden kann. Darüber hinaus ist eine rd. 350 m² große Rossmann-Filiale in räumlicher Nähe zum Lidl-Markt ansässig. Das sonstige Angebot in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten beschränkt sich auf einen 9 Entfernungsangaben gemäß Google-Routenplaner; jeweils vom Projektstandort aus. 20 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen türkischen Lebensmittelmarkt, einen Getränkemarkt sowie mehrere kleinteilige Anbieter (u.a. Bäcker/ Metzger, Kiosk). Das größte Angebot nahversorgungsrelevanter Sortimente im Stadtteil Kerpen ist im „Erft Karree“ im Bereich „Am Falder/ Auf dem Bürrig“ vorzufinden. Dieser in den Jahren 2010/ 2011 entwickelte Angebotsstandort verfügt über eine Verkaufsfläche von über 40.000 m² und ist somit der mit deutlichem Abstand größte Einzelhandelsstandort der Stadt Kerpen. Neben den Ankermietern Kaufland, Saturn, Roller, Obi und Intersport sind dort eine Vielzahl weiterer Einzelhandelsbetriebe vorzufinden (u.a. Gartencenter Ritter, Hammer Heimtex, Staples, BabyOne, Trinkgut, Penny, dm, Dänisches Bettenlager, Kik, Tedi). Hier stellt das Kaufland SB-Warenhaus den mit deutlichem Abstand größten Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente dar, der hinsichtlich seiner Versorgungsreichweite deutlich über den Stadtteil Kerpen/ Horrem hinausreichen wird. Zudem sind noch ein moderner Penny-Discountmarkt, ein dm-Drogeriemarkt, ein TrinkgutGetränkefachmarkt sowie der Weinspezialist Vino und die Bäckerei Voigt dort ansässig. Darüber hinaus konzentriert sich das projektrelevante Angebot im Stadtteil Kerpen im Wesentlichen auf das „Einkaufszentrum Langenich“ an der Stiftsstraße und wird dort vor allem von einem attraktiven Rewe-Supermarkt mit separatem Getränkemarkt, einem Aldi-Discounter sowie einer erst kürzlich neu aufgestellten Rossmann-Filiale vorgehalten. In der südlich angrenzenden Stadt Erftstadt stellt das im Stadtteil Gymnich, rd. 3 km vom Projektstandort entfernt gelegene Nahversorgungszentrum Gymnich den dem Projektstandort nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich dar. Es erstreckt sich entlang der Gymnicher Hauptstraße, beginnend mit dem Kreuzungsbereich Kerpener Straße und „Am Flutgraben“ im Norden bis zu dem Kreuzungsbereich Sternenstraße und Kunibertusplatz im Süden. Den größten Einzelhandelsbetrieb innerhalb des Nahversorgungszentrums stellt der LebensmittelDiscountmarkt Norma an der Gymnicher Hauptstraße dar, der mit rd. 500 m² allerdings über keine marktgerechte Größen verfügt. Ansonsten findet sich nur ein Streubesatz von Ladenhandwerksbetrieben sowie mehreren Dienstleitungs- und Gastronomiebetrieben. Wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktion übernimmt ein im südlichen Ortseingangsbereich gelegener, rd. 1.500 m² großer Rewe-Supermarkt. Hierbei handelt es sich ebenfalls um einen von Rewe-Richrath betriebenen Filialstandort, der als nächstgelegene und verkehrlich gut zu erreichende Einkaufsalternative derzeit von hohen Kaufkraftzuflüssen aus den östlichen Kerpener Stadtteilen profitieren dürfte. Mit der geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes wird der Angebotsstandort zusätzlich an Attraktivität 10 gewinnen. Etwa 5 km südlich des Projektstandortes befindet sich im Stadtteil Liblar das Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße. Kundenfrequenzstärkste Betriebe sind dort die Lebensmittelanbieter Rewe-Richrath (rd. 1.700 m²) und eine dem Supermarkt schräg gegenüberliegende Aldi-Filiale. Das im Nahversorgungs- 10 Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss (vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nr. 116 A, ErftstadtGymnich, Drogeriemarkt“) ist am 29.09.2014 vom Rat der Stadt Erftstadt beschlossen worden; die frühzeitige Bürgerbeteiligung hat am 01.10.2015 im Rahmen einer Abendveranstaltung stattgefunden. 21 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen zentrum vorhandene Angebot wird zudem durch mehrere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowie Dienstleistungs- und Gastronomieanbieter ergänzt. Das rd. 7 km entfernt gelegene Stadtteilzentrum Liblar umfasst im Wesentlichen den Standortbereich des Erftstadt-Centers. Standortprägend ist hier das weit ausstrahlende Real SB-Warenhaus. Mit einer Lidl-Filiale sowie einem dm-Drogeriemarkt sind dort zudem weitere umsatzstarke Nahversorgungsbetriebe vorzufinden. Das nahversorgungsrelevante Angebot außerhalb der beiden zentralen Versorgungsbereiche beschränkt sich auf einen wohngebietsintegrierten Norma-Discountmarkt an der Theodor-Heuss-Straße, der überwiegend von der im direkten Umfeld lebenden Bevölkerung aufgesucht werden dürfte. Im rd. 9 km entfernten Stadtteil Lechenich konzentriert sich der Lebensmitteleinzelhandel neben den im Stadtteilzentrum ansässigen Filialen von Lidl und Norma im Wesentlichen auf den autokundenorientierten Gewerbegebietsstandort im östlichen Siedlungskörper. Neben zwei Rewe-Supermärkten (Kölner Ring/ An der Patria) sind mit Aldi und Netto auch zwei Discounter dort ansässig. Karte 4: Relevante Wettbewerbsstandorte (Auswahl) Quelle: Eigene Darstellung 22 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Auch in der östlich angrenzenden Nachbarstadt Hürth ist Rewe mit Filialen vertreten. Sowohl im Nebenzentrum Alt-Hürth (rd. 9 km; rd. 1.100 m²) als auch im Nahversorgungszentrum Gleuel (rd. 9 km; rd. 1.600 m²; Rewe-Richrath) übernehmen die dort ansässigen Lebensmittelmärkte wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktionen. Eine weitere Richrath-Filiale befindet sich im rd. 11 km entfernten Fachmarktzentrum in Hürth-Hermülheim. Neben dem rd. 1.850 m² großen Rewe sind dort mit Aldi, Penny, dm, Kik, Fressnapf sowie einer Easy-Apotheke weitere frequenzstarke Anbieter in autokundenorientierter Lage vorzufinden. Nach Wettbewerbslagen differenziert, stellt sich die relevante Angebotsstruktur in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren) wie folgt dar: Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation Verkaufsfläche in m² Relevante Standorte Stadtgebiet Kerpen, davon Stadtteil Kerpen Stadtteilzentrum Kerpen (Lidl/890 m² Gesamt-VKF; Rossmann/350 m²) Umsatz in Mio. € 18.800 84,8 10.950 49,4 1.100 7,7 6.500 26,1 3.350 15,6 4.350 19,4 1.550 5,4 2.800 14,1 3.500 16,0 1.150 4,7 2.350 11,3 17.750 84,2 9.750 47,1 7.400 34,4 2.350 12,7 6.150 28,5 1.350 6,2 4.850 22,3 1.800 8,6 450 2,0 1.400 6,6 36.500 169,0 „Erft-Karree“ (Kaufland/ 4.750 m²; Penny/ 800 m²; Trinkgut/ 1.000 m²; dm/ 650 m²) Einkaufszentrum Langenich (Rewe/ 1.650 m², Rewe-Getränke/ 600 m²; Rossmann/ 550 m²; Aldi/ 850 m²) Stadtteil Horrem Stadtteilzentrum Horrem (Netto/ 650 m²; Norma/ 800 m²; Dogus LM/ 250 m²) Nahversorgungsstandort Horrem Süd (Rewe/ 2.000 m²/ Aldi/ 1.000 m²) Türnich/ Balkhausen/ Brüggen Nahversorgungsstandort Türnich (Rewe/ 900 m²/ Ihr Platz/ 300 m²) Streulage (Lidl/ 890 m²; Netto/ 900 m²; Lidl/ 890 m²) Stadtgebiet Erftstadt, davon Stadtteil Liblar Stadtteilzentrum Liblar (Real/ 8.250 m²; Lidl/ 1.200 m²; dm/ 450 m²) Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. (Rewe/ 1.725 m²; Aldi/ 850 m²) Stadtteil Lechenich Stadtteilzentrum Lechenich (Lidl/ 800 m²; Norma/ 350 m²; DroNova/ 430 m²) Streulage (Rewe, Kölner Str./ 1.700 m²; Rewe, Patria/ 1.950 m²; Aldi/ 790 m²; Netto/ 660 m²) Stadtteil Gymnich Nahversorgungszentrum Gymnich (Norma/ 500 m²) Streulage (Rewe/ 1.500 m²) Untersuchungsraum insgesamt Quelle: Eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich 23 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen Das Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst den Raum, aus dem dieses den überwiegenden Teil seines Umsatzes generiert und dadurch einen auch im Vergleich zum Wettbewerb hohen Marktanteil erreicht. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Planvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. übernehmen wird. Das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt wird unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation bestimmt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand11 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld ■ die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie ggf. Agglomerationseffekte umfasst ■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Dazu ist anzumerken, dass ein Einzugsgebiet grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen ist, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes/ Standortverbundes stammt. Für den zu untersuchenden Rewe-Markt sind folgende Faktoren für die Reichweite des Kundenherkunftsgebietes von Bedeutung: ■ Aufgrund des nahversorgungsbezogenen Angebotsschwerpunktes (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) des Rewe-Marktes stellt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand für die Ausdehnung des Einzugsgebietes grundsätzlich einen begrenzenden Faktor dar. ■ Der Planstandort befindet sich in zentraler Lage innerhalb von Brüggen, abseits hochfrequentierter, überörtlich bedeutsamer Straßen und wird auch vor diesem Hintergrund keine weiträumige Ausstrahlung entfalten können. ■ Aufgrund der hohen Angebotsdichte im weiteren Untersuchungsraum – insbesondere auch innerhalb des Rewe-Filialnetzes - ist auch von dort keine Orientierung auf das in Brüggen geplante An- 11 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment). 24 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen gebot anzunehmen. Denn die dort lebende Bevölkerung kann sich entweder wohnortnah versorgen oder auf gleichem bzw. schnellerem Wege attraktivere Angebotsstandorte aufsuchen. ■ Lediglich die in der unmittelbar südlich an Brüggen angrenzenden Ortslage Erftstadt-Kierdorf le12 bende Bevölkerung (rd. 3.200 Personen ) verfügt derzeit über keine adäquaten Versorgungsmöglichkeiten. Diese wird demnach bereits heute die in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen, Gymnich bzw. Liblar gelegenen Angebotsstandorte aufsuchen. ■ Die geplante Rewe-Filiale wird demnach vor allem lokale Versorgungsfunktionen übernehmen. Durch die siedlungsstrukturellen Gegebenheiten wird dieser Sachverhalt nochmals verstärkt. Seine höchste Marktdurchdringung wird der geplante Lebensmittelmarkt in einem als fußläufig zu erachtenden Nahbereich (vgl. folgende Kartendarstellung) erreichen – für die dort lebende Bevölkerung wird das Planvorhaben dabei zukünftig den wesentlichen Träger der wohnortnahen Versorgung darstellt. Wie die nachfolgende Darstellung belegt, ist dem Vorhabenstandort in Brüggen ein Nahbereich zuzuordnen, der neben dem gesamten Siedlungskörper von Brüggen auch weite Teile von Balkhausen umfasst. Karte 5: Fußläufiger Nahbereich Quelle: Eigene Darstellung 12 Quelle: Stadt Erftstadt; Stand 30.11.2015 25 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Alle in diesem Bereich vorhandenen Wohnquartiere sind fußläufig an den Standort angebunden, die Fußwege-Distanzen belaufen sich auf maximal 1.000 Meter. Insgesamt verfügt dieser Nahbereich über ein Bevölkerungspotenzial von etwa 4.700 Einwohnern. Neben den sonstigen Wohnquartieren von Türnich/ Balkhausen wird auch die in der südlich angrenzenden Ortslage Erftstadt-Kierdorf lebende Bevölkerung dem Einzugsgebiet des geplanten Vollsortimenters zuzuordnen sein. Aufgrund vorhandener eigener Angebote (Türnich) bzw. alternativ zu erreichende Standortbereiche (u.a. Gymnich, Liblar) werden die hier zu erreichenden Bindungsquoten allerdings bereits deutlich geringer ausfallen. Karte 6: Einzugsgebiet des Planvorhabens Quelle: eigene Darstellung 26 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Weitere Ortslagen sind dem Einzugsgebiet angesichts des umfassenden Lebensmittelangebotes – vor allem auch innerhalb des Rewe(Richrath)-Filialnetzes - in den umliegenden Ortslagen sowie der topografischen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten nicht zuzurechnen. In dem zu erwartenden Einzugsgebiet des Planvorhabens leben insgesamt rd. 13.860 Personen, davon etwa 4.670 Personen im fußläufigen Nahbereich des Vorhabenstandorts. Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind nur untergeordnet Kunden von außerhalb zu erwarten. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als so genannte „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von rd. 2.575 € für die projektrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren, gewichtet mit den ortsspezifischen Kaufkraftkennziffern (MB-Research). Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das sortimentsspezifische Kaufkraftniveau für nahversorgungsrelevante Sortimente in der Stadt Kerpen liegt bei 100 und somit auf Bundesniveau. In der Nachbarstadt Erftstadt liegt es mit 105 leicht oberhalb des Bundesdurchschnitts. Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Kaufkraftvolumen in Höhe von insgesamt rd. 36 Mio. € im Jahr zur Verfügung, wovon etwa 12 Mio. € auf den Nahbereich entfallen. Tabelle 3: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Einwohner Türnich/ Balkhausen/ Brüggen davon Nahbereich Erftstadt-Kierdorf Einzugsgebiet insgesamt Pro-KopfKaufkraft Kaufkraft in Mio. € 10.660 2.575 27,4 4.667 2.575 12,0 3.202 2.714 8,7 13.862 2.607 36,1 Quelle: Eigene Berechnungen unter Verwendung der aktuellen MB-Research-Kaufkraftkennziffern; Rundungsdifferenzen möglich 27 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 6 Auswirkungsanalyse 6.1 Umsatzleistung des Supermarktes und Marktanteile Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet, der Attraktivität des Planvorhabens sowie des ansprechbaren Kaufkraftvolumens im Einzugsgebiet wird die zu erwartende Umsatzleistung für den geplanten Supermarkt innerhalb des Einzugsgebietes prognostiziert. Dabei bildet die Einschätzung der durch das Planvorhaben zu erwartenden Umsätze die Voraussetzung für die Prognose ausgelöster Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Für das Planvorhaben sind diesbezüglich folgende Faktoren zu berücksichtigen: ■ Laut aktueller Veröffentlichung der auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Hahn Gruppe – in Kooperation mit dem Marktforschungsinstitut GfK sowie des Immobiliendienstleisters CBRE - beträgt der durchschnittliche Filialumsatz eines Rewe-Vollsortimenters bei einer durchschnittlichen 13 Verkaufsfläche von rd. 1.500 m² etwa 5,8 Mio. € (Brutto). ■ In Brüggen wird für den Supermarkt sowie die ergänzenden, kleinteiligen Einzelhandelsnutzungen im Vorkassenbereich eine Gesamtverkaufsfläche von maximal 1.650 m² projektiert, wobei der geplante Supermarkt eine Verkaufsfläche von mindestens 1.400 m² aufweisen soll. Die Verkaufsfläche des geplanten Rewe-Supermarktes dürfte im Hinblick auf ihre Dimensionierung somit bestenfalls im Durchschnitt des Rewe-Filialnetzes rangieren. ■ Kundenfrequenzstarke Einzelhandelsbetriebe, von denen das Planvorhaben profitieren könnte, sind im Umfeld des Planstandorts nicht vorzufinden. Auch perspektivisch ist mit einer Entwicklung größerer, frequenzstarker Einzelhandelsnutzungen (z.B. Discounter, Drogeriemarkt) im direkten Standortumfeld vor dem Hintergrund der im Bebauungsplan „TÜ 356“ dargestellten Baugrenzen nicht zu rechnen. ■ Da sich der Standortbereich des geplanten Rewe-Marktes zudem nicht an einer überörtlich bedeutsamen Straße befindet, sind für das Planvorhaben keine hohen Streuumsätze zu erwarten. ■ In Türnich/ Balkhausen/ Brüggen sind neben der Rewe-Filiale am Marktplatz Türnich zudem noch zwei Lidl-Filialen sowie ein Netto-Discountmarkt ansässig. In den umliegenden Ortslagen (u.a. Horrem, Kerpen, Gymnich, Liblar, Alt-Hürth) ist Rewe bereits mit eigenen Supermärkten vertreten. Das zentral in Brüggen geplante Vorhaben trifft somit auf ein stark ausgeprägtes, lokales Wettbewerbsumfeld. Unter Berücksichtigung vorab genannter Aspekte gehen die Gutachter davon aus, dass der geplante Rewe-Lebensmittelmarkt bestenfalls eine – bezogen auf das Rewe-Filialnetz – durchschnittliche Umsatzleistung von rd. 5,8 Mio. € erwirtschaften kann. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon rd. 5,5 Mio. € und auf die Nonfood-Sortimente rd. 0,3 Mio. €. Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die regelmäßig im Randsortiment vorgehaltenen Warengruppen Tiernahrung/ Heimtierbedarf, Papier-/ Schreib-/ Haushaltswaren sowie Zeitschriften. 13 Vgl. Retail Real Estate Report 2015/2016 der Hahn Gruppe in Zusammenarbeit mit der GfK und CBRE; Standort- und Flächenproduktivitätsentwicklung von Lebensmitteleinzelhändlern in 2014; S. 23 28 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens Umsatzerwartung in Mio. € Sortiment Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren 5,5 Sonstige Sortimente 0,3 Summe 5,8 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Mit rd. 95 % wird der Angebotsschwerpunkt eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren) liegen. In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartungen des Marktes und die Kaufkraftbindungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst dargestellt. Insgesamt wird die geplante Rewe-Filiale rd. 4,2 Mio. € bzw. rd. 77 % des prognostizierten Umsatzes mit den in den südöstlichen Stadtteilen Türnich/ Balkhausen/ Brüggen lebenden Personen erwirtschaften und insbesondere für die im Nahbereich lebende Bevölkerung wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktionen übernehmen. Dabei wird mit rd. 47 % der größte Umsatzanteil aus dem Nahbereich generiert, was die versorgungsbezogene Bedeutung des Untersuchungsvorhabens für die in Brüggen bzw. Balkhausen lebende Bevölkerung nochmals verdeutlicht. Mit rd. 1,0 Mio. € wird zudem etwa 18 % des Umsatzes mit Personen aus Erftstadt-Kierdorf getätigt, die derzeit über keine eigene Versorgungsstrukturen verfügen. Insgesamt wird der geplante Rewe-Markt rd. 14 % des im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraftpotenzials binden können; im fußläufigen Nahbereich wird der Markt eine Kaufkraftbindung von etwa 22 % erreichen. Tabelle 5: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Erwarteter Umsatz Kaufkraft Kaufkraftbindung in Mio. € in % in Mio. € in % 4,2 77 27,4 15 2,6 47 12,0 22 Erftstadt-Kierdorf 1,0 18 8,7 12 Einzugsgebiet gesamt 5,2 95 36,1 14 diffuse Zuflüsse 0,3 5 ./. ./. Gesamt 5,5 100 ./. ./. Umsatzherkunftsgebiete Türnich/ Balkhausen/ Brüggen davon Nahbereich Rundungsdifferenzen möglich Quelle: eigene Prognose und Berechnungen 29 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Wie vorab dargelegt, ist am Standort nur untergeordnet von diffusen Zuflüssen auszugehen. Diese werden sich in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zukünftig auf rd. 0,3 Mio. € belaufen und somit rd. 5 % des zu erwartenden Umsatzes umfassen. 6.2 Umsatzumverteilungseffekte Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende nahversorgungsrelevante Sortimentsumsatz der Projektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen. Denn dieser kann Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein. Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der geplanten Einzelhandelsentwicklung in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten umverteilt wird. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planobjektes eine Rolle spielen, wenn wesentliche Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt: ■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Rewe-Marktes in erster Linie Vollsortimentsbetriebe anzusehen sind. Geringer betroffen sein werden Discounter oder spezialisierte Lebensmittelmärkte (z.B. türk. Supermarkt), die eine abweichende Marktpositionierung aufweisen. ■ Aber auch größere Vollsortimenter mit umfangreichem Eigenmarkenanteil im unteren Preissegment stehen verstärkt in Wettbewerbsbeziehungen zu Lebensmittel-Discountern. Dies umso mehr, wenn es sich um Soft- oder Hybrid-Discounter mit umfangreichen Markenprodukten und einer insgesamt höheren Artikelzahl handelt, wie es auch bei Netto der Fall ist. ■ Grundsätzlich wird mit zunehmender Entfernung zwischen den Wettbewerbern und dem Projektstandort die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte abnehmen. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Dies ist darauf zurückzuführen, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs wie - z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der relativ hohen Einkaufsfrequenz eine hohe 30 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ kurzer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt. ■ Bei den Umsatzerwartungen der sonstigen Sortimente handelt es sich um eine Vielzahl an Sortimenten auf Klein- und Kleinstflächen im Randsortiment der geplanten Nutzungseinheiten. Aufgrund der Vielzahl an Wettbewerbern, die diesen Angeboten gegenüberstehen sowie der insgesamt vergleichsweise geringen, sortimentsbezogenen Einzelhandelsumsätze ist eine standortbezogene Darstellung der Umverlagerungseffekte seriös nicht prognostizierbar. Grundsätzlich kann aber davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil dieser Umsätze bereits heute von den Hauptwettbewerbern (v.a. Super-/ Verbrauchermärkte) gebunden wird und diese demnach auch am stärksten von Umsatzumverlagerungen betroffen sein werden. Der sonstige Einzelhandel wäre dagegen nur in sehr geringem Maße tangiert. ■ Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente (Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren inkl. Getränke) einer genaueren Untersuchung unterzogen. Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die geplante Ansiedlung des Rewe-Supermarktes und den damit einhergehenden Umsatzverlagerungen nach der BBE-Prognose folgende Konsequenzen: Rund 30 % bzw. etwa 1,7 Mio. € des zu erwartenden nahversorgungsrelevanten Gesamtumsatzes wird durch Umverteilungen innerhalb von Türnich/ Balkhausen/ Brüggen generiert werden und sich hier vor allem auf den am Marktplatz Türnich gelegenen Rewe-Supermarkt konzentrieren. Im Zuge der angestrebten Projektrealisierung wird dieser von deutlichen Umsatzeinbußen (> 20 %) betroffen sein. Die Wettbewerbswirkungen gegenüber den in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen ansässigen Lebensmitteldiscountern fallen mit prognostizierten Verlusten zwischen 0,2 und max. 0,5 Mio. € deutlich geringer aus; betriebsgefährdende Größendimensionen werden durchgängig nicht erreicht. Von der durch die Realisierung des Supermarktes einhergehenden Wettbewerbsverschärfung im Lebensmittelvollsortiment werden auch die umliegenden Supermärkte in den benachbarten Ortslagen betroffen sein. Denn der geplante Supermarkt wird dazu geeignet sein, aktuell an die außerhalb des Einzugsgebiets gelegenen Angebotsstandorte abfließende Kaufkraft zukünftig lokal binden zu können. Dabei wird der nahegelegene Rewe-Supermarkt in Erftstadt-Gymnich von den höchsten Umsatzeinbußen betroffen sein, die sich auf bis zu 1,0 Mio. € belaufen. Der Rückzug dieses als sehr leistungsstark zu bewertenden Marktteilnehmers ist aber trotz der Umverteilungsquoten von bis zu 15 % nicht zu erwarten: Denn selbst nach erfolgtem Markteintritt des Rewe-Marktes dürfte dieser Anbieter eine allenfalls leicht unterhalb des eigenen Filialnetzes liegende Flächenproduktivität erwirtschaften und somit auch zukünftig noch wirtschaftlich rentabel betrieben werden können. Zudem handelt es sich bei dem attraktiven Supermarkt um eine Rewe-Richrath-Filiale, so dass es mit Marktzutritt der neuen Filiale lediglich zu einer Umsatzverlagerung innerhalb des eigenen Filialnetzes käme. Darüber hinaus ist vorgesehen, den Angebotsstandort in Gymnich durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes auszubauen und zu stabilisieren. Auch die in Horrem-Süd bzw. Liblar (NVZ Carl-Schurz-Straße) ansässigen Richrath-Filialen werden derzeitig von dem in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen bestehenden Versorgungsdefizit im Vollsortimentssegment profitieren und entsprechend Kaufkraft aus Türnich/ Balkhausen/ Brüggen bzw. ErftstadtKierdorf binden können. Diese Kaufkraft wird zukünftig wohnortnah gebunden werden können und bei den nahegelegenen Filialstandorten mit Umsatzeinbußen zwischen 7 % (Liblar) und 11 % (Horrem) einhergehen. Nach Marktzutritt 31 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen und den hieraus resultierenden Umverlagerungen werden diese aber immer noch durchschnittliche Filialumsätze erwirtschaften können. Die Betriebsaufgabe einer dieser jeweils in attraktiver Verbundlage agierenden Marktteilnehmer ist somit – trotz Wettbewerbsverschärfung – nicht zu erwarten. Von Umsatzeinbußen in Höhe von insgesamt rd. 0,6 Mio. werden zudem die autokundenorientierten, gesamtstädtisch ausstrahlenden Anbieter im Erft-Karree tangiert. Bei Umverteilungsquoten von maximal 2 % werden die damit einhergehenden Umsatzeinbußen für die dort ansässigen Wettbewerbsbetriebe jedoch nur sehr gering ausfallen. Der sonstige Lebensmitteleinzelhandel wird dagegen nur untergeordnet von Umverteilungen betroffen sein. Tabelle 6: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Umsatz in Mio. € Relevante Standorte Stadtgebiet Kerpen, davon Umsatzumverteilung in Mio. € in % 84,8 3,4 4 49,4 0,8 2 Stadtteilzentrum Kerpen 7,7 <0,1 <1 „Erft-Karree“ 26,1 0,6 2 Einkaufszentrum Langenich 15,6 0,2 1 Stadtteil Kerpen 19,4 0,9 5 Stadtteilzentrum Horrem 5,4 <0,1 <1 Nahversorgungsstandort Horrem Süd 14,1 0,9 6 16,0 1,7 11 Nahversorgungsstandort Türnich 4,7 0,8 17 Streulage 11,3 0,9 8 84,2 1,8 2 Stadtteil Horrem Türnich/ Balkhausen/ Brüggen Stadtgebiet Erftstadt, davon 47,1 0,8 2 Stadtteilzentrum Liblar 34,4 0,2 <1 Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. 12,7 0,6 5 Stadtteil Liblar 28,5 <0,1 * Stadtteilzentrum Lechenich 6,2 * * Streulage 22,3 * * 8,6 1,0 12 Stadtteil Lechenich Stadtteil Gymnich Nahversorgungszentrum Gymnich 2,0 * * Streulage 6,6 1,0 15 169,0 5,2 3 ./. 0,3 ./. ./. 5,5 ./. Untersuchungsraum insgesamt Diffuse Umverteilung Umverteilung insgesamt Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich * marginal; < 0,05 Mio. € bzw. < 0,5 % 32 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Außerhalb des Untersuchungsraumes wird zudem ein Umsatzanteil von rd. 0,3 Mio. € im Rahmen einer diffusen Umverteilung generiert. Aufgrund der geringen absoluten Höhe der prognostizierten Umverteilungen gegenüber Anbietern außerhalb des Untersuchungsraumes sind einzelbetriebliche Umsatzeinbußen in geschäftsgefährdender Höhe grundsätzlich auszuschließen. 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen in der Stadt Kerpen und den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten. Dabei stehen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Vordergrund. Negative Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich bzw. die wohnungsnahe Versorgung wären einerseits dann zu erwarten, wenn infolge der Realisierung des Planvorhabens bestehende Einzelhandelsbetriebe gefährdet würden, die für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs bzw. der wohnungsnahen Versorgung eine große Bedeutung haben. Andererseits wäre die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen dann beeinträchtigt, wenn infolge des Planobjektes die Neuansiedlung bzw. Erweiterung von entsprechenden Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen eingeschränkt würde. Bei der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: ■ Die bisherige Angebotssituation im Lebensmitteleinzelhandel in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen ist durch drei Discountmärkte geprägt. Der einzige Lebensmittelvollsortimenter ist mit rd. 900 m² relativ klein dimensioniert. Die rd. 10.700 im südöstlichen Siedlungsband lebenden Einwohner können sich derzeitig demnach nicht umfassend wohnortnah versorgen und werden diesbezüglich die attraktiven Angebotsstandorte in den umliegenden Ortslagen (v.a. Horrem, Gymnich und Liblar) aufsuchen ■ Sowohl im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 als auch dem derzeitig in Bearbeitung befindlichen Einzelhandelskonzept ist für den Stadtteil Brüggen eine ergänzende Einzelhandelsentwicklung im Vollsortimentssegment zur Sicherung einer umfassenden Nahversorgung vorgesehen. ■ Planerischer Wille der Stadt ist es daher, den Bereich um den Hubertusplatz zukünftig zu einem zentralen Versorgungsbereich der untersten Versorgungshierarchie (eingeschränktes Nahversorgungszentrum) zu entwickeln. ■ Es wurde aufgezeigt, dass von dem maximal zu erwartenden Gesamtumsatz (rd. 5,8 Mio. €) des Supermarktes etwa 5,5 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwirtschaftet werden. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens ist somit eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten festzustellen. ■ Nahezu der gesamte Umsatz wird dabei durch die in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen bzw. die im unmittelbar südlich an Brüggen angrenzenden Erftstadt-Kierdorf lebende Bevölkerung getätigt, was die lokale Versorgungsbedeutung des Untersuchungsvorhabens verdeutlicht. Den größten Umsatzanteil wird das Planvorhaben dabei mit den innerhalb des fußläufigen Nahbereichs lebenden Personen aus Brüggen bzw. Balkhausen erwirtschaften. ■ Einer weiträumigeren Ausstrahlung stehen sowohl die siedlungsstrukturellen/ topografischen Gegebenheiten als auch die Angebotssituation im weiteren Untersuchungsraum entgegen. 33 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen ■ Der in Brüggen geplante Supermarkt wird somit ein bestehendes Versorgungsdefizit im Vollsortiment schließen und bestehende Kaufkraftabflüsse zukünftig wohnortnah binden können. ■ Mit Marktzutritt des in zentraler Lage von Brüggen geplanten Rewe-Marktes werden demnach vor allem die umliegenden Vollsortimentsbetriebe von Umsatzeinbußen betroffen sein. Hierbei handelt es sich durchgehend um Supermärkte innerhalb des eigenen Rewe-Richrath-Filialnetzes. Diese werden derzeit am stärksten von dem aufgezeigten Versorgungsdefizit im Vollsortimentssegment profitieren und daher überdurchschnittliche Flächenleistungen generieren können. Mit Planrealisierung werden diese zukünftig auf ein durchschnittliches bis leicht unterdurchschnittliches Niveau zurückfallen. Die Betriebsaufgabe einer der Hauptwettbewerber ist demnach nicht zu erwarten. ■ Hohe Umsatzeinbußen wird auch der am Marktplatz Türnich ansässige Rewe-Supermarkt zu verzeichnen haben. Mit einer Quote von etwa 18 % erreicht der Umsatzverlust eine Größenordnung, nach der eine Betriebsaufgabe dieses Anbieters nicht grundsätzlich auszuschließen wäre. Allerdings wird im Falle der Projektrealisierung für den am Marktplatz gelegenen Bestandsmarkt eine langjährige Standortgarantie (mind. 10 Jahre) zugesichert, so dass auch für den nördlichen Siedlungsbereich zukünftig eine umfassende Nahversorgung gewährleistet ist. ■ Darüber hinaus konnte aufgezeigt werden, dass die Höhe der zu erwartenden Umverteilungen gegenüber sonstigen Anbietern im Untersuchungsraum keine Dimensionen annehmen, die eine Gefährdung einzelner Wettbewerber erwarten lässt. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgung dienende Angebotsstandorte können demnach ausgeschlossen werden. ■ Vielmehr wird mit Realisierung des Planvorhabens eine umfassende (Nah-)Versorgungsfunktion in zentraler Lage von Brüggen wiederhergestellt, die seit der Betriebsaufgabe von Suti bzw. Edeka ausschließlich auf die beiden Lebensmitteldiscounter Netto und Lidl entfallen ist. ■ Aufgrund der nur geringen Umverlagerungen gegenüber Standorten außerhalb des Untersuchungsraumes ist dort ebenfalls nicht davon auszugehen, dass die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung dienender Angebotsstandorte beeinträchtigt wird und die Zutrittschancen von Betrieben gleicher Marktausrichtung durch das Planvorhaben eingeschränkt werden. ■ Für die sonstigen Sortimente / Non-Food-Sortimente, bei denen eine Umsatzleistung von rd. 0,3 Mio. € zu erwarten ist, ist davon auszugehen, dass die entsprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von größeren Lebensmittelmärkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie die im Untersuchungsgebiet ansässigen strukturprägenden Lebensmittelmärkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe wären dagegen nur in einem sehr geringen Maß durch Umsatzumverteilungseffekte tangiert, so dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Betriebe ebenfalls nicht gefährdet wird. ■ Die im Vorkassenbereich zulässigen Konzessionäre stehen zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht fest. Supermarkttypische Nutzungen (u.a. Bäckerei, Metzgerei, Blumen, Kiosk) unterstellt, werden sich die höchsten Umsatzeinbußen auf die ebenfalls im Vorkassenbereich der umliegenden Lebensmittelmärkte vorhandenen Anbieter beziehen, während der sonstige Einzelhandel nur kaum von Wettbewerbsverschärfungen betroffen sein wird. Im Fazit stellt das in zentraler Lage von Brüggen geplante Vorhaben eine sinnvolle Entwicklung der wohnungsnahen Versorgung im südöstlichen Stadtgebiet von Kerpen dar, die keine negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Kerpen und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte erwarten lässt. 34 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 6.4 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen Gemäß dem derzeit im Abstimmungsprozess befindlichen Einzelhandelskonzept soll die Nahversorgung in den südöstlichen Stadtteilen zukünftig durch die beiden sich ergänzenden Angebotsstandorte Brüggen (eingeschränktes Nahversorgungszentrum/ Entwicklung) und Türnich (Nahversorgungsstandort; Bestand) gewährleistet werden. Planerischer Wille der Stadt ist es daher, den Bereich um den Hubertusplatz zukünftig zu einem zentralen Versorgungsbereich der untersten Versorgungshierarchie (eingeschränktes Nahversorgungszentrum) zu entwickeln. Demnach ordnet sich das Planvorhaben auch in das im Entwurf vorliegenden Standort- und Zentrenkonzept der Stadt Kerpen ein. 6.5 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen des Landesentwicklungsplans Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet bzw. berücksichtigt werden müssen. Nachfolgend wird die projektierte Einzelhandelsentwicklung im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet: Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Gemäß Ziel 1 dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt und festgesetzt werden. Der Planstandort des Rewe-Marktes wird im Regionalplan als ASB dargestellt, so dass die Realisierung des Planvorhabens dem Ziel 1 des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel entspricht. 35 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen Abbildung 7: Regionalplandarstellung Quelle: Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln Ziel 2 - Regelfall: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Der Bereich um den Hubertusplatz soll zu Sicherung einer umfassenden Nahversorgung in den südöstlichen Stadtteilen von Kerpen als zentraler Versorgungsbereich mit der Funktionszuweisung „eingeschränktes Nahversorgungszentrum“ entwickelt werden (vgl. Abbildung 5, S. 16). Der Planstandort wird sich somit zukünftig innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Kerpen befinden und demnach den Zielvorgaben von Ziel 2 entsprechen. Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot Nach den Ergebnissen der in Kapitel 6.2 dargelegten Umsatzumverteilungsanalyse werden durch das Planvorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Kerpen oder in Nachbarkommunen induziert werden. Somit wahrt das Vorhaben das mit Ziel 3 des sachlichen Teilplans definierte Beeinträchtigungsverbot. Demnach erfüllt die am Planstandort „Hubertusplatz“ projektierte Supermarkt-Ansiedlung die im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel formulierten Zielvorgaben. 36 Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Lebensmittel-Supermarktes, Kerpen-Brüggen 7 Fazit Der Planstandort befindet sich in dem zu entwickelnden eingeschränkten Nahversorgungszentrum „Hubertusplatz“ und stimmt somit standortseitig mit den Vorgaben der Stadtentwicklungsplanung überein. Mit der Auswirkungsanalyse konnte aufgezeigt werden, dass der projektierte Supermarkt dazu in der Lage sein wird, bestehende Kaufkraftabflüsse im Lebensmittelvollsortiment zu reduzieren und zukünftig wohnortnah zu binden. Das Planvorhaben ist demnach grundsätzlich dazu geeignet, die derzeitig defizitäre lokale Nahversorgungssituation im Vollsortiment auszubauen und perspektivisch zu sichern. Da für den nahegelegenen Rewe-Supermarkt am Türnicher Marktplatz im Zuge der Projektrealisierung eine langjährige Standortgarantie zugesichert wird, werden die im Falle des Planvorhabens zu erwartenden Umverlagerungen nach Auffassung der BBE Handelsberatung GmbH auch keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Kerpen und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte entfalten. Vielmehr wird mit der angestrebten Realisierung des Planvorhabens eine umfassende (Nah-) Versorgungsfunktion in zentraler Lage von Brüggen wiederhergestellt, die seit der Betriebsaufgabe von Suti bzw. Edeka ausschließlich auf zwei Lebensmitteldiscounter beschränkt gewesen ist. Köln, im Juni 2016 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Claus Ciuraj i. V. Rainer Schmidt-Illguth 37