Beschlussvorlage (Eingaben TöB)

Der Oherbügge.rmeister STNOT PULHEIM 0 L lut'il stadt Köln 2012 Stadtplanungsamt Stadthaus Deutz Westgebäude, Sprechzeaten: Di. 8.00 - '18.00 Uhr, Mo. u. Mi. u. Do. Fr. 8.00 - 16.00 uhr, 8.00 - 12.00 Uhr, sowie nach besonderer Vereinbarung 61 StadtKöln Stadtplanungsamt KVB-Linien: 1, 3, 4, 9; 1 50, 1 53, 1 56; S-Bahn-Linien: S6, S'l'1, S1 2, S1 3 RE-/RB- uFernverkehr- Haltestelle Bf. DeuldMesse LANXESS arena Stadthaus . 50605 Köln Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1 345 50241 Pulheim 6§ Herr Drese 09.C 30 Auskunft: 0{. Zimmer. Telefon: 0221 221- 22834 felefax: 0221221- 22450 -aä34-rail: ]l,, 6 Z stadtplanungsamt@stadt-koeln de lnternel: www.stadt-koeln.de zt z.t<. /4a,G, ' -.e .7kad. t2 u, lhr Schreiben vom Mein Zeichen 04.04.2012 61161111 31, Mai F!ächennutzungsplan Teiländerung Nummet L7.3 ungsplan Nummer 109 hier: Beteiligung gemäß § 4 Absatz 1 BaUGB 2012 - der Stadt Putheim und Bebau- Sehr geehrte Damen und Herren, die Stadt Pulheim plant auf einer Fläche am südwestlichen Ortsrand einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 45 000 m'zVerkaufsfläche (VK). Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente soll dabei in einer Größenordnung von 4 500 m2 VK zugelassen werden. Für die zentrenrelevanlen Randsortimente spezifiziert nach Warengruppen ist die Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen geplant. ln einem Gutachten der BBE, vorgestellt am 04.05.2012 in Pulheim, ist unter Beachtung der Prüfvorgaben des § 11 Absatz 3 BauNVO aufgezeigt, ob im Ansiedlungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet zu erwarten sind. Der Gutachter kommt im Grundsatz zu dem Ergebnis, dass im Einzugsbereich, das heißt in den zentralen Versorgungsbereichen, aber auch an den dezentralen Möbelmarktstandorten in der Region, untergliedert in mehreren Wirkungsbereichen/Zonierungen, keine schädlichen Auswirkungen zu envarten sind. Das Gutachten ist plausibel und nachvollziehbar und geht auf die im Wesentlichen zu prüfenden Auswirkungskriterien umfassend ein. Die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche auf Kölner Stadtgebiet sind berücksichtigt und ausreichend gewürdigt. Während es der Stadt Köln weniger um die Beurteilung der Möbelhauptsortimente dieses Möbelmarktes an einem dezentralen Standort in einem ohnehin bereits sehr stark versorgten Ballungsraum geht, gilt das Hauptaugenmerk der Dimensionierung der zentralen Randsortimente im Sinne des Zentrenschutzes und der Versorgung der Bevölkerung. t2 Alle Amter und Dienststellen der Stadtverwaltung finden Sie unter www.stadt-koeln.de oder im örtlichen Telefonbuch. Fragen zu den Dienstleistungen der Stadt Köln beantwortet lhnen montags - freitiags von 7.00 bis 19.00 Uhr geme das Calloenlet: 0221 221-0 Der Oberbürqermeister -:- Auffallend und bedenklich ist die vorueg laufende Anderung der Warensortimentsliste der Stadt Pulheim, das heißt hier die Herausnahme der Lampen und Leuchten aus der Kategorie der zentrenrelevanten Sortimente. lm vorliegenden Fall umfasst das Warensortiment eine Flächengröße von circa 1 500 m2. Da dieses Warensortiment in der Kölner Liste als zentrenrelevant eingestuft ist, ist meines Erachtens bei der Prüfung möglicher negativer Auswirkungen zwischen den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarstädten zu unterscheiden. Während die Lage in Pulheim aufgrund der möglicherweise fehlende Angebotssituation unproblematisch erscheint, könnte sich das Angebot sehr wohl auf die zentralen Versorgungsbereiche von Köln aber auch von Frechen negativ auswirken. lnsbesondere ist es dann der Fall, wenn neben den angegebenen zentrenrelevanten Randsortimenten von 4 500 m2 VK und den ausgeklammerten Lampen und Leuchten von 1 500 m, VK im Hauptsortiment Kraftwagenteile und -zubehör insbesondere Autokindersitze und so weiter und sogenannte Nebensortimente und Aktionswaren in einer Größenordnung von 500 m'zVK angeboten werden, die nach Kölner Lesart ebenfalls zentrenrelevant sind und somit einen Umfang von 6.500 m2 VK eneichen. Es wird um eine ergänzende Überprufung gebeten, ob auch unter Annahme von circa 6 5OO m'?VK zentrenrelevante Randsortimente die Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche zu vernachlässigen sind. (Dezeit wird vom Gutachter bei den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen von einer Kaufkraftumverteilung von vertretbaren maximal 5 % ausgegangen). lm Sinne der allgemeinen Betroffenheit der Nachbarstädte und der dort geltenden Warenlisten zentrenrelevanter Sortimente, sollten die im neuen Landesentwicklungsplan, Teilplan "großflächiger Einzelhandel", vorgegebenen 10 % für zentrale Randsortimente insgesamt nicht überschritten werden. Das heißt, dass die Stadt Köln eine Begrenzung auf insgesamt 4 500 m'VK inklusive Lampen, Leuchtery Kraftwagenteile und -zubehör und sogenannte Nebensortimente und Aktionsware unbedingt begi.üßen würde. Des Weiteren wird dringend darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach Realisierung des Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren, da unkontrollierte Enreiterungen in dieser Branche bekannt sind. Ein weiterer Aspekt der Stellungnahme der Stadt Köln bezieht sich auf die verkehrlichen Auswirkungen auf das umgebende Verkehrsnetz. Ausgegangen wlrd von einem Mehrverkehr durch den Möbelmarkt von werktags 4 100 Ktzl24h (zum Vergleich: Frischezentrum Marsdorf 3 600 Ktzl24h), an Samstagen von circa 7 900 Kfzl24h. Das von Pulheim in Auftrag gegebene Verkehrgutachten wird darüber Aufschluss geben, inwieweit sich die zusätzlichen Verkehre auf das VerkehrsneE auswirken werden. Die Stadt Köln begrüßt, soweit nicht beabsichtigt, die Prüfung der Auswirkungen insbesondere auf der B 59 und hier am Anschlusspunkt an die Autobahn A'l und im Weiteren am Militärring. Darüber hinaus sollten Auswirkungen durch mögliche Schleichverkehre nach Widdersdorf und weiter nach Weiden/Lövenich untersucht werden. Beide oben genannte Anregungen sollten zur Offenlage umfassend gewürdigt und dokumentiert werden. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag ['d,.( 1 2. il0v. 201? POSTSTELLE lZNov. Sprechzeiten: Mo. u. Oo. 8.00 - 16.00 Uhr, Di.8.00 - 18.00 Uhr, Mi. u. 8.00- 12.00 Uhr, so^rie nach b€sondererVereinbarung 2012 Fr. . Stadhlanungsamt . 50605 Kötn Stadt Pulheim Der Bürgermeister Frau Sandra Hatting Geschäftszeichen lV/6'l KVB-Linien: 1,3,4,9; 150, 153, 156: S-Bahn-Linien: S6, 511, 512, S13 RE-/R& u Femverkehr - Haltestelle Bf. DeutzJMesse LANXESS arena Auskunfr: Hen Zimmer: 09.c 30 Telefon: 0221221- 22834 Telefax: 0221221- 224fi . E-Mail: lnlemet: www.stadt-koeln.de oer SammelDost lhr Schreiben vom Msin Zeichen 27.09.2012 61t611t1 Datum ''7 i' \' AUS 2a',\ Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim Teiländerung 17.3 Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan 1O9 Pulheim; hiers Betealagung gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (AaucB) Sehr geehrte Damen und Henen, mit Schreiben vom 0'1.06.2012 wurde bereits im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Absatz 1 BauGB seitens der Stadt Köln zum oben genannten Verfahren eine Stellungnahme abgegeben. Auf diese Stellungnahme möchte ich nochmals Bezug nehmen und anmerken, dasi die Stadt Köln keine Bedenken gegen die Ansiedlung eines Möbelsortimenters hat, sondern gegen die problematische Größenordnung der geplanten zentrenrelevanten Nebensortimente. 1. Aus der Sicht der Stadt Köln ist es nachvollziehbar, dass die auf einzelne Sortimente bezogene Analyse keine größeren Umverteilungseffekte feststellt und dass dadurch auch die Größenordnung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente von 4 500 m2 keine negativen Auswirkungen haben soll. Danach zu urteilen könnte es jedoch zu höchst bedenklichen AuJwirkungen führen, wenn in einem nächsten Schrift eine geschickte Zusammenstellung und Analyse anderer zentrenrelevanter Sortimente zu einer noch größeren Verkaufsfläche führen wird. Bekachtet man dabei noch die Ausklammerung der Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper etc. aus einer städtischen Liste der zentrenrelevanten Sortimente im Sinne des geplanten Projektes, so entstehen unkalkulierbare städtebauliche Auswirkungen. lnsbesondere ist es dann der Fall, wenn neben den angegebenen zentrenrelevanten Randsortimenten von 4 500 m? Verkaufsfläche (VK) und den ausgeklammerten Lampen und Leuchten von 1 500 m2 VK im Hauptsortiment Kraftwagenteile und -zubehör insbesondere AutokindersiEe und so weiter und sogenannte Nebensortimente und Aktionswaren in einer Größenordnung von 500 m2 VK angeboten werden, die nach Kölner Lesart ebenfalls zentrenrelevant sind und somit einen Umfang von insgesamt 6 500 m2 VK erreichen. l2 Alle Amter und Dienststellen der Stadtveryaltung finden Sie unter t$vw.stadlkoeln.de oder im örtlichen Teletonbuch. Fragen zu den Oienstleistungen der Stadt Köln beanlwortet lhnen montags - freitags von 7.OO bis 19.00 Uhr geme das Ca -Center: 0221 221-0 Der Oberbürgermeister stadt Köln -2Aus Sicht der Stadt Köln kann es auch im Sinne der neuen landesplanerischen Zielsetzung nicht sein, dass zur Einhaltung der Grenarverte für zentrenrelevante Sortimente von maximal '10 % oder maximal 2 500 m2 der Verkaufsfläche bestimmte Sortimente aus der Pulheimer Liste ausgeklammert und als nicht zentrenrelevante Sortimente eingestuft werden. Die Präzedenzwirkung auf die gesamte Branche könnte weitreichende städtebauliche Folgen haben. Eine ständige Vergrößerung der Verkaufsflächen und die Ausklammerung von Sortimenten aus der jeweiligen zentrenrelevanten Warensortimentslisten der Städte ist allein schon problematisch und kann für das Zentrengefüge der Städte unvorhersehbare Folgen haben. Daruber hinaus wird, wie bereits oben erwähnt, eine geschickte Zusammenstellung der zentrenrelevanten Sortimente durch die Firmen und die hilfreiche Analyse zur Einhaltung von negativ wirksamen Grenzwerten zu zentrenrelevanten Warenkombinationen führen, die auf viele zentrale Versorgungsbereiche negativ wirken werden. 2. Der Standort des Möbelmarktes liegt an der K 6 nördlich der B 59 n. Er wird direkt an die K 6 angeschlossen. Von dort besteht der Anschluss an die I 183 (Bonnstraße). Es werden 4 300 Fahrten/ 24 h verursacht, diezu4100 Kfz nach Norden (zur Bonnstraße) und 200 Kfz nach Süden (Richtung \Mddersdorf!) abff ießen. Samstags werden insgesamt 7 900 Fahrten enrartet. Unterstellt man die werktägliche Verteilung, so fahren dann circa 7 500 in Richtung Bonnstraße und circa 400 in Richtung Widdersdorf und werden dort die Leonhardsgasse befahren. Vor diesem Hintergrund ist die von der Stadt Köln angedachte Veöindung zwischen der K 6 und der Chryslerstraße auf Pulheimer Stadtgebiet nochmals zu thematisieren. Es werden insgesamt acht Knotenpunkte hinsichtlich ihrer Leistungsfähigkeit untersucht. Auf Kölner Stadtgebiet sind dies die Knoten B 59/BAB A 1 West und B 59/BAB A"l Ost. Hier erfotgt der Hinweis, dass eine Anpassung der Signalprogramme empfohlen wird. Alle anderen Knotenpunkte liegen auf Pulheimer Stadtgebiet. Defizite sind durch signaltechnische, im Fall des Knotens Bonnstraße/B 59 Nord bauliche Optimierungen zu beheben. Grundsätslich bestehen aus verkehrstechnischer Sicht keine Bedenken gegen das Vorhaben. Die vorgeschlagenen Anderungen an der AS Bocklemünd sind aber im Detail zu erörtem. Ebenso muss sichergestellt werden, dass keine zusätsliche Belastung der Leonhardsgasse in Widdersdorf erfolgt. Die ober genannten Anregungen, insbesondere jedoch mögliche Präzedenzwirkungen im großflächigen Einzelhandel, sollten auch im Sinne mfulicher regional wirksamer ungewünschter Fiachenund Sortimentsentwicklung nochmals kritisch geprtift werden. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag krr.«b [-(.^1* 5-m91pgu{61[r 3 0, MAI kaa 2012 * @?\ö Stadt Kaarst . Der Bürgermeister Ralhaus Büftgen . RathausplaE 23 .41564 Kaarst ÖinurEszeiten: Mo - Fr 6:30 - 12:00 Uhr, Do 1,{:00 - '18:00 Uhr und nach Vereinbarung Mai 2012 gegangen * Stadt"nt*i"klrng, Planung und Bauordnung Auskunt erteih: Herr B€eck. Zimmer: 201 Telefon: 02131 987 839 Telefax: 02131 987 7839 StadtveMallung Postfach 10 12 65 .41544 Ka.rst --9a ',r:,'t5 lntemetiens-beeck@kaarst.de www-kaaßl.de E-Mail: Stadt Pulheim Planungsamt Postfach 1345 Anf.hn S-Bahn 56: Haltepunkt "Bütlgen' Euslinie 860 oder E6O1 bis zur Haltestelle "Biiügen Autobahn A 57, Ausfahd "tleuss / Büttgen", 50241 Pulheim RicHung Mönd|engladbach lhrZeichen lhr Schaeiben vom Az.: 61.13.40 tv/61 Ä e Oalufi: 21.05.2012 27.0!.2012 Teiländerung des FlächennuEungsplanes Nr. 17.3 -Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 't09 Pulheim - Stellungnahme der Stadt Kaarst im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4 Abs. BauGB - I Sehr geehrte Damen und Herren, zu den o.g. Bauleitplanverfahren, die für die Errichtung eines Möbelmarktes mit 45.000 m'Verkaufsfläche durchgeführt werden nehme ich wie folgt Stellung: 1. Das Projektvorhaben ist mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Pulheim grundsätzlich überdimensioniert. Das zentrenrelevante Randsortiment in einer Größenordnung von 4.500 m2 ist nicht akzeptabel. Auch in Bezug auf das nicht zentrenrelevante Kernsortiment liegt eine nicht maßstäbliche Verkaufsfl ächendimensionierung vor. Nach den Zielen zur Aufstellung des neuen LEP (Sachlicher Teilplan Einzelhande gemäß Kabineftsbeschluss vom 17.04.2012) soll der Umsatz des nicht zentrenreievanten Kernsortimentes nichl clas entsprechenoe Nachfragevoiumen überschreiten. Der prognostizierte Umsatz des Projektvorhabens liegt hier bei 79,2 Mio €, das in Pulheim zu Verfügung stehende Nachfragevolumen liegt bei 29,6 Mio €. Der zukünftige Grundsatz zum LEP wird damit verletä. 2, Für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment wird die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage gestellt. Der Umsatzverlagerungseffekt aus dem Ferneinzugsbereich dürfte höher liegen, dagegen jener aus dem überregionalen Bereich niedriger liegen. Sparkasse Neuss BLZ 305 500 00 . Konto 200 097 BIC-Code:WELA DE DN IBAN: DE1.{ 3055 0000 0000 2000 97 Raiffeisenbank Kaarst BLz 370 694 05 Konto 6 000 291 011 BIC-Code: GENODED1 KAA IBAN: DE03 3706 9405 6000291011 ' s{b2 kaarst* Das geplante Vorhaben stellt sich als unverträglich für die Stadt Kaarst dar. Von daher wird gefordert, das Projekt regional verträglich anzupassen. Mit freundlichen Grüßen ln Vertretuno r[t*,lr{l*hf Manfred Meuter Technisbher Beigeordneter kaarst* ,10v3 0& Kaarst . Der Bürgermeister 0kt. 20n Euttgen Ralhausplatz 23 41564 Kaarsl und 0 8. /\ö 0l(r. Mo - Fr E:30 - 12:00 Uhr. Do '14:00 - 'lE:00 Uh. Vereanbarung 2012 Planung und Bauordnung POSTSTELLE Auskunfr StadiveMaltung Postfach 10 12 65 41544 Kaärst lntemgt www.kaarsl.de AUS Adrhn -Büttgen" ' S-Bahn 58: Haltepunkt Buslinie 860 oder 860l bis zur Hahestelle "Büttgen Aulobahn A 57, Auslahn 'Neu*s / Büttgen", Richtung Mönchengladbach 5024'l Pulheim ,\ 201 E-Mail: rens.beect@kaarst.de Stadt Pulheim Planungsamt Postfach 1345 Az.:61.13.40 erleilt Hen 8€ed(. Zimmer: Teletoo: 02131 9E7 639 Telefar 02131 987 7E39 lhr Zeichen lhr Schreiben vom lvl61 g Datum: O,l.'10.2012 2t'.O9.fr12 Teiländerung des Flächennufungsplanes Nr. 17.3 -Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim - Stellungnahme der Stadt Kaarst im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4 Abs. BauGB - 1 Sehr geehrte Damen und Herren, zu den o.g. Bauleitplanverfahren, die für die Errichtung eines Möbelmarktes mit 45.000 m'zVerkaufsfläche durchgeführt werden, nehme ich, wie bereits in meinem Schreiben vom 22.05.2012, wie folgt Stellung: 't. Das Projektuorhaben ist mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Pulheim grundsätzlich überdimensioniert. Das zentrenrelevante Randsortiment in einer Größenordnung von 4.500 m2 ist nicht akzeptabel. Auch in Bezug auf das nicht zentrenrelevante Kernsortiment liegt eine nicht maßstäbliche Verkaufsflächendimensionierung vor. Nach den Zielen zur Aufstellung des neuen LEP (Sachlicher Teilplan Einzelhande gemäß Kabinettsbeschluss vom 17.04.2012) soll der Umsatz des nicht zentrenrelevanten Kernsortimentes nicht das entsprechende Nachfragevolumen überschreiten. Der prognostizierte Umsatz des Projektuorhabens liegt hier bei 79,2 Mio €, das in Pulheim zu Verfügung stehende Nachfragevolumen liegt bei 29,6 Mio €. Der zukünftige Grundsatz zum LEP wird damit verletzt. 2. Für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment wird die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage gestellt. Der Umsatzverlagerungseffekt aus dem Ferneinzugsbereich dürfte höher liegen, dagegen jener aus dem überregionalen Bereich niedriger liegen. Sparkasse Neuss . BLZ ?O5 500 00 . Kor{o 20() 097 BIC-Code: WELA DE DN IBAN: DE14 3055 0000 0000 2000 97 05 Konlo 6 000 291 011 IBAN: DE03 3706 9405 600029'10'11 Raifbisenbank Kaarst BLZ 370 694 BIC-Code: GENODED'I KAA ' seite 2 kaarstt Das geplante Vorhaben stellt sich als unverträglich für die Stadt Kaarst dar. Von daher wird gefordert, das Projekt regional verträglich anzupassen. Mit freundlichen Grüßen 7t qio 610 2l Arl 2012 25. APR,20t2 'rL9 Dn.'- '--.§I3rE n.N \ r. londesbetrieb Strofbnbou Nordrhein-Westfolen Regiondnhdcrhssung VilleEifcl lrL.iaä U.a- ,.dü}arv.ntL n d.d..qbi vlFlrd Pro.i.t 12016l . tt a Effi.. Stadt Pulheim Planungsamt alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Kontrlt: Frau Hcss Tclefon: 02251-79G210, Mobil: 015201594290 Fsx: E+tril: O2l I -t7 565-l Zcich.o: 21000,10{00.020/1.13.03.06,107(l3t/139/12 m.rlL.hasa@lrr8s. (B€i tut*odcn D.tum: 2O.U ffing Nr. 17»10 bitrc .n .dc .ngöcn.) l2 lll3-- OrtsteittilEhi td Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim .Sondergebiet Möbelhaus'; Beteiligung gem. § 4 @ BauGB hien Ihr Schreiben vom 04.O4.2012; Azz l\tl6l Sehr geehrte Damen und Herrerl um eine endgültige Stellungnahme s€itens des Landesbetriebes abgeben zu könnerL ist mir ein Verkehrsgutachten mit einer Betrachtung des Knotens L 183/ K 9 und einem Leistungsfiihigkeitsnachweis der Anschlüsse der L 183 an die B 59 vorzulegen. Lösungsvorschlfue sind mit einzurcichen. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag w-" Stnß.[NRw-B.ticü6sitr. PodH l0 !6 T.lcfo.l: (»09ßt()t4 53 . 45t16 @r.otirEhcn ' lntaflrct *we.slrrssao.nrw.dc. E-M!il: lornk@shssaa.rrw.da w.lrlB ncliD..l.Ld.rLt$rf Vüc.Eifd ,olhlrr PGtficb Doss.ldorf. BLZ 3005qX» KolltcNr 1OO5tl5 5 BIC: WELADEDD Sleucrnummer: .3 I 9/5972m70 I Ritrg l0l - 103 lml6l ' 53t7,1 53t79 EltsLirch., Eulti.§tcr Tctcfoi:02251r9«) toDtrtt.ml.v@smssa[Mw.dc ffi-plptJLHElY 07.t10v,2012 [ondesbelrieb Shoßenbou Nordrhein-West{olen Regionalniederlassung Ville-Eifel R.ai.n.lni.d.üsüng Pdf&h vilt Eif.l l:0161 - 5137J Euslirch€n Odrov. ZotZ Stadt Pulheim Planungsamt Postfach 13 45 50241 Pulheim -73 Kontakt: Tefefon: 02251-796-210, Mobil: 015201594290 Fax: E-Mail: ma Zeichen: Fmu Hess 021l-E7 565-1172210 is.hess@strassen.nrw.de 21000/40400.020/1.13.03.06107(364/365/12 (Bei Antwonen bifte angeben.) Datum: 06.11.2012 Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim Teiländerung 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim (Möbelhaus Am Schwefelberg); Beteitigung gem. § 4 (2) BauGB hier: Ihr Schreiben vom 27.09.2012; Az': lY 16l Sehr geehrte Damen und Herren, in den Unterlagen der o. g. Bauleitplanung und des Verkehrsgutachtens sind sinnvolle Maßnahmen an bedeutenden Knotenpunkten der betroffenen Bundes- und Landesstraßen vorgeschlagen. Eine endgültige Stellungnahme kann seitens des Landesbetriebes noch nicht abgegeben werden. Nach meiner Ansicht ist bei der Verkehrsuntersuchung nicht nur die Errichtung eines Möbelhauses für die Verkehrsqualität von Bedeutung. Auch sämtliche auf dem Stadtgebiet Pulheim anstehenden Baugebiete/ Gewerbegebiete/ Sondergebiete usw. sind zu berücksichtigen. Erst dann ist eine ganzheitliche Beurteilung möglich. Mit freundlichen Grüßen Im Shßen.NRw-Belriebssilz Postfach l0 16 5l .45E16 GelsenkirchenTelefon: 0209/3808{ Intemet: www.strassen.nrw.de. E-Mail: kontakt@slmssen.nrw.de WestLB Dilsseldorf. BLZ 30050000 Konro-Nr 4005815 IBAN: DE20300500000004005815 BIC: wELADEDD Steuernumm€r: I I 9/5972lO7Ol Rcgion.lnicdcrhssung Villc-Eifel Jülicher Ring I0l - 103 . 53E79 Euskirchen Postfach l20l6l 53874 Euskirchen Telefon: 02251/7964 kontakt.ml.ve@slmssen.nnY.de Mittendrin: lm @n" Leben STADT-FiJm 2g.t4At 2012 Stadt Dormagen 41538 Dormagen Stadt Domagen Der Bürgermeiste, Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1345 50241 Pulheim ,(l 5«, Dormagen athias€iesen§traße 2 9. Mai II Fachbereich Städtebau 2012 Bauleitplanung zuständig Herr tulengelkamp Raum 0.3'l Telelon 02133 257 U4 E-lrail 2-Q- wolfgang.mengelkamp@stadtiormagen.de trtein zeichen F6/6'l Datum22.O5.2O12 ^ e4.30.os.,tLäa Teiländerung des Flächennutsungsplans der Stadt Pulheim Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim hier: Beteiligung gemäß § 4 (1) BauGB, Beteiligung der Nachbargemeinden gemäß § 2 (2) BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, mit lhrem Schreiben vom 04.04.2012 haben Sie uns über den Beschluss des Umweltund Planungsausschusses der Stadt Pulheim zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden an der Teiländerung 17.3 des Flächennutzungsplans der Stadt Pulheim - Ortsteil Pulheim sowie der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim info rm ie rt. Gegen die von lhnen beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans NR: 109 zur Errichtung eines Einrichtungshauses mit 45.000 qm Verkaufsfläche sind Bedenken der Stadt Dormagen vorzutragen. 1. Vereinbarkeit mit landesplaneischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels Die BBE-Handelsberatung errechnet in ihrer Auswirkungsanalyse eine Umsatzenivartung des Vorhabens von 93,1 Mio. EUR. Davon entfallen 13,7 Mio. EUR auf zentrenrelevante Randsortimente. Bei einer errechneten untersuchungsrelevanten Kaufkraft in Bankveöindungen 00 Sparkasse Neuss Klo 330 522. BtZ 305 500 VB Düsseldorf Neuss Kto 31009'11018, ALZ 301 602 VR Bank Kto 30202000'13, BLZ 305 605 48 Allgemeine Sprechzeiten Mo. Di, Mi 8.30 - 12 Uhr. 13 Do14-'l8Uhr.Fr8.30-12Uhr und nach Vereinbarung OPNV: Bus 882 Halleslelle Technisches Rathaus Zentrale: Telelon 02133 257-0 Telelax 02133 257 -77 898 www.do,magen.de Seite 2 des Schreibens vom 23.05.2012 der Stadt Pulheim von ca. 42,7 Mio. EUR (davon 13,'l Mio. EUR für zentrenrelevante Randsortimente) ergibt sich eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 218 o/o. Damit widerspricht das Vorhaben dem Grundsatz 4 dem Entwurf des sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandels zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen vom 17. April2012. Der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente wird bei einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm mit 4.500 qm beziffert. Damit wird einerseits der landesplanerischen Zielvorstellung entsprochen, dass die zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 o/o der Gesamtverkaufsfläche betragen dürfen2, jedoch wird die für ein Sondergebiet für Vorhaben i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO empfohlene maximale absolute Verkaufsfläche von 2.500 qm für zentrenrelevante Randsortimente deutlich überschritten3. 1 2. Einzugsbereich des Vorhabens Für das Vorhaben der Fa. Segmüller wird durch die BBE ein ausgedehnter Einzugsbereich abgegrenzt, durch den ein hohes Nachfragepotenzial begründet werden kann. Bei weiterhin zu eruartendem expansivem Vorgehen der Fa. Segmüller sowie der Weftbewerbsunternehmen ist in Zukunft eine Verkleinerung des Einzugsbereichs nicht auszuschließen. Auf diese Wettbewerbsentwicklung geht die Analyse nicht ein. 3. Einzelhandelsbestand in der Stadt Dormagen Auf Seite 27 der Auswirkungsanalyse der BBE wird ein projektrelevanter Einzelhandel im zentralen Versorgungsbereich lnnenstadt Dormagen von 6.230 qm Verkaufsfläche festgestellt. Auf Seite 62 wird dann eine Gesamtverkaufsfläche dieses Hauptzentrums von 4.055 qm angegeben. Wenn auch vermutlich nicht methodisch anzuzweifeln, ist hier jedoch zumindest ein Übertragungsfehler zu korrigieren. Zudem ist zu berücksichtigen, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der stadt Dormagen derzeit überarbeitet wird und im Rahmen der Erhebung leicht abweichende Verkaufsflächen ermittelt wurden. 4. Umverteilung zentrenrelevanter Softimente/ Gesamtbetrachtung Das Angebot der großen Möbelhäuser im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente wird im Gutachten nicht dargestellt. Daher ist nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mio. € des künftigen Umsatzes (= ca. +5 o/o) des Planvorhabens von diesen wettbewerbern abgezogen bzw. umverteilt wird. ohne Flächenangaben oder Begründung ist diese Darstellung aus meiner Sicht lücken- bzw. fehlerhaft. S.Umvefteilung zentrenrelevanter Softimente / Dormagener lnnenstadt Die projektrelevanten sortimente repräsentieren ca- 25 % der verkaufsfläche der Dormagener lnnenstadt. unabhängig davon, ob die tatsächlichen umverteilungseffekte (vgl. 4.) nicht tatsächlich wesentlich höher ausfallen, wird nicht dargestellt, warum ein Verlust von ca. 6 % des Umsatzes auf diesen Flächen keine negativen städtebaulichen Effekte 1 Vgl. Entwurfvom 17. April2012 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: Grundsatz 4 2-Vgl. Entwurf vom 17. April2012 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: Ziel 5 3-Vgl. Entwurfvom 17. Aptil2012 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: Crundsatz 6 Seite 3 des Schreibens vom 23.05.2012 nach sich zieht. Auch wird nicht geprüft, ob das geplante Möbelhaus in Pulheim die Realisierungschancen der geplanten einzelhandelsbezogenen Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik -das zu einem erheblichen Teil dem ,,zentralen Versorgungsbereich nnenstadt" zugehört- beeinträchtigt. I Mit freundlichen Grüßen ffi,,".r Fachbereichsleiter Städtebau Mittendrin : lm Lebe n 2 1, il0v. 2012 POSTSTELLE Stadt Domagen 41538 Oormagen Stadt Dormagen Der B0rgarmei3ter 2 Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1345 50241 Pulheim t Nov. lrathi.3-Gie.enstE8e I { 2012 it15t0 Domagen Fachbsrsich Städtobau Bauleitplanung Zuständig Herr Mengelkamp Raum 0.31 Telefon 02133 257 8{4 AUS E. all r./oltgang.mengelkamp@stadt{ormagen.de oin Zoichan Ffl61 Datum 13.11.2012 Teiländerung des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim Nr. 17.3- Ortsteil Pulheim sowie Bebauungsplan Nr. '109 Pulheim hier: Beteiligungen gemäß § a (2) BauGB und Beteiligungen der Nachbargemeinden gemäߧ2(2)BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, als Nachbargemeinde hat die Stadt Dormagen im frühzeitigen Beteiligungsverfahren Anregungen zu den Planungsabsichten für die Errichtung eines Einrichtungshauses mit einer Verkaufsfläche von 45.000m'? -davon 4.500m2 zentrenrelevante sortimente- innerhalb eines Ergänzungsstandortes vorgebracht. Die Anregungen wurden dem Umwel! und Planungsausschuss der Stadt Pulheim mit einer ,,stellungnahme der Verwaltung" zur Kenntnis gegeben. ohne wesentliche Anderungen der Planungsinhalte wurden die überarbeiteten Planunterlagen anschließend zur öffentlichen Auslegung bestimmt. Nach Durchsicht der Planunterlagen zu den o.a. Beteiligungsverfahren und der beigefügten ,,stellungnahme der venaraltung" aus den sitzungsunterlagen hält die stadt Dormagen ihre Anregungen aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren inhaltlich aufrecht. Die Anregungen beziehen sich auch auf das Anderungsverfahren zum Flächennutzungsplan. Der stadt Dormagen liegt zudem eine von der stadt Bergheim dankenswerteMeise zur verfügung gestellte gutachterliche Ausarbeitung des Planungsbüros Junker und Kruse, stadtforschung/Stadtplanung (Städtebauliche wirkungsanalyse, Juli 2012) zum Ansiedlungsvorhaben vor. Die hier von den Gutachtern prognostizierten Auswirkungen auf die im ,,Kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Dormagen" definierten Dormagener zenkalen Versorgungsbereiche und deren Funktionsfähigkeiten sind deutlich gravierender als die Annahmen des BBE-Gutachtens. lm weiteren ist auch die gesamtstädtisch bedeutsame Umsatzentwicklung des ,,Ergänzungsstandortes TOp-West,,, der erst vor Bankverbindungen Spa*asse Neuss Kto 330 522, BtZ 305 5OO OO VB Dtisseldorf Neuss Kto 31009't't018, BLZ 301 602 VR Bank Kto 3020200013, BLZ 305 605 48 13 All gemeine Sprechzeiten Mo. Di. Mi 8 30 12 Uhr Do 14 18 Uhr. Fr g.3O 12 Uhr - - - und nach Vereinbarung öpNV: Bus 882 Haltestelle Technisches Rathaus Z.ntrale: Toleton 02133 257-0 f eleilx 02133 257-77 Aga wr.lv.domag€n.d6 Seite 2 des Schreibens vom 09.11.2012 Kurzem von der Bezirksregierung Düsseldorf zur Ermöglichung einer Einzelhandelsentwicklung mit projektrelevanten Kern- und Randsortimenten im Rahmen der 68. Regionalplanänderung in die Darstellung eines ,rAllgemeinen Siedlungsbereichs" abgeändert worden ist, auf Beeinträchtigungen und Funktionsstörungen zu überprüfen. Vor dem Hintergrund möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen legt die Stadt Dormagen das auch der Stadt Pulheim vorliegende Gutachten des Büros Junker und Kruse ihren Anregungen zugrunde. lnsbesondere werden die im Gutachten unter Kapitel 8.'l angeführten Annahmen: "...lm Umland der Stadt Pulheim ergeben sich für zahlreiche Hauptgeschäfts- und Nebenzentren deutlich erhöhte UmsaEumvefteilungen in einer oder mehreren projekL relevanten Branche(n). lm Folgenden werden die Zentren mit den höchsten lJmsatzumvefteilungen im Hinblick auf mögliche städtebauliche Auswirkungen näher untersucht. Ein Fokus liegt hierbei auf den in den jeweiligen Kommunen festgetegten zentrenrel* vanten Sortimenten. o o Das Hauptgeschäftszentrum Dormagen ist von sehr hohen tJmsatzumvefteilungen über nahezu das gesamte projektrelevante Branchenspektrum betroffen. Die höchsten Werte ergeben sich in den Branchen Möbel (19 bis 26 %) und Leuchten (22 bis 30 %o). Letztgenannte Branche ist hierbei in Dormagen, anders als in Pulheim, gemäß kommunalem Einzelhandetskonzept (GMA, 2OO9) ats zentrenrelevant eingestuft. Für den Hauptanbieter Leuchten Look ist in Anbetracht der Höhe der Umsatzumvefteilungen eine Geschäftsaufgabe als nicht unwahrscheinlich einzustufen, was zur Folge häfte, dass dlese Branche im Hauptgeschäftszentrum zukünftig nicht mehr veftreten wäre. Auch für die Branche Möbel, die gemäß Kemsorlimentsdefinition des potenziellen Betreibers auch Matratzen und Bettwaren beinhaltet, ergibt sich eine vergleichbare Problemkonstellation, sind doch Bettwaren in Dormagen ebenfalts ats zentrenrelevant eingestuft. Ebenfalls hohe lJmsatzumvefteilungen ergeben sich in den zentrenrelevanten Branchen GPK Haushaltswaren (11 bis 14 To), Heimtextilien (11 bis 15 %o) sowie sonstiger Wohneinrichtung (max. I %). Neben verschiedenen Fachanbietern ergibt sich auch eine Betroffenheit für das Kaufhaus ,,Ring-Centef' als wichtigem Magnetbetrieb der Stadt. So entfältt knapp ein Fünftel derverkaufsfläche auf die projektrelevanten Branchen, die fast durchgängig von hohen umsatzumvefteilungen betroffen srnd. /nsgesa mt ist ein Umschlagen in negative städtebauliche Auswirkungen in Dormagen in Anbetracht der erheblichen Größenordnung sowie des spekfrums der zu erwaftenden U msabumverteilungen nicht auszuschließen. ...,, / o als Stellungnahme der Stadt Dormagen übernommen und vorgebracht. Vor dem Hintergrund der Aussagen des Gutachtens ,,Junker und Kruse" ist auch lhre Argumentation in der ,,stellungnahme der Verwaltung" zu den nun erneut vorgetragenen Anregungen aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren nicht haltbar. Anregung 1. vereinbarkeit mit landesplanerischen vorgaben zur steuerung des großfl äc h igen Ei nzelhandels - Die BBE-Handelsberatung enechnet in ihrer Auswi*ungsanalyse eine umsatzerwartung des vorhabens von 93,1 Mio. EUR. Davon entfallen 13,7 Mio. EIJR auf zentrenrelevante Randsoftimente. Bei einer enechneten untersuchungsrelevanten Kaufkraft in der stadt Pulheim von ca. 42,7 Mio. EUR (davon 13,1 Mio. EIJR für zentrenrelevante Randsofiimente) ergibt sich eine lJmsatz-Kaufkraft-Relation von 21g %. Damit widerspicht das vorhaben dem Grundsatz 4 dem Entuurt des sachtichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicktungsptan Nordrhein-westfalen vom 17. Apfl 2012. Seite 3 des Schreibens vom 09.11.2012 Der Umfang der zentrenrelevanten Softimente wird bei einer Gesamtvefuaufsfläche von 45.000 qm mit 4.500 qm beziffeft. Damit wird einerseits der landesplaneischen Zelvorstellung entsprochen, dass dle zentrenrelevanten Randsoftimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen dürten, jedoch wird die für ein Sondergebiet für Vorhaben i.S.d. § 77 Abs. 3 BaUNVO empfohlene maximale absolute Verkaufsfläche von 2. 500 qm für zentrenrelevante Randsortimente deutlich überschritten. Zur Stellungnahme: - Dem pauschalen Hinweis, dass die landesplanerischen Ziele und Grundsätze des LPIG derzeit keine rechtliche Bedeutung haben und ansonsten keine negativen Auswirkungen zu erwarten seien, muss widersprochen werden. Begründet in den Ausführungen der Junker-Kruse-Analyse, die durch die ,,stellungnahme" und das überarbeitete BBE-Gutachten nicht zweifelsfrei zu widerlegen sind, sieht die Nachbargemeinde Dormagen eine hohe Betroffenheit im Umfang einer Vielzahl zentrenrelevanter Sortimente aus der ,,Dormagener Liste" in Lagen der zentralen Versorgungsbereiche und der Ergänzungsstandorte, die die Leistung- und Existenzfähigkeit des Dormagener Handels gefährden. Es ist aus Sicht der Stadt Dormagen daher davon auszugehen, dass der Widerspruch vom Grundsatz des LPIG in Bezug auf die Nachbargemeinde nicht ausreichend begründet ist. Anregung 2. Einzugsbereich des Vorhabens - Für das Vorhaben der Fa. Segmüller wird durch die BBE ein ausgedehnter Einzugsbereich abgegrenzt, durch den ein hohes Nachfragepotenzial begründet werden kann. Bei weiterhin zu erwaftendem expansivem Vorgehen der Fa. Segmüller sowie der Weftbewehsuntemehmen ist in zukunft eine verkleinerung des Einzugsbereichs nicht auszuschließen. Auf diese Weftbewerbsentwicklung geht die Analyse nicht ein. Zur Stellungnahme: - Der vorgebrachten Annahme einer weiteren Expansion des Vorhabenträgers in der einzugsnahen Region wird in lhrer Stellungnahme nicht widersprochen. lhrer Entgegnung, dass der vorhabenträger in Folge eines sinkenden Nachfragepotentials seine Umsatzenivartungen reduziert und hierauf nicht betriebswirtschaftlich reagiert, ist vor dem Hintergrund einer Marktpräsenz von 45.000m'zzu bezweifeln. Die stadt Dormagen sieht durch die enivartete Weftbewerbsentwicklung weiterhin auch langfristig negative und nicht ausreichend untersuchte Auswirkungen auf die eigene eingeleitete gemeindliche Einzelhandelsentwicklung, zumal sich der wettbewerb im Möbelhandel zunehmend im sensiblen Bereich um die zentrenrelevanten Sortimente konzentrieren wird. Anregung 3. Einzelhandelsbestand in der Stadt Dormagen (Der ,,Übertragungsfehlef' im Text des Gutachtens wurde in der überarbeiteten Fassung vom Juli korrigiert.) An regu ng 4. U mvefteil u ng zentren relevanter Sortimente/ Gesamthetrac htung Soiimente wird im Gutachten nicht dargestellt. Daher ist nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mio. des künftigen umsatzes (= ca. 45 o/o) Planvorhabens von diesen weftbewerbem abgezogen bzw. umverteilt wird. ohne Flächenangaben oder Beg ndung ist diese Daritellung aus meiner Sicht lücken- bzw. fehlerhaft. - Das Angebot der großen Möbelhäuser im Bereich der zentrenrelevanten Zur Stellungnahme: - Die Ausführungen beschreiben die methodische Vorgehensweise in der Erstellung des Gutachtens und einer deutlichen Präferenz auf überschneidungen mit den großflächigen Anbietern im Ballungszentrum Köln oder verkehrlich gut erreichbaren Rändlagen. Es wird deutlich, dass aus Gründen der Lesbarkeit teilweise auf eine Dokumentation Seite 4 des Schreibens vom 09.'l,l.2012 vermeintlich unrelevanter, kleinstrukturierter Standorte in Dormagen verzichtet wurde. Es kann daher aus Dormagener Sicht nicht gesichert davon ausgegangen werden, dass die besonderen örtlichen Dormagener Einzelhandelsverhältnisse von prägenden Möbelund Einrichtungshäusern und Küchenstudios in der Ergänzungslage TOP-West oder den projektrelevanten Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten im ZVB, in der gutachterlichen Ausarbeitung hinreichend berücksichtigt wurden. Die aus der Junker-Kruse-Analyse vorliegenden Umverteilungsbewegungen im Einzelhandel verdeutlichen explizit für Dormagen eine deutlich negativere Entwicklung. Anregung S.Umverteilung zentrenrelevanter Softimente / Dormagener lnnenstadt - Die projektrelevanten Sortimente repräsentieren ca.25 o/o der Verkaufsfläche der Dormagener lnnenstadt. Unabhängig davon, ob die tatsächlichen Umverteilungseffekte (vgl. 4.) nicht tatsächlich wesentlich höher ausfallen, wird nicht dargestellt, warum ein Verlust von ca. 6 % des Umsatzes auf diesen Flächen keine negativen städtebaulichen Effekte nach sich zieht. Auch wird nicht geprüft, ob das geplante Möbelhaus in Pulheim die Realisierungschancen der geplanten einzelhandelsbezogenen Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik in Dormagen-Mitte beeinträchtigt. Zur Stellungnahme: Bereits die im BBE-Gutachten dargelegten Angebotsüberschneidungen mit den im ,,Dormagener Kommunalem Einzelhandelskonzept" als zentrenrelevant defi nierten Ankersortimenten des ,,Ring-Centers", des Lampenhauses ,,Look" und weiterer Teltilgeschäfte können in einer seriösen Betrachtungsweise nicht kompensiert werden. Angesichts der in der Junker-Kruse-Analyse für das Hauptgeschäftszentrum und für dessen Magnetbetrieben ermittelten Grad der negativen Betroffenheit, der eine Ausdünnung der Angebotsvielfalt bis hin zu existenzbedrohlichen Umsatzrückgänge für Einzelbehiebe impliziert, sieht die Stadt für ihre zentralen Versorgungsfunktionen weit reichende und unzulässige Auswirkungen. it freundlichen Grüßen Auftrag .-L achwey Leiter des o/l + GEMEINDE JU U Gemeindeverwaltung Der Bürgermei 53o 6r Jüchen. Postfach'1101 . I I s, uar zotz -, Tö'ß D-41353 41363 Jüchen, Am Rathaus 5 61 /Amt für Gemeindeentwicklung Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1 345 50241 Pulheim Zimmer 114 Jäschke Telefon: 02165/91 5-350 Telefax: 02165/91 5-218 E-Mail: Andre.Jaeschke@Juechen.de lnternet www.Juechen.de lhr Schreiben vom: 27.04.2012 lhr Zeicilen: Jochen, den 23. Mai 2012 Meiir Zeicien: 61/Jä Aktenzeichen: FlächennuEungsplan der Stadt Pulheim Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gemäß § 4 (1) BaUGB - Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Sehr geehrte Frau Hatting, zunächst möchte ich mich für die nachbarschaflliche Beteiligung im Rahmen der oben genannten Verfahren bedanken. Seitens der Gemeinde Jüchen werden nachfolgende Anregungen vorgebracht. ln Kapitel 3 "Wettbewerbssituation' wird der Untersuchungsraum mittels eines 1S-Minutengem. Radius und eines 3o-Minuten-Radius abgegrenä. Die Gemeinde Jüchen befindet sich lhrem Gutachten außerhalb dieses 30-Minuten-Radius. Tatsächlich ist das Plangebiet aber aus großen Teilen des Gemeindegebietes über die Autobahn 540 und die Bundesstraße 59 faKisch innerhalb von 30 Minuten erreichbar. Auch der Zentrale Versorgungsbereich in der Ortslage Jüchen ist binnen 30 Minuten zu erreichen. Obwohl scheinbar keine wesentlichen Umsatzverteilungseffekte für die Gemeinde Jüchen zu erwarten sind bitten wir dennoch um die Aufnahme in Zone 3 (innerhalb des 3o-MinutenRadius) und um eine entsprechende Überprüfung gem. den Methodikvorgaben der Auswirkungsanalyse. Weiterhin sind auf Seite 19 der Auswirkungsanalyse (Karte) lediglich Wettbewerber ab einer Verkaufsfläche größer 4.000 m2 aufgenommen. lm Gemeindegebiet befinden sich auch Möbelmärkte mit kleineren Verkaufsflächen. Eventuelle Auswirkungen betreffen unseres Erachtens auch kleinere Märkte, sodass diese im Rahmen der Analyse mit aufgenommen werden sollten. Daruber hinaus möchte ich Sie bitten, die Gemeinde im weiteren Verfahren zu beteiligen. :-z undlichen Grüßen Örfnunoszoiten: MO-FR MO - Ml 1u{i00 DO 14:00 08:30 Bankverbinduno: 12:00 16:00 18:00 Sparkasse Neuss BLZ: 305 500 00 Kto- Nr.: '190 322 IBAN: DE02 3055 0000 0000 1903 22 SWIFT - BIC: WELA DE ON USTIO: DE 1199543'10 Seite 1 von 2 O,1 + ar GEMEINDE JU HEN Der Bürgermeist U ,s;reDT PULHETM 2 {.0KT. 2012 AUS Gemeindeverwaltung JÜchen . Postfach 1101 . Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1345 50241 Pulheim D-41353 Jüchen qkt.2012 9 ,'e7-r5a >Zo lhr Schreiben vom.27 .09.2012 lhr Zeichen: /L 41363 Jilchen, Am Rathaus 5 61/Amt für Gemeindeentwicklung Zimmer 114 Jäschke Telefon: 02165/91 5-350 Telefax: 02165/91 5-2'18 E-Mail: Andre.Jaeschke@Juechen.de lnternet: www.Juechen.de tr^'{'& ;t-rr"n en. den22. oktober 2012 n zeichen : 6'l /Jä ,.t^{-.tb&fua"i Akten:eic;i€n: 2,1^. ?Lt. to rL ",,o Flächennutsungsplan der stadt Pulheim Bebauungsplan Nr. '109 Pulheim Beteiligung gemäß § tl (2) BauGB - Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Sehr geehrte Frau Hatting, gezunächst möchte ich mich für die nachbarschaftliche Beteiligung im Rahmen der oben nannten Verfahren bedanken. Anlnhaltlich ven reise ich auf die in meiner Stellungnahme vom 23. Mai 2012 vorgebrachten wurumgegangen diesen mit Abwägung der regungen und bitte um Auskunft, wie im Rahmen de. Mit freundlichen Grüßen /.L BankYeöinduno: Öffnunqszeiten: Mo-FR Mo - Ml '14:00 14:00 DO 08:30 12:00 16:00 18:00 Sparkasse Neuss BtZ: 305 500 00 Ktq. Nr.: 190 322 IaAN: DE02 3055 0000 0000 1903 22 SwlFT _ BIC: WELA DE DN USTID : OE 119954310 Seite 1 von 1 a4-ml-aole 16re9 Uon I lt«-KtELN nn:4e238 mB 453 w2l&?434 s,1/1 andwerkskammer zu KÖln lt!.dt trüt ru tÖh tlrrh r7 6(ü7 töh Q,S l) Stadt Pultnim A ? o.acMialatotch |bunofi t1 Hturie-€ irrullrt 60at? Köh lh, arrDradlporlnar lc.Itd t«xrtat Planunge.mt Alte l(ölnor Sr. 26 Posthch 1345 50241 Pulh€lm Tolrlon 02ll 2042'Zl7 Far' 0Z2l z&Z{Y EltJ lrEn relt*i{ooh oa 0a ln, SarrTilal volttr th, FilP St dt Pulhch, Tclllnd.rung Bobruunosplsn il7. 100 lra il 5l'.n o.rü ta. Ll 2or2 lvl6, zokicn Unar p€r Fax: 0223U808'153 do 2014 t7'! S6hr goahrtg Danren und Hcnon, seit€ß dor Hsndw.rk6k.mmor zu KÖln bost'h( ;;;; dcs Möbohrus.s segmtillor in Puhelm ün iin i"nt.nrclcvantae Nabcnsortlm'nt in cli t Unboachtlich d68 Gutacfitenc der Firma BBE' dee Nebeneortlmonlss 8tt$tiart hat, möchton üLensoar"nt insgossmt €nt Ptichl mit clnor om elnem kleinon kauftaus wlo 63 in Mltl€l6t örOßenon*rung von 1 .450 qm ftr Kommischo o6n$endo Eisdclt 6ich oin großfläclrlg@B Goscl üorsorgungeboreichas dcr Stsdt Pulhoim ,sn' är.hänr--üno Hohtcxlilion, Devon sind nlchl auar Hanawo«sUetriobo ln (lor Stadt Pulhoimüu"".rt oic örtlichon Kundon elnc großc ä.ii" die Atlraktivltät d€s Möb€lstendorlcr hinaug Mit dot Maegiorung zentrsn,obvantor värgcsehen iot, scaadet dic Stadl ihrem seriäse mmcnttang nur an die Er{ahrungcn iian arinnern. Hier hat dle Maacicrung zentst chen erinnern. oiechen Antietem h cincm ongen Umkrols bow»Prozace in dor Fußgängozono OsfUhn' Oie Handwlr*skemmor zu KÖln plädicrt mit Nebenaorllmcnl auf 2.500 qm zu boeronzon, euch als zonronrcbvanl oingoshrl wordon kann, Bchwo/uricEcndo Eodonken gogpn Dic Roalirr inaoro ,Lls vorgorohon lst, dom Untomoh' Größcnordnung von 4.500 qm cnzuräumen re Unbcdanklichkeit dca Vorhabens und auch lcdiglich zwoi Dingl€ vor Augon f{ihron: Das in crneicoßonor-nung von 4'500 urio Pulhoim durcheus obllch ist. Mit oinor onis8a und Gla§waron cowi6 Haushaltsgp' roi'ofose SortimontG alßorhalb dos zantralen rlicnog Oltt mit 1.500 qm fur das Sortimcnt die örllic;h.n Einzolhändlor bctroffon, sondorn aen Nacnbargemcindcn. Gorade dioso Sorti' au§. Dic Flächon wotdon übor blndon Pulheim ous an clncm Standort, &r dator 6hd6utig nicht Vo6ote ung8bGrcich erhtblich lch ded in dio' oin LirEolri'anoeleansiodlung€n dor Stadt Frc' irantcr Heoensot monto in großflächigpn atydie lnnen.tedt zu 6inom dcutlichon Tradtng' tlachdruck dafür, clle vorkautrfläch€ tor daE I daG Angobot en Lcuchton, dss ja durchaus 1 5Cr0 qh noch hlnzukommt Mit treundlichan GrÜßsn Haridrro !*8mmcr zu Köln i.^. A Ur*rruZ (Kraom60 td.&. tl$amr 0u !ImSrr r;ldür2r, sll lroü0ls l6ra.(rü01 8u,0r00t0 @2111021 0 E{,tl rroarit{eh 6 lnor.a rr*iri&ahÖ Aus ,.t 0 6. Nor STADT L1-,_,'* GREVENBROICH ote günceRMEtsrERlN t?Aot Gf,tvlNtiorcH . ,|l!l I GRIVINIROICH FrdrbcElch Strdl Pulh.im Aurkunlt artcllt B0rgrmrider Der Poatleoh 1345 5024"1 Pulholm Srdhlüun! / Btuordnurg oomth.! R.nd.l N.ue. Rd|.ut, O.tw.ll6, Afim?f237 0 21El 009 '!t4 0 21El 0(p 479 / 006 E444 Telefon T.lsfrx E+l.ll domthaa'rndclaecv!n b,!lch,dc 5. Nov.mber 2012 Drtum wrvrr.3raronbrokh.de nr-;ff lthdt Pulhotn,,IttL,,{!l-9r&lt Pulhram und Bobruungrphn l{a 109 Pulhdm, BrLlllgun0 grtt. l4(2, ltucB §chr gr.hrt! Ormao und H.rr!n, gcgen dio o.g. Andarung de! Flach.mutsungtPllcr und Auhlcllung daa Bebauunglplrno! Nr. 109 boobhen von S.atan d.r st dt Gr.v.nbtolch .rh.bllchc B.d.nk n, Oer Proj€ktvoluman wirkt in Hinblick .tf dir V.norgungrfunhion dlr Sttdt Pulholm 0bcrdimcruionicd. Dar .SaüIctrc Tcllplon Großf,äctrJget Eln2.lh.ndcl' ltt .1. h At tt llung brfindlictto Zd zu bcrüdcichtigcn. o.r Umtsng d.t zenfanrelovlntcn §orlimüb von 4{i00 mr rtcht onl$rloht zsEr maL 10 !5 des Gcaamtsordmcnlc3, obcrsclreltt)l ebar dlc Vorgabc d.r Land.rplanung, d.$ dLaar Sortlmst mrx. 25ü) mr b.hrg.n d.rt Nrch dÄn zCü dcr nrucn LEP Teilplsn.! soll d€r Um!!tr dc! nicht'z.ntrrnrrlovrnEn Kemcortlmenlcs nlcht da! Nachftaga\olumcn dcr Kommunr obcrschr€lton. Der prognostlzbnc Um3eE llc![ laut BagrOndune zum BcbauurrOlplsn b€l 93.1 Mlo € dar iladrfragcvolumcn abcr bgl nur b€l 12J Mb e. D.mlt b.trlgt d.t grPlentc Umsets mchr elc d.i doppeltc dcr rotümenbbezogonon Kruf,(reft d.t St dt Pulh.iml Die Um!.lzvüt ilungcn nrrdon nicht sottim.nt- hv, bEnch.nlpEifitch luaoa,vir€€n, Dor Strdt Bcrghclm nurtrnt ln lhrgn Sdrrclbcn trcm 03.05.2012 rc..nlllch hÖharc UmsaEerlöre boi dm Untemetrmcn Scgm0ller, dcmcntlprcdlcnd lnrd€ slch das Umsawolumcn und dle Auswlrkungcn aul l'{achbertommuncn andoc deßtallen. Bei der Erheburg d.r Einzelh.nd.lrbetriebc in dar betrotfrn*r Region (Einzug 30 Minuten) irt nidrt cindcutig crlrcnnbar, irwbwcit Gnvcnbroichcr Bctrlcbc bcrofirn 3lnd. Dlc Aulsa€cn llnd uhklar und oßchCnon z,T. wldcrlpr0chlldt. Andrrs ab lm TGxl dcs Gutachtenr frag€6t.llt, b.Elcht h d., Orrv§rlbtolü.r lnne*tadt lnncrfidb d.s tcntrsl.n Versorgungsbcäldrcs cln Bctrleb mlt dcm HsupGorüm.nt MÖbd (&r l.ut Abblldutlg 15 ntcht etmit wrrd.. ln dcr Abbtduäg 40 .bor bentrnt wlrd)- lm Ortd \r\h-lhglrovcn e ibt im zentrelen V€rsorgungsber€ich einen Be(rieb mit dem Sorliment Glea, Porzellan/Karamik, fuIldtcrürak !G spattrala t+nlr. tot 500 00 lE Xta lol Oa3 swlflaL wll.A DE 200./ r00 d OE Of{ tt: xro. l0l0l5 m0 00m l0l0 6l 6/109 rsrz 6r1(xu) ,70 art 0a a too lot 0la vo{obitk Ndlr .G tlz tor aot 1t XtG ! 001 tll oio D0ßdd6rl Otrnu6Fx. Ho-H ct' aoo - 12!O Uh. HorO t.oo ' 11.10 Ul' a.!O-llro Ulr tt+at a.oo.l2J0 lJlt rJ.00 - tZ00 l.O0 - 12.00 Uh. Oc utv qcrorquaA..rg l.00 - 1r.00 Ult 10,00 - t r.0O U,t' lpPlsz0:60 zLozlLllgo -I Itat.2 mali.. !ch..|b.nl rln 0!.11.2012 umf'ng dlca' Haulhllt warcn, GeE§hcnk (rk€ln. Ee lst nlcht or*€mbtr, ob und ln wslchlm dassdie. ä;ffi;ili"dÄugi mrden, DcrAurrrge (S. 53 dcE Gut'drbns)' rlcn nur auf gctrieUJin'niot*-tntegrlcrlo Llgcn rurwlrkt koy.yo.1 lm sritcn oer stadt Grewnbroich nlcht nachvollzog.n u,.rtcn. Dlc Auawirtungcn oul-olc .ußcrh.tb Möbcl Sortimcnt mlt gonanntcn ElnzcttrrnAitcbgt1ebc Änfreno ium Out chten des zcitnlen veoorgungsbcrelchet lind n'(rrt crkennbar' Äüiortlnä U* eiruugibielcho und d.r gephntrn Umr!tso des prolcktl€.ton Unt.rnehmens äiään'von Ser-i..-i* SGai Grswnlroictr negetlve Aucwirkung.n äul dlc zcr nlcn ü.iäorno.l»r"ictre und dle Sortimenle Gbal Keramlk/Pozc1an, Hlulhslllwaron !ou'i6 ülb.t ä,wä,bt. Elnc möglicfie - sn dar Nachtrgcvotumcn dor sladt - 8ne6p.ssto. dls gopl.n!c.. . s;,rilür" Möbot. tn z.B. Nirchenregmenrenrivtrd durchunwrhr*fplnllch' Kau0<raltabflUorc irrf fr"l..i'projckt und rcina anvisdtGn ümaft e U-*. WjOürlofturUo;' ö;iü;;ä Mlt frcundllchen Grußen Dlpl,'lng. / zoo/aoo d Brult arsorh 6llCx, lStZ 6ra(xu) qcloJqua.\e,rg lpelSZ0:60 ZlOZllll9O Pxo lndustrie- und Handelskammer zu Köln Thorsten Zimmermann Leiter der Zweigstelle ffiutHrtt'tt 16, MAI 2012 IHK Köln I Z$/eigslelle RheicEdl B3hnstra߀ 1, 50126 B6rgheim Stadt Pulheim Der Bürgermeister Ralhaus Planungsamt Frau Sandra Hatting Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim POSTSTELLE <), v,/f ss5'61o 16. Mai Unser Zeichen I Ansprechpartner ZimlLind I Kristina Lindenberg E-Mail 2012 eingegangen lhr Zeichen I lhre Nachricht vom ru/61 | 4. April 2012 kristina.lindenberg@koeln.ihk.de ".'/t8 '',/l a.L Telefon I Fax 02271 8376-1A2 | 02271 8376-199 Datum 15. Nai 2012 ,ll.6.aLqc U FlächennuEungsplan der Stadt Pulheim Teiländerung Nr. '17.3 - Ortsteit Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB Sehr geehrte Frau Hatting, wir teilen lhnen mit, dass von seiten der lndustrie- und Handelskammer zu Köln nach Abwägung der uns vorliegenden Unterlagen - Bedenken bezüglich der Anderung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1Og bestehen. Unsere Bedenken sind zunächst in der dem Planvorhaben zugrunde liegenden Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung begründet. Die Auswirkungsanalyse ermöglicht in wesenflichen punkten nicht, das Vorhaben zu beurteilen. Die zentralen offenen Fragen bzw. Mängel führen wir im Folgenden auf und bitten um Überarbeitung Cer Auswirkungsanalyse. 1. Der Gutachter legt die Berechnungsweise bzw. die Herkunft der in den Abbildungen angegebenen Zahlen nicht offen. Eine Plausibilitätsprufung ist uns daher nicht möglich. 2. Die in der Analyse angegebene Aktionsware mit elner verkaufsfläche von insgesamt 6so qm wird als nicht untersuchungsrelevant eingestuft. Dieser Bewertung können wir uns nicht anschließen. wir sind der Überzeugung, dass die angebotenen Aktionswaren erhebliche Auswirkungen auf zentrale versorgungsbereiche haben können. Daher sollten sie Gegenstand der untersuchung sein. z!U E uJ z cx ul F z. = cc = z J lndustrie- und Handelskammer zu Köln I Zweigstelle Rhein-Erft Bahnstraße '1, Rathauspassage, 50126 Bergheim I lnternet: www. jhk_koeln.de rel.02271 8376-0 | Fax 02271 8376-.t99 :o Y Y -.L 15. Mai 2012 | Seite 2 des 1 5-Minuten-Radius und des 30-Minuten-Radius sowie die Einteilung der Zonen l-lll und Außerer Verpflechtungsbereich leider nicht klar dargestellt. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb der rechtsrheinische Bereich des 30-Minuten-Kreises nicht Teil der Zone lll ist. Die Abgrenzungen und Auswahlkriterien sind nicht eindeutig, so dass widersprüche LJnserer Ansicht nach wird die Auswahl und Unstimmigkeiten nicht ausgeräumt werden können. 4. Das Sortiment "Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel' wird in der Auswirkungsanalyse als nicht-zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. ln der gültigen Fassung des Einzelhandelskonzepts der Stadt Pulheim ist dies jedoch der Fall. Die angekündigte Überarbeitung steht noch aus. Darüber hinaus müsste.iedoch auch in die Betrachtung einbezogen werden, dass in den angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln),,Lampen und Leuchten" als zentrenrelevantes Sortiment festgelegt sind. Die Bewertung dieses Sortiments müsste mithin überarbeitet werden. 5. Die im Anhang dargestellten zentrenpässe weisen unserer Auffassung nach Mängel auf: Es werden ausschließlich sogenannte Hauptwettbewerber aufgeführt (Möbelgeschäfle, Kauf- und warenhäuser ab 4oo qm und spezialanbieter mit mehr als 500 qm). welches die kleineren Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment sind, bleibt hingegen offen. Die zentralen Versorgungsbereiche sind im Sinne der Vitalität der Innenstädte jedoch schützenswert und genauer zu betrachten. Darüber hinaus ist die Argumentationskette der am Ende eines .ieden Zentrenpasses aufgeführten Schlussfolgerungen nicht dargestellt. Für die Bewertung des Planvorhabens ist die angekündigte verkehrliche Untersuchung erforderlich. Diese steht noch aus. über die Betrachtung der Auswirkungsanalyse hinaus sehen wir die avisierte Verkaufsfläche von 4.500 qm für zentrenrelevantes Randsortimenl kritisch. Laut Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (vom Kabinett am 17. AP(il2012 gebilligt), wird unter ,,Fesllegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel'in Punkt Sechs festgelegt, dass der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebiets für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment 2.500 qm Verkaufsfläche nicht überschreiten soll. Unsere IHK teilt diese Auffassung. Der Maximalwert von 2.500 qm für zentrenrelevantes Randsortiment, bei dem erhebliche schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nichl zu erwarten sind, hat sich grundsätzlich als verträglich bewährt- ln der jetzigen übergangsphase bis zum Erlass einer neuen gesetzlichen Regelung, sollte nach unserer Auffassung grundsätzlich kein Vorhaben umgesetzt werden, das den nach unserer Sicht bewährten Höchstwert 2.500 qm für zentrenrelevantes Sortiment überschreitet. '! .:. 15. Mai 2012 lSeite Der sortimentsbezogene Versorgungsengpass an Möbeln (inklusive Randsortimente) in Pulheim würde bereits mit einer wesentlich geringeren Verkaufsfläche geschlossen, als im aktuellen Planvorhaben vorgesehen ist. Somit ist mit deutlichem Kaufkraftabzug aus den umliegenden Städten zu rechnen. Daher hält unsere IHK an der Forderung fest, dass ein regionaler Konsens erzielt werden muss, um das Planvorhaben mitzutragen. Mit freundlichen Grüßen lndustrie- und Handelskammer zu Köln ln Vertretung ^ n Uil^^ilÄq^M Thorsten Zimmermann stellv. Geschäftsführer I Zweigstellenleiter Zweigstelle Rhein-Erft 3 6. IHK l(oeln Nov. 2012 10:43 - Zr. Rhein-[rft §. |lr.5888 hdusuie. und Htndalsl.mmtl I Thorsten Zimmemann ru (6ln Loiler der Zweigstelle 0 6. Nov. 20i2 l« üri I zil!.al llt !.i.arra. l. lOl2. lhr a.En lqrr,-t ai;g l,Jnser Scat.otbr 2012 Zorhao I Ar8PrechPo.tnel E-M.il lridin Aus .llndenbergokocln'lhlLdo Tol€lon I Far ttg 2:27\ g316-L2 50259 Pulheim wreb | 27. zlrrllnd I Kdsün Llnd.obcrg Stadt Pulheim Der Bürgermcister Ralhaus Planungsamt Frau Sandra Hatting Ane KÖlner straße 26 - Zdchei I llrc tlaclricn vml Mol I 49 2il7l ü176.t99 Oaum per Fax 5. - t{ofcmbat 20{2 FlächennutzunE3pttn der Stadt Pulheim r.il5tu? 5. r7.+O#SaI und BabarungsPlan Nr. '109 Pulheim Beteillgung gem. § 4 (2) B.UGB Sehr geehrle Frau Hatling, der wir toilen thnen mil, dass r,on seltefl der |ndßtie- und Handelskamtner ru Köln - nach Abwäoung uß vodregenden üb€ratbeiteten Unterlagen - Bedenk€o bezugllch der Anderung Nr' t7'3 des FlächcinuEung§pl8ns und der Aulslellung des Bebsumgsplar§ Nr' 109 bestehsn' 1. Dl6 dem Planvoöaben zugrunde lbgerde, überart»itete Auswirkungsanalysc dor BBE Handslsb€ratung (Stand Juli 2Ol2) edaubt uns l€id€r nach wie vor in wesentlirhen Punkten nicht, das Volhaben zu beurteilen: > Weiterhin wurd"n ,",6"t 1qp6 eindeutigen Erläuterungen zu der Herkunft der h der Analyse vcrlr€meten 2ahlen gegebsn. Eine Plausibilitiitsprüfurg ist uns dahor nicnt möglich' lnsbrsondelo die l'leftuntt der prognoslizierton Flachenproduklivität ist lür uns nicht erkennbar. wi, g6ben in dae6om zussmmenhang zu Bedenken, dass in einef stellungnahme die von Jurtr(ef und Kruse zu dem Planvorhaben eine wesentlioh höh6re FlächenproduKMlät, aus umsatzzahlen und verkaufsstelenangaben del Firma segmiillet hetgeleilet wurde, untersteltt wird. > 2 uJ Oie Zentrenpässe ü)rden durch den Gutachter übefarbeitel Auf dis in unsBror = UJ Stellun€nahmevoml5.Mai2012lmRahmendeffrühzeitigenBeteiligungaufgeführlen Aspekte wurde jsdoch lerder oicht hinreichcnd eingegangen Oaher bleibcn die gezogenen schlus§lolgerungen für uns nicht nachvollzlehbor. zu einzelnen zentrenpässen wurde def UJ umsalz des jewealigen zer ralen versorgung§bereichs hinzugefogt sowie erne Übersrcht der zG F z 8,_ = z. J !O Itr(tl§tri.- und H.ndeltt.mm..2u Xöln I Z*algstc[e Rheln'Ettt Bahnst sße I. Ratha.,s9a§§aqo. 50126 Bergheim T.l. +.9 22?1 E37eo I Fd,+ag 22719376"199 I hternet lvr tw 'hk-ko€ln de Y Y ! IHK l(ocln 6,l\lov. 2012 10:43 - Zr. Rhein-[rft |tl r. 5888 S, 2 5. ttvqYnbc. 2012 | S6ite 2 Sorlimenten und be|m Softiment UmsalzumvErteilung be' den zentrenrelevanten der den Zentrenpässen 1'21 ist die BetYorlung Lampen/Leuchlen, was wir begrüßen Bci Schlussfolgerungen dargestelll, wie dc' Gutachler zu Eelnen Zenlten zwar ausfühflicher erkennbat ko.nmt, ist für uns leidÜ welterhin nicht der Proiektrelevanten ztlrtralen Bei den Zentrenpässeo 22-55 (ZenbonPässs die Aussege darüber' ob negawe verso.gurEsb€rekfe in zone 3 ies Eiizugsgebietes)lehlt sind oder nichl §tädt8baulicho Au6wirkung€n zu en,\atten Darüberhinauswirdlcidelinsgesamtkein€ÜbersichtderFachgeschäfteindenzentralen eino Tabotla der HauPtwettbawerber wurde versorgungsuererchen aufgeführt' Lediglich prolektrslevantem Kernsorlirnent ole klein;ren EinzelhÄndelsberiebe mil "rga^ri-*,"n* sind, bleibt hingeqen weit€rhin oflen > Zsntren wird kei[eAßssge oprofien' Dß Zu vorschädigungen der potenaell betroltonen B' LoErstand und Tradinq-Down'Effddo' städtebaulichen A'lswirkungen' wlc z mtblchen rYurden nicht b€rücksichtigl' > dass die BerÖitschaft der Kundso' ln daf vorliegcnden Anal!'se bctont d€r Gutachter' f& MÖbelgro߀reFahrtdistanzenzudckzulegen,b€sondersausgeprägitsei.Dennochg.€rdenfür Stadtteile (Rhld ) sowie lür die rechtsrheinischen Loverkusen, Monheim am Rhern, Langenflb prognostiziert' Oies erscneint uns Gesämtumsalzes Kölns Eimahmen von marimal 2-3 %;e§ widersPrüchlich. der Untersuchung der verkelYhchen Auswirkungen Zu der in den Planunte{lagen enthaltenen der folggndet,' Aspekte: msi"arrng eln". l,röbeh;use§ binrn wir um Übergülung > Möbelh8us m't 3 400 Kundet ahrzeug€n lm Kapitel 3.2 wird das Vetkehr§aufl(o'nmen lür das mit 7'2OO über 24 Stuflden' Un§erer Ansrht aiber 24 Stunden angegeben, an S€mstagen dBS Möbelhauses urngerechnol werden' nach müssten die Zahlen aul die Ge§chätlszeiten >wirbittenebenfallsdi€zahlenderMelrverkehre(werktag),dieaufdenzuführendenSlraßen Diese summiaren sich auf 12 400 Kfz (B 59, L 183. Ko) angenommen wcrden' zu überPrüfen' aul24Stundenberochnet'Anandererstell€wirdhingegeneinMehlaulkommenwerktagsin von 7 900 K'z aut 24 Stunden angegeben' Je Höhe von 4.350 Kfz und samstags in Höhe für dle Berechnuflgen der nach Elgebnis der überprtifung müssten diese Ba§iszahlen angepasst werdÖn' Oarüber hinaus fehll Leistungsfähigkeit der Knoten;rd des Kreisvetkehrs MehrverkBht an Samstagen' eine enisprechende Untersuchung lur den > des M'ibelhatrses auch sogenanntc Wir r6gen an, lur den Kreisverkohr in der Zu- und ADlahrt freilaufende Abbieger in Betrachl zu ziehen IllK l(orln 6,1\lov. 2012 l0:43 - Zr. Rhein-[rft Itlr.5888 S. 5. !,lov.rnb€t 2012 | 3 S€'te 3 * *r dre avisierte und Velkohrsanalf" 3 Uber die B€lrachtung der Auswirkunggrylt ' ;;r;J;;;;;; i.ä tut ät"Lntrerrelevarie Rand§odinent unverändert kritisch wir '" Äl'"' itellungnahme im Rahmen der frühzoitigen B'leiligung halten an unsercr Au"'g" "' Randsuliment' bel dsm erheUiche Z'SOO tiJU' ,est. Oer Marimalu,€rl '*tr'"nielevantes sind' hst sbh aus "* Versorgungsboreichs.ni:ht zrr erwarlen schedli$E Auswirlr*"n "u"tnt'ul" unserar Sichl grundsdruricn ars 'errrargriott ln der jelz(,.n ÜbergangsPhase bis arm kein nach unsarer Aufia§sunE g]undsätzlich u"*ana J[e Ertass .iner neuen g"eeull"r'enä"gp-ru;g näsrrert 2 5oo mz lüt zenhenrelevanles sortlment Vorhaben umgesata *erOen' oas Oä üD€rschfeitet. 4. an del sorlimontsbezog€ne ver§orgungsengpa§s Abschließend grcifen wir elneut aul' da§s geringeren ln Pulhein bercils mil einer.$'esenüich Möb€ln (inkl'J§ive Randsortimente) ist aktuellen Planvodlab€n volg$chen vdkaulsiäche gesctrlossen wtrdi' ats im Oass durch das *uä zu erwJten sind' keinc negatNen städlebaulichen Auswirkungen nach nicht ausrelchcnd plausibel dangestellt' Pla ofiabcn ,n..r", f*icht Mit fteundlichen Griißen Köln lnduslrie- und Handslskammer zu ln Vetuetung 1,,Um^lJr^frirr" Thoßten Zimrnemann stellv GeschäftsfülvBr I Zweigltell€nleiler zweEslellc Rhein-Erll Stadt Leverkusen Der Oberbürgermeister TADTP-ÜIffi 16. t4At 201? POSTSTELLE Stadtverwaltung Postfach 10 11 Stadt Pulheim Der Bürgermeister Planungsamt Postfach I 345 50241 Pulheim 40 5'131'l Leverkusen ',4/f I 6. Mai 20t2 7r4 r.P f z-.-( Fachbereich oder Dienststelle Oienstgebäude Sachbearbeitung Stadtplanung und Bauaufsicht Hauptstr. 101 Frau Sikorski Tel.02'1414064 Durchwahl 406 Telefax 406 lhr Zeichen/vom Mein Zeichen Tag 6123 6102 lv161, 04.04.2012 612-sik 07.05.2012 ,t 6 .0., .tz Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim Hier: Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, vielen Dank für die Zusendung der Planungsunlerlagen sowie die frühzeitige Beteiligung im Rahmen der oben genannten Verfahren. Schwefelberg' ein Möbelhaus zu erDie Stadt Pulheim beabsichtigt im Gewerbegebiet "Am richten. Hierfür muss durch Anderung des Flächennutzungsplanes sowie Aufstellung eines Bebauungsplanes zunächst das erforderliche Bau- und Planungsrecht geschaffen werden. Das Möbelhaus wird aufgrund seiner Verkaufsfläche von rund 45.000 qm als ,großflächiger Einzelhandel" i.S.d. § 1 1 (3) BauNVO eingestuft. Gegen die Teiländerung Nr. '17.3 - Ortsteil Pulheim von GE in SO sowie die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim für ein SO Möbelhaus bestehen keine inhaltlichen Bedenken, wohl aber gegen das Vorhaben an und für sich. Daher nimmt die Stadt Leverkusen wie folgt Stellung: Zunächst wird darauf hingewiesen und kritisiert, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse durch die BBE Handelsberatung, Köln, lediglich das Smidt Wohncenter, nicht jedoch der ebenfalls in der Carl-Duisberg-Skaße ansässige und zu Smidt gehörende SPONTI Discounter (u. a. Möbelmitnahmemarkt) betrachtet worden ist. Aktuell besteht in Pulheim Baurecht für ein Möbelhaus mit einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 20.000 qm, davon 2.500 qm für zentrenrelevante Randsortimente. Die geänderte neue Planung sieht ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm vor. Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente soll bis zu 10 o/o der Gesamtverkaufsfläche - also maximal 4.500 qm - umfassen. Die Stadt Leverkusen bemängelt, dass bei den zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des zum Grundsatz der Raumordnung degradierten und damit wegwägbar gewordenen § 2aa (3) LEPro vollends ausgenutZ werden soll. Bisher war die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente durch den § 2aa (3) LEPro auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche und maximal 2.500 qm reglementiert worden. Gegenüber den im Umland liegenden bestehenden Möbelanbietern entsteht aus Sicht der Stradt Leverkusen dadurch ein hinsichtlich seiner Auswirkungen derzeit noch nicht einschätzbarer Wettbewerbsvorteil. Das Planvorhaben wird in der Auswirkungsanalyse als ,,leistungsfähiger Möbelanbietef' mit ,,vergleichsweise großer Dimensionierung" beschrieben (S. 16). Es wird davon ausgegangen, ,,dass das Möbelhaus nicht zuletä aufgrund geplanter übenegionaler Aktivitäten weit in die E-Mail: lnternet: www.leverkusen.de -2- Region ausstrahlen wird' (S. "16). Betont werden besonders die gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie die der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten und "Bereitschaft -distanzen in Kauf zu nehmen" (S. 16). Die Wettbewerbswirkungen sollen sich daher in erster Linie bei §pgleichen Anbietern auswirken. Die Stadt Leverkusen grenä nicht direkt an die Stadt Pulheim an. Zwischen dem Planstandort und dem Standort des in der Auswirkungsanalyse als ein wesentlicher Wettbewerber aufgeführten Leverkusener Möbelhauses Smidt (S. 30) liegen gem. Routenplaner nur etwas mehr als 20 km, was einer Fahzeit von rund 25 bis 30 Minuten entspricht. ln der Auswirkungsanalyse heißt es, dass Entfemungen von 50 bis 100 km für den Möbelkauf heutzutage keine Seltenheit seien und dabei regelmäßig Fahrtzeiten von bis zu 45 Minuten in Kauf genommen würden (S. 30). Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, dass Leverkusen lediglich dem äußeren Verflechtungsbereich, aber noch nicht einmal der Zone lll, also dem Femeinzugsgebiet, zugerechnet wird (S. 31 f.), zumal Leverkusen,noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden'(S. 30) sei. Zwar kann eine Existenzgefährdung der in Leverkusen ansässigen Betriebe aufgrund des neuen Wettbewerbers nahezu ausgeschlossen werden; es darf jedoch bezweifelt werden, dass die durch die BBE Handelsberatung, Köln vorgenommene luordnung in die Verflechtungszone mit geringer, aber dennoch nennenswerter Kaufkraftabschöpfung (S. 32) den zu erwartenden Auswirkungen auf Leverkusen hinreichend gerecht wird. Auf rund einem Drittel der 4.500 qm Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente sollen keramische Erzeugnisse, Glaswaren, Haushaltsgegenstände angeboten werden, auf einem weiteren Drittel Haushaltstextilien / Heimtextilien. ln der von der BBE Handelsberatung, Köln, erstellten Auswirkungsanalyse werden als umsatzen^/artung für diese sortimente 4,4 bant. 4,5 Mio. € beziffert (S. 37). ln der Auswirkungsanalyse wird darauf hingewiesen, dass die Prognose der Umverteilungseffekte keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen der zentralen Versorgungsbereiche des untersuchungsraumes enrvarten lasse. Bezüglich der im stadtgebiet Leverkusen liegenden zentralen Versorgungsbereiche werden keine negativen Auswirkungen angenommen. Mit der geplanten Flächendimension für zen! renrelevante sortimente wird jedoch in Kauf genommen, dass in Randlage eine standortattraktivität für zentrenrelevante sortimente entsteht, die dazu beiträgt, zukünftige potentielle Entwicklungsspielräume von Verkaufsflächenangeboten in zentralen Standorten einzuengen. lm LEP NRW ist der Stadt Pulheim die Funktion als Mittelzentrum zugewiesen. Die Haup! aufgabe liegt in der "versorgung der eigenen wohnbevölkerung mit Gütern und Diensfleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen und auch des spezialisierten Bedarfs, (S. 8). Weiter heißt es in der Auswirkungsanalyse, dass nur 7 Vo tJmsatz in pulheim selbst, dafür jedoch 93 o/o in den umlandgemeinden generiert werden. vor diesem Hintergrund und angesichts der guten Angebotssituation in der Region hinsich ich Umfang, Verteilung und Qualitätsvielfalt stellt die Stadt Leverkusen die Notwendigkeit einer Gesamtuerkaufsfläche von 45.000 qm infrage, da die zuvor geplanten 20.000 qm für die Versorgung der pulheimer Wohnbevölkerung selbst hier mehr als ausreichend wäre. FAZIT: Gegen die Festsetzung, dass 1O o/o der Gesamtverkaufsfläche - in dieser.n Fall 4.500 qm - für den Verkauf zentrenrelevanter Randsortimente genutä werden sollen, bestehen Bedenken. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag LL" Lena Zlonicky (^ ). Stadt Leverkusen fr-nor PuLHEii'i 0?.'lhv. üD. 0 2,tl0v, 2012 Posr§r.Ellj Stadtverwaltung Postfach 10 11 40 51311 Leverkusen Stadt Pulheim Der Bürgermeister Planungsamt Postfach 1345 50241 Pulheim AUS Fachbereich oder Dienststelle Dienstgebäude Sachbearbeitung Tel. 0214/406{ Durchwahl 406 Telefax 406 lhr Zeichen/vom Mein Zeichen Tag Stadtplanung und Bauaufsicht Hauptstr. 101 Frau Sikorski 6123 6102 wlo',t, 27 .09.2012 612-sik 29.10.2012 FlächennuEungsplan dor Stadt Pulheim, Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim . Stellungnahme im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 (2) BauGB Sehr geehrter Hen Bürgermeister, sehr geehrte Damen und Henen, vielen Dank für die Beteiligung im Rahmen der oben genannten Verfahren. Nach einer emeuten eingehenden Prüfung der Unterlagen zum Vorhaben und Berücksichtigung weiterer vorliegender lnformationen ist die Stadt Leverkusen zu der Ansicht gelangt, dass das geplante Vorhaben den in Leverkusen ansässigen Einzelhandel, insbesondere den mit vergleichbaren Sortimenten, weitaus mehr schädigen würde, als in der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung, Köln, angenommen wird. Nach Ansicht der Stadt Leverkusen ist davon auszugehen, dass das geplante Vorhaben deutlich größere Umsatzumverteilungen nach sich ziehen würde, als von der BBE Handelsberatung, Köln, prognostiziert. Daher spricht sich die Stadt Leverkusen sowohl gegen die Ansiedlung eines Möbelhauses insbesondere in der angestrebten Dimensionierung von 45.000 m2 - als auch gegen die hierfür notwendige Schaffung des Planungsrechts in Form der FlächennutzungsplanTeiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim von GE in SO sowie der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim aus. ln der Stellungnahme vom 07.05.2012 (Frühzeitige Beteiligung) wurden bereits detailliert die Bedenken der Stadt Leverkusen begründet. Die Stadt Pulheim berücksichtigt diese Bedenken anrar in ihrer Tabelle zu den Ratsvorlagen Nr. 22412012 und 24712012 (Auslegungsbeschluss), versucht diese aber mit einer Argumentationsketle basierend auf der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung, Köln, zu widerlegen. Dem kann die Stradt Leverkusen sich nicht anschließen. Die Stadt Leverkusen veMeist daher (emeut) auf folgende Bedenken gegen das Vorhaben: - Die Planung sieht ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m2 vor. Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randso(imente soll bis zu 1O yo der Gesamtverkaufsfläche - also maximal 4.500 m2 - umfassen. Die Stadt Leverkusen bemängelt, dass bei den zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des zum GrundsaE der Raumordnung degradierten und damit wegwägbar gewordenen § 24a (3) LEPro vollends ausgenutä werden soll. Bisher war die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente durch den § 24a (3) LEPro auf 'l.0 o/o der E-Mail: lnternet: www.leverkusen.de -2- Gesamtverkaufsfläche und maximal 2.500 m" reglementiert worden. Gegenüber den im Umland liegenden bestehenden Möbelanbietern entsteht aus Sicht der Stadt Leverkusen dadurch nicht nur ein hinsichtlich seiner Auswirkungen dezeit noch nicht einschätzbarer Wettbeweösvorteil, sondem insbesondere auch eine nicht hinnehmbare Schwächung der zentralen Einkaufsbereiche der Gemeinden - durch Gefährdung des Angebotes in bestehenden Betrieben und insbesondere hinsichtlich zukünftiger ZentrenEntwicklungspotentiale in diesen Sortimentsbereichen. Auf rund einem Drittel der 4.500 m" Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente sollen keramische Erzeugnisse, Glaswaren, Haushaltsgegenstände angeboten werden, auf einem weiteren Drittel Haushaltstextilien / Heimtextilien. ln der von der BBE Handelsberatung, Köln, erstellten Auswirkungsanalyse werden als Umsatzerwartung für diese Sortimente 4,4 bz]v. 4,5 Mio. € beziffert (S. 37). ln der Auswirkungsanalyse wird darauf hingewiesen, dass die Prognose der Umverteilungseffekte keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen der zentralen Versorgungsbereiche des Untersuchungsraumes eMarten lasse (S. 49). Die Umsatzumverteilung in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Pulheim soll in der lnnenstadt Pulheims angeblich bei nur max. 6 bis 7 % des derzeitigen Umsatzes liegen (S. 46). Diese Prognose wird seitens der Stadt Leverkusen angezweifelt, da der Projektstandort ,am Rande des Kernorts Pulheim" (S. 19) liegt und es in der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung, Köln, weitergehend heißt: "Der Einzelhandel in städtebaulich integrierten Lagen (zentrale Versorgungsbereiche) ist insbesondere im näheren umfeld des Planvorhabens von Umsatzumverteilungen betroffen. Dies ist damit zu erklären, dass die zentrenrelevanten sortimente vermehrt von Zielkunden aus der näheren Umgebung des projektierten Möbelhauses nachgefragt werden, die das Möbelhaus ausschließlich aufgrund des Randsortiment-Angebots aufsuchen" (S. 46). Vor diesem Hintergrund ist fraglich, ob kleinere Einzelhandelsbetriebe mit projekkelevantem Kernsortiment in Pulheim, aber auch umliegenden Gemeinden, nicht weitaus stärker von negativen Auswirkungen betroffen sind, als in der Auswirkungsanalyse angeführt. lm LEP NRW ist der Stadt Pulheim die Funktion als Miftelzentrum zugewiesen. Die Hauptaufgabe liegt in der der eigenen Wohnbevölkerung mit Gütern und "Versorgung Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen und auch des spezialisierten Bedarfs'. (S. 8) Dem widersprechen die Aussagen in der Auswirkungsanalyse, in der das Planvorhaben als ,leistungsfähiger Möbelanbieter mit ,vergleichsweise großer Dimensionierung" beschrieben wird (S. 16). Es wird davon ausgegangen, ,dass das Möbelhaus nicht zuletz aufgrund geplanter überregionaler Aktivitäten weit in die Region ausstrahlen wird.' (S. 16) Weiter heißt es in der Auswirkungsanalyse, dass nur 7 o/o lJmsatz in pulheim selbst, dafür jedoch 93 % in den umlandgemeinden generiert (s. 38). Vor diesem Hintergrund stellt die Stadt Leverkusen die Notwendigkeit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m'z infrage, da die zuvor geplanten 20.000 m2 für die Versorgung der pulheimer Wohnbevölkerung selbst hier mehr als gesichert wäre. ln der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung, Köln, wird angeführt, dass der standort im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln übeniviegend als ,Allgemeiner siedlungsbereich' dargestellt" ist (s. 4). Der von der"ganz stadt pulheim vorgelegtaBebauungsplan Nr. 109, der ausschließlich ein SO mit der Festsetzung ,Möbelmärkt" vorsieht, wird jedoch zum Teil auch in einem vom Regionalplan als Gewerbe- und lndustriebereich (GlB) festgesetäen Bereich geplant. Gemäß Vorgaben des Entwurfes des Landesentwicklungsplans NRW (LEP NRw) - sachlicher Teilplan "Großflächiger Einzethandel" und des Regionalplanes sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe ausschließlich in Allgemeinen siedlungsbereichen (ASB) zulässig. lnsofern widersprechen sowohl das vorhaben an sich als auch die mit der Anderung des FNp und der Aufstellung des B-plans beabsichtigte schaffung des kommunalen Planungsrechts den Zielen deiRaumordnung. -3- - Die Stadt Leverkusen stellt in Frage, dass sowohl die angestrebte FNP-Anderung als auch die Aufstellung des neuen Bebauungsplanes Nr. 109 aus raumordnerischen Gründen zulässig wäre. Diese Zweifel stützen sich auf die Entstehungsgeschichte, die damalige Begründung und Informationsunterlagen der Darstellung als ASB im gültigen Regionalplan. Als Grundlage für ihre (hier von Leverkusen beanstandeten) kommunalen Planungen bezieht sich die Stadt Pulheim auf die 17. Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln aus dem Jahr 2009, den die Stadt Pulheim beantragt hatte, um laut Anlass und Gegenstand der Planänderung - die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Gesamfuerkaufsfläche von 20.000 m2 zu ermöglichen. Für dieses Vorhaben wurde ein Antrag für die Anderung der Darstellung eines cal 5 ha großen Bereichs (für Möbelmarkt und angrenzendes Feuerurrehrgerätehaus) von Gewerbe- und lndustriebereich (GlB) zu Allgemeinem Siedlungsbereich (ASB) vorgelegt. Gegen das damals angestrebte Entwicklungsziel, für das in der 15. Sitzung des Regionalrats vom 12.12.2OOe aie t Z. Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk, Teilabschnitt Region Köln beschlossen wurde, hatte die Stadt Leverkusen keine Einwände und daher bei der Beteiligung nach § 14 (2) und (3) LPLG NRW auf die Abgabe einer Stellungnahme verzichte[. Die nunmehr beabsichtigte Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m2 auf einem Bereich von etwa 7,5 ha entspricht nicht dem klar vorhabenbezogenen Ziel der 17- Anderung des Regionalplans und kann somit nicht den damals zugruride liegenden allgemeinen Konsens in der Region auf das neue, stark veränderte "MedaProjeK" übertragen bzw. diesen den stark veränderten Zielen unterstellen. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag u^" Lena Zlonicky üo_1, @p* 0 g MAI 2012 ERGHEIM POSTSTELLE Die Sladtvenyaltung Bergheim. Postfach | 169. 50101 Bergheim Stadt Pulheim Postfach 1345 KREISSTADT 0 9. Mai 2012 5024I Pulheim B tlrgerme isterin 6 - Planen, Bauen, Umwelt, Stildtische Betriebe 6.2 - Planung und Umwelt Bethlehemer Str. 9-l I 50126 Bergheim Ansprechpanner: Kai Fischer Zimmer: 1.90 Telefon: 02271 89-636 Kai.Fischer@bergheim.de www.bergheim.de Datum:03.05.2012 Anderung des Flächennutzungsplans Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim Hier: Stellungnahme der Kreisstadt Bergheim gemäß § 4 (1) Baugesetzbuch Sehr geehrte Damen und Herren, mit Schreiben vom 04.04.2012 beteiliglen Sie die Kreisstadt Bergheim an dem o.g. Planverfahren zur Errichtung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim. Vorgesehen ist die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m'?, davon 4.500 m2 zentrenrelevante Sortimente. Die von Ihnen in Auftrag gegebene ,,Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet ,,Am Schwefelberg" in Pulheim" (BBE 2012) kommt zu dem Ergebnis, dass das untersuchte Vorhaben als raumordnerisch und städtebaulich verträglich einzustufen sei. Auch für die Kreisstadt Bergheim, die sich im n?iheren Einzugsbereich des Vorhabens befindet. sind laut dem von Ihnen zum Verfahren vorgeleglen Gutachten keine negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Zur Überprtifung dieser Annahmen habe ich die Studie einem Gutachterbüro vorgelegt, das feststellte, dass die vorliegende Auswirkungsanalyse kein ausreichendes Abwägungsmaterial für die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens gem. § 11 (3) BauNVO bietet. Im Einzelnen sind u.a. folgende Kritikpunkte herauszustellen: Erheblich zu gering eingeschätzte Flächenproduktivitäten und Vorhabenumsätze: Auch in Anbetracht der deutlich über dem Branchendurchschnitt liegenden Flächenproduktivität des voraussichtlichen Betreibers Segnrüller wird die Flächenproduktivität des Vorhabens von der BBE (S. 37) mit insgesamt 2.070 Euro / m'zVerkaufsfläche deutlich zu gering angeseta. So deuten die Umsatzerlöse des voraussichtlichen Betreiberunternehmens Segmüller gemäß Jahresbilanz 2010/11' darauf hin, dass die durchschnittliche Flächenproduktivität des Betreibers bei mindestens 3.300 Euro / m'? Verkaufsfläche'z liegt und somit mindestens 60 % höher als von der BBE angenornmen. Das Umsatzvolumen des geplanten Möbelhauses beläufl sich bei realistischer Einschätzung demnach auf mindestens knapp I 50 Mio. Euro (statt 93 Mio. Euro nach BBE). Bürgenelefon: 89-222 für Wünschc und Anreguogen . Besuchveiten: Montag - Freitag 8:00 - l2:00 Uhr und Donnerstag l3:30 - I ?:45 Uhr Infolge des zu gering angesetzlen Umsatzvolumens werden auch die resultierenden Umsatzumverteilungen von der BBE unterschätZ. Fehlende Darstellung der Eingangswerte des Gravitationsmodells: Weitgehend unklar bleibt, welche Verkaufsflächen und Umsätze des Bestandes von der BBE ermittelt und in das Umverteilungsmodell eingestellt wurden. Verkaufsflächen werden lediglich selektiv ftir die zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen, obwohl sich ein Großteil des relevanten Angebotes außerhalb dieser befindet. Auch Umsätze werden lediglich selektiv für die Zentren und darüber hinaus nur in stark kumulierter Form (S. 46), nicht jedoch in der notwendigen branchen- und standortspezifischen Differenzierung dargestellt. Diese Angaben wären jedoch für eine Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Eingangsdaten des Gravitationsmodells wie auch seiner Ergebnisse zwingend notwendig gewesen. Hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes / Kaulkraft- rückgewinnungen: Der Gutachter verteilt mit 33 % über alle Branchen bzw. sogar 36 Vo in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten einen sehr hohen Anteil des Vorhabenumsatzes außerhalb des bereits weitläufig abgegrenzten Einzugsgebietes um (S. 45). Begründet wird dieser hohe Anteil u. a. mit vermeintlichen Kaulkraftrückgewinnungen (S.42). Die Umsatzumverteilungen im Einzugsgebiet als potenziell am stärksten betroffenen Raum werden durch diese Annahmen entsprechend nivelliert. Eine nachvollziehbare Herleitung z. B. auf Basis der Gegenüberstellung von Umsatz und Kaufkraft im Einzugsgebiet findet jedoch nicht statt. Eine eigene Gegenüberstellung auf Basis der Angaben im BBE-Gutachten (S. 34, 46) verdeutlicht, dass zumindest in den Zonen I und 2 des Einzugsgebietes insgesamt eine ausgeglichene Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich der nichtzentrenrelevanten Sortimente besteht, die für diesen Bereich nicht auf relevante Rückgewinnungspotenziale schließen lässt. Kein differenzierter Ausweis von branchen- und standortspezifischen Umsatzverteilungen: Umsatzumverteilungen werden nicht branchenspezifisch differenziert und nur teilweise standortspezifisch differenziert ausgewiesen (S. 46, 103). Aus dem Gutachten geht weder insgesamt noch ftir einzelne Branchen hervor, welcher Umsatz (monetär wie prozentual) z. B. der Kreisstadt Bergheim überhaupt entzogen wird. Ein systematischer Ausweis erfolgt lediglich für die zentralen Versorgungsbereiche, in denen sich jedoch nur ein Bruchteil des relevanten Angebots befindet. Mit der groben Unterteilung in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente ist der Ausweis zudem erheblich zu undiffererziert, können doch die über diese kumulierten Sammelgruppen vermeintlich verträglichen Auswirkungen in den einzelnen Branchen wesentlich höher ausfallen. Hinzu kommt, dass die Unterteilung in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente pauschal auf der diesbezüglichen Pulheimer Sortimentsliste basiert und den örtlichen Gegebenheiten in den Nachbarkommunen nicht gerecht wird. Unzureichende städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung: Eine sachgerechte Beweffung möglicher negativer städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen ist auf einer derart lückenhaften und undiffererzierten Grundlage nicht möglich. Die diesbezüglichen Ausführungen der BBE auf S. 45ff bleiben entsprechend deutlich zu pauschal und sind nicht nachvollziehbar. Ich befürchte entgegen dem Gutachten der BBE unter Berufung auf § 2 (2) BauGB erhebliche negative Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur und die zentralen Versorgungsbereiche in der Kreisstadt Bergheim durch das geplante Vorhaben und lasse die zu erwartenden -) - Umsatzverluste derzeit durch ein Gutachterbüro qualifiziert ermitteln. Die Ergebnisse des Gutachtens liegen in rund zwei Monaten vor. Ich bitte daher um entsprechende Fristverlängerung, andemfalls werde ich die Ergebnisse im Rahmen der Beteiligung nach § 4 (2) BauGB vorbringen. Im Übrigen weise ich darauf hin, dass mir ein Rechtsgutachten vorliegl, das die Rechtmäßigkeit der für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächennutzungsplanänderung auf der Grundlage der 17. Regionalplanänderung anzweifelt. Ich bitte daher um Prüfung, ob die Flächennutzungsplanänderung auf Grundlage der Regionalplanänderung durchgeführt werden kann. Unabhängig von dieser Stellungnahme wird das Rechtsgutachten der Bezirksregierung Köln zur Auswertung in eigener Zuständigkeit zugeleitet mit der Bitte um Prüfung, ob es angezeigt ist, vor diesem Hintergrund die Anpassungsbestätigung und das Genehmigungsverfahren (§ 34 LPIG, § 6 BauGB) zur Anderung des Flächennutzungsplans bis zrun Inkrafttreten des neuen Landesentwicklungsplanes auszusetzen. Zudem hat das Landeskabinett am 17.04.2012 den Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel gebilligt. Die mit dem Kabinettsbeschluss vorliegenden "in Aufstellung befindlichen Ziele" sind gemliß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordemisse der Raumordnung in der Abwägung und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu berücksichtigen. Sie bilden damit auch eine Vorgabe für die Ansiedlung des Möbelhauses in dem vorliegenden Planverfahren. Mit freundlichen Grüßen Ouellen rRlr das 'zDem verkaufsjahr vom 01.03.2010 bis zum 28.02.201l; im lntemet abrufbar unter http://www.bundesanzEiger.de (02.05.2012) liegt folgcnde RechDung zugrunde: Der Brutto-Jahresumsatz von Segmüller beläufl sich gemäß Jahresbilutz 2Ol l atrf 7g4 Mio. Euro. Das Untemehmen betreibt sieben Einrichtungshäuser und vier Möbeldiscountrnarkre (Möb€l Maxx). Deren Ge§amtverkaufsflächc bewegl sich gemäß BranchenveröIientlichungen, Angaben auf der Homepage d€s Betreibers (http://u"tvw.segmueller.de) sowie der BBE (S. 12) in einem errechneten Spektum von rd. 185.000 bis 215.000 mr. Berücksichtigt man. dass ein unlergeordneter Umsatzanteil auf den Versandhandel sowie die Umsärze in der integrierten SegmüllerGastronomie enlfällt und daher bei der Ermittlung der Einzelhandels-Flächenproduktivität in Abzug zu bringen ist (Annahme hier: zusarnmen mariimal l0 %), errechnet sich ffrr die Möbelhäuser ein Einzrlhandelsumsatz von mindestens 714 Mio. Euro. In Relarion zur Verkaufsfläche ergibt sich somit eine durchschninliche Flächenprodutrivität von mindesrens 3.300 bis 3.900 Euro / m,. Dieser wen liegt ca- 60 bis 90 o/o über der von der BBE angesetzten Zahl. Dabei ist davon auszugehen, dass die gro&n Einrichtungshäuser sogar noch über diesem GgsamtdurchschDitt liegen, in dem auch die - §?ischenaeise geringer produltivin - Möbeldiscounhtuhe enthalten sind. - - ,,G utachterl iche Stel !ung nahme zu Fragen der Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m'2im Stadtgebiet der Stadt Pulheim" von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Dr. Jost Hüttenbrink HaittenbrinkPa?tner Rechtlanwälte Piusalhe m-22, tE{47 tünrtel im Aufirage der Möbel Hausmann Handels GmbH & Co. KG B€rgheim Humboldtstraße 2 501 26 Bergheim-Zievericfi Gliederung A Gutachtenaufrrag................ B Sachverhalt C Rechtliche Würdigung.............. l. ............'.3 ...'..'...'..4 ......................-.......-....8 Verhältnis znrischen Regionalplan/Flächennutzungsplan/Bebauungsplan '....'..'......'..8 ll. FestseEung des Regionalplans für d€n Regierungsbezirk Köln, Teilab§chnitt Köln, 17. Planänderung.... 1. Allgemeine Feststellungen 10 2. Konkrete lnhalte der 17. Anderung 11 Folgen einer etwaigen Unbestimmtheit der 17. Anderurq 13 3. ll I. Region .............................. t0 Zusammenfassung und Ausb|ick............ 15 A Gutachtenauftrag Die Möbel Hausmann Handels GmbH & Co. KG Bergheim betreibt in Bergheim-Zeverich ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 16.000 m', davon ca. 1.6O0 m2 zenlrenrelevanle Randsortimente. lm Jahre 2009 ist auf Antrag der benachbarten Stadt Pulheim der Regionalplan fÜr den Regierungsbezirk Köln geändert worden, um laut Planbegründung die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 20.0O0 m2 zu ermöglichen. Gegen dieses Vorhaben hatte Möbel Hausmann keine Einrvände, da sidt das Unternehmen dem Wettbe$reö steltt. Die Stadt Pulheim plant nunmehr die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläcfre von 45.000 me, davon 4.500 m2 z€ntrenrelevante Randsortimente. Möbel Hausmann bezweifelt die Zulässigkeit dieses Vorhabens. Das Untem€hmen bezieht sich dabei auf die Planbegründung, die ausdrucKioh die Ansiedlung eines Möbelmarldes mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m'z vorsieht. Für das Untemehmen stellt sach die Frage, ob die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 mz mit dem geänderten Zel des Regionalplans vereinbar ist. .t 4 B Sachverhalt l. Die Stadt Pulheim beantragte gegenüber der BezirksplanungsbehÖrde (Bezhksregierung Köln) mil Schreiben vom 10.03.2008 eine vorhabenbezogene Anderung des Regionalplanes für den Regierungsbezirk Köln gem. § 20 Abs. 2 LPIG NRW (= heute: § 19 Abs. 2) LPIG NW). Zur Begrihdung führte die Stadt Pulheim seinerzeit aus: 5 ha große FNP eine ca. es, -Planei*he AÖsbt, Gews,begebietsfläche zwischen Bahnlinie, K 6 und B 59 zu einem Sondergebiet umzuplanen mit dem Ziel, die gem. § 8 Abs. 2 BaUGB eiordedbhen planungsrechtlichen Voraussetztmgen fÜr die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetiebes (Möbelhaus) zu &haffen. i§ in üese Enlwicklungsaöslchf sfe/n eine Abweichung von den im Regionalplan konkretisie en Zielen der Raumordnung dar, da im fraglichen Gebiet ein Gewefio- und lndu§iean§edlung,sbereich (CIB) au§gewiesen ,§. " ftr Der Regionalrat den Regierungsbezirk Köln beauftragte auf seiner SiEung vom 13.06.2008 die Bezirksplanungsbehörde auf der Basis des vorgenannten Antrages der Stadt Pulheim das Erarbeitungsvertahren Teilabschnitt Region Köln - zur ,l7. AnderurE des Regionalplanes Köln - auf der Grundlage der vorgenannten Verfahrensunletlagen durchzuführen. lm Rahmen des Betoiligungsverfahrens wurden von den Nachbarkommunen der Stadt Pulheim keine Einwände erhoben, weil diese von der Arsiedlung eines MÖbelmarktes mit einer Verkau6fläche von max. 20.000 m2 ausgingen und diese Größenordnung in Rahmen einer Stellungnahme der IHK Köln vom '13.02.2008 an die Stadt Pulheim noch als verträglicfi angesehen wurde. Nach DurchführurB der erforderlichen Beteiligungen fasste der Regionalrat in seiner 15. Sitzung am 12.12.2008 lolgenden Beschluss: 1. 2. Der Regionalrat nimmt den Bericht über die Eeteiligung nach § 14 (2) und (3) LPIG NRW zur Kenntnis. Die 17. Änderung des Regbnalplans für den Regierungsbezitk, Teilabschnitt Region Köln, wird in der sich aus dem Erarbeitungsbeschluss etgebenden Fassung (Planentwurt, Stand Mai 2OOB) aufgestellt'. ln der SiEungsvorlage zu TOP 10 dert5. SiEung des Regionalrats vom 12.12.2008 heißt es unter der Ziffer I ,,Anlass und Gegen3tand der Planänderung": Anlass der Regionalplanänderung sind die §eüebaulichen Zielsetzungen der Stadt Pulheim für einen ca. 5 ha großen Bereich am südlichen Ortsrand von Pulheim, der im Regionalplan bisher als Teil eines Bereiches für gewerblbhe und indusbielle Nutzung (GIB) dargesteilt ist Die Stadt Pulheim beab§chtigt dorl einen MöbelmilR mit einer Ve*aufslläche von ca. 20.000 m2 anzusideln. affiuell eraheitetes Die Sfadt fühd hienu dass aus zu dem ein dass die Einzelhandelsausstattung der Stadt im So,liment deftzitär sei und einer entsprechenden daher ein großes s?ädtisches ,n oresse an"Möbd" Ansiedlung öeslehe. Für die Wehl des Standorles sei dessen gute zeilnahe Erschließung, die eiodediche Flächengöße und Verfügbafueit ausschlaggebend. Gee§nete Altemativen §änden im Stadtgebiet nicht zut Veilügung. weiter entspreche die geplante Größenordnung von 20.000 m2 Ve*aufsfläche der in Pulheim vohandenen so rtim e nt s spezifi sch e n Ka ukrafr. D ie ze ntrcn rcI ev a nte n R a nd sotti me nle des geplanten Möbelmaffies würden in der konkrcten Bauleitplanung tür den Möbelmadd a.rt die gesetzlich zulässigen 10 % be$enzt. Die Pulheimer Möbelmsddplanung eiodett die Darstellung eines Sondergeöiels für grcßfläche Einzelhandelsbetriebe in den Bauleitdänen der §adt Nach den Vorgaben des § 24 a Ldndesentwickluwsgramm (LEPro) und den Zelen des Regknalplanes Köln kann die Stadt erh sorches Sonderge biet nicht in dem bi§rcr im Regionalplan darpstellten GIB planen. Mit der Regionalplanän&rung wird der Slandoft des gpptanten Möbelmarktes daher in den angrenzenden Allgemeinen Siecilung§ereich (ASB) einbezogen. Aus daßtellungssy§ematisclrcn Gründen wird dabei Fläc.he erhes ebentalls GIB liegenden, benadtbaften Feueuehryerttehaus in den Än&rungsbereich mit einbezogen.' Einzelhadelskonzept Ergebnis kornmt, die im die lm w€iteren Text der vorgenannten Vorlage zur SiEung vom 12j2.2008 heißt es dann unter Zlfrer l.,,Reglonalplanerischa Benrertung" ,Die vodiegende Änderung des Regionalplanes isf aus landesplanerischer Sicht veftretbar. Die von der Stadt gedante Möbelmarldansiedlung ertoded im Regiqlalplan eine As&.Da'§/,ellung. ln dem im Regionalplan daryestellten ASB Pulheim steht jed@h keine entspreched gtoße und verkehdbh gut angebundene Fläche zur Veiügung. ... Die Vefträgliahkeit der konkret im Änderungsbercich geplanten Möbelmarffiansiedlung kann schließlich mit den Voryaben des § 24a LEPro auf Ebene der Bauleitplanung wirksun sicherye§elft werden.' Bezüglich der am 1212.2008 beschlossenen 17. Planänderung des Regionalplanes ftlr den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Kdn, ergibt sich für den Texl des Regionalplanes keine Anderung. Die Anderung der zeichnerischen Darstellung ist unter dem PunK .Zeichnerische Darstellung' wiedergegeben; aus der zeichnerischen Darstellung ergibt 6 sich, dass ein,Gewerbe- und lndustrieansiedlungsbereich' (GlB) in einen -Allgemeinen Siedlungsbereich' (ASB) umgewandelt worden ist. Von der Darstellung eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) für .arveckgebundene NuEungen' wurde abgesehen. ln der textlicten Darstellung der 17. Planänderung des Regionalplans heißt es ergänzend unter der Überschrift .2. Planbegrlindung" "Sitaateduticne Zetsetzung der Stadt Pulheim f r den Äncterungsbercich ist Ansiedlung eines Möbelmad<tes mit einer Ve*ad§läche von cadie 2O.0OO m2. Die Stddt Pulheim fühtt hbtzu dus, dass ein aktuell eraöeitetes dem Egebnis kommt, dass die Einzethadeld<onzept Stadt im Sortiment "Möbd' defzitär ist. Es Einzelhandelsausstaflung der großes städlisches /rrtelesse an einer entsÜechenden besteht daher ein Ansiedtung. Für die Waht des Standorle§ ,s, desse n gute Eßchließung' die zeitnahe VertÜgbakeit ertodelbhe Hächengröße aus§htaggebend. Geeignete Aftemativen §ehen im Srad,geöiel nicht zur Veffigung-. Die geplante Größenordnung von 20.000 m2 Ved<autsfläche en/.sp*ni naci Aus*ge der Stadt Pulheim der vorhadenen softimentsspezifr§,c,hen Kaufl<raft. Die zentrenrelevanten Rand§ftimente des geptanten Möbelmarkes werden in der konkreten Bauleitplanung für den Möbelmatk auf die gexhlich zulässigen 10 % begrenzt. zu und die Die Möbetmarkplanung der Stadt Pulheim erfaded die Da,'slellug eines den großflächige Einzelhadeßbetriebe Sondergebietes a des Bauteitp!änen der Stadr. Nach den Voryaben zielen des Landesentwicklungsprolfamm (LEPA) NRW und den Regionalplans kann ein so/ches SondergeÖ iet nicttt in dem deneil im Regkj,l,d4an datgestellten GIB geplant verden. Die Stadt hal daher eine Änderung des Regionalplahs angercSL .. .' in § 24 füt Gegen das Ausgangsvoftaben mit einer Verl€ufsfläche von 20.000 m2 erhob die Fa. Möbet Hausmann keine Einwände. t1. Zwischenzeitlich hat die Stadt FlächennuEungsplans Putheim, ein Anderungsverfahren bezüglich des der Stadt Pulheim eingeleitet ([eiländerung Nr. 17.3 Pulheim, Vorlage 44412010 des Rates der Stadt Pulheim, Ratsbeschluss vom 09.'11.20'10). Zel der Anderung ist es, die Zulässigkeit eines Möbelhauses mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m2 vorzubereiten. Aufgrund des vorstehenden Sachverhalts stellt sich die Frage, welche Auswirkungen die 17. Anderung des Regionalplans auf die künfrige Bauleitplanung der Stadt Pulheim hat' 7 insb€sondere ist zu ldären, ob die Stadt Pulheim berechtigrt wäre, im Rahmen ihrer kommunalen Bauleitplanung durch Anderungen des Flächennutsungsdanes und durctr Aufstellung eines Bebauungsplanes auch oin6n grö߀r€n Möbelmarkt, beisPielsweise mit einer Ve Gufsfläche von 45.OOO m2 zu planen. 8 C Rechtliche Wüdigung l. Verhältnis tischen Regionalplan/FlächennutzungsplanrBebauungsplan Die gemeindliche Bauleitplanung ist Teil eines komplizierten verlikalen und horizontalen Geflechts verschiedener raumbezogener Planungen.' Neben verschiedenen Verfahrens- Und Konkunenzreg€lungen die sich aus Factrplanungsgeselzen (2. B. Bundesfemstraßenges€ts, BundeswasserstraßengeseE usw.) ergeben, sind die gemeindlichen Bauleitpläne nacfr § 1 Abs. 4 auch den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die gemdindliche Anpassungspfricht bezieht sich dabei so^,ohl auf auäustellende Pläne als auch darauf, dass bestehende Pläne evü. zu ändem, zu ergänzen oder aufzuheben sind.2 Hieraus folgt, dass gemeindlidte Bauleitpläne (FlächennuEungsptäne/Bebauungspläne) unwirksam sind, so em diese gegen die Anpassungspflicit gem. § 1Abs.4 BauGB verstoßen, weil im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung veöindlictre Ziele i. S. d. § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG nicht beachtet yt erden.3 Das Bundesv€Maltungsgericht hat dabei die zu beachtenden Zele der Raumordnung unter anderem wie folgt definiert: liele der Raumordnung sind nach § 3 ADs. 1 Nr. 2 ROG verbidliche Voryaben in Form von räumlbh und sachlich be§immten, vom T6ger der Landes oder Regionatplanung sbschießend abgawryenen textlichen oder zebhnetischen Feslkgungen in Raumodnungql^nen zur Entwicklung' Odnung und Sicherung des Raumes. Sie mf)ssen hinreiched bestimmt oder u€nr§§fens be§immbar uN rechtmäßS *in, um eirß Anpassungqpl?rc ht der Gemeinde /,acä § 1 Abs. 4 BaUGB 8us'ös€n zu können....a Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung weiter ausgEführt, das§ die Ziele der Raumordnung von einer landesrechtlk*len Ermächtigungsgrundlage godecK sein müssen. Sie müss€n außerdem verhälhismäßig, d. h. geeignet, eforderlich und ! Krautzbeßer in Eattis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufia8e § 1Rdn.32 vgl. audr die Gegenäberstellung zur Eeachtenspf,icht nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 ROG bei Goppel, in: spannows§/Runkel/Gopp€|, Roc-Kommentar, 2010, § 4 Rn. 25 ff. t BVerwG, U. v. 10.11.2011, lV CN 9/lO, zitiert nach luris; ferner VGH Baden-Württember& U. v. 21.09.2010, 2 S 324108, NUR 2011, 149 bis 156 BVerwG, U. v. 10.11.2011, lv CN 9/10, zitien nach Juris, mit zahlreichen weiteren Nachwelsen; SVerwG, B' v. ' 08.03.2m6,4 B 75.05, Juris, Rdn. 5 lll 9 angemessen sein.s Die Zi€le müssen hinreichend bestimmt, mindeslens aber bestimmbar sein.5 oie Gemeinden sind nactr § 4 Abs. 1 Satz 1 ROG verpflicitet, die zele d€r Raumordnung von irfhntlichen stellen bei ihren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten; diese Beachtenspflicht in § 4 Ab§. 1 SaE 1 ROG deckt sich materiell mit der Anpassungspflicfit aus § 'l Abs. 4 BauGB.T (LPIG) bestimmt, dass das Landesgebiet und seine Teihäume zu entwickeln, und ordnen und zu sichem sind. Das LPIG erfassl eine Abfo§e von Planungsentscheidungen aul Landesebene, mit forlschreitender Verdichtung mit Bezug auf § 1 dss Landesplanungsgesetäes die Regelungen in d€n Regionalplänen auf regionsler Ebene (vgl. § 2 LPIG' i' V' m' §§ 17' 18 LPIG). Die Regionalpläne haben dabei die Aufgabe, die Grunds&e der Raumordnung nach § 2 ROG sowie die Grundsäbe des Landesentwicklungsprogremms zu konkretisiereni sie stellen die regionalen Zele der Raumordnung fiir alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen im Planungsgebiet fest (vgl. § 1S Abs. 1 LPIG).E Aus dem voftergesagt6n folgt, dass sich die künftige Bauleitplanung der stadt Pulheim an den Vorgaben d€s zugrund€liogenden Regionalplans ausrictten muss. ve7§tÖßt die gemeindliche Bauleitplanung gegen rechtmäßige Zele der Regionalplanung, wäre die gemeindliche Bauleitplanung nach § 1 Abs. 4 BauGB urnvirksam.o 5 Bverwc, U. v. 10.11.2011, lv CN 9/10, zitiert nach Juris, Rdn. Smit zahlreichen weiteren NadlwEisen vG D0sseldo4 u. v. 24.04.2009, 1 K 5945/07, Juris Rdn.:t4 'Krautzberger, a. a. O. § 1 Rdn.33; vGH Ba-Wü, U. v, 21.c,.ß90, 3 S 324/OS - NUR 2011, 122; Bverwc, B. v. 08.03.2006, 4 B 75.05, Juris t vGH Ba-wü, u. v. 21.09-1990, 3 s 324lo8, NUR 2o1r, 149 ff. 'Vgl. dazu insbesondere auch OVG NRW, U. v. O3.O!,.2OG), 10 O 121lO7.NE zitlert nach Juris Rdn. 117; fem€r OvG NRW, U. v. 06.@.2002 llx A 4566/0{, zu den Wectselwirkungen der Regionalplanung und den Festsetzungen des F[ächennutzungsplans bei der Festlegung von (onzentratlonszonen für die 6 windkraftnutzung 10 ll. FestseEung des Regionatplans für den Regierungsbazirk Köln, Teilahschnitt R6gion Köln, '17. Planänderung {. Allgemeine Fctstellungen Für die lrreitere Betrachfung ist zu prüfen, ob die 17. Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Kötn, Teilabschnitt Region Köln bezüglich Einkaufzentren b4r. großflächige Einzdhandelbetr'rebe verbindliche Vorgaben für die jeweilige gemeindlic*re Bauleiplanung macht. ln allgemein€r Hinsicht ist insoüreit festsustellen' dess nach den texttichen Darslellungen des Regionalplans für den Regiarungsbezirk KÖln, Teilabschniü 2.1 Defnition cler Allgemehnn Region Köln unter der Rubrik ,8. Siedungsnunf und "8. die FesboEung der Ailgemeircn Sbdlu@bereicl,e (ASB)' dahin defin'rert ist, dass im Zuge der gemeindlicfren Bauleilplanung Sondelg€biete ftir Siedtungsbereiche' Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und son§fige Handdsbetriebe l. S. v. § 11 Abs. 3 der Baunutsungsverordnung (BauNVO) nur in Allgemeinen SiedlungsbereictEn geplant werden dürfen @el 1 dcr Dcfinldon dcr Allgemeinen Saedlungsbot?lche (ASB».ro Da die zeidin€rische Darstellung der '17. Planänderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln für den hier strcitigen Anderungsbereicüt lediglich einen Allg§meinen Siedlungsbercich' und keinen ASB fnr zweckgabundene Ntrtzunged fe6tge§€tzt hat, könnte hieraus unter Hinweis auf Tiel 1" der Definition det Altgemeinen siedrungsÖerBicr, e (ASBfe der Rückschluss gezogen urerden, dass durch di€ 17. Anderung de§ Regionalplans bezogen atrf großflächigen Einzelhandel keinerlei nähere Fe§t§etrungen (Zele der Raumordnung), insbesondere keine Verkaubfrächenobergrenzen igstgebgn worden seien. Eine derartQe Betrachtungsweise ließe aber bei der Auslegung des Regionalpleß Entstehungsgeschichte, die Materialien und die Begrundung der 17' Anderung die außer Betracht. Es ist allgemein anerkannt, dass bei der F6t§stzung von Plänen, Bebauungsplänen 10 insbesondere jareils durch Auslegung der Sinngehalt der Fest§eEungen zu ermitteln Wgl. dazu die textlichen Darstellungen des ßegionalplans filr den Regierungsbezirk Köln vom 21.05.20OL Teilabschnfü Region Köln, S€ite 14; vgl. auch die centro-Entscheldung des OvG NRw, Urt. v. 06.06.2005 - 10 D 145/04, lurls, Rn- 113 ff. 11 ist. lnsbesondere ist dabei zu prtifen, ob die FestseEungen hinreichend beslimmtll und von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen sind. Dies gilt auch für die Zele der Raumordnung frlr die aber aufgrund ihres handlungsanweisenden Charakters grundsäElich keine anderen als die allgemeinen Bestimrntheitsanforderungen gehen.i2 Für die Auslegung sind dabei die allgemein anerkanr{en Methoden zugrunde zu l6gen, die unter anderem die Auslegung aus dem Wortlaut d€r Norm (sog. grammatische Auslegung), aus deren Zusammenhang (sog. systematische Auslegung), aus ihrem Zweck (sog. teleologische Auslegung) sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte (sog. historische Auslegung) umfassen.l3 Diese Auslegungsgrundsätse gelten auch für die Auslegung von Regionalplänen.ra lnsbesondere die .Zele der Regionalplanung" können dem zur Folge auch aus den Aufistellungs- und Abwägungsvorgängen entnommen werden. Die Auslegung der FestseEung Ällgemeiner Siedlungsbereich (ASB)'bei derl7. Planänderung des vorliegenden Regionalplans für den Bereich Pulheim muss deshalb auch systomatische, teleologiscfie und historische Aspekte berticksictügen, die sich letälich ar.s den Aufistellurgsvorgängen und Sitsungsvorlagen des Regionalplans gewinnen lassen.o ln diesem Zusammenhang sei besonders hervorgehoben, dass nach den Vorgaben des Regionatplans flJr den Regierungsbezirk Köln ausdrücklich unter A. 2 (3) und (4) bestimrnt ist, dass die textlichen Darstellungen die zeichnerischen DarstellurBen konkretisieren und ggfls. difierenzieren. Nach A.2 (4) sollen die Ertluterungen zum Regionalplan gem. Planverordnung die zeichnerischen und texflic-hen zele und die Regionalbedeutsamkeit zeichnerischer Darstellungen unterhalb der 1o+a-Darstellungsschwelle erläutem. 2. Konktete lnhalte der 17. Anderung Dies vorausgeschickt kann Folgendes festgesteltt werden: Es handelte sich bei der 17. Planänderung des Regionalplans um eine vorhabenbezogene Anderung i. S. d. § 20 Abs. 2 LPlc NRW a. F. (= § 19 Abs. 2 Lptc NW n. F.). Der vorhabenbezogene Charakter der Anderung ergibt sich daraus, dass die Anderung von der Stadt Pulheim mil der Begründung angeregt wurde, eine Anderung der Zielse2ungen von rr VG Düsseldorf, U. v.24.U.2OO',1 K S94S,/07, Juris Rdn. 34 vgl. Kment, .Ziele der RaumordnunB 'Bvgl. - Anforderungen an ihre Bestimmtheit. in DVBI. 2006, 1336/133g ff. zu den AusleSungsgrundsätzen insb€sondere OVG NRW, U. v. 2S.01-ZO1O, vlt D 110/o9.NE, 7 D 111/09.NE, in BauR 2010, 1038 unter Hinweis auf BVerwG, B. v. 14.12.1995, tV N 2.9SIBRS 57 Nr. 57, ferner allgemein auch BayVGH, B. v. 30.11.2017,1CS tt.z2tz " OVG NRW, U. v. 03.09.2009, 10 D 12VO7.NE, zitiert nach Juris Rdn. 117, $,o bei d€r Auslegung eines Regionalplans ausdrücklich auf die Aufstellungs- und AbwäBungsvorgänge, insbesondere auch aufdie sitzun8svorlagen des Regionälrats Bezug genommen wird. lnsbesoadere die .ziele der Regionalplanung" können dieser Entscheidung zur Fol8e aus den Aufstellungs- und Abwägungsvorgängen entnommen werden. L2 GIB in ASB sei durchzuflihren, um die städtische Absicht zu ermöglichen, einen Möbelmarkt mil einer Verkaufisfläcfie von 20.000 m2 anzusiedeln. Diese gemeindliche Absicht wurde von dern Regionalrat für den Regierungsbezirk Köln rezipiert, wie sich aus den Sitzungsabläufen im Zusammenhang mit dem Erarbeitungsverfahren zur 17. Anderung des Regionalplans Köln ergibt (siehe oben B. Sachycrhalt). U. a. wurde diaser gemeindliche Wunsct durch den Regionalrat im Rahmen der Beschlussfassung über die 17. Anderung üb€mommen. Dies lässl sich eindeutig aus der oben auszugsweise zitierten wo als städtebauliche Zielsetzung der Stadt Pulheim für "Ansiedlung herleilen, "Planbegündung" den Anderungsbereich die eines Möbelmarkes mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.@O mä angegeben wurde. Dabei wurde insbesondere darauf Bezug genommen, dass die Einzelhandelsausstattung der Stadt Pulheim im Sortim€ntsbereich Möbel defizitär sei, dass für die Wahl des Standortes dessen gute Erschließung, die erforderliche Fläctengröße und die zeitnahe VerftJgbarkeit spreche, sowie der Umstand, dass geeignete Altemativen im Stadtgebiet nicht zur Verfügung stünden. Die 17. Ptanänderung verfolgte das Ziel, ein konkretes Vorhaben i. S. d. § 19 Abs. 2 LPIG, nämlicit die Ansiedlung eines Möbelmarldes mit einer Verkaufsfläche von max. 20.000 m'z, zu ermöglicfren. Der vorhabenbezogene Charakter des Planänderungsverfahrens, der Antrag der Stadt Pulheim und d're Begrundung der 17. Planänderung belegen eindeutig, dass die Planänderung so zu verstehen ist, dass - ähnlich wie im Bauleitplanverhhren bei vorhabenbezogenen Bauleitplänen gem. § 12 BauGBls - als Ziel dor Regionalplanung fi)r den räumlichen Bereich der 17. Anderuno nicht die allgemsine zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben sondem nur die Ansiedlung eines Möbelmarktes in ainer Größenordnung von max. 20.000 m2 festgelegt werden sollte. Mit dieser zelseEung wäre es deshalb unvereinber, \rvenn im Rahmen der gemeindlichen Bauleitptanung der stadt pulheim - also im ZUge von Bebauungsplänen Flächennutzungsplanänderungen - die Errichtung bzw. der Aufstellung von (2. B. ein andersartiger EinzelhandelsprojeKe Einkaufszentren, ein großflächiger Baumarkt oder ein Möbelmarkt mit wesentlich mehr als 20-000 m2 Verkaußfläche) ermöglicht wlirde. Eine dem zuwider laufende gemeindliche Bauleitplanung wurde dem Ziel der Regionalplanung Regierungsbezirk Köln, Teilabsctrnitt Region Köln des Regionalplans fUr den in der Fassung der 17. Anderung widersprechen. Die BauleiQlenung wäre wegen Verstoß gegen s 1 Abs. 4 BauGB unwirksam. E Vorhabenbezogene Bauleitpläne regeln immer ein konkretes vorhaben, vgl. Krautzberger, ln BRattis § 12 Rdn. 5, 6. 13 ÄSB mit zweckgebundener NuEung" steht d'Eser Annahme nicht entgegen. Die Ausweisung eines ASB mit zureclsebundener Nutzung' ist im vorliegenden Falle vermutlich deshalb nicht erfolgt, um die Vermarklung des durch die 17. Die fehlende Ausweisung eines Anderung des Regionalplans betroffenen städtischen Grundstücks nicht auf d'te ausschließliche Ansiedlung eines MöbelmarKes in dieser Größe zu b€schränken. Die 17Anderung des Regionaldans filr den Regierungsbezirk Köln woltte also durch Umwandlung des GIB einen ,Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)" schafien, wobei allerdings als Ziel der Raumordnung bezogen auf großlläc*rige Einzelhandelsbetriebe eine Beschränkung des ASB auf Einzelhandelsbetriebe mit ein€r Nutzung "Möbelmaftt mit einer Gesamtvetkaufsfläche m2' gewollt war (Modifikdion von Ziel I der Definition der Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) des Regionalplans vom 2'1.O5.2o11 , Seite 14 für den von 20.OOO Anderungsbereich der 17. AnderurB des Regionalplans). Daneben wären in dem so durch d're '17. Anderung festgeseEten ASB selbstverständlich auch alle übrigen Vorhaben planbar, d're nach der Definition der *Allgemeinen Siedlungsbereiche"ls zulässig sind, nämlicfi Flächen ftir den Wohnungsbau und die damit verhlndenen Folgeeinrichtungen Flächen für die zentralödichen Einrichtungen Flächen für die sonstigen privaten und öffertlichen Einrichtungen der Bildung und Kuhur sowie der sozialen und medizinischen Betreuung fiir die B€standsicherung und Erweiterung vorhandener und für die Ansiedlung neuer, übenviegend nicht erheblictt gewerbliche Bauflächen Gewerbebetriebe belästigender GerÄrerbebehiebe wohnungsnahe Sport-, Freizeit-, Erholungs- und sonstige Grünflächen. 3. Folgen einer etxraigon Unbestimmtheit der 17. Anderung Aufgrund des VortErgesagten steht fest, dass die Absicht des Rsgionalrats bestand, durch die Umwandlung des GIB in einen ASB als Ziel der Regionalplanung fur den räumlichen Bereich der 17. Anderung nicht die allg. Zulässigkeit von Einzelhandelsbetieben sondem nur die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 20.000 m2 unter Beibehaltung der allgemeinen Raumordnungsziele für einen ASB in Putheim im übrilren zu ermöglichen. Sofem man nun die Auffassung verträte, dass diese Absichten des Plangebers r5 r,gl. dazu die texdichen Darstellungen des Regionalpläns fiir den Regierungsbezirk Köln vom 2L05.2001, Teilabsdrnitt Reglon Köln, Seite 14 14 mangefs konketer UmseEung und Fixierung in einer ,textlichen Darstellung" zur 17. Anderung nicht lnhalt der 17. Anderung geworden sein sollten, stellt sich die Frage, ob die 17. Anderung mangels hinreichender Bestimmtheit der Zielbestimmung insgesamt unwirksam ist. Ergeben sich zwischen der zeichnerischer und textlichen Darstellung des Plans auf der einen Seite und den manifestierten Planungsabsichten (der BegrÜndung des Plans) auf der anderen Seite diametrale Widerspruche, die nicht durch Auslegung geldärt und behoben werden können, so fthrt dies regelmäßig zur Nichtigkeit des Plans, weil die Norm in diesen Fällen dem verfassungsrechtlich vorgegebenen Bestimmtheitsgebot nicht Bei der Verle?ung des Bestimmtheitsgebots handelt es sich um einen sogenannten ,Ewigkeitsfehle/', also nicht etwa eine unbeachlliche Verlelzung von genügt.17 Verfahrens- oder Formvorschriften gem. § 15 LPIG i. V. m. § 12 ROG.18 Käme man also entgegen der oben unter Zffer ll. 2. getroffenen Feststellung zu dem Ergebnis, dass der formale Wortlaut des Regionalplans mit den manitestierten Anderungsabsichten des Plangeb€rs nicht kongruent ist, so wäre die 17. Anderung des Regionalplans wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot insgesamt unwirksam.le Da die mangelnde Bestimmtheit die gesamte 17. Anderung erfasst, würde die Unrrvirksamkeit der 17. Anderung dazu führen, dass die geplante Umwandlung des GIB in einen ASB im Regionalplan fehlgeschlagen wäre. Dies hätte zur Folge, dass die ursprOngliche Ausweisung Di€ "GlB' wieder raumordneriscfie Konsequenz dieser Sichtureise wäre, dass ein Einzelhandelsbetrieb - gleich welcher Größe - in den fraglichen Bereich der 17. Anderung nicht engesiedelt werden könnte. Die Bezirksplanungsbehörde wäre in diesem Falle gut aufiebt. beraten, aus Gnlnden der Rechtsklarheit eine Überarbeitung des Regionalplans für den Geltungsbereich der 17. Anderung vozunehmen (siehe unten lll.2.). t' ovG NRw, u. v. 11.12.2000 - v[ a D 6ol99.NE - AUs seite 51; ferner vG Düsseldorf, u- v. 24.04.2009 - I K 5945/07 -.luris Rdnr. 34 Ü Die Verletzung des Bestimmtheitsgebots führt deshalb regelmäßlg zur Unwirksamkeit des Planes, ygl. z. B. BVerwG, B. v. 31.03.2011- 4 BN 2/11-; VGH Ba-Wü, 19.10.2010 - 3 S 1666/08 -; BVerwG, B.v. 13.10.2010-7B 50/10 - ; Rabe ZfBR 2@1,229 ft. (2361 ß Die etwaige 'n Unbestimmtheit der aelbestimmung filhrt zur Gesemtunwirksamkeit der 17. AnderunS, weil slch bei objektiver Betrachtune ergibt, dass die verbleibenden Teile der 17- Anderung ansonsten dem willen des Plangebers nicht entsprächen und damit keine selbstständige Eedeutung mehr hätten, weil die fehlgeschlagene zielbestimmung eine untrennbare Einheit mlt der 17- Änderung darstellt; vgl. dazu Kopp/Schenke, § 47 Rdnr. 122 unter Hinweis auf a. v. 08.08.1989 - 4 NB 2/89 - NVWZ 90, 159. 160; BVerwG 28.12.1990 - 4 NB 29.89 Hoppe/Stüer Rdnr. 1307; BVerwG U. v. 25.02.1997 - 4 NB 30.96 - NV$rZ 97, 895. 15 lll. Zusammenfassung und Ausblick 't. ZusammenfasseM kann festgestellt werden, dass o eine gemeindliche Bauleitplänung der Stadt Pulheim, die die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 2O.0OO m2 bealeckt mit den dur€fi die 17. Anderung moditizierten Zielen der Raumordnung konform ginge, o die Ansiedlung anderer großflächiger Einzelhandelsbetriebe, insbesondere die An§edlung von Möbelmä*ten mit einer erheblichen grtißeren Verkaufsfläche als 20.000 m2 mit den durch die 17. Anderung modifilerten Zielen der Raumordnung nicht vereinbar wäre. Eine etwaige, gegonteilige gemeindliche Bauleitplanung wäre unwirtsam. 2. Mit Blick auf d're beabsicht(fe FNP-Anderung der stadt pulheim ist darauf hinzuweisen, dass die Landesplanungsbehörde nactr § 36 Abs. 1 LPIG die Möglichkeit hat, raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen zu untersagen. Die Bezirksregierung selbst ist nactr § 36 Abs. 2 LPIG befugt, unt€r den Voraussetzungen des § 36 Abs. 1 LPIG die jerrveilige Baugenehmigungsbehörde arzuweisen, die Entscheidung über die Zulässigkeit baulicher Anlagen in Einzelfall auszuseEen. Nacfr s 36 Abs. 1 Lplc besteht eine derartige Anweisungsmö,glichkeit dann, wenn unbefristet, wenn - wie hier - Zele der Raumordnung entgegen stehen beftistet, wenn sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet oder zu befijrchten ist, dass die Planung oder Maßnahme die Venrirklictrung der vorgesehenen Zele der Raumordnung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Lelzteres wäre z. B. der Fall, wenn die Bezirksplanbehörde beabsichtigen würde, eine Anderung des Regionalplans für den Bereich Pulheim z. B. von ,A,SB. in ASB mit besonderer Zweckbestimmung' vozunehmen. 16 Sobald das Raumordnungsplanverfahren mit dem Erarbeitungsbeschluss begonnen hat, ist von einem in Aufstellung befindlichen Ziel auszugehen. 3. Denkbar wäre aber auch die Durchführung eines Zielabweichungsverhhrens gem. LPIG, um ein grÖßeres Vorhaben (Möbelmarld mit bis zu 5O.OOO § 16 m2) im Einzelfall zu ermöglichen. Sofem man der Auffassung folgen würde, dass die 17. Anderung mangels hinreichender Bestimmtheit insgesaml unwirlGam sei, müsste sicfr das Zielabweichungsverfahren auf das (w'reder aufgelebte) Zel GIB beziehen. Antragsbefugt wäre u. a. die Stadt Pulheim. Die Regionalplanungsbehörde wäre zur Er scheidung für das Zielabweichungsverfähren zuständig. VorausseEungen wären nach § 16 Abs. 1 LPIG, dass erslens die Zielabweichung die Grundzilge der Planung nicht berührt und dass zweitens die Ahreichung unter raumordnerischen GesichtspunKen vertretbar ist. Grundzüge der Planung wären in jedem Falle benlhrt, weil durch die Abweichung neue KonfliKe hervorgerufen wtlrden, die nur durch eine Planänderung gelöst werden könnten oder die störende Auswirkungen auf andere Zele entstehen l'reßen.20 .u.2012 Rechtsarnvalt und Fachanwalt für Venraltungsrecht a v8l. Koppen in Spannowsky/Runkel/Koppen, ROGKommentar, 2010, § 5 Rn. 28; Kachetmann in Keller^on Krack/Kachelmann, Kommentar zum LplG NRw 2o1t, § 16 punkt 2.1. Die zelabweichung darf nicht zu einem substanziellen Funktions- oder steuerungsverlust des Regionalplans führen (vgl. dazu OVG NW, U. v19.06.2006 - 10 A 973/04 - in Juris, Rdnr. 58) AUS KREISSTADT BERGHEIM Stadtlersaltung Bergheim . Poslfach I169 . 5010t BerBhcim Die Bürgermeisterin An den Bürgermeister der Stadt Pulheim - Planungsamt Alte Kölner Straße 26 llov.20fl 6 - Planen, Bauen, Umwelt, Städtische Betriebe 6.2 - Planung und Umwelt Bethlehemer Str. 9-l I 50126 Bergheim Ansprechparmer: Kai Fischer Zimmer: I .90 50259 Pulheim Telefon: 02271 89-636 Kai.Fischer@bergheim.de www.bergheim.de Datum: 05.11.2012 Stellungnahme der Kreisstadt Bergheim zu Planverfahren der Stedt Pulheim gem. 4 (2) § BaUGB l. Teiländerung des Flächennutzungsphtres der Stadt Pulheim Nr. 173 Pulheim, Am Schwefelberg 2. Entwurfdes Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim Sehr geehrter Herr Bürgermeister, mit Schreiben vom 27.09.2012 beteiligten Sie die Kreisstadt Bergheim an dem o.g. Planverfahren zur Errichtung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim. Die Kreisstadt Bergheim nimmt hiermit im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB zu den Entwürfen des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim, Teilbereichsänderung Nr. 17.3 (Am Schwefelberg) und Entwurf des Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Stellung und erhebt unter Bezugnahme auf die nachfolgend aufgelisteten Anlagen Junker und Kruse (Stand Juli 2012) Bewertung BBE-Auswirkungsanalyse, Anlage I Junker und Kruse (Stand oktober 2012) Bewertung modifizierte BBE-Auswirkungsanalyse, Anlage 2 Junker und Kruse, Kommentierung des Abwägungsvorschlages der verwaltung der stadt Pulheim, Anlage 3 Junker und Kruse ,.süidtebauliche wirkungsanalyse" aktualisierte Fassung oktober 2012, Anlage 4 Schreiben der Fa. Möbel Hausmann an die Stadt pulheim vom 3 I .10.2012, Anlage 5 Einz-elhandelshonzept der Kreisstadl Bergheim (März 2010). Anhge 6 Gutachterliche Stellungnahme yom der LlüllenbrinkPanner Rechtsanwähe der HünenbrinkPanner Rechsanwähe vom :5.10.2012. 10.04.2012. Anlege 7 und Gutacht€rliche Stellungnahme Anlage 8 die nachstehcnden Einwendungen (Arregun_qen und Bedenken;: Aus der oechsrehenden folgenden Stellungnahme und den in Bezug genommenen Anlagen ergibr sich. dass die Kreisstadt BerpLheim durch die oben näher bezeichnere und in Aussicht genommene Planung in ihrer kommunalen Planungshoheit als Ausfluss der Selbstvensalrungsgaranaie (An.2E GG) verlela rvird- Die eingeleitete Planung verstößt darüber hinsus gegen das geserzlich fixiene Gebot der interliommunalen Abstimmuns gem. '. § 2 Abs. 2 BauGB. Diese vorschriff lauter bekanntlich: Die Bourei@rane benochborter Gemeinden sind atleinarurer abzustimmen. Dabei könnan sich Gemeinden ouch ad die ilmen durch Ziele der Raumordnwg aaf Auswirhmgen auf ihre zenaatä :ugewiesenen Funktionen so*-ie l/e rs orgtmgs b e re ic he ber ufen. " Die oben näher bezeichnelen Planungsentwürfe stehen mit dieser vorschrift des 2 Abs. 2 BauGB § nicht im Einklang. lm Einzelnen: L Ausn irkungen auf den zenlralen yenorgungsbercich der Kreisstadt Bergbeim im Sinne von § 2 Abs, 2 BauCB I' Fehlerhaftigkeir der im Rahmen des bisherigen pranverfahrens zugrunde geregren Ausrrirkungsanahse der BBE-Handersberatung in ihrer modifrzierten form vom Juri 20r2: Auch die lmoditiziene) BBE-Aus*irkungsanall.se stelh keine geeignete Beuneilungsgrundlage für die .Aus*irkunsen der beäbsichtigten pranung auf die t)mlandgerneinden. insbesondere auf das Gemeindegctriet der Kreissradt Bergheim. dar: ln der stadt Pulheirn ist die Ansiedlung eines trlöbelhauses mil 45.000 mr verliaufsfläche, darunter 4.500 nr: zentrenrerevante Randsortimenle. §,ie u. a. Haushaltsrvaren und Heimrextirien, geprant. Die 3 Crößenordnung dieser Planung erforden eine sddrebauliche und raumordnerische Wirkungsanalyse, die mögliche Aus§ irliungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Versorgung der Betölkerung in den Nachbarliommunen unlersucht. Ein erstes Guuchten wurde im Auftrag der Sudl Pulheim von dem BBE HandelsberatunS. Köln im März ?012 vorgelegtl Das März-Gutachten komrnt zu dem Ergebnis. dass das untersuchte Vorhaben als raumordnerisch und städtebaulich rcnräglich einzustufen sei. Auch für die Kreisstadt Bergheim. die sich im näheren Einzugsbereich des Vorhabens belindet. sind laut Gutachteß keine negativen Auswirkungen auf die Zenren oder die Versorgung der Berölkerung zu enÄ'arlen. Eine Überpmfung des März-Gutachtens im Auftrag der Krcissradt Bergheim durch das Büro Junker und Kruse: ergab jedoch. dass das von der Stadt Pulheim beauftragte Cutachten verschiedene relevante Mängel aufiveist und daher keine ausreichende Grundlage ftlr die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens biaet. lm Juli 2012 *'urde seitens der BBE eine überarbeitete Fassung ihres Cutachlensi vorgelegt. Dieses Gutachlen wurde ebenfalls im Auftrag der Kreisstadt Bergheim vom Btim Junker und Kruse auf Plausibilität uo€rprun Als Ergebnis dieser emeuten Überprtfung ist aus Sicht des Büros Junker und Kruse festzusrellen. dass auch die überarbeitete Ausrvirliungsanalyse der BBE kein ausreichendes Ab§'ägungsmaaerial für die Beurteilung der Ausrvirkungen des Vorhabens gemäß § ll (3) EauNVO und § 2 (2) BauGB bietet. ln der überarb€iteten Fassung des Cutachrens werden lediglich einige ergänzende Angaben und Aussagen zu MerhodiL Angeborsbestand und Ausrvirliungen sowie zur Kompatibilität des Vorhabens mit dem Entrvurf des Landesentwicklungsplans NRW gemacht. Die rvesenllichen Kririkpunkte von Junker und Kruse konnten jedoch durch die Überarbeitung nichl ausgeräuml werden. Gleiches gilt fiir BBE (2O,l2): Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet *Am Schwefelberg' in Pulheim. Köln. Junker und Kruse (201 2): Ansiedlung eines Möbelhauses in d€r Stadt Pulheim. Fachliche Bewertung einer vorliegenden Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung unter besonderer Berü cks ichtigung zu erwanender Auswirkungen i. 5. v. § I I (3) BauNVO und § 2 (2). Donmund. (Anlage I ) 8BE (2012): Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möb€lhauses im Sondergebiet -Am Schwefelberg" in Pulheim (Modifiziene Fassung mit Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemaß § 4 (l) BauGB zur Anderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. tO9). Köln. Junker und Krus€ (201 2): Ansiedlung eanes Mobelhauses in der Stadt Pulheim. Fachliche Eewertung der modifizierten Fassung der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung unter besonderer Berü(ksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. 5. v. § l l (3) BauNVO und § 2 (2). Dortmund. (Anlage 2) 4 die bisherige Abrv{gsng der Anre8üngen der Kreissadt Berg}eim durch die Stadt Pulheim. u.ie einer separaten Stellungnahnre dargeleg wurde5. Zrr deo Heuprkritikpunkten o rn den Gulrchler der BBf ziblen lrch wie vor: Erheblich zu gcring cingescbitzre Flächenproduktiyitlten ünd VorhrbcnuDsllzc: l)er voraussichtliche Betreiher SeBmüller rveist im Vergleich mit anderen Möbelanbietem eine starli überdurchschninliche l,eistungsftihiglieir auf. die sich in sehr hohen Flächenprodukrivirären und t,msatzleisrungen seiner Häuser widenpiegelr. Die BBE trägt diesem Umsrand nicht Rechnung und unteschäta daher den an erwarlenden Umsatz des Betreibes deutlich. lnr Rahmen der Anal).sen von Junker und Kruser konnten unter Beztg.nahme aufdie Urnsatzerlöse des Unternehmens Segmüller gemä8 Jahrcsbilanz 2010/l I nachvollziehbar belegen. dass die durchschnitliche Flächenpoduktivir.ät des Betreibers bei i.9ffi Euro/m: liegr somir mindesrens 60 7o höher als von der BBE ang€setzte Wert.' Dies rvirkr sich unmilrelbar und graviercnd auf die erminehen Aussirkungen aus. So s.ürde dies z. B. für eine Kommune. für die von der BBE ein mindestens 3.300 bis timsatzentzug ron I Mio. Euro bzr,r. 20 % ermineh rxrde. staüd€ssen elsa einen Entzug von 1.6 Mio. Euru bz§. tiber 30 7o bedeuten. lrn Übrigen: Die in Berylreim ansässige Firma Möbel Hausmann hat der Sladt pulheim mir Schreiben vom 31.10.2012' eigensrändige Umsatzberechnungen für den geplanlen neuen Möbelmarkt v.rgelegt. die anhand von branchenüblichen Kennwenen zu einer noch höheren I lächenproduktivität als das Büro Junker und Kruse lommen. Fehlerhafte Beryertung der Wettb€werbssituraioo in putbeim: Nicht überzeuqen kann in diesem Zusammenhang auch die im Rahmen der Abwägung von der stadt Pulheim rorgebrachte Argumenration. dass die we(bewerbssituarion in pulheim erheblich höher als an anderen Standonen sei. ! Junker und Kruse (20.l2): Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt pulheim. Xommentierung der Stellungnahme de. Venvaltung der Stadt pulheim zu den eingegangenen Anregungen und Bedenken der (reisstadt Bergheim im verfahren gemäß § a ( I ) BauCB zur Anderung des Flächennutzungsplans Nr. | 7.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. l09. Donmund. (Anlage 3) ' vgl. Antage ' Auf die Berechnung von.lunker und (ruse, Bewenung BgE-Auswirkungsanlyse, Anlage I , S. 5. f wird ausdrticklich ven^,iesen I -Bewenung BBE-Auswirkungsanalyse.., modifiziertes 8BE-Auswirkungsanalyse', S. 9 ' schreiben der Farma Möbel Hausmann an die S- 4ff und Anlage 2 _Bewertung stadt pulheim vom 3l.l o.2ol z, Anlage s vielmehr konnle durch die ergänzenden Analvsen des Büros Junker und Krusee nachge*'iesen serden. dass die rcgionale Konkurrrnzsiluarion in Pullheim im vergleich mit den besonders umsalzstarken segmüller-standonen weiter*adt und parsdorf ausgeprägr nur geringfügig srärker isl. was zudem teilweise durch ein besonders hohes Bevölkerungspotenzial d€s Pulheimer Standones kompensiert werden kann. Nicht plausibel ist daher. dass von der BBE für den Standon Pulheim mit 9i Mio. Euro nur ein Bruchteil der umsätze der umsatzsrarlen Segrnüller-Standone (ieweils mindestens 200 Mio. Euro/pro Standon) anges€i.Lrt wurde. ,.Es trifl :\r'ar :u, do-ss am Stondort pulheim im 2|-Kilometer_Rsdius ,nehr MöbelhALter > 25.000 n: l,erkoufsllarhe hestehen <tls an clen onderen Segmüller_ Staudorten. Jedoch weist <ler Ston<*trt pulheim gleich:eitig orßh ein irhebtich grö§eres Betillkerutrys- und Roulbartytrcn:iul in diesen Bereich auf. So leben fu den li-Kih»neter-Rodien unt Pursdor! wrl l*,eiterstdt jeweils nur l,l bi, t,5 ),tio. Men.sc.hen. in Friedherg s.rgat nw 700.000, wdtrend es in pulheim knapp 2.1 Mio. sind. l)er ron der sradt Pulhein für den vergreich gewtihtte 2s-Kirometäfuitlirc lür ein lvtöbclhotn in der ton Segnüll* geplonten Dimensionierung ist deutlich :u ing gefasst. Dieses *,inl uulgruntl seiner rdumlichen Ausstrahlwg itt den regionolä ll'c*heterb uuch mit St<mdorten irt einem deurlich größeren Lim*reis von iis :u 60. nindestens jedoch 15 Pkn-Minuten in Kon*urrerc- Bei vergröferung der räumlicfun Eatr<rchtrmgsebene ergib! sich bereirs eine Relotivierung dir Kon*u,enzsituotion: so s-ind mrrer Zugntndelegng einer iS-Minuterrsochrone a stan.ron porsdor{ acht Konkuffenten tmd a» de» Srqndorten *.eitetstd, urul pulheim jeweili' :ehn Konkurrenten nril jaweils nehr als 25.000 n: Verkru/slltbtn ans*sig- Zdem isr uuch die ry1 der Stutt pulhein gewühlte Dorstellung der ktnkurren:situoti<tn tausschlieflich llöuser > 25.000 m, yerkoulsJlticlq on iirh kritßicrcn. Im Falle de:; ehenlolls sehr leistungsJdhigen Berieit e^ IKEA ist =, es gerechtfertigt, ttt«h solche IKEA-Häu\er in die Darstellug aurtunehmen. die eine n, Verkau/sfaclrc unterschrciten. linei ihier gerikkichtigurrg Pulhein <i,rc Gesamrzahl von 13 lleubewerhcrn. fit, partrdoi! /ih hi»gegeu \.on l,!. r4uch weiterc raler€nte Anbieter mit yerkotfslakhen inrcrniO ,joit 25.000 n: vie Möbel Huusmann in Bergheim bleihen in der betachtung der Stit Gröfc wn ergibt sich 25.000 Pulhein ousgeble»dct. llsgesunt lieJärt die .lrgunte alion det srodt purheim somit keinen ausreichemren Beleg fiir die Annahnre der ßBE einer deutlich unter dem DurclLschnitt des geplanten Hauses..," Segnüllcr liegcrulerr Flachcnproduktivitür des Betreibers Keine Oflenlcgung rrcsentlicher Eingeogjwerte der Utrteßuchung (= branchenspezifische verkaufsllächen und umsätze des Einxlhandelsbesundes in den einzelnen Kommunen): dadurch fehlende Nach'ollziehbarkeir und überprüfbarkeir der Berechnungenl' v9l. Anlage 3 -Kommentierung Srellungnahme pulheim,', S. Sff vgl. Anlage 3, S. 7 Rechnerische Reduzierung der Umsatzumverteilurg€n im Einzugsgebict durch unzureichend begrürdete Abschläge: Der BBE-Gutachter geht davon aus. dass durch das Vortraben eine deutliche Rückgewinnung von bislang ars dem Einzugsgebiet abfließender Kaulkraft erfolgt durch die die Aussirliungen im Einzugsgebiet verringert qerden. Eine plausible Herleitung findet jedoch nichl statt. obrtohl diese Annahmen sich unminelb:r aufdas Ergebnis aust irlien.r: lntrrnsprrcnte ErEebnisdarstellung: Aus dem Gutachten geht rvcder insgesaml noch für einzelne Branchen hervor. rvelcher umsarz (monetär rvie prozentuall den einzelnen städten überhaupr entzogen wird. Ein Ausrveis erfolg lediglich für die zentralen Versorgungsbereiche. in denen sich jedoch nur ein Bruchteil des releranten Angebots befi ndet. Annahme einer nachrangigen Belroffenheit zentraler Versorgungsboreiche: f)er Cutachter geht daron aus, dass vorrangig Anbieter su߀rhalb zentraler Vers.rgungsbereiche von dem vorhaben beroffen sind. Es besehr die cefahr- dass durch diesc - unzureichend begründere - Annahme die Aus*.irkungen in den Zentrcn unterschätzt rrerden.'' I "Bewertung BBE-Auswirkungsanalyse", S. 6f :Anlage 2,gewertung modifizienes BBE-Auswirkungsanälyse.,. S. 4f und Anlage 3 "Kommentierung Stellungnahme Pulheim", S. 9 vgl. Anlage 'l "Betyertung BBE-Auswirkungsanalyse.., S. 7f; Anlage 2 "Bewenung modifiziert€s BBE-Auswirkungsanalyse.,, S. 9 und Anlage 3 -Kommentierung Stellungnahme pulheim", S. I I vgl. Anlage I "Bewenung BBE-Auswirkungsanalyse,., S. 9 und Anlage 2 "gewenung modifizienes BBE-Auswirkungsanalyse.., S. 5 vgl. Anläge Llnzureicheude Aoal)se der Ausrirkrtrgen auf die Versorgung der Bo.ölkerung im Einzugsbereich: -l-rotz einer crhet licheo tlöhe der errechneten Umsalzumvensilungen von bis zu 20 yo im Umland der Stadt Pulheinr findet eine angemcss€ne Ause:nrnderselzung mir den Folgeuirhungen auf die Versorgung der Bevölkerung nicht statl. Die BBE verkennl dass durch die Hausmann - auch von der BBE als rnöglich eingesrufie in Berglreim rd. drei Vienel des Angebotes - Aufgabe des Anbieten Möbel im Brreich Möbel und Einrichtung *egbrechen rürden und eine angemessere Verglrgung flir die rd. 62.000 Einu.ohner Bergheims nichl mehr gervährleistet wäre.rr Unzureichende Beräclsichtigung der Sortimentslfoten der Nmhberkommunen: Einige in Pulheim nicht-zentrenrelevanre sorrimenle. die in mehrrren Nachba*ommunen als zentrenrelevant eingestuli sind. rvie v. a. Benwaren. werden von der BBE nur als Bestandteil der Sammelgruppe ,.nicht-zenlrenrerevanle sortimente' belraßhtet. Eine dezidi€rte Aßalyse der absatzrvinschafilichen und srjidrebaulichen Auswirtungen finda nichr satr. Ahnliches gih auch für das soniment Horz-. Korli-. Frecht- und Korb*ren. werches ohne nähere Begründung als Bestandteil des nicht-zentrenrrlevanren Möbelkernsorlimcnls behandelt rrird.r' Nichr b€lrsrbere Ausführungen zur Kompetibilität des vorhebens mit dem Entw[rf dcs Lendesentwicklungsplens NRW: Dic BBE begründer die bestehenden Abweichungen von den crundsärzen des LEp NRW mit der vermeinrlichen städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens. Diese Argumenlation. die von der Stadt purheim auch in den Begründungsenrwurf zum Bebauungsplan n-r. I09 übemommen rvurde. isr aufgrund der aufgezeigten Mängel Auswirlungsanalvse nichl belaslbar. rd vgl. Anlage I "Bewenung B8E-Auswirkungsanalyse", S. 9ff; Anlage Z "Bewenung modifiziertes 88E-Auswirkungsanalyse", S. S und Anlage 3 "Kommentierung Stellungnahme Pulheim", S. l5f vgl. Anlage I -Bewertung BBE-Auswirkungsanalyse,,, S. S / g: Anlage Z.Bs,vertung modifiziertes BBE-Auswirkungsanalyse", S. 6 und Antage 3 "Kommentierung Stellungnahm€ Pulheim". S. l6 vgl, Anlage 2 -8e!yenung modifizienes BB€-Auswirkungsanalyse", S. 6ff der E rgebn is; Auch die überarbeitele BBE-Ausn irkunpsrnel!§e ist für cine peordnete Abrtäpuns unhrauchbar. 2- Eigenständige Auswirkungswirkungsenalyse des B[rm Junker und Krusc (rkluitisierte Fassung Oktober 2012). Aufgrund der z:hlrcichen handwerklichen t'ehler der Auswirkungsanalyse der BBE-Handelsberatung auch in ihrer modifizierten Fassung vom Juli 2012 hat sich die Kreisstadt Bergheim enlschlossen. vor diesem I'lintergrund das Büro Junker und Kruse zu beauflragen. eine eigenständige Ausrvirkungsanalvse auf der Basis eigener primärsralistis€her Erhebuogen und Berechnungen anzufenigen.- Die Be\enung des vorhrbens rturch die ekturlisicrte Fessung der städtebautichen wirkungsanalvse Junker und Krusc (srand: okrober 2012) kommr zü fotgendeo Ergebuissen: . Der geschärae umsarz sird mit l.ts bis lTrl Mio. Euro um ca- 60 bis 90 % höher ausfallen als ron der BBE angenommen. Dalon $crden t l0 bis t3l Mio. Euro auf das Kemsortimenr Möbel entfallen'r. Relevant für die Bervenung der Vorhabenauswirkungen sind gemäB der diesbezüglichen Rechtsprechung' hierbei die mrrimeren Ketrrwcrte des vorhabens (sog. Worst-Case-Variame ).". vgl. Junker und Kruse 2012: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer gerücksichtigung zu enryartender Auswirkungen im Sinne von s I I (3) BauNVO und 2 (Z) gaucB, aktualisaerte § Fassung oktober 201 2' Anlage 4' nachforgend Junker und Kruse städrebauliche wirkungsanalyse9enannt vgl. Anlage 4 "Stadtebauliche wirkungsanalyse Junker und Kruse", 5. I 6ff vgl. OvC Münsrer, U.v. O7.l2.2OOO - 7a D 60i 99, NE _ AU S. 53; OVG Münster _ U.v. 06.06.2OO5 ' lO D l54i04.NE juris Zum Erfordernis einer worst-case-Betrachtung bei der Ansiedrung von Möberhäusern vgr. OVG Münsrer. B.v. 28.lO.2Ol I - 2 I lO37il I juris. Eine Worst_Case_ Betrachtung ist dabei gängige praxis auch in anderen Rechtsgebieten; vgl. OVG Münster, U.v_ Z5.Ol.ZOlO -7Dll0,'09.NE; OVG Münster, U.v. 17.02.2Ot I _2D36/Og.NE_ 9 Kompatibilitlit des Vorhabens rnit den in Aufstellung befindlichen landesplanerischen Zielen und Crundsätzen gemäß LEP NR1V2| besteht nur teittvcise. :: Zum einen ist die erforderliche l,age im ASB liir die Fläche nur reihreise. jedoch nicht vollsändig gegeben:: L.ine (rgl. dazu unten ll. l.)- Nichr erfüllt ist zudem der Crundsatz. dass der Vorhabenumsalz die entsprechende lokale. cinzelhandelsrelevante Kaulliraft nicht überschreiten soll. Bezüglich der zeotretrreleyatrteD Randsorrimcore isr lediglich die relative Begrenzung von l0 yo (Ziel). nichtjedoch die absolule Obergrenze von 2.5(X m, (Crundsatz) eingehaheo. Zur Ab*ägung rnir den Zielen und crundsätzen des in Aufstellung beflndlichen LEp wird unrer Pkt. II. I näher StellunB genomnle . Die Möbelanbieter im umland von pulheim würden bei erechneten umsrtzrmyerteilutrgen von bis zu 30 7o durch den deurlich größer dimensionienen Konkurrcnzstandorr erheblich unter Druck gesetz. während die größeren wettbewerber rvie porta Möber oder IKEA in Köln eine relativ hohe Konkunenzßhigli.eit aufrveisen, werden vor allem die kleiner€n Fachenbieter und votlsorrimentsmöbclhäurer in kleinercn / mittlercn Minelzentren wie Möbel Heusmann in Bergheim massiv in ihrer fristenz getrhd€t. Die ErIE ung der lendesplaneriscb zugewiesenen verrorgungsfunktion durch die *'äre in diesem Fall nicht mehr genihrleistet.:r Kretsadt Sachlicher Teilplan Croßflächiger Einz€lhandel, Ensyurf (Stand I 7. April Anlage 4 -Städtebauliche Wirkungsanalyse Junker und Kruse", S. l9f Bergheim 20l2) vgl- hierzu auch das Rechrsgutachten vom 2S. Oktober 20l2 -Ergänzung d€r gutachterlichen Stellungnahme vom 12.O4.2012 zu Fragen d€r Ansiedlung eines Möbelmarktes mit ein€r Verkaufsfräche von 45.000 m, im stadtgebiet der stadr purheim' von Rechtsanwalt Dr. Hüttenbrink (Kanzlei HüttenbrinkpannerRechtsanwälte) vgl- Anlage 4 -Städtebauliche Wirkungsanalyse Junker und Kruse-, S. 46ff 10 Auch ein Umschlagen in negrtive städtebeuliche Arspirkungeu i« in Anben-acht der hohen Umsatzumveneilungen in zentrenrelevanten Branchen in zentralen Versorgungsbercichen u. a. in Dormagen und Grevenbroich giglg euszuschlieBen.:'' Auf die negativcn Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsber€ich der Kreissradt Bergheim u,ird unlen unter I. 3. gesonden eingegangen. Ergebnis: Ein U-t"hlun"n d"r "brutr,o inr.hul'tl i.h",, in n*.tir" städl"b..lich" ond ,e.so*nogs- realisierung in der untcrsuchten Dinrensionierung nicht auszuschlie0en. Folgerung: nd (Worst Case)' erford ebenda. S. 43ff Zum Erfordernis einer worst-case- Betracht ung bei der Ansiedlung von Möbelhäusern vgl. OVG Münster. B.v. 28.10.20t I - 2 I t 037,,1 I juris. Eine Worst_Case_Betra€htung ist dabei 9an9i9e Praxis au(h in anderen Rechrsgebieten; vgl. OVC Münster, U.v- 2 S.O -7DIl0r09.NE; OVG Mrnster, U.v. l7.O2.2Ot I - 2 D 36i Og.NE _ l.2O lO 11 Marimsl r'€rträgliche, branchenspezifische t erkaufsllächen des Möbelhauses nech Junker und Krusr 2012'' Urspränglich Venraglic-üeVerkrufslliche(m:) gePlärte Bran c hc Verkaufsfläche Moderrle Case Worsl Crse (nl') GI'K I lau:ha ltsrr arc'rr 1..150 S00 Möbel.' i6.500 '15.000 Heimtextilien Teppiche Sonsrige §ohneinrichrung 1.500 :.000 900 960 t.3j0 '900 [.cr.ichtcn t.500 Sonstisc Sortimente rr 550 750 :0.8i0 800 t.l l0 tlO .160 ichl-zcntrenrcler ante (Aurokindersitze. 500 5 0(l 500 Aktionswareny'' Sonstis(' lcntrcnrelcrantc Sonirrrenlc (eleklrische Kleingeräte. Spielu,aren / 650 180 r80" J0.420 25,{41) Bastelafi ikel- Aktionswarcn}". Gesamn'erkaufslläche {5,000 Eine vollständige Kompatibilität des Vorhabens mit dem Entwurfdes LEP NRW (Sachlicher Teilplan Croßflächiger Einzelhandel) rvärc auch für die reduziene Dimensionieanng nichr gcgebcl; jedoch liönnte in den betreffenden Punkten (Relation des Vorhabenumsatzes zum ensprechenden. lokalen Kaufkraftr'olumen. absolute Begrenanng der zentrrnrclevanten Rtndsonimente) :' :r '" die Diskreprnz Quelle: srädtebauliche Wirkungsanalyse Junker und Kruse (Anlage 4), S. 5g inklusrve Bettwaren i Matratzen und Elektrogroßgeräten. Es wird empfohlen, das Kernsortiment weiter auszudifferenzieren und durch ergänzende Festsetzungen (u- a. Begrenzung der Verkaufsfläche von Beftwaren auf maximal gOO mr) die städtebauliche Verträglichkeit zu 9ewährleist€n. Durch baureitpranensche Festsetzungen sollte sachergestellt werden, dass nur solche Aktionswaren zurassrg sind. bei denen ein funktionarer Bezug zum Kernsortiment erkennbar ist. 11 Reduzierung notwendig zur Einhaltung der Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf r 0 % der cesamtverkaufsfläche. Alternativ kann die Reduzierung au(h in anderen zentrenrelevanten Randsonimenten erfolgen. 1? z$'ischerl den landesplanerischen crundsälzen und den vorhabenkennr*€nen dcutlich rcdüziert rterden-11 3. Auswirkungen aufden zentralen Versorgungsbereich der Kreissirdr Bergheim: Durch das Seplanle Vorhaben sind Besrand und Ennvicklung des zentralen Versorgungsbercichs der Kreissadt Bergheim geftihrdet. Die Kreissra& Bergheinr venveist ergänzend auf ihr Einzelhandelskonzept vom März 2010. aufgeslelk von der Fa. CIMA Berarung und Management CmbH. Olpener Stra0e 150. j09j3 KöIn.., Das Einzelhandelskonzept der Kreisstadr Bergheim hat bezüglich der Angeborsslrukrur des Bergheimer lnnenstadthandels eindeutige schwäch€, aufgezeigt. Norwendig sei deshalb die Schaffung neuer Anziehungspunkle (..Magneren-..). die über den rcinen Zuwachs an Verkaufsflächen hinaus auch aufgrund des Bekanntheitsgrades und der Anräkliviri der Mieler zusätzliche Kunden in die Bergheimer lnnensadt ftihren solhen. Zum anderen müssen auch vorhandene Leentände durch neue \utzer abcebaut und bestehende Betriebe durch gezielte einzelbcriebliche Maßnahmen an Anraklivirät ge§.innen. Auf einer innemädtischen En.r ickrungsfläche solen mir den Bahnhoßarkaden neue. nachgefrage Nuuer an-qesiedell r*erden. die dazu beitragen. die Gesamunrakrivi6r der Innenstadt zu verbessenr. Die Kreisstadl Bergheim hal in dcn Jahren 2008/2009 ein lnvestorenaus*ahlverfahrco mit einer europarveiten Ausschreibung durchgetiihrt. Gebäudekompler I)"r Siegerentwurf sah einen mehrgeschossigen mir einer verkaufifiäche von rund 9.5@ m: vor. Vorgesehen rvaren ars .A'nkemulzung Textilanbierer und Unterfialtungselekrronik. Die Krcissradt Bcrgheim hat daraulhin das entsprechende Bebauungspranverfahren eingereiret. Es handert sich bci dem geplanren vorhaben um einen Standon im zenrrarcn versorgungsbereich der rnnensadt Bergheim.,'wegen &r Bankenkrise im Jahre 200811009 konnte das vorhaben bisher nichr realisiert werden. verhandlunsen ausgegangen I mit polente, rnv651s1s1- so dass von einer Rearisierung erden. t, vgl. Anlage 4 .,Städtebaulich€ Wirkungsanalyse Junker und Kruse-, S. 5g r: vgl. Anlage 6 3r vgl. S. 93 des Einzelhandetskonzepts. Anlage 6 Die stadr stehl in in absebbarer Zeir l3 Junker und Kruse" haben vor diesem Hintelgrund die Auswirkungen des geplanten vorfnbens aufden Bestand und die Enrwicklung des zentralen Versorgungsbereichs von Bergheim v€rtieft unlersuchl und kommen zu folgendem Ergebnis. ..Skrh ßerelkint t Fiir die S*X Bergl*iu ergibt sit:h itso{mt Linxntmnvneihotgez st»rohl in !\udratblcfurufutrf Nachwebfudieiayrenu W.niaaion. ds &^s sich die qls arh in Nebtaettrum ein:clnen Brunchen unterhdb fu. cb&. Hawx@entrua iu le n v» jancils 0,1 Mio. Eoo :tcitkl6ilh?n. &rs dtr .lnEyhtL:lxsrud hetegen. Dies ist d<rmd in fun futru.heten Brurlmr inprtalb t*,r kntren forcits zm dereitigat Zeitpunh seb gerbg as/allL sitxt in de» in Beryheint uls untrenrclewnt eingcsrufien Brunchen Gpß / Houhdtwnn, Heintetitien, sonstige llohneinrichrung und Leuchlen insgexmt nur ca. 360 nl Ve oußItffie h in Houptgesclüfiszentunt torlxtrulen. ein im lergleich mit ufuren Minil:entren iilulicfur Griißeuqdtury deutln'h uulerdutrhschnl icha Wert (....,. . . Dia erheMbhen Gröpnorötungen der do'h tb pulleiner l/orlnben tm sonstigen Beryfuimer Angelntsst<mdota /\,. u. Mihel Hawntoml UntsuEumverteilutgen in dtn zznlreanzlosatcn Bruthan wn ll 04 tGpK , Hmslnlts.wta.enl bis 32 o,4 Le,«.lrre deuen doauf hin. dats es /iir rlie Stxh Bergfuin :u eirer nrellsiwn l/crschirlwg &r liorrhoTo*inrdiut br diesen Bftsrtnr kownpn u ird Es nn*s tkawt <nsgegutgen vzr<kn. &ts die hriedng &r pulleiner Vorluhens *ünftige EntwicHuagsoptionen zur Attakivierung id e^_nitrng (a- el9lma in den harelfenden in Harytgescluifisenmm 4ü .lliltel:e rum\ Bergh(im malgefiich eingachriaV rerdei. ' Dies s,eht dü städteboulichen Zielwntcllung der gtdt Bergheim entgeyen. arch irt tliesen hislary in den Ztnnen nkht b:n-. gering repr*eitienen Brälpu ein entspreclnrules Aageha aalzltfuuen zod so d<» SoaiatcaryHrum nit md die v. u. des Hcmptgesclxifiszentrums weiteranenn-icheln. Lj_ o. <lie ßr<mclen Wohneinrkhungsbe&d tttd Lerchten lrcift es inn Blick ad Eirellwxlelskon:cpt cbr Srdt krglcin tCß{A 2010. S tfut: tteigns ,, as :etrtrenreleta l citrgestult v.er<jen die ruchlolgenden So imenrc. Es Me!, sich hie.rbei um tyorengruppen. die hiskmg in dem l{oupt- und Nehenzentrunr nichl uler uur in begrcnlen Lntf<trtg torhantlen siul. Sie stellen aber Ennr.icHnryTsltotcn:iule :ur ll,eiterentu.icHung der beiden knten Zwlenr hundeh es sich un lldr.,n. dfu hinsichttich ier Angehorspri*enrqtion ll'arenohrrarsportcs rurch den Kuntren mil ien d*. nd des virhandenen örtrichen Gegehenheiten ohne Einschriinkungen in EinHung zu bringetr sind {...J,,. t Dus Ein:elhudelskott:epr der Stu* Bergheim (,IMÄ 2010. S. 66ff lorntuliert unter der_übersclrift ,,ll'vttheverhssteiginaq des &trgheimer htuerßtodtlündels" rcrschiedene ,llaß uhneabü,tdel :ur Ethöhaag *r )imUi"Aa der Berghcirrret Imensodt Hiecu g<hi»cu inshesoudere arh i,k$nolmen :un AngebotsaAbau tu. a. Projekt ktlmlnfsurlattleu. Zttu x.lcint &ts projelt khnhqfw*en s:iner ,lngelxt.xnarichttotg rAnkermieter Elektmuil{rchna.biafulge irt ße ei.hm&\.rtbie,<ry durL.h tktt tbrtulEn nict{ g.*;rbidi"n g.ßit"rlrr. !\tlrti,rvr J«fux.h nncs heliinhut x.<,nlen ,*ts die En,1tr Wr_g g**iß iioal_rbbk;;.p- ,li. lilaheren Lxlttrcitth:iten ir pmj..td i.ieh ,ä, i.p1"iin, Abbau rwn Angebotslüclen :u n..t:en. efdge des pulhein,r lorlxrt eru niclt uler ns sehr !. vgl. Anlage 4. S.45 46 14 dk (kfab geselsn wenkn. ätch &s Proielo fir fun Stdt ßergfuim Impdx, die die eing§chtünld ungevEl venlen kout- Insgsant mss tk*; die weiteren hnenst<xheircelludel 6E *onlakorbt \'€nlen.' "' §r&n lafit. daü dat Pdleiner l/ortnlen f,rEebnis: Das eeolanre Vorhaben ist eeeiqner. die Maßnahmen der KrEisstadl Bersheim zur Erhaltung und Entwicklune ihres zentralen Versorcunesbereichs zu vereiteln. Erforderlich is eine drastixhe Reduzierune der Verkaufsflächc einschl. der zentrenrclevsncn Randsonim€nle. 4. Fehler im bisherigen Ab*'igungsvor3.ng: Der bisherige Absägungsprozess der beabsichtigren Bauleitplanung der Stadt Pulheim leidet erlennbar unter schrvcnviegenden Fehlem. Der Abwägungspmzess nach § I Ab6. 7 BauGB ist vom Ges€tzgeber als zentraler lnleressensausgleich aller von der Planung Betroffenen ausge$altel worden: er ist damit das zenlrale Inslrument aller rechtsstaatlichen Planung. Auf der Basis der bisherigen Erlienntnisse der Kreisstadt Berglreim ist sch*enr iegendes Abwägungsdefizit gegeben. Ausrvirkungsanalvse (Stand Juli 2012) - im Lichle von § 2 Abs- 2 BauGB ein die der Abwägung zugrundeliegende BBE- insbesondere *eil rvie dargeleE - an zahlrcichen Mängeln leidet. All€in dies€s Faktum lühn zu der Erkenntnis. dass in die Abwägung nicht alle Belange eingestellt worden sind. die nach lzge der Dinge hätlen korrekler Weise eingestellt werden müssen. Die fehlerhafte BBEAuswirkungsanalvs,e schläg damit unmittelbar aufdas beabsichtigle Ab*ägungsergebnis durch. Der der Krcisstadt Bergheim bislang bekannt geuordene Abwägungsvorschlag der Verwaltung isr im Übrigen dadurch gekennzeichnet. dass einzelne Belange bei der Abwägung verkannt worden sind lAbrvägungsfehleinschätzung). rvodurch die Gewichtung verschiedener Belange. insbesondere der Belange der Kreisstadt Beryheim in einer Weise erfolgt. die durch die objekrive Gewichrigkeit der Belange der Kreisstadt Bergheim außer Verhältnis $eht (sog. AbwägungsdispmponionalitäO. Das Büro Junker und Kruse hat sich mit dem Entrvurf der bisherigen Abwägung der Stadt Pulheim eryänzend auseinandergeseta" und nachgerviesen. dass dcr bisherige Abr.rägungsvorxhlag der verualtung dcr Sradt Pulheim nicht dem cebot einer gcrechlen Ab\rägung der öffentlichen und vgl. Anlage 4,5.45i 46 vgl. Anlage 3, S. 5 ff. l5 privaten B€lange unrereinander und gegeneinander entspricht, wi€ dics nach § I Abs. 7 BauGB erforderlich wäre." frgebnis: pgr hishcrice AbrrägungsvorslflASsf11zqhlCl![ It. VentoB gegen § I Abs. { BIUGB Sosohl der Flächennulzungsplan als auch der Bebauungsplan versto8en in ihrer zurzeir vorliegendor Fassun3 gegen § I Abs. 4 BaucB. rveil sie mir den Zielen der Raumordnung l. Ilengclndc Berücksichtigung tler io Aufstellung richl in Einklang stehen. tlefindlichen l,endesertn'icklungsplanes Nordrhein-westfrlen ,secblicher 7-iele des Teilphn gro8flichiger Einzelhandel' vom I 7.042012: Das Büro Junler und Kruse har die Grundlagen für den Entwurf des Lardesentwicklungsplans sachlicher Teilplan Großflächiger Einzellrandel erarbeitet. Das Büm besiu deshalb besondere Kompetenzen. die Berücksichrigung der in Aufstellung befindlichen Ziele des LEps im Abwägungsprozess zu prüfen und zu bervenen'': t " i' ..Die BBE stelh in ihreu oktuellcn Gutachten tS. 521 :u diesem punkt grundsht:lich :utrel{cnd .{est. dass fir das l/orhaben ei,,e Lage im ASB äh<'ntiegcnd. jedtx.h nicht r.olhitün liq gegeben sei. N<rh .lulftxsmg tler gBE steht d1s geplontc Sonclergebiet dc»noch nicht im Widerspru.h :ur Durslelhug im Regionulplun. <lu lieser nicht purellenxhurf untl die Fltkhe auferlulb tles ASB kl,:itrer uls l0 ht sei. Diese Ärgttnentation hat die Sta<tt pulieim ouch it det BegändungsenNurf :unt Behauntgsplan Nr. 109 ß. !31 übernommen. Sertens des Biints Junker urul Kntse ist :u diesem -lspekt ouf eh Reclasgur«.hren :u rcnleisen, $,tlches yo,t Rechlsatnalt Dr. l:lüttenbrink tKan;lei Hättr,nbriukPutncr&echlxuntdltet in Aultrug der Möhel Hausmant Hqntlels G,ihH tt ('o. KO Btghein u»ge/ertigt v,unlc. vgl. Anlag€ 3, 5. 5 ff. vgl. Anlage 2, S. 7 f. 16 Zurellend lähtt tlie BBE des ll'eiteren rus, doss das Zicl der rclotiycn Bag?cuaung der zenlrcnrelew en Rarrdsorlimenlc otf I0 oÄ der Gesantver*u{sf ikhe cingchultcn v'ürde. v'ührend lies fiir die uls GruadsaQ lormuliene obsolue Bcgrenzang .h:t :enlnntrelevanten Randsortimente auf 2.500 m. Yet*auß|Iöche ni<'ht <lcr Full i.sr. Nicht hela*bar ist jedrch die untentii,r:eftl terlcendetc Argumentolionslitrie der BBE. dass keine stüdlelraulichen Auswirkungen t trvurten scieu. resfutlh eina Abteichung von <liesem Grundsut: ,:u,ei/elsfrei hegräulet \arden' *i»nrc (5. 51t. Diesc Ärgumentotion, <.lie wn der St«Ü Pulhein owh in deu Begrünluugse nfi.ud zun Bebauung.sphn sr. t09 tS. ljt itharnonnrcn vunle. ist a{grund der bereits uulge:eigten Mängel der .4 usn'irk ungsaaalyse ni<'ht belustbur. Die obsolnte Begrcnzung der zcntrenrclctnntcn Rm&odimeate :*söt:lich :u der relotite i.\! gentif tler Begründung in Enolurf des LEP NRW (sochlicher Teilphn Gro§Jlochiger Einzellrundeü (5. l gerde orch dcshalb relev.ant. do die cntsprechendan Sortimente .nsonsten eine (zu) ,.hohe qasrnituth-e Bedeutung {...J in, lcrgleich :u bcstelrrulen Angelnten in umliegenden zentrolen lcrsorgungsbereichen einnehmt:»". Dies tfft im vorliegenden lill :u. Vie die Darstelhmg <ler Angebotssinaion in den zentrale» Versoryungsbereichen du,.-h BBE lS.61tt yerdeutlicht. bleiben die YerkaulsJLkhen urul Untsor:r,olu ina in deu hetrt1fenden S<trtinenlt'n hier erheblich hinter denen des lorhobens :urück. So L'rreicht das Huuptgex:hülts;entrum Dornogen in de» betrrchteten :crrtr.'nrelevanten Sorlhnenle,, nit 8,8 llio. Euto unler ollen :entruleu Versorgungsbereichen in den Zoren I wd 2 den k)chsten lJmsat: (BBE, S. l3l). Sethst dieser Umsat: v'ird von dem prognostirierren Vorhobenuatsat: ton 13.7 ltio. Euro in den :entre nrelewntct Brancl*n 15. 371 je&rh erheblich äherstiegen. Für einen Grofteil der zcntrulen Yenorgungsbereiche bedeuet der pr<rgrrosti.iffte Vorhobenunrsotz der BBE ein nefaehes dcr cigemn Unsolzleisrung in den betrofenen Eranchen. Noch deurlicher lrurtt die Di-skrcpun:. \'enn stalt der Umsct:prognose der BBE fir dq-s fbrlubeu der ron .lur*er rnd Kruse progrutstizierle l.insatz fir die :entrenrelextnten Rcmdsoninente (23.6 \tlio. Eurot :ugnmde gelegl *irtl. Auperdem is! ..n dieser Stelle erneut duraul hin:tneisen. tktss die Einstuftng der Sortimente als :entrenrele\,.mt arsschlieplich aul der Pulheim,er Sortimenlsliste husiert. S<t sim! inshesondere Lcu,chten. die :L\at:lich ou/ 1.500 n, VerkaufsJlt)che ungebolen x'erden xtllen. :n-ar niclrt in Pulhein, aber /ast in allen liachhrkommune» uls :antrenrcletant eingestult- Atls Perspekive dicser Kommunen. :u denen qrch Bcrgheim zöhlt. betrag der Ztmuchs dn zerrtrenrelevanlen Sorrimenlel in pulheiü, sonit sogor 6.000 m: l'erkoulstldche loder mehn. Ebenlulls nicht erlüllt ist der lurulesplanerische Gnoulsat-_, gemis dem..der:u der durch die jeveilige Festsetzung ernöglichten Eirr:elhun.lclsnut:ungen die ßou{kmfi da Ein*ohncr der jeveiligen Gemeirule ffu die geplantcn Softimenlsgru?pen aicht übcrschrcitcn.. so!l. Dies stelh auch dic ßBE grun.lsüt:lich :utrefend fest. Jedoch muss darttuf hingev,iesen vertlen. doss die Dishrepont:\'ischen Urnsatz und to*alct KaaJ*ruft inlolge der za gering ongesetzten Fldchenprodu*th'itäten det Yorhabats durch <tie BBE nci unterschdtzl t|ird. Nu<'h ggE übeßteigr dos Limsut;volumett des yorhabens trul. 91 )!io. Eurol dir lo*ule Kuulkralt in den e»tsprechenden Brorchen tkuopp J-1 .lfio. Eurol hcreits um mchr als das Doppcltc. ,rrch Junr,er arrd l(r:ase bei einem E<.clüt:tL1r L'nt.tttt:r.<tlunten v»t bis:u 171 itflo. Euto s<tgur un melt uls das lTerlache. ,lufenten \'ühlt dic BBE in diesen Zuamnenhag iß.rlen, eint! nissverstthulliche Fornn ierung. als doss sie yon den Kenmterten für dii Brunchc ,,.llirhcl'- spricht, rdsü<.hlich uber nur fir dtr Gesoott,rorhqben eiuc Gcge,tiihcrs,cllu,tg n,it der entsprachcnr.len KtuJkrt[t \rntinn t. Bei brancherspei.ifrscher Eetrachtung erg<tibc sich in .lli;helbercich sovohl nach cnturtendc Gesant umsatz 17 ßBE als auch nach Junktr und Kruse ein ntrh sldrkrcs AuseinaadetHalfen von L'orhu benu nsot; und lokuler- ün:e I hunde lsrelsyotler KaaJkru/t. Nicht belostbar it dic in diesen Zuyrmoßnhcarg .lrgurrt.,ntotiursli,rie dcr IIBE unterstüt:en<l yery.endete -U;. rirss llt,rrr.irkungen uufdie tcrbruuchcnruhe l"crrcrgung itt dcn Nachbarkomnuntn 4j9fu1 zu (rvarlen seien: ...luL.h -für dan l'i l- luts ein iu eincr henut'hhurte» ktmnune arrsr.$lgei Mahelhuus itlolga <ttr durc-lt dic Re< isierwry des Plunyorhabens gesl€iger,en ktnkurren: :ur Aulgthe gc)t ntgen \|üre. liisst sich hieruus kefue Funktionsstörtmg ableiten." Diese .lrquncnt.ttion, dfu vtu dlr Slu.lr Pulheim cuth in du ßegründungsentuttrf :mr Bahouungsplcur *r. 109 (5. l|t iiher omnten v'unle. itt uulgrad der hereits aufge:cigten Mdngel der A uswir*ungsanallse n ich, heluslbur. rr.S'. Dics gih insbe:ondcrc uuch.für die ,4ussugen der BBE (5. 5J1 :ur Veriinclerung der Zenrrolit{it in Umlond der Stadt Pulhcim. die sich lediglich uqf einen Dutchschnins»crt iiher alle Kommaaea in Zone ll sowie alle bctrachteten Branchen he:iefun und entsprechend liir die Bewertutg nicht ousreichend unssugekrältig sind. So würden spe:iell in Berghein durch die Adgobe des Änbierers i!öbel Hausrnqrrn tli.000 m: Gesann'ertoufslächet rd- 75 9-ö des gesamtstätfiischpn .4ngebotes im Bereich Möbel md Ehrrichnng e0-A00 n: tirrkot1iflii( he) regbn:chen. $ei einer hertits aktuell nur leicht ytsiliten. hrun<-hcnsp<:ifischeu Zenr.uliür von etwu l,l u,örc in der Folge einei Aulgabe tite «löquale l/ervrgung Jiir tlie rd. 62.000 Eimyolmer Bergheints nic,ht mehr gev'ührleistet. Somit yüra die der Kreisstodl Bergt ein durch die lmdesplunury :ugev'iesene Funktion gefiihrdet /r..! r'. §.? /?l BauGBl.-- E rgctr n is; * ordcn. l. VerstoS geget die Festsetzungen des Regiordplenes: Der Kreissradt Bergheim liegen z*ei gutachkrliche HlittenbrinkPartner Rechrsanwälrc lom I l.0rl.?0ll Stellungnahmen des Anwaltsbüros und vom ?5.10.2012 vor:, Die Kreisstadr Bergheim machr sich die rechrlichen Auslührungen im Rahmen der Anregunget und Bed€lken i, rorrcm tinlfange zu eigcn und $eisr zusammenfassend darauf hin. dass nach dem vgl. Anlage 2, Serre 7 f. vgl. Anlagen 7 und I dieses schreibens 1E Ergebnis der rechtlichen Präfung sowohl die diesseits beanstand€te FNP-Anderung als auch die Aufstellung des neuen Bebauungsplanes Nr. 109 aus raumordnerischen Grilndcn unzulässig o täre: Bei der seinerzeitigen I 7. Anderung des Regionalplanes für den Regierungsbezirli Köln wurde eine vorhatrnbezogene Anderung des Regionalplanes vor3enommen (aus Anderung Gebietscharakters Gewerbe- und lndustriebereich (ClB) in Allgemeiner des Siedlungsbercich (ASB). Beanlragr wurde diese Anderung ron Seiten der Sradt Pulheim seinerzeiL *eil man einen Miibelmarkl mil einer Gesamtve*aufsfläche von max. 20-000 m: Verkaufsfläche einschließlich Randsonimenten von ma\. 2.000 m: Verkaufsfläche plancn wolle. Die vorbeschriebene 17. Anderung des Regionalplanes basierte auf diesen Angaben. der Planbereich wurde von seiner Cräße her so fesgelegl dass lediglich ein Möbelrnarkt mit einer Gesamtgröße von 20.000 m: Verkaufsfläche verwirlilicht werden konnte, was dann im neireren Verlauf durch die Aufstellung und Verabschiedung des Bcbauungsplanes der Stadt Pulheim Nr. 69 auch geschah. Die jeu vorgeschere Planung ist deshrlb mil dem Zielvorgaben der 17. Anderung des Regionalplanes unvereinbar. . Weiter isl festzustellen. dass Bebauungsplanes die Nr. 109 nicht nur Aufs:tellung des und des Charakler der 17. Flächennutzungsplanes gegen den vorhabenbezogenen Anderung des Regionalplanes \er$ößt. sondern auch deshalb unter raumordnerischen Gesichtspunkten mit der 17. Anderung dcs Regionalplanes nicht vereinbar ist. rveil geplante Vorhaben den rüumlichen Geltungsbereich ursprünglich eine Fläche von der 17. Anderung verlässt. das Während 4 ha als Grundfläche benörig! wurde. benölig das neue Vorhaben mindestens eine Grundfläche von 8 ha isr also doppelt so groß und fällt daher zur l{ällie in einen Bereich. der im Regionalplan nach wie vor als Gewerbe- und lndustriebereich ausgeuiesen is. rvo allerdings Vorhaben der hier sreitigen Arl Eßndsätzlich nicht errichtet uerden dürfen.'' In diesem Zusammenhang sei angemerkt. dass alle Umlandgemeinden im Zcirpunkt der 17. Anderung des Regionalplanes sich darauf verlassen haben. dass das von der Sudt Pulheim mit der vorEelragenen Begründung ang.eliündigle Vorhaben (Ansiedlung eines Möhelmathtes mit einer Gesamnerkaul'sfläche von 20.000 m:) realisien §erden sollle: derjem geplante Möbelgignt sprengr das räumliche Gesamtgcfüge der näheren Umgebung. ., vgl. dazu die gutachterliche Stellungnahme HüttenbrinkParlner Rechtsanwälte vom 25.10.20'12, 11ff.) S. Ergebnis: Die beabsichtiEte Planuns steht mit den Festseuuncen des Regionalplanes nicht im Einklanq. Unter Berücksichtigung aller Umstände l ird deshalb angeregl. guf die hier streitise Planuns zu verzichten und es bei den F€§setzungen des alten Flärhennutzußpsnlangs und des altetr Bebauunqsolrnes der Strdt pulh€im Nr. 69 zu belassen oder eber das Vorheben aufeine verträgliche Grdßenordnuns von rund 2S.{X)0 mt inkI. Rendsortimeutc zu beschränken. Mit freundlichen Grüßen ln Venretung üirtGlh \ iels-('hrisr ian Techn ischer Beigeordnerer Anlage Ansiedlun 1 eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim Fachliche Bewrtung einer vorliegenden Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § i 1 (3) BauNVO und § 2 (2) - Endfassung - lm Auftrag der Kreistadt Bergheim Julia Hagemann Stefan Kruse Jur*Gr urld Xnrsc Stadtforschung Marl(t 5 r Planung 44 137 Dortmund Tel. 02 31-55 78 58{ Fax 02 31-557858-50 www.iunker-kus€.de info@iunker-kruse.de luli 2012 lnhalt 'l Ausgangslage 2 Bewertung der Verträglichkeißanalyse det BBE 2.'.1 Verkaufstlächen ußd FlädEnproduktivitäten de5 Vorhaben3 2.2 Angebots- und 2.3 Einaugsbereictr des Ansiedlung3vorhabeG urd Annahrnen 2.4 Ermittlung und Darstellung der Auswirtungen d€3 Vorh.ber§....................................8 2.5 Umschlagen der ab3atzwirtschaftlidren in 3tädtcbaulidre oder versorgungsstruktulelle Auswid(ungen zü Kurrdcn- / 2.6 11 3 12 Junker Lrü l(ruse Stadtfo.schung a Eanung Donrnund 'l Ausgangslage ln der Stadt Pulheim ist die Ansiedlung eines großflächigen Möbelmarktes geplant. Nach derzeitigem Kenntn'sstand des Anbieters handelt es skh um die Firma Segmüller, die einen Möbeharkt mt einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 45.000 m2 realisieren mochte. Die in diesem Betriebskonzept typischen zentrentrelevanten Randsortimente sollen dabei einen Umfang von 4.500 m2 umfassen. Die Großenordnung des geplanten Vorhabens erfordert eine stadtebauliche und raumordnerische Wirkungsanalyse, di€ unter Eenhksbhtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen urd frfordernisse Aussägen zu möglichen negativen städtebaulichen Auswirkungen liefert. [in €ntsprechendes Venräglthkeitsgutachten wurde im Auftrag cler Stadt Pulheim von der 8B[ Handelsberatung, Kd{n {im Folgenden kuz: 888) ernell. 8E (2012): Auswirkurgsanalw zur Ansiedlung eines Möblhauses im Sondeqebiet ,Am in Pu ßim. Köln. klwefelbrg" Diese Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass das untersuchte Vorhaben raumordnerisch und stadtebaulich als verträglich einzustufen sei. Auch für die Krebstadt 8€rgheim, die unmittelbar an die stadt Pulheim angrena, sind laut Gutachten keine negativefl stadtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Zur überprti'fung dieser Annahmen hat die Kreisstadt Bergheim das Gutachterbtjro Junker und Xruse, Stadtforschung r Planung, Dortmund mit einer Plausibilitinskonüolle des aktuelleß Gutachtens beauftragt. Es wird im folgenden untersucht, ob die vorliegende Wirkungsanalyse der BBt eine sachgerechte Abwagung im Rahmen der Eeurteilung der absatzwirtschafüichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Plarworhabens ermoglicht. fur{(er und (rus€ Stadrto.lanürlg a Ptand§ Donmrrd . 2 _ . . . __-j!!hEh! Eevrerrung oner wrllulgllqF9lg B!_q r K19r::lfl-p_erglaT Bewertung der Verträglichkeitsanalyse der BBE lm Folgenden wird herausgearbeitet. inwieweit der fachliche und rnethodische Atrlbau cler Verräglichkeitsanalyse und die darin getroffenen Annahmen plausibel sind. 2. 1 Verkaufsflächen und Flächenproduktivitäten des Vorhabens Oie BBE (2012, S. 37) prognostizaen fur däs Vorhaben einen Umsatz von 93,1 Mio. Euro. Entscheidend ist in diesem Zusammenhangjedoch vor atlem die Fragestellung. ob die Umsätze und Flächenproduktivitäten des Vofiabens als entsch€idender Eingangsparameter der Wirkungsanal)ße plausibel und dem rechtlich geforderten ,,Worst-Case-Ansatz" angemessen sind. lm Einzelnen legt die BBE ihrer Untersuchung die folgenden Verkaufsflächen und Umsatzvolumina zugrunde (Tabelle 1): Tabolle 1 : Verlaufsflächen uftl Unrsätze der geFüften So.tim.ntsobsgcizln de: Vorhab€rü nach BBE Ve'lrdt- Erarrche flrctl. (m1 FEd!.nP.D. il.&ivitit (Euro / m.) t rnratz (Mio. Euro) ilacfit-zenüenrelevrnte Sortimentg davon 19,4 Wohnmobel / Kücheneinrichtungen / Buromobel mit Holz- / Kork- / Flectlt- und Korbv{aren, Matrauen / Lattenroste / Ober- und Unterd€cken, ehkt,lsch€ 'I 950 GroBgerate Lampen. Leuchten und Tapeten und Bodenbelage. t,nzelfundel mit füaftwage eilen und -zubehor (insbesondere Autokindeßiue) Nebensortlmerlte / Aktronswaren Zertrlnrellvante Sortimente, davon Keßmische [.zeugniss€ und Glaswaren, llaushal§- gegeßtande 13,7 1.450 3.(m i la Kunstgegenstande, Eilder, Bilderrahmen. kundgewerbliche Eae.rgn6se, Bnefmarken. Munzen und Gescher*anikel Haushaltstextll€n / Hermtextilien ektrische Spielwaren 27 1 .500 150 / Bastelartikel Nebensortimente / Aktionswaren 150 350 1 ,',l G.3amt 93.1 Quelle: BBt 20!2. S. 37 Stadtforschung I Jurlker l..)d Kruse Plan@B Dmmurld L:it "' Branarlcrl'YlternaÜt . orientiert sich b€i der der Untetsuchung zugrunde liegenden Saatlarreßyrtcnach eig€nen Angaben an der Pulheimer Sortimentsliste sowie an der vom Stamatik tistischen Bundesamt herausgegebenen Systematik &r Wirtschaftszweig (WZ 2008). Die BBE Die Darstellung der Verkaufsflächen und Umsätze des Vorhaben§ r,Yeist überwiegend einen angemcssenen Differenzierungsgrad auf. Davon ausgenommen istjedoch das Kernsoniment Möbel, dem neben dem eig€ntlichen Möbelsortiment u. a. auch Elektrogroßgeräte und Bettwaren zugeordnet werden. Eine differenziene Untersuchung möglicher Auswrrkungen in diesen Sortimenten, die in den Nachbarkommunen der Stadt Pulheim andeß als MÖbel teilweise als zentrenrelevant eingestuft sind (v. a. Bettwaren), ist auf dieser Easis nicht möglich. . Auch in anderen tallen stellen sich die gewähhen Brancheneinteilungen als relativ unspezifisch dar, was moglicherweise det Wz-SFtematik g€schuldet isl. So werden z. B. ,,Briefmarken, Münzen und Geschenkanikel" zusammenfassend genannt, obwohl Briefmarken und Münzen nicht zum Soniment des Möbelhauses ähl€n dürften. Auch die Zusammenfassung von Tapeten und Bodenbelägen sowie Teppichen ist als problematisch zu be\ivenen. So ist auf Basis b€stehender Segmüller-Hät§€r davon auszugehen, dass das entsprechende Angebot insbesondere Teppiche und allenfalls in geringem Umfang Tapeten urd Eodenbeläge umfassen wird. Zusamrnenfaasungen zu Sammelgruppen bergen hierbei die Gefahr einer Nivellierung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen. . Als besondeß gravierender Mangel an der vorliegenden Urtersuchung istjedoch zu bewerten, dass crie ob€n dargestellte. bis auf die aufgezeigßen Mängel relativ differenzierte Systematik EigE! die Grundlage der eigentlichen AuswirkungEanalyse in. ln deren Rahmen wird lediglich eine Unteneilung in zentren- und nhht-zentrenrelevante Sortimente (gemäB Pulheimer Sonimentsline) vorgenommen, die als erheblich zu pauschal und undifferenziert zu bewenen ist (vgl. weiterführend Kapitel 2.4). Flä.henroürktiviräten und Urßätuc . cles Worst-Case-Ansaues sollte mit hohen FläclEnproduktMtäten eines Vorhabers gearbeitet werden, da andernfalls die Gefahr besteht, dass die zu erwartenden Auswirkungen unzulässig nivelliert werden. Der Gutachter BBE (20'12. S. 350 stellt grundsätzlich auch auf diesen Umstand ab, in(bm er ausfühn. dass die anges€tzte Flächenproduktivität von insgesamt 2.070 Euro / m2 nicht nur über dem Eranchendurchschnitt läge, sondern auch oberhalb eines Wenes von rd. 1 .800 Euro / m2. den der Gutachter als in erfolgreichen, großen Möbelhäusern realisierbare Flächenproduktivitat lm Sinne einschatzt. Diesen Einschätzungen kann grundsatzlich zugestimmt urerden. Dabei fühn der Gutachterjedoch selbst aus, däss einzelne Unternehmen (in diesem Fall: IKEA) noch deutlich höhere Flächenproduktivitäten eneichen. tine Beschäftigung mit den konkreten Spezifika und Leistungskennziffern des potenziellen Befeib€rs Segmüller findet durch den Gutachler aber nicht statt. 5 Stadtforsa hurE I Junlor und Knrse Planu{tg Donmltd ledoch deuten Branchenveroffentlichungen darauf hin, dass die flachenproduktivitai des Unternehmens Segmuller ebenfalls erheblich tiber dem Branchendurchschnitt liegt. So lassen die Urßatzerlöse des Unternehmens Segmuller gema6 Jahresbilanz 2010/11. darauf schlieBen. dass die durchschnittliche Flächenproduktivität des Betreibers bei mindestens 3,300 Eu.o tß 3.9(rc m: Ved.artißacler liegt und somit min@Eq! A0 % höhc' als der von der BBE fur das Vorhaben in fulheim angesetzte Wen. ln diesem Durchschnittswen sind auch die - typischerweise geringer produktiven - Möbeldiscountmärkte enthalten. Daher ist davon auszugehen, dass die grolJen Einrichtungshauser durchschnittlich sogar noch über diesem Wen liegen. Dies deckt sach auch mit entsprechenden Branchenschatzungen', gemäB denen sich unter den drei deutschlandweit umsatzttartsten Möbdhaurero mit Prrsdaf und Wdterstadt gleich zwei Segmüller-Standorte befinden. Entsprechende Schätzungen! gehen für diese Ha.6er von Umsatzvolumina vonjeweils über 200 bzw. sogar über 30O Mio. Euro (Weiterstadt) aus. die auf durchschnitttiche FlächenproduktivnAten von 5.üX) Euro / m2 und mehr schliefJen lassen. Wenngleich aufgrund der abweichenden Standortrahmenbedingungen nicht davon auszugehen ist, dass das Vorhaben in fulheim die Maximalwerte von Parsdorf und Weiterstadt erreichen kann, so muss das Umsauvolumen des geplanten Mobelhauses in Pulheim bei realistischer Einschätzung doch auf !dIE!EIEE Inapg 150 Mio. El,o (stan rd. 90 Mio. turo nach BBE) taxiert werden. lnfolge des zu gering angeseEten Umsatzvolumens werden auch die resultierenden Umsatzumverteilungen von der BBE deutlich unterschätzt. 2.2 . Angebots- und Nachfrageanalyse Weitgehend unklar bleibt. webfE Verkaufsflächen und Umsätze des Bestandes von der BBE ermittelt und in das Umveneilungsmodell eingestellt wurden. Verkaufsflächen und Umsät2e \,verden lediglich selektiv für die zentralen Versorgungsberehhe inn€rhalb der '1s-Minuten-lsochrone ausgewiesen, obwohl sich ein GroBteil des relevanten Angebotes außerhalb dies€r Zentrcn befindet, wie auch di€ BBE (2012, S. 25) festvgl. u. a. lrErde-Atlsgabe Nr. 897 vom 15.05.2012 Verkarrgahr vom 01 .03.2010 tis zum 29.02.2011 ; rm lnter,Et .brulbar üner htt p: / /www. burxresa nzeiger. de (02-05.2012) Dem li€r folgerde Rechrung zugruode: Oer &rrtto-rdrr€5unEau rco SegnaJH bdäüfr sich gerr68 J.h,esbilanz 20'11 auf 794 Mro. frro, Das Udt€r,|ehirEn beüEibt sEb€'l Einridln rEEnA.Eer und vier iröbetdiscornnnärlre (Möbel Marx). oeren G€6ainveiksufdläctE beuß$ ich gemaE BranctEruefoffentli:hLngen. Angab€o ar, @r Hom€r,age d€s &reib€rs (http://u,ww.segmudler.&) souie d€r BBt (S. 12) in einem errectuEten Spektrum von .d. 185.000 tis 215.000 m:. 8€nrlrldlugt rEn. das§ em - untergeo.dneter - Un6atzanEil auf den Versandha.dd sowie die l,,ri5atze in d€. i.teg.ierteo Segr lbr-Ga6lroip.nb endällt urü daher ber der €rmitüung de, Einzelhandeli-Flach€np.od.*tivitä in Abzug :u bringen 6t (Annährne her: zusam.rEn rnarimal ), enechrEt sth für de Mööelh'ller ein Eirzelhaal(rdgJrßatz von min(hster§ 71,1 Mlo. Euro. !n Relatirr .ü Ve.tadsrläche ergi si:h lo.rit drE (trchlchntdktE HäcFenp.oduktrvltat voo mndeilerl5 3.300 bts 3.900 furo / mr. 10 vgl. u. a lnsde-ArEgabe Nr. 897 vom 15 05 2012 ebeida Stadtfslahtig r Junker lrKl Krute Phnung Donrund i:: slelll. ,,lwesamt lasst sich festhalten, 6 r, dass die ptojektrelevante Atryefutssüukaur (auch bei den zentrenrclevanten Rardsoftimenten) qeniger von Eetriebn in den zentralen Versorgungsbereichen, als vielmehr wn grcßflikhigen Anbietem in zumeist dezenüalen StandotThgen *stimmt wird. " Bezuglich dieses Angebotes fehlenjedoch Jegtiche üb€Eicä:sdarlteltungcn zu €rhobefen. b.at ücrrpe.ifr.dlc'l Vcitarf3fläclten urd ge.chluten UnBatzsn: lediglich b€nennt die BBE (S. 17f) die größten Wettbewerber unter Angabe ihrer jeweiligen GesamUerkaufsfläche. Auch die Angaben zur E hebung.slEtematal (2012, S. 5) sind nät eirdartt. So heiBt es lediglich, dass neben den Anbietern in den zentralen Versorgungsbereichen die ,.größeren Möbelanbietet im Einzugsgebiet " erhoben wurde. Ein Schwellenwen, ab dem erhoben wurde, wird an dieser Stelle nicht genannl. Auch bleibt unklar, ob Spezialanbieter mit projektrelevanten Sortimenten wie z. B. tachmärkte für Heimtextilien oder Teppiche berücksichtigt wurden. lnsgesaml ist die Oarstellung der Eingrn$wfie dcr UmvGrt iluigrücrecllrll.r§ somit nicht aus.eichofld trrnaprent tllld untutddr3nd. Diese Angaben wärenjedoch für eine Nachvollziehbarkelt und Überp(ufbarkeit (2. B. Hohe (br im Bestand angesetnen Flächenproduktlviüten) der Eingar€sdaten des Gravitationsmodells wb atEh seiner Ergebnisse zwingend notwendig gewesen. 2.3 . Einzugsbereich des Ansiedlungsvorhab€ns und Annahmen zur Kunden- / Umsatzherkunft Die BBE (2012. S. 33) grenzt das Einzugsgebiet d€s Vorhabens grundsätzlich nacflvolziehbar ab. Sie nimml hierbei eine Unterteilung des tinzugsgebietes an drei ZorEn vor. Zone 1 bildet die Stadt Pulheim, Zone 2 die direkten Nachbartommunen und ZorE 3 reicht im Norden bis Neuss, im Westen bis tlsdorf urd im Süden bis Erfistadt. lm Osten bildet der Rhein die Baniere. Hinzu kommt n&h ein -äufuts Vdf'techtut gsbereich" als Zone 4, der bereits eine relativ weitlaufige Ausdehnung aufweist und Xaarst im Norden, Jülich im Westen die Gesämtstädte Köln / Leverk6en / Lar€enfekt Monheim im Osten einschließt I ' Bezüglich der Umsatzherkunft des Vorhäbens geht die BBt (2012, S. 39) dävon al§, dass 74 96 aus dem [inzugsgebiet stämmen sowie wehere 16 96 ats dem äul]eren Verflechtungsbereich. Diese Annahme eines relativ hohen Umsatzanteils aus dem [inzugsgebiet entspricht in isolierter Betrachtung dem Worsl-Case-Ansatz. lm vorliegenden Fall har siejedoch nichl zur Folge, dass der Gutachter auch eine entsprechend hohe Umsatzumveneitung innerhalb des Einzugsgebietes vomimmt. Hier geht er stattdessen davon aus, dass die Unriatzünvütaalutg in holEm Maße Angebolsstandone au8erhalb des abgegrenaen Einzugsgebietes betreffen wird. . lnsgesamr verteitr die BBt (2012, s 46) mit 33 % i.j,ber alle granchen bzw. sogar 35 g6 in den nkht-zentrenrelevanten Sonimenten einen sehr hohen Anteil des Vorhabenum- Sr adttorsa hrmg t Junker PLinung rfid Ktuse Dortmlrd satzes aufbrhalb des abgegrenaen Einzugsgebietes um. Begnindet wird dieser sehr hohe Anteil u. a. mit vermeintlichen Kaurkraftruckgewinnunqen (BBt 2012. S. 42). Die Umsatzumverteilungen im Einzugsgebiet ah potenziell am starksten betroflenen Raum werden durch diese Annahmen entsprechend nivelliert. Eine nachvollziehbare Herleitung z B. auf Basis der Gegenüberstellung von Umsatz und Kaufkraft im [inzugEgebiet findetjedoch nicht statt. Eine eigene Gegenüberstellung auF Basis der Angaben im BB[-Gutachten (2012, S. 34, 46) verdeutlicht, dass zumindest in d€n Zonen I und 2 des Einzugsgebietes insgesamt dne .usgeglirlem UrE tr.lbufir.i.R.Ltioo im Eereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente besteht. die für diesen Eereich nicht auf relevante Ruckgewinnungspotenziale schliefkn lässt. Für die weiteren Zonen liegen seitens der BBE, offensichtlich aufgrund einer stark selektiven ErtEbungsmetfpdik. hingegen keine Angab€n zum Gesamtumsatzvolumen vor (vgl. B8E 2012, S.46), so dass eine sachgerechte Ermittlung der Umsatz-Kaufkraft-Rehtion ntsht moglich ist. . Die hohen Annahmen zu vermeintlichen Kaulkraftrückgewinnungen wirken sich unmittelbar mindernd auf die ermittelten Umsatzumverteilungen am eigentlachen Einzugsgebiet aus. 2.4 Ermittlung und Darstellung der Auswirkungen des Vorhabens Die Auswirkungen auf die einzelnen Standorte ermittelt der Gutachter mit einem gravitationsbasienen. absatzwinschaftlictEn Berechnungsmodell nach Huff, $rehhes eine anerkannte Eerechnungsmethode darsteltt. . Als gravierender Kritikpunkt am Vorgehen ist zu bewerten, dass nicht nur eine Daßtellung der Eingangswene (vgl. Kapßel 2.2) des Gravitationsmodells im Gutachten fehlt, sondern auch die Erg€bniss€ nur in erheblich zu undifferenzierter Form darg€legt v\rerden. Die Umsatzumveneilung€n \rrerden nacht bralr EraFzifüah üItcrGnaisf und nrrr lqiElqilg st ndaapezifach tlfferrnzhn ausgewGsen (BBE 2012, S. 46. 1O3). Aus dem Gutachten gehi !r\rede, insgesamt noch für einzelne &anchen hervor. welcher UmsaE (monetär wie prozentual) den einzelnen Umlandkommunen, wie z. B. der Kreisstadt B€rgheim, überhaupt enUogen wird. . Ein systematischer Ausweis erfolgt lediglich fur die zent alen Versorgungsbereiche, in denen sichjedoch nur ein &uchteil des relevanten Angeboß befindet. Mit der groöcn Untarteilung ir zentr.n- und nk$t-zsnEGnrdavanta SütillnL ist der Ausweis zudem erhebaich zu undatfararEaort. könn€n doch die über dies€ kumulienen Samrnelgruppen vermeintlich venraglichen Auswirkungen in den einzelnen Branch€n tflesentlich höher ausFallen. Hinzu kommt, dass dae Unterteilung in zentren- und nichtzentrenrelevante Sortimente pauschal auf d€r diesb€zuglictEn Pulheimer SortimenBliste basiert und den onlichen Gegebenheiten und So.timcntdbtcn dcr Urrdüd(o[t munen nf ht gerechr wird. So sind z. B. Leuchten in vielen Umlandkommunen, so auch in Bergheim. anders als in Pu,heim als zentrenrelevant eingestuft. ,lrlaef Lrtd l(rusc Sradlfüschung r ftafl.ng Oortnud Bei der Analyse der kumulierten frgebnisse der BBE (2012, S. 46) fälit eine vergleichs- weise geringe, prozentuale Umsatzumverteilungsquote der zenralen Versorgungsbereiche ins Auge, die in allen Zonen und Sammelbranchen die prozentuälen Um- satzumverteilungen der sonstigen Standone unterschreitet. Besonders deutlich fällt diese Diskrepanz in den zentrenrelevanten Eranchen aus, in denen die B8[ z. B. in Zone 2 für die zenualen Voßorgur€sbereictre eine durchschnittliche Umsatzumverteilung von 4 96 aufweist, ftir die Möb€lrnli.tei.uE rt lb yon zcr|Hen Ve'sagungsöereicten hingegen eine mehr als doppelt so hotle von 8 bb I %. Selbst für 3oGtige Standorte auBerlralb der Zeotren wercten immerhin 5 96 Umsatzumverteilung prognostiziert. lm Sinne des gefordenen Worst-Case-Ansaues istjedoch von einer besonderen Eetrotfcrüoit der zentrrlen VeGo.gurE$creadrc auszugehen. was sich in den Ergebnissen der BBI nicht widerspiegelt. Eine Rolle spielt hierbei offensichtlich die Eingangsannahme der BBE (2012, S. 42), dass das Vorhaben vor allem mit den gröBeren Einricütung6h&rem dcr Region in WcttbGrvorb treten wird, weshalb hier auch die hfthsten Umsatzumverteilung€n zu erwarten seien. Diese Annahme ist nach Einschätzung von.,unker und Kruse vor allem in Bezug auf die zentrenrelevanten Randsortimente nicht als plausibel zu bewerten. Hier wird das Vorhaben auch in nicht 2u unterschatzendem MafJe in Wctlbew€rt ar ArÜist€?tr in rrnttalen Versorgu?€sbereichen treten, was in den Ergebnissen der B8[ nicht zum Ausdruck kommt. 2.5 Umschlagen der absatzwirtschaftlichen in städtebauliche oder versorgungsstrukturel le Auswirkungen In gesamtheitlicher Betrachtung muss zunachst darauf hingewi6en urerden, dass die der B€wenung zugrunde liegenden Umsauumverteilungen nach Einschätzung von Junker und Kruse. wie in den Kapiteln 2.1 bis 2.4 darq€stellt, weder fur die Kreisstadt Bergheim noch die weiteren Umlandkommunen eine angemessene Basis einer städebaulichen Bewertung bilden, da sie die Auswirkungen zu gering abbilden und in ihrer Darstellung intransparent. unvollstandig und zu undifferenziert sind. Bei isoliefter Betrachtung dieses Analyseschrittes ist festzustellen, dass die Ausführungen der BBE auf S. 45ff deutlich zu pauschal bleiben und nhht nachvollziehbar sind. Dies betrifft in besonderem Maße zu Ausführungen zu mt&lichen versorgungssüukturellen Auswirkung€n. Hier heißt es in Bezug auf die Städte trechen und Bergheim, gegenüber deren Hauptanbietern Porta und Möbel Hausmann die BBE (2012, S. 48) Umsatzumverteilungen von .,bis zu 20 9/o " prognostizien: ..frotz Fognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gqenuber einzelnen Betriebn von deutlich übr 10 % ist nicht zu erwanen, dass in diesen Kommunen die brarohenmäaige Versorgung mit Möbeln und EinrEhtungsbdai gefätuclet wird. Denn *lbsa im Extemfafi &r Aufgab eines der ohne Ausnahme an nicht-integienen Slaüafien aufurhalb zentrclet Versorgungsbereiche ansässigen besonders bhoffenen Wettbwetbr wü& die Angebotsdichte nur unwesentlich he{abgesetzt. Hinzu kommL dass clie Kunden aus den betroffenen Nachbarkommuren auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Volzahl Stadlfo. sctl.rE r junker und Kn se Pbnung Donmrd weiterhin am Markl bstehendet Möblanbieter zur Auswahl hätten und ctar.i,fur hinafun am Standort Pulheim ein t^leiterer Markt mit regionater aus mil dem Planwrt Ausslrahtung präsen sein würde. " Die Argumentation der BBE ist in mehrfacher Hinsicht nicht nachvollziehbar. Zum einen wurden durch die Aufgabe de3 Ar*rieteE MöU llau5m.m (15.000 m, Gesamtverkaufsflache) in Bergheim rd. 75 % da. gicaamBtädtitcfien Ang6öotß. im Bereich Mööd und Einri.:htur€ (20.m0 m2 VerkaufsflaciE)" §r.gbrearten. Bei einer be- reiß aktuell nur leicht posiliven. branchenspezifischen Zor ralitat, von etwa 1,1. ware rn der Folge einer Aufgabe eine adaquate Vefsorgung für die rd. 52.üXl Einirohct Bergheims nicht rrehr g€w&tftebtet Somit wäre die der Kreisstadt Bergheim durch die Landesplanung zugewiesen€ Funktion gGrähflter (i.S.v. § 2 (2) BauGB). Deutlich zu kurz greift hierbei auch da§ Argument der 8BE, dass die betroffenen Einwohner Anbieter wie das Vorhaben in Pulheim in ,,zumutbaren Distanzen ' 'r\reilere zur Verfügung hatrcn. Wenngleich die Frag€ einer .|.rrütbüo'l lrist& im MÖbelbereich nicht eindeutig zu beantworten ist, so muss doch aus Sicht des Büros Junker und Krus€ zumindest sehr kritisch hinterfragt werden, ob eine pkw-FahrUeit von Inapp «t Minut€n, wie sie aus Bergheim zum Standort in Pulheim (ca. 54.@O Einrvohner) erforderlich ware, noch mit den Anforderungen an eine ausgewogerE rrrrtatudrarnahc in Einklang zu bringen ist. Noch hötEre tahrtzeiten würden sich künftig fur die westlhh an Bergheim angrenzenden Kommunen erg€ben. für die Bergheim bislang den nachstgelegenen Angebotsstandort darstellt. Aspekte der moglichen Beeintract[igung der zentraloruicfEn Funktion der Städre werden seitens der BBE nur unzureicflend thematisien. tine euantifizierung der 2u erwartenden Veränderungen der Zentralitaten im Möbelbereich findet nicht statt. Sbudessen versucht die BBt (2012, S. 48) die prognostizierten Umsatzumverteilung€n mit der Behauptung zu refativieren. dass ,,die tutroffenen Welbwerbr nach den Eryebnissen der eigenen Prognose zu erheblichen feibn UmsäOe verlieren, db t eute aL6 einet Ab*hopfung von Kautkaft aLE dem Pulheimer Stadtgebbt resultbren". DicaG Bc- h.uptung bt nicht zutrefferd. So errechnet sich der gesamte. §aldierte Ablhrtc a§ Pultlein im Bereich Mobel (bereits inkl. nicht-zentrenrelevanter Randsortjmente) nach BBE-Angäben zu tedigtich 22 Mio. Eurd. Setbst wenn man das - nach Einsch:itzung von Junker und Kruse zu gering angesetzte - Vorhabenmsatzyoaumen nach BBE (2012, S. 37) in diesen Branchen von 79 Mio. Euro zugrunde tegt, wird bereits deutAngabe ge.rlaB ko.n numtem [inzethandetstodzepr der Krdssradt Be.gheim (CIMA 2O.lO S. 14). Drc Zentrahal regt än, wle vrel der lokat vorhadenen en2ethandel!.etäraden l,bdk.aft durch den dedergelassenen linzerhoftdel geh,nden t\rerden kano. fin we.t von 1 be(,€uter, dass de. Einzethaflddiumsatz genau so g.o8 st wle de tokat vqhandene einrethandebebva,te lGuttraft m eüS.ectleode.| Sgtrrnent; W€fte !be. 1 (buien aul Zufla6se r,on aLßen hin. ebqda S 50 De BBt (2012, S. 34, 46) grbt dE arueth.rd€tsret€vante Xautkaft fur pLllgm in d€§en B.aEhen mll 29.6 Mio ttno. den derzeit€en Urt6at2 mit ?.3Mio [('o.n Des erltsgädre eire6 sal(I(rteo AM.ris von 22 Mio- Euro und dner Zentralit lron 0.25. Da' tin2ethaidebkoizepl (b, Stad Alheirn (GMA. 2008) werst sogar erne höhere Ze.ltratfat von rd. 0.4 arr!. 10 Sladtlrschung r ,unker (,,nd l(ru5e ftäqrng Dorlmlrnd tachlrhc 8er.re(ung e'ner Vy',rkungsanat),se d€. B8t t l(re6§ada Sergheim lich, dass nur ein deutlich untcrgeordneter Anteil der Umsatzumverteilungen auf derartige,, Rilckholeffekte " zuruckzuführen sein wird. 2.6 Landesplanerische Vorgaben Zum Zeitpunkt der Vorlage des Gutachtens der BBE (Mae 2012) war das LEPro NRW bereits außer Kraft getreten und der Entwurf des Landesentwicklungsplans (LEP) NRW Sachlicher Teilplan Großtlächiger Einzelhandel noch nicht veröffentlicht. Daher ist nach- - vollziehbar, dass landesplanerische Vorgaben von der BBE nur am Rande thematisiert werden (v. a. Lagekriterium Allgemeiner Siedlungsbereich). Das Gut&hten solhe vor dem aktuellen Hintergrund um eine Kompatibiltatsüberpnifung des Vorhabens mit dem Ent- wurf des Landesentwicklungsplans (tEP) NRW - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzel- handel ergana \ärerden. 11 Stdddofichung I ,unker uod Xrute Planung Donnlund 3 Fazit Die Vorgehensweise der BBt im Rahmen der Ars*irkungsanal)Ee ftir die Ansiedlung eines MÖbelhauses in Pulheim zeichnet sidl düch verschiedene unDegr&n et€ und int .nspü€rlte sowie teilwease atrh lnpLrsSL Annahmen aus. Es handelt sich nicht um die rechtlach notroendlge Worst-CaseBetrachtung. Vielmehr ist dayon ausa.€ehen, dass db Arüwilortgdt u. a. infolge eines zu gering angesetzten Umsatz\rolurnens de6 Vorhabefls drch die BBE unt8Goüatzt werden. Die Anab6e bietet sornit lGan .lEGa.$GrdGs AbwägunFmlt rid fü die Beurteilung gem$ § 11 (3) &uilVO. der A6wirkungen des Vahabens lm Einzelnen sind folgende Kritikpunkte hervo{zuheben: . Kein Worst-Cas€-Ansatz bei der Urnsatzermitilung dcs Vodr:beß: dadurch dcüt- lichc UnteGafiätzung der Umsrtrumverteilur€efl ' Unzureacherde Darstellmg der AngeboBituatafi im EmlgsgGtiet: Fehtende Angaben zu [rhebungsmethodik und v. a. -ergebnissen auBerhalb der Zentren (= branchempezifiscfie Verkaufsllätüen und Unrätze); dadurch fehlende acfivollziehbartdt und Überpr{ifba.kdt . ' Hohe und unzureicüend bcAdiridete A]Irahmea zU ,,f\.uftraftrild(gqiutrlgGn.. die sich mindernd auf die Urnsalrumverteit[§cn im tinzugsgebiet auswirken lntransparente E gebnisd ltellung (unzureichende b..nctsGpazifiaafte und standort+ezifis.fie Differenzierung); durch kumulie(e Darstellung Gefahr der l{ivr*- lisung . . erheblicher Iinzelauswirkungen Annahme unterproportbnder Bet offeiüeit zentr.l€r Versorgulgsö€rd.fia entspricht nicht WoEt-Case-Ansat2 Absolut unzureichetrde Analyse der Auswirkungen auf die Vcllorgung dcr Bauötcrung im EinuugEbereich sowie mogticher B€eintr&hti$r€€n dor hndespa.neriscfi zugewio.enst Funktionen der Umlandkommunen Funktion troU erhebticher Höhe der erechneten Umsatrumuertealrrng€n yon bai ru 20 % 12 Staa,tfo.sahung I ,rrnler und Xruse Planlrrtg Donfiu.d Anlage 2 Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim Fachliche Bewertung der modifizierten Fassung der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. 5. v. § I I (3) BauNVO und § 2 (2) - Endfassung - lm Auftrag der Kreisstadt Bergheim Junker und Kruse Stadtforschung r Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 3l -55 78 58-O Fax 02 3l -55 78 58-50 www.iunker-kruse.de info@iunker-kruse.de lnhalt Fa(hlithe Eewertung einer Wrkungsanalyre der 88[ I Nrearstadr 8€rg- helm 1 Ausgangstage und Vorgehen ln der Stadt Pulheim ist die Ansiedlung eines Möbelhauses mit 45.000 m, Verkaufsflache geplant. Die Größenordnung des geplanten Vorhabens erforden eine stadtebauliche und raumordnerische Wirkungsanalyse, die unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmen bed'ngungen (BauCB, BauNvO) und Erfordernisse (Auswertung jüngster Rechtsprechung zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung) detaillaerte Aussagen zu möglichen negativen städtebaulichen Auswirkungen laefen. Eine entsprechende Untersuchung wurde im Auftrag der Stadt Pulheim von der BBE Handelsberatung, Koln, (im Folgenden: BBE) im März 201 2 vorgelegt: 88E (2O12): Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Uöbelhauses im Sondergebiet -Am Schwefelberg' in Pulheim. Köln. Gemäß dieser Untersuchung ist das untersuchte Vorhaben als raumordnerisch und stadtebaulich verträglich einzusrufen. Auch für die Stadt Bergheim, die sich im näheren Einzugsbereich des Vorhabens befindet. sind laut Gutachten keine negativen stedtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwanen. Eane Überprufung des Gutachtens im Auftrag der Stadt Eergheim durch das Gutachterbtiro J unker und Kruse, Stadtforschung r qsrrnr, Oor,mund, kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die vorliegende Auswirkungsanalyse aufgrund verschiedener Mangel kein ausreichendes Abr,ylgungsmaterial filr die Beurt€ilung der Auswirkungen des Vorhabens gemäß § I I (3) BaUNVO bietet. lm Juli 201 2 wurde seitens der BBE eine modifizierte Fassung der Venräglich- keitsanalyse erstellt, die die eingegangenen Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 ('l ) BauCB zur Anderung des Flachennutzungsplans Nr. I7.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 berücksichtigt. tm Folgenden wird die Plausibilität dieser modifizierten Fassung bewertet. ,JunkerundKru5e(2012):An5iedlungeinesMöbelhaus€sinderStadtpulhrim.Fa(hlich€Bewenung einer vo.liegenden Au5wirkungsanalyse der B8€ Handelsberätung unt€r besonderer Eerucksichtigung zu erwancnder Auswirku.gen i. S. v. § I I (3) SauNVO und § 2 (2). Donmund. Junker und Kru!e Sradrforschung. Planung Dorlmund Fa(hhch€ Eevrerlung etner wlrkuogsanalyse der 88E 2 r Xr€t5stadt Bergheim Bewertung der modifizierten Fassung der Verträgtichkeitsanalyse der BBE lm Einzelnen sind folgende Modifizlerungen bzw. Ergenzungen herauszustellen: a) Ergänzende Angaben und Aussagen zu Methodik, Ang€botsbestand und Auswirkungen . . Ergänzende m€thodische Erläutcrungen zu den Zentrenpässen äuf S. 22 Ergänzende methodische Ausführungen zur Erhebungssystematik auf S. I 7 und Erganzung um Abbildung 15, ,,HaupBvettbeiv€rber des planvor- habens" auf S. 60 . . ' r b) Ergänzung um Abbildung 13, ..AngeboBsituation außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche" auf S. 41. Aus dieser Tabelle gehen in Ergänzung zu( Erstfassung des Gutachtens nicht nur die angesetzten Umsätze, sondern auch die Verkaufsflächen in den Zonen des Einzugsgebietes außerhalb der zentralen Versorgungsberelche hervor. Erganzende methodische Ausführungen zu den Annahmen der Arswirkungsanalyse auf S. 42 ,/ 43 Ergänzung um Passus zu einer mttglichen Enschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Vercorgungsbereichen auf S. 50 / 51. Ergänzung der Zentrenpässe (Zone I und ll) um tabellarische Auflistungen der branchenspezifischen Umsatzumveneilungen und eine Xurzbewertung moglicher stadtebaulicher Auswarkungen Ergänzung um Kapitel 5.5, ,0bereinstimmung des Vorhabens mit den vorgesehenen Zielen und Grundsätzen des neuen tandesentwicklungsplans" Stadlfor5.hung . Junker unat Kruse Planung Do(rnund Fa(hh(he E€ir€riung erner yr,rkungsanalyse der 88E a Kretsstadt B€rg he rro zu a): Die ergänzenden Ausführungen sind grundsätzlich zu begrüßen und leisten einen Beitrag zur E höhung der Transparenz des cutachtens. Dies gilt insbesondere für die Angaben zu den erhobenen Verkaufsflächen au߀rhalb zenEaler Versorgungsbereiche, die Auflistung der Hauptrrtttberveöer des Vorhabens sowie die Ergänzungen der Zentrenpässe. Jedo(h sind die ergänzenden Angaben nach wie vor nlg[g ausreichend. Hierzu im Einzelnen: . . Bezuglich der dargestellten Verkaufsflächen im modifizierten Cutachten der BBE (S. 4l) ist zu kritisieren, dass diese, wie auch die Umsätze, rEder nach Branchen noch nach Städten oder S6ndorten differenziert werden. So geht aus dem Cutachten für die untersuchungsrelevanten Branchen rveder für den Untersuchungsraum insgesamt noch für die einzelnen Süidte bzw. Standorte hervor, welche Verkaufsflächen und UmsäEe überhaupt ermittelt und in die Untersuchung eingestellt wurden. Dies stellt einen erhebli€hen Mangel an Transparenz dar und behindeft die Nachvollziehbarkeat bzw. Plau5ibilitätsprüfung der Eingangsdaten z. B. im Hinblick auf die angesetzten Flächenproduktivitäten. Die Auflistung branchenspezifischer Umsatzumverteilungen in den zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen der Zentrenpässe ist ebenfalls zu begrüßen, jedoch geht auch dieser Nachweis nicht weit genug. So fehlen zum einen nach wie vor Angaben zu den branchenspezifischen Umsatzentzügen (prozentual !'/ie monetär) für die Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Speziell für das Kernsortiment Uöbel fehlen nach wie vorjegliche branchen- und sandortspezifischen Nachweise der Umsatzumverteilungen. Es geht somit aus dem Cutachten der BBE für diese Branche (wie auch für weitere Branchen) nach wie vor nicht hervor, rvelcher Umsaa (mon€tär wie prozentual) den einzelnen Umlandkommunen, wie z. B. der Krelsstadt B€rgheim, ilberhaupt entzogen wird. Auch bezüglich der bereits ,n der ersten Plausibilitätskontrolle kritisierten, unzureichenden inhaltlichen Auseinandersetzung mit möglichen Auswirkungen auf die verbrauchemahe Versorgung sowie moglichen Beeinträchtigungen der landesplanerisch zugexvl€senen Funktionen in den nicht-zentrenrelevanten Branchen hat im aktuellen Gutachten keine Na€hbesserung oder Ergänzung stattgefunden. r lnsgesamt lesst sich auf Basis der lückenhaften Angaben der BBE nach wie vor nicht überprüfen, ob der branchenspezifische Umsatzanteil, der innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche umverteilt wurde, plausi- sradüo.lchung r Junker und Kru'e Planung Dgnmund fachli(h€ 8ev;€Ilung ern€r Wrrkungganalyse der BBt r Krersstadt 8er9 he rm bel ist. So wurden z. B. in den Eranchen Haushaltswaren, Clas / Porzellan i Keramik und Kunst gemäß dem aktuellen Gutachten der BBE (S. 62f0 insgesamt nur etwa I,7 Mio. Euro gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen in Zone I und ll umverteilt, was rrenlg€r als €lnem Mertel des Vorhabenumsatzes von 7,1 Mio. Euro in diesen Branchen gemäß BBE entspricht. Da fur die Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche von der BBE keinerlei bnnchenspezifische Angaben im Hinblick auf Umsatzhöhe und Umsatzentzüge gemacht werden, kann nicht bewertet werden, ob die Relation der Umsatzumverteilungen zueinander plausibel ist. Jedoch wurde bereits im Rahmen der ursprünglichen Plausibilitätskontrolle durch Junker und Kruse (S. 9) herausgestellt, dass die zentralen Versorgungsbereich€ gemäß BBE in allen Sammelbranchen vergleichsweise geringe, prozentude Umsatzurrven€ilungsquoten aufiveisen, die die prozentualen Umsatzumveneilungen der sonstigen Standorte unterschreiten und die im Sinne des Worst-CaseAnsatzes anzunehmende, besondere 8€roff€nh!it zentraler Versorgungsbereiche nicht widerspiegeln. Dies gilt gleichermaßen fur die Neufassung des BBE-Cuuchtens. ln diesem Zusammenhang i5t auch auffällig, dass im aktuellen 6utachten ohne ersichtlichen Crund die Eranchen Haushaltswaren, CPK und Bilder, Rahmen, Kunstgegenstände, Ceschenkanikel beim Ausweis der Umsatzumverteilungen nur kumuliert betrachtet werden, während für die sonstigen Branchen, zumindest für die zentralen Versorgungsbereiche der Zonen I und ll, eine differenzierte Eetrachtung nach Einzelbranchen erfolgt. Oies ist insofern zu kritisieren, als dass eine Zusammenfassung von Branchen zu einer Nivellierung von Umsatzumveneilungen führen kann, die in den einzelnen Branchen durchaus unvenräglich sein können. Positiv zu bewerten ist, dass in der aktuellen Fässung der Wirkungsanalyse der BBE eine separate Auswenung der Auswirkungen in den zentra- len Versorgungsbereichen für das Sortiment Lampen / Leuchten ergänzt wurde, welches in Pulheim zwar als nicht-zentrenrelevant, jedoch in fast allen Nachbarkommunen, so auch in Bergheim, als zentrenrelevant eingestuft ast. Andere Sonimente, die in Nachbarkommunen ebenfalls teilweise zentrenrelevant sind, wie v. a. Bettwaren, aber auch Elektrogroßgeräte (Hürth) und Teppiche (Bedburg), werden jedoch nach wie vor nur rn der Sammelgruppe der nicht-zentrenrelevanten Sortimente betrachtet, ohne dass die BBE dies begründet. Ahnliches gilt auch für das Sorti- 6 Stadlforlchung r Junker und Kruse Planung Donmund fa(hlr(he Ber,€.lun-o €lner VJrrkungsanalyse der 88[ I Kr€rsstadt Eetg herm ment Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren, welches gemäß Wirkungsanalyse aus der WZ-Gruppe .,Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g." stammt. FÜr dieses Sortiment, welches sowohl in der Wirkungsanalyse und auch im Entwurf der textli(hen Festsetzungen fÜr den Bebauungsplan Nr. 109 als Bestandt€il des nicht-zentrenrel€vanten Möbelkernsortiments gehandhabt wird, fehlt sowohl eine nähere Charakterisaerung als auch eine Begrundung der Einstufung als nicht- zentrenrelevant. . lnsgesamt geht aus der Auswirkungsanalyse der BBE fur die genannten Bran(hen nach wte vor nicht in angemessener Differenzierung hervor, welche Auswirkungen in den betroffenen zentralen versorgungsbereichen zu erwanen sind. Bei der Bewertung des Umschlagens in negative städtebauliche Auswirkungen wurden diese Branchen von der 8BE zudem nicht berücksichtigt. zu b) . Die 8BE stellt in ihrem aktuellen Gutachten (S. 52) zu diesem Punkt grundsätzlich zutreffend fest, dass für das Vorhaben eine Lage lm ASB überwiegend, jedoch nicht vollständig gegeben sel. Nach Auffassung der BBE steht das geplante Sondergebiet dennoch nicht im widerspruch zur Darstellung im Regionalplan, da dieser nicht parzellenscharf und die Fläche außerhalb des ASB kleiner als 'l 0 ha sei. Diese Argumentation hat die Stadt Pulheim auch in den Begrrindungsentwurf zum Bebauungsplan Nr. I O9 (S. 'l 3) übernommen. Seitens des Büros Junker und Kruse ist 2u diesem Aspekt auf ein Rechtsgutachten, zu vendeisen, welches von Rechtsanwalt Or. Hüttenbrink (Kanzlei HünenbrinkPannerRechtsanwälte) im Auftrag der Möbel Hausmann Handels GmbH & Co. KG Bergheim angefertigt wurde. . r Zutreffend führt die BBE des weiteren aus, dass das Ziel der relativen Begrenzung der zentrenrel€vanten Randsortlmentc auf l0 % der Cesam&erkaufsflache eingehalten würde, während dies für die als GrundsaEz formulierte absolute Eegrenzung der zentrenrelevanten Randsorti mente auf 2.500 m2 Verkaufsfläche nicht der Fall ist. Nlcht belastbar ist Tit€l: ,Erganzung der gutachterlichen Stellungnahme vom 12.04.2012 zu Fragen de. Ansiedlung eine! Möbelmarktas mit ein.r verkaufsfläch€ von 45.000 m2 im Stadtgabiet der Stadt Pulheim- (Oktober 2Ol 2) Stadrfor5(hun9 r Junker und Kruse Planung Donmund ta(hhche 8r;t€ftung €tn€r wlrkungsanaly5e der 8Bt r Kreasstadr Berg he rft jedoch dae unterstützend verwendete Argumentationslinie der BBE, dass keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten seien, weshalb eine Abweichung von diesem Crundsatz .zweifelsfrei begründet werden" konne (5. 54). Diese Argumentation, die von der Stadt Pulheim auch in den Begründungsentwurf zum Bebauungsplan Nr. 109 (S. l3) übernommen wurde, ist aufgrund der bereits aufgezeigten Mängrel der Auswirkungsanalyse, !!Eb! belastbar. . Die absolute Begrenzung der zentrenreleyanten Randsortlmcnte zusätzlich zu der relativen ist gemäß der Begründung im Entwurf des LIP ilRW (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) (5. l5) gerade auch des- halb relevant, da die entsprechenden Sonimente ansonsten eine (zu) ,.hohe quantirative Bedeutung [...] im Vergleich zu bestehenden Angebo- ten in umliegenden zentralen Versorgungsbereichen einnehmen". Dies trifft im vorliegenden Fall zu. Wie die Darstellung der Angebotssituation in den zentralen Versorgungsbereichen durch BBE (S. 6l f0 verdeutlicht, bleiben di€ Verkaufsflächen und Umsatzvolumina in den betreffenden Sonimenten hier erheblich hinter denen des Vorhabens zurück. So erreicht das Hauptgeschäftszentrum Dormagen in den betrachteten zentrenrelevanten Sortimenten mit 8,8 Mio, Euro unter allen zentralen Versorgu ngs bereichen in den Zonen I und 2 den höchsten Umsatz (BBE, S. '| 3l). Selbst dieser Umsatz wird von dem prognostizierten Vorhabenumsatz von 13,7 Mio. Euro in den zentrenrelevanten ßranchen (S. 37) jedoch erheblich überstiegen. Für einen Großteil der zentralen Versorgungsbereiche bedeutet der prognostizierte Vorhabenumsaüz der gBE ein Vielfaches der eigen€n Umsaüzleistung in den betroffenen Branchen. Noch deutlicher wird die Diskrepanz, wenn start der Umsatzprognose der BBE für das Vorhaben der von Junker und Kruse. prognostiziene Umsatz für die zentrenrelevanten Randsortimente (23,6 Mio. Euro) zugrunde gelegt wird. Außerdem ist an dieser Stelle erneur darauf hinzuweisen, dass die Einstufung der Sortimente als zentrenrel€vant ausschließlich auf der Pulheimer Sortimentsliste basiert. So sind insbeson- v9l. auch.,unker und Kru5e (2012): Ansiedlung eines Uobelhauses in d€r Stadt pulheim. Fächliche Eewertung einer vorliegenden Auswirkungsa.alyse der 88E Handelsb€räfung unter besonderer Seruck5irhrigung zu erwanender Au5wirkungen i,S,v.§ II ß)BauNVOund§2 (2). Donmund. lunker ond xruse (2O12): Stadtebaulrch€ Wirkungsanlly'€ eine! geplanten Möbelhauses an Pulheim unrer b€sonderer Eerucksi(htagung 2u €ruran€nder Alswirkuagen i. S_ v. I I (3) § BaUNVO und § 2 (2) BauCS- Donmund. S. t 7, Staddorrchuog ! Junklr und Kruse Planung Do(mund Fa(hli€he Bew€nung ein€. w,rkungsanalyse d€, BBE r Kreisstadt Bergh€im dere Leuchten, die zusätzlich auf 1.500 m2 verkaufsfläche angeboten werden sollen, zwar nicht in Pulheim. aber fast in allen Nachbarkommunen als zentrenrelevant eingestuft. Aus Perspektive dieser Kommunen, zu denen auch Bergheim zählt, beträgt der Zuwachs an zentrenrelevanten Sortimenten in Pulheim somit sogar 6.000 mr Verkaufsfläche (oder mehr). Ebenfalls nicht erfullt ist der landesplanerische Grundsatz, gemäß dem ,.der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die je\ryeilige Festsetzung ermoglichren Einzelhandelsnutzungen die Kauftraft der Bnnohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sonimentsgruppen nicht überschreiten" soll. Dies stellt auch die BBE grundsätzlich zutreffend fest. Jedoch muss darauf hingewiesen werden, dass die Diskepanz zwischen Umsatz und lokaler Kaufknft infolge der zu gering angesetzten Flächenproduktivitäten des Vorhabens durch die BBE noch unterschätzt wird. Nach BBE übersteigr das Umsatzvolumen des Vorhabens (rd.93 Mio. Euro) die lokale Kaufkraft in den entsprechenden Eranchen (knapp 43 Mao. Euro) bereits um mehr als das Doppelte, nach Junker und Kruse bei einem geschätzten Umsatzvolumen von bis zu 174 )äio. Euro, sogar um mehr als das Merfache. Außerdem wählt die BBE in diesem Zusammenhang insofern eine missverständliche Formulierung, als dass sie von den Kennwenen für die Sran(he,,Möbel" spricht, tatsächlich aber nur für das 6esamworhaben eine Cegenuberstellung mit der entsprechenden Kaufkraft vornimmt. Bei branchenspezifischer Betrachtung ergäbe sich im Möbelbereich sowohl nach BBE als auch nachJunker und Kruse ein noch stärker€s Auseinand€rklaffen von Vorhabenumsatz und lokaler, ei nzelhandelsrelevanter Kaufkraft,. Nicht belastbar ist die in diesem Zusammenhang unterstützend verwendete Argumentationslinie der BBE (S. 53), dass Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung in den Nachbarkommunen llefu zu erwarAuch z. 8- Bettwaren rind in weiteren Kommunen als zentaenrelevart eingertuft. vgl. Junker und Kruie (2012): Anriedlung eines Möbelhauses in der Stadt pulh€im. Fachli(he Bewenurg einer vorliegenden Au5rvtrkungsanaly5e der BBE Handelsb€ratung unter b€sonderer Berucksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § I I (3) gauNVO und § 2 (2). Donmund. S. 5f. lurker und (ruse (2012): Städtebarliche wi.kungsanaly!e cinei geplanren Möbelhau5es in Pulherm unter besonderer 8€rucksichrtgung zu erwanender Aurwirkung€n i. S. v. § | I (3) BaüNVO und § 2 (2) BauGB. Donmund. S.20. ebenda 9 Stadtfors(hrn9 r junker und (ruse Planung Oonmund fa(hlr(h(. Be,!c(!rng erne, wr.kung!analyse der 88E t Xrti5!1adt Sergh€ im ten seien: ,,Auch fir den Fall, dass ein in einer benachbarten Konmune ansassiges Möbelhaus infolge der durch die Realisierung des Planvorhabens gesteigerten Konkurrenz zur Aufgabe gezwungen were, lässt sich hieraus ketne Funktionsstorung ablerter. "Diese Argumentation, dre von der Stadt Pulheim auch in den Begründungsentwurf zum Bebauungsplan Nr. 109 (S. I 3) übernommen wurde, ist aufgrund der bereits aufgezeigten Mängel der Auswirkungsanalyse' nicht belastbar. Dies gilt insbesonder€ auch für die Aussagen der BBE (S. 54) zur Verän- derung der Zentralität im Umland der Stadr pulheim, die sich lediglich auf einen Durchschnittswrrt uber all€ Xommunen in Zone ll sowie alle betrachteten Branchen beziehen und entsprechend für die Bewenung nicht ausreichend aussagekräftig sind. 5o würden speziell in Bergheim durch die Aufgabe des Anbieters Möbel Hausmann (15.000 m: Cesamtverkaufsfläche) rd. 75 % des gesamtstadtischen Angebotes im Bereich Möbel und Einrichtung (20.000 m: Verkaufsfläche) '" wegbrechen. Bei eaner bereits aktuell nur leicht positiven, branchenspezifischen Zentralitat von etwa 'l ,1,, wäre in der Folge einer Aufgabe eine adäquate Versorgung für die rd.62.000 Einwohner Bergheims nicht mehr gewährleistet, Somit wäre die der Kreisstadt Bergheim durch die Landesplanung zugewiesene Funktion gefährdet (i.S.v. § 2 (2) BauCB). vgl. auch Junker und (ruse (201 2): Ansiedlung €in€: Uobelhäuses in der Stadt pulheim. Fa(hli(he Bewenung einer vorlieg€nden Augwi.kungianalyse der ggE Handelsberatuag unter be_ sonderer Berucksichtigung zu erwäncnder Auswirkungen i. S. v. s I I (3) BauNVO und 2 § l2). Donmund. Angabe gemaß kornrnunalem Einzelhand€lskonzept d€r Kr€isstadr 8€rgheim (CtMA 20l O, l4). S. ebenda,5. 50 10 Stadtfo.schrng r Junker und Krure Plinung Donmund Fachliche Bewenung erner wirkungsanalyse d€. 8ßE 3 ! Kr€issladt 8e19 heim Fazit Die Modifizierung des Cutachtens der BBE besteht insbesondere darin, dass ergänzende Angaben und Aussagen zu Methodik, Angebotsbestand und Ausw,rkungen sowie zur Kompatibilitat des Vorhabens mit dem Entwurf des [andesentwicklungsplans NRt{ getatigt werden. Eingangswrrte und -annahmen sowie Rechenergebnisse der Auswirkungsanalyse entsprechen jedo€h denen der Erstfassung; sie werden lediglich - teilwease - etwas dafferenzierter dargelegt. Insgesamt bielet somit auch die modifizierte Fassung der Auswirkungsanalyse der BBE fur die Ansiedlung eines Möbelhauses ,n Pulheam kein ausreichendes Abwägungsmaterial für die Eeurteilung der Auswirkungen des Vorhabens ge- mäߧlI(3)BauNVO. wenngleich die erganzenden Ausführungen der BBE einen t€ifuy€ls€n B€itrag zur Erhöhung der Transparenz des Gutachtens leisren können, so basiert dieses dennoch in relevantem Maße nach wie vor auf unbegrtindctcn und intransparenten sowie teilweise auch unplausiblen Annahmen. Es handelt sich nicht um die rechtlich notwendige Worst-Case -Betrachtung. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen u. a. infolge eines zu gering angesetzten Umsatzvolumens des Vorhabens durch die BBE unterschätzt w€rden. Zudem entspncht das Vorhaben nicht den Vorgaben des Ennvurfs des Landesentwicklungsplans NRW (Sachli<her Teilplan großfl ächiger Einzelhandel.) Die nachfolgenden Hauptkrltikpunkte können durch die modifizierte Fassung 419[ ausgeräumt werden: . Kein tryorst-Case-fuisätz bei der Umsatzermittlung des vorhabens; dadurch deutliche Unterschätzung der Umsatzumverteilungen . ' . Unzureichende Darstellung der Angebotssituation im Enzugsgebiet: Feh* lende Angaben zu Erhebungsergebnissen außerhalb der Zentren (= branchenspezifische Verkaufsflächen und Umsätze): dadurch fehlende Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit Hohe und unzureichend begründete turnahmen zu ,Kauftnftr{tckgewinnungen', die sich mindernd auf die Umsatzumvefteilungcn im Einzugsgebiet auswlrken lntransparente Ergebnisdarstellung (unzureichende branchenspezlfische und standortspezifi sche Differenzierung der Umsatzumvertcilungen au&erhalb der Zentren): durch kumulierte Oarstellung Gefahr der Nivellierung er_ il Stadtfo.s(hun9 r Junker irnd (ruse Plänung Donmund Fa(hh(he B€wenung ein€r wirkungsanalysa dcr 8Bt . Kreissladt 8€rgh€im heblicher Einzelauswirkungen Annahme unterproponionaler Betroffenheit zentraler versorgungsb€reiche entspri(ht nicht Worst-Case-Ansatz Absolut unzureichende Analyse der Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie möglicher Beeinträchtigungen der landesplanerisch zugewiesenen Funktionen der Umlandkommunen trotz erheblicher Höhe der errechneten Umsatzumvcrteilungen von bis zu 20 96 Stadlforschung . Junker r., nd Kru5e Planung Donmund Anlage Ansiedlunq eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim Kommentierung der Stellungnahme der Venrvaltung der Stadt Pulheim zu den eingegangenen Anregungen und Bedenken der Kreisstadt Bergheim im Verfahren gemäß § 4 (l ) BauGB zur Anderung des .l7.3 und Aufstellung des Flächennutzungsplans Nr. Bebauungsplans Nr. 109 lm Auftrag der Kreisstadt Bergheim Junker und Kruse Stadtforschung r Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 3l -55 78 58-O Fax 02 3I -55 78 58-50 wl,r1 . i u n ker - kruse.de info@iu nker-kruse.de 3 lnhalt I 2 Ausgangslage und Vorgehen...,.............. .............,,.........3 Kommentierung der Stellungnahme der Stadt Pulhe|m.....................,..... 2.1 5 Erheblich zu gering eingeschätzte FlächenproduktMtäten und Vorhab€numsätze....................,. ........,,.......5 2.2 Oarstellung und Eingangswerte des Gravitationsmode|1s................................ 9 2.3 Umsatzumveneilung außerhalb des Einzugsgebietes und Kauft raftrückgewi nnung I3 Eranchen- und standonspezifische Umsatzumverteilungen sowie städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bäycrtung.. l5 2.4 l(ommentierunq der Stellungnahme der Stadt Pulh€rm r Krerrstadt Bergherrn 1.,. Ausgangstage ur]d Yorgehen ln der Stadt Pulheim ist die Ansiedlung eines Möbelhauses mit 45.000 m2 Verkaufsfläche geplant. Die 6rößenordnung des geplanten Vorhabens erfordert eine stedtebauliche und raumordnerische Wirkungsanalyse, die unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen (BauG8, BauNVO) und Erfordernisse (Auswertung jüngster Rechtsprechung zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Eauleitplanung) detailliefte Aussagen zu möglichen negativen städtebaulichen Auswirkungen liefen. Eine entsprechende Untersuchung wurde im Auftrag der Stadt Pulheim von der BBE Handelsberatung, Köln, (im Folgenden: BBE) im März 2012 vorgelegt: 88E (2012). Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet ,Am Schwefelberg" in Pulheim. Köln. Gemäß dieser Untersuchung ist das untersuchte Vorhab€n als raumordnerisch und srädtebaulich vefträglich einzustufen. Auch für die Kreisstadt Bergheim, die sich im näheren Einzugsbereich des Vorhabens befindet, sind laut Gutachten keine negatlven stadtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Eine Überprüfung des Cuta.htens im Auftrag der Kreisstadt Bergheim durch das Gutachterbüro Junker und Kruse, Stadtforschung r p11nung, Dortmund kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die vorliegende Auswirkungsanalyse aufgrund verschiedener Mängel kein ausreichendcs Abwägungsmaterial für die BeuReilung der Auswirkungen des Vortabens gemäß § I t (3) EauN\r'O bietet. lm Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 0 ) BauGß zur An- derung des Flä(hennutzungsplans Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. I 09 wurde seitens der Kreisstadt Bergheim eine auf der plausibilitätsüberprüfung von Junker und Kruse basierende Stellungnahme abgegeben, die folgende Mängel der Aus\ryirkungsanalyse themadsiert: I ) Erheblich zu gering eingeschätzte Flächenproduktivitäten und Vorha- benumsatze 2) 3) 4) Fehlende Darstellung der Eingangswerte des Gravitationsmodells Hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentli(hen Einzugsgebietes 1 Kaufkraftrückgewinnungen Kein differenzierter Ausweis von branchen- und standonspezifischen Umsatzumverteilungen 5) Unzureichende städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung Stadtlo.sch!n9 r .Junker und Rruse Planung Donmund (ommenrrerung der St€llungnahm€ d€. Stadr Pulheim r Krersttadt 8er g her rn Seitens der Verwaltung der Kreisstadt Bergheim wurde im Rahmen des weiteren Verfahrens eine Stellungnahme zu den von der Kreisstadt Bergheim geäu- ßerten Anregungen und Eedenken formulien. Diese wird im Folgenden kommentiert. Stadtfo.5chung r Junler und Kru5e Planung Dortmund Kommentrerung det Stellungnahme d€( Stadt Pulheim a Kr€rsstadt _Erg!:,, 2 Kommentierung der Stetlungnahme der Stadt Putheim 2.1 Erheblich zu gering eingeschätzte Ftächenproduktiviüten und Vorhabenumsätze a) Anregung der Stadt Bergheim ,.Auch in Anbetracht der deutlich über dem Branchendurchschnitt liegenden Flachenproduktivität des wraussichtlichen ßetreibers segmüller wird die flächenproduktiuilät des Vorhabens von der 88E (5. 3n mü insgesamt 2.070 Euro / m, Verkaufsfläche deutlich zu geing angetetzt. So deuten die tJmsatzerlöse des Unternehmens Segmüller gemäßJahresbilanz 201 O/ I I , darauf hin, dass die durchschnittliche Flächenprduktivität des Betreibers bei mindestens 3.30O Euro / m2 Verkaufsfläche liegt und somit mindestens 60 % höher als von der gBE angenommen. Des Umsatzvolumen des geplanten Möbelhauses beläuft sich bei realistischer Einschätzung demnach auf mindestens knapp I 50 Mio, Euro (statt 93 Mio. Euro nach BBE). lnfolge des zu gering angesetzten Umsatzvolumens werden auch die resultierenden Umsatzumvefteilungen wn der 88E unterschätzt.' b) Stellungnahme der Stadt Pulheim für das Verkaufsjahr vom 0I.03.2010 bi5 zum 28,02.201 I : am lnl€rnet abrufbar unte, http: / /www.bu ndesanzeager.de (02.05.2 0l 2 ) Dem liegr folgende Re(hnung zugrunde: Der Erutto-.,ahresum5arz von S€9müller b€lauft sich gemä8 Jah.e5brlanz 201I auf 794 Mio. Euro. Da5 Unternehmen betreibt sieben Einrichtungshauser und vier Mobeldrr(ounlmarlte lMobel Maxx). Oeren Cesamtvetkaufsrläch€ b€wegr rich gemaE Eranchenv€röff€ntli(hungen, Angab€n auf der Homepage de5 8€treibers (hnp:. wr,lw.segmueller.de) sowie der 88E (S. l2) in einem err€chnet€n Spektrum von d. 85.000 bi! 2l 5.000 mr. Eeruck5i(htigt man. dass ein - urtergeordneler - Umsatzanteil auf den versandhandel sowie di€ Umsatze in der integraenen Segmüller-Gastronomie €ntfällt und daher b€i d€r Ermittlung der Einzelhandels-Flä(h€nprodukrivität in Abzug zu b.ingen ist (Annahme hier: zusammen maximal l0 %). errechnet sich für die Möbelhäuser ein Einzelhandel5umsau von mindest€ns 714 Mio. Euro. ln Relation zur verkaufsfläche ergibr sich somit eine durchschninli(he Flächenproduktavitat von mrndegtens 3.300 bis 3.900 Euro ; mr, Dieser wert lregr (a. 60 brs 90 % ub€r der von der 88E angeserzten Zahl. Oabei ist davon auszuI 9ehen, dars die großen Ernn(hlun95hauser sogar noch ubcr diesem Gesamtdur(h5chnin lie9en. in dem auch dre - rypischerweise geringer produktiven - Möb€ldis(ouormarkte €nlhalten 5ind. St.dtlorichung r .runker und Kruse Planung Dortmund xommenlrerung der Stellungnahme d€r Sladt Pulherm r Krerssladl ..Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von der Stadt Eergheim unterstellten Größenordnung von bis zu t 50 Mio. € imJahrjedoch nicht realisierbar. Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen Seg' müller-Möbethäuser deutlich höheren Llenbewerbsdichte: Der vorgesehene Eetreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standonen große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd, 35.000 und 55.OOO m2. Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdoi, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wenbewerbsumfeld belinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Möbelhauset in Deutschtand mit mehr als 25.000 m2 Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung als Hauptwettbewerber der SegmüllerMöbel h au s er a nz u s e h en s ind, da rge stel lt werde n. 6 Sradrforschung f Juoker und Kruse Planung Donmund Kommenlrerung der Slellungnahme der Stadt Pulheim t (reisrtadt , r,lctlrr tt !* .-= t oo Unschwer zu erkennen ist, dess im Umland des Planyorhabcns in pulheim eine deutlich größere Dichte an Hauptwettbe*erbern vorliegt, als bei den be s tehen den Segmüller-Möbelhä u s ern. " c) Kommentierung der Stellungnahme der Stadt Pulheim Es ist grundsätzlich zutreffend, dass am Standon pulheim im 25Kilometer-Radius mehr Möbelhäuser > 25.000 m2 Verkaufsfläche bestehen als an den anderen Segmüller-Standonen. Jedoch weist der Standort pulheim gleichzeitig auch ein erheblich größeres Bevölkerunos- und Kaufkraftpotenzial an diesem Bereich auf. So leben in den 2 s-Kilometer-Radien um Parsdorf und Weiterstadt Jeweils nur 1,4 bis I.S Mio. Menschen, in 7 Staddorschuog . Junker und K.u!e Planung Donmund Komrn€rilrerung der Srellungnahme det Stadl Pulhetm ! Krer5Stadl Bergherm Friedberg sogar nur 700.000, während es in Pulheim knapp 2,4 Mio. sind,. Darüber hinaus ist v. a. mit Blick auf Parsdorf und Weitestadt kritisch zu hinterfragen, ob die regionale wenbew€rbssituation an diesen Standonen überhaupt deutlich weniger ausgeprägt ist. Zum einen scheint der von der Stadr Pulheim für den vergleich gewählte 2 5 - Kilometer-Radius für ein Möbelhaus in der von Segmüller geplanten Dimensionierung deutlich zu eng gefasst. Dieses tritt aufgrund seiner räumlichen Ausstrahlung in den regionalen Wettbewerb auch mit Standonen in einem deutlich größeren Umkreis von bis zu 60, mindestens jedoch 45 Pkw-Minuten in Konkurrenz. Bei Vergrößerung der räumlichen Betrachtungsebene ergibt sich bereits eine Relativierung der Konkurrenzsituation: So sind unter Zugrundelegung einer 4 5 -Minuren-lsochrone am Standon Parsdorf acht Konkurrenten und an den Standorten weiterstadt und Pulheim je\NEils zehn Konkurrenten mit jeweils mehr als 25.000 m2 Verkaufsfläche ansässig.. Zudem ist auch die von der Stadt Pulheim gewählte Darstellung der Konk urrenzsituataon (ausschließlich Häuser > 25.000 m, Verkaufsfläche) an sach zu kritisieren. So erscheint es z. B. im Falle des ebenfalls sehr leis- tungsfähigen Betreibers IKEA durchaus angemessen, auch solche IKEAHäuser in die Darstellung aufzunehmen, die eine Größe von 25.000 m? Verkaufsfläche unterschreiten. Unter ihrer Berücksichtigung ergibt sich für Pulheim eine Gesamtzahl von l3 Wettbewerbern, für Parsdorf hingegen von I 4,. Auch weitere relevante Anbieter mit Verkaufsflächen unterhalb von 25.000 m2 wie Möbel Hausmann in Bergheim bleiben in der Betrachtung der Stadt Pulheim ausgeblendet. lnsgesamt liefert die Argumentation der Stadt Pulheim somit keinen ausreichenden Eeleg für die Annahme der BBE einer deutlich unter dem Durchschnitt des Betreibers Segmuller liegenden Flächenproduktivitat des geplanten Hauses. Darüber hinaus ist relevant, dass die von Junker und Kruse genannte Flächenproduktivität des Unternehmens von 3.300 Euro / m2 das auf Basis der vorliegenden Unternehmensangaben gesichen ableitbare Minimum der bisherigen, durchschnittlachen Flechenproduktivität des Unternehmens darstellt. Auf Basis der teilweise nur als Spektrum vorliegenden Unternehmenskennzahlen sind auch durchaus höhere Werte nicht auszuschließen. Ermittlung auf 8a5is von Bevölkerungsangab€n de5 ItH, Köln 2O! 2 Angab€n basierend auf der Veröfrenrli(hung "Möbclpalarte 2012'der Zeitichrift mob€l kultut sowre einer t5ochronenermlttlung mithalfe de9 programm3 Regtocraph I O Eine Auflr5tung der Wettbewerbei finder srch im Anhang dieier St€ltungn.hm€. 8 Stadtrorschung r Junl€r und Krure Planung Dorrmund Komment,eruflg der 5telluognahme der Stadt Pulhe,m t Krei5gtadt Ee.gheim Hinzu kommt, dass in dem Durchschnittswert au(h die - typischerweise ge.inger produktiven - Möbeldiscountmärkte enthalten sind. Speziell fur die großen Einrichtungshaiuser von Segmüller ist somit durchschnittlich von hoheren Flächenproduktavitäten auszugehen. Dies deckt sich auch mit entsprechenden Branchenschätzungen., gemäß denen sich unter den drei deutschlandweat umsatzstärksten Möbelhäusern mit Parsdorf und Weaterstadt gleich zwei Segmüller-Standorte befinden. Entsprechende Schätzungen' gehen für diese Heuser von Umsatzvolumina von jeweils uber 200 bzw. sogar über 300 Mio. Euro ory€iterstadt) aus, die auf durchschnittliche Flachenproduktivitäten von 5.000 Euro / m2 und mehr schließen lassen. Die Auswirkung sanalyse des Büros Junker und Kruse (20] 2, S. 'l 6f0 kommt unter wurdigung der genannten Aspekte, inklusive der von der BBE ange- fühnen, ausgeprä9ten Konkurrenzsituaraon, für das Vorhaben in pulheim zu dem Ergebnis, dass ein Spektrum der durchschnittlichen Flächenproduktivität von mindestens 3.200 bis maximal 3.900 Euro / m2 zu envarten ist, woraus ein jährliches Umsatzvolumen von 145 bis 174 Mio. Euro resultieren wird. 2.2 Darstellung und Eingangswerte des Gravitationsmodelts a) Anregung der Sradt Bergheim ,,Weitgehend unklar bleibt, welche Verkaufsllächen und l.lmseae dcs ßestandes von der 88E ermittelt und in das llmverteilungsmodell eirrgestettt wurden. Verkaufsflechen werden lediglich selektiv für die zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen, obwohl sich ein Croßteil des releuanten Angebotes außerhalb dieser befindet. Auch llmsätze werden ledigtich selektiv für die Zentren und darüber hinaus nur in stark kumuliefter Form (5. 46), nichtjedoch in der notwendigen branchen- und standonspezifischen Differenzierung dargestellt. Diese Angaben wären jedoch für eine Nachvollziehbarkeit und überprifbarkeit der Eingangsdaten des Cravitations_ modells wie auch seiner Ergebnisse zwingend notwendig gewesen.'. b) Stellungnahme der Stadt pulheim ,,Hierzu ist festzuhalten, dass in Kapitet . ' vgl. u. a. lnside-Ausgabe Nr. E97 vom I S.O5.2Ot j der yon der gBE Handelsberatung 2 eb€nda 9 Stadtfortchung I Junker und K.use Planung Oonmund (ommenlrerung der Stellungnahme d€r Stadt Pulheim r Krer5städt 8€rgheim erstellten Auswirkungsanalyse eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation erfolgt. Hierin werden nach Darstellung der methodischen vorgehensweise die strukrurprdgenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellr und bewertet. ln Erganzung zu Kapttel 3 erfolgt zudem eine genaue ßeschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand von "Zentrenpässen". Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Eedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur CesamGusstattung und über projektreleuanre Hauptwenbenarber- 8ei der AbschaEung der durch die Planmaßnahme induzieften Umsatzumyerteilungseffekte wurden die prolektrelevanten Umsätze der zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereiche, der Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und die Umsätze, die an sonstigen releyanten Angebotsstandorten außerhalb det zentralen Versorgungsbereiche i n den relevanten Sortimenten etwirtschaftet werden, unterschieden. Zudem werden die Umseze der regional bedeutsamen Mabelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich des Planvorhabens berücksichtigt. Die hierbei im Einzelnen zugrunde gelegten Verkaufsflächen *erden hiermit nachgereicht und sind folgender Tabelle zu entnehfien. Zudem befindet sich in der unter Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 ( I ) kuGB zur Änderung des Flächennut2ungsplanes Nr. I 7.3 und Aufstellung des Eebauungsplans Nr. l09 ergeozten Fessung des Gutachtens eine genaue tabellarische Ubersicht der Hauptwettbewerber des Planvorhabens. A.*.b.a..lrErlm .r!.rblb &r ,.rlrrl.. \ l,r-tr.aü.'tkL V..t..irHllatl3 tr lrr-lt-trü §drsttga n/ovanta Ang€bolrdrxb.lg St d RJh.im lzdlc l) t &bLnairfa. aßrfdb d.. in (le. arBt i! Zq! Umi& la 6.5@ r0.8 rg).üo 3(n,3 rdr§Ca,ülyana.Aneaboa.rbrdsk dä ZV8'3 h Zdr ll a4sir& 2t.000 a?.4 ffGLrödo. .asfdb &.8 l[ 80.(m r48.5 1ro.(xn 8.1 Regrqrd äu{16.6^ d.. 21,18'. h be(bulsarne lröl§laüdc( rn €o.E fV) t0 Sladtfor5chung r l.ir. € Junker und (ruse Planung Donmurd (omm€nrrrunq der 5I€,lungnahme de. Stadt Pulheim t l(rer55Iadt Bergherm lnnerhalb der Stadt Pulheim (Zone I des abgegrenzten Einzugsgebietes) befinden sich an den sonstigen Angebotsstandoften außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine größeren Möbelanbieter. EerUcksichtigt werden hier Warengruppenspezialisten (2. 8. Matratzen Concotd, K + H) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (2. 8. Knauber). zu den größten Möbelanbietern in Zone ll zählen Pona Möbel (Frechen), IKEA (Köln-Ossendor0, Roller (KölnMarsdor0, l,löbel Hausmann (Bergheim). Oarüber hinaus sind hierunter mehrere kleinere Möbelhäuser (2. B. Roller in Dormagen, llöbel Soss in Frechen sowie Polster frösser und Mambo in Köln-Marsdorfl und Spezialanbieter (u, a. Küchenstudios, Matratzenmärkte) zusammengefasst. Zu den sonstigen relevaoten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone ll zählen v. a, Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen wie Baumerke und S8-Warenhäuser sowie Spezialanbieter. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone lll finden sich überwiegend Möbelanbieter mittlerer Größe. Als flechenmeßig größte Anbieter sind IKEA in Köln-Godorf und Möbel Knuffmann in Neuss heruorzuheben. Zu den sonstigen regional bedeutsamen Möbelanbietern sind aufgrund ihrer Größe v. a. das Möbelhaus Brucker in Kall, das Smidt Wohncenter in Leverkusen, das Höffner Rösrather Möbelzentrum, Pofta Möbel in KölnPorz und Eornheim, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln sowie Möbel Schaffrath und Mönchengladbach zu zählen. Darüber hinaus ist in dieser Cruppe eine größere Anzahl mittlerer und kleinerer Möbelanbieter z u sa m m e n ge fa s s t. S om i t wu rde de r g e s a m te projek treleva n te Weftbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort, Verkaufsfleche und Softiment erhoben und bewenet. Allerdings wurden nicht alle durchgefühnen Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detaillieft dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroße Daten- und lnformationstlut zu behindern." c) Kommentierung der Stellungnahme der Stadt Pulheim wird grundsatzlich begrüßt, dass die Stadt Pulheim als Reaktion auf die eingegangenen Anregungen weitere Angaben zu den Eingangswenen des Gravitationsmodells im Cutachten transparent macht, Hierzu zählen insbesondere die Angaben zu den erhobenen Verkaufsflächen sowie die Auflistung der Hauptwettbewerber des Planvorhabens, die in der modifizierten Es n stadtfg.5(hun9 . Jt nker und Xrus€ Planung Do.tmund Komm€ntrerung de.5l€llungnahme d€r Stadl Pulh€rm I K.erssladt Eergheim Fassung der verträglichkeitsanalyse ergänzt wurden. Jedoch sind die erganzenden Angaben na(h wie vor ojgfi ausreichend. So ist bezüglich der dargestellten Verkaufsflächen im modifizienen Gutachten der BBE zu kritisieren. dass diese, wie auch die Umsätze, weder nach Eranchen noch nach städten oder Standorten differenziert werden. So geht aus dem Gutachten für die untersuch ungsrelevanten Branchen narh wie vor weder für den Untersuch u n-osraum insgesamt noch für die einzelnen Stedte bzw. Standglle hervor, welche Verkaufsfl:ichen und Umsätze überhaupt ermittelt und in die Untersuchung eingestellt wurden. Dies stellt einen erheblichen Mangel an Transparenz dar und behinden die Nachvollziehbarkeit bzw. Plausibilitätsprüfung der Eingangsdaten, z. B. im Hinblick auf die angesetzten Flächenproduktivitäten, aber auch der Ergebnisse des Cravitationsmodells, so u. a. die Prüfung der Relation, in der die Umsatzumveneilungen an den unterschiedlichen Standonen zueinander stehen. Die diesbezügliche Begründung der Stadt Pulheim. man wolle die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroße Daten- und lnformationsflut behindern, ist in diesem Zusammenhang nicht nachvollziehbar. So lässt sich eine entsprechende Tabelle, die die branchenspezifischen Verkaufsflächen und Umsätze nach Städten auflistet, ohne Probleme auf zwei bis maximal vier Seiten unterbringen (vgl. hierzu auch die Auswirkungsanalyse vonJunker und Kruse 2012,5.27 / 28). Sofern der Gutachter der Auffassung ist, dass diese Angaben zu den relevanten Eingangswenen der Auswirkungsanalyse den Lesefluss behindern, wäre alternativ auch eine Platzierung im Anhang des Cutachtens möglich. 12 Sladlfo.schung r Junker und l(ru5e Planung Donmund Kommenlrerung der Srell!ngnahm€ der Stadt PUlhetm r (reasstadt 6?rghernl 2. 3 Umsatzumverteilung außerhalb des Einzugsgebietes und Kaufkraftrück- a) Anregung der Stadt Eergheim ,,Der Gutachter vefteilt mit 33 :x über alle Eranchen bzw. sogar 36 16 in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten einen sehr hohen Anteil des Vorhabenumsatzes außerhalb des bereits weitläufig abgegrenzten Einzugsgebietes um (5. 45). Regründet wird dieser hohe Anteil u. a. mit vermeintlichen Kaulkraftruckgewinnungen (5. 42). Die Umsarzumveneilungen im Einzugsgebiet als potenziell am sürksten betroffenen ßaum werden durch diese Anoahmen entsprechend nivellien. Eine nachvollziehbare Herleitung z, R. auf Sasis der Gegenüberstellung von Umsatz und Kaufkraft im Einzugsgebiet lindet jedoch nicht statt. €ine eigene Gegenüberstellung auf f,a.sis der Angaben im R&E-Gutachten (5. J4,45) verdeutlicht, dass zumindest in den Zonen I und 2 des Einzugsgebietes insgesamt eine eusgeglichene lJmsatzKaufkraft-Relation im Eereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente besteht, die für diesen Bereich nicht auf relevante RückgewinnungsWtenziale schlieBen lässr." b) Stellungnahme der Stadt Pulheim .,Zunächst ist festzustellen, dass die Abgrenzung det Einzugsgebietes auf Basit der prognostizienen Kaulkraftbindungsquoten (Marktanteile) in den pro.lektrelevanten Softimenten vorgenommen wurde. Der Zone I wurde mit einem etwarteten Marktanteil von rd. I 5 % nur die Stadt Pulheim zugeordnet. Dem weiteren Einzugsgebier wurden alle Kommunen zugeordnet, in denen das Planvorhaben l,larktanteile zwischen 5 und t I X erreichen würde, Andere Kommunen wurden dann noch dem äu&eren Verflechtungsbereich zugerechnet, sofern eine KaufkraftabschApfung yon mindestens 2 % erwartet werden kann. Gemäß der 1&E-Prognose wird der Gesamtumsatz von max. 91 ,2 Mio. € ,,Worst-Case", ohne Nebensortimente / Aktionsware) mit rd. zwei Dritteln des Umsatzes (rd. 6l,l Mio. €) übentiegend innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - lll) umveneilt. Rund t Z ß werden zu Lasten der regional bedeutsamen Möbelhä user im äußeren Vedlechtungsbereich, rd. I 6 % gegenüber sonstigeo regional bedeutsamen Möbelhausern generiert. Dass ein Anteil von rd. einem Drittel des planumsatzes gegenüber von Standonen außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes generiert wird, lässt sich mit dem insgesamt stark ausgeprägten Wettbewerbsumfeld er- 13 Stadrfor!(hun9 . Junke. u.d (rus€ Planlng Dortmund Kommentrrrung der Stellu.qnahme d€. Stadt Pulhtrm I xrertttadl SeIgheim klären. Deshalb ist davon auszugehen, dass im Untersuchungsgebiet heute auch intensive Einkaufsorientierungen zu Möbelheusern außerhalb des Einzugsgebietes (2. f. in DLisseldorf, Mönchengladbach, Leverkusen, KölnPorz, Bornheim) bestehen. Durch die Realisierung des Planvorhabens wird es auch im Randbereich des Einzugsgebietes (Zone lll) und im äußeren Verfl echtu ngsbereich zu einer Verenderung der bisherigen Keuferuerflechtungen kommen, so dass nun vermehft auch der neue Angebotsstandon in Pulheim aufgesucht werden wird. Dies hat auch nennensherte Umsatzreduzierungen bei Wettbewerbern außerhalb des Einzugsgebietes und außerhalb des äußeren Verllechtungsbereichs zur Folge. Um dies zu e äutern, sei an dieser Stelle beispielhaft die Stadt Neuss aufgefuhn. Die Stedt Neuss belindet sich nördlich von Pulheim und wird der Zone lll des Einzugsgebiercs des Planvorhabens zugerechnet. Aktuell ist aufgrund der gegebenen Angebotssituation davon auszugehen, dass die Neusser Rürger ihren Eedarf an Möbeln und Einrichtungszubehör in Neuss, aber auch zu einem großen Teil außerhalb des eigenen Stadtgebietes decken. Zu den bewrzugten Einkaufsstandotten für Möbel außerhalb von Neuss dürften neben Dormagen auch die außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen fiedrc Düsseldorf und Kaarst zu zehkn sein. Durch die Errichtung eines regional bedeutsamen Möbelhauses in Pulheim ist devon auszugehen, dass sich ein größerer Teil der Neusser qürger zukünftig in Richtung des neuen Angebotsstandortes in Pulheim orientieren wird. Nach prognose der BBE Handelsberatung in Eezug auf die Umsatzherkunft ist davon a uszugehen (vgl. .Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet.Am Schwefelberg" in Pulheim', Abbildung 12, S. 39), dass das Planvorhaben rd. 4 % (rd. 4,4 Mio. €) der projektreleuanten Kaufkraft im Stadtgebiet Neuss binden kann. Somit kommt es durch diese Kaufkraftumlenk ung zu Umsatzumverteilungseffekten innerhalb des Einzugsgebietes (v. a. in Neuss und Dormagen), aber auch außerhalb des Einzugsgebietes (v. a. Düsseldorf und Kearst)." c) Kommenrierung der Stellungnahme der Stadt Pulheim Der Sachverhalt, dass auch aus einem aboeorenzten Einzuqsoebiet stammende Kaufkraftflüsse an ein Vorhaben Umsatzumverteilungen an Standorten aglgslbElb dieses Raumes induzieren können, sofern die Kaufkraft- ströme bislang auf diese Srandorte gerichtet waren, wird grundsätzlich nicht in Frage gestellt. Umgekehrt ist jedoch zu berücksichtigen, dass auch Kaufkraftströme von außerhalb des Einzugsoebietes Umsatzumverteilungen innerhalb des Einzugsgebietes induzieren konnen, sofern sie bislang 14 Stadtforschung r _run*er und Kruse Planung Dortmulld Kommenrre.1]n9 der Srellungnahme der Stadt Pulh€!m f (reis5tadt Bergherrn an diese Standorte flossen. Es handelt sich hierbei um Austauschbeziehungen, wie sie insbesondere auch im Möbelberei(h übli(h sind und sich in saldiener Betrachtung ausgleichen, sofern kein räumliches Ungleichge- wicht besteht. Die BBE hingegen geht in ihrer Analyse davon aus, dass ca. drei Vienel des Vorhabenumsatzes aus dem Einzugsgebiet stammen, veneilt jedoch nur zwei Drittel innerhalb des Einzugsgebietes um, ohne dies herzuleiten. Dieser hohe Abschlag wirkt sich jedoch unminelbar mindernd auf die Umsatzumvefteilungen im eigentlichen Einzugsgebiet aus. Der in der Stellungnahme der Stadt Pulheim vorgebrachte Verweis auf €ine ausgeprägte Wettbe\,verbssituation außerhalb des Einzugsgebietes ist als Begründung ebenfalls nicht ausreichend; so trifft dies auf das Eanzugsgebiet s€lbst ebenfalls zu (s,ehe Anregung der Stadt Bergheim). Das Vorgehen der BBE wäre nur plausibel, wenn derzeit per Saldo relevante Kaufkraftabflüsse aus dem Einzugsgebiet bestünden, die durch das Vorhaben in erheblichem Umfang zurückgewonnen werden könnten. Anhaltspunkte bzw. einen Nachweis hierfür liefen das Gutachten der EBE.iedoch nicht. 2.4 Branchen- und standortspezifische Umsatzumverteilungen sowie städtebautiche und versorgungsstrukturelle Bewertung Die Anregungen 4) und 5) der Kreisstadt Bergheim werden von der Stadt Pul- heim zusammengefasst behandelt. r5 Stadtlot!(hun9 r Junk€r ünd Krure Platung Donmund Kommentierung d€r slellungnahm€ d€r Stadt Polheim ! (rer5stadt Eerghe'm a) Anregungen der Stadt Bergheim ,.Umsatzumverteilungen werden nicht branchenspezilisch differenzien und nur teilweise standortspezifisch differenziert ausgewiesen (5. 46, lO3). Aus dem Gutachten geht weder insgesamt noch fur einzelne Sranchen heoor, welcher Umsatz (moneter wie prozentual) z. 8. der Stadt Eergheim über- haupt entzogen wird. Ein systematischer Ausweis erfolgt lediglich für die zentralen Versorgungsbereiche, in denen sichjedoch nur ein Bruchteil des relevanten Angebots befindet. Mit der groben Untefteilung in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente ist der Ausweis zudem etheblich zu undifferenziert, können doch die über diese kumulienen Sammelgruppen vermeintlich vefträglichen Auswirkungen in den einzelnen Eranchen wesentlich höher ausfallen. Hinzu kommt, dass die Unterteilung in zentrenund nicht-zentrenreleva nte Sortimente pauschal auf der diesbezüglichen Pulheimer Sortimentsliste basieft und den öftlichen Gegebenheitefl in den Nachbarkommunen nicht gerecht wird." ,,Eine sachgerechte Eewertung möglicher negatiyer städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswi*ungen ist auf einer derart lückenhaften und undifferenzierten Grundlage nicht möglich. Die diesbezüglichen Ausführungen der BBE aufS. 45ff bleiben entsprechend deutlich zu pauschal und sind nicht nachvollziehbar.' b) Stellungnahme der Stadt Pulheim ,,ln Kapitel 5 der von der Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse werden die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte abgeschAeL da für die Betrachtung der zu erwaftenden städtebaulichen Auswirk ungen die durch das Ptanvorhaben induzienen Umverteilungseffekte für die ansdssigen Betriebe wn Eedeutung sind. Die Prognose erfolgte differenziert nach Angebotsstandonen und den projektrelevanten SortiBBE menten. Aufgrund einer besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit elfolgt die Darstellung der Umsatzumverteilungen nach Umsatzherkunft jedoch nur in Unterscheidung nach nicht-zentrenrelevanten und zentrenreleuanten Sortimenten. Für die zentralen Versorgungsbereiche im engeren Einzugsgebiet (Zone I und ll) erfolgt zudem eine separate Ausweisung der U m sa tz u m ve rt e i I u n g s e ffe k te. Als wesentliche Ergebnisse lassen sich festhalten, dass vor allem die strukturpragenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Eranchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw, ähnlicher lta- 16 Junker und (ruse Stadtforschung a Planung Dortmqod Kommentre.l]og der Srellungnahme der Stadl Pulheim _ ! Kreissladt Bergheim renausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachtteisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Eetroffen sind somit v. a, Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standoften. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber l enbewerbern in Frechen und Eergheim zu etwarten, An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Zu den weftbewerblich besonders stark betroffenen Betrieben gehören Porta Möbel in frechen und Möbel Hausmann in Bergheim. Dass die projektrelevanten Sonimente bei der Prognose der Wettbewcrbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen "nicht- zentrenrelevant' und ,zentrenreleuant" und nicht fürjedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sonimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. Die Eeweftung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt sehr detaillien. 5o kann festgehalten urerden, dass die prognostizieften Wenbewerbswirkungen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negatiyen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen lassen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebauli€h relevante Dimensionen erreichen. Darüber hinaus finden sich im Anhang des Gutachtens ,Zentrenpässe" mit genauen Daten zu den Angebotsstrukturen jedes potenziell betroffenen Zentrums sowie einer zusammenfassenden Bewer- tung der möglichen Auswirkungen. So kann für die zu betrachtenden Bergheimer zentralen Versorgungsberei- che festgehalten werden, dass tm Vergleich zum Gesamtangebot der zentralen Versorgungsbereiche nur wenige Einzelhandelsbetriebe überhaupt vom Planvorhaben betroffen sein werden. Hierbei koozentrien sich der projektrelevante Einzelhandel zudem im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter, so dass nur einzelne kleinere Einzelhandelsbetriebe projektrelevante Sortimente als Kernsoftiment führen. Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungs be reich waren dann zu erwanen, wenn bestehende Einzethandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet würden, die für die 17 Stadtfo.s(hun9 . Junker und Kruse Planuog Donmund Kommeotrerunq der Stellunqnahme d€r Sfadt Pulh€im I Kr€iJstadl Sergheim Funk tions - und Entwick lungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbe- reichs eine hohe Eedeutung haben. Dies ist auch im falle der Stadt Eergheim nicfu der Fall, da vor allem die strukturpragenden Einzelhandelsbe- triebe der zentralen Versorgungsbereiche (v, a. Kaulland und HIT im Hauptzentrum Eergheim) aufgrund nur geringer Sonimenttüberschneidungen vom Planvorhaben nur marginal betroffen sein dürften. Neben den möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche wurden auch die Auswirkungen auf die sonstigen Angebotsstandofte detailliert betrachtet. Für die Stadt Bergheim lesst sich hierbei festhalten, dass neben Porta in Frechen v. a, der Möbelenbieter Hausmann in Eerg- heim von größeren Wettbewerbstrirkungen betroffen sein wird. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass in Eergheim hierdurch die bnnchenmäßige Vertorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines an einem nicht-integrierten Standon außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ansässigen Weobe..wrbers (Möbel Hausmann in Bergheim) würde die Angehotsdichte hier nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus Eergheim auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Welzahl weiterhin am lilarkt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer llarkt mit regioneler Ausstrahlung präsent sein wi)rde. Somit vertreten die Cutachter weiterhin die Auffassung, dass das Vorhaben als städtebaulich vertaglich zu bewenen ist und eine Vereinbarkeit mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vorliegt, lm Ansiedlungsfall sind keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu etwarten.' c) Kommentierung der Stellungnahme der Stadt Pulheim Zunächst ist positiv zu würdigen, dass der Guta(hter in der modifizierten Fassung der Auswirkungsanalyse die Zentrenpässe um Auflistungen branchenspezifischer Umsatzumverteilungen sowie €ine Kurzbewenung möglicher städtebaulicher Auswirkungen erganzt hat. Nach wie vor sind dem Cutachten jedoch keine Angaben zu den branchenspezifischen Umsatzentzügen (prozentual wie monetär) für die Standofte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche bzw, die Cesamtstädte zu entnehmen. Diese Angaben sind.ledoch von ganz zentraler Bedeutung für die Bewertungen der Auswirkungen vor allem in den Sortimenten, die vorrangig außerhalb zen- r8 Staddorschung t Junker und Kruie Planung Donmund (omm€ntr€rung der Srellunqnahrne der Stadt Puth€im , t (rersstadt Sergheim traler Versorgungsbereiche angeboten werden, wie u, a. das Kernsortiment MObel. Das in der Stellungnahme der Stadt Pulheim vorgebrachte Argument, die Darstellung der Umsatzumverteilungen erfolge aufgrund .einer besseren Lesbarkeit und Übersichtli(hkeit" nur nach nicht-zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten, kann vor dem Hintergrund der Relevanz der branchenspezifischen Daten nicht narhvollzogen werden. So i5t ein branchenspezifischer Nachweis der Umsatzumvefteilungen durchaus Standard in entsprechenden Cutachten und für eine belastbare Bewertung der Auswirkungen unverzichtbar. Gleiches gilt für das von der Stadt Pulheim vorgebrachte Argument, die Analyse habe ergeben, ,,dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar /J,". Diese Behauptung ist unplausibel und sogar nachweisbar falsch: So weist die BBE in ihrer modifizierten Wirkungsanalyse (5.48) z. B. für die lnnenstadt Pulheim in den zentrenrelevanten Branchen eine Umsatzumverteilung von 7 % und in den nicht-zentrenrelevanten Branchen von 9 % aus. Aus der im aktuellen Gutachten nachgereichten, branchenspezifis(hen Differenzierung für die zentralen Versorgungsbereiche geht hingegen hervor (S.62), dass sich die Umsatzumverteilungen in der lnnenstadt von Pulheim in den einzelnen zentrenrelevanten Branchen zwischen 3 % und l0 % bewegen und somit erheblich um den Durchschnittswert von 7 % streuen. Auch für die in Pulheim nicht-zentrenrelevante Branche Lampen I Leuchten wird in der branchenspezifischen Darstellung für das Hauptgeschäftszentrum eine Umverteilung von l5 % genannt (5. 62), die erheblich über dem Durchschnitts- wertvon9%liegt. Verschärfend kommt hinzu, dass nicht nur eine branchenspezifische Differenzierung fehlt, sondern auch eine Differenzierung nach städten. Es geht somit aus dem Gutachten der BBE u. a. für die Branche Möbel (wie auch für weitere Branchen) nach wie vor nicht hervor, welcher Umsatz (monetar wie prozentual) den einzelnen Umlandkommunen, wie z. B. der Kreisstadt Eergheim, überhaupt entzogen wird. Dabei muss davon ausgegangen werden, dass die branchenspezifischen, kommunalen Werte erheblich von den nur stark aggregiert veröffentlichten Durchschnittswerten der BBE abweichen. Es ist explazit darauf hinzuweisen, dass auch die im Fließtext von der BBE gemachten und von der Stadt Pulheim in ihrer Stellungnahme aufgegriffenen Angaben, gemäß denen u. a- die .,Wettbewerber[...J in Frechen und Eergheim [. .J Umsatzver]uste von bis zu 20 % hinzunehmen haben", r9 stadtfotichung r Jüoker und Kru!e Planu.g Oonmund Kommenlrerun_o der Stellungnahme der StadI Pulh€rm I Krer55tadl Bergh€tm erheblich zu selektiv und ungenau ausfallen und ebenfalls nicht ausreichend sind. Ein systematischer Ausweis der branchen- und standortspezifischen Umsatzumverteilungen ist als Grundlage für einen belastbaren Nachweis der Verträglichkeit des vorhabens zwingend erforderlich. Auch die seitens der Kreisstadt Bergheim formuliene Kritik an der unzureichenden inhaltlichen Auseinandersetzung mit möglichen versorgungsstrukturellen Auswirkungen in den nicht-zentrenrelevanten Branchen kann weder durch die Stellungnahme der Stadt Pulheim noch durch die modifiziene Fassung des Cutachtens der BBE ausgeräumt werden. So ist die Aussage der Stadt Pulheim, dass neben "den möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche [...J auch die Auswirkungen auf die sonstigen Angeborsstandorte detaillieft betrachtet"wurden, aus unserer Sicht nicht zutreffend. Abseits des bereits thematisienen Fehlens eines branchens- und standonspezifischen Nachweases der Auswirkungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kann auch die von der BBE in diesem Zusammenhang angebrachte und von der Stadt Pulheim in ihrer Stellungnahme aufgegriffene Argumentation nicht überzeugen. Dies betrifft u. a. die Aussage der Stadt Pulheim, dass "selbst im Extremfall der Aufgabe eines an einem nicht-i n teg erten Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ansessigen Wettbewerbers (Möbel Hausmann in Eergheim) [...] die Angebotsdichte hier nur unwesentlich herabgesetzt" würde. Tatsachlich wurden durch die Aufgabe des Anbieters Möbel Hausmann (l 5.000 m, Cesamwerkaufsfläche) in Eergheim rd. 75 % des gesamtstädtischen Angebotes im Bereich Möbel und Einrichtung (20.000 mz Verkaufsflache) wegbrechen. 8ei einer bereits ektuell nur leicht positiven, branchenspezifischen Zentralität von etwa l,l wäre in der Folge einer Aufgabe eine adäquate Versorgung für die rd.62.000 Einwohner Bergheims nicht mehr gewährleistet. Somit wäre die der Kreisstadt Bergheim durch die Landesplanung zugewiesene Funktion gefährdet (i.S.v. § 2 (2) BauGB). Ebenfalls deutlich zu kurz greift auch das Argument, dass die betroffenen Einwohner weitere Anbieter wie das Vorhaben in Pulheim in .zumutbaren Disranzen"zur Verfugung hatten. Wenngleich die Frage einer zumutbaren Distanz im Möbelbereich nicht eindeutig zu beantworten ist, so muss doch aus Sicht des 8üros Junker und Kruse zumindest sehr kritisch hinterfragt werden, ob eine Pkw-Fahrtzeit von knapp 30 Minuten, wie sae aus Bergheim zum Standort in Pulheim (ca. 54.OOO Einwohner) erforderlich ware, 20 Stadtforschung r Junker und Kruse Planung Oonmund Kommentierung der St€llungnahm€ der Stadt Pulheim r Xrersstadt B€rgheim noch mit den Anforderungen an eine ausgewogene verbrauchernahe Versorgung in Einklang zu brinqen ist. Noch höhere Fahrtzeiten würden sich künftig für die westlich an Bergheim angrenzenden Kommunen ergeben, für die gergheim bislang den nächstgelegenen Angebotsstandort darstellt. Auch Aspekte der möglichen Beeintrachtigung der zentralönlichen Funktion der Städte werden seitens der BBE nur unzureichend thematisi€rt. Eine Quantifizierung der zu envanenden Veränderungen der Zentralitäten im Möbelbereich findet nicht start. Ebenfalls nicht angemessen gewurdigt wird seitens der Stadt Pulheim der von der Kreisstadt Bergheim vorgebrachte Einwand, dass die Unteneilung in zentren- und n icht-zentrenrelevante Sortimente pauschal auf der Pulheimer Sortimentsliste basiert und den önlachen Gegebenheiten in den Nachbarkommunen nicht gerecht wird. So wurde in der aktuellen Fassung der Warkungsanalyse der 8BE zwar eine separate Auswertung Für das Sortiment Lampen / Leuchten ergänzt. Andere Sonimente, die in Nachbarkommunen ebenfalls teilweise zentrenrelevant sind, wie v. a, Bettwaren, aber auch Elektrogroßgerate (Hürth) und Teppiche (Sedburg), werden jedoch nach wie vor nur in der Sammelgruppe der n icht-zentrenrelevänten Sortimente betrachtet, ohne dass die Stadt Pulheim dies im Rahmen ,hrer Abwägung begründet. Ahnlaches gilr auch für das Soniment Holz-, (ork-, Flecht- und Korbwaren. welches gemaß Wirkungsanalyse aus der WZGruppe, .Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n.9."" stammt. Fur dieses Sortiment, welches sowohl in der Wirkungsanalyse und auch im Ennrurf der textlichen Festsetzungen für den Eebauungsplan Nr. 109 als Bestandreil des nicht-zentrenrelevanten Möbelkernsoniments gehandhabt wird, fehlt sowohl eine nähere Charakterisierung als auch eine Begründung der Einstufung als nicht-zentrenrelevant. lnsgesamt geht aus der Auswirkungsanalyse der 8BE für die genannten Eranchen nach wie vor nicht in angemessener Differenzierung hervor, welche Auswirkungen in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen zu erwarten sind. Das oben genannte Beispiel Leuchten verdeutlicht, dass die branchenspezifischen Auswarkungen deutlich über dem Durchschnift der Sammelgruppe liegen können.8ei der Bewertung des Umschlagens in negative stadtebaulache Auswirkungen wurden diese Branchen von der BBE zudem nicht berücksichtigt. ! SystemaÜk der tvans(haflszweige, Sratislis(hes Sundesamt. 2006 . anderwe(i9 naaht genannt 21 Stadttortchung r Jurker und Kruse Planung Dortftuod (omm€ntrerung der Stellungnahme d€r 5tadt Pulh€rm a Kr€isstadt E?rqherrn )) Stadltor5chung r Junker und (r!s! Planung Donmünd Kommentrerung der Stelluognahme d€r Sädt Prrlheim r Kr€rsstadt Eerghcim 3 Fazit Die von der Kreisstadt Bergheim vorgebrachten Anregungen und Bedenken konnen durch die Stellungnahme der Stadt Pulheim nicht entkräftet werden. Wenngleich die erganzenden Ausführungen der Stadt Pulheim sowie die Modifizierung des Cutachtens der 8BE einen teibrcisen B€itrag zur Erhöhung der Transparenz der Auswirkungsanalyse leisten können, so konnten dennoch die Hauptkritikpunkte qlgh! ausgeraumt werden : . Kein Worst-Case-Ansatz bei der Umsatzermittlung des Vorhabens; da- durch deutliche Unterschätzung der Umsatzumverteilungen . Unzureichende Darstellung der Angebotssituation im Enzugsgebiet: Fehlende Angaben zu Erhebungserg€bnissen au߀rhalb der Zentren (= branchenspezifische Verkaufsflä€hen und umsäEe); dadurch fehlende Nachvollziehbarkeit und 0berprilftarkeit . I . t Hohe und unzureichend begründete Annahmen zu ,Kaufkraftrückg$yinnungen', die sich mindernd auf die Umsatzumveneilungen im Einzugsgebiet auswirken lntranspärente Ergebnisdarstellung (unzureichende branchensp€zifische und standonspezifi sche Differenzierung der UmsaEumvtrt€ilungen außerhalb der Zentren): durch kumulierte Darstellung Gefahr der Nivellierung erheblicher Einzelauswirkungen Annahme unterproponional€r Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche enrsprichr nicht Worst-Case-Ansatz Absolut unzureichende Analyse der Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowae moglicher Seeinträchtigungen der landesplanerisch zugewiesenen Funktionen der Umlandkommunen trotz erheblicher Höhe der errechneten Umsatzumvtrtlllungen von bis zu 2O% lnsgesamt bietet das Cutachren somit lgiqausreichendes Abrrvägungsmatcrial für die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens gemäß § I I (3) EauNVO. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen u. a. infolge eines zu gering angesetzten Umsatzvolumens des Vorhabens durch die 8BE unterschätzt werden. lnsgesamr kann somit auf Basis des vorliegenden Cutachtens 23 Stadtforr(hung r Junker uncl l(r!5e Planung Donmund l(omm€nlrerung der Slellungnahm€ der Stadt Pulherm t Krer55tadt Sergheim der BBE nicht ausgeschlossen ry€rden, dass durch das Vorhaben negathre städtebaullche Auswirkungen oder versorgungsstruktur€lle Arswlrkungen in Bergheim ausgelost werden. 24 Stadrforschung t Junker und Krute Planung Donmund Ko/nmentierL,ng de.5t€llungnahme d€r Stadt Pulh€im r Kreissladt 8e'gherni Anhang Tabelle I: Wecbetyerber mit mehr als 25.000 mz Verkaufsfläche zzgl. IKEAHäusern in einem Radius von 45-Pkw-Minuten um die SegmüllerStandone lryeiterststadt, Parsdorf und Pulheim (Planung) Wettbewerber I o,.. Standort W€iterstadt Höffner H offne r Cru ndau-Lieblos S(hwet2ing€n IKEA Mannh€im I(EA trankfu rt IKEA Hofheim-wallau Kempf Aschaffenburg Möbel Martin Pona 8ad vilbel woh n -Ce nte r Obernbu rg XXXL Mann Mobilia Dreieich- XXXL Mann Mobilia Mannheim XxxL Mann Mobilia wiesbaden XXXL Mann Mobilia Eschborn Standon Parsdorf Bille r Eching Höftner München-Freiham IKEA Munchen- Erunnthal IKEA München-Eching Mobel Mah ler wolfratshausen Segmüller Friedberg weko Rosenheim XXXLutz Mu XXXLutz Aschheim XLutz nchen-Freiham Augsburg Standon Pulheim )( Slad(rorschung r lunker und Krq5e Planung Dortmund Kommenrlerung der Sreliungnahm€ d€. Sladr Pulheim r Kr€ir5tadt B€ rg he, m Höffner Rösrather Nöbelzentru m Köln-Am Butzweilerhof Düsseldorf Köln-Godorf Knappstein Mü Re msr he id llerland Oslermann Haan Frechen Köln-Porz-Lind Pona Eornheim S(haffrath Düsse ldorf Leverkusen Quelle: Angaben ba5ierend aul der veröffentlichung ,Möbelpalisre 2012'der Zeitschrift m6bel kultur 5owie einer lsochronenermittlung mithilfe des Programms Regiocraph l0 26 Stadtfors(hung r lunl€r und Krure Planung Donmund I Anlage 4 wlRKUNGSANATYST eines geplanten Möbdha5es in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Aus,virkungen i. S. v. § 11 (3) BauNVO und § ? (2) BauGB lm Auftrag der Kreisstadt Bergheim Julia Hagemann Stefan Krus€ ,unl.r utrd Xruro ! Stadtforschung Phnung 44137 Donmund Markt Td. 02 31-55 78 w\Jr ,t . 58O 5 Fax 02 3l-55 78 58-50 iunker-knrs€.de rnfo@iunker-kn,se.de Akauelisiede Fassung Oktober 2O12 lm sinne einer einfacheren Lesbarkeit verrichten wir darauf, stets rnännlictp und weibliche schriftformen zu verwenden. selbstveßtändlich sind imnrer gleichzeitig und chancer€leich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urhebefrecht (§ ? Absatz 2 sowie s 31 Absatz 2 des Gesetzes zum schutze der urheb€rreche)- sovr/ett mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinban wurde, sind Vervielfaltigungen, Weiterg6b€ o(hr Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorherig€r Genehmigung und unter Angabe der euelle erlaubt. lnhalt 1 Ausgangssituataon und 2 Methodlk und Aufgaberstellung ....,................. 5 Vorgehensweise.,.,............... ...,............... 6 2.1 Städtebauliche Venräglichlei§analysc 2.2 Erturs - Die 'lO %-Schwell€ der Um3atzumvcrtrilrr{ 3 4 12 Lage d€s Vorhabenstandortes und absatzwirtsafiafuichc Relevenz des Vorhabens ÜberprUfung der Kompatibitität mit dem Entwurf dcs UP ilnW 15 - Sachlicher Teilphn GroBflächiger Einze|hande|...................................... 19 5 5.1 Absatzwirtschafuiche Rahmendaten im Untersucftsngsreum.........,...... 21 Abgrenzung dee Einrug€cbiet6 und dG. Unt€rgrcäunglrarrn r........,,..,...... Zl 5.2 5.3 Angeöorssituation im Unteßuclxrngsraum.... ...................,...... 25 6 Städtebauliche und veEorgungsstrukturelle Eanordnung vofl absatzwirbchaftlichen Aurwirkungen ..................,............,.,....,,.....,.... 32 7 Auswirtungen de3 7.1 Vorheben3.. Ann*rnpn rul Umsatzhcrl(unft de! Vorh.öers, 7.2 Ergebririe der B€rectrlungen - Ursäuumvertdlung€n düch des ......,... 34 ,........,........ 34 Planvorhaben I Städtebaulache und veßorgungistrukturelle Ecwertung der ab3atzwirtschaftlichen Auswirkungen 8.1 Auswirkungen auf zenuale 8.2 Negative versorgungsstruktu.elle I Empfehlungen zur Ved<leinerung des .....,........,... VorhäberE ..,...., il3 .......... 49 Aufgabenstellu ln der Stadt Pulheim ist di€ Amiedlung eines großflächigen MÖbelmarktes gedant. Nach derzeitigem Kenntnisstand des Anbieters handelt es sich um di€ firma Segmüller, die einen Möb€lmarkt mit einer Gesmtverkaufsflache von ca. 45.000 m2 realisieren mÖchte. Die in dies€m Betriebskonzept typischen zentrentrelevanten Randsonimente sollen dabei einen Umfang von 4.500 m! umfassen. Die Großenordnung des geplanten Vorhabens erfor(bn eine iadtebauliche und raumordnerische Wirkungsanaly:e, die unter Berück§chtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen und Erfordernisse Aussagen zu moglichen negativen shdtebaulichen Auswirkungen liefen, Ein entsprechendes Verträgläkeitsgutachten' wurde im Auftrag der Stadt Pulheim von der 88[ Handelsberatung, l(Öln (im Folgenden ktrz: 8BE) eßtellt. Diese Untersuchung kommt zu dem [rgebnis, dass das untersuchte Vorhaben raumordnerisch und städtebaulich als venräglich einzustufen s€i. Auch für die Kreisstadt Bergheim, die unminelbar an die stadt Pulheim angrena, sind laut Gutachten keine negativen Auswirkungen zu erwarten. lm Auftraq der Kreisstadt Bergheim hat das Gutachterburo ,unker und Kruse. Stadtfor. Planung, Dortmund sich mit der VertraglichkeitsanalFe der BBE kritisch auseinandergesetzt und kam hierbei zu dem Ergebnis, dass dieses Gutachten für die betroffenen Umlandkommunen kein ausreichendes Abwägungsmaterial für die Eeurteilung der Auswirkungen des Vorhabens gemaß § 11 (3) EauNVO tietet.' Vot diesem Hintergrund hat di€ Kreisstad Bergheim das Euro Junker und Krtrse mit einer e(lenen Verträglichkeitsanabße zur Erminlung (br möglictEn absauwirtschaftlichen und daraus ggf. resltierenden stadtebaulichen Auswirkungen des Möbelhauses beauftragt. lm Rahfllen dies€r Vertraglichkeitsanalyse soll somit geklärt werden, ob von dem geplanten Vo.hab€n negätive Auswirkungen (i. S. v. § 1 l (3) BauNVO und § 2 (2) BauGB) auf benachbarte zenüale Versorgungsbereiche bzw. die verbrauchernahe Versorgung in der Region ausgehen bzw. ob einzelne Nachbarkommunen bezüglich der ihnen durch die Landesplanung zugewbsenen Funktionen gefährdet wären (i. S. v. § 2 (2) BauGB). lchung Auch unter B€rücksachtigungjüngster obergerichtlicher Urteile 2u diesem Themenkomplex wird im Rahmen der Gutachtenerstellung mit einer Worst-Case-Variante gerechnet. die insb€sondere die unter stadtebaulichen Gesichtspunkten maximal mogliclEn Auswirkungen aufzeigt. Dartjber hinaus wird die Vereinbarkeit des Plarporhabens mit den in Aufstellung befindlichen Zielen und Grundsatzen der Raumordnung gemäB dem Laüe*ntwick- lut8splan Nudrhein-Westfalen (LEP NRW) - gchlicher Teilplan GrcStlehigcr Einzelhan- del3 einer Pnifung unteeogen. 88t Hadelsberaung (2012): Alswl.k ngtsnaryle ..Am Schere{elberg- io Prrldm. Koln. !u An9€dlüE eirEs t\röE8l.lÄer im Soo&rgetiet Juoker rrrid Kn se (2012)- ArEi€durE €rrEs Möbetla6€s in (br Sudt A*leim vo.liegeideo A.Euirklr€sa'Blyse d€r 888 Haoddib€rarutE r,lter bcsond€r€r te.ld€r Ar.6wrkungen r. S. v. § r l (3) B.UNVO un<, § 2 (2), Donmu t. - fact{iche Eestrtmg drs Eerirdicü{}rng ru crüü- tntwJrt, Stand 17. April 2012 Jurl(ea StadttqrcrR E r Pbftrs üid Krure Oonnxrnd ;i!-,,.ar,,r'('.vrr 2 ir':a:!:(i(.i, 1,;,r,:{-rr:r'Jr'{r:'r(...i,.J\a(ll(,r.i\1taci8r.'clr('rrrr Methodik und Vorgehensweise 8ei der Venräglichkeitsanalyse des geplanten Ein2elhandelsvorhabens gitt es, die sich durch eane mogliche Umlenkung der Kaufkrafbtröme und die hieraE resultierenden Umsatzumverteilungen ergebenden stadtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen im proJektrelevanten [inzugsbereich zu untersuchen. Da das Vorhaben in seiner geplanten Ausrichtung und Dimensionierung ein deutlich über die Grenzen der Stadt Pulheim hinausgehendes Einzugsgebiet erschlie߀n wird (vgl. Kapirel 5.1!, sind städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen atch in den Städten und Gemeinden im Umland nicht auszuschließen, sondem bedürFen einer weitergehenden Anal)6e. Der Unte{suchungyaum weist entsprechend eine regionale Aus&hnurE auf. Die Ur ersuchung berllcksichtigt hierbei nicht nur die schützemlrvenen zentrillen Versorgungsb€reiche i.S.v. § 11 (3) EauNVO. § 2 (2) BauG8. § 9 (2a) 8arßB und § 3a (3) EauGB, sordern umfasst auch alle sonstigen relevanten Versorgungsstandofte, Angesichts dieser Vorgehersv,/eise gliedert sich der nunmehr vorlbgende Entwurf des Endberichts wie folgt: . Basie.end auF den einleitenden methodisctEn [rläuterungen urerden in Kapitel 3 und 4 die [ingangsparameter der städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Wr kungsanalyse dargelegL dabei handelt es sich insbesondere um die Beschreibung und absatzwinschaftliche Einordnung des Vorhabens und die Überprüfung der Kompatibilität mit den in Aufstellung befindlhhen landesplanefischen Zielefl urd Grundsätzen gemäß LEP NRW (Sachlich€r Teilplan Gro8flächig€r Einzettlandet)'. Daruber hinaus erfolgt in Kapitel 5 die Abgrenzung des Untergichungsraumes als potenziellem Einzugsbereich und die Darlegung der städtebaulichen und absatzwinschaftlichen Rahmendaten in diesem Raum. ln Kapitel 6 findet eine Auseinanderset2ung mit den Krnerien der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Einordnung von absatzwirtschafllichen Auswarkungen statt, bevo. in Xapitel 7 schlie8lich die mit Hife (Es Gravitationsrnodells auf Basis der dargestelhen EirEangsparameter ermittehen m(llichen monetären und prozentulen Umverteilungen dargesteltt werden. Da diesejedoch alleine nicht aussagekräftig genug sind, werden darauf autbauend die ab6tr3kten Ergebnisse der Berechnungen im Hinblick auf mitliche städtebaulhhe oder versorgung§strukturelle Auswirkungen b€werter (Käpitet 8). Kapitet I beschäftigß sich - ats Resultat der vorangegarEenen Kapitel - mit einer moglichen Verkbinerung cter Dimensionierung des Möbelhauses und den entsprechend veränderten absatz- wirtschaftlichen sowie städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen . r Das abschliefrende Kapitet t0 stelt eine Zusammenfassung der wes€ntlictten Ergebnisse dar Entwtrf. Stano 17. Ap.'l 2012 Jur*.er urlol Krure §adrrorsahrdg a Planrng 6 Rc,ulr§rdl.eir1.a:e uo0 §rädteböuxchc Vr'ri!1unq-*nat)l!e-_r Kr.,lsrta{,l.Be,.ghcll, 2. 1 Städtebauliche verträglichkeitsanalyse Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absafÄ rinschaftlichen und stadtebaulichen Wirkungen hat sich in de. Einzelhandebforschung und -begutachtung der Gravitationsansatz bewahn- Das ußprürElich von Huff konzipierte Gravitationsmodell5 kann nach Arsicht der Gutachter allerdings nur für eine erste Einschätzung dienen, Daher werden in dem hier angewendeten Gravitationsmodell vertiefend Kennwene und Parameter sowohl zur sortamentsspezifEchen als atrh zur standortspezifischen Attraktivität, unter 8erücksichtigung vorhandener Kaufkraftabschöpfungen, rechnerisch eißgestellt, wai eine unabdingbare Vorausseuung für die ValidiGt der ErgebnBse dieser Modellrechnung dar stellt. Urner Anwendung dieses differenzierten Gravitationsmodells, in das die fü den UntersuchurEsraum relevanten Kennwerte einflieBen, wird die durch das Einzelhandelsvorhaoen induziene Umsatzumverteilung ermttelt. lm Ergebnis dieser ab6atzwirtschaftlbhen Untersuchung kann dann eine Beuneilung und Folgenabschatzung der potenzielhn stadtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens erfolgen. Zum Grundverständnis des Grayit taoßrtlodoß ist p.inzipiell Folgendes anzumerken: r Für die untersuchten Standorte werden die tinzelhandehkennziffem der relevan- ten Hauptwarengruppen ermittelt bzw. liegen vor (Verkaufsfläche, Umsatr, Zentralitatsfaktü und Standonqualitatsgewichtung lm Sinne von Gesamaüaktivhät). Des Weiteren werden die räumlichen Widerstände zwischen denjer€itigen Nachfrage- und Angebotsstandorten zwrunde gelegt6. § Mit dem poten2iell€n -Marktzutritt" (bs Vorhabens verändert sah das raumwirtschaftliche Stando(g€füge, da Umsatz und Wider$Ande von Nachfrage- un<t Angebotsstandonen zueinander eine relative Veranderung erfahren. r Die Berechnung der Umsatzumvertealung erfdgt anhand verschiedener Varianten, dieje\,yeils unterschiedliche Grundannahmen zum G€enstand haben. Mit &r daraus resuttieren@n Bestimmung von ,,Auswirkungskorridqen. wfd der aktuellen Rechtsprechung Rechnung g€tragen. vgl. Huff, Daud L.: De{rning 4ld eitinEring a rradtng aea; Jounat o{ lrtartaiq; Vot. 2g. j964. }bronu. G.: De Analy:e vql Standonen rnd tinaugsbcreichen. passau .lggg. Kefl{ring:-Raumwinjchaft§}Eo.e[aat. Gravaatbnsn'd€tle - ti*e urne.'rah*rg ihr€r andyisch€.t Grundr"g€.r- -g-tin 19go. Lorfrer. G.: KonzeBlonelle GrurEbqen der chrmotoalilahen Ber.actttungrvrcisa an deteamintstllcheri MoOel'r§atzen. BrearEn '1987- O?ee sand ermtleit s.rhand von Zeitdistanzen (&cos-gesil]tae gerec]mung)- Stadttq=htig r Jurr(er lrd Xruse Pbrilng Donrrurd i Eingengs*wo des Gravitationsmodells sind: r die erhobenen onen; r die Flächenproürl avitätGn (Euro / mr) nach So,timentsgruppen und Anbietern / Standonen und der daraus resultierende sortimentgruppenspezifische und summiene Umsatz der Anbieter / Standorte; r Varl(.ufsrl&Eo nach Sortim€ntsgruppen und Anbietem / Stand- tlrldot!ünde (Raumdistanzen) zwischen den Standorten. diejeureils aus der Abhangigkeit der Sonimentsgruppen und der Gesamlattraktivität der Anueter Standorte und ihrerjeweiligen Marktgebiete resultieren; die / . . der zu erwartende Urn6.tr d€. die einzelhandelsrelevante gsphntql VdtrDqtn; lbuttr.tt im [inzug€ebiet für die pojektrelevanten Sortimente. Die ftir eine Warkungsanal)Ee notwendigen konkreten eanzelhandelsbezogenen Flächenar€aben, Urmätze und SortinEntsstrukturen sind in allen Schritten detaillien und in verschiedenen Varianten (@runter aLEh eine unter rechtlich€n Asp€kten noü/vend(re süi([ebauliche Woßt-Cas€-Beüachtung) in die Analyse eingestellt. Grundsatzlich isrjedoch anzunehmen, dass das urEchriebene Modell und seine Ergebnisse nur eine efste €inschatzung m(gticher Auswirkungen erlauben- Die geweftung der städtebaulichen und verso.gungsstrukturellen lmplikationen der wettbewerblichen Auswirkun- gen (mogliches ,,Umschlag€n" absatzwinschaftlicher in suidtebaulich negBtive Al,swirkungen) ist ein weiterer - zwingend erforderlictEr - Schritt bei der geuneibng d€r Auswirkungen des vorhabens, wie in verschiedenen obergerichtlichen urteilen bestätigt wurde7. Aag€Dots§eirigp oat6b.ri3 lrEbesondere mit Brick auf diejüngere Rechtsprechung zum Therna Einzelhandelssterrerung im Rahmen der Bauleitplanung ist ift Rahmen der Angebotsanalyse eirE sehr dezi_ diene. sortimentsspezifische Eestandserfassung erforderlich. Eine solche primärerhebung erfolgte in der Stad Pulheim sowie den potenziell betrofFenen Umlandkommunen (= Unteßuchungsraum) in April undMai20l2. ln den totgenden Kommurien wurde der untersuchungsrelevante €inzelhandelsbestand im Rahmen von Begehungen / Befahrungen erhobeno: vgl. u. .. Unelr d6 OVG NRW wm .1676/0A) 3O.O9.20O9 (rO A tlerleiturE de. Abgreozung des Unc.sr.tungsraurnes und tanograptüsctre DartdkJng gehe KiFtet funker o'ld Kruse Sradttqschung a Ptan$§ Do.tni,rid 5.1 Röunxrrdfl(yrxI Tab€ll€ 1: ßomfnurE !e lnd sl.9!sbq9',{,h€ -'&!yl9!18!Iie- : l(!E§lad qqgr,el[' l(ofltr rndr im Untca$tüttgatfttt Untarrucrxrn$gctiet osllich de{ A 61 Bergherm Irechen s{.dlich der A 45 Greventrach gesamt€§ sta<trgßb€r ge5amtes sowre Ierlc de( link9herni.ches Kon 8elrke Mülherm. Kak und Pqz rnr Ausah E der ö6rlrcherl Randb€rdche Leverkusen Pulhe,m gesamt€§ Stadtgebiet Romm6skrctEn egeie zusanmenstellurc; arr k nog.@htschen Dal§.eln ig vgl. Xa$el 5 1 Um erne sonimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden dabei alle untersuchungsrelevanten Sonimente difrerenzierl erfasst und diejeweils dazugehörigen Verkaufsflächenr ermittett. Mit Blick auF das avisierte Angebot d€s Planvorhabens wurden die in Tab€lle 2 aufgeführten Sortimente in die Untersuchung eingesteltt: sie sind den ebenfalls Tabelle 2 zu entnehmenden Branchen zuzuordnen. Neben dem lGmsortinrent ilölbel (inkl. Eettwaren / Matratzen)'o handelt es sich um db geplan- / Por:cllan / Kerarnil / Heush&wrgt\ Wohncarrid!ürrg und Heimtextilien, Teppiche (Einzetware), (unstg€werbe / Dekorationsanikel / Bil- ten Randsofümente Glu (Haus- derrahmen) und Lelrcfitan. Nicht berucksichtigt wurden im Rahmen der Erhebungen quantitativ deutlich untergeordnete Randsortimente wie Autokindersitze, Spielwaren / Bastelartikel und elektrische Haushaltsgerate sowie Aktionswaren'1. Zur Verkaltsn&he qnes tnzdhardel5betn€bes zrtlt (,le fläctle, Ge (hm Ve,ta, di€rr; aßchlalrtctl der Gange und T,eppen afl den V€.t urrrauaEo, der Standlläch€{r Il, Eirrictrrfigsgege.Elä.üe, d€r {a!6eound Vüfrslenron€.t (rnkl. Windrang), Bedien.rEsttreken und de (bhirtur befir|(,lidle Flächen, SchatfeJßte. urld so.§t{Je Flachen. die dem Xunden zugängfch sird sosrte treiverkalfsll&tEn. §o$rüt sie richt nlr vqlibergeherd genutzr $/erden. fur da6 s{xmearr gertw-ä.ell / Marauei liegen k€lnc gesondarten wird alätler dem KernsortrrEnt a€eoadnet. W€ltertdrer|d zrs lGrleitung der Vertarsrlrchen &aftlen set€ lGlitel Vlrla.rt{lächngusben trc{: dbaaa des Voahabcns so{ric der u.ter9.a}u,€s.€levantao 3. I ,unter urd Xruse Sradafqrhung a Planuns Donmlnd li.trj.rLrcl r.rsj.r{ rr:(j !1!'.Jl(Ldr.rnaiir vJrrkr,,rc!i,n.l»a- 2: l{.r+tbnnä. Iabolle I x,erssiadl EL.ghc nt B.ancftcnacl ibssl zur UnfarnGtflEGarhcbrrrg tt I Udrrr.lü. T-frflClr ls-ra--t N, GPX / il.urhaltswa Gl6. Mü. tdr*€rodk Sdr|€dwren trl(l 8€5lecke, ren lisr.rs- halswüen Acd.tf H.u3. und Heiml.rlilieo li,rj§- urd Heimteltileo, Dekosro,te. Ga.ürEn Ben$rasdie Wohrcirrintur€ Ieppiche Son.tire T lirohiEiirätl,g (uiggsn €öe / tllder / Rahrrn Oela bnsnikd iro0€l G.!.mt. &.n ü. inu. Möbel Bcttvraren / Matratran 8{rofi$bel Ganenrsb€l / h€rarf rgEn (lrc]Enirlob€l (inlt. [irüar{eraten} Mrtrruen l,l(, Lanerrcte. 8€ttwäaen Ed(Üoh..dr.lr{.rft! / LqrCrtan Leuahtan Lampen und Lelrneo. L€tJchtmltel Queile. eigen€ zusamrnerstelung Efieötr€rsFtem.tik ts wurde eine raun bhe Zrcrdnlng der Einzelhandelsbetriebe nach folgen&fl Katego- rien vorgenommen: r ' r . Zentrale Versorgungsbereiche (Hauptgeschäftszentren, Stadtbezirkszentren, Stadtbezirksteilzentren und Stadtteilzentren) r'? Sonstige[inzelhandelsagglomerationen (Sonderstandorte) Sonstige integrierte Streulagen Sonstige nicht-integriene Streulagen Erhoben wurden die folgenden. aufgrund ihres Angebotes üon dGnt Vo'rrüqr tar{tcr- tln Einzclhrdobuntef,nalllßr: r FLcfiond.d(.nd .lb groStl§rigon B.rri.Oc, da. .anc. dü rrrt8Ü3lxüIlrrgurtlw.nton Sorti[Ente (siehe Tabelle 2) als H.uptro.tir!ürt führen (Verkaufsftichenanteil > 50 o/ol. , '' lnncrtalb dcr Zentren und der sonrtigen EanzGiandGbagglotüatirEn erfdgte eine Volle.tehrng allGr S.t icba mit unt ßuctllnglr.lGrrrtam HaupBatinEnt unabhängig von ihrer GröBenordnung. Ergänzend wurden in lanverrcrgurBventrei $ r.den a,rfg.rrld der genngen AngebcrslberschrEidng nEhr b€nrkrahEt. Junle, und Xftße §adtro.rh.hg r Plan(,tg Do.tmurl(l 10 m dem Plri/qt!€hn iaiurrx)rCnerr,{hc Lnd strdl.lrau!rc})c U/rrkuJB:änal)ßc l J(r.l]s9adr Bcrgherm ItleblbrarrrlcflüntlrncänEn wie z. 8. W:rcnhlrsem unteEuchungsrelevante Ran(hortimente in nennenswerter Großerordnung erfasst. Abgnenzung lId Dctinatidr der zertrehn Versorgungsäorddle lm Hinblick auf die srädrcbauliche Lage und Einordnung de, Einzelhardelsbetiebe im Rahmen der Eestandsanal)Ee und die Bewertung meBlicher städtebaulicher Auswirkungen durch das Vorhab€n ist eine Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (u. a. Hauptgeschaftszentrum, Stadtbezirkszentrum) als schützensv\rene BereictE im Siru|e der hier eins€hlägigen Rechtsgrundlagen (u. a. im Sinne von § 11 (3) BaUNVO t nd § 2 (2) BauGB) notwendig. Hierbei konnte auf bereits existente Abgrenzungen aus folgeftlen kommunalen Einzelhandelskoüepten zurr.hkgegriffen $rerden: r . CIMA (2010): Einzelhandelskonzept Stadt 8€rglEim. Köln. CIMA (2009): Einzelhandelsstandortkonzept für die Stadt Grevenbroich. Fortschreibung 2009- Köln. . Dr. Donato Acocella Sradt- uft, RegionslenNicklung (2008): Einzelhandelskonzept für die Stadt Hürth. Lönach. r GMA (2009): Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Stadt Dormagen. Xöln. ' . GMA (2008): Einzelhanctslskonzept flir db Stadt Pulheim. Köln. GMA (20O8): tortschreibung des Einzelhan(blskonzeptes für die Stadt Frechen. Köln. r Dr. Jansen Sradt- und Regionalplanung (2010): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Langenfeld (Rhld.). Kt ln. . Dr. Jansen Sta<tt- und Regionalplanung (2010): Einzelhand€ls- und zenüenkonzept lur die Stadt Bedburg. Köln. . . r Stadt Kerpen (2008): Einzelhandelskonzept Stad Kerpen. Kerpen. stadt Koln (2010): tinzelhan&ls- und zentrenkonzept rÖln 2010 (tntwur0. KÖln- Stadt Leverkusen (2002): Handlungsprogramm Einzelhandel. Leverktnen. .Gfi frag€s8augc Detcnbasas lm Rahmen der Grundlagenermittlung stelh die Nachfrageseite einen ln€iteren wichtigen Baustein dar. Dabei zählt die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von EinzelhaMelsgutachten und -anal)߀n zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureicflend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben uber Einkommen und Kauftraftpotenzial zur Verfügung stehen, ml.ss der Wen der vorhandenen. einzelhandebrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsFechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswinschaft lichen Gesamtrechnung induzien werden. l '' t Stadtfü*ltrlq I funker und Kn.6c Pbnürq Donmund Rnu:nora.cr,y':r' u.(j !:i:Cl(raa!-lr(l,elry'rr\u,icsi'n.lj(c a Xr(trnadt B€rcne,rn ln diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der lfH. Köh (ehemals BBE) zuruckgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jahrlich aktualisien veröffentlicht werden, vermitteln das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpolenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Verhannis zu dem des qesam. ten Eundesgebietes- Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchrhnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandebrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt g€kennzeichnet. Liegt de. lokalspezifische Wen üb€r dem lndexwen 100, liegt entsprechend ein vergleichs\rveise höheres einzelhandelsrelevantes Kaulkraft niveau vor. lnsgesamt basiert die absatzwirtschaftliche Wirkungsanalyse auf einer detaillierten und abgestimmten, z. T. primaßtatistisch ermittelten bzw. aktuali§e(en. Bestan&datenbasis. 2.2 Exkurs - Die 10 %-Schwelle der Umsatzumverteilung Bereits in einer Vielzahl von gutachterlichen Stellungnahmen und gerichtlichen Uneibn zu großnächigen Einzelhandelsansiedlungsvorhaben basiene die Einordnung und Bewenung des zumutbaren Kaufkraftabzuges auf der sog. ,,10 96-Marke"'3. Dabei wird vermutet, dass eine von Einzelhandelsgro8vofiaben in den benactbanen Gemein&n bzw. Star&rten eeeugte Umsauumveneilung von nicht mehr als 10 7o zu Lasten des zentrenori€rltierten Einzelhandels keine negativen städtebaulichen Arswirkungen i. S. v. § 1l (3) BaUNVO erwirkt, folglich sind die Auswirkungen auf die Funktio.rsfähigkeit des betroffenen zentralen VersorgungsbereictEs lediglich absatzwirtschaftlicfEr, nichtjedoch städtebauliclEr Art. So begruBemwert der Rrickgriff auf eine deran quantitative und augenscheinlich auch operatiomlisierbare Messgröße sein mag, so kritisch ist , ü die fachwissenschaftliche Hedeitung der ,,10 %-Mske" und die per s€ erfolgte Anußndung der .,10 o6-Marke", ohne ar€emessen die raumordneflschen und städtebaulich€n Begebenheiten und Spezifika zu berücksictnigen und in die Bewertung einzustelbn. Zur f*lrwircec.fi.tüicäGn HerrGiütng der ,,10 ' 'l %.Mrlre": Der Grenz\,vert von 10 7o basiert auf einer im Auftrag der Arbeißg€meinschaft der lndustrie- und Handelskammern in Baden-Winttemberg mit Förderung (bs vgt- 2.8 : Schmrta.Hotge./federwsch,CE6tof, Einzethand und phur€!.ecri, Berlin 2q)5, k.361-355, nir N.<hwe§en cle.f Rechtsprech{r€; schrru, Hotger: Fdo.y oüter cefief in dcr Retnt+recrurg lxh - Oer (autkraftabtug ah Ma6iab tt' .ine rnerkomnunat ri..Ek!rcht§,o,te 6nrdhr.|(btsarl5iedtlr§? ln: SauRlO/99,511m-1113;OVGMunsler{zuCeiuoobertrat6en),OVGNR1 r, Une vom O6.06.Zm5 10 D l45l04. Nt. Urteilsab<rruck §.57 f, fur*e, und Xruj€ §adtlrictüg r Phnr,|g D6tmund 12 Rnu,yx)rd.:.vls.hri un., sti,(,'lctri,ul,(iri W kung:gnalysc I Xross!ödt 8(Yghc,l:r Wirtschaftsministeriums Eaden-Wurttemberg erstellten Langzeitstudier': lnnerhalb der Jahre 1992 bis 1996 sind acht unterschiedliche tinzelhandelsprojekte vom Supermarkt mit 900 mz Verkaufsfläche bis hin zum Einkaufszentrum mit ca. 21 .0OO m2 Verkaufsflache auf ihre raumo.dnerischen und stäcltebaulichen Auswarkungen untersucht worden. Aus den gesämmelten [rgebnissen wurde eirE Querschnittsausvrrenung vorgenommen, als deren Resultat ein ,,wirkungsgefuge bei der Ansiedlung eines dezentralen Einzelharxbhbetriebes" trnd eine Übersicht zu .,Grenrvenen der Umsauumveneibng b€i groBRächigen AnsiedlungsvortEb€n in derjeweiligen Standongemeinde" erstellt wurde15. Für innemtadlrelevante Sortimenle leiten sich demnach erheblbhe suidtebaulhlle Folg€n zwischen 10 o/o und 20 7o Umsatzumveneibng ab. lntere5santen veise wurde hierzu angemerkt, dass die Auswirkungen durch Einzelfa8Ffllfungen 2u verifizieren sind, also nicht ohne Weiteres pauschal zu übertragen sind, Fachwissenschaftlich ist die ,,10 zo-Marke" oder auch Erheblichkeitgrenze, ab derer erhebliche städtebauliche Auswirkungen wahrscheinlich urerden, somit nicht pauschal anwendbar. Vielmehr ist für die von [inzelhandelsgroBvqhaben potenziell augehenden lmplikationen nach den ,,Worst-Cas€-Fällen" zu uneibn, so dass auch bei ,lailtt- Errdctren von 10 % Urr*arnvcrtcilung zu Lasten einer lnnerstadt Stadtkerm negtive städtebauliche Auswirkungen erfolgen könren.'6 / eines Gleichzeitig bedeutet dies aber auch, dass auch Uitlatruntüartoahngrn uoo Ober lO 96 - wenn aus den wettber/t/erblichen Auswirkungen im entsprechenden Einzelfall (zenüahr Veßo(gungsbereich) keine gravierenden Folgen fur die bestehenden Einzelhandelsstrukturen resultieren - städtebaulich verträglich sein kÖnnen. ln der obergerichtlthen Rechtsprechung wird die Frage des ,,Umschlager§" von Umsatzumverteilungen (wettb€lr\rerbliche Auswirkungen) in stiidtebaulich ne- gative (nrukturelle Auswirkungen) mit unterschiedlichen Ergeonissen diskutiert. Die Bänctbrele der Wene reicht von 10 961), über 10 % bis 20 %'8 bis hin zu et- wa 30 96's. Auch vor dem Hintergrund der seit mehr als einem Jahrzehnt andauernden winschaftlich angespannten Lage im Einzelhardel ist die l0 %-Schi/elb kritisch zu vgl, GMA: A{6w.kungen gmofiachige. tinzethardebberaebe. Krrzf6$ng der GMA-L4E:eitirrdie im Alftrag der Arhitigerneinlchatl der lndun ie- urld Handdst mrtErn in Baen-Uron&fi$€rg fin tedetung des Wrtschattsmlnirte.iln§ Saden-Wü{nernbe(g, Uxnvlgsbrrg 1997, S. a1 t5 t6 t, vgl. GMA. A.a.O . Ludvyig6brg 1997, S. 3,1 urd 36 vgl. OVG Mecuenbü,g-Vqporrnern 31 09/04. 03.02.2006 vql. OVG Pot5d.m. NVwZ 1999. 434; OVG Munster. 8RS 59 Nr. 70r OVG l(oöhm. NVWZ.RR = BRS 6a Nr. 33 Wl. OVG l(oblen2 v. G.01.1999 2@'!. 175 - 8RS 63 Nr. 62. I I't2650/98 l,gl. OVG Wermar. Un. V 2O.1?.2(IX - 1N 2ml. 638 -. NVWZ. r99(), 435. 439; VGH Marrrchri, gayvBt 1096/03, ,iJ6 m IJ ry_ §dhw- Stadtlorrrhtt€ r ,unker und Kru5e Planu.g Donrurd Raurnoroncrls(ti. r,.'i(: tlaclct)aul,(he wrrtung!!rraiylc a Kl{!lstrdl 8(,gi)(!lm sehen. So können angesichts der nur geringen Gewinnmargen in vielen Warengruppen auch schon deutlich geringere umsatzumverteilungen gravierende Folgen für die bestetEnden Einzelhandelsnrukturen besitzen.4 Somit ist die städtebauliche Vertraglichkeit großflächiger Planvofiaben imtner arch aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener zentraler Versorgun€§bereiche und der winschaftlichen Stabilitat und Potenz der relevanten Anbieter abzuleiten Die6e mtß- micht geht nicht zuleta auf die - vom Bundesverwaltungsgericht in ihrem lnhalt be§ätigten - centroUrteiE des OVG Munstef' zurück. Nach den Centro-U(eilen ist in diesem Zusammen- sen ebenfalls Geg€nstand der gutachtetlichen Untersuchung sein. Diese hang fesuuha lten. dass I r der gewlr,htrge khwellenwen &i 1 0 7o U msawerlm liegt (Regelfall) . jedoch die Beurteilung offen bleibt. ob ein Schwellen$rert von 10 96 für alle Fallkonstellationen gelten kann und mit r relcher Ma8gabe bei der Ermittlung der Zumutbarkeitsscht\Elle die raurnordnerische Funktion der betrofferpn Gemeinde zu berücksichtigen ist. Der gewichtige Schwellen\^/en i* dssen die lntensität als wesentlicher lndikator, anhand der B€lastung der NachbarkommsEn ermittelt werden kann, somit nicht k entisch mit der Zumutbarkeitsschwelle. Das Erreichen des gevt ichtigen Sch\rvellenueße§ ist Anlass, den Kaulkraftabfluss in die Abwägung bei der Planung als Belang einzustellen und zu bewerten, denn ,,Überschritten ist die stadtebauliche RelevanzschrrElle erst dann, urenn ein Umschhg von rein winschaftlichen zu stadebaulichen Auswirkungen slattz[rtinden üoht".'2 DiEcr ,,UrE äLg€n" talr dann torEtatiüt srrdan. rqm .Io u!ötldrrnft n .ffdV6Gorgung der 8.yör(.rur{ h fr.oe ge.t llt wid odcr dac Zcnffirfü, üg srüxt rt wird. [ine solche städtebaulich relevante Umsatzumveneiung liegt z- 8. dann vor, wenn t . eine wesentliche Anderung der Marktverhältnisse in Form von ,.flilch€ndeckenden" Ges€haftsaufgaben befürchtet urerden muss, so dass die Versorgung der Bevolkerung nicht mehr ge!\.ährleistet ist23, barv. dasjelrreilige Vorhaben zu Ladenleerständen und so zu einer Verminderung der Vielfalt und Dichte des Warenangebotes sor/rrie zu abnehmends Frequenz, zur Niveauabsenkung und damit zu einer Beeintract*igung der Funktionsfäh(Jkeit des betroffenen zentralen Veßo{gungsbereiches fünn2'. vgl- u.8. Acocella, D.. Fim, U.C. (an2): 10 Prozot ußEaut,I|veßcll,lg. ln: BAG HaneasrEga.in, 05- 6/2m2. S. 29f' vgl. Uned d6 OVG NRU/ vo.n 28.12.2005 z, - t0 D 118/0{.NE - -C6tro-Undl' etenda 2l vgl. trckert,/fieseler. Barllvo. rO. Adbge (2002), 11 Rn 21.1 m.w.N. § vgl. u. a. bnning, Der AJ§scHnss d€5 zertrrens.lradigeidcn Ernzelhaflbl5 im unbedanten ln,EnErcicrt, BaiR 205. 1723. 1?25 funler ürd Krule Sradtt d!.hl.rrg r Pbnung Oonfirnd ' 3 f r Lage des Vorhabenstandortes und absatzwirtschaftliche Relevanz des Vorhabens Der Stando( des Mobelhauses mit einer Gesamtverkaufsflactrc von rd. 45.000 m2 beflndet sich im Bereich des Gewerbegebietes ,,Am Schwefelberg" im Süden des Pulheimer Stadtgebietes (vgl. Karte 1). Südlich verläuft die B 59 ab wfhtige regionale Verbindung§acl6e. die die Sladt Pulheim u. a. m( Koln vertindet und als Zubringer zur Gtlich gelegenen A 1 fungien. Der Vorhabenstandort ist nicht Bestandeileines zentrabn Versdgungsbereiches gemaß Einzelhandelskonzept der Stadt fulheim. Es handeh sich um eine städtebaulich nicht-integriene Lage. lm Regionalplan fur den Regierung§bezirk KÖln ist der Standon uberwieg€nd als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewksen. lbrte t: -\:. Vorhabenstandort I Bergheim Queü€: ergerE Darsrelbng 15 ,unter üld Xruse Sradtfssclx.ng a Plarx,lg Do.rmu.§ Der Untersuchung wird ein€ geplante G6amtvcrLufrtl5tc des Vorhabens von ca. 45.(XX) m, zugrunde gelegt. Die branchensp€zifische Aufteilung der Verkaufsflächen basiert auf Angaben (,es potenzi€llen Eetreibers s€gmriller Polstermt belfabrik GmbH & Co. KG gemaß der vorliegenden Wirkungsanalyse des &jros BBE (2012. S. 14). tläGüenFoduküviuten d6 Vorheborl3 Die gangige Rechtsprechung'5 verlangt die Aufzeigung der maximal möglictEn absatzwinschaftlichen und sEdtebaulichen Auswirkungen eines Vorhab€ns (,,Woßf-CaseSzenario"). Diesem Anspruch ist bereits im Rahmen der Umsatzermittlung eines Vortlabens durch die Zugrundelegung maximaler Flachenproduktivitäten Rechnurg zu tragen. Da mittels bauleitplanerischer Ma8nahmen lediglich Sonimente und Verkaufsflächen gesteuert w€rden können, verbietet sich im Rahrnen einer Verlräglichkeitsanalyt€ eine ,.b.- Udborscturfe" Eetrachtung und Bewertung. Auch vor diesem Hirnergrund sind den gutachterlichen Eerechnungen und Bewertungenjev'reils inarinda Ralütrcnddan eines Vorhabens zugrunde zu legen. Dabei wird durch db Eerechnung einer Worst-CaseSzenärios der aktuellen Rechtsp.echung Rechnung getragen, die die Ermittlung maximaler Umsatzumverteilung€n - als Okonomische Grundlage frjr die Abschäuung der maximal zu erwanenden stadtebäulichen Arrswirkungen - vedangt. Dabei ist im vorliegenden Fall zu berticksichtigen, dass der potenzielle Betreiber Segmüller in seinen bestehenden Hausern ertEblich über dem &anctEndurchschnitt li€ende F6- chenp{oduktivitaten efzielt. So deuten die Umsatzerlös€ des Unternehmeß Segmüller g€maß Jahresbilanz 2O1O/11'z6 da,"ut hin, dass die durchschninli:he FläctEnproduktivitär des Betreibers bei mindestens 3.300 Euro Dis 3.900 rn: Uorlrantrlllclrd' tiegt. tn diesem Durchschnittsw€rt sind al.rh die - typischerweise geringer produktiven - Möbeldiscountmarkle enthalten. Oaher ist davon aEzug€hen. dass die großen Einrichtur€shäuser durchschnittlich sogar noch uber diesem Wen liegen. Dies deckt sich auch mit entsprechenden Branchenschatzungenä8, gemäß denen sich unter den drei deutschland\,rreil umsatzstarks- ten Mobelhausern mit Parsdorf und Weiterstad gleich zwei Segmrjller-Standorte befinden. Entsprechende Schatzungents gehen für di€s€ Häuser von Unrsawolt mina vonjeWl. u a. das 9og. Pr€uBen-P k-Unst 206. S. 53 Vert dr.tr de5 OVG Mur6rer: OVG NRl , Az.: 7a D 50/99.Nt r.qn 07. De.. fr. vom 01.03.20'10 bts zum 28.02.2011 : im InrerrEt atn lba. t,itcr hnp://lwvw.burde5anze{€..(b (02.05.201 2) Dem li€gt tolgerrre Re.hrung zugunde: De. B.üto-jatresunsatz vo.r S€gfl{ er bGa&fr sah gerr66 J8hrestilaru 2011 a, 794 Mlo. Erro. Das Unt€rn€finEn beüeibt ieben EirridtuatgsttirJer uid vief fi/lObd. discqJntna.kte (Möbel Marx). Deren G€6arnrverkaufrfläcfE b€i e$ *$ genü8 &lrrtEfiwfotrefdthrrtgen. Angaben art &. HorEpag€ &s &trdb€§ (hnpr//ny/w.legnEdte.de) soytle dq BBt (S. 12) in ernem er.echrEten spekrum von rd. 185.000 bs 215.O0 IIP. 8€fl/ctsätrgl rr.n, dass eh - t,tt€rgeordrle ter - UrEatzrnted ot d€n V€rsändla r€l sotlb die U6aue in der i egrieden S€gr{rhr-Gstromrde enddlr und dalEr ber (h, [.mittlirg der Einzdharxr€§.Rehengaoöktiviüt in Abzug ut, bat'lg€o 6t (An6ahrn€ he.: zulammen mairBl l0 %), e.rechrEt sah frr üe iröödhärs€r dn [inrelhü{rettl.rEau r,o.r olnde{ens 714 Mo. [UIo. ln Relation au VerkaufifliHE ei!}m 9ah loirit drE dl,crrctnintcrE Ft crEn, Foclrt.n.ttt vo.l m.alesteni 3.3OO D§ 3.9q, fu.o / nt. 2B vgl. u. . lrBrde-A69abe N.. 897 voä 15.O5.2O'12 eberl(,a Jlntcr und Xruse Stadtfdschtrlg a Planunq Donmund lb Rar. ordn..r:{-lic und \liI(,lr.oaui[rr{' I Vy'r!*ungsana_ryse Krc]slindi 8(|rghcirr weils uber 200 bzw. sogar über 3m Mio. Euro (Weiterstad) aus, die auf durchschnittliche Flächenproduktivitaten von 5.000 Euro / m2 und mehr schließen lassen. Dabei werden vor allem in den zentrenrelevanten Randsortimenten wie z. B. GPK / Haushaltswaren typischerweise hÖhere Flächenproduktivibten als im Kernsortiment erzielt. der Ermattlung der tlächenproduktivität des Vorhabens in Pulheim ist zu berücksichtigen, dass das Vorhaben mit dem Ballungsraum Köln uber ein g.o8aa EinwohE potcnzirl mit einem überduclrachr-ttticficn. einzChrldob.el€r,'nfcn Pro-fopfXäurkreftvolumcn verfügt. Gleichzeitig ist die fonkurcnzdüEtion in der Region mit Wettbewerbern wie u. a. IX,EA (Kdh), Porta Möö.d (Frechen) und Snrirlt-Wotrnccnter (Leverkusen) im Möbeleinzelhandel bereits als relativ rurg€Flgt zu bew€rten (vgl. weiterführend Kapitel 5). so dass nicm davon auszugehen ist, dass dd Vorhaben in Pulheim die Maximah,vene von Parsdorf und Weiterstadt eneictEn kann. lnsgesamt wird vor diesem Hintergrund ein Spektrum moglicher Flalchenproduktiviuiten von 3.200 bir 3.900 furo / mr Verl(:ußfräre, welches etwa im UntemclrnGßdl,t Elü-tl lie.!Jt. als realistischer Rahmen für das Vorhaben angesetzt. B€a lm Einzelnen werden der Untersuchung di€ in Tabelle 3 dargestellten Verkaufsflachefldimensionierungen und geschatzten Umsatzvolumina zr{runde gelegß: Täbelle 3: Sortimcnt3spczifisdlo VoüarHlächen urd gc6.üatrte UrGätze (lea gepL.nten Möö€|h.u3e! Vc*dr Brancie f,t.,l. nadt3aprodtrr,üft (Euo / m1 UnE.tz (Mio. EUIo) (m1 GPK / Wast bd€.a- C.aa ta Car. Haushaltswaren Mobel' 36 500 3.m 131.4 109.5 Hermtextrlien r5m s.300 4.4m 8,0 6.6 Teppche' 2 000 3.600 3.m0 1.2 6.0 900 1 400 4,0 3.3 Sonstige Wotrnernrlchtung Letxhter Sonstige nrcht-zenrenrel€vante Sortrmente (AutokrndersrUe. Ak- tromwaren) Sonsiige zentrefl relevante So(timente (elektrische Kleingerate, Sp€lwaren / Bastelanikel. Akti- r.5m j ,,* I ...o 2,2 i;i_.; 3,6 3.0 113,7 1'1.1,8 onswaren) C'ersmt 3.9d! 3.200 ' inhGive 8€ttwar€n / Maüatzen und tlektrog.o8geräten ' Larn Ang.beo der 88f -Taperen t.'ld godenbeläge. TepFctE'. Aut Ba56 beieherxter Segrn ter-Heus€r rsr Jedoch davon aurzwetEn. da$ da3 eotsp.€cherde Aigebor i.rib6o.dc.e T@p.che t'l(, dbnf.lb, in geringeln Urhfang Iap€tei uncl godenb€lage umfassen wlrd. Que e: e€ene AnnahrEn und 8€.echnlrrgen 6ut 8asi5 von VerkadsllAaherErEaben gernäE B8f 201 2, S. 1 4 11 Stadtt o.lahuog I .runker und Kruse Pl.nrng Do.tmüod mt wird das rerlirbrürg Ulr{zvolumen bei 145 bis 174 Mio, Euro liegen. fin Großteil der Umsätze wird mit 110 tß 131 Mb. Euro auf <tas Kemsortiment Möb€l entfallen. Hierzu zählen gemäß der vorliegenden Branchensystematik des Betreibers auch Bettwrrcr / M.tr.rr.n sowie Ehtt ogro8gErlte, wie sie insbesondere als [inbaugeräte im Küchenbereich vertri€ben $/erden. Das gemäB Pulheimer Sonimentsliste nklht-z.nttGnrelGvr[. n ndrortimart auf tl.00o m2 Verkaufsfläche umfasn Teplicho (2.000 m'?) und L.udlton (1.500 mz) sowie son tigo nicfrt-zsntrsrelwanto Sortimentc (500 rn':). Verkaufsflachen von maximal 4.5q1 mr l1O y" de( Gesamtverkaufsfläche) sind in den zenüelÜ.l3vrtLn Radsdtarlgrt n geBei einer Gesamtverkaufsfläche von as.(X)O plant. Es handelt sich hierbei um die in der Stadt Pulheim als zentrenrelevant eingestuften Sonimente GPI( / Hauih.ltsw..cn (1.450 m'?), H€int rtili.n (1.500 m'z), ronstige WohrEin icml,lg (900 m2) sowie son t(|. ,qrtrc.üslqr.nto Sqtitütt (650 m'z). ,,somtig€" summienen Branchen handelt es sach um qutntitttiy rhutti<$ mtergcordnete Rrrdsctiment aufjeweilr rnaximal 20O mt Ve*afdltlt sowie AktiorBwaren. Aufgrund der sortimenlsspezifisch jeweils geringen Umsatzvolumina erfolgt frir dies€ Sonimente kein€ separate fuswirkungsanal]E€. Grurds,irtzlich sollte jedoch durch bauleitplanerische Festsetzungen sichergestellt tverden, dass vor allem im Bei denjeweils unter zentrenrelevanten Bereich nur solche Aktionsu/aren und Randsortimente zulässig sind, bei denen ein funktio.raler Bcang zum l(em.ctimcnt erkennbar ist. Dies ist für einen Teil der von der BBSE (2012, 5. 14) genannten Sortimente (Bifher, Schreib- und Papaerwaren, Schul- und &iroartikel, bespielte Ton- und Bildt'ager und Bekleidung) allenfalls bei einer naheren Konkretisierung gegeben. stadlfor$hrng a Planung Dr)imund 18 L- 4 Überprufung der Kompatibilität mit dem Entwurf des LEP NRW - Sachlicher Teilplan Großftächiger Einzelhandel lm Folgenden findet eine ÜberFüfung des Vorhabens im Hinblick auf seine (ompatibiktat mit den an Aufstellung befindlichen landesplanerischen Zielen und Grundsirtzen gema8 LtP NRWF *art. Der Sachliche Teitplan Großflächiger Einzelhandel formuliert fur die Ausweisung von Sondergebieten fur Vorhaben i. S. des § 11 (3) BauNVO mit nichtzentrenrelevanten Kernsonimenten au0€rhalb von zentralen Versorgungsbereichen die folgenden Fenlegunqen: 1 . Standortc nrr in Allgemdnen §odlutE:öc't*fi€n i Kerngebiete und Sondergebiete für VorfEben i. S. des s l Ab,s. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgetegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festg€setA \ rerden. (ZaeI) 2. llidrt zcnt 6rcloeante Kemsortintontc: VGrLußßldic Bei der Darslellung und Festselzung von Sonderg€bieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nacht zentrenrelevantem Kernsoniment außerhalb von zentralen VersorgungsbereiclEn soll der zu erwartende Gesamtum_ satz der durch diejeweitige Festsetzung errbglichten Einzelhandelsnutzungen die Xaulkraft der [inwohner derjeweiligen Gemeinde für die geplanten Sorlirnentsgruppen nicht überschreiten. (Grunds.tz) 3. f,i*rt zcntren'rlGv.ntc l(rrnsortirEnt!: Sfandoat Baaanlrsiliglrngstüto! ralatiyE Antdl zGntre el8l,rntcr Ra]rdroafitncr r Sonderg€biete fur Vorhaben i. S. des s t I Abs. 3 Baunutzungwerordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsoniment dürfen auch aufJertElb von zenfahn Versorgungsberehh€n dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zen- trenrelevanten RanGortimente maxirnal 10 7o der Verkautsflaiche beträgt. Dabei durfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesenüich beeinträchtigt rr,rer_ den. (Ziel) 4. Itli*tt zantrenrelqranto l(ornsortitrEnta: yertauß{tachc zonü3rüdGyantü Randso.tirnenta Der umfang der zenrrenrerevanten Randsortimente eines sondergebieres frir vo.haben i. S. des § 11 Ab§. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment so 2.500 nF Verkaufsfläche nicht rjÖerschreiten. (Grundsafz) x Ertwlnt. SunO t;. lprit ZOtz 19 Stadt(o.5.h$q r ,unker und l(rlsp Phnrr}g Dortrw.rr6 R:lunrcrdncn1.h. und :tddleoaull(lr WrriunQqrnnl)ac r Xrcrssridl 8(tghnm In Bezug auf das Planvorhaben als groBflächiger Einzelhandelsbetrieb i. S des § 11 (3) BaUNVO in hierzu im Iinzelnen aBzuführen: 'L Der Sbndort ist gemäB aktuellem Gebietsentwicklungsplan überwiegend, je&ch nicht ausschließlich als ASB ausgewiesen. 2. Der zu erwanende Umsau des geplanlen Mobelhauses von insgesamt 145 bis 174 Mio. Euro ubersteig[ die entsprechende Kautkraft der [inwohner Pult]eims sowohl im Kem- als arrh in den Randsortimenten. Eine besonders dedliche Diskrepanz ergibt sich im Kernsortiment Möbel, in dem der VortEbenumsatz bei mehr als dem Fünf- bis SechsfaclEn des lokalen, einzehandelsrelevanten Kaufftpotenzia ls liegt. kra Tabelle 4: Einzelhandclsrdeuente. Xauftraftpoterizial in hrlheim sowie Planunr tz del Vorhaberß - Angaöen in Mb. tro Braftfie l(.utlr.ftpotlndd Mobel GPK / Vo.lrabarrnt3atr 20.8 109.5 - 131,4 21.6 30.8 - 36,9 Haushattswaren. Wohnernnchtung, Elekttohaushaltsgerarc / Leuchren Sonn€e Randson imenle / 4.5 - 5.{ AktDnswaren grur - a2A 1+t.8 - 173,7 ' A6wds na}n nbgtch Ou€lle: lfH, Xdn 2012. eagE.E Berechrungen 3. rs} Der Umfang der gemai8 dem EinzeltBn(blskonzept der Stadt Pultleim zer rolccantoir Rardldtilrnte soll im vorliegenden Fall il.«Xl mr b€tagen, was 10 t6 der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabers von rd. a5.llo0 rn, entspricht (vql. Tabelle 3). 4. Mit 4.500 m2 Verkaufsfläche überschreitet das Vorhab€fl eirEn Wen vofl 2.500 m, deutlth. Es bt demnach festzuhanen, dass eine lbire.tibtitI des VorhaberB mit den in Aufstellung befindlichen landesplanerischen Zkdä gemäB LEP RW (Sachlkher Teilplan GroBllachiger Einzelhandel) 0benrriGgend gogob€n ist (AtEnahme: keine vollstiindige Lage des Standones im ASB). Nicht erfüllt ist hing€gen der landesplanerische Grundsatz, dass der zu erwanende Gesamtumsau die entsprechende lokale. einzelhandelsrelevante (außraft nicht überschreiten soll. Bezüglich der zentrenrelevanten Randsortirnente ist lediglich die relative Begrenzung von 10 o/o (Ziel). nichtjedoch die absolute Obergrenze von 2.500 m, (Grundsatz) eingehalten. Eg ,unker .'td |(ruse S{adtfqschrrs t PlanüE Do.tmund 20 ____&geCg9ry.!9f5g!9j9!99lc_t1gurr.k!,rEsand\,5€ 5 r K.elsradt BetstElry Absatzwirtschaftliche Rahmendaten im Untersuchungsraum Das folgende Kapitel beschäftagt sich mit den einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingun- gen im Unteß[hungvaum. Hierzu wird eine Abgrenzung des potenzbllen Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes vorg€nommen. Frir diesen Raum erfolgt eine Anallrse der absatzwinschaftlictEn Rahmenbedingungen. 5.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes Die Abgrenzung d€s Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Analyse der Wenb€werbssituation sowie zur Ermittlung des enernen Nachfragepotenziäls eirp6 Standortes. Der zu erminelnde potenzielle Einzugsbereich kann dabei nur ein theoretisches Ko{lstrukt darstellen. da keine Untersuchungen zu den wirklichen Kundenslrömen vorliel]en. Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere minel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumlich€ A6tauschbeziehungen zwisch€n Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager- Dabei nimmt der Möbelsektor seitjeher eine besondere Steltung ein. lm Zuge zunehrnender Mobilitätsanforderung€n w€rden hier erhohte Zeit- urE Entfernungswiderstände wahrgenommen. d. h. Entfernungen von 50 bi5 100 km sind für den Lauf von Möbeln - bea r€ionalen Unterschied€n - nicht unüblich. Dabd isl aber auch zu benickskft(Jen, dass ab spezitischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zum Einkaufsstandort) die Eereitschaft der Kunden abnimmt, dies€ aufzusuchen, u/eil wiederum andere Zentren bzw. Wettbe$rerbstandorte geringere Raum-Zeit-Distanzen bzw. eine hohere AttraKivität aufureisen. Einfacher ausgedni,ckr bedeutet dies, (lass mit zunehmender Entfernung zum Angebotsstandorf dC Kundenbindung immer weiter nachlässt- Aus diesem rrumlkhen Spannungsgeflecht resultiert schlieBlich ein Einzug8€biet. lm vorliegenden tall kann das Vorhaben somit potenziell ein Einzug5geuet erschließen, welches u. a. den Ballungsraum Köln umfasst sowie im Norden bis in die Region Dihs€ldorf reicht. Hierbei istjedoch auch zu berucksichtigen, dass die Konkunenzsituation im Umland bereits sehr au€eprägt ist. So wird das Einzugsgebiet u. a. in östlicher und südlicher Richtung vom Oberzentrum Köln (u. a. IKEA (2 x), Porta Möbel, MÖbel Flamme, Mäbel Hausmann) sowie den beiden grof]en Anbi€tern in den Mittelzentren Leverkusen (Smidt'Wohncenter) und Frechen (Pofta MöbeD mitjeweits mehr als 30.000 m2 Verkaufsfliiche eingeschrankt. lm Westen und Norden R lheims stellt sich die Wettbewerbssituataon weniger au8ep{ägt dar. ln nördlicher Richtung belindet sich erst im Eereich Duss€ldorf (u. a. Möbel Schaffrath) / Kaarst (IKEA) eine relevante Dichte größerer Wettbewerber. Westlich an Pulheim angrenzend existien mit Möbel Hausmann (ca. 15.0m m2 Verkaufstlache) im Mmelzentrum Bergheim nur ein gröfierer Konkunent. Auf der Grundlage von Raumwiderstanden, der Einordnung / Bewenung von Konkurrenzstandonen sowie unter B€rucksichtigung der entspreclEnden Aus$gen der vorliegenden 21 Stadtf qrlx,rg t fur*e. und Krure Planüg Oorhund Raulr{)rdn.n!{rn(: un(! staclebaulrcl'lr Wlrkungsnal)Äc a l(r.n§sladl Bcrghcrm Einzelhandelskonzepte wurde als Untersuchungsraum eine lsochrone von rd. 20 PkwMinuten} um das Vorhaben defini€n (Kane 2). Die erzielbare KaufkraftabschÖpfung aus dem Raum Koln wird zwar durch die dortigen Koflkurrenzanbieter eingeschränkt, auf- grund der Relevanz als Angebotsstandort istiedoch gleichzeitig davon a6zugehen. dass es durch das Vorhaben zu einer paniellen Umlenkung von lGufkraftstrtirnen kommt, die derzeit auf diese Standorte gerichlet sind. Daher ist Köln auch aus dies€m Grund an die Untersuchung einzub€ziehen. Anhand d€r durchgefühnen Modellberechnung ist eine Abbildung der Kaufkraftflüsse innerhalb des Untersuchungsratmes bezogen auf die einzelnen sbndonbereictE in detaillierter Form m€lich. de. UnteGuchungsraumes Xa.te 2: Kollat€ nbrorch a i I VM3d Quelle e€ene Oarsrellun§ !! lrcc6-9enuae 0ereorrng A"*e. *ld Kr"* Sraattfo.ichrng a PlanrrE Dctnilnd 22 uru:louSrarn Räumordnensahe arnd sladtebalrEle Wirkurq'onalyse I Krerstadt 8c{qhcrrm tt io. finrolrr€r mit eirEr einzelhandelsrelevanten Xaullüaft in den pojektrelevänten W.r€ngrrsp€n von krnpp 980 Mio. Euro. fine Übersrcht uber die Bevölkerung im Untersuchungsraum nach Stadten und deren lnsgesamt leben im Untersuchungsraum rd. 1,4 b.anchenspezifische einzelhandelsrelevante Kaufkraft gibt Tabelle 5. Oas einzelhandelsrelevante Kauftraftnavaan am Untersuchungsraum präsentien sich b€i einzelhandelsrelevanten Kaurkr.ftLnnzifts.n von 10O,0 (Scrgheim) bi5 115,5 (Pnlheim) insgesamt üb€rdur.tuchnituich. 23 St adtfür.hns f Jur*er und Kruse Planrrng Oonmlr{t (c- E (t_ E 22 €!t ,o o' o_ q ot : 3 E i, o- .9 t! i t ttt G i .i 0 § E a 3 I c EE I E N o: a\ Po ö o d ^i Io o \ .t- o' F 3 a a c i ci q o a' o ,! l\ E E = ,E .l ! a \l -! !! - äl!l a, ct! tetr G o c o o - .r (, a €. i. :€ t: I o c o o o o o .i o o a4 'E ! E9 !rh ii o E i) o ic IE 3: o n o .q o o 8 ö a ts .; I .q .io o 1 irD <E iäi €"; .'r iE.E ü ai,G F E ä 5 I E E i E e: iE -=d Raunlorcnfirrahe u{rd 5tactcbautrcht Vr1,tlossanat),s€ a l(r.rssl:dt B{JEktm Entwir{rlung de' nacfi frag6eitigcn RahmenDccth$rngcrr Die anzunehmenden Auswirkungen des geplanten Vorhabens werden durch die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen im Einzugsb€reach beeinflusst. ln5besondere die [ntwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet ist von besonderer Bedeutung. Wesentliche Parameter dieser Enturicklung sind: . . die prognostizierte Bevölkerungsentwacktung bis 2O'15 /2A2O die tntwicklur€ der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben Gema8 den Bevölkerungsprognosen des Landesbetriebes lnformation und Technik Nordrhe'n-Westlalen (lT.NRW)r'ist für den Untersuchungsraum in der näheren Zukunft von konrt nten bir lekht po.aüven Entwiddw€ dor BovÖlkaungsaet{ auszugehen. lm Rhein-Erfr-lkis, zu dem Pulheim zähh, wird bis zum Jahr 2020 ein Wachstum von + 1,7 % prognostiziert, im nördlich angrenzenden R[tin.ltsar. Gr§ sind es + 0i %, einer in der Stadt Leyertrnen der Stadt + 1,3 96. Ein stärkeres Wachstum von + 6,0 % ist ledigtich in Köh zu erwarten. Die Prognose der einzelhandelsrelevanten Ausgaben ergibt sich einerseits aus der Verändetung des priy.ten EinlornmcrB. welches in den nächsten zehn lahren leicht ansteig€n wird und anderersehs aus dem Anteit der einzelhandelsrelevanten Ausgaben am Gesamteinkommen, für den eine Abnahme prognostizien wird. lnsgesamt in (bmnach gemäß dem Trend der vergangenen Jahre allenfalls ein güing03 Arstiql Ocr Xonrrrtlrrrgfut tit 2o15 l2O2A um weo(pr rls 1 96 pro J.lr zu erwarten33. Der AurgeDemme für f,lüöGl .{td Woö'?in idttut€ an den einzelhandelsretevanten A6gaben lveist hierbeijedoch - bei leichter Erholung in den vergangenen Jahren - eine abnehmende Tendenz aufr'. lmgesamt ergeben sich somit in den nitchsten Jahren für den Untersuchungsraum bezuglich ctes einzelharddsr.davrnten lbuflneftpotenzieb in den relevanten Branchen alhnfells geirje lm.Frbe aus den Entwicklungen der einzelhandelsrelevamen Rahrnenbedingungen. 5.3 Angebotssituation im Untersuchungsraum Ein Bestandteil der vorliegenden untersuchung ist die Anal)ls€ möglicher absatzwirtschaft- licher und stadtebaulicher Auswirkungen auf die schritzenswerten zentrabn Versorgungs_ bereiche i. S. v. § '11 (3) BauNVO. Darüber hinaus wurdenjedoch auch weitere releyante Ang€botsstandone in die Anatyse eingesteltt (vgt. Käpitel 2). Bei der Ermituung de, aktuellen Urnsätzzat{en im Untersuchungsraum wurden nicht nur die ermittelten Verkaufsflächen sowie bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern vielmehr die u !3 lm lrie.net ab.u6.. r.{lie. htto://§arw.n.rrw.de Qrctei: tHl trrolr.rxtbanrnrr GntH (*Ya.d€statB.de) vgl. u. a. F-tiook lin dh.i<bl (20O5-2OiO): Haodd Akud. Köer: hiris.rE &nd.sat'a 2Ol1 2«)8-2012 25 .rurlter und (n 5e Stadltüxhrng a Ptarung Do.trarid Raunxrr.jn rq_ h(, unc sritoie-b: hch. Wrrtunqsanal)6e_tl(rc,l!:ta-d! 9gghqln konkrete Situation vor Ort mit beni€ksichtigt. Dazu zählen insbesondere db unterschiedlichen FläctEnFroduktivitäten (Euro / mz) der Vertriebsforrn€n, die sp€zitischen Kennur€rte einzelner Anbieter sowie die Berü,cksichtigung der räumlhh detaillierten Angebotstrukturen im Untersuchungsraum. finen Gesamtüb€rblick über das projektrelevante Angebot im Untersuchungsraum geben Tabelle 6 und Tabelle 7. r lnsgesamt wurden in den untersuchungsrelevanten warengruppen rd. 415.ülO mr Verl(.nßßlcrle erhoben, auf der ein ge6chätzter Umsatz von rd. 710 Mio. Euro erwirtschafter wird. Ein Großteil hiervon entfällt mit ca. «r8.qx, m2 Vert ufsll*he und rd. tl75 Mb. Ellro Um..tzElum.n auf die Branche Möörd. r Der mit Abstand h(»hste Verkaufsflächen- und Umsauanteil kommt unter den unrersuchten Städten mit ca. 227.W Verkaußflatche und knapp a3S Mb. Euro Umrtz den untersuchten Teilbereichen der Stadt Köln zu. Bergheim verfqt üb€r ein Angebot von knapp 18.ü[ me prqiektrebvamer Verkaußfläche und geschätzten 26 Mio. Ewo Umcetruolumn. ip 5tadtfo.rhu69 r Phoung Donnxrrd zo I f l= IE | ... .E c l-a\l !, E IE 6 i pE dE EE !, ).9 E 4.s & g5 § t, E E9S c, E gP { i Eg: o.o a Y<: f r! I §r i 9ä €, E E-C (o c ll, E E 5 |E F -a E g x tEsI !Bg :e I 93 (, E is =o= E ö I 6'l t _l* _t_ lilri q ro' E a I n o .i F t" ! I I a o dt 3 P t ET 3I! =l* n ö ^j ^] .o o = .t F-t, öt .g c P ^; ci ci o .n .E c te, c|! EI 1 ci ^; ari i! o: 9 I E ! E c c .\ c ri rrt d,i ! = c) ;E E E f \. -! EZ o,t c, a 6iE EE =6 r-g a, t _t"1" §; o o' c t, siE c Et oo ra - a, B§ E Es i (J i IE a - oid I -3 sls 5 (.1 I I E E d .l e;'ö g E TE E lm Kernsoniment Möbel enechnen sich demnach die folgenden ZonHitltswGftcs5: Tabelle 8: Zentralitäten der Eranche Möbel im Zefiualität Xommune Bedburg (M[telrenrum) Bergherm 0.?1 (M telzentrum) 1.O2 Dorrnagen (M(telzentrum) 1,09 Frechen (Mrtt€lzentrum) 3,28 Grevenbroich (Miltelzentrum) 0.39 Hunh (Mittelrentrum) 0,43 Kerpen (Mittelzertrum) o.62 Koln (Oberzentrum) 1,02 Leverkus€n (Mittelzenuum) 1,07 Pulherm (Mrttelzentrum) 0,17 Rommerskrrchen (Grundzentrum) 0,01 Gesamt 0,99 ' Iedvvere tur Tdlraume der Xommunen (§plE Kaptei 2). Quelle: ll}l, Koln 2012: crgerle trhebungen und 8€rechrungen lnsgesamt beneht b€a einer Zentralitat in der BrunclE Mö&.1 vm O,99 per Saldo eine weitestgehend ausgeglichene Umsatz-Kaußraft-Relätion. DatEa ist auch zu benjcksichtigen, dass die Zentralitat infolge der selektiven frhebungsmethodik (vgl. Kapitel 2) sogar tendenziell (leicht) zu gering abgebildet ist. lnsgesamt bestehen in dieser Branche somit keine relevanten Potenziale zu einer Ruckg€winnung abflie8ender Kaufkraft. Mit Ausnahme der Gemeinde Rommerskirchen handeh es sich b€i all€n Kommunen im Untersuchungsraum um Mittel oder Ob€r2entren. Die mit Abstand höchste Zentratität weist das Mittad.at um Fredren (Hauptanbieter: Porta Möbel) mit ca. 3.3 auf. Auch das Ob€rrcntrum föln sowie die MitteEGtrt rn B.rgfratll, Oürnagfn und Lrucftrracn wcisen per Saldo in der Branche Möbel Zufiosre einzelhandelsrelevanter Kautkraft auf. diejedoch bei Zentralitäten zwaschen 1,02 und 1.09 in deutlich gcringeren GröBenordnungen liegen. Unter den Mittelzentren weist fulheim mit knapp 0,2 die geringne Zentralitat in der Branche Möbel auf, was auf einen gewissen ,,Nachholbedarf" hindeutet. Wie bereits in Kapitel 4 ausgeführt. übeßteigt die geplante Ansiedlung in ihrer GröEenordnung jedoch die verfugbaren. lokalen Potenziale ganz erheblich und wird so.nit zu einer VervieltachurE der Zentralitat führen (weiterfuhrend vgl. Kapitel 0). 15 De Zent ateat zegt an, rme vEl der lolGl vo.tanderpn eiudhrxr€ßretara en Karlrrt drch &'t n€defgelia.§enei hnrdhanoet gebuftten werden kam. &n wert von 't b€deureq da§ de, Ei.raghcr{retlumsaU geiau so 9.06 ist we dae tokat vstEndene snzethsnd€tyebvante Xaulkran i'!1 e.irtprech€rdei So.trri€rtl; werte Über 1 dernen auf zufll65e lon alden ]ra. 29 Städtld5.hung I Jur*€r ut(l Kruaa Plan(JE Do.tßlund Einen Überblick über die größten Wettbewerber im Möbelbereich (ab ca. 5.000 m2 Verkaufsflache) im Unter$chungyaum geben Tabelle 9. Relev.nte Anbieter i'rl Möödbereich .b Gr, s,(XlO m' che im Unter:uchungsraum lbrte 3: Vett üttflä- \ Konlünlr6Lodort G.lrnrnöa.r5Ecta l,,oul.r ]- @ ':oot lo,; | ' 'ooazotrcnr 6'506!|.ro.qn', 9a r-<or.r. Qrrelle: sgene trh€brJr8en und Oarsteaung Port i,lö37.m0 rf Vcrtrufsfächc) sowie das guklt WolrF.ntrr in Leverkusen (- 31.(X)O mt Varl..ufslLche). DrittgröBter Anbieter im Untersuchungsraum ist der lxfA-Srandort Kdln'Ossendorf mit rd. 25.0(l rnz Vert ütrfla.*rc. Alle anderen Anbieter im Untersuchungsraum weisen Dimensionierungen vonjeweils utrügpr.b Zo.qX) m, Verkaufsfläche auf. Es wird somit deurlich, dass das Ptanvorhaben mit rd. rls.üX! np Die groBten Einzelanbieter mitjer\reils mehr als 30.000 mz Verkaufsfl,iche sind bel in Frehen (- Vertaufsfiäch€ sich nicht in die bestehenden GröBenstrukturen im Untersuchungsraum einftjgen würde, sondern diese deutlich übersteigen wrjr<te. Jua*r'r und &us Stadtfüachung a Planung 30 'I Iabelle 9: Relevante Anbieter im Möbelbereich ab cä. 5.(X)0 mt Verkaufsfläche im Unteßuchungsraum Adr€ase E.treiber Humboldtstraße Mob€l Hauynann Hamburoer $ra0e Lubecker Sraße Iuropaallee L uxern burgeGtraße Mobel Roller Boschstraße Sindorfer Sra6e Mobel Rollet Koln Butzv/er lerstraBe IKEA Koln Oeutz- Mulheimer-StraBe Desiqn Post Koln Durener Straoe Godorfer Hauptsuaße Trosser Polstermob€l Koln Max-Planck-StralSe Multrpolsler Koln Max-Plänck-Straße Mambo Koln Max-Planct.Strafle Roller Koln RolshoverstraBe f lamme Leverkusen Carl-Duisberg-St aBe Sponti Leverkusen Manfoner StraBe Smidt-Wohncenter l(ommune Frechen Hurth Koln ' LIr Vedoufsfifchc (m:)' 1 5.000 8 000 Bernskotter Polierarena 5.000 Porta Mobel 37 000 Dafls& desiqn 6.0o0 Poco 6.@O 8mo 25.000 6@0 7.m0 lkea 20.000 6.000 9.000 Kl..he & Möbel 'r 9 000 'r 2.000 I 000 31.@0 ge(ndete Wene Quelle. ergerE frha$ungen Da die Vertraglichkeitsanalyse gemaß § 1 1 (3) BauNVO sou,ohl auf di€ Ermitttung städtebaulicher Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzwsbereich als auch auf moglich€ lmplikatbnen versorgungssüukturetler Art ab6telh, sind im Anhang des Gutachtens die ang€botsseitigen Xenndaten (VerkaufsflactEn und geschätzte Umsätze$) der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte mit projektrelevantem Angebot detaillien aufgeführt. Die Kernuanche des Vorhabens, M(ibel. spielt in den rneisten zentralen versorgungsber€ichen nur eine untergeordnete Rolle. tine Ausnahme stellt das Lcvrrtur€rä Hrptgoocürlfszentnrm mit dem Anbieter grirtt-Wolusrter (31.0O0 m2 Verkaufsflache) im Ergänzungsbereich des Zentrurns dar. Auch in der t(ürE lnrE ELdt befindet sich ein€ Vielzahl von Möbelanbietern, wobei es sich üb€rwiegend um höher\ refiige Angebote und Fachhandler mitjeweils u€niger als 5.000 ma Verkaufsflache handelt. Danjber hina6 existieren in den Hauptgeschäftszentren von Damagä (Gebers - Die Schlafexperten, Lederland) sowie Gr.lctrDrdclr (Conrads) einzelne großftichige Anbieter. Auch einige l(Olnor ltleöcnzefltrcn weisen nennenswerte Angebote auf, so u. a. das Stadtb€zirkszentrum fhrenfetd Venloer Straße (Maas, yellow Möbel) und das Stadtteilzentrum Braunsfetd Aachener Suaße (Möbel Boss. Atma Karhen). 36 An ernrgm der a.rfge{uMen Standone rfld rur wen€e Anbeter bzw. rua dn HatJgtanbiacr voöarüen. Da es 5'ch bei d€n aGgawiesenen Umsatzzahten Ocr eimehen Stsocbateje(bch nEht uln Ecm:ählen, loidem um ergene Schalarngeo dlrctl den Gutachter anhand branclEnspezif6cha Keinweate haßbll werdeo Oatenschutibdange dadüch richl be.t h.t. 31 Stadtfo.rchurE r ,unker und Kruse Pbnung Dortrnurd 6 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Einordnung von absatzwirtschaftl ichen Auswirkungen Die Ermittlung der monetaren bzw. pro2entualen HOhe (br absatzwinschaftlictpn A!6wirkungen ist ein wichtig€r. aber nicht ausr€ichender Schritt bei der Beurteilung städtebaulich und versorgungsstrukturell negativer lmplikationen. Wie in Kapitel 2.2 b€schrieben. ist die 10 o/o-Maße der Umsat2umveneilung in diesem Zusammenhang nicht als ,,Demarkatbns- linae' zu sehen. .,e nach Angebotsstruktur und Rahmenbedingungen kann sowohl eine Umsatzumverteilung von mehr als '10 7o für einen zentralefl Versorgungsbereich stadtebaulich venraglich s€in als auch eine Umsatzumverteilungsquote von wenig€r als 10 96 für einen bestimmten Zentrenbereich als stadtebaulich unverüäglich eingeftuft werden3'. Das interkommunale Abstimmungsgebot3s schü(A nicht den in der Nachbarg€rn€inde vorhandenen Einzelhandel vor Konkurrenz, sondern nur die Nachbargerneinde als Selb6tverwahungskörperschaft und Träg€rin der PlanungshotEit.te Die Auswirkungen müssen sich folglich auf die versorgungsstrukturelk und / oder städtebauliche Ordnung urE Entwicklung in der Nachbargemeinde beziehen." Dts B€wertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen lmplikationen der wettbewerblichen Auswirkungen ist daher ein zwingend erforderlicher Schritt bei der Beurteilung der Auswirtungen eines Vorhabens, wie in verschiedenen oberg€ricttlichen Uneibn besuitigt wurde'r. Relevante Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sind @mnach erst dann zu erwanen. wenn die absatzwinschaftlichen Auswirkungen in negative stäcrtebauliche Auswirkungen ,,umschlagen '. Diea6 ,.Umra$Lgon" karll dJtn ldütatiort rr,o den. wenn die verä.arciuneüe Vcncgung dcr B.t ültenrng h fr.g g!.tdlt wiü odc? daa Zcr rcrl3trd(tllr der ildrD.rgEnldnde n ctüaltig rtrandort uid. Eine solche stadtebaulich relevante Umsatzumveneilung liellt z. B. dann vor, urenn . r eine v.resentliche Änderung der Marktverhältnisse in Form von ,,flSchendeckenden" Geschaftsaufgaben befürchtet v\rerden muss, so dass die Versorgung (br Bevolkerung nicht mehr gewähdeistet ht':, bzw. dasjeweilige Vorhaben zu Ladenleerständen und so zu einer Verminderung (bt Vielfalt und Dichte des Warenangebotes sowie zu abnehmender Freqtenz, zur Verderdrlxr€ 6t z. B. aJt de a,Eesponnae KonhrrenEitrEtion im L€lengrindeinze0ütdet in DeuGdrlard }llnuuwslen- O" Set bbe betregcn rich 6€rwqle.x, an de. Rg|tDbl'Ut5lcheidle. Lebene mindvdbdtinErtte, z. 8. weiren Gewhn6..gen von (turctEctxtitrtich ..r. 0 tir 1 96 arr, ro d6s ldb,rt Urnsatarmvdealu.$quoten volr 5 96 b€aeits ru Geschaafsadgaben fü]Ien lönrEn. Zsr 3t 39 vgl.§2Ab6,.2BnuG820& Durcfi dle Zufl.El(welsrorE der 86chür€rde gegen de NE n.Zrtsist \re.wahung:9€ri5tes frr d6 Ldrd Nsdhein-Weltalen vom tigt (Bveflrrc ,l 81,111.05) vgl De Wie.iero3bc d.. tg de. 6. trli Revisn in (Em U,te d€s Obef- 20OS {sog- -C€rüOUnsl. ) beiä- UneilsbogrurdungGn b.i Hoppn. N\,/w2 2005. S. 1 1rt5. tn Fo 3a aufgefirrt. auf die sich db Oberhau!€n-Unde be2i€lten stnd dte Urtele d€5 BVerttG Wl. u a. U(.rl d6 OVG NRW ,orn «).09.2009 (10 A 1676/08, vgl. fi:k6r,/tiesebr. 8äuNVO. 10. Adrage (20021, § 11 Rn. 2't.1 m.w.N. Jua*er rrtd (nGe §adlad$hrng a Plsnrrhg Do.trrrJrü 32 d6 gdr.egß d.rit zu cincr B.Ghrf. iguttg dü Furf.tioll3flt fdt d6 betroff6€n zentrdon VetsoJgirlgffii.3 rtlh'3. Niveauabsenkung und Iin aktuelles Urteil de5 Bündesverwaltungsgerichts interpretiert den in dies€m Zusammen- hang ve^^rend€ten 8egriff der ,, Funktionsstörung" eines zentralen Versorgungsbereiches als . Harbeifilhrurg.ars Adrrd€a det Un Ütgct uogmhdt, @ zur Folge hat, dass der Versorgungsb€rei(t seinen Veßoagungcnrntag generell oder haßadrtliGü einrdn r Branaüen nküt ttEtr in rulctllziNor Wdrc ura]nahrnctl lonn. " lnsbesondere die Bedeutung absatzwirtschaftlich ,.betroffener" 8€trieb€ für den zentralen Versorgungsbereich ist in diesem Zusammenhang ausschlaggeb€nd dafür, ob sich at§ wettb€werblichen Auswirkungen negative stadtebauliche Auswirkung€n ergeben. Somh gilt es zu anal)6ieren, wie die Anbieter im zentralen Versorgungsbereich eingebettet sind und urelche 8€deutung sie für den zentralen Versorgungsbereich übernehmen. B€i der Bewertung eines möglichen Umschhgens ab6atzwinschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen stehen folgende Aspekte im Vordergrund: r . . Sladtgefüge struktur des zentralen Versorgungsbereches . Städtebaulich€ Qualität Lage im Speziell im Hinblick auf das Qualität der Läden, des straBenraumes r r Einzelhandehdichte Magnetbetriebe niaftt-zentrenrtl*artc lfurrocfimcnt des Vorhabens, wel- ches nicht vo.rangig in zentralen Versorgungsberdchen, sondem an Sonderstandorten und in Slreulagen angeboten wird (vgl. Kapitel 5.3), sind in beson(brem MaBe venorgungsstrukturelle Aspekte zu berajcksictrtigen. D'res wirkt sich auch auf die Eewenung der ermitletten Umsatzumverteilungen aus. So ist für diese Sortimente teflderuiell von einer höheren ,,Erheblichkeitsschw€lle" der Umsatzumveneiung als bei zentrenrel€vanten Sortimenten auszugehen, wobei dne klare Demarkationslinie hier gleachermaBen nicht existien. Unter anderem in Anlehnung an den Einzelhandelserlass Baden-Württemberg kann die Erheblichkeitsschrr\relle hierjedoch deutlich höher angesetzt werden als im Hinuick auf zentrenrelevante sortimente in zenualen versorgungsbereictEn, nämlich bei bis zu cä. 20 7o. Neben der Höhe der ermittelten Umsatzumveneilungen stelltjedoch auch die Zentralitatskennziffer einer Stacn und ihre Veranderung in toEe der Vorhabenrealisierung als Maßstab fur die angemessene Erfullung der zugewies€nen zentralönlichen Funktion etne wichtige Kenngrö߀ dar. 's t3 ,gt. ,. .. tt '5 Jurrrrrtg. Oe. Aliscl uss d€s rertrr.Eahldig€.rrei EinzalhairbB Arr.R 2@5. 1723. 1725 iü urüdailei ln,rnba.dch. BVe.u,G f C f.Ol ,o.ri t 1 Okrob€r 200? vgl. aL.h Krr!.lrleru§ (2008): Der stan&.r9erct,lte gnldhrtr€t. Rdrr. 6?3ft. 5J S(adüdsallng r funker urd tkure Plinrrrg Do.tmund 7 Auswirku n des Vorhabens lm Rahmen @r Wirkungsanalyse vrerden für di€ zu untersuchenden branchenspezif6chen Verkaufsflächen die induzienen Umsatzumverteilungen enechnet und - nicht zuleut auch unter regionalen Gesichlspunkten (i.S.v. § l l (3) BauNvO urd § 2 (2) BaUGB) - hinsichtlich ihrer stadtebaulichen und versorgursssüukturellen Vertraglichkeit bewenet. 7.1 Annahmen zur Umsatzherkunft des Vorhabens B€i der abEauwinschaftlichen Einordnung der Vorhaben wird durch städtebaulictE Woßt- Case- und Moderate-Case-Szenarien der aktuellen Rechtsprechung Rechnung gettagen, die die Ermittlung von potenziellen Umsauumveneilungen - als Be$ertungsmaBnab für - in Spannr,t eiten verlang(. Zu dies€m Zwecke wurden basierend auf der Anal)6e der Rahmenb€dingungen in Kadtel 3 bis 6 Annahzu erwartend€ städtebauliche Auswirkungen men zur Hohe des im Untersuchungsraum umverteilungsrelevanten Umsatzes g€troffen. Allen Eerechnungen wurden die in Kapitel 3 (Tabelle 3) aufgelisteten Verkaufsflächen und Umsätze des Vorhabens zugrunde gelegt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich das Soniment Möld gEnerell durch einen beson- den großen tinzugbereich und eine entsprechende Streuung der Auswirkungen auszeichnet; der Einzugsbereich wird somit über den definierten Untersuchungsraurn hinausreichen (vgl. auch Kapitel 5.1). lm Sinne eines Worst-Case-Ansatzes ist dennoch auch in der &anche Mobel von einem firaximalen Umsatzanteil des Untersuchungsraumes aurugehen, um hier das maximale Ausmaß der zu erwartenden Ausuirkungen aufzuzeigen. Auch ist in diesem Kontext zu benicksichtigen, dass der UrnersEhungsaum insgesamt eine ausgeglichene Zentralibt auf\r\reist; eine relevante Rückgewinnung bigang abflie8€nder Kaufkraft ist enßprechend nicht zu erwanen. Vor diesem Hintergrund wurde der im Untersuchungsraum umverteilungsrelevante Vorhab€rumsatzanteil in der Branche Möbel mit 70 tß 80 % angeetzt. Auch in den sonsligen, nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (Leuchten, Teppiche) wurde diese Spannvlreite ang€s€tz!. B€rücksichtigt wurde hierbei auch. dass ein untergeordneter Anteil der Umsatzumverterlung auch gegenuber Standorten wirksam u,Erden wird, die aufgrund der seleküven Erhebungsmethodik (vgl. Kapitel 2) nicht erfasst wurclen (2. B. Letrchtenabteifung in Baumarkten). ln den zentrenrelevanten Randsortimenten vlrurde ein€ Umsatzumverteilung von g) bb 1(X) 96 angenommen. Damit sind. den oben angefühnen Argumenten entsprechend. so\^rohl die Rahrn€nbedingungen im Einzugsbereich (vgl. Kafritel 5) als auch die rechtlichen MaBgaben benhksich- tigt. Einen Überbtict über das umveneilungsrelevante Umsatzvolumea des VortEber§ nach BrarEhen gibt Tabelle 10. ,unkcr uod Kruse Stadtto.shung r Pbnung Dortmund 34 Tabetle 10: Höhe des im Untersuchungsraum umr€rtdlurlgür€levarn€n Vorftabenumsatzes nrdt Brancher: Ums.f umvstaahltgaa*lran- (Mio. Euro) tar Braircae GPK / Haushaltswaren Mobel Worst Mod€rat Wortf Ca3e G:sa Cü. Illodära Wast Grs. Casa lfoaLrrta Crs. 6.7 ; 1WÄ 131.4 109.5 E§Ä 1g% 907. 8.0 s.9 70v. 5.8 1.2 90% {.0 I 3.0 107" 1.2 6.6 1N1c Tepprche 1.2 6,0 80% 4.0 3.3 9.0 7.5 Leuchten (Mio. Euro) 8.0 8.0 Wohrernrchtung tar Umlat: Un§alantal Hermtextrlßn Sonnige rrtlltrtaarrlglrdtri- 1@% 800/. 8.0 90va I 105.1 6.0 16.1 Quelle €igene Be.echrungen lm Folgenden werden die Ana\Eeergebnisse in Bezug auf das ma8lictE mon€ütre Umverteilungspotenzial der verschiedenen Sonimentsgruppen des geplanten Vorhabens mit einer Einschätzung der möglichen städtebaulichen oder versdgungsstruktt rellen tolgewirkungen dargestellt. 7.2 Ergebnisse der Berechnungen Planvorhaben - Umsatzumverteilungen durch das Die Realisierung des Planvorhabens und Generierung der aufge?e,gten Umsätze !r jrde mit Blick auf die zwor dargestellten absatzwirtschaftlichen Kenn$,erte im Untersuchungsraum zu den in Tabelle 1l und Tabelle 12 dargestellten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen führen. Da im Rahmen der vorliegenden Untersuchung gemäB s l1 (3) BauNVO sowohl die konkrele Einordnung des geplanten Vorhabem hinsichtlich m(tslbher negative, Auswirkungen äuf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsbereich als auch im Hinblick auf mogliche lmplikataonen versorgungsstruktureller Art relevant sind, werden nach_ folgend die mit Hilfe des Gravitationsmodells ermittelten umsätzurwerteilungseffekte auf die im ljntersuchungsraum benndlichen zentraten Vertorgutgaüo3ddr. Sonderstand- o.to sowie die ronsttlen rclGvant n EiuelhandelC€on aufgeführt. Oie Darstellung der sonstigen Lagen ertolgt differenzien nach stadtebautich integrierten und nicht-integrienen standorten sowie für stadt Köln 2usatzlich nach stadtbezirken untefteitt. Die Auflistung (Er sonstigen Lag€n beschrankt sich hierbei auf die Städte bzw. Stadtbezirke, in denen sich mindestens in einer Branche nachweisbare Umsatzumvenei,ungen ergeben. Stadtfo(sanung r ,unker und l(ruse Pbnung Donmurtd ' c o r.?.n "'-ci C C cJ? o 3 o t o !o >! c .E o t "g- I = §E oa B E E o CN -C) o a ...}:. a a c a3 : ::io II .q* B B §E lD 9= E = .E c E o E G - ! .i^ >i I !e,a € c C e : ! c o B E : !o =3 s- E Ä E E c c 2 (a |,, t EE a =o E : ss i ar;r göö a ! o .8o s'|" o c E .\ :r 9.: o, o 3o ..;Ä'. SE CE -A '. +* ' 'r'io' E o o 3 E 5 a I : t c s 3 p .! 3 o E c tt o Ä F 2 : J{ .g aa, E E to ; g j 3 ö I ts ? o = E a =E z 3 a E t c e g z E s : -c t =or a I E a ; E !o >i E l: E., 4 t cE t! r T t3 (;E o oc I,a o. +. HE :- ;- c E tI E .o ! E ! E o :,do >=_ .-c :4 Y- o lil il 3 Jl ö : 3 2 9-a d =.2 e8. E ! I B i] t'c3 li (, a I 3 o E '6 € E o ; I E 9 = 2 - § 5 t o E 3 't c o E E a x Yct .i :5 c r- E 'E E ö c !r = -ü a c I-c >i c i A 4 '§;'ss C i o i= E aa gE s a oq .E* x : e6 § cc "{ E i ci- =5 s- c 6 i 8, E qi) I i§ T A o - Ci E !! 5 !l 5 c I' 6 ! € c tt o T g * 5i e, A c E E t 3 o .9 I { tt! c o N O g- C9 -O 3 t A oo e 'a co al t E o o E 3 oE I E ; c o n = att c 2: I >5 tB co JI C o §E Ya c f .E c o lll! €o d^ E s=i E 9E a t b- ' E E c c)rc§ o o ! a, ..; ä=' g : E .: =' n D c (c(o o c E f =q, = * 9E 9= o a, s a cc o ss s NC'-" E ' a! E f !, E .F iid" -o' c aa A (9 ::sd s !, i 4 c(, E c r! b ö z a o .B a !,, 4 o E l,t ? o o- g at,.! F q p §.i ! a I ä E ! E E = a 3 : E zö o -J t .: z t a 3 a Ic i 6 ; 3 Yo- I f3 2: .E EE c c .do E g 4 A c ca 9i o- E E a,ä o- c t d^ tto I I =5 x ! = iti z da oo)c Ö=!Fa' c^ 5: E* a c * -ö §E 9! o I A (9 ä B 3 § e E 2 E § =,5 o : E: E eä (, 3 t 3 ? .E 3 3 a 0 I E E 5 T E 6 = t2 z z 4 5 : :! 6 5 3§ t: E tc E E s E3 I <io >5 o I 9E i ä ): io >5 a t_ .); pi c 9o >! ,lo ? i .g- o q gE 9= odo E I coE * E3 c! *d § s I E ot s .lx :§ tci I (,t, ci -'ci T E -i .l; SE ; i & c c §. t E: a d * a § E', 3 E E !l 5 E' E € ,9 6 I , tl : _i .E e a (, = (, = z t, -o I o R:iun:ofc:r( . rr5/an.r U:1r: I Siacici)aullaha lr,ri(uric!"rir:rs€ Kr{l{sstadi L}arrcherm Die ermittetten Umsatzumverteilungen e{reichen die hochsten Wene von obet 30 % im Worst C$e in den gemaß Pulheimer Liste ni.ül-torltterrdcvlüGri Sortimenten des Vorhabens, Möbd, lsr.ütrn und TePrridtc. Auch außerhalb der Stadt Pulheim rr'ierden in daesen Branchen Umsatzumverteilungen von 3O 96 und nlehr eneicht, in Anbettacht derer vet$.gultgaüütütdlc Alsril(rrgcrl nicht auszuschlielSen sind. Zudem existieren in den Umlandkommunen teilweise abweachende Einstufungen dieser Sortirnente, so dass alrh nagatiyo 3tadtcöaulicha Arswirkrr€on in diesen Branchen nicht ohne nähere Betrachtung ausgeschlossen \rverden konnen. r ln den zentrsnrelevanteo Randsortirmnton liegen die Maximah,vene der Umsatzumveneilung innerhalb der Stadt Pulheim im Wor3t Cä. bei 26 % (GPl( / HrBhJlrweren), auBerhalb bei maximal 18 % gen in negatiyr stldtGb.ulicfte Au (Heimtrilicn). Ein Urnschh- irkrngcn ist in diesen &anch€n somit ebenfalls nicht ausg€schlossen. . Auch in der Modc?atG-C..e-Bstr..i ung zeigen skh deutlich erhöhte Umsatzumverteilung€n innerhalb wie außerhalb der Stadt fulheim von teih,veise nrhr .ls 20 96 in den Sortimenten M{lüal, tqdrtei und TtPpicfi. sowie von ob€r 10 % in den zer rc.rrdwa rcn und Heimt rtilicn. r ar Rmdsortimma GPl( / H.lr$.lt3n a. Uris.trumvertdlungen von durchgangig wGniF .b 10 % (Maximahen 9 7o) ergeben sich lediglich in der Branche tonttiltc Wokürri$tr,lg. was v. a auf den vergleichsweise geringen Vo(habenumsatz in dieser &arrche von 4,0 Mio. Euro zurr.if,kzuführen ist. . ln morEürGr Bct *htrmg entfallen die größten Anteile an den Umsatzumverteilungen auf die lnnenstädte von l(öln (- '14 Mio. Euro) und tevqtuen (1 l Mio. Euro, Hauptanbieter Smidt-Wohncenter) sowie die Standorte F raäcn Eüopa.lleG (- 15 Mio. Euro, Hauptanbieter Porta Möbel), l(öln Godorf (- 10 Mio Euro, Hauptanbieter IKEA), Köln ilarldorf (- 15 Mio. Euro, Hauptanbieter Roller und Mambo) und Xöln Oserüorf (20 Mio. Euro, Hauptanbieter IKEA), lm nachfolgenden Kapitel erfolgt eine Bewertung der ermittelten Umsauumverteilungen unter stadtebaulichen und versorgungssüukturellen Aspekten. ,u.ter und K.uie Stadttqschung r tlrnung Donmund 42 ' 8 lr Stadtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung der absatzwirtschaftl ichen Auswirkungen 8.'l Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche lm Umland der Stadt Pulheim ergeben sich für zahlreiche HaptgG..Nl.ft} und oöcnzantrcn derdi*l erhöltta U[EatzumyortGalu]€on in einer oder rnehreren projektrelevanten Branche(n). lm Folgenden werden die Zentren mit den höclrsten Umsatzurnverteilungen im Hinblick auf mogliche stadtebauliche Auswirkungen naher untersucht. Ein Fokus liegt hierbei auf den in denjeweiligen Kommunen z6 ne r€lerrantait Sortilrnlat. Stadt Dormaoen ' r Das Haryrgcsrälftncnt um Dormagen ist von setr hohen Umsatzumverteilungen üb€r nahezu das gesamte projekrebvante Branchenspektrum b€troffen. Die hochsten Wene ergeben sich in den Branchen Möö.i (19 lß 26 %) und Lanclrten (22 bis 30 %). Letztgenannte Branche ist hierbei in Dorrnagen, anders als in Pulheim. gemaß kommunalem Einzelhandelskonzept (GMA. 2009) als rart .rürlev.nt eingestuft. Für den Hauptanbieter Loü.ät{ LocL ist in Anbetracht der Höhe der Umsatzumveneilungen eine Gesch:iftsaufgab€ als ni:ht unwahrschdnlth einzustufen. was zur Folge hätte, dass diese Branche im Hauptgeschiiftszentrum zukunftig nicht mehr venreten wäre. Auch für die &anche Möbel, die gemäß Kernsonimentsdefinition des potenziellen Betreibers auch Matratzen und Eettwaren beinhattet, ergibt sich eine \rergleichba- re Problemkomtellation. sind doch B€ttwsn in Dorrnagen ebentalls als zeneingestufi. Ebenfalls hohe Umsatzumverteilung€n ergeben sich in den zentrenrelevanten Branchen GPI( / H.urlr.lüwür (11 t*s 1t %). Hdmt€rttlia (11 bb '15 96) sowie sonstigr Wohneirltolng (tn r.8 %). t enrelev.nt r Neben verschiedenen F..fianbietcrn ergibt sich auch eine Bet offenheit ftir das ]t ulhe6 ,,Ringi,C6nlor" als wichtagem lt/i.gratb.üi.b der Stadt. So entfälh knapp ein Ftjnftel der Verkaufsfläche auf die trojektrelevanten &anchen, die fast durchgangig von hohen Umsatzumverteilungen betroffen sind. lrsgesamt ist ein Unrctleger in negotivo 3tadLlrularüo Auwfulcngcn in Dormagen in Anbetracht der erheblichen Gröfbnordnung sowie des Spektrums der zu erwartendeß Ums.tzu[w.rteihrng6n nifi t ru3al3.äli.llen. Stadt Frechen r lm H.uptg6chättsrent um von Frechen sind Umsatzumverteilungen von 10 ti3 13 % im Bereich GPI( / H.rl3h.llrffisn zu erwarten sowie von maximal 17 96 im Be.eich ]loimtertilion. Monctar fallen die Umsatzumverteilungen mitjelrreits maximal O,1 Mio. Eurojedoch eher gering aus. Sie verteibn sich auf mehrere An- 43 Sradtfo,chung r ,unler l,td X.u§€ fiaftrng Do.trnurd bieter (u. a. Kodi, Strauss lnnovation). tin Umschlagen in negative stadtebaulictE Auswirkungen ist als eher unwahrscheinlich einzustufen. Stadt Grevenbroich ' lm H.uptg6chäftszentnrm Grevenbroich betrag€n dae Umsatzumverteilungen rn der Branche Möbd 21 lis 29 %. Dartiber hinaus sind mit GP|( / llashaltr' waren (10 bis 13 %) und roßtigßt Wotncirtulrtrrq (m.r.8 96) auch zv'rei zenvenrelevante Branchen von hohen Umsatzumveneilungen betroffen Als betroffene Anbieter sind u. a. Kodi, Depot und Nanu Nana herauszustellen. Auch in Grevenbroich sind BettwarGn als zenttcntelarant eingentJft . lm Nebenzentrum Grcyrnb.oarrr WcvGlinghosl sind ebenfalls erhÖhte Umsat2umveneilungen von bis zu 12 96 in der zentrenrelevanten &anche GPI( / H.tr3hCt3wüe'r zu erwarten. Diese betreffen imbesondere das große Fachge' schäft Johann Eolz & Sohn, welchem als einer der grÖßten Anbieter im Stadtgebiet eine bedeutende, teilstadtische bis gesamtnädtisclE Versorgungsfunktion in der betreffenden Branche zukommt'6. . lnsgesaml ist ein UrßcHag€n in ncgtrtiva Grevenbroich IlgEl aurzu:cHidlen. lrädub.ulir! Arl3xitl Ern in Städt Köh r lm Hauptg6.fiaftsaanüum von Köln sind in mehreren Branchen erhöhte Umsauumveneilungen zu erwarten. Diese betragen in der BranctE MÖld 12 tir 16 %, 6 bir 8 % im Bereich GPK / Haurhaltsw*cn, I tir 12 l,6 in der Branche Heirntertilian, 17 ü3 23 yo in der Branche T?fi.rts uncl 13 t*r 18 96 in der Branche Leudrten. r Auch in der Stadt Koln sind Leu.fiten und Eettwrrcn gemäB kommunalem Einzelhandelskonzept (stadt Koln, 2010) als zGrürc.lroby.nt eingestuft, weshalb neben den hohen We(en im Eereich Heimtextilien insbesondere die Umsatzumveneilungen in diesen beiden (teil-)branchen als kritisch zu bewenen sind. Ein€ partielle Funktionseinschränkung des zentralen Verso(gungsberehhes der lnnenstadt Köln in den betroffenen Branchen ist in8esamt nhht auszuschließen. . Noch problemalischere Grofrenordnungen erreiclEn die Umsatzumverteilungen in einigen Köllrcr ltabcnzcrlt ür, so u. a. . im Stadtbezirtszanüum Elüüntc*d Varüoer St Branche Möbcl. 10 tß 13 J. 96 in der Branche GPl( tis 2{ 96 in der / Hrl3hdt3wrcll, b€(17 troffene Anbieter u. a. Yellow Möbel, Maas MöDel-Center) und 16 8€grrndrrrs dcr G.everüaqcher Soninredttite rm fin:eahgrddltoorrpt (CMA SdrißEü GH( / Haustraltslvarcn: ,Da.Let hina6 |t db Fa. 8oll im tlebenzG.{rum Weveliighoven von inahourchs Bodedung, de genarrnEr So.liirnta aE aontrenrol€vait fur G.evenuoiah ernzuqdnen.'' So herßt e6 rm RahnEn der 2OO9. S. 95) rn Bearg auf das lunker und (tuss Stadtfü{hunq t Plantnq Oortmurd 4,1 Rnutlrltd'lc,rlahe und.s!a-dtcbaolichc WlrkurBsana\6' ' I (rosstadt Bergham Bszirtstt LGnt um Wsad€n A..fi€rü §tr& (12 tß 16 96 in der Branche GPI( / Haudr.lEw.t o. 7 tir 9 96 in der Branche .oo.tt e Wotudffidtürtg, bettoffene Anbieter u. a. Depot, WMF, &ltleß, Galeria im Kaurhoo. Stadt Leverkusen um von Leverkusen ergeben sich hohc ProzcntlJe wic lmnctarc Umatttumut tdlungon. die in besonderem Maße das dort ansässige Möödhaus Smidt, ab€r auch weitere Fachanbaeler (u. a. Depot, WMF, Gateria Kaufhoo betreffen. Diese betragen in der Branche MÖU 15 Ur 22 %, 7 ti. 10 96 im Bereich GPX / H.u.h.ltswren. 1't tß 1a 96 in der Branche tldmtcr' tili6, 22 bB 30 % in der Branche TcPttidlc und 20 tit 27 % in der Branche Leudrten. Letag€nannte &anche ist, wie in vielen Umlandkommunen der Stadt Pulheim, auch in Leverkusen als rent ar d6vant eingestuft. Für das Hauptgesaüaft3zont Eine partielle Funktionseinschrenkung des zentralen Versorgung§bereictps der ln- nenstadt Leverkusen in den betroffenen Branchen ist insgesamt nkht a6zuschließen. Dies b€trifft u. a. die Eranch€ Leuchten. die neben dem Möbelhaus Smidt nur von dem Anbieter ,,Licht und Wohnen" in relevantem Umfang angeboten wird. lnsgesamt isl ein UncctlagEn in lBg.tiw städtaÖJÜarr. All3üit(l'lg.rl in Leverkusen in Anbetracht der erheblichen Größenordnung sowie des Spektrums der zu erwa(enden Ums.trumrcttealuqcn 4!!1 eusarcfilicSen. Wenngleich der Hauptanbieter Sflüldt aufgrund seiner Randlage innerhalb des Hauptg€s[häftszentrums räumlich-strukturell nur eine untergeordnete Relevanz für das Hauptgeschäftszentrum besitzt, so stellt er doch funktional einen wichtigen Baustein dar und übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt. Eine mogliche Gefährdung des Anbi€ters ist daher zusätzlich auch unter üüro.gungEstruüurdlGn Gs§dßFrr*tcn von Relevanz (vgl. Kapitel 8.2). Stadt Beroheim tur die Stadt Bergheim ergibt sich insofern eine Sonde6ituation, als dass sich die Umsatzumverteilungen sorr'/ohl im HauptgEad fttzatttrum ah auch im cöenzent um Quadrath-lchendorf in den einzelnen Branchen untcddb dor drwoisb.rtcitlgrenze vonjeweils 0.1 Mio. Euto beweg€n. Dies ist darauf zuruckzuführen. dass der Angebotsbestand in den betrachteten Branchen innerhalb der Zentren bereits zum derzeitigen Zeitpunkt sehr gering ausfällt. So sind in den in Bergheim als zenlrenrelcv.nt eingestuften Branchen GPI( / H!.rthtttswüen, Hcimrertilien. son3tigc Urohrxan ichtung und Lauatteo insgesamt nur ca. 360 mr Vertaufstlä.üe im Hauptg€schäftszentrum vorhanden, ein im Vergleich mit anderen Mittelzentren ahnlicher Großenordnung deutlich uotE lictt r Wert (vgl. auch Tabelle 18 im Anhang). durtrctnitt- Die erlreblich3'l Gr68enodfturEen der dutch das PultEimer Vorhaben an sonstigen Bergheimer Angebotsstandorten (v. a. Mob€l Bergh€im) induzienen Umsatzumveneilung€n in den zent enreleuant n Br.nchcn von'!a 96 (GPK / Haus- 45 .runker udd (n Sr.dtfürlarng a Plarr,rg Do(ntt se rd I haltswaren) bis 32 96 (Leuchten) deuten darauf hin, dass e6 tür die Stadt Bergheim zu erner massiven Verschärfung der Konkunenzsituation in dGsen Branchen kommen wird. Es muss davon ausgegangen w€rden, das§ die Ansiedlung d€s Pul- tntn iddungaoPfirncn zü AtlraktiYidrt§ utd Ausrueitrng rier Angebot6 in den öet rffendo,r kstgn+P.tr im Hauptgeschäftszentrum des Mittelzentrums Bergheim tna8gebHl eiqolchrfnff v'rerheimer Vorhabens kaintfige den. I Dies steht der süEteb.ulk*E r Ziclurtdllrrg det Stadt Bergheim erngegen, auch in diesen bislang in den Zentren nicht bzw. gering repaäsenti:nen Branchen ein entsprechendes Angcoot aüfzubüEn und so da5 So.titt ottsPd.tnnl und die Verso.gun$fuddr»r v. a. des Hauptgeschäftszentrums v,reiter2uentwickeln. U. a. mit Blick auf die Branchen Wohneinrichtungsbedarf und Leuchten tEißt es im Einzelhandelskonzept der Stadt Bergheim (CIMA 2010, S.1AO\ -Ehnfa s aß zenüenrelevant eir]€,estuft werden die nachfolgenden Sonififiae. Es han*ft s rt hierbei um Warengrupryn, die bislang in dem Haupt- ud Nehnzenüum nicht &r nur in Wenztem Umfang vorhaüen sind. Sb stellen a&r Entwicl<lungsptenziale nn Weiterentwicklung det Eiden Zentren dar. Zuctem haüelt es sbh um Waren, d,e hißichllich der Angebot*räsenurtiotl uN d6 Warcnabtransrytes durch den Kunden fiit den vorhandenen (,tliclE]n GegeDP'nll€iten ohrc tinehrenkungen in Einklang zu bringen siN [. . .]" . Das Einzelhandelskonzept der Stadt Bergheim (CIMA 2010, S. 66f0 formuliert unter der Üoerschrift ,,Wettbe'rverbssteigerung des Eergheirner lnnerstadthandels" verschiedene MaBnahmenbündel zur E töh,rg dGr AtEaftiyitat d.t 8€rghcirmr lnrEßrrdt Hierzu gehoren insbesondere auch Maßnahrnen zum Angebotsausbau (u. a. Projekt Bahnhofsarka@n). Zwar scheint das B.lrnhot .rl(.derr infolge Projclt seiner Angebotsausrichtung (Ankermieter Eleklronik- fachmarkt und Bekleidungsanbieter) durci das Pulheimer VortEben nicht grundsätzlich gefährdet. Jedoch muss befürchtet u,erden, das§ die tmpfehlung gerüß Einzelhandelskonzept, die kl€ineren Ladeneinheiten im Projel« gezielt 2um empfohlenen AbDar yon ArlgoöoslÜdreo zu nutzen. infolge des Pulheirner Vorhabens nicht oder nur sehr cingorahr&*t umgesetzt werden kann. lr6giesamt muss die Gefahr gesehen werden, dass die weiteren lnpd3e. die die Stadt B€rgheim durch das Projekl frir den lnnenstadteinzelhandel anzusto8en hofft, durch das Pulheimer Vorhaben kontartariert werden. 8.2 Negative versorgungsstrukturelle Auswirkungen 8ei der 8€wenung möglicfler versorgungsstruklureller Auswirkung€n steht das tittrnt Mööd l(.rßor- im Fokus. in dem sich an zahlreichen Umlandstandorten erhöhte Umsatzumverteilungen von bis zu 3O 96 enechnen. lm Folgenden erfolgt ein€ gesamaädtische Aufsurhmierung der ermittelten Umsat2umveneilungen, die verdeutlicht. webhe VarlndGruqan der Zont alitäten sich fur die betroffenen Kommunen in der Eranche Möbel im Wo(st Case ergeben würden: .lur*er t,rd Kruie Stadtfdla hrrrs r Pbnurs Oonrnund :16 RaunErdaen5.he unc gadtetaul(he WrkUrE5anaryle Tüelle 13: l(ommune I KrerSSiaOt Bergherrn Vorandcrur€ dct Zontr.lut im Xcf?Eo.titncnt i,lÖb.l dtrlfi des vodabens Zcntnlit t Umseu (Mo. Ero) daG Aktuell Neu Aktuell Neu Eedburg 4.6 3,5 0.7 t 0,55 Eerqhem 19.8 1 4.5 1 .O2 0,75 0,79 Dormagen 22.9 r 6.6 'r.09 Frechen 58,1 44.3 3.28 2.51 Gr€venb(oEh 7A 5.6 0.39 0.28 Hurth 8.7 AA 0.43 O.3,t Kerpen 13,0 10.3 0,62 0,49 283,0 223.6 1.O2 0.81 Leverkusen 53,9 42.6 1.07 0.85 Pulherm 3,5 133.7 0.17 6.41 Rommerskrchen 0.0 0.0 0,01 0.0'r 475,4 501,7 0,99 1,0s Koln Getamt ' Iedwsle rI, IeikaurE d€r Ko.nmu,En (sche Kaptel 2). Quelle ergerE khebu.Een uod 8€rechnrrtge.l ln der Stadt PutrEim kommt es in Folge der Vorhabenrealisierung zu einer V.rvielf.chung de3 lo*slen Urnratz6 im llllööelborsrifi und in Folge dessen zu eF ner massiven Erhöhung der Zmtr.liut von derzeit 0,2 auf bb zu 6,4 (Worst Case) Dies ware unter allen Stadten und Gemeanden des Unte.suchungsraurnes der nüt Ab.trnd höchste Wort. Der zu erwanende Umsauenlzug für die Bestandsstandorte im Untersuchungsraum liegt insgesamt bei 22 % (Woßt Case). Fur mehrere Kommun€n ergibt sich in der Zusammenschau der zu erwanenden Umsatzumverteilungen mit dem prognostizierten §nten der ZentrCitätrlcflEatfrr ein s€hr kritisches Bild der Vorhabenauswirkungen. ln diesem Zusamrn€nhang ist auch zu berihksichtigen, dass es sich bei allen Kommunen im Untersuchungsraum mit Ausnahme der Gemeinde Rommerskirchen um Mittel- bzw. Oberzentrc.r (Koln) handelt, die ihrerseil.s einen eigcnen Ver*rguqsauftrag in dsr B.rrhe It ööd haben. ln Folge der Vorhabenrealisierung werden die branchenspezifrscfpn UrrBalze und Zrtltraliläten in diesen KommunenJedoch im Wo.st Cüa um 20 bar 30 96 sinken. Mit Ausnahme des im Möbelbereich sehr stark positionienen Mittelzentrums Frachen (Haupranbieter Pona Mobel). welches gemaß der Prognos€ weiterhin Kaufkraftzuflusse verzeichnen wird, werden in allen Mittel- und Oberzentren in Folge der Vorhaben.ealisierung kunftig per Saldo relevante X.utla.lt bltLae vo.herrschen. So wird die Zentralital im Mobelbereich in Sarglteim von &tzeit 1,O2 avf Sradi(a!.ttig r tur*er (16 kr.6€ Pbntng Dortrl'und O,75 sanken, in lrorm.gen von 1,09 auf O,79, in l§,.rtutan von 1,07 auf Q85 und selbst im Obenentrum Koln witd es zu einem erheblachen Zentralitatsnickgang der linksrheinischen Stadtbezirke von 1.02 auf 0,81 kommen (iewells Worst Case). Der monetare Entzug wird hier allein li: zu 50 Mio. Etro betragen. Die belehenden Anbieter im Umland von Pulheim werden durch den erheblich Vcrllut fliclE und großer dimensionierten Konkurrenzstandort mit as.ülo die resultierenden Umsatzumveneilungen von 20 96 uttd malt an vielen Standorten somit erheblich unter Druck gesetzt. Während die grö8eren Wettbewerber llf wie Po.t Möüel, sridt woh.EentGr oder lxEA eine hoh. l(,oitürentfattl- g]o8.., loL.lc! 8cuültrrungs. md X.ll'' kcit aufwe'sen und kraftpotenziel zunickgreifen können (v. a. Köln / Leverkusen), werden vo. allem / oder auf ein die kbanersn F.chrnöietet und irrDeconde.s Volholtirler $öaltaurc in llcariercn / mittteren MittGlzcnt en wie insbesondere MÖöd Hurrnarn in Bergtrcim massiv in ihrer Existenz gefährdet. Es ist somit so!,rohl frir Bergheim wie auch für weitere Kommunen (u. a. Hürth) Hüpf-- nicht auszuschließen, dass, sofern es zu eircr AufgÖc .tC3 ÜalrstF biet€ß kommt. die Zentralitat im Mobelbereich noch erheblich stärker ah trognostiziert auf einen Wen von nahezu Null sinken wird. Die ErlÜltmg der landcrplarsb.ü zugewicsenen Versorgur,lg3fillttbn wäre in diesem Fall niüt nut &uftifi Es lassen sich eangß..lrankt. sondern uberhaupt dcüt trEh. gcw.lätffist. somit folgende Erg€bnisse fe6thähen: En t m.cr{agcn ater .b..tzwirGüdftfia h ndrtiut atldtÖ..taidE Auswirlongca in den zentsalen Versorgungsbere*fen der Xdtörltomrrsron fulheirm ist in Folge der VorhabeffediEerurB &s Möödtuues in der untersuchten DimenEonierung tidtt rractJdrn. ln Anbetracht d€r hohen Urnsatarmvertealjngat ist atdern ein€ Uqtüim Sßp einer erheb[ctten Stüung FariKbn filr mehrere a{ewksenen zettralrrdi$en der Erfüllung der nKommunen, so insbesondere das MmeEenrum Berghefrn, r*lrt gul€rülrr*t rtfls E..inEramigurg lr rarrle8en. Als Resultat wird fljr alle &ancfien eine R..flzim,lg mcrl3iortül,lg empfohlen (vgl. Kapitel 9). Junler unc, Krute Stadtfo.sahunq r P|anuflQ Dodmund 48 .lJ Vort Dqt.$ , feh I tr des Vorhabens zur Verklein Da fur die ursprung[ch untersuchten, branchensp€zifischen Maximafuerkaufstlachen in allen Branchen ein Umschlagen in negative stadebauliche und versorgungssttukturelle Auswirkungen nicht ausgeschloss€n werden kann (vgl. Kapitel 8), wurde futiede dieser &anchen die maximale Verkaufsflache hergeleitet, für die eine regionale Venräglichkeit nach gutachterlicher tinschauung noch gewährleislet ist (vgl. Tabelle 14). Die Ermittlung dieser Maximalwene erfolgte auf Basis einer stadtebaulichen Einordnung der resultierenden Umsatzenuuge unter Berücksichtigung der zentralonlichen Funktion der Umlandkommunen. Umsatzumveneilungen von mehr als 8 o/o wurden hierbeijedoch in den zentrenrelevanten Branchen in keinem det untersuchten zentralen Versorgungsbereiche der Umlandkommunen als verüaglich eingestuft. Bezogen auf die nicht-zentrenrelevamen &anchen wurden höhere Grenzwene von bis zu 20 % angesea. Der Berechnung wird ein mit der Ernberechnung identisches Spektrum an FläctEnproduktivitilten zugrunde gelegt. Beztiglich des Einzug8ebaetes wurdenjedoch ausschließlich die Annahmen det Worst-Case-Beuachtung (vgl. Kapitel 7.1) verrrvendet, da infolge der verkleinenen Dimensionierung auch eine reduzierte raumlthe Ausstrahlung anzunehmen ist. liegtja nach Ansatz bei Vartlcarüur€ dss Voüabq! um g{g!!qg 32 96 der geplanten Verkaufsfläche bzw. ca. 15.qto lff. Unter d€r Wqst-Care-Annahme einer überdurchschninlich hohen tlachenproduktivibt ist sogar eine Reduzierung um tl3 % bzw. knapp 20.0fl) rtf erforderlich, um eine Umschlades Vorhabers Die maximal verträglich€ ca. 25.(rco bis 30.(XX) mr. Somit ergibt sich die Erfor(brlichkeit der gen in negative stadtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausschlie8en zu konnen. 49 Stadtlq!.trig I ,urxer qd K,rr§€ Plaru'rg Donrrl. id :a ! (J o .g =a, .9 o E o E -t .9 !E E c E Eo i! q 3 (,,! E'€E 3 iq ooo coc a E € v z:, EEEU '; ..'. G tVi3 E -,c*. E tqq6q '- (I,.!2 o) = !l =: §;ei '-t 6l c o!i-6, = E.Drl o- o aul .L EE irii =E E: re J',il6:: E a, o' .c § Io .9 'I C! E E c 9 a! .g 5 .9c E o E c o = C Egt .E I -ü C' c (J !9 üB* si :EE+E 9EU*-Q CE!ia:v l $äe:§ EF i s9ä ;l =E t§ g5 E.E s I .qE=EB'r !e.r-c= E:*€; i€ !Eg q E !rÄ ! -E E E 5 o c §q g\ a, Et = >3- o !! !i o!. i = -3c UEO !, an! O.r ./) a? = i E? $EsE! iqYdr'*=v,o s c i PEü :Bfl E6: E !l:C )X tr.,<a< ono =.1 § o x.ö r=_ EA; o .EE \P: 3 (.]>r o is5 EgE :=-. sE! -E 9{E; 9a.ä E C E€,: Pä; a, o o! o;6 J .r1 tt< EE - E'§ i EE ::;E€ : ts o $ o(J EF t: E§ E! F .l 5 G e E e q E Er'rj I {, .g xa! ! H-O=_E p5 +E',€ gs€EE ,= {, E t P E I .d o' E c = EQ:I : = .E ?E€= ! o n o p c c ll(J ]9EJ EECI^ c-c:. 5 3 E It! o d, I a I o 3 ., E r! 9"ö 3 ctt o c ! &t !t : 60coo öFFlcO .D,a @ § o 6JCrl <, :E €i §iq = g,5Ef, iEE !=d =tE ot'ü d €B5Eä c *€ 3,§' 6ql EEE E ä E§€:§ E€J OJ C ,l . ci^ >5 3 o'E a, cl .9 3 !o a r" =5 .g & .o E :o e,E 9J EI' 2 :c I o c4 E a är 9= =E . . '.::: -E. a ca, ! n €o E =5 E E G E I Y- !, 3 t C c ! o o) c 3 ! o o E gE a E : r! : !a _c- z3 E a, ! ,i o o c,E Et t t o l9 B E o .9 ! c o 4,, a, .! E d E I ö- 3 tu q L ,ä F o E E IJ o g aa ot o 0 g aa z I ! E -!I I o :;: 3 = E e E 3 i E z 6 -E 5 & a Ea 6 2 JI F 5 .E E a I P s E - I z 3 E !r c o o ,a E E t o ä c I igE ä: 9E o= 2 A A F OE d" =5 E .9 c OE oa b.. ö'. I c o ! E I I c tt = c o 9E o= o §s E. s !c te 3 I t E ö B 5 o z ! c (, I t o g § o E , e E a I rq ft ! E 6 o = = E E s .a 3 I § E9 =E a.E 2 i2 z .) i c X ts E 5 5 .E 3 E t I o € EE 9-5 q.o a =c E I ; a. f E 9: a^ c' I.r t;'i oc & -- ----' 3a l- -= \! + : !=i;.;. Y- - - - c e ! I ü I .E.. oc ? 5 -:.?.'l o o o 1-: o äc T ,E. a E .gt:i §.( i:.;-;\ri';!öiÄ a- .§ )§:i -. )i o \ qE x \: oia-E!\r:.ac +ä o- xr E , s (J 6 :§ E ö ! i (, I I , ! 5 o e E E o . f,, t. Eerertung .lnfolgederVerkleinerungderbranchensp€zifischenVe,kaufsltrachenreduzieren renttalen VsraorgptEEöcdcfi.o in Pulheim und Umland in den zenttntelevantü! BLrÜh€n auf Werte von zumeist m.timll 6 %. Zu leichten Überschreitungen, dieiedoch noch als verträglich ein- sich die Umsatzumverteilungen in den zustufen sind. kommt es nur in Einzelfallen (GPK / Hauslultswaren, Heimtextilien und sonst. Wohneinrichtung mit 7 tß 8 % im Haffgp..fiaftstGr n.rn Do.nta' gcn, sor]st. wohneinrichtung mit 7 j6 im HsptgcaCrarttasrhrn GrrYen' brd.fi, Heimtextilien und Leuchten mitje 8 % im HaryrtgECranss.ntnr lß' ysrtulcn, GPK / Haushaltswaren mit 7 96 im St dtlcrid.szcttt,Irrr l(Oln trrell' fold V.lltoer StI mit . 8. sowie GPK / Haushattswaren und sonst. Wohneinrichtung je 8 % im Eczittttailrcnttum l(öh WGi&n A.d.n r StI.߀). ln den na€üt-zotrlnlcn Lagan ergeben §ch die hClchsten Umsauumveneilungen mil bis zu 19 96 in Pulheim selbst. Auterhalb der Stadt Pulheim liegen sie an ein' zelnen Standorten bei M.rim.hmrt n von 17 % (MÖbel) uzw. 19 % (Icppi' .fte), zumeistjedoch deutlich darunter. r Vereinzelt sind von den erhÖhten Umsatzumveneilungen in den (i1'berwiegend) nicht-zentrenrel€vanten Brancl|€n nach wie vd a(rh zentrale Vefsorgungsb€reigdl und G.trrnb(idl. che betroffen. so u. a. die HauptgescMftszenÜen Selbst im Falle von B€triebsaufgaben der MÖbelanbieter wären städtebaulich ne- Dat gative Auswirkungenjedoch nicht abzuleiten. r Nur in selr' gE'ir€p|n lÜaBe handelt es sich bei den Umsatzumveneilungen in d€n Nachbarkommunen Pulheims in der Branche MÖbel um eine ,,nÜcfgo{ri} nung" von bislang aus dem Mattelzentrum abniefJender Kaufkraft: Das der errechnelen, vefttaglichen Maximaldimensionierung zugrundeliegend€ Urret vo' lurnen von ca. 75 Mio. Erro h dcr Ererlchc tt aöd würde die loLlo, .inrdhandcE eley.nte K.uftraft Pulheims dieser &anche von tn PP 21 Mb. Euro (vgl Kapitel 4) nach wie vo. erheblach ubeßteigen; das Vorhaben wäre injedem Fall auf hohe N.urtraftzuflatse von au8ctlralb Rlhdrn3 angewiesen. In der Folge der ermittelten Umsatzumveneilungen würden sich für di€ Kommunen im Untersuchungsraum die folgenden VerändGrutrgpn der ZGnttülatatan im Kernsor- time Mobel ergeben: lunker urd Ktue $rdrr6sch6rg I Plärr,rg Dortdund 54 Tabelle '16: Veränderung der Zentralität im XernrortirlEnt Möbel durch die des Vorhabens mit ve*leinerter Zeflr.litft Umtetr (Mio. Euro) Xommuno' Aktuell Aktuell Neu Neu Bedburg 4.6 4,0 0.7'1 0.62 Bergherm 19,8 16,8 1.02 0.87 Dormagen 22,9 1q ? 1,09 0.92 Frechen 58.1 50.2 3,28 2.44 6.6 0.39 0.33 1.1 0.43 0.38 1.5 0.62 0.55 283.0 249,1 1.O2 0.90 53.9 41,5 1,O1 0.94 ,8 o,17 3.73 0,0 0.0 0,01 0.01 475,1 490,4 o,99 1,O3 Grevenbro€h Hurth 8,7 13,0 Kerpen Koln Leverkusen Pulherm 71 Rom me.sk irchen Getamt 1 I Tdlwdse r[Jr Tdlrär'ne rr€. f\ommurEn (!ie$e ftapitd 2). QLeUo. e€enc ErheörrrEen lnd Ee.edlnungeri ln der Stadt Puliaim würde es in Folge der Vorhabenrealisierurg in rcduzartcr Damcffaonacnng nach wie vor zu einer dedlichen St (l{ung (h3 lololGn Umsstz€. im lröbalbareact! und infolgedess€n zu einer starken Erh{rhung d€r Zanttalitat von derzeit O,2 auf dann 3,7 kommen. Damit läge fulheim bezuglich der Zentralitat im Möbelbereich künftig auch in dieser Variante deuuich vor den anderen Mittel- und Oberzentren im Untersuchungsraum. ln Bergheim, Oormgen, föln und Leverl(u$n würde bei einer reduzienen Vorhabendimensionierung zukünftig eine ZentraliUit vonjeweils ca. 0,9 (statt > 1.0) realisiert. Es wird somit deutlich, dass die Vorhabenrealisierung selbst in der reduzienen Variante per Saldo zu Xautt .ttaDltoscn in den Mittel- und Oberzenüen im Umland Pulheims (A6nahrne Frechen) führen würde. Die durrftschritdftrE Unratrumücrtealung im Untersuchungsraum in der Eranch€ Möbel würde in dieser Variante zwar dzutlach auf rnaximal 13 96 sanken (vorher: maxi- mal72 o/"\: dennoch verdeutlichen die Zahlen, dass die vorgeschlagene Dimensionierung das absolute Maximum einer verträglichen Grö߀nordnung darstelh. So werden die bestehenden Anbieter im Umland von Pulheim bei insgesamt fehlenden Kaulkraftpotenzialen injedem Fall erheblich unrer Druck gesetzt. Ein Umschlagen in negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen kannjedoch bei Einhaltung einer M.rimahr€rtauldl5re von 25.(XX, m. atrh unter Worst-Caso-Arlrshmen weitestgeheft, au8eschlossen werden. 55 Stadtlo.ra hung Junler und (ru5e Dortrnurd r ftanur{ 8gm9ryn91t§ch9_qdjlad,lj"bl9lLqry 1O Zusammenfassung / W$gSiIglF€ .l!95§tig-qae_!9! Fazit Die uniersuchte Planung sieht in Pulheim die Ansiedtung eines lvlöbclhal§€. mit rd. m2 Vert.ufttläcüe vor. Der Vorhabenstandon ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches gemäß Einzethand€lskonzept der Stadt Pulheim: es handelt sich 45.(X[ mikroraumlich um eine $Adtebaulich nicht-integrierte Lage. lnsgesamt beläuft sich der gGchätrte UnBatr des untersuchten Vorhabens bei einer stark überdurchschnittlichen Flachenproduktivität des voraussichtlichen Betreibers Segmuller von 3.200 bii 3.9(X) Euro / m' auf geschärzre 145 bis 1?4 Mio, Euro. Ein Großteit der Umsätze wird mit knapp'l10 bis 131 Mb. Euro auf das l(ernsnarnent MaröC entfallen. Verkaufsflachen von maximal 4.5m m, sind in den zentraßdcvarttcn RrrdsstiEnten geplant. Gemäß den durchgeftihrten Analysen wird das Vorhaben ein regionales Einzug€etliet erschließen, welches neben dem Rhein-trft.Kreis auch Teile des Rhein-Kreis-Neuss sowie der Stadte Köln und Leverkusen umfassen wird. Als - enger gefasster - Untersuchungsraum wurde eine lsochrone von rd. 20 Pkw-Minuten um das Vorhaben definiert. Die Kon_ kunenzsituation in diesem Raum stellt sich bei einer zentralitat von o.gg bereits relativ ausgeprägt dar. als gro8te Wettbewerber fungieren u. a. Mööd in Frechen, Slr*rtWohncenter in Leverkusen und lKfA in Köln-Ossendorf mit VerkaufsRächen zwischen rd. Mr 25,q)O und 37.00O m2. lnnerhatb des Untersuchungsraumes wurde im Sinne der geforderten Worst-Case-Betrachtung eine Obciliegorlde Umycrtcalurg der Vctraöenumiätre ,n Hohe von 70 bis l(xl 96 vorgenommen. Die Bcrertuno dcs Vorhabens kam zu foloenden . Eroebnissen: Eine Kompatibilität des Vorhabens mit den in Aufstellung befindtichen landespla- nerischen Zielen und Grundsatzen gemäß L"Ep IIRl,tl? (S..ülHrgr TeiadJt Groß. ,lachiger Enzelhrndel) ist nur reih/veise gegeben: Nicht erfültt ist der tandesplanerische Grundsatz, dass der zu erwartende Gesamtumsatz di€ entspre€hende lokale, einzelhandetsrelevante Kaufkraft nicht überschreiten soll. Das Vorhaben wird $andessen das entsprech€nde Kaufkraftpotenzial der Stadt pulheim um ein Viel_ faches ubcrsteigen. weshalb es auf €räoöliche Zuf,al3aG von au8€r'lalb Pl hcalrG angewiesen ist. 8ezüglich der zentrenrelevanten Ran(ßonjmerne ist ledigliü die relative Begrenzung von l0 96 (Ziel), nichtjedoch die abBolute Ob€rgrenze von 2.500 m2 (Grundsau) eingehatten. r Ein Urrchlagen dcr abcatrwirts.fi.ftlküen an nGgatiE dadt b.di*le und veßoqun$srruktlrelle Auswiüungen im Sinne von § 11 (3) Iru VO infotge der Vorhabenrealisierung in der untersuchten Dimensionierung ist bei setr hohen Umsstzumvertdlungon im Woßt Care von bis zu 30 96 ulrd ar€lr nidtt ,üs- zus.rrlie߀n. Die bestehenden Möbetanbieter im Umtand von fulheim würden durch den erheblich größer dimensionienen Konkurrenzstandort und die resultie_ " Entl,r f, Srard 1? Ap.rt 2Ot2 Junker lnd Kroa€ Stadtfdschü§ a Ptärrung Oo.tmund 56 Ra(rrnorOrir-r« '( ui14 5radlcaiiuriche yy'rrlung$nal)6c I K.e,lstadi B.icne rl renden. hohen umsatzumveneilungen erheblich unter Dnrk gesetzt. Während die großeren Wettbewerber wie Porta MöU, Smidt-WotrEltct oder IKEA eine hoh€ Xolr&unenzfttigkeit aufweisen und / oder auf ein groSes, loLla. Bevölkeflir€s- und lbuftraftpotenri.l zuntckgreifen können (v. a. Köln / Leverkusen), werden vor allem die klcin rln FdElticter und i]Üöe.ddono Voltso.tirnentsnrööcüiuser in lleinoren / mitüersn Mittehcntren wie insbesondere Möbd H.umann in Bcrgllo-n massiv in ihrer Exhtenz gefährdet. Die E f0llrlg d€r landc.plrnG.iich atEwie.cren V€Gorgungtfunttion wäre in diesem Fall nictlt nur dorrtli:ft eing€..rrräntt. sondern überhaupt nidtt mdr. gc{Irrl€ßtet. Auch ein Umschlagen in negrtiv€ suduüaulä:lra Arl3witungan ist in Anbetracht der hohen Umsauumveneilungen in ,ent cnrddantrn BraftlEn in zentralen Versorgur€sbereichen der Umlandkommunen wie u. a. Dormagen und Grevenbroich EigE aunGctrlie8en. Hierb€i ist auch zu beücksicmigen, dass insbesondere die &anchen Lesdrten und Battsürn. anders als in Pulheim, in mehreren Kommunen als ,enüenaclevant eingestuft sind. Als Resuhat wird für alle Branchen eine deutli,te Huzicrung dcr Vcrlcußfachen des Vorhabens um 4igg§ggg 32 % der gephnten Verkaufsfläche bzw. ca. 15.(XlO mt empfohlen (vgl. Tabelle 17). Unter den - a!.fi r€.rttlith - m.& g€blachen Wo.st-Case-Annatrl*n ist sogar eine Reduzierung um 43 96 bzw. knapp 20.(XrO mr erforderlich, um eine UrrseNrbger an ncgataw rtadtob.ulkthe und vcr3cgungsstrutürrele A.rswirtungE r wDitaitgrlE d .u3sdrmn zu konnen. Die durchsclmittlactle Un6atzumuertaikng im Untersuchungsraum in der &anche MÖbel wurde durch die Reduzierung deutlich auf ilrd 13 96 sinken (vorher: maximal 22 o/o). Dennoch würde auch die verklein€rte Dimensionbrung für nahezu alle Mittel- und Oberzentren im Urtersuchungsraum (Ausnahme: Fre- nr chen) künftig eine lr€gativt lbuftreftlil.nz in der Branche Möbel induzieren und zu einer Varsc,rarfl.rlg der regiondGn l(onhrrcnsrat atirn führen. ln Erganzung zu der in Tabelle'17 dargestelhen Modifikation wird empfohlen, das Basis (hr Betreiberangaben auch Bettwaren und Elektrogroßgerate gerechnet wurden. weiter .rl3adiffGrratuhüt. So ist insbesondere die BranctE BettwerGn in mehreren Nachbartommunen als zrttrelrelwant eingestuft, weshalb eine Gewähdeistung der städtebaulichen Verträglichkeit durch erganzende Festseuungen (2. B. Eegrenzung der Verkaufsflache von Bettwaren auf maximal 800 mr) sichergestellt werden sollte. Auch sollte durch bauleitplanerische Festsetzungen sichergestellt werden, dass vor allem im zentren- Xemtortiment, zu welchem auf relevanten Bereich nur solche Aklio,Gwaren zulassill sind, bei denen ern funktionaler Bezug zum Kernsortiment erkennbar ist. 51 ,unler und Kru,e Stadtfdschl.rrg a Plänung Do.rmund Raunrordn!$.,l(} llllhdreb.u@ Eine vollstandige Kompatibilitat des Vorhabens mit den in Aufstellung befindlichen landesplanerischen Zielen und Grundsätzen gemäß tEP XRUI {8 (S.chlifiGt Teilplan Gro8flächiger En:€lh.ndel) wäre auch für die reduzierte Dimensionbrung nicht gegeben;jedoch könnte in den betreffenden punkten (Relation des Vorhabenumsatzes zum eflsprechenden. lokalen Kaufkraftvolurnen. absolute 8egrenzung der zernrenrelevanten Randsortimente) die Diskrepanz zwischen den landesplanerischen Grundsauen und den Vorhabenkennwenen (vgl. f.apitel 4) reduzien werden. Marimal vert tgliche, brandren Möbdha{Ees UEFüngti.$ 9G-. pLnt! Vlrtrsfa- Tabelle 17: B.rd* flfclre GPK / Haushalßwaren (m?) 1 peziEE Vertarf3tL.fien de. VednfgLi$e Vr.l(.lrffiachc (mr) Moder.tr Cara Wast c.re 450 MobelHeimtextrlien Teppiche 1 Son$ige Wohnernrlchtung Leuchten .110 810 1 500 Sonstige nicllt-zentrenrelevante Sortimenle (Autokindersit2e. 500 Aktionswaren) Sonst€e zentreffeleva nte Sortimente (elek(r߀tE Kleinge,ate,, sp€llYar€n / Bastelartikel, Aktionswaren) 650 18d ' inklugve Be{wa.eo / Matratzsr und Etd(Eogroq€r-ätea. 'Redu:rerung mtwand€ z.r Einhaltung der Eegreirzung der zeouenrelevanteri RanMirpnte .!l 10 <}6 dr. G€sardlerkaülrlacr€. Ahdrrativ ka t die Huzbrung alEh in arxteren zentrefiebgtrten RanGoatinE f,cn e.folgen. Queüe: eigerE Annahmen rnd 8€redlnur§€rl '6 Emwrrf. Stard 17. Ap.il 2012 ,uakcr und (r!r€ SladtfcYichunq Phnunq Donmucc r 5B i t- Verze ichn isse l(rt l! Kane Lage des Vorhabenstandortes in der Stad Pultleim,-...--.......,.........-........15 1 : Kane 2: Abgrenzung d€s Untergjchur€§raumes ...-........--.......... ............-.-.-.........22 Karte 3: Relevante Anbieter im Möbelbereich ab ca. 5.000 Verkaufsfläche im r# Untersuchungsraum ..--...-......... .....30 Tühn Tabelle Kommunen im 1 : Untersuchur€sraum .........-.........-..._..._..9 Tabelle 2: BranctEnschlirssel zur Unternehmenseriebung ..-......-...-......................... 10 Tabelle 3: Sortimentsspezifische Verkaufsfläch€n und gescruitzte UnEaitze des g€planten Möbelhauses ..........-....................17 Tabelle 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Pt lheim sorrvb Planumsatz des Vorhabens - Ar€aben in Mio. Euro ................................ 20 ........ Tabelle 5: Einwohner und einzelhandelsrebvante Kauflrraft im Untentrhungsraum......-.............--... ......_........._.........24 Tabelle 6: Verkaufsflächen an den projektrelevanten &anchen im Ufüersuchungsraum(Angabeninm?)............,........................,...............27 Tabelle 7: Geschäute Umsäue in den pojektretevanten Brarrchen im Untersuchungsraum (Angab€n in Mio. Euro) .._...........29 Tabelle 8: Zentraliuiten der Eranche Mdüd im Unters.rhung6raum.........___............29 Tabelle 9: Relevante Anbieter im Möbelbere[h ab ca. s.q)O m2 Verkaufsfläche im Untersuchungsraum .......................31 Tabelle 10: Hohe des im Untersuchungsraum umveneilungsrelevanten Vorhabenumsatzes nach ........-....................35 Tabelle 1 I Prognostizbrte branchenspezinsctE Umsatzumveneibngen durch das Vorhaben im Unters&hungsraum - Worst Case......................36 Tabelle 1 2; : BrarEhen Prognostizierte branchenspezifische Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben im Unter$xhungsraum - Moderate Cas€.............._.39 StadtfdsctrrB r ,ur*et urrl Kruse Ptanuog Dortmllfld , Tabelle 13: Tabelle 14: - &!,gg'dlS[!{r u"lsi1l!9!al1r§@ Veränderung der Zentralität im Kerrsstinent Möbel &rch db Realisierung des Vshabens (Worst Case) ....._._.........-....._..................__...47 Ußprünglah g€plante und maximal verträgliche, banchenspezifische Verkaufsflächen und Ur6aitze des Möbelhauses ..........................50 .....__ Tabelle 1 5: Prognostizierte bmnchenspezifische UmsatzumverteihlrEen durch das VortEben im Untersuchungsraum bei reduzierter VortEbendimer6ionierung.................. Tabelle 16: Tabelle 17: VeränderurE der Zentralität im Kernsortiment Möbel durch die Reatisierung des Vo.habens mit verkbineng Dimensionierung.........._.....5S Maximal verträglict€, brarrhenspezifische Verkaufsftächen Möbelhauses Tabelle 18: .......................51 ....... ctes ..........................59 Verkaufsflächen in den zentralen Versorgungsbereichen und Sonderstandorten im UnleGtrhungsraum (gerund€te Werte in .._............_....,.....61 rn2)........__............ Tabelle 19: Umsätze in den zentralen Versorgung6bereirEn, SffldersGn(brten und sonstigen L€eri im Urtersrrctnmgsraum (gerundete Werte in Mio. ................,........63 Euro)......... funke, (,ll{i (ruse St ddorichuno r Ptanung Do.tmurd 60 E E oI .lE N o =; !oE :C c o: .eE oc c c o CJ ,a P i" tr l!-E z dt € 3' B .!t .g+ !-=a E ! EI EE o EE c C P! E E- E c '6 o c .t I3 s c o a @ C .t o ! "? aa E t: >ä \a - r= .E BI 8 ! T E t_ E t: o o E ! 1t .E c Eo al iz tl. r ! J o o o, c a tr ö 9., 3§ E; 3 E ! s E ä e o ! E I lg l= ta ä B 9 3 E 5 E o E E tr a Ir I t ii s i IY a lz 6 3 E 2 .a I 9 E 6 E E ! -dr = 5 l., E = = \ a .! ra 3. \ c N i F c-:aocccc \a--Nr o co -i ;: ; Ä CNs^C ^- \ -C<@o)o)NNOF!. No:dr-- t: fi a t!Etr =: 0., E is 5: it-= ü2 ! i .: ot I 9 € ':c9E) E ET 9i 33 B 3 <E 3 :;;:€ -- -1 a €E I X, 9 ,) i653 5 eä t c -9 9:,]< ä st 3! o6 sd {, o c : a, o I iE E a t €casc:-.a.a(or -i;..<,-C)Nrc !t': i^!qqcqq^rF-,raNFr.)F .!ooF E r=! at = t a s 3 oo' Äd --ö 3 f o E f .E E o E' -F'' !" §i d{ a cideicio,jd cc-c-Fc--c ^JF6F(tGF V o rt E {, ':i@ c I J 4 A o !E 3 a E a, E 6 ! E I cc_1qq ctoctci E ci N€rrrFrrar o'o'.j c, c, E g c tl, I t E o i at Ä E cicicr6i (DNtsO)T\,FFT ! tt .i;.ici-cj.i o_-i; .o oeCO E v .9 o o ! tE o, 6 ., is it-:g i r,)(D.'rF.!F:t OCOFO.\O ö,(cc a-! .9- c(, G ca i= E (r.I.I r! .g .E= luc :^i E€ 53 ä g lroe 3 i.) E I trE a .?.! -=1_: :!=r;-:. !-s=ir'-4--it 3 3 5:5 !:: i_ t= -3 i o : >2 E e § I .g = i . .. :. N o < @ .o o) .'. 6 F . ; -d cj ; - cj o o ct - - i -c -i o aj a- I E N-L§Ca@.'t-.ecl ,o N+^ii-i^i,Ji(c-c!,: .\ e 6€cc o' t c II a il lt .. I.8 . a^ Äv' a ... E ! I ! üs §ä ! i; B gr c I € c6at) .: tt 3 z t c. .z ..! _= .z -ön; a = r: :i tiq ! =:€f :,:!F;.:;,;I: 5. E .,: = v?l : Y :i =. <E c It qg g€ e-= , E -.E :=,Bdi+:!t€; "p=-ö 3' ; dE E = == i;===i5I:FB ä5>>>:-i;sa :aY:<-:z:<:z -3 i§ B =.-=:=:j:6= = I E, t: 3ö += E E: rä<ä E:< aca e9 LE 3a; .sE -<6 ICBELIIAUSII'IAIIIU Anlage 5 lhre freundlichen Möbelhäuser. An den Bütgermeister der Stadt Pulheim - Planungsamr Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Bagheim, 31.10.2012 Bedcn*ea gegcn die Tcilönderung Nr. 17.3 des FlächcnnuLuagsplons Bebauungsplan Nr, llt9 Palheim ud den Sehr geehrte Damen und Herrer1 gegen die Anderung die Teiländerung Nr. 17.3 des Flächermurzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erhebliche Bedoken, weil die Arswirkungor des gepianten Möbelhauses auf die VersorgungsstrulhuEn in Einzugsgeba uor€aschäl2 w.erden. Diese Fehleinschätzung beruht ira Wesentlichen danuf. ,lass von einer zu niedrigen Flächenproduktirität ausgegangen wird. - Wie wlr aus dm Einzelhandelsgutachten der Firmen BBE urd Jutrta & Kruse enrrehmen konnten. wurden bei der Ermittlung der Umsatrerwstmg von BBE eine seitq15 SegrräIler enielbare Flächenprodukrivitäl in Höhe von 2.O7O üqm und von Junker & Knrse in Höbe von 3.-300 €,,qm bis 3.900 Oqm unrersellr. Beide Annahmen sind unserer Ansicht nach deutlich zu niedrig angesaa. Segmilller erzieh mit seinen Möbelhäusem, die nach Große und Verkaußfläche mit dem in Pulheim geplanten vergleichbar sind. Umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € rmd erzieh eine Flächenprodukli!'itär _ von 4.000 €/qm bis 5.0O0 Bqm {zur Ermitttung der Flächenproduktivitäl s. Anlage l). In der l\{öbelbranche sind diese Zahlen bckarmt rmd u-erden r.on Segrnüller auch nichl b€stritteri. MöDrlH.l[.rrnn tsrirv€.b,^dün5 GniöH &Co. xG Ccmmorrla;rt furiorr 3ergheim atz ag4 alt a3 llu6bol.trsrrr8. 2 Xro, ttr. 2 97S 2G 50126 8el9he.rh T.r.to?27llsar{ F.r l022 rrl 5 !951 l.t9nrlnpft r.a.t{.6m.nn.d! A$1§tsricnt Kolö H8A Sl€ue..ümmd. 3t583rrE l?g Amts9.ridt Ksrpen HiB Per5. n.fi. 6a§6lttö.rt lrtSl r. il5ber Haus'lrrnn 8@irieirrE6 33Ea 3 iH, KrEh.8rrrrihob. llaralJ Jr.lEi $€uo§ Diese hohen Flächenumsätze u,erden dadurch errcicht, dass die Randsortimente auf die verschiedenen Fachabreilungen und Etagen veneih u,erden und dorr fllhhenmäßig nach Bedarl' ..atmen". d. h. bei bestimmten Werbe- und Verkaufsaktionen auch ausgeweita uerden. Durch diese räumliche Veneilung werden die Verkaußfl:ichengreuen ver§,ischl und der tarsächliche timläng der Verkaufsllächen der Randsoniment€ nichl mehr nachvollziehbar. Es isr in der llranche allgemein b€kannt. dass Segmüller auch im Bereich der Weöung besonderer Wefl auf die Bewerbung einzelner Randsonimente Wert IeE (2.8. pfaruren, Fernseher. Bab,v Anikel. etc,). die teilweis€ unter Einkaußpreis angeboten werden Segrrüller selzt dabei Randsonimentsartikel ein- die irn Preidbewusstsein der Verbraucher liegen und erlangt dadurch das lmage eines besonders preisgämügen Anbieters. Nicht nur diese Lockangebote sind außergewöhnlich. sondem auch der werberadius und damit das weöebudger je Haus. vergleichr man Pulheim mir dan äbrigen segnräller Häusem. so kann man einen durchschnitaliche, werb€radius von ca. lt» km unierstelen. unabhängig von dem asächlich geplanten werberadius muss segruilfler im Einzugsgebiet von Pulheim auf jeden Fall eine vergleichbare lfuu*rafl aktivieren. ,m das lnveslitionsvorhaben wirtschaft lich betreiben zu können. Das anzunehmende Bauvolumen beutigr in pulheim bei konservaliver Kalku.lation ca 57 Mio- EUR zzgl. Gnrndstückskosren von cd. 5,4 Mio. EUR. Unt"r$elh man eine branchenübliche Zins- und rilgrmgsleistung von zusatnme[ 1,5o/o, § errechna sich allein hieraus ein Jahresaufu'and in Höhe von 4.7 Mio. EUR. Branchenilblich werden ca 34o/o da umsaues für Zins und rilgung gerechne!. somir errechnet sich allein aus den Bau- und Grund$tickskosen ein erforderliches Mindestumsatzvolumen von 134 Mio. EUR. Anhand weilerer Kenngrößen. wie Betriebs- und personalkosten sowie Personalproduktivitär. lässr sich nachvollziehbar darstellert, dass der zu erwarte-nde umsatz bei 190 Mio. EUR. mindesrens bei 180 Mio. EUR und damir deulich über den von der BBE prognostizierte GesaDtumsarz in Höhe von 93.1 Mio. EUR liegen wird. (zur Berechnung des zu enyartenden umsatzes s. Anlage 2). Auf der Basis anerkannrcr Kenngrößen ergibisich somit eine FlächenproduktiviUt von 4.000 €/qm bis 4.222 €/qm. Da beide Gutachlet bei ihren Ausuirkrmgsanalysen zu niedrige Flächenumslirze unterstellt haben. müssen sie nosvendigerw*eise auch die .Aus*.irkungen des geplamen Möbeha;; (..Giganren") auf die versorgungssrrutruren im Einangsgibier *r.ähar,.n. wir haben deshalb erhebliche Bedenken gegan das vorhaben nicht nur wegen dan zu erwadenden gravierenden Auswirkungen auf unser eingesessenes Möbelhaus in Bergheim. Die .wenbe*erbssrralegie son segmil[er breibr insbesondere auch für die ,]leinercn.' wettbeweöer nichr ohne Folgen- Den minerständischen Einzelhändlern werden durch d". intensive Ben'erben Randsortimenten ihre..Brot-und Buttrr-Aniker. preislich ruinien. 'on Spezialisienrng bieret in der Regel keine Ahernative, weil insbesondere in l{inetstaaren bzu. Einzugsgebier zu klein ist. eigene Markr- Oas Iür das vorhaben kann daher auch nichl mit den neu zu schafr€nden Arbeirspläeen geuorben *crden. Als Folge der beschriebenen Straregie von §egmüller werden nämlich Arbcitsplälze im mitrelsrändischen Einzelhandel u.egfallen. so dass durch rrac Vorhaben Arhr'itsplärzc nur r erlagert. aber keine neue Arbeitsplätze entstehen werden. wir haben ein sarhes lnteress€ daran, dass der zentate venorgungsbereich von Bergheim nicht geschuächr wird. weil ,las Miteinander unseres Möbelhauses mit den Gesch:ift"o in de, Innenstadl liir beide Seiten von Nuuen isl. lvtit lreundlichcn Grüßen Möbel Haumann Iloadels GmbH & Ca ßG ßagheim Harald Steudlc Oeschälisliihrer \\F --' /...!. 4,-u.!-€./- -" K;stra Suchhotz Geschäftsführer Anloge I zum Schreibcn wm 31.10.2012 an die Stadt Pulheim Ermittlung der Flächenproduktivität der Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Friedberg Verkrufsumsitze Der Gesamtumsalz im Verkaufsjahr 0l .03.20! 0 bis 28.02.201 I gemäß Bilanz vom Seplember 20l I betrilgt netlo 666.858.559.58 € zzgl. 19 % MwSt. = Umsrtz ?93.561.6&5 €). Quelle: Bundesameiger v. 1 3.03.201 2 (Anlaget il. VerkrufslLlchen (cr.-Angrben) l. -große" Häuser (Ciganten) Friedberg 50.000 m' Pandorf 40.000 m'? Weiterstadt Zwischensumme 2. 50.000 m: 140.000 ..kleine" Häuser Nümberg Mannheim Stutlg!fl (StadthaN) Frankfun Zwischensumme m' m' 2.000 m' 17.(DO 15.000 (Sudthausi 3. m' 2.000 m: l6-ff)0 m' Möb€l Maxx Discounr Augsburg Eching Friedberg Parsdorf Zu'ischensumme 5.0fi) m' 5.000 m': 5.000 mr 5.000 m' 20.000 m: Qaelle. .\töbelkultur Pulasre 2012 tAnlage G.s.mtr erkruf3flncha M6bel Scgmäller IlfrJXDe: Umsetz je Quadrrtmctcr Verkrufsfltche 4.04t,7E €/m, Erläuterungen: o Die nsächlichen Verkaufsflächen der ..Giganten" sind ca. 8 l0 % niedriger als angegeben. da die Resmurantflächen in dert Vertaufsflächeo enthalten sind. e Die drei ..Giganten- sind die Vorzeigemöbelhäuser der S€gmtiller - Gruppe. Jeder ..Giganr wird mit einem überdurchschninlichen Werbeetat ausgestattel der den Branchendurchschnin bei Weitem überschreilct. Weiterhin erfolgt bei den ..Giganten" eine aggressive Vermarktung von Randsonimenten und nicht möbelspezifischen Alrionsartikeln. - Aus diesen Gränden ist davon auszugehen. dass sich in der Realität die o.g. durchschnittliche Flächenproduktiviut der Segm0ller - Einrichtungshäuser zugunsten der..Giganten" verschiebt. ^.-.. ln seinen Discounünä*ten erzielt Segnräller in Wirklichkeit erheblich geringere Umsäze je Qua.lmuneler als bei seinen .Giganten". Die Quadrumeterleistung der ..kleinen" Häuser und der Stadthäuser sind aus diesem Grund nach unserem Kenntnisstand ebenfalls geringer als die Durchschniusleistung der Segnäller GruPPe. . ln der oben erminelten durchschnittlichen Qttadratme(€rleistung des Unternehmens sind diese Verschiebungeß nicht befikksichtigg db. der Umsatzje qm Verkaufsfläche lieg bei den ,.Giganten" als der durchschnitdiche Umsatz je qm Gesamtvakaufsfl äche. =t E c8 gai: EB iäl§ ääix Eä a:g* 33e E ää ? äs ääasEe ss tu äEisiE §§ ia Ee a rti ääi 6 9! ä Ei:EEr sriäääasEiii iE ;t !8, t tE l a ? , !. ggSEä:Eg::geq essi3AßB8s § I Ee ar I ; : * säs lElE ia:ä CP axaS gEEEEEEIEAEqqEEqE EEEE§ -iaascE-aageee?e3sesee 2 5 rt II {lt ET {T lt äi ii * ä' gi äi EE s' Et l! sä El äi !i !! ää:ä Ei är * Ei El { i, E§ sEä ä§ §E iä isEä gl !gisis *B tnl i !: r!"EE J§ 3§B E!Ei t" 5[§ äte !g r Es §E t§ Ei Egg E i:' :' ;':uFi,:u :fft:E § § § e te :r:rlr§ i; e d ä I'E=Eää :tt iE dl I li ir is s;EEäas: IE is,ii Iälä{är a I 9s E --a P k ilgä r§fu EI is i:: :E ää!ä EE ::3:: 3: 3 : u= : iieesä :E :ei fE äE eB z=gq? !ir9: !äääiEisE; C ia:l 1t ;a il ,3 s S fiE ,EEä5 § ='l ä3 Eq :s§ä g§ gs cs ts EgEä iE äs ff cF fu Es E* ä§ g§ gs sä EE gr P E5 == lEeäää* sääää* EE§! !e = 6 E E C e B E g g zi :3e:Ba59e E! t E §€ äee§ r: El ic.g Eä-c *" Ee§E: ä= äis s Ei eäesea i= § e fEi EE s B E a c E g: i6is B -s 3 :1Bäa-ä EgEEEESgTEEAEEE aa.ici *B s *" e E E§ 8AS E €.äe lg _5-E E t iB == :E ET äI EI ge *u E! E' se sä gä cä EE äi ä* äe sä äe sg §: EE :: E -§ §EE ; -E".E !! :E ee :i cä E+ :i§Ec i Eg *ää§EEä aT §:sE -- tlE EäE E! rE5 iI 4. EäE i EE aa § -.4 Ei Ee; ä§ EEE €E §s;s§*§eEsEsEesccs EäEF§§EäsEE§g§§§E§ -ä lE EEe§ es EEäs ei s= ä§ää ,; =E ;, eE §ä säEgäEsEEgäEEEf§ss i§fsEgäEiEesäsiEE * äE§ eS99Fsi.ia -gg1:aE-.E qF§gggE3 esq>siBBEaiiä;i4* EEEEs§E3E P IFs E= I E I 6i E s s ää Asqäs:::: .g äEäEs E §{ gEgiäEäär Es äs §: sc =F:§ iE §e s§E §ätä,, lE ;E iE :E :§ ;E '. .äl'l rs t ;gEi ,sil t § Er lg iEEg iE If:FE!§IEEH§gEE ä§ääiEIE:iIäiE E * E§:ä E§* !E EE E§ aggg EäEäEä*; EEs e! iEiaäsEE:: e s s ä8, s äEäEs s !Ir r ääc s äE gigä s c: E§ sE § cct< .:äEi eE p3 E , !e ?s E i E a E a E B s s 3E a i EA 3 E EE lifu;läE EI EI EI 5*I a ;,ll §t EI äE risiE::! ;isl EI t €E iI 9p ,EE N9 9E ä:ä Ei ä§ ag ia* iä * r i§l 5" IE tt i rl i 3t5 E l, IE t§ E e1 i Eä ftE! rI r§Es E E 3EE:3e -r i! ä* iE IE s :* E 5E r*Es äi ;; I g E ö E si ä! dE ea !-l! It :rEr*räEi I E ä _i äi Ei gt tt ? t,t- ii ir ir i: gs i§ !§ EEE: il ii E* I :äle sici $ § r§§E eqE?ä sE e3 3g:i:i § ! I az 93 ... (\t AE q33g a33S gEäi g: äEä .'rE _'-: §a ._ tg ttr-: !: il),8 §= l9 r h t!! Et !i s,E ää i: §: äii :i äi cä;Eä ,: iEääs:! ft:Eäi :: t? : eE , iä l; isii ls fu isEt :i * ät z ' a EI ä ääcsff Egäi ii §E= § 6-EEb c3§E t i?+T = B 3 r^ la äiä E E, ää ä e , I i3 EE $ä EE EE EE E3 E§ E+E?§+;§;+Eli!§F llllllla,t.l EEI I 2 iE3 iii E z :5§ rtt it! iEi iil z, ,ä,gg,cl a^ll^lal^ 13ß gE'ä z. äääl:'ä,u, Eg: t§i äEElEiE ca äi äsäi Ei si §! iii ilr 2 i I rtI i;r z. äE iä: !ig ;E sä Eä ,§ :ä §äe;E E;3 77i tEt gE l§ :i:E *E ä§ iE ic =E äE EE IT T: i E E 3 ä3 I:§ 3 aSEi z ;.EEC =l §s§§ = 2 ll5 rä IäääEäi uE Ei äE sä sE ;äfus iE3 t5li I =E ,gsi§ Esiä ll Eu äg is iE 3E s iIIE ;. ää §E iE iI EE 5E IE + ! EI g§ T tü PE Eg §u =El;§r l§ i§ aä Eäe§ Eä l§ E 6 6! äs gä {E 9ü e EsläEäri ieEll EEiiEägä! t" äs §l§ § r : cE § Er§ es t" ! §t §l siils;s gäE§ PSBAi?rg.i r\; is F ? 'ä a, = c E E E e g *,, lE ! a:Iegl<lalaqt< aö ,F? B I rE;sE ä*ätr §sää ieäs3 3Es sEcES ä lrJ F E =" iE U' J o- sE Ei ää!! *:iäE:E :ä !E äsEiE; .Ei *.ä ,rErE:!EiäeE:E:äiE :l ?l i§ et ii;* il ='l ;l IZ Cg (o: cO!v o l- r- 5: dr .: Eo OT P- J O; 5E v *o P ü 6ä gp 3= e ! rr (§ ä ! o.: ! 0) :";E !*E.B ] O !r ;E hc =6q= 9#gg CE ä.etsä t,ä ä= E: i I eä54 + Y,'*Ei E* E: { q U ä!- C N^' üils- 56 , .=Y :3- § Eä 9=Eae ieE x rtr b-ö.e=: 9ö-o s =v<aO H;E=E s #,8ö cag gEe EEle9 E9.4'-^a 6Pn \s .Eö9;t oo *- * PHäEE 53f !E = § Y xE§EE s;ä { : IsEEEE6 IH r3 §äääää [I !- 2 J !Iä: E =lti**l EE5 J 33 LL E !u F ,2 ic = ':( üi rJ' i{J :: :< l.!, tr- t,1 !-ll s l.::, H iiä;i C6EEEgE- iEil. o) e = = i< 6 !P = E ti 3 ä§ T erE ?, i!ii!::iää' 3 ,g ! E-i !i E= E a E El EE =,EiEE. i: EgHiEEEEE tE E g_ €, EI E3E. 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If ;EE ii !n3iö? =EEEF €i**i 3iE Efuft t,qEii§EFEiiiiii*, r9 :laEE :EE,EEi .i{i§:, § + Page Bundesanzeiger I of4 Bundasenzeiger tt oatndon 3aadtn Rrahnonqn.gungy' lthrtsabsanlu§ rum Garcllaf§llhr tintfl2Erlchtl bl3 2lrtn 29.02.2011 ,{ama Ban6 Se9moil.r, Pcßtermtbefabfl Gmbh f, co- (G, h vorn I'_D'tlt't! 0l-o3.2olo 2ol2 13-03 tncdbe.g !tan! segmüI|.., Poltla.möbdtrbriL GtibH & Co. xC F.Lrtb.rg jah rarrb5<hl u5 t zsm Z&O2.2O I I Silana ITllYA 28.02.201r t 28-O2-2010 e ' a. AI{.AG€VEI oGE[ l. lmmrteßllle VrtnöleistelenrtanOa t. Konaasronci. grsruidte Schutarldrtc und thnikn. Rcdlta lid watta *li tllanacll 954.036,@ {95.r14,00 0,00 99..036.00 4ra.261,18 909.399,r8 !.243.916,35 4.590.?92,0r ür lrrLDar! Rlanllri und lvlrtan 2, II. gtlck ta Anzlnlu.gan Sa€ä.ntagcn . GrundiÜ<L, !n ndrtlld(3gtarlE trenEen Gn n(lttocLan I 2. Eannl§c|l€ anlrgEar ufil Rldtt! I',llo 8autsn .rtsahlra8lldr al.r Sautan ad l{aachrncn an,a9cn. Berrbs- und Gascnlilb.ussNlthrng a. caleiatata An:ah[J'l9€n rnd Anlagrfl im 3au :. anla€ r r.54r.55:,26 2.066.055,39 r.936.973,24 10.5r2,:19,23 ,r.217,22 28.275,S t7 .r50.716,97 r7.179.783,85 lU. fioaazlnlr9an r. E€tlttBlnlg.n 2. aonaäg. &J!€llrunlEn M.a51,68 111..151,68 1.552.702,f3 r54Jl 1.9435(x),,10 2.O95,06r,@ 20.368.906,q 20.r8..244,L1 r.5-555.363,17 15.921-rr5.35 3.776,779,71 0,0G 3-293.172.70 654.052,84 79.016.85.,29 56.05.1.757,55 82-793.634,06 60,O1r -9a3r t 3 95.9rr,ü1.13 74.803.a15,{3 r50.736-913,92 r.664. O. UHIAUFYERI.{ÖGEN Il. fona.rrrlcn und so.ls!!r vlnrlredl.eegcnsl :. Foruafljagc{r au! Liararunoan una, Ltߧrngen tc 2. ro?6afun!€6 oe!€n rerolniteo€ lrnlernchmcn 3. ao6ti(ta varna!€n*alpn5än6. davoi nrt aina. Rastta!ärat vo.l lnrhr ab €$em Irh.: € 5r-012.0,18,50 Oi. € 21.736.251,ß) l[l. (r6a.no4!nd, Gsüleb.ß bG l(rldibas§tutan r9a.270.(xo,56 r.082.291.35 r.292.000,80 c- nECH UiGSAaGREuZ6TGSX)STE,{ O. 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G.r.lls.haftlm hnps:.,:wr*r*'.bundesanzeiger.ciaebanzw*.w,,rvexsservlet?&session.sessionid=1a2E285...31.10.2012 Page 2 Bundesarueiger of4 d.rcn.nt em.r L.sfr.f blJ zr, .rn!m ,.nr: C r.895.086,45 ( vJ- € 2.r24.m0,30) s. scnstige va.§ndknket€u 6avon .rnar tautat b6 ru qn!,r ,rh.: 10.760.!02,00 (vl, € 1f.67a.917.53) 'l:it dlvon .us Starcft: f 7.900-495,15 (v:- f 3.aro.r97.9l) dlvon im Rah߀n der 502l!bo skha.hait: € {6,a69,?6 (vr. f 59-645,r{) !3,678.917,53 f 'r5..,t-24,86 . 75.068.r58.03 16.0@,00 o. RECHNUTGS4Gf nZUTGSPOSTEX :17.013.238.86 t6.oo0,cc 173.79:.t58,C3 Alrs€dlrung dla arltgave.rndoart gahe Anla9a alr llilan2 anl.9. zür Uhh:: En!*l(iluna d.i Anl.gpr.rmogar3 Abschn!i stand ( € l. l.n.natarlalh VrrrnögansoGgE stnda XolztsEldrcr, lcwardidta s.,ruE ldrt und l. 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SumrrcS.ch.olögen 75.625.638.69 4.374.&1,72 lll. l. 12.s9r.s57,3 0,(x) 5a.726.284,45 42.789,315,51 2.63 -2a2,51 tl,2r7,22 8.$ 3.061.066,37 0,00 28.215.08 527-,,2A,20 o,Go 8,60 59.188.7e3,11 3,748.a2&42 76.939..{40,04 S,ranrlnleocn ^.iltrL 2. 3. o,oo la.(83.1(8,85 ä,r 91.0OO,0€ 0,00 A.{cilgungcn ao^§ig€ c,oo 91.o0o,oo 2O.aSr.68 1-S3.5O9.!O O,00 O,0O a3A.9O7,07 0,{X} 20-:t5t.5a 0,oa r.s92.702.33 ain.nr.n!!€en 2.095.061,08 O,00 430.907.07 0,00 Auslc,iungan Sudm. 0,00 SlJßm. 0,OO S5.866.!80,23 4.675,y)9,59 !.5r,936,94 Anla0Evermögcn r.66..r54,0t 8,@ 87.03-552,84 oro 0,00 0,o0 0,oo 0,00 0.00 0,00 0,00 66.660.645.94 4.005,533,47 8a*anungsgrulr&lia! urd Abr.h.elbtagEnt.drodcn Erne ar'p.rrüo§ d.r vorr.hrcs?ali€n in .§a tlaüre!€tu,E dla Bili.toc l3t ir Üb.rlin§im6un! ,ntt an, 67 a EcHGa ni(ät rrtoht_ ^ös. Arlfgrund J.r .rsrm.lgln Anwendung .te. netlan &tän:Gn n9!- una, Bevrlrtunt§vorld1dttln dr'ltGB t. d_ F_ da5 gititoc kolnmt ahzelnan PoitE.rt des lahGsäbtaht!,a5as au Antat - und BaBcrtungrabi€tnultgcn rm Vlllotaicn arm Vorrahr. !n Q.n6.n rn ansll.üch dG. Vor.t.b.y..t!rs urd€ bi.hcr.t r wäntchr st !!-cchttirr! höh4 g€nofinE.. 9res it nach StlHoG .tcn1 .Eh. von d€t7l Fo.Lohtung§sahlrEcht en$arGcltend An- 67 Abs. a S. g€maclrt. Äbjdirlrürrrt!|.n .u(h n.ßd!E lctrikn zutäs§rg. ! EGhGg s.rr.da züm t, titlr, 2O1O für Ota I Oar .nr|e§cn Va.rätr tain Gabralctt zum Übaoänosredt!,ntt würde frl. d€ lüctstailungen von dem Eelb€nahung*ahlracnt ArEkal 57 AD§. r s- 2 EGHGB Gabrau(i ozrnacht. Die roblbcw..tung z|Jm 28- tlbru.r 2otl lrtolole eoasoractlend d.fi Regetengan de§ Büt{rG, rt Acr hicrsus rcsutdar$dc tiaä'ns.u dan per t. !,rär. 2010 ä.,b€h.tenen weG nrEl} .tt!r Ftlchtg4r dbc.§chraitat. Dla rßtilata.cllan v!.mogcnsoagenstilff e rarden ru Ansanatrl]ryskostan, vlrmincan urn gbnmäahc Ä!§ch.siounrar §ardr Absairclhlnglrilattiora, bawartet. drr lir!! .!n https://n'*r*'.bundesarueiger.doebanzwwwwexsservl$?&session.sessionid=Ia2g2g5-..31.10.2012 Page 3 Bundesarzeiger Ecy.€.aji! oas D|e Sa<hantaqev€rmoga n5 of4 ..totqt :u AnschlffurEts- tzr- ncrsilltung3rortcn abz69llch planrnä8ig!. ab€f,h.erbtnla.- vordlrn:-fia.:2o1oanoüsdlafüaGa§alld€t,b.waclichaGa9En3t'n6!,uro!n,so§citadttsslq,carrl6denstatc.khenvo.lahtirtan rrnd oagre3siy (§ 7 ab!. I EstG) bzr., linca. ab9a5<h'rcbaf. Bai 6e9€5§lvcr A§sd|rAbung e.rolgt€ aln Übcroang rlr tn!ärtn ^fa-Tatel,en Abrch.dbun§ {§ , aba. 3 €stc), wcnn dic§€r t .dß.1:u ai.ar h(rlEnln AD6ai.eibung ft}irtc. abgahraibünggn wuli,en nur rm Rlhrnan dar 'u.tigckchatqr !L3rFb{i,l*eit' !n dar }tü(,a6bcanz durhgefuhd. Etta§ rs ach rnuss .unmahr de. rt tltgE I..rerlahr onaoüaocb von atauanid€n @tungan dar9arltllt rankn. Dr§iatb wc.den ark N€u2ugänla ä5 dcrn r. t{ärt ?010 lhcar aö!dr.ia!an. Oa3 Elllloc tauilt dti lvdlkl|(fit rl.l, Änlagava'Indqc.ri, w.lchas 8ofi.ntan aus d€r Y69ar!ünhait lErauS dagtls§r ablaadrrialcn rird, ratarbin degtla6rY abzls<ielb€.. von ohse'n ForÜÜhrungs{altl.lcnt 9€rg6 Ärt- 6, abs. a S. I EGfiGB ru{e Gabrtuch Ccfiaant, üa deora.sfian nach flilxoG nrnt mehr zuläl6ilr. D6 tar! 2Cl0 *e.dc, tYrrtschansEütar d?s Anla€caermO{Ens, di. ?'nrr ralo6trtt.d4ßn tlutrgng tanq trnd lrg d!..n AnsahefurgskGtln D(s au € 4!0,00 bcrr.g.n, rm Wr(sdla&silnr ahrlr Aoschrtlut{ ab9c56tia0aa (vorrDats Samtrl.boncn). Sert oem 1. Drc Flr,anlanläg.n re.o€n 2u ans<häftunlBtcten ingtsetzt. .ra.d.n .nn d.. Än§<hatrung§(oat€n brw. rnrt ttert Harltalllng*onan Daviqtet, Oia ha6tallunos&oslen rnthaltcn ntben d!6 Ern:eltost€n aarch antellqe fartigung!- una rart.naloameinl(o'.n. vartrf,o,'gE tcm€inko5lea fiJt{ao olchl bcrütllElrllgt- eostan rfi! yerrnalld.rter ?4arl(tglng8l€lt ,ertlrn 5uf den nlcatngrrln bei:rt.ocnoan waft aD4Esdrflaban. Oia vorräte oia Ford€runaEn üoo 66nrt{ia vermagcnsgF!trn*ände r.a.6dl 9itrl63tt Er rlk &m ta.nnbe{rae angaaot:t- aut ford.runcan aüs Liat n .l9cn und L.i§hingeD rerdan r€gan d€5 allgEmr,nao Zins- lnd Krc(ßtti!.los !n{€m6§ana P.usah.l'a.tbcicntl9ungcn vo.ganocrnan. für ,raiLll1ltt! Fcr6..ung.n rrardao Eio:.lsertöcrkht{uo!€. tbgatatf lrqu(h litttel §€rden mit darn ö{to.s€trt. ir.nsaktrorcn aut dGn h f.aody{ährung 9rähttln Kooten bci Krc{ltnsütul€n wlrdan rurn TlF3lurs umgarlchnct. sowlrt I,m 28- fab.ü& 20lr Fremdxäirtrn!5grrlrr.öan vornDnrhn ind, crtott rrlc 'i Euro 'lannbarag ^ 8ar.a^ür,g ß*n dah lir.dcrstwlrt9.otrp. Die aKiy€rr urld gessivarn Rearnuogsaä9En:ü.gro5tan batrlFan abelonlnzte &§DaüclE D:r- vatuadlldrtciten !rr3 Hlcwa.natni$an t.!r. cntsp..chend d.m Zdtloltut. lnd W.ftu.i5vlrtrllgcn. Oi€ Auilörun! d!. Po§ln .rfolgt vom lYahlrerht oarna6 5 274 Ab§. rJud! @raucn gema<ht. I S. 2 HGg, dl. sicn h§4€5.ml .rlEbcrrt" Stcu€ftnrtlaltong als aktlva ltt€nL Stasar anaEaa:an, Drc St u.nirckst.llungln ond di. sonstir.n Roclstdlungln b.riratsl.hllan a$! arrnnballrl REkan sid unlEriasan Vadin.rlichlotcn aut dar Gn tldi.ag! aioar v85adr§oan tärfrnJnnis<ncn 6alrtaiung filt drm notrran6{rn Erfüllr|t Eblt 'tC. Oia v..bndlrchlartaD rerden .nlt ih..m E.fiillungrbatrrg aog.§rtzt. ll Sdlrd0lr dchrt anr.b.n MGn I J abr,S ?trblc trr llLrE ufisltrcrröse r.5. § 277 HGB: € G65.856.559.5a töhne und Geiidtar: € 97,53C.t2r,74 Soalr. lbgäb.n: € 19.399-594,52 Zaht d€r 8c§rttärrroan: 3,342 LttatigonlsYerr,ttL 8a ^- dG. rcrstetierden lahrEst tän, mrt anlälie'l handrlr .5 si.h urn a,h .laah ! 9 ÄE.2 Publc tor Oa{rrüa9Jnc6i,-rd(G rrrtair'Äan farssgig. Zu defn vollliändEan .)airasabsrhlu5s {Silaoz und GuV) wir.da folgaoOer Sast{tnglnssvaarnar} artailt: Beslrtlgü.gsir.rmark 6a5 ab6arrs3prüfars War halcn den Jahregäb6chlus - iEstelranal aos B{lant rnd Ga*ion- und vr.irsttclrnung - unter Einbc!€lxrafg dla Euantünrllrg d€r Hana slomii{ler, Pdstermobarträ.t Gmbi I co. KG trrr dls Gcs.irttsJrhr vom r. tlär2 2010 Dt3 2a Feö.u.r 2011 gco.r)It" Eta Brrcntihrung t ad c,la Autstatluflg al€s lahre5atscnbs3ls nach dln dautsalrln handatsEcnükftn vütchrftaa rlnd dao cr!ÜnzlioGn &ldrnn rrrEcn das Ga.§allschr*svertrlga3 lragcn rn o!. vcrlntwdtun! oar g!3€dlchan Yrrtrrtar dlr Gasalbarrrlt. Un3aG in a5, at f dGr Grundhga dcr vön lJns alu(hoaführlen Pwfung .in. Beut llung iba. dln ,rh.lrrbgctllu.3 untar Elnbariah{,§g dar^ulblbr Sudrführüno lbarrab.n. lf,rr hälrcn ull3er! l.n.!sa0s.n,u§s9^ifuro nnrh § 6 Arbl€'tat5gasatz u(rt.r B..chtun, d.r vorn lna*r§n irer Ttirischalta!.ürcr {lDrr) flsttlsttk& deutschen Garr6sttta ordnerBgrä8§.r abscnErson lung yorgenomiran. oanad't lst dia Pn !n9 30 :! 9llnan un5 dutthrutubrcn. dass uflncnt€k.!!.n und ve.stö!., dle ech err, dla Da.ct.[u{}g dca lrftrlsab6alüuasas *lsandi:h lus*irtan, mä hrnra,clEn<ler S(harnait erkanflt weftren. Be, .hr Fest egung 3er Profunosha.dlll€lln §al.lei t,! l(anatnisse üOar dia Ga§chrGiBtigrc't und üb.r dt§ rtrch6ttliche und r.chtllrlre uEf.ld der Geslll§ch.ft ao*a dia f.Ia.tünoen ütEr rnÖ9licha Fehllr lerüI$chtigt_ lm R6hrnan alrr ftarfung *artler die Wirtsamrc( de§ rccnnlngsGrrrr{abc:or€rEn intamaa (onUdlgy3tams towi€ adtwürr far da Antaban in Sucnfihnr:lg Ln3 Irh.csabsdrlJss uban ,agand auf aa: Erais eon stithtr6a.l bcurtatt. ole Pnlfung !'mtrßt dtr Eara.crtun, trr anoawaiakrn &6nzrarünqsgrun&6t2c u.!d d!. wBanati.hcn einschät unEln da. oeatt2lchan vanrtta. roria 3ra wal{.olno dr. Gcsamdnrslellung dei löltlessbschlusses. rYir shd orr atass un§a Ptilfung eine itnraicherrd ganara crun,tg- er lrnscr.c ^!lfa!'ung, e€unCllung trirccr. Unsar! P.!fü.'g hat rL, i<ej.€n Erh*.ngsnge. g€tütirl. tlcn unteier g!!na'rrrng ärtg.Lnc dar Dca 3c. Prufunt Clryfinenan E.teontrr$ta antsp.relt lcr läh.atabsclltlss liar Hans Slqnottar, l'olstarnolartabfik GmbH S Cc. (G dan ges€tzlrhrn vo.s.n.iecn und t,ao cr!{n:e66an Saltrmmunoan da§ cara$chaltsr€rtr-aoa§. Lonaä.n. dcn 5. Irc.-b.r zotr https://w*'w.bundesanzeiger.derebanzwu'wlwexsservler?&session.sessiooid=1a28285...31.t0.2012 Page 4 Bundesanzeiger ADO AWT Grnbll iiYirt ch.t.Cr{ttungage.ollr.n.G ,p.. l. ,rtyar, Wlr.l.,.fls9rÜ, r s- e. üd, f ua., üt.'tärllletlt,,r https::''wwv,'.bundesarzeiger.derebanzwu'q'rvrexsservlet?&sessiorls€ssionid=la2E2g5...3l.to.f0l2 of4 .4nlage 2 zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadt Pulhcim Berechaung des zu erwartenden Umsatzes des geplanter Segmüller ,Giganten* in Pulheim Anhand r.on braachenüblichen Kosten- und Umsatzkennwerten kann etminelt werden. welchcr Lmsatz zur Deckung bestimmler Kosten erzielt werden muss oder welche Umsätze bei einer bestimmten Anzahl von Mitarbeitem und Mitaöeiterinnea sowie bestimmter L msauvorgaben zu erwarten sind. l. Baukosten Verkäufsfläch€: -15-00(hm x 580 : -i0.000qm r 26.100.000.00 € 480 t 4.400.000.00 € r.200.000.00 € Straßen und I 30.000qm x 55 lnnenausbau 45.000qm x 1.650.000,00 € 135 €/qm 6.075.000.00 € Baunebenkosrcn lf9,o Baukosten ohne G .800.000.00 € 614?.000,00 € rundstück 57J72.m0,0O € k hondelt sich um Einheitspreise, die aus vergleichbaren Bauwrluben ermitteb wut&n: sie lönnen anhand wn ausgewählten Referewobjeben belegt wer&n 2. Grurdstückskosten Grundstücksgröße Kau$reis 60,0O EURrqm ca. 90.000 gm 5l Mio. EUR De Stadt Pulheim lut im Notember 201 I das Grundstiok einem anderen lnteressenten zu einem Kaufpreis von durchschnittlich 82.57 EUR angeboten. 3. Jlhrliche Zins- uod Tilguogsleistungen Gesamtkoster: ca. frr Eeuk6rper und Gnrndstück 62.7 Mio. EUR angenommeaeZinsbelastung: 4,5o/o Tilgungsleistung: 3o/o Tilgungsleistung a,s. 7,5 yo Jahresaulwand für Z. u. T. 4,7 Mio. EUR angcnommcne Zü»- uod Aulgrund der eingeschrönken Drittverwendungsföhigkzit eines gropJkichigen Möbelhauses liegen erfohrungsgemdP die hier zu erwortenden Finanzierungskosten deutlich über den Kosten normaler Eiruelhandelsimmobilien (Fachmarhe, kbensmittelmcirloe, etc.) mit guter DritÜerwendungsfdhigkeit. Die hier gewtihlle Zins- uttd Tilgngslasl orientiert sich an den fiir normalen Einzelhandelsimmobilien branchenüblichen Werten Unserem Haus ßt bekannl dass die Firmo Segmtiller ihre Immobilien normalerweise leost. In diesem Fall löge die Leasinpyate deutlich über 7,5/o, da noch die Gebühren der Leasinggesellschafi hiruukommen. 4. Umsrestrteil zur Decküng dca Jehrereufornder ft7 7:n3 sa{ filglag Branchenüblich u,erden 3-l'% des Umsatzes.fi)r Zins und Tilgung gerechnet. Tilgung Zins und 3.0 * 4.0% Umsatzanteil erforderlicher Umsau zur Deckung von Zins u. H.7 '\'lio. : J.5'%t 4,7 Mio EUR Tilgung ce. 134 Mia EUR 100: IJJ Mio.) 5. Betriebskosten Für ein vergleichbares Einrichrungshaus fälen im Durchschnitt die tbtgende Beriebskostetr an: Reinigung 340.000,00 € p.a. Strom 860 € Heizung I € Telefon und Post 84.0{ ,00 € p.a. Bau-. Reparatur u. Instandhaltung 350.000,00 € p-a. Sonstige allgemeine Kosten (Grünpfleg€, Oberfläc hen wa-ss€rgebü hren. Bewachung, Hausmeister. VenÄ altung. etc.) I Summe 3.172.000,00 € p.a. -400.000,00 € p.a. Der branchenilbliche Umsatzanreil liir die Betriebskostcn beträgt ca 1,8%. somit errechnet sich ein zur Deckung der Betriebskosten erforderlicher Umsatz von c{. 176 Mio. EUR (3,172 Mio: 1.8%x 100=176.2 Mio.) 2 6. Durch des Verkrufipersonal erziehe Umsltze Segmtiller beschäftigt in seinen Giganten ca. 320 Vollzeitrnitarbeiter im Verkauf. Dies deckt sich mit der Aussage von S€gnüller, insgesaml 600 Miurbeiter in Pulheim zu fiihren. Die branchenübliche Produktivität der Verkäufer liegt bei 42.000 - 48.000 EUR im Monar. Somit errechner sich ein durchschninlicher Umsau in Höhe von = 172 Mio. EUR. (45.000 EUR x I 2 Mon. x 320 MA= 172 Mio,) 7. Penotralkosaen A^ Die branchenäblichen Personalkosten eines vergleichbaren Möbelhauses belaufen sich auf ca 29 bis 36 Mio. F.IJR. Somit errechnet sich ein Durchschnittsrryert in Höhe von 32,5 Mio. EUR p.a.. Branchenüblich beträgt der Personalkostenanteil im Durcbschnin l77o des Umsatzes. Somit errechnet sich ein erforderlicher Mindestumsatz von l9t Mio. 8UR (32,5 Mio.: l7o/o x tU) =191 Mio.) 8. Frzit Segrnüller plant die Errichtung eines Möbelhauses mit ca 45.@m Verkaufsfläche und ca30.000 qm Lagerfläche. laut Pressernitteilungen sollor 600 Mitarbeiter eingestellt werrden (dies deckt sich mit den Mitarbeiterzahlen der übrigen Segrnäller - Giganten). Unter Beachtung branchenäblicher Kosten- und umsaEkennwerte sowie Kennwerte der Mitarbeiterproduktiviutl können Rückschlüsse auf die zu erwartende Umsarzleistrmg des proj ektierten Möbelhauses getroffen werden. Für die einzelnen Kemgrößen des projektes pulheim lassen sich die folgenden Umsatzleisrungen ermineln: Kctrrgtf8en zu erlüertende Llmsetzleistung Grundstück und Bau Betriebstosten eines Giganten Prodüktit'ilät der Verkäufer l3,l llio. EUR 172 )lio. f,UR Personalkoslen l9l Mio. EUR I 7.1 llio. EUR Es kann also unterstelh *erden. dass der zu erwartende umsatz des geplanten segmtiller Giganten bei ca. 190 Mio. EUR, mindestens bei l gO Mio. EUR liegen muss, um dc.n Giganten winschaft lich zu betrciber. 3 Anlage 6 ist das von der CIMA erarbeitete Einzelhandelskonzept der Stadt Bergheim beigefügt. Es ist als eigenständige pdf-Datei eingestellt. Anlage ,,G utachterliche Stellungnahme zu Fragen der Ansiedlung eines i/löbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m'im Stadtgebiet der Stadt Pulheim" von Rechtsanwaft und Fachanwalt für VerYvaltu[gsrecht Dr. Jost Hüttenbrink H{ittenbrinkPartnor Rechtsen älto Piusallce 20 - 22, 1A,,l7 f onst r im Auftrage der Möbel Hausmann Hand€ls GmbH E Co. KG Eergheim Humboldtstraße 2 501 26 Bergheim-Zev€ricrl 7 Gliederung A B c Rechtliche Würdigung.... l. ll. " ' "' 8 Verhältnis zwischen R€gionalplan/Flächennutzung§plan/Bebauun$dan " FestsetrurE des Regionalplans filr den Regiicn ngsbezi* Kdn, Teilab6chnitt Region """""' " """"" Planänderung..... 1. Allg€rneine FoslstellurEen '.-........ Köln. 17. 2. Konkrete lnhalte der """ " "" l0 11 17. 3. Folgen einer etwaigen Unbestimmthe der lll. Zusammenfassung und ' 10 AusblirJ< 13 17. """""""" "" 15 A Gutachtenaufrrag Oie Möbel Hausmann Handels GrnbH & Co. KG Bergheim betreibt in Bergheim-Zieverich ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 16.000 m2, davon ca. 1.600 m2 zentrenreleyanle Randsortimente. lm Jahre 20Og isl auf Antrag der benac*lbaden Stadt Pulheim der Regionalphn frJI den Regierurgsbezirk Köln geänden urorden, um laut Planbegrtindug die Ansiedtrmg eines MöbelmarKes mit einer Verkaufsfläcfie von 20.000 rn: zu ermägli$en. Gegen dieses Vorhaben hetle Möbol Hausmann keine EirMände, da sich da6 Unt€rnehrnen dem Wettb€rrreö st€ltt. Die Stadt Pulheim plant nunmehr die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45,000 m2, davon 4.500 m" zeotrenrelevante Randsortimente. Möbel Hausmann bezweifielt die Zulässigkeit dieses Vofiabens. Das Unternchmen bezieht sicfi dabei ad die Planbegründung, die ausdrüddich die Ansildlung ein€s Möbelmarlde§ mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m, vorsieht. Für das Unterehmen sbtn die AnshJlung eines MÖbelmarKes mit e,ner Verkaufsfiäafie geänderten Ziel des Regionalplans vereinbar ist. sdt die Frage, ob von 45.0fi) mr mit dem B Sachverhalt L Die Stadt Pulheim beantragte gegenüber der Bezirksdanungsbehörde (Bezirksregierung Köln) mit Schreiben vom 10.03.2008 eine vorhabenbezogene Anderung des Regiomlplanes fiir den Regierungsbezirk Köln gem. § 20 Abs. 2 LPIG NRW 1= hsut § 19 Abs. 2) LF'iG t{W). Zur Begründung tühde die Stadt Pulheim seinerzeit aus: "Planerisdre Ab§cftl ' rst es, im FNP ete ca. 5 he große K 6 und B 59 zu einem Gewelä,egebß/tsf,äche zwi&hen Bahnlinie, So.1d,ergebiel umzudanen nit dem Ziel, db gem. § 8 Aös. 2 BaUGB ertodedichen planungsrcchÜhhen Voraus§€bungEn fÜ db Ansiedlung eines grcßllächigen Einzelhandelsbetiebes (M&lhaus) zu schdffen. Diese Entwic,rJungsdbsicht stelft eine Ab$leidtung wn den im Regbnalplan konkretis:,erten Zielen der Raunwdnung dar, da im fraglichen Gebiel ein Ga efte- und lndu§ieansied/lungs!€.rekrt (GrB) ausglen esen /ist-' Der Regionalret fiJr den Reg'rdungsbezirk Köln beaufuagte auf seiner SiEung vom 13.06,2008 die BezirksplanurEsbehörde auf der Basis de§ vorgenannten Antra€es der Stadt Pulheim das Erarbeitungsverfahren zur ,l7. AnderurE des R€gionalPlan€s Köln Teilabschnitt Region Köln - aui der Grundlege der vorgenanr en Verfatrensunterlagen durchzuftlhren. lm Rahmen des Beteiligungsverfahrens wurden von den Nachbarr(ommun€n der Stadt Pulheam keine EinwElnde erhoben, weil diese von der AGiedlung eines MöbelmarKes mtt einer VerkaufEf,äcfie von max. 20.000 m2 ausgingen und diese Größenordnung in Rehmen einer Stellungnahme der IHK Köln vom 13.02.2)08 an die Stadt Pulheim nocfi als vorträglch angesehen wurcle. Nach Durchführung der erlorderlichen Beteiligungen fasste der Regionalrat in seiner 15, Sitzung am 12.12.2008 folgenden Beschluss: 1. Der Regionalrat nimmt den Bericht über die Bdeiligung nach § 14 (2) und {3) LPIG NRW zur Kenntnis. 2- Die 17- Änderung des Rryio.1,alplans fü den Regierungsäß.zj1,., Teitabschnitt Region Köln, wird in cter sich aus @m Erarbeitungsbesch,uss ergebenden Fassung (Planentwurt, §and Mai 2006) autgeste t'. ln der Sitzungsvodage zu TOP 10 der 15. Sitzung des Reg'onalrats vom 12.12.2008 heißl es unter der Ziffer 1 ,,Anlass und Gegonstand der Planänderung": ,Anlass der Regnnalptanänderung sind db §ödtebaulichen Zielseaungen der Sladl Pulheim für einen ca. 5 ha großen Bereich am sÜdlichen Ortsrad von Pulheim, der im Regbnalplan bisher s/s le,l elre§ Bereiches lar gewerbliche utd indu§ie e Ndzung (GIB) dargestellt ,§. D,e Stadl Pulheim beabsichtigl don einen Möbemar*l mil einer Verl<aufstläche von ca. 20.@0 m' anzusiedeln. anuell eratbeiteles Stadt fühtl hienu aus, dass Die Einzelhandelsl<onzepl ein zu dem Ergebrß kommt, dsss die in fuimenl .Möbd" daFtzftet sei und daher ein großgs städtiscr,es ,nteresse an eirrer entsqrehen&n Ansiedlung beslehe. Fü( die Wahl des Sl8/rdortes sei dessan gure Ersdtließung, db e,fordetlidre Fläclengrffie und die zeitnahe Vertügba*eit ausscl,ragEleÖend. Geeignete Nemativen si.önden im Sladlgreöiet nidtt zut Vei1gung. Weltet ents,reche die geplante Einzelhandetsausstattung der Stadt &r in Pulheirn vuhdndenen zentrefielevanlen Randgttifi,enle Kautkrafi. Die sortimentsspazifi*hen des geptanlen Möbelmaffies würden in der l<onkreten Bauleilplanung tqr den MabelmatK euf die gestzlici aulässben 10 % be$enzt. Die Pulheimer Möbelmarldplanung eiordett die Darsteltung eines Sondergeöiels für großfläche Einzelhandelsbelrbbe in den Bauleltplänen der §adl. Nach den Voryaben des § 24 a LandasP-ntwicklun!]sgßmm (LEPro) und den Zelen des Ragionalplanes Köln kann db Stadt ein so/cies Sondergeö iet nicht in dem bisher im Regbnalplan dargestetlten GIB planen. Mit det Regionalplanänderung wild der §andon des pplanten Möbelmafutes dahet in den angßnzenden Awemeinen Sied/uagsöereicft (ASB) einbezoger. Äus darsrerrungssy$ematisden Grün&n wid dabei Größenordnung von 20.@0 rn'.Ved<auHläche die Fläche e,nes ebenfalls im GIB liegenden, beneat beden Feue^uehtgerölehdus in den Änderungst,ereicl,,nit einbezogen.' f m weiteren Text der vorgenannten Vorlage zur SiEurE vom 12.12.2004 heißt e€ dann umer Zifier {. "Regionalplanerischa Bfleraung' ,Die vodiegede hrterung des Regk:rr,alplarres ,sl aus ,ardesp/aneist;hor Sicht vedrelbar. Die von der Stad, g€.plenle Mobolmaidansiadlung edodefl im Regionalplan eine As&Dat§etfung. ln dem im Reg*nalplen daqegeltten ASB Pulheim stdht jedoch keine entsg/,edred goße uN veftehditfi gd sngebundene Fläche zur veiügung. ... Die Verträg,ichkeit der kontud im Änderungsbeßbh geplanten Mcrbehna&ansiedlung kann *hließlbh mit den Voqaben des § 2.ts LEPlo duf Ebene der Eauleitplanung wirl<sam sk*ege§ellt $Er&n.' Bezüglich det am'12.12.2008 beschlossenen 17. Planänderung des Regionalplanes für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, ergibt sbh für den Text d€s Regionalplanes keine Anderung. Db Anderung der zeichnerisctlen Oarstellung ist unter dem Punkt Zeichnerische Darstellung" wiedergegeben; aus der zeichnerisctren DarstellurE ergibt 6 sich, ctass ein "Geweö€- und lndustrieansiedlungsboreictt' (GlB) in einen .Allgemeinen Siedlungsbereich" (ASB) umgenrandell worden ist. Von der Daßldlung eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) ftr Nu?ungen' n urde abg€sehen. "a,veckgebundene ln der textlichen Darstellung der 17. Planänderung des Regionalplans lrcißt es ergäruend unter der Übersctrifr .2. Planbegründung' Städtebauliche Zelsetzung der Stadl Pulheim für clen Änclerungsbeßich ist die Ansiedlung eines Möbelmarldes mil einer ve*auf§ädte von ca. 20.000 m2. Die Sladt Pulheim fihrt hieau aus, dass ein a(uell enrüedeles Enzelhandelsl<onzepl zu dem Ergabnis kommt, dass db Einzelhandelsausstattung der Stadt im Sodiment ,Möbef defizitär ist. Es öesteät dafter ein gfoßes §ädliscr,es ,t tetBsss an ain€/ entspßüenden Ansi&lu,1g. Für die Wahl des Srandorles d dgss€a gtte Er*hließurry, die edodedbhe fßchenqöße uN die zeitnahe Verfügbad<en ausxhlaggebend. Geeilrnete Allemativen §ehen im §adlgeäßt nicil zur Veiügung. Die geplanle G$ßercrdnung von 20.0@ mz Vetuattl§eche efitsolricht naci Äussage der Stadt Pulhoim der vothandenen sorlrimenlsspezifischen Kaukrafl.. Die zenlnnrelevanten Randsdtimente des geplantan Mabelmai<les ü,€,rden in dor konl$eten Bauloitplanung füt den Möbelmaid auf die gesealich zuräss8tsn 1O % begrenzt. Die Möbelmai<tplanung der Stadt Pdheim e uded die Dar§ellung eines Sondergeöretes fü gtoßf,äch*p Einzelhatrdelsbetrbbe in den Bauleiganen der Sladt. N&h den yoryrb€, des § 24 a Lande*ntwicHungsprqdün (LEPTO) NRW uN den Zielen cles Regionalplans kann ein solDr,es Sonderyeörbt nicht in dem deneil im Regbnalplan daee§ellten GIB geplatt tflerden. Die Stadl hal daher eine Änderung des Regionatptans angeregl. ...' Gegen das Ausgangsvorhaben mit einer Veftar.rfsfläche von 20-000 m'?erhob die Fa. Möbel Hausmann keine Einwände. . Zwischenzeitlich hat die Sladt Pulheim, ein Flächennutrungsdans AnOerungsverfahren bezügüich des der Stadt Pulheim eingebitet Cfeiläderung Nr. 17.3 Pulhelm, Vorlage 44412O1O des Rates der Stadt Pulheim, Ratsbesctrluss vom 09,11_2010). Zel der Anderung ist es. die Zulässigkeit eines Möbelhauses mit einer Vertcrdsfiäche von 45.000 m? vorzubereilen - Aufgrund do§ vorsteherden Sachverhalls stellt sich die Frage,,rvelche Ausl rirkungen die 17. Anderung des Regionalplans auf die künnige Bauleitplanung der Stadt Pulheim hat, 7 insbesondere ist zu klären, ob die Stadt Pulheim berechtirt wäre, im Rahmen hrer kommunalen Bauleitplanung durch Anderurgen de§ FläclBnnuEungsplanes und durctl Aufstellung eines Bebauungsplanes auch einen grÖ&eren Möbelmarfi, beispielstlreise mit einer verkaufsfläche von 45.000 m2 zu planen. C Rechtliche Würdigung l. Verhältnis zwischen Regionalplan/FlächennutzungsplenlBebauungsplan Die gemetMliche Bauleitplanung i§t Teil ehes komplizierton vertikalen und horizontalen Geflechts verschiedener raumb€z€ener Planungen.r l,leben verschbdenen Verfahrens- und Konkunenzregelungen die sich aus Fachplanung§gesetzen (2. B. Bunde§femstraßengeseE, Bundeswasserstraßengesetz usw.) ergeben, sind die gomeindlichen Bauleitpläne nach § I Abs. 4 auch den Zelen der RaumordnurE anzupassen. Die gemeindlich€ AnpassunSpfridtt bezieht sich dabei sowohl auf aufzustellende Pläne als arch darauf, dass bestehende Pläne evtl. zu ändem, zu ergänzen oder aufzuheben sind.2 Hieratrs tolgt, dass gemeindliche BaulerFläne (FlächennuEungspläne/Bebaurngspläne) unwi*särn sind, sotem die6e gegen die Anpassungspflacht gem. § 1Ab6.4 BauGB verstoßen, weil im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung vertindliche Ziele i. S. d. § 3 Ab6. 1 Nr. 2 ROG nicht beachtet werdan.3 Das Bundesverwallungsgericht hat dabei db zu bea€fitend€n Ziele der Raumordnung unter anderem wi€ folgt definiert: ,Ziele der Raumordnung sid ndch § 3 Aäs. 1 Nr. 2 ROG verbindliche Vorgaben in Fom von räumlich und §€r,hlk ll be§imrrten, vom Träger der abdlbßend abgowqenen textlküen der zebhnetiehen Fesllegungen in Rau,nodnu,rgSlinen zur Entwbldung, Ordnu^g uN Sicherung des Raumes. Sb mt sssn hinreictEd be§imml Landes- oder Regionalplanung oder uN r*htmäßi1 sern, um eine der Geneinde nacr, § , AÖs. 4 SaoGB ausrÖse, zu u/e/,rg'ster§ be§immbar Anpassungsp/licil können. ...4 Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung weiter ausgB{ührt, dass die ziele der Raumordnung von einer landesrechüi{tren Ermäctttigur€§grundlag€ gedeckt sein müssen. Sie müssen außerdem verhälhisrnäßiS, r d. h. geeignet, etforderlich und (raurrb€rElr in Brtti3/xräutzberger/Löhr, Baucg, 11. Aufla8e § 1 Rdn. 32 vBl. auch die Gegenübe6tellung zur Eeachtenspf,icfit naci § 4 Abs. I Nr. 1 ROG bei Goppel, in: Spannows§/Runteucop!'cl, Roc-xommentar, 2010, § 4 Rn. 25 ft. t Ever*G, u. ,. 10.t1.2011, lv CN 9/l0, litiert nad! Juris; ferne. VGH 8ad!n-Wü.netnb€.8; U. v- 2LG).2010, lll 5 324loa, NUR 2011, l/tg bis 156 ' Bverwc, U. v. :,0-tt.2o11, N Ct{ 9/10, litiert nadl rrrrig, mit zahlrciciea weiteret Nadlweisco; EVetwG, 8. v. O8.O3.2qf,4 B 75.05, Juris, Rdn. 5 2 9 angemessen sein.3 Die ziele müssen hinreichend beslimmt, minde§tens aber bestimmbar sein.6 Die Gemeinden sand näch § 4 Abs. 1 Satz 1 ROG verpf,ichtet, die Ziele der Raumordnung von öfünüichen Stellen bei ihren raumbedeutsarn€n Planur€€n und Maßnahmen zu beachten: diese Beachlenspflicht in § 4 Abs. 1 Satr 1 ROG dackt sich materiefl mil der Anpassungspflicht aus § 1Abs.4 8auGB.7 § 1 des Landesplanungsgesetztes (LPIG) bestimmt, dass das Landesgebiet und seine Teilräume zu entwickeln, und ordnen und zu sicfiem sind. Das LPIG erfasst eine Abrolge von Planungsenlscheidungen auf Landeseb€ne, mit fott§chreitende, V€rdichtung mit BezW au, die R€gelungen in den Regionalplänen auf regionalet Ebene (v$. § 2 LPIG, i. V. m. §§ 17, 18 LPIG). Die Regionalpläne haben dabei die Aufgabe, dh Grundsätre der RaumordnurE nach § 2 ROG sorvie die GrundsliEe des Landesenhlicldungsprogramms zu konkEtisieren; si€ stellen die regionalen Ziele der Raumordnung für alle reumbedeutsatnen Planungen und Maßnahmen im Planungsgetiet rest (vgl. § 18 Abs- I LPIG).t Aus dem Vorhergesagten ,olgt, dass sich die künfrige BauleiQlanung der den Vorgaben des zugrundeliegenden SHt Pulheim an austk*ten muss. Verslößt gemeindliche Bauleitplanung gegen rechtrnäßrge Zele der Regionalplanung, wäre gemeindliche BauleiFlanung nach § 5 1 Abs. Regionalplar|§ die die 4 BauGB unrvirlsam.e EVerwG, U. v. 10.11.2011, tV Ctl 9/10, 2iuert nadr Juris, Rdn- sril zahlreidrco seiteren Nachweisen vG Dü'seldo,f, U. v- 24.04.2009, 1 ( 5945/07, luris Rdn. 34 ' Kraut:bergcr, a. a. O. § 1 Rdn- 33; VGH Br-Wü, U. v. 21.O9.199q 3 S 324,/08 " NUR 2ofr,, 122; BVerwG. B. v. Oa.O3.2@5, 4 I 75,05, Juris r vGH Ba-Wü, U. v. 21.09-1990, 3 S 324l@, NUR 2011, 149 t Vgl. däzu insb€sondere auch OvG NRW, U. v- O3.cr.2q», 'f. LO O ]2VO7.NE, aitl€rt naö Juris Rdn, 117; fernct OVG NRW, U. v- O5.O9.2@7, llx A 4566/04, zu den WeciselwirkurEen der Regi,onalplanunt und den Feslsetzungen des Flächeonutzungsplans bei der Festlcgung von Xonientratio{rg:oruo ilr die windkraftlut ung 6 IO tl. Festsetrung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschniü Region Köln, 17. Planänderung i, Allgemeine F66tellungen Für die weitBre Betracütung ist zu priren, ob die 17. Anderur§ des Regionalplans tür den Regierungsbezirk Köln, Teihb§chnitt Region KÖln bezüglich Einkau{zentren ba^r. großfläch(le Einzelhandelbetriebe veftindliche Vorgaben für die ieweil§e gemeindlicfie Bauleitplanung macht. ln allgemeiner Hinsi{:ht ist insoweit fesEustellen. dass nach den textlichen Darstellungen des Regionalplans fÜr den Regierungsbezir* Köln, Teilabs{hnitt Region Köln unter der Rubrik ,8. Siedungsraum' und -8. 2.1 D{tnilbn &r Allgemeircn die FestseEu ng dd Atlgeme,l4en SbdrurrgsÖerabrle ( SBI dahin definiert ist, dass im Zuge der gemeindlichen Bauleitplanung Sooderg€biote für S,bdrungsöerEicä€' Einkaufuzentren, großflächige Einzelhandetsbetriebe und sonstige Handelsbefiebe i. S. v. § 1 1 Abs. 3 der Baunutsungsverorürung (BauNVO) nur in Allgemeina Siodfi'ngsbereichen geplanl werden dürfen (Zel 1 der Dcfniüon der Allgcmeinen Sledlung:beroichs (ASB».ro Da die zeichn€rische Darstellung der 17- PlanänderurB des Regionalplans für Regierungsbezirk Köln lür den hier strdtigen Anderungsbereictr lediglidl einen A den gofireinen Sbd/ungsbereicä' und kdnen ,ASB far zwedlgabundone Mttzutryotf festges€üt het, kÖnnte hieraus unter Hinrveis auf .Ziel 1" der Delinilion de( ,Allgemeinen Siedlungsbrek*,e (ASBJ''0 der Rückschluss gezogen werden, dass durch die 17. Anderurq des Regionalplans bezogen auf großflächigen Einzelhandel keinerlei nähere Festsctrungen (Zele der Raumordnung), insbesondere keine VerlGufsffächenob€rgrenzen festgelegt rYorden seien. Eine derarti]€ Ausl€gung des Regionalplans dae Entstehungsgeschichie, die Materialien und die Begründung der 17. Anderung außer Eetrachtungsweise ließe aber bei der Betracht. Es isl allgemein anerkannl, dass bei der FestsetzurB von Plänen, insbesondere Bebauungsplänen ieweils durch Auslegung der sinrEEhatt der Festsetzungen zu ermitteln to Wgl. daru dic rcxtlichcn Darstellungen des Regignalplans für den AegierunSsbedrt Köln wm 21-05.2001, Teiläbsdlnitt Re8ion (61n, Selte 14; vgl. auch die Cent,O'€n§cheidung des OvG NiW, Un. v- l)6.06.2m5 - 10 D 145/04, iurir, Rn. 113 ff. 11 ist. lnsbesondere ist debei zu pril'fen, ob di€ Fest§etzungen hinreichend bestimmtll und von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen sind. Dies gilt auch für die Ziele dor Raumordnung filr die aber autgrund ihres handlungsanweisenden CharaKers grundsäElich keine anderen als die allgemeinen BestimmlheitsaßforderurEen gelt€fl.:2 Für die Auslegung sind dabei die allgemein anerkannten Methoden zugrunde zu legen, die unter anderetn die Auslegung aus dem Wortlat t der Norm (sog. grammatische Auslegung), aus deren Zusammenhang (sog. systematische Auslegung), aus ihrem Zwec* (sog. teleologische Auslegung) sowie aus den G€setzesmalerialien und der Entstehungsgeschichte (3€. historische Auslegung) umfassen.'3 Oiese AuslegungsgrundsäEe gelten auch für die Auslegung von Regionalplänen.i' lnsbesonder€ die .Zele der Regionalplanung' könn€n dem zur Folg€ auclr aus den Aufstellungs- und Abwägungsvorgängen entnommen werden. Die Auslegung der FeslseEung ,,AlEemeiner Siedlungsbereich (ASB)' bei der 17- Planänderung des vorliegenden Regronaldans für den Bereich Pulheim muss deshalb aucfi syst€mAische, teleologische und historische AspeKe b€rücksichtigen, die sich l€Etlich atrs den Aufstellurssvorgängen und Sitrungsvortagen des RegionälplarE g€winnen lassen.e ln diesem zusammenhang sei @sonders hervorgehoben, dass nach den Vorgaben des Regionalplans flir den Regierungsbezift Köln ausüücHich unter A. 2 (3) und (4) bestrmmt ist, dass die textlichen Darstellungen die zeichnerischen OarslellurEen konketisieren und ggf s. differenzieren, Nach A. 2 (4) sollen die Erläuterungen zurn Regionaldan gsm. Planverordnung die zeichnerischen und textlichen Zde und die Regbnabedeutsämkeit zeichnerischer Darstellungen unterhalb der 1 O-ha-DarslellungsscfHrelb erläulem. a Konkrete lnhatte der 1?. Anderung Dies vorausgeschickt kann Folgendes festgestellt werden: Es handette sich bei der 17. Planänderung des Regionaldans um eine yorü.benbezogcnc Anderung i. S. d. § 20 Abs. 2 LPIG NRW a. F. (= § 19 Abs. 2 LPIG tlw n. F.). Der vorhabenbezogene Charakter der Anderung ergibt srch daraus, dass die Anderung von der Stadt Pulheim mit der Begründung angeregt wurde, eine Anderung der ZebeEungen von u VG Düsseldorf, U. v. 24.04.2009, 1 ( 5945/07, Jurir Rdn- 34 v3l. xment, .Ziele der Raumordnung - Anfoderungen an ihre Sestimmtheit' is OVB. 2006, 1335/13:!8 ff, !r vgt. zu den Aucegun8sgrundsätzeo insbcsondero ovc NRw, U- v- 25,01-2010, vll o 110/O9,NE, 7 o 111/O9.NE, io BauR 2O1O, 1038 ufier Hinweis auf Bverwc, B. v. 14.12-1995, lv x 2-95lgis 57 N.. 57, ferner allgemein au.h BaWGH, B. v.30.11,2011, ll CS 1r..2212 " OVG NRw, U. v. 03.09.2009, 10 D 12Vo7.NE, zitie.t naci Juri§ Rdn, 117, wo bli der Ausle8lng cines ßegionalplans ausd.ücklich asfdie Aufstellung§- und AbwägungsvorS'nge, lnsbesondere auch aut di€ Sitruntsvorlagen d€s Regonal.ats Betut genommen wi.d. losbesohdere die lele det SeSionalplanuis' tönneo dieser Entscheidung zur Folge au5 den Aufrtellun8s- und ab\xälungsvgrgtngeo eotnommen werden. u 12 GIB in ASB sei durchzufÜhren, um die städtische Absicltt zu emrÖglichen, einen Möbelmarkt mit einer Verkaufslläche von 20.000 m2 anzusiedeln. Cliese gemeindliche Absicht wurde von dem Regionahat für den Reg'terungsbezirk KÖln rezipiert, wia sidl äus den sitzungsabläufen im ZusammenharE mit dem Erarbeitungsverfahren zur 17. AnderunS deS Regionalplans Kötn ergibt (siette oben B. Sachverhalt). u. a. wurde dies€r gem€indliche wunsch durch den Regionatrat im Rahmen der Beschlussfassung über die 17. An<terung Obernornmen. oies lässl sich eindeutig aus der oben auszugsu,eise zitierten "Planbegrundung' herleiten, wo als städlebauliche Zelse{zung der Stadt Pulheim für den Anderungsbereich die ,Ansiedtung eines Möbelmad<les mit einer Ve*auf§äüe von ca. 2O.NO nf' angegeben wurde. Oabei wurde insbesondere darauf BezW genommen, dass die Einzothsndelsausstattung der stadt Pulheim im sortimentsberei.:h Möbel defzitär sei, dass ,tjr die wahl des standortes dessen gute Erschlbßung, d-re erfordefliclre FlächengtÜ߀ und die zeitnahe verfrlgbarkeit spreche, sowie der umstand, dass geeignete Altemativen im Sladtgebiet nicht zur Verfügung stünden. Die '17. Planihderung verfolg c das Zel, ein konketes vorhaben i. s. d. § 19 Abs. 2 LPIG, nämlk$ die AtuiedlurE eines Möbelmatldes mit einer Verkaufslläche von max. 20.«)O m2, zu ermoglichefl. D€r vofiab€nb€zogene Charalder des PlanänderungEvet ahrens, der Antrag der Stadt Pulheim und die Begrundung (tr 17. Planänderung boleg€n €indeutig, dass die Planänd€rung so zu verstehen ist, dass - ähnlich wie im BauleitplaverfahEn bei vorhabenb€zogenen Eauleitplänen gem. § 12 BauGB'5 - als Zrt dGt Rogaoneldenung ,ür den räumlichen Bereich der 17. Anderuno nictrt die allgemeine Zllässigk€it von Einzelhandelsbetrieben sondem nur die An§edlung eines Möbelmarktes in eirer Größenordnung von mal 20.000 m2 festgelegt werden sollte. Mit dieser Zelsetsung wäre e6 deshalb unvercinbar, tvenn im Rahmen der gemeindlichen BadeiSanung der Stadt Putheim also im ZUge von FlächennutzungsPlanänderungen bzYY. der Aublellung von - Bebauungsplänen - die Errichtung andersaniIer Eituelhandebprojekte (2. B. ein Ehkautszentren, ein gtoßfläctiger BaumarK oder ein MÖbelmarld mit w€ser lidl mehr ah 20.000 m2 Verkaufslläcfie) erm(Elicht wÜrde. Eine dem zuwirer laufende gEmoindliche Bauleiplanung würde dem Ziel der Regbnalplanung des Regionalplans for den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln in der Fassung der 17. AnderurE widersprechen. Die Bauleitplanung wäre wegen Verstoß gBgEn § 1 Abs. 4 BaUGB unwirksem. a vorhabenbezogene Sauleitpläne regeln immer ein tonkreteJ vo.hab€o, vgl. xrautrbetgg. in BR.nis § 12 idn.5,6. 13 Die tehlende Ausfleisung eines .ASB mit zrveckgebundener NuEung' steht dieser Annahme mit zweckgebundener Nutrung' ist im n($l entgegen. Die Ausweisung eines erfolgt, um die vermafktung des durcfi die 17. vorliegenden Falle vermutlich deshalb nicht^SB Anderung des Regionalplans betroffonen städtisüen Grundstocks nicfil auf die ausschließliche Ansiedlung eines MÖbelmarkto§ in dieser Größe zu be§cfiränken. Die 17. Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezi* Köln wollle also durch Umwandlung des GIB einen siedlungsbereicfi (ASB)' schafien, u,otei allefdings als zd der ^lgemeinen aut großfrächige Einzelhandelsbetüebe ein€ Beschrär*ung des ASB RaumordnurE bezogen auf Einzelhadelsbetriebe mit einer Nutzung ,MÖb€hafkt mit einer Ge§amwe*aufsffäche von 20.fl)0 m2. gewollt war (Modfikation von Ziel 1 d€f Oefinition d€r Allgemeinen §edlungsbereicfre (ASB) des Regionalplar§ vom 2l .05.2011, Seite 14 tÜr den Anderungsbereictr der 17. Anderurq d€§ Regionaldans). Daneben wären in dem so durch d'te 17. Anderung festgcs€Eto|l ASB selb§tverständlictl auch alle obtilen Vorhaben planbar, die nacrt d€r Definfion d€r ^llgetneinen Siedlungsbereicfie'16 zulässig sind, nämlicfr Flächen für den wohnungsbau und die damit vetbundenen FolgeeinridlfungBn Flä€hen für die zentralörtlichen Einrichtungen Fläcien für die sonstigen privaten und Öffenllichon Einrichtungen der Eldung und Kultur sowie der sozialen und mediziniscfien Beüeuung urd Enreiterurq vo.handener rcuet, oberwiegcnd nicfit efteHict'l gevserblicie Baufläch€n für die Bestandsicherung Gewerb€betriebe und fÜr die Ans're<llung belästi g€nd€r GetYerbebetriebe wohnungsnahe Sport-, Freizoit-, ErtrolurEs- und sonstige Grün'llächen- 3. Folgen oinet otwaigen Unbestimmtheit dcr 17. Anderung Aufgrund des Vorhergesegten steht fest, dass die Absicht des R€gionalrals bestand, durch die Umwandlung des GIB in einen ASB als Ziel der Regionalplanung filr den räumlichen B€reich der 't7. Anderung nicht die allg. Zulässigkeit von Einzelhandelsbebieben sondem nur die Ansiedlung eines Möbelmarkles mit einef Vorl€ufslläcfre yon max. 2O.OO0 m2 unter Beibehaftung der allgemeinen Raumordnungsziele für einen ASB in Pulheim im ÜbriScn zu erm(tsiichen. Sofem man nun die Auffassung verträte, dass diese Ab6ichton des Plangebers r. y.öln vom 21.05.2001, vgl. dazu die textlichen DarstellunSen de3 Region.lplans für den Regierungsbetirk (öln, Seite 14 Teilabrdrnirl Region 14 mangeb konketer Umsetzung und Fixierung in einer ,to lich€n Dar3tallung' zur 17. Anderung nicht lnhalt der 17. Anderung geworden sein soltten, stellt §ch die Frage, ob die 17. Anderung mangels hinreichender Bestimtnth€it der Zehestimmung insgesamt unwirksam ist. Ergeben sich zyvischen der zeichnerischer und text[chen Darsteflung des Plans au, der einen Seite und den manifestierten Planungsabsicfrten (d€r B€rundung de§ Plans) auf der anderen Seite diametrale Wdersprüche, die nicht dutch Auslegur€ gektä( und behoben werden können, so filhrt daes regelmäßig zuf Nachtigkeit des Plans, vyeil die Norm in diesen Fällen d€m verfassungsrechtlich vorgegebenen B6timmtheitsgebol nicli genügt.'7 Bei der Verletung des Bestimmth€itsgebots handell es sich um einen sogenanrilen "Ewigkeitsfehbf , aEo nicht etwa eine unbeacirtliche Verle'tzung von rt Käm€ man also Verfahrens- oder Fomvorccfiriflen gem. § 15 LPIG i. V. m- § '12 ROG enlgegen der oben unter Zffer ll. 2. gedten€n Festsellung zu dem Ergebnis' dass der formale Wodaut des Regionalplans mit den manife§tierten AnderurEsabsichten des Plangebers nicht kongruent isl so wäre di€ 17. Anderung des Regionalplans uregen Verstoß,es gegen das Bestimmtheitsgebot insgesaml unrvirksam.t9 Da die mangolnde Beslimmtheit die gesamte 17. Anderung edasst, wÜrde die Unwirk§amkeit der 17. Andenfig dazu führen, dass die geplante Umwendlung des GIB in einen ASB im Regionalplan fehlgescHagen wäre. Dies hätte zur Folge, dass die ursprttr€liche Aus*€isung ,GlB' wieder raumordnerische Konsequenz dieser Sicfitstise rxäre, dass ein Einzelhandelsbeüieb - gleich urelcher GrÖße - in den fraglichen Bereich der 17. Anderung auflebt. Die nicht angesiedelt werden könnle. Die Be2irksdanungshhörde wäre in di6em Falle gut beralen, aus Gründen der Rechlsklarheit eine Überarbe ung des Regionalplans fÜr den Geltungsbeteich der 17. Anderung voratnetnnen (siehe unten lll.2.). " ovc rnw, u. v. 11.12.2@0 - vlt a D 6o/99.NE " At s Seite 51; lemer vG oüsseldorf, u- v- 24-04.2009 - 1K 5945/07 - ruris Rdnr.34 u Oie vedetrung des Be*immth€itsgebots führt deshalb regelmä8i8 zur Unwirtgmteit d6 Planes, v8l. z. 8. BVerrvG, B. v. 31.03.2011 - 4 8N 2/11-; vGH Ba.wü, 19.10.2010 - 3 S 1666/08 -; SvetwG, B. v. 13.r'0.20t0 ' 7 B 5Ol1O - ; Rabe in ZiSR 2m1, 229 ff. (235) r! Die elwaige unbestimmtheit de. Zlelb6timrnung fühn !ur Gesemtunwi,ksamkelt der 17- ,inderun8" weil sich bei objektive. BetraötsnE ertibt, da55 die verbleibenden Teile der 17. Anderung ansonsten dem vvillen d.3 Plangeberr nicht entsprächen und damit keine selbstständige g€deutuig mehr hätlen, weil die fcilgeschhSeoe Zelbestimmung eine untrennba.e Einheit mit der 17. Aoderung darst€llt; vgl. dazu Kopp/Schenke, § 47 ßdnt122 unt€r Hinweis auf B- v. 08.08.1989 - 4 Ng 2/89 - NVWZ 90, 159, 160; BVeüG 24.12.1990 ' 4 t{B 29-89 Hopp€/Stüe. Rdnr. 1307; Bverwc U. v. 25.02.1997 - 4 NB 30.96 - N\.TfZ 97, 896. 15 lll. Zusammonfassung und Ausblick 1. Zusammenlassend kann lestgestellt werden, dass . eine gemeindliche Bauleitdänung der §adt Pulheim, die die Ansiedlung eine§ Möbelmarkles mit eaner Verkaubflädte von ca. 20.000 m2 bezrrockl mit den durcfi die 17. Anderung modifizierten Zielen d€r Raumotdnung konform ginge, . die Ansiedlung anderer großfläch§er Einzelhardelsbetriebe, insbesondere die Ansiedlung von Möb€lmäriden mit einer erheuichen gtößeren VerkaufEfräctE als 20,000 m2 m( den durcfi die 17. Anderung modifizierten Zelen der Raumordnung nicht vereinbar wäre. Eine etwaige, gegenteilige gemeindliche Bauleitplanung wäre unwirlGam. 2 Mil Blick auf die beabsichtute FNP-Anderung d€r Stad Pulheim bt daräuf hinzuurei§en, dass die Landesp{anungsbehörde nacfr § 36 Abs. 1 LPIG die Moglicfikeit hat, reumbedeutsamo Planung€n und Maßnahmen zu untersegen. Die Bezirksregierung selbd ist nacfi § 36 Abs. 2 LPIG befugt, unter den VorausseEungen des § 36 Abs. 1 LPIG die jewealige Baugenehmigungsbeh6rde anzuvreisen, die Entscheidung ober die Zulä$igkeil baulicher Anlagen in Eimelfall auszuseEefl. Nacfi § 36 Ab. 1 LPIG be§teht eine derartige AnweisungsmÖglichkeit dann, wenn unbefristet, tvenn - wie hier - Zele der Raumordnung entgegen stehen befistet, wenn sich ein Raumordnungsdan in Aufstellung befindet oder zu beforchten ist, dass die Planung oder Maßnahme die VerwirklichwE der vorgesehenen Zele der Raumordnung unmi§lich machen oder wesentlich erschweren würde. Letäercs wäre z. B- der Fall, wenn die Bozirk§PlanbehÖrde beab§icht'€en würde, eine Anderung des Regionatplans tirr den Bereich Pulheim z. B. Yon -ASB- in .ASB mit besonderer Zweckbestimmung" vorzunehmen. 16 Sobeld das Raumordnungsplanverfahren mit dem Erarb€itungsbe§chluss begonnen hal. ist von einem in Aufstellung befindlichen Ziel auszugetren. 3. Denkbar wäre aber aucfr die Durchlührung eines Zielabweichungsverfahrens gem. § 16 LPIG, um ein größeres Vorhab€n (Möbelmarkl mn bß zu 50.000 m21 im Einzelfall zu ermoglichen. Sofem man der Auffassung fiolgen würde, dass die 17. Anderung mangels hinreichender Bestimmtheit insgesamt unwirksam sei, müsste sich das zielab|€ichungsverfahren auf das (wieder aufgelebG) Zel GIB beziehen. kttragsbefugt uräre u. a. die Stadt Pulheim. Die Regionalplanurgsbehötde wärc zur Entscheidung frlr das Zielab eidrungsverfahren zuständig. VoraßseEJngen wären nacrl § 16 Abs. I LPIG, dass eEtens die Zelabweichung die Grundzüge der Planung nicht berührt und dess zweitens die Ab,ueichung unter raumordnorischen G€sichtspunklen veftr€tbar ist Grundzügp d€I Planung wären in iedem Falle beruhn, weil durch die Abweichung neue Konffikle heNorgerufen n lrden, die nur durdl eine PlanäoderunS Sel06t tverden kÖnnten oder die stÖrende Auswirkungen auf andere Zele entstehen ließen.e Rechtsanwalt und Fachanwalt lür Venraltungsrechl &W. xoppen in Soanoowsky/RunkevKoppen, Roc-Kom.rEnta., 2010, I6 Rn. 2t; xadlelmann in l(elle,/rßon Kräcklxachelmann, (ommmtar zum LPIG NRw, 2ou, § 16 Punkt 2.1. Die zelabweichung dart nidlt zu cinem subgtanriellea Funktions- oder Steuerungsverlust des Regiooalplans fÜhren (v81. dazu OvG t{w, U. v. 1!).06.2m5 - 10 A 973/04 - in Juris, Rdnr. 58) : s 68 oa o E Ei € =r ! F i! E: 5säE = iii irii E§E; ;EEi Ft i EIEE EE *3:e E: E ; äi (r, o E'I §c ä FE st ' 'n- llt i! ä ! ä E=lsf FIEB !dE: ! E ; E: T o SE -(tl I E€§ o!i "E §EF E I t 3 E ! t E t i E c, 5 € I I I 9 t !I ! ! 6 o ! i a r .9 I t ts E § P A x ä P 6 ! F o e I t c = J==> E E tt l"g t; sE IE I€ Ei- I: 8g (!o oI rt ol 3 q rl EE oE E I: E tr€, g E:€ E ii§ E l;! o -gb ä i:i IIJEhP o 6iE ö ? E "9 E ; iii,l§ii§i§ ääääi§iiii:r ä§ IR t§ E t§s sp äs; I-{ §E o E o E .J o §§§ !, o q.l @ E g, iiiiäi§iliäi§ ;E!t !iI§ E E §§: : EEEä sgi! " §i§itiii §;§ !t ;:iE= !r *3 5 E ea § I! ! .t tEI rl IE :I §r iE i: B3 EK dl zo rL{ L E in .l 3 :i !t:EE EE ä ä 'EiEE I t §E = ! t E! päi P 8g etr Ee I äsää,iiE o F et I! §t t ri Is € !l t< !, ll ! =a .! ! I a § E 5 !t I c I E I§ ! :! b2 B! E: P€ r3 5§r ,nI -5 EäiiEEä EiE= IiE iigs i?t E i rI eE §§§äEEäiää t:§! :i ä;:äiir !E nt lät iiää§äii ütl . .Q n8 d !! E Äa E ! .E ! B e € (. I JEE :E6 öEE § € B t? § E i .aS *tr *a d o EE§ !EE !, t !E5 §iä e { E § t, !9 I I I ,§ I 5 6 § t E E t r a I E § I !!i ;rt* 6gg § i : tt € §§t iii t5ä § t t §gä IEi E d iäiii5i E !i i !! :I.: E t Ei§Ei B I 2 t igiIili iäl!äiil ii!;ii:ä E i.§5 rt BI EI 38 €t :: I a ? t i:iiäi i?E 5e I q§a isi tE äiä rti ääi I iiä B Eii I 5 i,iäifuli EEE -!,!,? z E , o, ! §E;Eiit; ;Ei§sI;ä ! c 9 :l: E I E E f; ; t , ! äiiäiiil a E I 5 a E I ! ! , 5 q {! !E t! I ,tI Eä!ääii: {:3:gEg- gE 5 P .E u, c ,t§EE!E'I b E I 2 .! § E 5 9 T a rf, t 2o !i iir *.56 :str EI €tt is§älä!E :s ,o tg I E F ! a ! I t E a Io I t5 a E E { I € E ,6ü 5' § J t I r.,i T II It t I ! a I E § l6 t E 8 : -8 ? E I .l E 13 i ! s t I I I l, ö T a € ; I .E 5 E. F I e ET E! i* r§ *E o! 5t ,t E: tl i> E 8 I E it I I E a E 3§ !E :B i!{ l! ,i l:' g I€ i E i .l § En EE §s ssi :!i 7 g .E EIE §§E 9 :5?eEiE c8 E. l.' EäEggIi ,tEl 5Et t o 5 !:. 5t5 EIE EE§ s33 iiii,liiilä !ääE§§E 3 g Ei!!iliilälä : äiiiääläiiiää I II iE!tB §r ä!:l I8 t I d. a a P EIIi 'iiäl d..ri. it*t ix lgi rll*-- I t ! E T I oI a E E I I ! §liäi a tI 8 ! 5 ö o iiiiäiiiiiilii ääii I€ i ! .2 I Ia 3 5 ?E ! 5: , I §!§ tF gE i .Eä 8! 9 § Eäl aI !: ;t 85 5 o.9 g !.! I T ! E 5 E ! F' 9! 5. ie rl rl I ? ! ti; €€i iE; !§* 3 .--r ?r Pi !Ei sR§ 5 t EI l6 E h! E E Ei t5 EEI *;. I: Ir 3 ! 5n E-e! :r I! ti§ 2 IE :! !l äiitiiiisliäriiäil § B= : §E t Er:s .! =t te 3EE i äii .g Ia P: I lu t äEI § §E P E<a -e EE 99 EE it, EE t3 ?* = t; t E I q, * E I E t a at P Q ? 5 5:l !ri tl5 ilr ! 8r iIiliiiEii it; tö lc. E§E i Pg i:I !te t E Eti rtA ! E I I P tI ,l I g ? a ? € ! - Ea! 3I I!s .d. E_;t ?oE I rä EIi r3ä E { .E t:. är 9rl 5 I1 äiiläiiiliäli i t ? R ä§ ti !:' !E i; qi iP E5 ä: i§ ",e 5 :ä ri äs äi lä ä9 is§!äl iiri!;i ! E s äiE§;§ E I§§ä!;E 5 , ! E c a ao :E:§3gE EEEEi!i *--.aEllI E I ! g c §§EI!Eä 3 E =3 _ lä 6§ IE 5! E: Er:§ll 'E ItE6 i;i:i{ i*Jp€! ,E !EiliE E iEII§ä s:giE,§ t äE;:ir It §? tl TE i! ri ö il!§ c () .-e,r ! E . §IEITE ä;ä!§E E E dt rIlI§t . t € iiE:iäI ä::äEi! i €lle ri 5 - I = -' It itt! l, EEää i'{:E i§ I i§§ii§i§§§ : t :tIt E E t t I t ! I §s §§§ti§§§§i !P E;{;I §: : §:EEE;ä tE ! I 2 I is§:E ts :äEg E §t!iit; i§l:§§l§sr täEl! 6 tI ä:äiil§ .E<:{ t - E;3§{ E E§€ !:t -f:tt s §§§Iä䧧§§ T T p t ! I !? 5 -e t E I ul al E!EE ?r=! €Et= r! ! i E§[§ §.8E E E iää§ .E EägE : ea E it !E§E t ; äf B ! t: EE N i §5 E § t I > 'l+ = o 6 ä = § P E ! : 6 -§9. E: EI 8t OG o C\ G Y 6- -) o= 7 = üi I J l Ä F = o T F a I e !-e u, =8 o Fg 2 :4 J zg ai iä i;E9 o ei a(, o zl ?g c .;l 5 N !'6 :z €o z IL ui : J §r il FI e I N s€ lji ,li I ir rl t, tiiir l, ilr i,l ll! t ; z aa t9 e Z= Jin ll|t ,l rl i: I l,l ii iliifili iiii o!E 9F =3 ::l P ; ,*{,i,t o früfifl E .;: j = t+r J L an o E, rrl,l z. z =j a.o J(9 )z lL uJ o- r-==l b< <6 F IIJ .t6 inä,, 'Iilirillg I -=, .t Y{§! t€l8 r I I , I ./ I -l ,iI! tti Eli I ,,,, il, t,..,. 1,...... iiirliri irihr,rli ,l lrtii :ii, ui,l,fi ää# i i{$ditii ti (f) o \3 .a-. gä { -9 =E- ao' -ur:.<ö o-.o= =f o- (D C'I (l) .<D (l' (' g.tre. z z.z z.zz. 'uJ a a. o=555 .a .u, u, -J(9(9.(, =z,zz. r==)= F=== .f<<< <lo@@ FUIUJUI= (,oEtgtd I 0 8, Mai Rhein-Erft-Kreis 2012 0 8, MAI 2012 POSTSTELLE \i'ß @ Postfach 1345 Der LandYat Amt für Umweltschutz und Kreispla- nun9 70 50124Ber""'- Iäü,,ii:t-'andra'i € r* Datun 07.0t.20t2 Mein Zeichen 7O.7.4L.09.02103 5024L tulheim Austüfi etcilt trau Fitzel Mo-Mi 08:30 Uhr bis14:30 Uhr Zirnrnar ilr- 3.54 Telefon 02277 A+4273 Teilenderung 17.3 des Flächennutzungsplanes - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4 Abs. L BauGB lhr Schreiben vom 04.o4.2012 Fax 02277 83-2344 E-Mail dorothee.fi tzek@rhein-erft -kreis.de ver.enden Si. k€in. vartrrulichen. schüt- zen.wed.n Daten per E-Mail sehr geehrte Frau Hatting, Hausadr6se aus der Sicht der vom Rhein-Erft-Kreis zu vertretenden Belange wird folgende Stellungnahme abgegeben, Willy-Erandt-Plaf! 50126 Beigheim Telefon 02271 I 8l-0 Fax 02271 83-2300 lrteanet Naturschutz und Lan dsch aftspflege Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau eines Möbelhauses mit 45.000 m'Verkaufsfläche zu schaffen, Hiergegen bestehen keine grundsätzlichen Bedenken seitens des Naturschutzes und der Landschaftspflege. lch weise jedoch darauf hin, riass eine Nachbilanzierung für die o.g. Bauieit- planung durchzuführen ist. Bezüglich der erwähnten Eingriff/Ausgleichsmaßnahmen verweise ich auf meine Stellungnahmen vom 10.04.2000 und vom f6.07.2OO7 zum Bebauungsplan Nr. 69, Pulheim, Gewerbegebiet ,,Am Schwefelberg". www.rhein-erft -keis.de info@rhein-erft -keir.de Po5taft65e 50124 Bergheim Öffnungrzeitm Montag bis Freitag 08:00 Uhr bis 12:30 Uhr Donneritag 14:00 Uhr bi518:00 Uhr Eankverbindungen Postbank Köln (Bl,Z 370 100 50) wasserschutz Die geplante Entwässerung ist Konto:10 850 505 mit meiner Unteren Wasserbehörde abzu- Kreirepaikasse Köln (BLZ37O 5O2 99]. Konto:142 OO12OO stimmen, Für Versickerungsanlagen ist rechtzeitig die erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei meiner Unteren Wasserbehörde zu beantragen. cem. § 5L LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.0L.L996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation Öffentl. Verkehrsmittel zum Kreishaus 8ähn: Bergheim und zieverich Bushaltestellen: Am Knüchelsdarnm und Kreishaus - wertere lnfos: www.revg.de oder 02234 1805-0 Seite 2 vo. J angeschlossen werden, vor Ort zu verrieseln, zu versickem oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofem dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Am besten geeignet hierfür ist die Versickerung des Niederschlagswassers über die Belebtbodenschicht. Die Einleitung in 5ickerschächte ist unzulässig. Da die Erstellung von Versickerungsanlagen auf Grundstücken von der im Bebauungsplan vorgesehenen Größe häufig nicht realisierbar ist, rege ich an, füy die Versickerung des Niederschlagswassers entsprechende Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. lch bitte um Abstimmung mit meiner Unteren Wasserbehörde. Zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist unter Beteiligung meiner Unteren Wasserbehörde ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone lll B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.f.991 sind zu beachten und einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im o.a. Plangebiet bedarf gemäß Wasserschutzgebietsverordnung für die Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Lanoel der Genehmigung durch meine Untere Wasserbehörde. Die Anträge sind rechtzeitig zu stellen. Bodenschutz Für die von der Anderung des o.g. Flächennutzungsplanes und vom o.g. Bebauungsplan betroffene Fläche liegen im Altlastenkataster keine Eintragungen vor. Nach meinen Kenntnissen handelt es sich bei der Fläche um natürlichen, bisher landwirtschaftlich genutzten Boden. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen die lnanspruchnahme natürlichen Bodens große Bedenken, da dadurch die natürlichen Bodenfunktionen stark eingeschränkt oder sogar zerstört werden. lm Umweltbericht zu den o.g. Maßnahmen soll die Beschreibung und Be- wertung der Umweltauswirkungen zum Schutzgut Boden noch durch einen Textbaustein ergänzt werden. lch bitte darum, miT diesen Zusatz kurzfristig vorzulegen. Straßenbau und Verkehr Der o.g. Teiländerung des Flächennutzungsplanes sowie dem o.g. Be- bauungsplan kann zzt. nicht zugestimmt werden. Eine Stellungnahme ist erst möglich, wenn das im Bebauungsplanentwurf erwähnte Verkehrsgutachten des Planungsbüros PTV vorliegt. lch stelle meine Zustimmung in Au5sicht, wenn die Erschließung des Möbelhauses nur über einen noch herzustellenden Kreisverkehrsplatz mit Abfahrt auf das Möbelhausgelände erfolgt. Zusätzlich rege ich an, den seit Jahren vorgesehenen Radweg an der K 6 in den Bebauungsplan aufzunehmen. ^,: : lmmissionsschutz Zu den o.a. Bauleitplänen werden aus der sicht des lmmissionsschutzes keine Anregungen vorgebracht. lch weise darauf hin, dass das Vorhaben mit seinem zentrenrelevanten 5ortiment auf4.5OO m'geeignet ist, die ohnehin schon geschwächte Einzelhandelslandschaft in den benachbarten Kommunen - aber auch in Pulheim selbst - durch weitere Kaufkraftverluste zu beeinträchtigen. Entsprechend dem Entwurf des Landesentwicklungsplans NRW, sachlicher Teilabschnitt großflächiger Einzelhandel, vom 17.o4.2of2, 6rundsatz 6 Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfl äche zentrenrelevanter Randsortimente - soll der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11Abs. 3 Baunutzungs- verordnung mit nicht zentrenrelevantem Kemsortiment 2.500 m' Verkaufsfl äche nicht überschreiten. für erforderl'ich, dass die diesem Grundsatz entsprechenden Beschrankungen in der Bauleitplanung festgesetzt werden. lch halte es Freundliche Grüße lm Auftrag 7+uu Fitzek Seite 3 von l AllI FaxaLeenderi OUIIAAß|1 S,.t trz E-rt-12 is:st 61 Rhein-Erft-Kreis Der hndrat -r,- Amt für Ummltrchut2 und ßhttur-trfi-Xrir . ttr (rriipla- nunll t.ndrat 70 sot24 8c,ghaim . Stadt hrlheim Dafur os.u to12 Pianungsamt Frau Hatting ,rrtD Z.khc'l fo 7 _.a@.o210, 0lllov.202 Portfäch 1345 50241 Pulheim Arslunft crtcrn -C;tD [r.u fihct zintrnGr Nr. 3.x Tclfort 02271g3.r1!' Ici*rfrLf EffÖrrtr;fic- Ortdeil hrlheim und Beba uungsplen Nr. 1(,9 Pulhcim Betriligung gem. § 4 Abs. 1 BäucB lhr khreiben vom 27.O9.20t2 fü 022n rr.23a4 E-Iril do.oth.!.ttt *eü.in+rtt*,6r.d. t!h. vqriuliltcr'. xtät{mradan oal.n Fr f.Mril vlrl.ndan tk iburrr6r. wil, &.ndt+l& r 50126 8clgh.irD Seh, gec.lrte Frau Hatting, Lb.{on 0227r aus dtr sicht der vom Rheln-Erfr-(reis zu v€rtret€nden Belange wird folgend. Stellungnahme abgegeben: Er{ r.r02271al-)yb Irirrr!.t wwt,.rllcin-ertt-krcir.& mtoerh.rr erft-tretr.d. hata&'.310 Nrtur.huts und [rndscheft spflege 501,24 Brrgh.im Öfttttrtgrltcn Gcaen die o.g. Tciländerung r7., dca Flächcnnutzrmgsplans und den 8eNr. beuungsplan 109 Pulheim bestehen sritent dcs Naturschutzes und der Landschaft spff ege kaine weiterefr 8€dcnlcn, da mciner Anregung entsprochen worden i5! den Kompensationsbedarf nachztrbilanzicrenAuf S€tte t3 des Umweltberichts wird der Verlust de3 Bruthabitates von 2 FaHlerchen-Paaren crwähnt, dcn artenxhutzrcchtüche Maßnahmen durchgcführt werden. Diese Maßnahmen werden ausdrü(llich begrüßt. ,'tonfag bit l'r.r't g o8tro uh bir 12:30 uhr DonrErrtag 1!,oo Ulr bir 18:00 uhr fir E.rrhlrüindn4cn Wacr€r-, AbfalhivirBch.ft und Bodmschutz Postbrnl (iitr lA2 t7010 rr) (erto. l0 850 5o5 Ktrilrpr'l.rr€ Altlastcn sind im Eerelch des g€planten Bebauungsplanes nicht belannt. Aus sicht des vorbeugenden Eodenschutzet wird die lnanrpruchnalrrne natürlich€r Böden lritis(h gesehen. Sle 5ind auf da3 nqtwendige Maß zu bcrchränken. l(or[o: 1.42 001 Xäl'l {Bl-Z ]7O 50? 99) 200 Öftnil. V.rtCrr!.nittd r,l''| lüri$.ut Er)ln, 8<rgh!im und zicvrriö Eurhalt6t lkn: l,'i lnüci.lld.m,n Lnd |(rcirtars - Wait hfor' 't w!.,\./..cv9.d! odlr 0223,1 1805-0 FaxaLserrieri @Zlt:BJ2314 fltI 61 G-ll-12 l5:5t §.tä. , Stnßcnbau unil vertehr Zu o.g. FNP und 8P stelle ich meine Zustimmung al3 sttaßenbaulasttriger der K6 in Aulsicht, wenn .ine entePre(hende Verwaltungsv?reinbarung arirhen der Sladt Pulheim und dem Rhein-Erft-xreit geschlossen wird. lch re$ dringend an. zut si€herttellung der Ers(hließung füt den Fuß- und Radve*ehr auf der tüd-/östlichcn Seit€ der (6 einen Geh-/Radweg mit ein' zuplanen. hmissionss(hutz Zu den o.a. Bauleitplänen werden aus der si(ht des lmmitsionsschutzes keine Anregungen Freundlicht Crülle lm Auftrag &irL vorgebia.ht tür t S. i 7-/-2 STADT-PULm th gtry 61fJ STADT S rRrcHrnl Juti 20i2 eingegangen 0L 0 9. Der Bürgermeister ?' JULT 2012 POSTSTELLE Planen, Bauen und lnfrastruktur U Fl!.t:r Po.Er tE, 502(D F.-tEr p0 Stadt Pulheim Der Bürgermeister Planungsamt Postfach 1345 5024't Pulheim Abteilung: StadEbtrrnC, aeuqüa,rg urd Auskunlt enei[: Hcn K€r I !- ta4&tsz2 Denkmerrts rä*lg 0/z?31tfi1-2s1 rathaus@stadt-trBchen.de Ve ?llungsgeMude Zimmer Rathau3 305 Mein Zeichen 6140.0:t.01/EH M/Et lhrZeichen Fßchen, U.O7 .2012 Ftächennutsungsplan Teiiänderung Nr. 17.3 der stadt pulheim und Bebauungsplan Nr. iog hier: Beteiligung gem. § 4 Abs. I BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, die Stadt Pulheim plant auf einer Fläche am südwestlichen Ortsrand einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 45.000 qm Verkaufsfläche (VK). Diese Verkaufsfläche soll sich wie folgt zusammensetzen: . . . Kernsortimentnichtzentrenrelevant Randsortiment nichtzentrenrelevant Randsortimentzentrenrelevant 36.500 m'? 4.000 m' 4.500 m2 Die nichtzentrenrelevanten Randsortimente beinhalten hierbei u.a. mit den für den Möbeleinzelhandel relevanten sortimenten Lampen und Leuchten auch in Frechen zentrenrelevante sortimente in einem Umfang von max. 1.500 m, VK. somit ergeben sich aus meiner sicht für Frechen mind. 6.000 m2 zentrenrelevante sortimente auf der ,grauän wiese,. Abweichend von der bisherigen - auch in Frechen bei PORTA eingehaltenen VK-Deckelung für zentrenrelevante Nebensortimente auf 2.500 m2 ist nun eine zentrenrelevante VK von 4.500 m2 vorgesehen. Grundlage dieser geplanten Festsetzungen sind die sich in der Aufstellung befindlichen landesplanerischen Ziele zum Landesentwicklungsplan NRW Sachlicher Teilplan-Großflächiger Einzelhandel. Das Kabinett der Landesregierung hat diesen Teilplan am 11.04:.2012 gebilligt uind das Beteiligungsverfahren eingeleitet. lnsofern kommt diesen Zieien bereits jetä Bindringswirkung gemäß § 4 ROG zu und sind als sonstige Erfordernisse der Raumordnung zü berücksichiigen. Rechtlich sind diese Festsetzungen somit zulässig. lch behalte mir jedoch vor, sollten die landesplanerischen Ziele vor Abschluss der Bauleitplanverfahän im änstehenden Beteiligungsverfahren keine Gesetzeskraft erlangen, entsprechende Bedenken vorzutragen. d.r.ü,.,H.dn t2a-t2a,Eirlclf (t.-t6d! T.a.ro.: 0zzta601{. r.attr: 6,s5ot.2re lisr*r.r!r: x"i..t-tird5l. ..,.Er,se Kmtovertindunoen dor Sbdtkasso Fl€dEn: ooo069 21910-507 xrei-sepaftasse l<öln (BLz 370 502 99) 151 Posürank Kötn (812370100 50) adhbn ra5. 0. swFT-Btc: coKSDE33 |BAN:oEEg 37050299015i oooo 69 swFT-BIc: PBNXDEFF |BAN:DE203701 OO50 OO21 910507 ß1, 7t3, @.5a, s5. t?6, ez. alo xllmsdrnlz-B.rr cit .,rrfG J6.fn .a. drd p.üd.E rrni§,.a. ne,:!i.rö.m.w.ö'tt.I savonr.hnt mt minb.m ln einem Gutachten der BBE, vorgestellt am 04.os.2012 in pulheim, ist unter Beachtung der PrÜfvorgaben des § 1 1 abs. 3. BauNVO aufgezeigt, ob im Ansiedlungsiall negative Auswirku-ngen auf zentrale Versorgungsbereiche_oder auf sonstige für die Versorgüng der devölkerung wichäge Angebotsstandorte im Einzugsgebiet zu enararten jind. Der Gutachter kommt im Grundsatz zu dem Ergebnis, dass im Einzugsbereich, d.h., in den zentralen Versorgungsbereichen, aber auch an den dezentralen Möbelmarktstandorten in der Region, untergliedert mehreren wirkungsbereichen Zonierungen, keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind. in / Das Gutachten ist plausibel und nachvollziehbar und geht auf die im Wesentlichen zu prüfenden Auswirkungskriterien umfassend ein. Oie betroffenen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Frechen sind berücksichtigt und ausreichend gewürdigt. Unabhängig von der z.Z. vorauszusetzenden formal-rechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens sehe ich dennoch die Dimensionierung der zentralen Randsortimente an einem dezentralen Standort im Sinne des Zentrenschutzes und der Versorgung der Bevölkerung kritisch. lnsofern schließe ich mich auch der diesbezüglichen stellungnahme der stadt Köln an: Bedenklich sehe ich die Anderung der Warensortimentsliste der Stadt Pulheim. d.h. hier, die Herausnahme der Lampen und Leuchten aus der Kategorie der zentrenrelevanten Sortimente. Lampen und Leuchten sind nach der Frechener List, aber auch nach den mir bekannten Listen der a_nderen Städte im Einzugsbereich, weiterhin zentrenrelevant. lm vorliegenden Fall soll das Warensortiment eine Flächengröße von ca. 1.500 qm umfassen. Da dieses Warensortiment in der Frechener Liste als zentrenrelevant eingestuft ist, ist m.E. bei der Prüfung möglicher negativer Auswirkungen zwischen den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbeieicha in pulheim und in den Nachbarstädten zu unterscheiden. während die Lage in pultreim aufgrund der möglicherweise fehlende Angebotssituation unproblematisch erscheint, könnte sich dai Angebot sehr wohl auf die zentralen Versorgungsbereiche von Frechen negativ auswirken. lnsbesondere ist es dann der Fall, wenn neben den angegebenen zentrenrelevanten Randsortimenten von 4.500 qm VK und den ausgeklammerten Lampen und Leuchten von 1.s00 qm VK, im Hauptsortiment Kraftwagenteile und -zubehör insb. Autokindersitze etc. und sog. Nebensortimente und Aktionswaren in einer Größenordnung von 500 qm vK angeboten werden, die nach der Frechener Liste ebenfalls zentrenrelevant sind und somit einen Umfang von 6.500 qm VK ereichen. Es wird deshalb um eine ergänzende überprüfung gebeten, ob auch unter Annahme von ca. 6.500 qm VK zentrenrelevante Randsortimente die Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche zu vernachlässigen sind. (Dezeit wird vom Gutachter bei den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Frechen von einer Kauftraftumverteilung von vertretbaren 7 % ausgegangen). lm Sinne der allgemeinen Betroffenheit der Nachbarstädte und der dort geltenden Warenlisten zentrenrelevanter sortimenle, sollten die im neuen Landesentwicklungsplan, Teilplan ,großflächiger Einzelhandel' vorgegeben 10 o/o lür zentrenrelevante Randsortimente insgesamt nicht überschritten werden. Das heißt, dass die Stadt Frechen eine Begrenzung auf insgesamt -2- , 4 500 qm VK inkl. Lampen, Leuchten Kraftwagenteile und -zubehör und sog. Nebensortimente und Aktionsware unbedingt begrüßen würde. Des Weiteren wird dtingend darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach Realisierung des vorhabens regelmäßig zu kontrolliären, da unkontrolll"rt" e*"iLirng"n in di".", Branche bekannt sind. Die v g'. Anregungen bitte ich bis zur Offenlage umfassend nachvollziehbar zu würdigen. Mit freundlichen Grüßen J. ,1/l /, lÜ' /L) lÜ"" / Hans-Willi Meier il.J -3-