Beschlussvorlage (Abwägungstabelle TöB)

Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 1 Stadt Köln, fBÖ Die Stadt Köln äußert im Wesentlichen Bedenken gegenüber der Dimensionierung der Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment und der Einstufung des Sortiments „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ als nichtzentrenrelevant. Auch werden unter den Nebensortimenten / Aktionswaren einzelne Sortimente zusammengefasst, die gemäß Kölner Liste als zentrenrelevant eingestuft werden, so dass nach Einordnung gemäß Kölner Liste die zentrenrelevanten Randsortimente eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.500 m² belegen würden. 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment wird von der Stadt Köln kritisch bewertet. Dies vor dem Hinter- Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente lässt sich festhalten, dass sich diese beim Planvorhaben gemäß aktueller Pulheimer Liste auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, belaufen. grund, dass v. a. das Sortiment „Lampen, Leuch- Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass ten und Beleuchtungskörper“ in der Kölner Liste durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine als zentrenrelevant eingestuft wird und befürchtet negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie auf die umliegen- wird, dass die Auswirkungen dieses Sortiments den Städte und Gemeinden zu erwarten sind. auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarkommunen nicht entspre- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 2 Stadt Köln, fBÖ chend geprüft worden sind. Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben, das Konzept befindet 2) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper sich noch im Entwurfsstadium. Die erste Stufe des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt PulDas Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuch- heim, „Bestandsanalyse und Zielkonzept“, wurde am 03.07.2012 vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen. tungskörper“ wird in der Auswirkungsanalyse als Ein wesentlicher Baustein dieser ersten Bearbeitungsstufe ist die modifizierte Pulheimer Liste. Die Einstufung nicht-zentrenrelevant eingestuft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Pulhei- der projektrelevanten Sortimente und somit auch mer Sortimentsliste. der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des die aktualisierte Sortimentsliste. Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevante Sortiment abgeschätzt werden und eine Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sortimentsgenau erfolgen. Dass die projektrelevanten Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. 3) Nebensortimente / Aktionsware Die Stadt Köln geht in ihrer Stellungnahme davon aus, dass die Verkaufsfläche der Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt 650 m² als unter- Die BBE Handelsberatung als eingeschalteter Gutachter vertritt die Auffassung, dass von der Verkaufsfläche der Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt 650 m² keine Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 3 Stadt Köln, fBÖ suchungsrelevant eingestuft werden müsste, da Dies lässt sich damit begründen, dass sich die Verkaufsfläche von rd. 650 m² zum einen in zentrenrelevante diese Auswirkungen auf die zentralen Versor- Sortimente und nicht-zentrenrelevante Sortimente gemäß Pulheimer Liste aufteilen lässt, so dass die Bedeu- gungsbereiche haben können. tung einzelner Sortimente deutlich abgeschwächt wird. So entfallen auf die zentrenrelevanten Sortimente hiervon rd. 350 m² Verkaufsfläche und auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente rd. 300 m² Verkaufsfläche. Die auf diesen Flächen erzielbare Umsatzleistung liegt bei zusammen rd. 1,5 Mio. €, wovon 0,8 Mio. € auf die zentrenrelevanten und 0,7 Mio. € auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente entfallen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sowohl bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten unter dem Sammelbegriff „Nebensortimente / Aktionswaren“ mehrere Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf zusammengefasst sind, die innerhalb des Möbelhauses auf Kleinflächen in verschiedenen Fachabteilungen - zum großen Teil nur saisonal - angeboten werden. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten zählen hierzu insbesondere Bücher, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, bespielte Ton- und Bildträger und Bekleidung. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind insbesondere folgende Sortimente in der Gruppe Nebensortimente / Aktionswaren zusammengefasst: Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen, Saatgut und Düngemittel. Von diesen Einzelsortimenten sind lediglich die Sortimente mit Zentrenrelevanz gemäß Pulheimer Liste in größerem Maße in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebietes vertreten. Aufgrund der geringen Umsatzgröße, die in den Einzelsortimenten mit Zentrenrelevanz erzielt wird, sind hiervon keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Da die nicht-zentrenrelevanten Einzelsortimente der Nebensortimente / Aktionswaren in den zentralen Versorgungsbereichen nur in Ausnahmefällen vertreten sind und zudem in den einzelnen Sortimenten aufgrund anteilig sehr geringer Verkaufsflächen auch nur niedrige Umsätze erzielt werden, sind auch von diesen keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwar- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 4 Stadt Köln, fBÖ ten. Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich die Gruppe der „Nebensortimente / Aktionswaren“ in der Summe aus einer größeren Anzahl unterschiedlicher Sortimente zusammensetzt (siehe Gutachten S. 14). Für diese sind aufgrund der pro Einzelsortiment nur geringen Verkaufsflächen bzw. Umsätze und der Tatsache, dass diese zum Teil nur temporär angeboten werden, unter Berücksichtigung der gegebenen Wettbewerbssituation keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 4.500 m² inklusive „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“, „Kraftwagenteilen und zubehör“ und sogenannte Nebensortimente und Aktionswaren aus Sicht der Gutachter somit nicht erforderlich ist. 4) Kontrolle der Sortimente Es wird dringend darum gebeten, die Nebensorti- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Kontrolle der Verkaufsflächen für Nebensortimente ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung, sondern eine Frage des Vollzugs der Bauaufsicht. mentsflächen nach Realisierung des Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren. 5) Verkehrsuntersuchung Im Rahmen des Verkehrsgutachtens sollten die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs auf die B 59, am Anschlusspunkt an die A 1 und im Weiteren am Militärring geprüft werden. Darüber hinaus sollten Auswirkungen durch mögliche In dem inzwischen vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennetzes erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln, wenn an einigen Knoten Anpassungen im Signalprogramm vorgenommen werden. Dies gilt auch für den untersuchten Knoten B59/ BAB A1 (West). Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 5 Stadt Köln, fBÖ Schleichverkehre nach Widdersdorf und weiter Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter nach Weiden/ Lövenich untersucht werden. wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. Am Knoten K 6 / Max-Planck-Straße orientieren sich laut Prognose ca. 200 Kfz/24h nach Süden in Richtung Widdersdorf. Diese Fahrten durch Kunden und Beschäftigte kommen aus den Kölner Stadtteilen Widdersdorf, Müngersdorf, Lövenich und Braunsfeld. Sie nutzen die K 6 durch Widdersdorf als direkte Verbindungsstraße zum geplanten Möbelhaus. Diese Fahrten können somit nicht als Schleichverkehr eingestuft werden, da direkte Verbindungen über das klassifizierte Straßennetz (K 6, L 213) genutzt werden. Basierend auf den Zahlen der aktuellen Verkehrsuntersuchung wurde gutachterlich nachgewiesen, dass die Pegelerhöhung durch die Verkehre des Vorhabens deutlich unter 3 dB (Kriterium für wesentliche Änderung gemäß 16.BImSchV) liegt. Es ist auch nicht mit einer erstmaligen Überschreitung des Sanierungswerts von 70 dB(A) an schützenswerten Gebäuden (Immissionsorten) zu rechnen, so dass die Änderung der KfzLärmsituation durch den planungsbedingten Zusatzverkehr in Köln-Widdersdorf als nicht wesentlich zu bezeichnen ist. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 6 Stadt Köln, AUS Die Stadt Köln merkt nochmals an, dass keine Bezüglich der von der Stadt Köln erneut vorgetragenen Bedenken gegen die geplante Dimensionierung der Bedenken gegen die Ansiedlung des Möbelhau- zentrenrelevanten Randsortimente wird auf die bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung von der Ver- ses pauschal bestehen, sondern dass sie die ge- waltung vorgelegte Stellungnahme verwiesen. plante Größenordnung der geplanten zentrenrelevanten Randsortimente als problematisch ansieht. Aus verkehrstechnischer Sicht bestehen grund- Die vorgeschlagenen Änderungen an der AS Bocklemünd werden im weiteren Verfahren mit allen betroffe- sätzlich keine Bedenken gegen das Vorhaben. nen Stellen abgestimmt. Die vorgeschlagenen Änderungen an der AS Bocklemünd sind im Detail zu erörtern. Ebenso muss sicher gestellt werden, dass keine zusätzliche Belastung der Leonhardsgasse in Widdersdorf erfolgt Eine zusätzliche Belastung der Leonhardsgasse in Widdersdorf kann nicht ausgeschlossen werden. Die Verkehrsuntersuchung hat gezeigt, dass durch das Vorhaben zusätzliche Verkehre auch auf der Leonhardsgasse in einer Größenordnung von ca. 200 Kfz/24h entstehen. Das entspricht einer Verkehrszunahme durch das Vorhaben auf der Leonhardsgasse von ca. 5%, was für zumutbar gehalten wird. Die Verkehrszunahme in Widdersdorf wird im Übrigen in erster Linie durch Kunden verursacht, die aus dem Kölner Stadtgebiet (Widdersdorf, Müngersdorf, Lövenich und Braunsfeld) das Möbelhaus anfahren. Die Verkehrsteilnehmer nutzen dabei das klassifizierte Straßennetz (K 6, L 213). T1 Stadt Köln Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 7 Stadt Kaarst, fBÖ 1) Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vor- Sowohl die von der Stadt Kaarst angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorgaben einer ma- gaben zur Steuerung des großflächigen Ein- ximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente betrifft lediglich zwei in Aufstellung befindliche zelhandels Grundsätze, die für das vorliegende Bebauungsplanaufstellungsverfahren keine rechtliche Bedeutung haben. Mit ihrer Stellungnahme bemängelt die Stadt Kaarst, dass sowohl im Hinblick auf die UmsatzKaufkraft-Relation als auch bezüglich der empfoh- Das Vorhaben entspricht damit den landesplanerischen Vorgaben, sofern der Nachweis erbracht wird, dass schädliche Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. lenen maximalen absoluten Verkaufsfläche von Die von der BBE Handelsberatung erstellte Auswirkungsanalyse konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbie- zwei landesplanerischen Grundsätzen widerspro- ter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit glei- chen wird cher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nichtintegrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe einer der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regi- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 8 Stadt Kaarst, fBÖ onaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Kaarst. Schädliche Auswirkungen in der Region sind somit insgesamt auszuschließen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 2) Auswirkungen auf die Stadt Kaarst im nicht- Wie oben bereits aufgeführt, konnte die Auswirkungsanalyse den Nachweis erbringen, dass schädliche Auszentrenrelevanten Kernsortiment Die Stadt Kaarst stellt in ihrer Stellungnahme für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage. Dabei geht die Stadt Kaarst davon aus, dass die Umsatzumverteilungseffekte aus dem Ferneinzugsbereich höher liegen dürften, während jene aus dem überregionalen Bereich niedriger liegen. Ohne weitere Begründung schließt die Stadt Kaarst hieraus, dass sich das Planvorhaben für die Stadt Kaarst wirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Es wurde aufgezeigt, dass vor allem bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, von Verlagerungseffekten betroffen sein werden. Umsatzverlagerungen gegenüber den in Kaarst ansässigen Möbelanbietern in existenzgefährdender Größenordnung können dagegen ausgeschlossen werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 9 Stadt Kaarst, fBÖ als unverträglich darstellt. T2 Stadt Kaarst, AUS Wie bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteili- Bzgl. der von der Stadt Kaarst erneut vorgetragenen Bedenken wird auf die bereits im Rahmen der frühzeiti- gung beziehen sich die Einwände der Stadt gen Beteiligung von der Verwaltung vorgelegte Stellungnahme verwiesen. Kaarst auf die Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels und die Auswirkungen auf die Stadt Kaarst im nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment. T2 Stadt Kaarst Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T3 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 10 Landesbetrieb Straßenbau NRW, fBÖ Für eine abschließende Stellungnahme ist ein In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen Verkehrsgutachten mit einer Betrachtung des ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennet- Knotens L 183/K9 und einem Leistungsfähigkeits- zes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde geleg- nachweis der Anschlüsse der L 183 an die B 59 ten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten vorzulegen. leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. T3 Landesbetrieb Straßenbau NRW, AUS Für eine ganzheitliche Beurteilung sind in der Die Ausgangsdaten für die Verkehrsuntersuchung wurden mit der Stadt Pulheim abgestimmt. Die Verkehrs- Verkehrsuntersuchung nicht nur die Errichtung untersuchung berücksichtigt bereits weitergehende Entwicklungen. Diese beziehen sich auf den Progno- des Möbelhauses, sondern sämtliche auf dem sehorizont 2014/2015 (geplantes Baujahr) und beinhalten kleinräumige Ergänzungen in den Wohngebieten. Stadtgebiet Pulheim anstehenden Baugebiete zu Sie führen zu keinen relevanten Veränderungen der Verkehrsbelastungen. berücksichtigen. T3 Landesbetrieb Straßenbau NRW Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 11 Stadt Dormagen, fBÖ 1) Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vor- Sowohl die von der Stadt Dormagen angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorgaben einer gaben zur Steuerung des großflächigen Ein- maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente betrifft lediglich zwei in Aufstellung befindli- zelhandels che Grundsätze, die für das vorliegende Bebauungsplanaufstellungsverfahren keine rechtliche Bedeutung Mit ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2012 bemängelt die Stadt Dormagen, dass sowohl im Hinblick auf die Umsatz-Kaufkraft-Relation als haben. Das Vorhaben entspricht damit den landesplanerischen Vorgaben, sofern der Nachweis erbracht wird, dass schädliche Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. auch bezüglich der empfohlenen maximalen ab- Die von der BBE erstellte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am soluten Verkaufsfläche von 2.500 m² für zentren- Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftli- relevante Randsortimente zwei landesplaneri- chen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten schen Grundsätzen widersprochen wird. Aller- Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrich- dings hält die Stadt Dormagen in ihrer Stellung- tung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen nahme ebenfalls fest, dass in Bezug auf die zen- sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind trenrelevanten Randsortimente der Zielvorstel- die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen lung, dass die zentrenrelevanten Randsortimente und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betra- 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % ge- gen dürfen, entsprochen wird. genüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim, sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein wei- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 12 Stadt Dormagen, fBÖ terer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Dormagen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen des beauftragten Gutachters nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 2) Einzugsgebiet des Planvorhabens Die Stadt Dormagen stellt fest, dass für das Planvorhaben der Fa. Segmüller ein ausgedehntes Einzugsgebiet abgegrenzt wird. In diesem Zusammenhang kritisiert die Stadt Dormagen, dass in der Wirkungsanalyse kein Zukunftsszenario berücksichtigt wird, bei der im Zuge einer zu erwartenden Wettbewerbsverschärfung im Möbelsektor In die Prognose des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens ging eine Vielzahl von Kriterien ein (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierten Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der Auswirkungsanalyse und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen. in der Region, eine Verkleinerung des Einzugsbe- Somit ist es auch richtig, dass eine Verschärfung der Wettbewerbssituation in der Region zukünftig zu einer reiches betrachtet wird. Verkleinerung des Einzugsgebietes führen könnte. Allerdings würde mit einer Verkleinerung des Einzugsgebietes auch eine Verkleinerung der Nachfragepotenzialbasis einhergehen, was wiederum zu einer Verringe- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 13 Stadt Dormagen, fBÖ rung des Gesamtumsatzes des Planvorhabens führen würde. Dies würde in der Folge dazu führen, dass die Auswirkungen des Planvorhabens auf Wettbewerbsstandorte in der Region ebenfalls reduziert würden. 3) Einzelhandelsbestand in der Stadt Wie in der Stellungnahme der Stadt Dormagen richtig vermutet wird, handelt es sich bei den widersprüchli- Dormagen chen Angaben im Hinblick auf die projektrelevante Verkaufsfläche in der Innenstadt Dormagen um einen Die Stadt Dormagen weist darauf hin, dass in der Auswirkungsanalyse auf Seite 27 für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Dormagen ein projektrelevanter Einzelhandel von 6.230 m² Ver- Übertragungsfehler. Tatsächlich weist die Innenstadt von Dormagen nach Erhebungen der BBE Handelsberatung eine projektrelevante Verkaufsfläche von rd. 6.230 m² auf. Der auf Seite 62 erfolgte Übertragungsfehler hat keine Auswirkungen auf die im Gutachten getroffenen Aussagen. Der Anteil des projektrelevanten Einzelhandels am Gesamtbestand des zentralen Versorgungsbereiches beträgt tatsächlich 24 %. kaufsfläche festgestellt wird, während auf Seite 62 In der mit Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Fläim Rahmen des Zentrenpasses für die Innenstadt chennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 modifizierten Fassung des Gut- Dormagen eine projektrelevante Verkaufsfläche achtens aus Juli 2012 wird dieser Fehler korrigiert. von rd. 4.055 m² angegeben wird. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das Einzelhandelsund Zentrenkonzept der Stadt Dormagen derzeit überarbeitet wird und im Rahmen der Erhebung Dass im Rahmen der Erhebung zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen leicht abweichende Verkaufsflächen erhoben wurden, kann beispielsweise mit Wettbewerbsveränderungen oder einer abweichenden Erhebungsmethodik begründet werden. Allerdings sind auch hierdurch keine Abweichungen zu den im Gutachten getroffenen Aussagen zu erwarten. leicht abweichende Verkaufsflächen ermittelt wurden. 4) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / In Kapitel 3 der Auswirkungsanalyse erfolgt eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation. Hierin Gesamtbetrachtung Die Stadt Dormagen kritisiert in ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2012, dass das Angebot der werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. großen Möbelhäuser im Bereich der zentrenrele- Innerhalb des Untersuchungsgebietes wurde eine Erhebung der Möbelanbieter durchgeführt, wobei auch die vanten Sortimente im Gutachten nicht dargestellt untersuchungsrelevanten Teilsortimente erhoben wurden. Zudem wird im Hinblick auf die zentrenrelevanten Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 14 Stadt Dormagen, fBÖ wird. Deshalb ist aus Sicht der Stadt Dormagen Randsortimente festgehalten, dass insbesondere die IKEA-Häuser und die Porta-Einrichtungshäuser ein um- nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mio. € des fassendes Angebot aufweisen, während die Möbeldiscounter (z. B. Möbel Boss, Roller) nur ein einge- künftigen Umsatzes (= ca. 45 %) des Planvorha- schränktes Randsortimentsangebot vorhalten. Besonders hohe Anteile an zentrenrelevanten Randsortimen- bens von diesen Wettbewerbern abgezogen bzw. ten weisen in diesem Zusammenhang mit Verkaufsflächenanteilen von rd. 15 % der Gesamtverkaufsfläche umverteilt wird. die beiden IKEA-Häuser in Köln auf. Sortimentsbezogen ist das Verkaufsflächenangebot bei den Sortimenten Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Bilderrahmen am größten. Daneben werden üblicherweise Heimtextilien, Bettwaren, Teppiche und Lampen / Leuchten als möbeltypische Randsortimente angeboten. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standorten, Verkaufsflächen und Sortimenten erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroße Daten- und Informationsflut zu behindern. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die projektrelevante Angebotsstruktur (auch bei den zentrenrelevanten Randsortimenten) weniger von Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen als vielmehr von großflächigen Anbietern in zumeist dezentralen Standortlagen bestimmt wird. Die größeren Möbelanbieter im Untersuchungsraum, die sich fast alle außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden, sind somit sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes als auch hinsichtlich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Möbelmarktes von maßgeblicher Bedeutung. Das aktuelle Wettbewerbsgefüge im Umland des Planvorhabens wird derzeit im Wesentlichen von diesen Anbietern geprägt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Erfahrungen zeigen, dass wettbewerbliche Auswirkungen des Planvorhabens innerhalb bestehender Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, also bestehenden größeren Möbelhäusern mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kommen. 5) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / Bezogen auf die Dormagener Innenstadt werden in den projektrelevanten Sortimenten Umverteilungsquoten Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 15 Stadt Dormagen, fBÖ Dormagener Innenstadt Der Stadt Dormagen fehlt in der von der BBE erstellte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines von insgesamt max. 5 - 6 % prognostiziert. Hierbei liegt die Umverteilungsquote bei den nach Pulheimer Sortimentsliste als nicht-zentrenrelevant eingestuften Sortimenten bei max. 5 %, bei den zentrenrelevanten Sortimenten bei max. 6 %. Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ Zu beachten ist dabei, dass sich die projektrelevanten Angebote im Wesentlichen auf Randsortimente einin Pulheim“ eine Begründung, warum ein Verlust von max. 5 - 6 % des Umsatzes keine negativen städtebaulichen Effekte nach sich zieht. Da die projektrelevanten Sortimente rd. 24 % der zelner Anbieter und wenige Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment beschränken. Bei den laut Dormagener Sortimentsliste als zentrenrelevant eingestuften Sortimenten ergibt sich die höchste relative Umsatzverlagerung bei den Sortimenten Lampen / Leuchten, Heimtextilien und Haushaltswaren. Größte Wettbewerbseffekte werden gegenüber den Anbietern Leuchten Look, Gebers, Ring Center, Center- Verkaufsfläche der Dormagener Innenstadt reprä- shop, Baby Walz generiert. Aber auch in diesen Fällen sind keine so hohen Umsatzverluste zu befürchten, sentieren wird die Frage gestellt, ob die tatsächli- dass diese Betriebe in ihrer Existenz gefährdet würden. Das Angebot des Hauptzentrums Dormagen wird im chen Umverteilungseffekte nicht tatsächlich we- Bereich der projektrelevanten Sortimente nicht beeinträchtigt. sentlich höher ausfallen würden. Zudem fehlt der Stadt Dormagen eine Überprüfung, ob das geplante Möbelhaus in Pulheim die Realisierungschancen der geplanten einzelhandelsbezogenen Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik – das zu einem erheblichen Teil dem „zentralen Versorgungsbereich Innenstadt“ zugehört – beeinträchtigt wird. Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 451A "Südlich der Europastraße" (d.h. ehem. Zuckerfabrik) ist für die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik eine Entwicklung mit folgenden Sortimenten, die insgesamt folgende Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschreiten dürfen, zulässig:             Elektrowaren, Medien, Foto, max. 3.000 m² VKF Bau- und Heimwerkerbedarf, max. 8.400 m² VKF Gartenbedarf, max. 3.000 m² VKF Möbel, max. 4.500 m² VKF Sportgeräte / Fahrräder, max. 2.000 m² VKF Zoologischer Bedarf, max. 900 m² VKF Sportbekleidung, max. 500 m² VKF Leuchten, max. 250 m² VKF Haushaltswaren, max. 400 m² VKF Heimtextilien, max. 400 m² VKF Spielwaren, max. 100 m² VKF Bücher, max. 100 m² VKF Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 16 Stadt Dormagen, fBÖ  Schreibwaren, max. 100 m² VKF  Bekleidung, max. 100 m² VKF Im Zuge der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen wurde sich erneut intensiv mit dem Planareal auseinandergesetzt. So wird im aktuellen Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Dormagen von Juni 2012 unter Berücksichtigung der aktuellen Einzelhandels- und Bedarfssituation der Stadt Dormagen für die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes mit folgenden Betriebstypen und Verkaufsflächendimensionierungen empfohlen:     Lebensmittel-Vollsortimenter, max. 2.800 m² VKF Lebensmittel-Discounter, max. 900 – 1.000 m² VKF oder Drogeriemarkt, max. 800 m² VKF Elektrofachmarkt, rd. 2.000 – 3.000 m² VKF Baumarkt, rd. 8.000 – 10.000 m² VKF Die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen ist vom zuständigen Planungs- und Umweltausschuss (28.06.2012) zur weiteren Beratung in die Fraktionen verwiesen worden. Auch wenn aktuell daher noch keine Rückschlüsse für die zukünftige Entwicklung auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik gezogen werden können, wird von Seiten der BBE Handelsberatung doch davon ausgegangen, dass sich die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes doch sehr an die in der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen empfohlenen Betriebstypen und Verkaufsflächendimensionierungen orientieren wird. Im Hinblick auf die geplante einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik lässt sich somit festhalten, dass aufgrund der nur sehr geringen Angebotsüberschneidungen keine Beeinträchtigung durch das Planvorhaben in Pulheim zu erwarten ist. T4 Stadt Dormagen, AUS 1) Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vor- Im Hinblick auf die von der Stadt Dormagen angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorga- gaben zur Steuerung des großflächigen Ein- ben einer maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente wird auf die von der Verwaltung Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 17 Stadt Dormagen, AUS zelhandels bereits während der frühzeitigen Beteiligung vorgelegte Stellungnahme verwiesen. Mit ihrer Stellungnahme vom 13. November 2012 Festzustellen ist aber, dass die Stadt Dormagen die Ausführungen der BBE Handelsberatung weiterhin kri- bemängelt die Stadt Dormagen erneut, dass so- tisch sieht. Bezug genommen wird auf das von der Stadt Bergheim beim Büro Junker & Kruse eingeholte wohl im Hinblick auf die Umsatz-Kaufkraft- Gutachten, das eine höhere Betroffenheit der Angebotsstandorte in der Stadt Dormagen prognostiziert als Relation als auch bezüglich der empfohlenen ma- das BBE-Gutachten. ximalen absoluten Verkaufsfläche von 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente zwei landesplanerischen Grundsätzen widersprochen wird. Diese höhere Betroffenheit der Angebotsstandorte in der Stadt Dormagen ergibt sich aus Sicht der BBE daraus, dass der von Bergheim eingeschaltete Gutachter für das Vorhaben in Pulheim eine als unter den gegebenen Wettbewerbsverhältnissen unrealistisch hoch eingestufte Umsatzleistung prognostiziert. Allerdings hält die Stadt Dormagen in ihrer Stellungnahme ebenfalls fest, dass in Bezug auf die Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe zentrenrelevanten Randsortimente der Zielvorstel- Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von dem Büro Junker & Kruse unterstellten Größenordlung, dass die zentrenrelevanten Randsortimente nung von bis zu 150 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betra- Das Büro Junker & Kruse begründet seine Prognose insbesondere über die Auswertung firmenspezifischer gen dürfen, entsprochen wird. Daten zum Gesamtumsatz der Firmengruppe Segmüller. Übersehen wird dabei aber, dass im Einzugsgebiet des in Pulheim geplanten Filialstandorts eine im Vergleich zu den anderen Standorten der großen SegmüllerMöbelhäuser deutlich höhere Wettbewerbsdichte gegeben ist: Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Möbelhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf Stadt Dormagen, AUS Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland 18 Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 19 Stadt Dormagen, AUS Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-MinutenFahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln/ Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Großraum Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 20 Stadt Dormagen, AUS Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizier- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 21 Stadt Dormagen, AUS ten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. 2) Einzugsgebiet des Planvorhabens Die Stadt Dormagen stellt fest, dass für das Planvorhaben der Fa. Segmüller ein ausgedehntes Auf die Abgrenzungskriterien für das Einzugsgebiet des Planvorhabens wurde bereits im Rahmen der von der Verwaltung zu der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung von der Stadt Dormagen geäußerten Bedenken ausführlich eingegangen. Einzugsgebiet abgegrenzt wird. In diesem Zu- Zur vorgebrachten Annahme der Stadt Dormagen, dass der Bauherr weiter expandieren wird und sich in der sammenhang kritisiert die Stadt Dormagen wei- einzugsnahen Region mit einem weiteren Möbelhaus niederlassen könnte, ist zu ergänzen, dass ein solches terhin, dass in der Wirkungsanalyse kein Zu- Zukunftsszenario schon aufgrund fehlender konkreter Informationen beispielsweise zum Standort, zur Größe, kunftsszenario berücksichtigt wird, bei dem im zum Zeitpunkt etc. eines möglichen Planvorhabens nicht im Rahmen der BBE-Wirkungsanalyse zu konkreti- Zuge einer zu erwartenden Wettbewerbsverschär- sieren ist, sondern ein solches Planvorhaben dann einer eigenständigen vorhabenbezogenen Auswirkungsfung im Möbelsektor in der Region eine Verkleine- analyse bedarf. rung des Einzugsbereiches betrachtet wird. Die Stadt Dormagen sieht durch die erwartete Wettbewerbsentwicklung weiterhin auch langfristig negative und nicht ausreichend untersuchte Auswirkungen auf die eigene eingeleitete gemeindliche Einzelhandelsentwicklung. 3) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / Gesamtbetrachtung Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurde bereits ausführlich auf diesen Kritikpunkt eingegangen. Zu- Die Stadt Dormagen kritisiert weiterhin, dass das dem wurden für die Dormagener Innenstadt in der Auswirkungsanalyse der projektrelevante Einzelhandels- Angebot der großen Möbelhäuser im Bereich der bestand und die zu erwartenden Auswirkungen auf die Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten und zentrenrelevanten Sortimente im Gutachten nicht Lampen / Leuchten – anders als von der Stadt Dormagen bemängelt – detailliert dargestellt (vgl. hierzu Ab- dargestellt wird. Deshalb ist aus Sicht der Stadt bildung 8, S. 27 und Abbildung 16, S. 77 und 78). Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 22 Stadt Dormagen, AUS Dormagen nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mi- Bzgl. der Wettbewerbsrecherche in der Stadt Dormagen außerhalb der Innenstadt ist ergänzend darauf zu o. € des künftigen Umsatzes (= ca. 45 %) des verweisen, dass vom eingeschalteten Gutachter hierbei sowohl die Möbelanbieter als auch Mehrbranchenun- Planvorhabens von diesen Wettbewerbern abge- ternehmen mit größeren Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben berücksichtigt wurden. zogen bzw. umverteilt werden. Als wichtigster Möbelanbieter ist in Dormagen das Möbelhaus ROLLER anzuführen. Weiterhin sind „Casa Es wird von Seiten der Stadt Dormagen nicht ge- Natürliches Wohnen“, das Möbelhaus Mertens sowie mehrere kleinflächige Anbieter wie z. B. das Dänische sichert davon ausgegangen, dass die besonderen Bettenlager, Matratzen Concord und Küchenparadies Orth aufzuführen. Zu Mehrbranchen-Betrieben mit örtlichen Dormagener Einzelhandelsverhältnisse größeren Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben zählen Hagebau, ProMarkt und HIT. Insgevon prägenden Möbel- und Einrichtungshäusern samt wurde in der Stadt Dormagen außerhalb der Innenstadt eine projektrelevante Verkaufsfläche von rd. und Küchenstudios in der Ergänzungslage TOP- 17.000 m² erhoben. Davon entfallen mit rd. 14.000 m² Verkaufsfläche rd. 80 % auf die nicht- West oder den projektrelevanten Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimente. zentrenrelevanten Sortimenten im ZVB in der gutachterlichen Ausarbeitung hinreichend berücksichtigt wurden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche belaufen sich die Umsatzumverteilungseffekte in Dormagen gegenüber den projektrelevanten Anbietern nach der BBE-Prognose auf max. 9 % des derzeitigen Umsatzes. Hierbei liegt die Umverteilungsquote bei den nach der Pulheimer Sortimentsliste als nichtzentrenrelevant eingestuften Sortimenten bei max. 10 %, bei den zentrenrelevanten Sortimenten bei max. 8 %. Eine Existenzgefährdung der in Dormagen ansässigen Möbelanbieter lässt sich hieraus auch für Betriebe außerhalb der Innenstadt nicht ableiten. 4) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / Wie bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung dargelegt, werden bezogen auf die Dormagener InnenDormagener Innenstadt Der Stadt Dormagen ist nicht ausreichend genug dargestellt worden, warum ein Verlust von ca. 6 % stadt in den projektrelevanten Sortimenten Umverteilungsquoten von insgesamt max. 5 - 6 % prognostiziert. Hierbei liegt die Umverteilungsquote bei den nach der Pulheimer Sortimentsliste als nicht-zentrenrelevant eingestuften Sortimenten bei max. 5 %, bei den zentrenrelevanten Sortimenten bei max. 6 %. des Umsatzes bei den Betrieben mit projektrele- Zu beachten ist dabei, dass sich die projektrelevanten Angebote im Wesentlichen auf Randsortimente ein- vanten Sortimenten, die rd. 25 % der innerstädti- zelner Anbieter und wenige Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment beschränken. Ergän- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 23 Stadt Dormagen, AUS schen Verkaufsfläche repräsentieren, keine nega- zend sei erwähnt, dass zu den Anbietern, die die projektrelevanten Sortimente als Randsortimente führen, tiven städtebaulichen Effekte nach sich zieht. Auch weist die Stadt Dormagen darauf hin, dass nicht geprüft wurde, ob das in Pulheim geplante beispielsweise Ring Center, Centershop, Kodi, Kik, T€di, Tchibo und dm zählen. Bei diesen Betrieben sind lediglich einzelne Sortimente betroffen, so dass diese Betriebe in Bezug auf den jeweiligen Gesamtumsatz nur marginale Umsatzverluste hinzunehmen hätten. Möbelhaus die Realisierungschancen der geplan- Auch weitere Betriebe in der Dormagener Innenstadt haben keine so hohen Umsatzverluste zu befürchten, ten einzelhandelsbezogenen Aktivierung des Ge- dass diese Betriebe in ihrer Existenz gefährdet würden. Diese Bewertung wurde seitens der BBE unter Be- ländes der ehem. Zuckerfabrik in Dormagen-Mitte rücksichtigung der Leistungsstärke und Standortrahmenbedingungen dieser Anbieter vorgenommen. Somit beeinträchtigt. ist auszuschließen, dass für die Dormagener Innenstadt im Realisierungsfall negative städtebauliche Auswir- Angesichts des im Junker-&-Kruse-Gutachten für kungen eintreten würden. das Hauptzentrum ermittelten Grades der negati- Bezüglich der Auswirkungen des Vorhabens auf die Planungen zur Aktivierung des ehemaligen Zuckerfab- ven Betroffenheit sieht die Stadt für ihre zentralen rik-Geländes in Dormagen-Mitte wird auf die von der Verwaltung bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteili- Versorgungsfunktionen weit reichende und unzu- gung getroffenen Aussagen verwiesen: nochmals ist zu betonen, dass aufgrund der nur sehr geringen Ange- lässige Auswirkungen. botsüberschneidungen zwischen der Zuckerfabrik-Planung und dem in Pulheim geplanten Möbelhaus keine Beeinträchtigungen zu erwarten ist. Bezüglich der Ergebnisse des Junker-&-Kruse-Gutachtens verweist die Verwaltung – wie oben bereits ausführlich ausgeführt – nochmals darauf hin, dass diese Ergebnisse auf einem unrealistisch hoch angesetzten Prognoseumsatz beruhen. Es wird stattdessen davon ausgegangen, dass die von der BBE Handelsberatung prognostizierten Umsatzumlenkungen die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wiedergeben. T4 Stadt Dormagen Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 24 Gemeinde Jüchen, fBÖ 1) Einordung der Gemeinde Jüchen innerhalb Die Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens erfolgte unter Berücksichtigung ei- des Einzugsgebietes des Planvorhabens ner Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der Nach Ansicht der Gemeinde Jüchen ist es nicht nachvollziehbar, dass die Gemeinde Jüchen dem äußeren Verflechtungsbereich zugeordnet wird. Da das Plangebiet aus großen Teilen des Gemeindegebietes über die Autobahn A 540 und die Bundesstraße B 59 faktisch innerhalb von 30 Mi- vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse zum Tragen. nuten erreichbar ist, scheint aus Sicht der Ge- Hiermit ist zu erklären, dass die Gemeinde Jüchen, selbst wenn sie sich knapp innerhalb des 30-Minuten- meinde Jüchen eine Zuordnung zur Zone III des Radius des Untersuchungsraumes befinden würde, nicht Teil der Zone III des Einzugsgebietes ist. Dies ist abgegrenzten Einzugsgebietes wahrscheinlicher. damit zu begründen, dass die Gemeinde Jüchen unmittelbar an das Oberzentrum Mönchengladbach grenzt, in dem sich eine Reihe größerer und attraktiver Möbelanbietern befinden. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang vor allem Möbel Schaffrath und Möbel Knuffmann. Vor diesem Hintergrund ist die Gemeinde Jüchen noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die vom Planvorhaben im Gemeindegebiet erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation und bereits bestehender intensiver Käuferverflechtungen niedriger ausfallen als beispielsweise in den näher an Pulheim gelegenen Kommunen, so dass Jüchen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass aufgrund eines unterschiedlichen Zeit- und Wegeaufwandes innerhalb der Gemeinde Jüchen - wenn auch nur geringfügige - Unterschiede bei der Kaufkraftabschöpfung durch das Planvorhaben vorliegen. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung v. a. aufgrund einer geringeren Distanz zum Planvorhaben im südlichen und östlichen Gemeindegebiet von Jüchen über der Kaufkraftabschöpfung im nördlichen und westlichen Gemeindegebiet liegen. 2) Spezielle Überprüfung der Auswirkungen Aus Sicht der BBE Handelsberatung sind in der Gemeinde Jüchen aufgrund ihrer Lage und Wettbewerbs- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 25 Gemeinde Jüchen, fBÖ auf die Gemeinde Jüchen Vor dem Hintergrund, dass aus Sicht der Gemeinde Jüchen zur Zone III des Einzugsgebietes zuzuordnen ist, bitte die Gemeinde um eine ent- strukturen keine beeinträchtigenden städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Entsprechend wird auch weiterhin davon abgesehen, die Gemeinde detaillierter im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu betrachten. Dies vor allem unter Berücksichtigung folgender Kriterien:  Die Erfahrungen zeigen, dass wettbewerbliche Auswirkungen des Planvorhabens innerhalb bestehen- sprechende Überprüfung gemäß den Methodik- der Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, also bestehenden größeren Möbelhäusern Vorgaben der Auswirkungsanalyse. In diesem Zu- mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kommen. Die in der Gemeinde Jüchen an- sammenhang vertritt die Gemeinde Jüchen zu- sässigen Möbelanbieter sind aufgrund ihrer geringen Dimensionierung und ihrer Warenspezialisierung dem die Ansicht, dass die Möbelanbieter, die sich somit als nachrangig wettbewerbsrelevant einzustufen. im Gemeindegebiet befinden, auch berücksichtigt werden sollten, auch wenn sie eine Verkaufsfläche von weniger als 4.000 m² aufweisen.  Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt grundsätzlich die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Planstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sein werden als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Die in der Gemeinde Jüchen ansässigen kleineren Möbelanbieter werden somit nur sehr nachgeordnet von den Wettbewerbswirkungen tangiert werden. T5 Gemeinde Jüchen, AUS Die Gemeinde Jüchen verweist auf ihre Stellung- Die Bedenken der Gemeinde Jüchen wurden von der Verwaltung intensiv geprüft und auch den Gutachtern nahme vom 23. Mai 2012 und bittet um Auskunft, der BBE Handelsberatung zur Kenntnis gegeben. Auch diese vertiefende Betrachtung hat ergeben, dass wie im Rahmen der Abwägung damit umgegan- städtebaulich relevante Auswirkungen auf die Gemeinde Jüchen ausgeschlossen werden können. gen wurde. T5 Gemeinde Jüchen Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 26 Handwerkskammer zu Köln, fBÖ 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenre- Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägen- levantes Randsortiment den Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser Seitens der Handwerkskammer zu Köln bestehen schwerwiegende Bedenken gegen die Realisierung des Planvorhabens in Pulheim nur insoweit, als vorgesehen ist, dem Unternehmen ein zentrenrelevantes Randsortiment auf einer avisierten Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² einzuräumen. Befürchtet wird die Schädigung zentraler Versorgungsbereiche. Vor diesem Hintergrund plädiert die Handwerkskammer mit Nachdruck dafür, die mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit vor allem Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsorti- Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbe- mente auf 2.500 m² zu begrenzen. reiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Mit den Ausführungen in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte somit nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 2.500 m² ist aus Sicht der Gutachter somit nicht erforderlich. T6 Handwerkskammer zu Köln Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 27 Stadt Grevenbroich, AUS 1) Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vor- Die von der Stadt Grevenbroich angesprochenen landesplanerischen Vorgaben einer maximalen Verkaufs- gaben zur Steuerung des großflächigen Ein- fläche für zentrenrelevante Randsortimente und einer maximalen Umsatzgröße, die sich an der im Stadtge- zelhandels biet Pulheim verfügbaren projektrelevanten Kaufkraft bemisst, beziehen sich auf den seit April 2012 vorlie- Mit ihrer Stellungnahme bemängelt die Stadt Gre- genden „Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel“. venbroich, dass sowohl bezüglich der empfohle- Ein Gesetzbeschluss zum Teilplan steht noch aus. Gleichwohl werden die in Aufstellung befindlichen Ziele nen maximalen absoluten Verkaufsfläche von als sonstige Erfordernisse der Raumordnung berücksichtigt. Hinsichtlich der Dimensionierung zentrenrele- 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente als vanter Sortimente wird das in Aufstellung befindliche Ziel, Randsortimente mit Zentrenrelevanz auf maximal auch im Hinblick auf die Umsatz-Kaufkraft- 10 % der Verkaufsfläche und in diesem Fall somit auf maximal 4.500 m² zuzulassen, vom Bebauungsplan Relation als auch zwei landesplanerischen entsprechend vorgegeben. Die Überschreitung der im Grundsatz vorgegebenen Obergrenze von 2.500 m² Grundsätzen widersprochen wird. Verkaufsfläche wurde zum Anlass genommen, die Auswirkungen des Vorhabens auf die Pulheimer Innenstadt und andere zentrale Versorgungsbereiche besonders aufmerksam zu prüfen. Ebenfalls wurde gewissenhaft geprüft, ob das Vorhaben auch mit einer Umsatzleistung, die über der im Stadtgebiet Pulheim verfügbaren projektrelevanten Kaufkraft liegt, als regionalverträglich zu bewerten ist. Die von der BBE Handelsberatung erstellte Auswirkungsanalyse konnte den Nachweis der Zentren- und Regionalverträglichkeit erbringen: Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim sind insbesondere die möglichen Auswir- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 28 Stadt Grevenbroich, AUS kungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe einer der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Kaarst. Schädliche Auswirkungen in der Region sind somit insgesamt auszuschließen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 2) Branchen- und standortspezifische Umsatz- In Kapitel 5 der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse werden die durch die Planverteilungen maßnahme induzierten Umverteilungseffekte abgeschätzt. Aus der Größenordnung der zu erwartenden UmNach Auffassung der Stadt Grevenbroich erfolgt kein differenzierter Ausweis von branchen- und satzverluste kann abgelesen werden, ob die in Grevenbroich und anderen Kommunen ansässigen Betriebe Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 29 Stadt Grevenbroich, AUS standortspezifischen Umverteilungen. im Realisierungsfall mit betriebswirtschaftlichen Mitteln noch kompensierbare oder vielleicht sogar existenzbedrohende Umsatzverluste zu erwarten hätten. Die Prognose erfolgte differenziert nach Angebotsstandorten und den projektrelevanten Sortimenten. Aufgrund einer besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit erfolgt die Darstellung der Umsatzumverteilungen nach Umsatzherkunft jedoch nur in Unterscheidung nach nicht-zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten. Für die zentralen Versorgungsbereiche im engeren Einzugsgebiet (Zone I und II) erfolgt zudem eine separate Ausweisung der Umsatzumverteilungseffekte. Als wesentliche Ergebnisse lassen sich festhalten, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern in Frechen und Bergheim zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Zu den wettbewerblich besonders stark betroffenen Betrieben gehören Porta Möbel in Frechen und Möbel Hausmann in Bergheim. Dass die Ergebnisse der Umsatzumverteilungs-Prognose für die Stadt Grevenbroich und andere vergleichsweise gering tangierte Kommunen aggregiert nach den beiden Hauptgruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter aufgrund der weit von einer städtebaulichen Relevanzschwelle entfernten Umsatzumverteilungsquoten zu vertreten. 3) Darstellung der Grevenbroicher Betriebe In Kapitel 3 der Auswirkungsanalyse erfolgt eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation. Hierin und der Auswirkungen auf diese Betriebe werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 30 Stadt Grevenbroich, AUS und bewertet. Die Stadt Grevenbroich unterstellt, dass bei der Erhebung der Einzelhandelsbetriebe in der betroffenen Region nicht eindeutig erkennbar ist, inwieweit Grevenbroicher Betriebe betroffen sind und hält die hierzu getroffenen Aussagen für unklar und z. T. widersprüchlich. Es ist richtig, dass der von der Stadt Grevenbroich erwähnte Betrieb mit dem Hauptsortiment Möbeln (Einrichtungshaus Conrads) im Text bzw. in Abbildung 15 nicht dargestellt wird. Dies ist damit zu begründen, dass hier nur die strukturprägenden Möbelanbieter, d. h. Betriebe mit mehr als 4.000 m² Verkaufsfläche namentlich aufgezählt werden. Allerdings wird dieser im Rahmen der Zentrenpässe namentlich erwähnt und besonders gewürdigt, weil er aufgrund seiner Betriebsgröße innerhalb der Grevenbroicher Innenstadt als Hauptwettbewerber zu betrachten ist. So wird kritisiert, dass anders als im Text des Im Rahmen der Wettbewerbsrecherche wurden – wie in Kapitel 3.1 bei der Darstellung der methodischen Gutachtens (Abbildung 15) festgestellt, in der Vorgehensweise beschrieben – auch im zentralen Versorgungsbereich Wevelinghoven die projektrelevanten Grevenbroicher Innenstadt ein Betrieb mit dem Einzelhandelsbetriebe erhoben. Hierzu zählen die Anbieter „Mein Stübchen“, „Schenken & Schreiben“ und Hauptsortiment Möbel ansässig ist. „GPK-Bolz“. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass im Auf eine detaillierte Darstellung der Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungs- Zentralen Versorgungsbereich Wevelinghoven bereiche in Grevenbroich wurde verzichtet, da die Prognose des Gutachters nur sehr geringe Umsatzumver- Betriebe mit projektrelevanten Sortimenten an- teilungen gegenüber den in Wevelinghoven ansässigen Betrieben erwarten lässt: Demnach bewegen sich sässig sind und nicht erkennbar ist, ob und in wel- die Umsatzumverteilungseffekte im ZVB Wevelinghoven aufgrund der geringen Sortimentsüberschneidungen von insgesamt weniger als 300 m² Verkaufsfläche unterhalb der Nachweisgrenze. chem Umfang diese Betriebe beeinträchtigt werden. In der Innenstadt von Grevenbroich liegen Umsatzumverteilungseffekte von insgesamt max. 5 % des derzei- Zudem wird bemängelt, dass die Auswirkungen tigen Umsatzes vor. In den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten beläuft sich die Umverteilungsquote auf auf die Möbelanbieter außerhalb der ZVB in Gre- max. 7 %, in den zentrenrelevanten Sortimenten auf max. 4 %. venbroich nicht erkennbar sind. Insgesamt hat die Betrachtung der städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens ergeben, dass keine Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche in Grevenbroich zu erwarten sind. Außerhalb der ZVB liegen die Umsatzumverteilungseffekte in Grevenbroich bei Möbelanbietern bei max. 9 % des derzeitigen Umsatzes. Eine Existenzgefährdung der in Grevenbroich ansässigen Möbelanbieter lässt Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 31 Stadt Grevenbroich, AUS sich hieraus nicht ableiten. 4) Einschränkung der Entwicklungsfähigkeit Wie in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in im Möbelsegment Pulheim“ in Kapitel 5 dargelegt, wird das Planvorhaben in der Stadt Grevenbroich einen Marktanteil von rd. 5 % erreichen. Das bedeutet, dass zum Planvorhaben vom in der Stadt Grevenbroich untersuchungsrelevan- Die Stadt Grevenbroich befürchtet, dass bei Rea- ten Nachfragevolumen (rd. 45,1 Mio. €) lediglich rd. 2,3 Mio. € zufließen. Hierbei handelt es sich unter Wür- lisierung des Planvorhabens in Pulheim eine an digung der ausgeprägten Wettbewerbssituation in der Region um Kaufkraft, die derzeit von Möbelanbieter in das Nachfragevolumen der Stadt angepasste und außerhalb der Stadt Grevenbroich gebunden wird. Die Befürchtung, dass mit der Realisierung des Plan- Ausweitung des Möbelsortiments in z. B. Ni- vorhabens in Pulheim eine Ausweitung des Möbelsortiments in Grevenbroich nicht mehr möglich sein wird, schensegmenten nicht mehr möglich sein wird. wird von Seiten der Gutachter nicht geteilt. Somit besteht v. a. für Spezialanbieter weiterhin die Chance, sich in Grevenbroich anzusiedeln und gegenüber großen Möbelhäusern positionieren zu können. T6 Stadt Grevenbroich Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 32 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ 1) Darstellung und Eingangswerte des Gravita- In Kapitel 3 der Auswirkungsanalyse erfolgt eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation. Hierin tionsmodells In ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2012 unterstellt die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, dass in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ die Berechnungsweise bzw. die Herkunft der in den Abbildungen angegebenen Zahlen nicht offen angegeben werden. werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. In Ergänzung zu Kapitel 3 erfolgt zudem eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. Bei der Abschätzung der durch die Planmaßnahme induzierten Umsatzumverteilungseffekte wurden die projektrelevanten Umsätze der zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereiche, der Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und die Umsätze, die an sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den relevanten Sortimenten erwirtschaftet werden, unterschieden. Zudem werden die Umsätze der regional bedeutsamen Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich des Planvorhabens berücksichtigt. Die hierbei im Einzelnen zugrunde gelegten Verkaufsflächen werden hiermit nachgereicht und sind folgender Tabelle zu entnehmen. Zudem befindet sich in der unter Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 ergänzten Fassung des Gutachtens eine genaue tabellarische Übersicht der Hauptwettbewerber des Planvorhabens. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 33 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ Angebotssituation außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Umsatzherkunft Verkaufsfläche in m² sonstige relevante Angebotsstandorte in der Stadt Pulheim (Zone I) Umsatz in Mio. € 6.500 10,8 160.000 302,3 sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s in Zone II 25.000 47,6 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone III 80.000 148,5 Regional bedeutsame Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) 170.000 298,1 Summe 441.500 807,3 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone II Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Innerhalb der Stadt Pulheim (Zone I des prognostizierten Einzugsgebietes) befinden sich an den sonstigen Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine größeren Möbelanbieter. Berücksichtigt werden hier Warengruppenspezialisten (z. B. Matratzen Concord, K + H) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Knauber). Zu den größten Möbelanbietern in Zone II zählen Porta Möbel (Frechen), IKEA (Köln-Ossendorf), Roller (Köln-Marsdorf), Möbel Hausmann (Bergheim). Darüber hinaus sind hierunter mehrere kleinere Möbelhäuser (z. B. Roller in Dormagen, Möbel Boss in Frechen sowie Polster Trösser und Mambo in Köln-Marsdorf) und Spezialanbieter (u. a. Küchenstudios, Matratzenmärkte) zusammengefasst. Zu den sonstigen relevanten An- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 34 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ gebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II zählen v. a. Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen wie Baumärkte und SB-Warenhäuser sowie Spezialanbieter. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone III finden sich überwiegend Möbelanbieter mittlerer Größe. Als flächenmäßig größte Anbieter sind IKEA in Köln-Godorf und Möbel Knuffmann in Neuss hervorzuheben. Zu den sonstigen regional bedeutsamen Möbelanbietern sind aufgrund ihrer Größe v. a. das Möbelhaus Brucker in Kall, das Smidt Wohncenter in Leverkusen, das Höffner Rösrather Möbelzentrum, Porta Möbel in Köln-Porz und Bornheim, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln sowie Möbel Schaffrath in Mönchengladbach zu zählen. Darüber hinaus ist in dieser Gruppe eine größere Anzahl mittlerer und kleinerer Möbelanbieter zusammengefasst. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortiment erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroßen Daten- und Informationsflut zu behindern. 2) Nebensortimente / Aktionsware Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, geht in ihrer Stellungnahme davon aus, dass die Ver- Die BBE Handelsberatung als eingeschalteter Gutachter vertritt die Auffassung, dass von der Verkaufsfläche der Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt 650 m² keine Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. kaufsfläche der Nebensortimente / Aktionsware Dies lässt sich damit begründen, dass sich die Verkaufsfläche von rd. 650 m² zum einen in zentrenrelevante von insgesamt 650 m² als untersuchungsrelevant Sortimente und nicht-zentrenrelevante Sortimente aufteilen lässt, so dass die Bedeutung einzelner Sortimen- eingestuft werden müsste, da diese erhebliche te deutlich abgeschwächt wird. So entfallen auf die zentrenrelevanten Sortimente hiervon rd. 350 m² Ver- Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbe- kaufsfläche und auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente rd. 300 m² Verkaufsfläche. Die auf diesen Flä- reiche haben können. chen erzielbare Umsatzleistung liegt bei zusammen rd. 1,5 Mio. €, wovon 0,8 Mio. € auf die zentrenrelevan- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 35 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ ten und 0,7 Mio. € auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente entfallen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sowohl bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten unter dem Sammelbegriff „Nebensortimente / Aktionswaren“ mehrere Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf zusammengefasst sind, die innerhalb des Möbelhauses auf Kleinflächen in verschiedenen Fachabteilungen - zum großen Teil nur saisonal - angeboten werden. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten zählen hierzu insbesondere Bücher, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, bespielte Ton- und Bildträger und Bekleidung. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind insbesondere folgende Sortimente in der Gruppe Nebensortimente / Aktionswaren zusammengefasst: Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen, Saatgut und Düngemittel. Von diesen Einzelsortimenten sind lediglich die Sortimente mit Zentrenrelevanz in größerem Maße in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebietes vertreten. Aufgrund der geringen Umsatzgröße, die in den Einzelsortimenten mit Zentrenrelevanz erzielt wird, sind hiervon keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Da die nichtzentrenrelevanten Einzelsortimente der Nebensortimente / Aktionsware in den zentralen Versorgungsbereichen nur in Ausnahmefällen vertreten sind und zudem in den einzelnen Sortimenten aufgrund anteilig sehr geringer Verkaufsflächen auch nur niedrige Umsätze erzielt werden, sind auch von diesen keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich die Gruppe der „Nebensortimente / Aktionswaren“ in der Summe aus einer größeren Anzahl unterschiedlicher Sortimente zusammensetzt. Für diese sind aufgrund der pro Einzelsortiment nur geringen Verkaufsflächen bzw. Umsätze und der Tatsache, dass diese zum Teil nur temporär angeboten werden, unter Berücksichtigung der gegebenen Wettbewerbssituation keine beeinträch- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 36 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ tigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. 3) Unterscheidung von Untersuchungsraum In der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse wurde die methodische Vorgehensweise und Einzugsgebiet bei der Abgrenzung des Untersuchungsraums (vgl. Kapitel 3 und bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes Nach Ansicht der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein- (vgl. Kapitel 4) ausführlich dargelegt. Erft, werden die Auswahl des 15-Minuten-Radius Dass der Untersuchungsraum und das Einzugsgebiet in zwei unterschiedlichen Kapiteln dargelegt werden, und des 30-Minuten-Radius sowie die Einteilung zeigt bereits, dass beide Raumkategorien nicht gleichzusetzen sind: des Einzugsgebietes in die Zonen I – III und in einen äußeren Verflechtungsbereich nicht klar ge- Der Untersuchungsraum wurde so großzügig abgegrenzt, dass alle potenziell wettbewerbsrelevanten Stand- nug dargestellt. orte ermittelt werden konnten. Die Ergebnisse der Angebotsanalyse bilden wesentliche Eingangsgrößen für das Prognosemodell, in das neben Daten zum Nachfragepotenzial auch die Standorte und die Attraktivität derjenigen Hauptwettbewerber einfließen, die sich zwar außerhalb des Einzugsgebiets des Planvorhabens befinden, aber gleichwohl wettbewerblich relevant sind. Das Untersuchungsgebiet wurde aus methodischen Gründen in drei Teilbereiche abgestufter Erhebungsintensität untergliedert:  15-Minuten-Radius: Innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius wurde der gesamte projektrelevante Einzelhandel einschließlich der untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit anderen Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkten erhoben, da diese Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte) erhoben. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 37 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ  30-Minuten-Radius: Innerhalb der hier vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment erhoben. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Erhebung aller Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment.  Darüber hinausgehend: großzügige Erhebung aller Hauptwettbewerber, d. h. der größeren Möbelhäuser, Möbelmitnahmemärkte und Küchencenter. Die so ermittelten angebotsseitigen Daten wurden in das Prognosemodell eingestellt und dienten somit auch zur Zonierung des perspektivischen Einzugsgebietes. „Geeicht“ wurde das Rechenmodell darüber hinaus mittels einer Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße und die Leistungsfähigkeit bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei sind die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen gekommen. Unter anderem aus der teilräumlich unterschiedlichen Wettbewerbsdichte ist auch zu erklären, dass der rechtsrheinische Bereich des 30-Minuten-Radius des Untersuchungsraumes aufgrund der hier abgeschwächten Kaufkraftbindung von unter 5 % der projektrelevanten Kaufkraft nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Innerhalb des 30-Minuten-Entfernungsradius um den Planstandort zeigt sich eine äußerst differenzierte Angebotssituation: Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher-, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 38 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ und IKEA in Düsseldorf, Smidt Wohncenter in Leverkusen, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Vor diesem Hintergrund sind größere Einkaufsverflechtungen mit den Kunden aus den Kommunen Neuss, Grevenbroich, Bedburg, Elsdorf, Kerpen, Merzenich, Erftstadt, Hürth, Brühl und Wesseling sowie aus den Kölner Stadtteilen Innenstadt und Rodenkirchen zu erwarten. Die Städte Langenfeld, Monheim am Rhein und Leverkusen sowie die östlichen Kölner Stadtteile sind wohl ebenfalls noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die hier erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation niedriger ausfallen als in den westlichen Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradius, so dass diese Stadtbereiche bzw. Kommunen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen sind. 4) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper Es ist richtig, dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in der Auswirkungsanalyse Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, bemängelt an der Auswirkungsanalyse, dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ als nicht-zentrenrelevant eingestuft wird, obwohl dieses laut gültiger Fassung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Pulheim noch als zentrenrelevant zu bewerten ist. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das Sortiment in den angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist. als nicht-zentrenrelevant eingestuft wird, auch wenn dies in der bisherigen Fassung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Pulheim noch als zentrenrelevant bestimmt wird. Dies ist damit zu begründen, dass das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim zurzeit fortgeschrieben wird. Der Bearbeitungsbaustein der „Überprüfung der mit dem Einzelhandelskonzept beschlossenen Liste nahversorgungs- und zentrenrelevanter bzw. nicht-zentrenrelevanter Sortimente, Empfehlungen zum Umgang mit Randsortimenten“ wurde jedoch vorgezogen und kam zu dem Ergebnis, dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ nicht länger als zentrenrelevant in der Stadt Pulheim einzustufen ist. Begründet wird dies damit, dass dieses Sortiment nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt bzw. den Stadtteilzentren vertreten ist und für das zentrale Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorruft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente und somit auch der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Sortimentsliste. Diese wurde zwischenzeitlich politisch beraten und vom Rat der Stadt Pulheim am 3. Juli 2012 beschlossen. Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 39 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevantes Sortiment abgeschätzt werden und eine Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sortimentsgenau erfolgen. Dass die projektrelevanten Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. 5) Zentrenpässe Da die zentralen Versorgungsbereiche für die Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens von besonderer Bedeutung sind, erfolgt im Rahmen der Auswirkungsanalyse eine genaue Beschreibung von Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vertritt in jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2012 den von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Standpunkt, dass die im Anhang der Auswir- Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und kungsanalyse dargestellten Zentrenpässe Mängel über projektrelevante Hauptwettbewerber. aufweisen. Bemängelt wird, dass nur die sogeHierfür wurde durch Vor-Ort-Begehung der projektrelevante Einzelhandel innerhalb der Zentren detailliert ernannten Hauptwettbewerber aufgeführt werden, fasst, wobei innerhalb der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius eine Erdie kleineren Einzelhandelsbetriebe mit projektrehebung des gesamten projektrelevanten Einzelhandels (d. h. erhoben wurden auch die untersuchungsrelelevantem Kernsortiment dagegen nicht. vanten Teilsortimente von Betrieben mit anderem Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkt) erfolgte, da die hier vorliegenden Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Innerhalb der im 30-Minuten-Radius vorliegenden relevanten zentralen Versorgungsbereiche erfolgte die Erhebung der Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 40 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ Da städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich dann zu erwarten wären, wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet werden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben, werden auch nur solche Betriebe in den Zentrenpässen explizit aufgeführt. Als Ergebnis der Auswirkungsanalyse lässt sich festhalten, dass die prognostizierten Wettbewerbswirkungen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen lassen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebaulich relevante Dimensionen erreichen. 6) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenre- Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ levante Randsortimente gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente wird von der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vor dem Hintergrund des Entwurfs des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (vom Kabinett am 17. Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit nachgereicht. Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. April 2012 gebilligt) kritisch bewertet, da hierin un- auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit ter „Festlegungen und Erläuterungen zum groß- nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsflä- flächigen Einzelhandel“ in Punkt 6 festgelegt wird, che anbieten dürfen erfüllt, wenn zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenre- dass der Umfang der zentrenrelevanten Randsor- levanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrele- timente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. vanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht- Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht über- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 41 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ zentrenrelevantem Kernsortiment 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll. Hierzu führt ein. Diesen Sachverhalt gilt es seitens der Kommune im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, weiter aus, dass sich der Maximalwert von 2.500 m² Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsorti- durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine mente, bei dem erhebliche schädliche Auswirkun- negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden gen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht zu Städte und Gemeinden zu erwarten sind. erwarten sind, grundsätzlich als verträglich bewährt hat und in der jetzigen Übergangsphase bis zum Erlass einer neuen gesetzlichen Regelung kein Vorhaben umgesetzt werden sollte, das den bewährten Höchstwert von 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente überschreitet. Darüber hinaus ist anzumerken, dass der Planstandort für das Segmüller-Möbelhaus eine Besonderheit aufweist, die einige der Wettbewerbsstandorte nicht haben. So handelt es sich bei dem Planstandort bezogen auf den Einzelhandel um einen Solitärstandort, während die meisten Hauptwettbewerber, wie IKEA in KölnOssendorf, Höffner in Rösrath, Porta in Porz-Lind oder das Möbelhaus Smid in Leverkusen Kombinationsstandorte darstellen. Dort werden in mehreren in Standortgemeinschaft befindlichen Möbelhäusern insgesamt Randsortimente von deutlich mehr als 2.500 m² Verkaufsfläche angeboten. Dagegen lässt der Planstandort aufgrund seiner Eigenschaft als Solitärstandort schon aus Gründen der Landesplanung keine weiteren Einzelhandelseinrichtungen mit zusätzlichen Randsortimenten zu. 7) Verkehrsuntersuchung In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennet- Für die Bewertung des Planvorhabens ist die an- zes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde geleg- gekündigte verkehrliche Untersuchung erforder- ten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten lich. Diese steht noch aus. leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 42 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, fBÖ für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. T7 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS 1) Herkunft der in der Analyse verwendeten Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden die in der Auswirkungsanalyse im Einzelnen zugrunde ge- Daten, insbesondere der prognostizierten Flä- legten Verkaufsflächen bereits nachgereicht. Hiermit sollte der IHK Köln verdeutlicht werden, dass – anders chenproduktivität als von der IHK Köln unterstellt - der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differen- Wie bereits in ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2012 unterstellt die IHK zu Köln, Zweigstelle ziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortiment erhoben und bewertet wurde. Warum die IHK Köln in diesen nachgereichten Daten weiterhin keine eindeutigen Erläuterungen zu der Herkunft der in der Analyse Rhein-Erft, dass in der „Auswirkungsanalyse zur verwendeten Zahlen sieht, bleibt von Seiten der IHK Köln unkommentiert. Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet Die Plausibilität der für das Planvorhaben prognostizierten Umsatzleistung wird gewissenhaft begründet. „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ die Berechnungs- Auch zu der zwischenzeitlich vom Büro Junker & Kruse erstellten, von den BBE-Zahlen deutlich abweichen- weise bzw. die Herkunft der in den Abbildungen den Umsatzprognose hat die BBE Handelsberatung zwischenzeitlich umfassend Stellung bezogen (siehe angegebenen Zahlen nicht offen angegeben wird. auch die ausführliche Stellungnahme der BBE Handelsberatung zur Wirkungsanalyse des Büros Junker & Auch wird vor dem Hintergrund einer Stellungnahme von Junker & Kruse, die dem Planvorhaben eine deutlich höhere Flächenproduktivität unterstellt, bemängelt, dass die Herkunft der prognostizierten Flächenproduktivität nicht erkennbar Kruse, Anhang 1). Die wesentlichen Aussagen in der Zusammenfassung: Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von dem Büro Junker & Kruse unterstellten Größenordnung von bis zu 150 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. ist. Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen SegmüllerMöbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte: Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 43 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Möbelhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland 44 Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 45 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 46 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-MinutenFahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln/ Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 Großraum Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 47 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizier- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 48 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS ten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. 2) Zentrenpässe Mit der von der BBE Handelsberatung im Juli 2012 vorgelegten modifizierten Fassung des Gutachtens liegen auch Überarbeitungen der „Zentrenpässe“ vor. Die liefern nunmehr eine genaue Beschreibung von jedem Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vertritt in einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich. Aufgezeigt wird die Abgrenzung und ihrer Stellungnahme vom 5. November 2012 den funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Ver- Standpunkt, dass auf die in ihrer Stellungnahme hältnis zur Gesamtausstattung. Alle projektrelevanten Hauptwettbewerber werden dargestellt. Zudem werden vom 15. Mai 2012 aufgeführten Aspekte für die die zu erwartende Auswirkungen des Vorhabens auf die einzelnen Zentren in einer zusammenfassenden Überarbeitung der Zentrenpässe nicht hinreichend Bewertung abschließend dargelegt. eingegangen wurde. Der Kritik der IHK an den Zentrenpässen 1 – 21, die Schlussfolgerungen des Gutachters seien nicht ausreiSo wird bemängelt, dass bei den Zentrenpässen 1 chend begründet, wird nicht gefolgt. Die stichwortartige Zusammenfassung der standortbezogenen Erkenntnisse ergänzt die im Gutachten ausformulierten Prognoseergebnisse. Die wertenden Aussagen des Gutach– 21 die Bewertung der Zentren zwar ausführlicher dargestellt wird, dennoch weiterhin nicht er- ters sind schlüssig. kennbar sein soll, wie der Gutachter zu seinen Zudem ist nicht nachvollziehbar, warum die IHK Köln unterstellt, dass bei den Zentrenpässen 22 – 55 die Schlussfolgerungen kommt. Aussage darüber fehlt, ob negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind oder nicht. So wird im Zudem wird unterstellt, dass bei den Zentrenpässen 22 – 55, d. h. in den Zentrenpässen zu den projektrelevanten zentralen Versorgungsbereichen in Zone 3 des Einzugsgebietes, die Aussage darüber fehlt, ob negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind oder nicht. Gutachten genau dargelegt (vgl. Seite 59), dass davon auszugehen ist, dass zentrenrelevante Sortimente überwiegend von Zielkunden aus der näheren Umgebung des projektierten Möbelhauses nachgefragt werden. Diesen Zielgruppen bietet das geplante Möbelhaus eine weitere, in zumutbarer Zeitdistanz gelegene Einkaufsalternative. Die Folge ist, dass deren bisher auf integrierte Lagen gerichtete Einkaufsaktivitäten teilweise auch auf das neue Möbelhaus umgelenkt werden. Bei Kunden aus weiter entfernten Wohnorten dagegen nimmt die Bereitschaft zu Zielkäufen des zentrenrele- vanten Randsortiments im Möbelhaus ab; Waren des Randsortiments werden stattdessen fast ausschließlich Auch wird kritisch angemerkt, dass vom Gutachter als „Mitnahmeartikel“ wahrgenommen, wichtigstes Besuchsmotiv ist der Kauf von Möbeln. keine Übersicht der Fachgeschäfte in den zentra- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 49 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS len Versorgungsbereichen aufgeführt wird. Von den in zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Einzelhandelsbetrieben sind somit insbesondere die im näheren Umfeld des Planvorhabens gelegenen Wettbewerber von Umsatzumverteilungen betroffen. Somit gilt grundsätzlich, dass mit zunehmender Entfernung auch das Maß der Betroffenheit abnimmt. Vor diesem Hintergrund werden die Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone II des Einzugsgebietes in Abbildung 16 detailliert dargestellt. Auf eine detaillierte Darstellung der Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone III des Einzugsgebietes wird verzichtet, da hier deutlich geringere Umverteilungseffekte auftreten als in Zone II. Dass von der IHK Köln kritisch angemerkt wird, dass im Gutachten keine Übersicht über die Fachgeschäfte in den zentralen Versorgungsbereichen aufgeführt wird, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar. So ist die gutachterliche Vorgehensweise, bei der die größeren (strukturprägenden) Betriebe namentlich mit Verkaufsflächen und die kleineren Betriebe zusammengefasst dargestellt werden, methodisch als angemessen zu bewerten. Gleichwohl ist nochmals darauf zu verweisen, dass im Rahmen der Begutachtung eine detaillierte Bestandserfassung stattgefunden hat, die v. a. innerhalb der untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereichen sehr präzise und umfangreich durchgeführt wurde. So wurden allein in den untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereichen rd. 900 Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevanten Angeboten im Sortiment erfasst. Die Darstellung jedes einzelnen dieser Betriebe ist aus methodischen Gründen nicht sinnvoll. Denn Umsatzumverteilungseffekte des Möbelhauses gegenüber kleineren Betrieben in größerer Entfernung zum Planvorhaben, die in vielen Fällen projektrelevante Sortimenten nur im Randsortiment auf wenigen Quadratmetern Verkaufsfläche führen, können über ein Prognosemodell nicht mit der notwendigen wissenschaftlichen Genauigkeit ermittelt werden. In diesen Fällen können die Wettbewerbsstrukturen eines Standortbereichs nur in aggregierter Form in das Modell eingestellt werden – eine Vorgehensweise, die gleichwohl eine ausreichende Basis für die Ableitung möglicher städtebaulicher Effekte liefert. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 50 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS 3) Vorschädigungen der Zentren Der IHK Köln fehlen Aussagen zu Vorschädigungen der potenziell betroffenen Zentren und merkt an, dass die sich daraus ergebenden möglichen städtebaulichen Auswirkungen, wie z. B. Leerstand und Trading-Down-Effekte, nicht berücksichtigt wurden. Bei der Prüfung, ob zentrale Versorgungsbereiche bei der Realisierung eines Einzelhandelsvorhabens Funktionsstörungen zu erwarten haben, sind die gegenüber dem Zentren-Einzelhandel zu erwartenden Umsatzumverteilungen zu ermitteln. Die Höhe der Umsatzumverteilung ist allerdings nicht als einziger Einflussfaktor zu betrachten. Wie u.a. das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 11.10.2007 ausführt (BVerG 4 C 7.07, Rd-Nr. 24), ist insbesondere darauf abzustellen, ob ein im zentralen Versorgungsbereich vorhandener „Magnetbetrieb“, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des betroffenen Zentrums hat, im Realisierungsfall in seinem Fortbestand gefährdet würde. Auch ist die Konstellation der „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs zu betrachten; darüber hinaus nimmt auch der Abstand eines Vorhabens zu einem zentralen Versorgungsbereich Einfluss auf die Relevanz potenzieller Schädigungswirkungen. Die Gutachter der BBE Handelsberatung haben den vorgenannten Fragestellungen umfassend Rechnung getragen. Die projektrelevanten Angebotsstrukturen in den zentralen Versorgungbereichen wurden genau erfasst. Besonders genau betrachtet wurden die Zentren im engeren Einzugsbereich des Vorhabens: so wurde in allen zentralen Versorgungsbereichen innerhalb der 15-Minuten-Fahrzeitzone um den Planstandort eine Erhebung des gesamten projektrelevanten Einzelhandels erfasst. Erhoben wurden somit auch die untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkten außerhalb des Marktsegments Möbel/ Einrichtungsbedarf. Innerhalb der im 30-Minuten-Radius vorliegenden relevanten zentralen Versorgungsbereiche erfolgte die Erhebung der Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Bei der Prüfung auf Vorschädigung eines Zentrums ist insbesondere darauf abzustellen, ob im Branchenmix des tangierten Zentrums größere Angebotslücken festzustellen sind. Bei dieser Bewertung ist zu berücksichtigen, welche funktionale Bedeutung den projektrelevanten Sortimenten beizumessen ist. Im Falle des geplanten Möbelhauses stehen dabei die zentrenrelevanten Sortimente im Mittelpunkt. Die Er- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 51 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS hebungen BBE Handelsberatung zeigen auf, dass in den umliegenden Zentren im Bereich dieser relevanten Warengruppen sehr differenzierte Angebotsstrukturen zu verzeichnen sind. In den innerhalb der 15-MinutenFahrzeitzone gelegenen zentralen Versorgungsbereichen wurden im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente (einschließlich der in Pulheim nicht-zentrenrelevanten Warengruppe Lampen/ Leuchten) insgesamt rd. 23.400 m² Verkaufsfläche erhoben. Davon entfielen auf die Hauptzentren (in Köln: in den Bezirkszentren) folgende Flächenbestände (BBE Gutachten, siehe Abbildung 1):  Stadt Pulheim: 1.610 m²  Hauptzentrum Dormagen: 3.530 m²  Bezirkszentrum Köln Ehrenfeld: 2.650 m²  Bezirkszentrum Köln-Chorweiler: 2.130 m²  Hauptzentrum Frechen: 1.850 m²  Bezirkszentrum Nippes: 1.790 m²  Hauptzentrum Bergheim: 1.120 m² Es zeigt sich somit, dass in allen größeren Zentren, die funktional deutlich über die Nahversorgung hinausgehende Funktionen übernehmen sollen, zentrenrelevante Sortimente des Einrichtungsbedarfs durchaus präsent sind. Als Ausnahme ist allenfalls die Bergheimer Innenstadt anzusprechen, die mit rd. 1.100 m² in diesen Angebotssegmenten einen vergleichsweise geringen Besatz aufweist. Größter Anbieter dieser Sortimente ist in Bergheim Möbel Hausmann. Das Möbelhaus, das sich in einer nicht-integrierten, im Regionalplan als GIB dargestellten Lage befindet, verfügt nach den Erhebungen der BBE Handelsberatung bei einer Gesamtverkaufsfläche von 15.000 m² im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente (einschließlich der in Pulheim nicht- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 52 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS zentrenrelevanten Warengruppe Lampen/ Leuchten) über eine Verkaufsfläche von rd. 2.750 m². Nach den Prognoseergebnissen der Gutachter kann allerdings auch für die Innenstadt von Bergheim ausgeschlossen werden, dass trotz einer möglichen Vorschädigung durch den Einzelhandel an nicht-integrierten Standorten des eigenen Stadtgebietes im Realisierungsfall eine unverträgliche Wettbewerbsverschärfung eintreten würde. Prognostiziert werden im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente Umsatzverluste von rund 2 % oder max. 0,1 Mio. € - eine Größenordnung, nach der auszuschließen ist, dass für die Bergheimer Innenstadt Funktionsstörungen erwartet werden müssten. 4) Abgrenzung des Einzugsgebietes Der IHK Köln erscheint es widersprüchlich, dass für Leverkusen, Monheim am Rhein, Langenfeld (Rhld.) sowie für die rechtsrheinischen Stadtteile Kölns Einnahmen von maximal 2 – 3 % des Gesamtumsatzes prognostiziert werden, auch wenn in der Analyse vom Gutachter betont wird, dass die Bereitschaft der Kunden, für Möbel größere Fahrtdistanzen zurückzulegen, besonders ausgeprägt ist. Die Prognose des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens erfolgte unter Einbeziehung einer Vielzahl an Kriterien. So wurden neben dem vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand z. B. auch die derzeitige projektrelevante Wettbewerbssituation, die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird, bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes herangezogen. Hierbei ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der Auswirkungsanalyse und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen. Hiermit ist zu erklären, dass für Leverkusen, Monheim am Rhein, Langenfeld (Rhld.) sowie für die rechtsrheinischen Stadtteile von Köln Kaufkraftabschöpfungen von maximal 2 – 3 % des Gesamtplanumsatzes prognostiziert werden. So zeigt sich in diesem Bereich des Untersuchungsgebietes eine differenzierte Angebotssituation: Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens von Pulheim keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Smidt Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 53 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS Wohncenter in Leverkusen (inkl. SPONTI Discountmarkt), Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Leverkusen, Monheim am Rhein, Langenfeld (Rhld.) und die rechtsrheinischen Stadtteile Kölns sind noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die vom Planvorhaben in diesen Bereichen des Untersuchungsgebietes erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation und bereits bestehender intensiver Käuferverflechtungen niedriger ausfallen als beispielsweise in den westlichen Bereichen eines 30-Minuten-Entfernungsradius. 5) Verkehrsuntersuchung Das Gesamtverkehrsaufkommen wird grundsätzlich als Tageswert dargestellt. Bei der Ermittlung der LärmNach Ansicht der IHK müssten die Zahlen zum kennwerte wird hingegen differenziert in Tages- und Nachtverkehrsanteile. Dies ist bei der Aufbereitung der Verkehrsaufkommen auf die Geschäftszeiten des Daten für den Lärmgutachter entsprechend berücksichtigt worden. Auch bei der Ermittlung der Spitzenstun- Möbelhauses umgerechnet werden. denanteile für die Leistungsfähigkeitsberechnungen wurde darauf eingegangen. Es wird darum gebeten, die Zahlen der Mehrverkehre zu überprüfen. Diese summieren sich auf In der Aufsummierung der IHK werden einzelne Fahrzeuge dreifach berücksichtigt. In der Verkehrsuntersu- 12 400 Kfz auf 24 Stunden berechnet. An anderer chung wird jedoch die Mehrbelastung einzelner Streckenabschnitte aufgezeigt. Insofern sind keine Anpassungen der Knotenbelastungen erforderlich. Der Hinweis, dass der Samstag nicht berücksichtigt wurde, trifft Stelle wird hingegen ein Mehraufkommen werktags in Höhe von 4.350 Kfz und samstags in Höhe nicht zu. Jeder betrachtete Knoten enthält eine Leistungsfähigkeitsbetrachtung für den Samstag. von 7.900 Kfz auf 24 Stunden angegeben. Darüber hinaus fehlt eine Untersuchung der Mehrverkehre an Samstagen. Die Verkehre am Kreisverkehr in der Zu- und Abfahrt des Möbelhauses lassen sich auch zukünftig mit sehr Es wird angeregt, für den Kreisverkehr in der Zu- guter Verkehrsqualität (QSV A) abwickeln. Aus verkehrstechnischer Sicht gibt es keinen Grund den beste- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 54 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, AUS und Abfahrt des Möbelhauses auch sog. freilau- henden Kreisverkehr baulich zu optimieren. fende Abbieger in Betracht zu ziehen. 6) Zentrenrelevantes Randsortiment Die geplante Verkaufsfläche von 4.500 m² für das Bezüglich der von der IHK erneut vorgetragenen Bedenken gegen die geplante Dimensionierung der zentrenrelevanten Randsortimente wird auf die Nr. 6) der Stellungnahme der Verwaltung zu T7 fBÖ verwiesen. zentrenrelevante Randsortiment wird unverändert kritisch gesehen. Bis zum Erlass einer neuen gesetzlichen Regelung sollte kein Vorhaben umgesetzt werden, das den Höchstwert von 2.500 m² überschreitet. 7) Bedarfsdeckung Es wird erneut vorgebracht, dass der sortimentsbezogene Versorgungsengpass an Möbeln in Pulheim bereits mit einer wesentlich geringeren Verkaufsfläche geschlossen würde. Es ist darauf zu verweisen, dass die Stadt Pulheim mehrere Jahre erfolglos versucht hat, am Planstandort einen Möbelmarkt mit max. 20.000 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Allerdings liegt diese Verkaufsfläche deutlich unterhalb der Größenordnung, die für Neuansiedlungen von Möbelhäusern heute üblicherweise projektiert werden, so dass kein Interessent gefunden werden konnte. Insofern ist die Ausweitung der zulässigen Verkaufsfläche vor dem Hintergrund begründbar, dass negative Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen von Nachbarkommunen ausgeschlossen werden können. Dieser Nachweis wurde mit der vorliegenden Auswirkungsanalyse erbracht. T7 IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. T8 IHK Mittlerer Niederrhein, fBÖ Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Die IHK Mittlerer Niederrhein schließt sich der Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 55 Siehe Stellungnahme zu T 7 Stellungnahme der IHK zu Köln vollumfänglich an. T8 IHK Mittlerer Niederrhein, AUS Die IHK Mittlerer Niederrhein schließt sich der Siehe Stellungnahme zu T 7 Stellungnahme der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vom 5. November 2012 vollumfänglich Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente lässt sich festhalten, dass sich diese beim Planvorhaben gemäß aktueller Pulheimer Liste auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche an. belaufen. Ergänzend wird in Anlehnung an den „Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel“ kritisch auf die Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment hingewiesen, zumal das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungs- Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie auf die umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. körper“ in einigen Umlandkommunen als zentren- Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten relevant eingestuft wird. (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevante Sortiment abgeschätzt werden und eine Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sortimentsgenau erfolgen. T8 IHK Mittlerer Niederrhein Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 56 EHDV Aachen-Düren-Köln, fBÖ 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenre- Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ levantes Randsortiment gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Der Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen – Düren – Köln e. V. bewertet die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment vor dem Hintergrund des Entwurfs des Landesentwicklungsplans Nord- Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit nachgereicht. rhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächi- Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. ger Einzelhandel (vom Kabinett am 17. April 2012 auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit gebilligt) kritisch und hält dies für das Mittelzent- nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsflä- rum Pulheim für überdimensioniert. che anbieten dürfen, erfüllt. Wichtige Voraussetzung ist dabei, dass zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht überein. Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit zentrenrelevanten Randsortimenten auf einer Verkaufsfläche von max. 4.500 m² keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 2.500 m² ist somit nicht erforderlich. T9 EHDV Aachen-Düren-Köln Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 57 Stadt Leverkusen, fBÖ 1) Smidt Wohncenter und SPONTI Discount- Dies ist nicht der Fall. In der Auswirkungsanalyse wurde der Wettbewerber Smidt mit seinen beiden Möbel- markt häusern (Smidt Wohncenter und SPONTI Discountmarkt) zusammengefasst betrachtet. Von der im Gutach- Mit ihrer Stellungnahme vom 07. Mai 2012 unterstellt die Stadt Leverkusen, dass in der „Auswir- ten angegebenen Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.000 m² entfallen etwa 35.000 m² auf das Möbelhaus Smidt, rd. 10.000 m² auf den SPONTI Discountmarkt. kungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ lediglich das Smidt Wohncenter, nicht jedoch der SPONTI Discountmarkt betrachtet worden sind. 2) Verkaufsfläche von 4.500 m² (10 % der Gesamtverkaufsfläche) für zentrenrelevante Randsortimente Es ist richtig, dass nach dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 14.04.2010 die Regelungen des § 24 a LEPro nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Gemeinden bindende Ziele der Landesplanung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB erfüllen. Die Stadt Leverkusen bemängelt, dass bei den zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des zum Grundsatz der Raumordnung degradierten und damit wegwägbar gewordenen § 24 a (3) LEPro vollends ausgenutzt werden soll. Diese Kritik richtet sich gegen die geplante Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente. Auch vor diesem Hintergrund werden von der Stadt Leverkusen Bedenken gegen die Festset- Allerdings ist im Verfahren der Bauleitplanung von den Kommunen zwischenzeitlich zu beachten, dass die Landesregierung Nordrhein-Westfalen am 17.04.2012 per Kabinettsbeschluss den Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans gebilligt und gleichzeitig entschieden hat, dass zu diesem Planentwurf ab Juni diesen Jahres ein breites Beteiligungsverfahren durchgeführt wird. Die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung sind in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente wird in diesem Entwurf des Landesentwicklungsplans Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 58 Stadt Leverkusen, fBÖ zung geäußert, dass 10 % der Gesamtverkaufs- Nordrhein-Westfalen festgehalten, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrele- fläche (rd. 4.500 m²) für zentrenrelevante Rand- vante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen (Ziel), wobei zentrale Versorgungs- sortimente genutzt werden sollen. bereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen (Ziel). Der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten (Grundsatz). Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Das vorgesehene landesplanerische Ziel zur Beschränkung der Randsortimente wird somit eingehalten, sofern der Nachweis erbracht wird, dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Die von der BBE erstellte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Leverkusen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 59 Stadt Leverkusen, fBÖ nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 3) Einordung der Stadt Leverkusen innerhalb Die Prognose des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens erfolgte unter Einbeziehung einer des Einzugsgebietes des Planvorhabens Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Nach Ansicht der Stadt Leverkusen ist es nicht nachvollziehbar, dass die Stadt Leverkusen dem äußeren Verflechtungsbereich zugeordnet wird. Da in der Stadt Pulheim ein leistungsfähiges Möbelhaus mit vergleichsweise großer Dimensionierung angesiedelt werden soll, scheint aus Sicht Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der Auswirkungsanalyse und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen. der Stadt Leverkusen eine Zuordnung zur Zone III Hiermit ist zu erklären, dass die Stadt Leverkusen, die sich innerhalb des 30-Minuten-Radius des Untersudes abgegrenzten Einzugsgebietes wahrscheinli- chungsraumes befindet, nicht ihkteil der Zone III des Einzugsgebietes ist. Denn innerhalb des 30-Minuten- cher. Allerdings teilt die Stadt Leverkusen die Ein- Entfernungsradius im Untersuchungsgebiet zeigt sich eine differenzierte Angebotssituation: Während im schätzung der BBE Handelsberatung, dass eine Westen und in weiten Bereichen des Südens von Pulheim keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, er- Existenzgefährdung der in Leverkusen ansässi- streckt sich in nordwestlicher, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit grö- gen Betriebe aufgrund eines neuen Wettbewer- ßeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Smidt Wohn- bers in Pulheim weitestgehend ausgeschlossen center in Leverkusen (inkl. SPONTI Discountmarkt), Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, werden kann, wenn auch bezweifelt wird, dass die Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. von der BBE Handelsberatung vorgenommene Vor diesem Hintergrund ist die Stadt Leverkusen noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, Zuordnung in die Verflechtungszone mit geringer, die vom Planvorhaben im Stadtgebiet Leverkusen erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der aber dennoch nennenswerter Kaufkraftabschöp- gegebenen Wettbewerbssituation und bereits bestehender intensiver Käuferverflechtungen niedriger ausfal- fung den zu erwartenden Auswirkungen auf Le- len als beispielsweise in den westlichen Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradius, so dass Leverkusen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 60 Stadt Leverkusen, fBÖ verkusen nicht hinreichend gerecht wird. nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass aufgrund eines unterschiedlichen Zeit- und Wegeaufwandes innerhalb der Stadt Leverkusen - wenn auch nur geringfügige - Unterschiede bei der Kaufkraftabschöpfung durch das Planvorhaben vorliegen. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung v. a. aufgrund einer geringeren Distanz zum Planvorhaben im westlichen Stadtgebiet von Leverkusen (u. a. Stadtbezirke Rheindorf, Wiesdorf, Bürrig) über der Kaufkraftabschöpfung im östlichen Stadtgebiet (u. a. Stadtbezirke Bergisch Neukirchen, Lützenkirchen, Steinbüchel) liegen. 4) Auswirkungen auf die zukünftigen Entwick- Es ist richtig, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse nicht nur die möglichen Beeinträchtigungen auf den lungsspielräume in zentralen Versorgungsbe- Bestand zu untersuchen sind, sondern auch die Frage zu beantworten ist, ob durch die Realisierung des reichen Planvorhabens die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt werden könnten. Die Stadt Leverkusen geht in ihrer Stellungnahme vom 07. Mai 2012 davon aus, dass mit der geplanten Flächendimensionierung für zentrenrelevante Randsortimente, zukünftige potenzielle Entwicklungsspielräume von Verkaufsflächenan- Dies wäre dann der Fall, wenn das Planvorhaben im Marktsegment des zentrenrelevanten Einrichtungsbedarfs in den Nachbargemeinden eine so hohe Kaufkraftabschöpfung generieren könnte, dass die Marktzutrittsmöglichkeiten für neue Angebotsformen innerhalb zentraler Versorgungsbereiche spürbar eingeschränkt würden. Dies kann aber nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse allerdings ausgeschlossen werden. geboten in zentralen Versorgungsbereichen ein- Insbesondere Angebotskonzepte wie Butlers, Depot, Strauss Innovation oder neuerdings H & M und Zara geengt werden. Dies auch vor dem Hintergrund, Home, die speziell für integrierte City-Lagen entwickelt wurden und auch in größeren Mittelstädten aktiv sind, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse darge- stehen aufgrund ihrer deutlichen abweichenden Sortimentsstrukturen nur in sehr eingeschränkten Wettbe- legt werden konnte, dass vom Planvorhaben kei- werbsbeziehungen zum Planvorhaben; die Möglichkeiten zur Realisierung dieser modernen City-Konzepte in ne negativen Auswirkungen auf zentrale Versor- geeigneten Zentrallagen werden durch das Planvorhaben nicht wesentlich eingeschränkt. gungsbereiche zu erwarten sind. Hierbei wird insbesondere auf die zentrenrelevanten Sortimentsgruppen „keramische Erzeugnisse und Glaswa- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 61 Stadt Leverkusen, fBÖ ren, Haushaltsgegenstände“ sowie „Haushaltstextilien / Heimtextilien“ verwiesen, die jeweils größere Verkaufs-flächen- und Umsatzanteile aufweisen. 5) Übergemeindliche Bedeutung Die Forderung, die Größenordnung des geplanten Möbelmarktes auf 20.000 m² Verkaufsfläche zu reduzieren, ist nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse nicht begründet. Erstens können mehr als unwesent- Die Stadt Leverkusen stellt aufgrund der großen liche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leverkusen ausgeschlossen werden. übergemeindlichen Bedeutung des Planvorha- Zweitens ist nicht davon auszugehen, dass das Smidt Wohncenter mit SPONTI Discountmarkt oder andere bens, bei dem rd. 93 % des Gesamtumsatzes Anbieter projektrelevanter Sortimente in ihrem Fortbestand gefährdet würden und somit Auswirkungen auf durch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb von Pul- die Versorgung der Bevölkerung im Stadtgebiet Leverkusen befürchtet werden müssten. heim generiert wird, die Notwendigkeit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.000 m² infrage, da die zuvor geplanten 20.000 m² für die Versorgung der Pulheimer Wohnbevölkerung bereits ausreichend wären. Zudem ist darauf zu verweisen, dass die Stadt Pulheim mehrere Jahre erfolglos versucht hat, am Planstandort einen Möbelmarkt mit max. 20.000 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Denn diese Verkaufsfläche liegt deutlich unterhalb der Größenordnung, die für Neuansiedlungen von Möbelhäusern heute üblicherweise projektiert werden. Insofern ist die Ausweitung der zulässigen Verkaufsfläche begründbar, sofern negative Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen von Nachbarkommunen ausgeschlossen werden können. Dieser Nachweis wurde mit der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung erbracht. T 10 Stadt Leverkusen, AUS 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² (10 % der Gesamtverkaufsfläche) für zentrenrelevante Randsortimente Bezüglich der von der Stadt Leverkusen erneut vorgetragenen Bedenken gegen die geplante Dimensionierung der zentrenrelevanten Randsortimente wird auf die bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung von der Verwaltung vorgelegte Stellungnahme verwiesen. Die Stadt Leverkusen bemängelt erneut, dass bei den zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 62 Stadt Leverkusen, AUS zum Grundsatz der Raumordnung degradierten und damit wegwägbar gewordenen § 24 a (3) LEPro vollends ausgenutzt werden soll. Diese Kritik richtet sich gegen die geplante Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente. Auch vor diesem Hintergrund werden von der Stadt Leverkusen Bedenken gegen die Festsetzung geäußert, dass 10 % der Gesamtverkaufsfläche (rd. 4.500 m²) für zentrenrelevante Randsortimente genutzt werden sollen. 2) Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe- Die Verwaltung bestätigt ihre Auffassung, dass städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber reiche Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Nach Ansicht der Stadt Leverkusen ist es fraglich, Gemeinden nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten sind. ob kleinere Einzelhandelsbetriebe mit projektrele- So zeigt sich bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, dass wettbewerbliche Auswir- vantem Kernsortiment in Pulheim, aber auch in kungen des Planvorhabens innerhalb bestehender Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, den umliegenden Gemeinden, nicht weitaus stär- also bestehenden größeren Möbelhäusern mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kom- ker von negativen Auswirkungen betroffen sind, men. Diese Möbel- und Einrichtungshäuser befinden sich fast alle an städtebaulich nicht-integrierten Stand- als in der Auswirkungsanalyse aufgeführt. Dies orten. Die höchsten Umverteilungseffekte sind gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. vor dem Hintergrund, dass in der Auswirkungs- in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverlus- analyse darauf hingewiesen wird, dass der Ein- te von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte be- zelhandel in städtebaulich integrierten Lagen ins- wegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungs- besondere im näheren Umfeld des Planvorhabens fähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu ervon Umsatzumverteilungen betroffen ist. wartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 63 Stadt Leverkusen, AUS auch für die Möbelstandorte in der Stadt Leverkusen. Es ist nach wie vor richtig, dass der Einzelhandel in städtebaulich integrierten Lagen (zentrale Versorgungsbereiche) insbesondere im näheren Umfeld des Planvorhabens von Umsatzumverteilungen betroffen ist. Dies ist damit zu erklären, dass die zentrenrelevanten Sortimente vermehrt von Zielkunden aus der näheren Umgebung des projektierten Möbelhauses nachgefragt werden, die das Möbelhaus ausschließlich aufgrund des Randsortiment-Angebots aufsuchen. Dies spiegelt sich darin wider, dass in der Pulheimer Innenstadt aufgrund der Nähe zum Planvorhaben im Vergleich zu den anderen zentralen Versorgungsbereichen die höchsten Umverteilungseffekte zu erwarten sind und diese Umverteilungseffekte mit zunehmender Entfernung zum Planvorhaben abnehmen. Dass der Einzelhandel in städtebaulich integrierten Lagen (zentrale Versorgungsbereiche) insbesondere im näheren Umfeld des Planvorhabens von Umsatzumverteilungen betroffen ist, bedeutet aber nicht, dass hiermit negative städtebauliche Auswirkungen einhergehen. 3) Übergemeindliche Bedeutung Bezüglich der von der Stadt Leverkusen erneut vorgetragenen Bedenken gegen die geplante Dimensionierung des Vorhabens wird auf die bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung von der Verwaltung vorge- Die Stadt Leverkusen stellt aufgrund der großen übergemeindlichen Bedeutung des Planvorhabens, bei dem rd. 93 % des Gesamtumsatzes durch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb von Pulheim generiert wird, erneut die Notwendigkeit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.000 m² infrage, da die zuvor geplanten 20.000 m² für die Versorgung der Pulheimer Wohnbevölkerung bereits ausreichend wären. legte Stellungnahme verwiesen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 64 Stadt Leverkusen, AUS 4) Darstellung des Planstandortes im Regio- Die im Zuge der Planung eines Sondergebiets für einen Möbelmarkt mit 20.000 m² Verkaufsfläche erfolgte nalplan Änderung des Flächennutzungsplans erfolgte nicht vorhabenbezogen. Die Zuordnung des Vorhabenstandortes zum Allgemeinen Siedlungsbereich wurde zwischenzeitlich von der Landesplanungsbehörde bestätigt. Die Stadt Leverkusen stellt in Frage, dass sowohl die angestrebte FNP-Änderung als auch die Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 109 aus raumordnerischen Gründen zulässig wäre. Diese Zweifel stützen sich auf die Entstehungsgeschichte, die damalige Begründung und Informationsunterlagen der Darstellung als ASB im gültigen Regionalplan, wobei sich die Stadt Pulheim als Grundlage ihrer kommunalen Planung auf die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 20.000 m² bezogen hat. T 10 Stadt Leverkusen Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 65 Stadt Bergheim, fBÖ 1) Flächenproduktivität und Planumsatz Die Kreisstadt Bergheim unterstellt in ihrer Stellungnahme vom 03. Mai 2012, dass die von der Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung von bis zu 150 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. BBE Handelsberatung in der „Auswirkungsanaly- Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen Segmüller- se zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sonder- Möbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte: gebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ angesetzte Flächenproduktivität als deutlich zu gering angesetzt ist. Dies wurde mit einem Hinweis belegt, dass sich die Flächenleistung der bestehenden Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Möbelhäuser des vorgesehenen Betreibers Segmüller im Geschäftsjahr 2010 auf rd. 3.300 € / m² Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld Verkaufsfläche belaufen soll. Das jährliche Um- befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Mö- satzvolumen des Planvorhabens in Pulheim wür- belhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimen- de demnach bei knapp 150 Mio. € liegen. sionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf Stadt Bergheim, fBÖ Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland 66 Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 67 Stadt Bergheim, fBÖ Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 68 Stadt Bergheim, fBÖ Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-MinutenFahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln/ Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 Großraum Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 69 Stadt Bergheim, fBÖ Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 70 Stadt Bergheim, fBÖ der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. 2) Darstellung und Eingangswerte des Gravita- Hierzu ist festzuhalten, dass in Kapitel 3 der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse tionsmodells Mit ihrer Stellungnahme vom 03. Mai 2012 bemängelt die Kreisstadt Bergheim, in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ würde die Darstellung der Eingangswerte des Gravitationsmodells fehlen. eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation erfolgt. Hierin werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. In Ergänzung zu Kapitel 3 erfolgt zudem eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. Bei der Abschätzung der durch die Planmaßnahme induzierten Umsatzumverteilungseffekte wurden die projektrelevanten Umsätze der zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereiche, der Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und die Umsätze, die an sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den relevanten Sortimenten erwirtschaftet werden, unterschieden. Zudem werden die Umsätze der regional bedeutsamen Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich des Planvorhabens berücksichtigt. Die hierbei im Einzelnen zugrunde gelegten Verkaufsflächen werden hiermit nachgereicht und sind folgender Tabelle zu entnehmen. Zudem befindet sich in der unter Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 ergänzten Fassung des Gutachtens eine genaue tabellarische Übersicht der Hauptwettbewerber des Planvorhabens. Angebotssituation außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 71 Stadt Bergheim, fBÖ Umsatzherkunft Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. € sonstige relevante Angebotsstandorte in der Stadt Pulheim (Zone I) 6.500 10,8 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone II 160.000 302,3 sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s in Zone II 25.000 47,6 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone III 80.000 148,5 Regional bedeutsame Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) 170.000 298,1 Summe 441.500 807,3 Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Innerhalb der Stadt Pulheim (Zone I des abgegrenzten Einzugsgebietes) befinden sich an den sonstigen Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine größeren Möbelanbieter. Berücksichtigt werden hier Warengruppenspezialisten (z. B. Matratzen Concord, K + H) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Knauber). Zu den größten Möbelanbietern in Zone II zählen Porta Möbel (Frechen), IKEA (Köln-Ossendorf), Roller (Köln-Marsdorf), Möbel Hausmann (Bergheim). Darüber hinaus sind hierunter mehrere kleinere Möbelhäuser (z. B. Roller in Dormagen, Möbel Boss in Frechen sowie Polster Trösser und Mambo in Köln-Marsdorf) und Spezialanbieter (u. a. Küchenstudios, Matratzenmärkte) zusammengefasst. Zu den sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II zählen v. a. Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen wie Baumärkte und SB-Warenhäuser sowie Spezialanbieter. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 72 Stadt Bergheim, fBÖ Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone III finden sich überwiegend Möbelanbieter mittlerer Größe. Als flächenmäßig größte Anbieter sind IKEA in Köln-Godorf und Möbel Knuffmann in Neuss hervorzuheben. Zu den sonstigen regional bedeutsamen Möbelanbietern sind aufgrund ihrer Größe v. a. das Möbelhaus Brucker in Kall, das Smidt Wohncenter in Leverkusen, das Höffner Rösrather Möbelzentrum, Porta Möbel in Köln-Porz und Bornheim, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln sowie Möbel Schaffrath und Mönchengladbach zu zählen. Darüber hinaus ist in dieser Gruppe eine größere Anzahl mittlerer und kleinerer Möbelanbieter zusammengefasst. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortiment erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroßen Daten- und Informationsflut zu behindern. 3) Umsatzumverteilung außerhalb des Ein- Zunächst ist festzustellen, dass die Abgrenzung des Einzugsgebietes auf Basis der prognostizierten Kauf- zugsgebietes und Kaufkraftrückgewinnung kraftbindungsquoten (Marktanteile) in den projektrelevanten Sortimenten vorgenommen wurde. Der Zone I Die Kreisstadt Bergheim kritisiert die hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes. wurde mit einem erwarteten Marktanteil von rd. 15 % nur die Stadt Pulheim zugeordnet. Dem weiteren Einzugsgebiet wurden alle Kommunen zugeordnet, in denen das Planvorhaben Marktanteile zwischen 5 und 11 % erreichen würde. Andere Kommunen wurden dann noch dem äußeren Verflechtungsbereich zugerechnet, sofern eine Kaufkraftabschöpfung von mindestens 2 % erwartet werden kann. Gemäß der BBE-Prognose wird der Gesamtumsatz von max. 91,2 Mio. € („Worst-Case“; ohne Nebensortimente / Aktionsware) mit rd. zwei Dritteln des Umsatzes (rd. 61,1 Mio. €) überwiegend innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - III) umverteilt. Rund 17 % werden zu Lasten der regional bedeutsamen Möbelhäuser im äußeren Verflechtungsbereich, rd. 16 % gegenüber sonstigen regional bedeutsamen Möbelhäusern gene- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 73 Stadt Bergheim, fBÖ riert. Dass ein Anteil von rd. einem Drittel des Planumsatzes gegenüber von Standorten außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes generiert wird, lässt sich mit dem insgesamt stark ausgeprägten Wettbewerbsumfeld erklären. Deshalb ist davon auszugehen, dass im Untersuchungsgebiet heute auch intensive Einkaufsorientierungen zu Möbelhäusern außerhalb des Einzugsgebietes (z. B. in Düsseldorf, Mönchengladbach, Leverkusen, Köln-Porz, Bornheim) bestehen. Durch die Realisierung des Planvorhabens wird es auch im Randbereich des Einzugsgebietes (Zone III) und im äußeren Verflechtungsbereich zu einer Veränderung der bisherigen Käuferverflechtungen kommen, so dass nun vermehrt auch der neue Angebotsstandort in Pulheim aufgesucht werden wird. Dies hat auch nennenswerte Umsatzreduzierungen bei Wettbewerbern außerhalb des Einzugsgebietes und außerhalb des äußeren Verflechtungsbereichs zur Folge. Um dies zu erläutern, sei an dieser Stelle beispielhaft die Stadt Neuss aufgeführt. Die Stadt Neuss befindet sich nördlich von Pulheim und wird der Zone III des Einzugsgebietes des Planvorhabens zugerechnet. Aktuell ist aufgrund der gegebenen Angebotssituation davon auszugehen, dass die Neusser Bürger ihren Bedarf an Möbeln und Einrichtungszubehör in Neuss, aber auch zu einem großen Teil außerhalb des eigenen Stadtgebietes decken. Zu den bevorzugten Einkaufsstandorten für Möbel außerhalb von Neuss dürften neben Dormagen auch die außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Städte Düsseldorf und Kaarst zu zählen sein. Durch die Errichtung eines regional bedeutsamen Möbelhauses in Pulheim ist davon auszugehen, dass sich ein größerer Teil der Neusser Bürger zukünftig in Richtung des neuen Angebotsstandortes in Pulheim orientieren wird. Nach Prognose der BBE Handelsberatung in Bezug auf die Umsatzherkunft ist davon auszugehen (vgl. „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“, Abbildung 12, S. 39), dass das Planvorhaben rd. 4 % (rd. 4,4 Mio. €) der projektrelevanten Kaufkraft im Stadtgebiet Neuss binden kann. Somit kommt es durch diese Kaufkraftumlenkung zu Umsatzumverteilungseffekten innerhalb des Einzugsgebietes (v. a. in Neuss und Dormagen), aber auch außerhalb des Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 74 Stadt Bergheim, fBÖ Einzugsgebietes (v. a. Düsseldorf und Kaarst). 4) Branchen- und standortspezifische Umsatz- In Kapitel 5 der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse werden die durch die Planverteilungen sowie städtebauliche und vermaßnahme induzierten Umverteilungseffekte abgeschätzt, da für die Betrachtung der zu erwartenden städsorgungsstrukturelle Bewertung tebaulichen Auswirkungen die durch das Planvorhaben induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Nach Auffassung der Kreisstadt Bergheim erfolgt Betriebe von Bedeutung sind. Die Prognose erfolgte differenziert nach Angebotsstandorten und den projektkein differenzierter Ausweis von branchen- und relevanten Sortimenten. Aufgrund einer besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit erfolgt die Darstellung der standortspezifischen Umverteilungen. Zudem wird Umsatzumverteilungen nach Umsatzherkunft jedoch nur in Unterscheidung nach nicht-zentrenrelevanten und die städtebauliche und versorgungsstrukturelle zentrenrelevanten Sortimenten. Für die zentralen Versorgungsbereiche im engeren Einzugsgebiet (Zone I Bewertung des Vorhabens als unzureichend kriti- und II) erfolgt zudem eine separate Ausweisung der Umsatzumverteilungseffekte. siert. Als wesentliche Ergebnisse lassen sich festhalten, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern in Frechen und Bergheim zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Zu den wettbewerblich besonders stark betroffenen Betrieben gehören Porta Möbel in Frechen und Möbel Hausmann in Bergheim. Dass die projektrelevanten Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. Die Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt sehr de- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 75 Stadt Bergheim, fBÖ tailliert. So kann festgehalten werden, dass die prognostizierten Wettbewerbswirkungen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen lassen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebaulich relevanten Dimensionen erreichen. Darüber hinaus finden sich im Anhang des Gutachtens „Zentrenpässe“ mit genauen Daten zu den Angebotsstrukturen jedes potenziell betroffenen Zentrums sowie einer zusammenfassenden Bewertung der möglichen Auswirkungen. So kann für die zu betrachtenden Bergheimer zentralen Versorgungsbereiche festgehalten werden, dass im Vergleich zum Gesamtangebot der zentralen Versorgungsbereiche nur wenige Einzelhandelsbetriebe überhaupt vom Planvorhaben betroffen sein werden. Hierbei konzentriert sich der projektrelevante Einzelhandel zudem im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter, so dass nur einzelne kleinere Einzelhandelsbetriebe projektrelevante Sortimente als Kernsortiment führen. Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet würden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben. Dies ist auch im Falle der Stadt Bergheim nicht der Fall, da vor allem die strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe der zentralen Versorgungsbereiche (v. a. Kaufland und HIT im Hauptzentrum Bergheim) aufgrund nur geringer Sortimentsüberschneidungen vom Planvorhaben nur marginal betroffen sein dürften. Neben den möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche wurden auch die Auswirkungen auf die sonstigen Angebotsstandorte detailliert betrachtet. Für die Stadt Bergheim lässt sich hierbei festhalten, dass neben Porta in Frechen v. a. der Möbelanbieter Hausmann in Bergheim von größeren Wettbewerbswirkungen betroffen sein wird. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass in Bergheim hierdurch die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines an einem nicht-integrierten Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ansäs- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 76 Stadt Bergheim, fBÖ sigen Wettbewerbers (Möbel Hausmann in Bergheim) würde die Angebotsdichte hier nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus Bergheim auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Somit vertreten die Gutachter weiterhin die Auffassung, dass das Vorhaben als städtebaulich verträglich zu bewerten ist und eine Vereinbarkeit mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vorliegt. Im Ansiedlungsfall sind keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu erwarten. T 11 Stadt Bergheim, AUS 1) Flächenproduktivität und Planumsatz Die Kreisstadt Bergheim unterstellt auch in ihrer Auf den von der Kreisstadt Bergheim erneut vorgetragenen Kritikpunkt wurde bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung detailliert eingegangen. Stellungnahme vom 05. November 2012, dass die So hat die BBE - anders als das Büro Junker & Kruse, das seine Umsatzprognose lediglich auf aktuelle Gevon der BBE Handelsberatung in der „Auswir- schäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller bezieht - die Geschäftszahlen von Segmüller den tatkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses sächlichen Verhältnissen am Planstandort und in der Region angepasst. Die Umsatzprognose der BBE beim Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ gründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen Segmüllerangesetzte Flächenproduktivität als deutlich zu Möbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte. gering angesetzt ist. Ergänzend zu den bereits vorgebrachten Aussagen sei auf die Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen hin- Hierbei verweist die Kreisstadt Bergheim auf die gewiesen. Denn dadurch, dass man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet, werAuswirkungsanalyse sowie eine Stellungnahme den die strukturellen Unterschiede noch deutlicher. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel invon Junker und Kruse und ein Schreiben von der nerhalb der 30-Minuten-Fahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln / Düsseldorf in Bergheim ansässigen Firma Hausmann vom dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). 31.10.2012. In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 77 Stadt Bergheim, AUS 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 GGroßraum Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 78 Stadt Bergheim, AUS Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. Auf das Schreiben von der in Bergheim ansässigen Firma Hausmann vom 31.10.2012 wird im Rahmen der Abwägung separat eingegangen. 2) Fehlerhafte Bewertung der Wettbewerbssi- Da die Argumentation der Kreisstadt Bergheim bzw. von Junker und Kruse sich nicht auf alle Argumente der Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 79 Stadt Bergheim, AUS tuation in Pulheim Die im Rahmen der Abwägung vorgebrachten Argumentation, dass die Wettbewerbssituation in Pulheim erheblich höher als an den Bestands- Stadt Pulheim aus der frühzeitigen Beteiligung bezieht und auch im Hinblick auf ihre Aussagen lückenhaft und teilweise widersprüchlich ist, hält die Stadt Pulheim weiterhin daran fest, dass am Planstandort in Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von dem Büro Junker & Kruse unterstellten Größenordnung von bis zu 150 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar ist. standorten der großen Segmüller-Möbelhäuser So bezieht die Prognose der BBE - anders als das Büro Junker & Kruse, das seine Umsatzprognose lediglich ist, kann die Kreisstadt Bergheim nicht überzeu- auf aktuelle Geschäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller bezieht – die tatsächlichen Wettbe- gen. werbsverhältnisse am Planstandort und in der Region mit ein. Vielmehr wird auf eine ergänzende Analyse des An der Argumentation der Kreisstadt Bergheim bzw. von Junker und Kruse ist zunächst zu bemängeln, dass Büros Junker und Kruse hingewiesen, die zeigen diese sich wohl auf die großen Segmüller-Möbelhäuser in Weiterstadt und Parsdorf bezieht, während der von soll, dass die regionale Konkurrenzsituation in der Stadt Pulheim im Rahmen der Abwägung ebenfalls mit berücksichtigte Standort eines weiteren großen Pulheim im Vergleich mit den besonders umsatz- Segmüller-Möbelhauses in Friedberg jedoch unberücksichtigt bleibt. Wäre dies erfolgt, würde erkennbar, starken Segmüller-Standorten in Weiterstadt und dass der regionale Wettbewerb in der Region um Friedberg noch geringer ausgeprägt ist als dies bei den Parsdorf nur geringfügig stärker ausgeprägt ist, beiden Segmüller-Möbelhäusern in Weiterstadt und Parsdorf der Fall ist. was zudem teilweise durch ein besonders hohes Bevölkerungspotenzial des Pulheimer Standortes kompensiert werden könnte. Hier werden als Argumente aufgeführt, dass der von der Stadt Pulheim für den Vergleich ausgewählte 25-Kilometer-Radius für ein Möbelhaus in der von Segmüller geplanten Dimensionierung als deutlich zu eng gefasst bewertet wird. Von Junker und Kruse wird in diesem Zusammenhang angemerkt, dass aufgrund seiner räumlichen Ausstrahlung in den regionalen Wettbewerb das Planvor- Die ergänzende Stellungnahme des Büros Junker und Kruse soll offensichtlich aufzeigen, dass die regionale Konkurrenzsituation in Pulheim im Vergleich mit den besonders umsatzstarken Segmüller-Standorten in Weiterstadt und Parsdorf nur geringfügig stärker ausgeprägt ist und dies zudem teilweise durch ein besonders hohes Bevölkerungspotenzial im Marktgebiet des Pulheimer Standortes kompensiert werden könnte. Dieser Auffassung schließt sich die Verwaltung nicht an. So zeigen die oben aufgeführten Aussagen zu der Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen der Segmüller-Möbelhäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München, bei der die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-Minuten-Fahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln / Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt wird, deutliche strukturelle Unterschiede. Hierbei ergibt sich, dass in den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf innerhalb einer 30-MinutenFahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Mö- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 80 Stadt Bergheim, AUS haben in Pulheim auch mit Standorten in einem belhandel pro 1.000 Einwohner) vorliegt, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsflä- deutlich größeren Umkreis von bis zu 60, mindes- che im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Auch in den beiden Vergleichsräumen liegt die Wettbe- tens jedoch 45-Pkw-Minuten in Konkurrenz treten werbsdichte mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. wird. Aus der Vergrößerung der räumlichen Betrachtungsebene würde sich eine Relativierung der Konkurrenzsituation ergeben. Nicht nachvollziehbar erscheint auch der Kritikpunkt der Stadt Bergheim bzw. des Büros Junker und Kruse, dass bei der Abbildung der Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland der angelegte 25Kilometer-Radius für ein Möbelhaus in der von Segmüller geplanten Dimensionierung als deutlich zu eng ge- Zudem wird von Junker und Kruse kritisiert, dass fasst bewertet wird. Begründet wird dieser Einwand der Stadt Bergheim bzw. des Büros Junker und Kruse die von der Stadt Pulheim gewählte Darstellung damit, dass aufgrund seiner räumlichen Ausstrahlung in den regionalen Wettbewerb das Planvorhaben in der Konkurrenzsituation (Möbelhäuser > Pulheim auch mit Standorten in einem deutlich größeren Umkreis von bis zu 60, mindestens jedoch 45-Pkw- 25.000 m² VKF) leistungsstarke Anbieter mit ge- Minuten in Konkurrenz treten wird. ringeren Verkaufsflächen, z. B. Ikea oder Möbel Hausmann in Bergheim, unberücksichtigt lässt, da sich auch hieraus eine Relativierung der Konkurrenzsituation ergeben würde. Vor dem Hintergrund erscheint der Kreisstadt Bergheim nicht plausibel, dass von der BBE für den Standort Pulheim ein deutlich niedrigerer Umsatz im Vergleich zu den umsatzstarken Segmüller-Standorte angesetzt wurde. Hierin ist ein eklatanter Widerspruch zu Aussagen in der Auswirkungsanalyse und Stellungnahmen zum Planvorhaben von Junker und Kruse zu sehen. Denn der Wirkungsanalyse von Junker und Kruse wird ein Einzugsgebiet zugrunde gelegt, das lediglich mit einer Fahrzeitzone von rd. 20-Pkw-Minuten gleichzusetzen ist. Dieser methodische Ansatz widerspricht der vorab kommentierten Aussage des Gutachterbüros zu den großräumigen Wettbewerbswirkungen von Möbelhäusern. Zum anderen wird in der fachlichen Bewertung der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim von Juli 2012 (vgl. S. 7) und auch in der Stellungnahme der Kreisstadt Bergheim vom 05. November 2012 kritisiert, dass die BBE-Gutachter auch Umverteilungseffekte gegenüber Angebotsstandorten außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes prognostizieren. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass sich das von der BBE prognostizierte Einzugsgebiet des Planvorhabens inklusive des äußeren Verflechtungsbereichs im Wesentlichen maximal auf einen Radius von 30-Pkw-Minuten bezieht, erscheinen höhere Umverteilungseffekte auch gegenüber Angebotsstandorten außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes plausibel. Mit der Darstellung der Konkurrenzsituation (Möbelhäuser mit mind. 25.000 m² VKF) wird das Ziel verfolgt, Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 81 Stadt Bergheim, AUS die Dichte an Möbelhäusern in Vergleichsräumen darzustellen. Hierbei sollten insbesondere Möbelhäuser herangezogen werden, die mit dem Planvorhaben vergleichbar sind. In diesem Zusammenhang sind v. a. die Vertriebsstruktur und die regionale Ausstrahlung der Möbelanbieter von Interesse. Während IKEA-Häuser aufgrund ihrer sehr unterschiedlichen Vertriebsstruktur über großräumige Einzugsgebiete verfügen, weisen kleinere Möbelhäuser, so auch Möbel Hausmann in Bergheim, meist keine regionale Ausstrahlung auf. So bezieht sich die Ausstrahlung des Möbelhauses Hausmann im Wesentlichen auf Bergheim und einige Nachbarkommunen 3) Keine Offenlegung wesentlicher Eingangs- Dass von der Kreisstadt Bergheim kritisch angemerkt wird, dass im Gutachten keine Aufschlüsselung der werte der Untersuchung Mit ihrer Stellungnahme vom 05. November 2012 bemängelt die Kreisstadt Bergheim, in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhau- Bestandsdaten für den Untersuchungsraum insgesamt noch für die einzelnen Städte bzw. Standorte vorgenommen wird, ist nicht nachvollziehbar. So ist die gutachterliche Vorgehensweise, bei der die größeren (strukturprägenden) Betriebe namentlich mit Verkaufsflächen und die kleineren Betriebe zusammengefasst dargestellt werden, methodisch als angemessen zu bewerten. ses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pul- Gleichwohl ist nochmals darauf zu verweisen, dass im Rahmen der Begutachtung eine detaillierte Bestandheim“ würde die Darstellung der Eingangswerte serfassung stattgefunden hat, die im gesamten Untersuchungsraum sehr präzise und umfangreich durchgedes Gravitationsmodells fehlen. Unterstellt wird, dass im Gutachten für die untersuchungsrelevanten Branchen weder eine Aufschlüsselung der Bestandsdaten für den Untersuchungsraum insgesamt noch für die einzelnen führt wurde. Zudem ist festzustellen, dass im BBE-Gutachten bei der Kommentierung der Umverteilungseffekte des Planvorhabens deutlich auf einzelne Standorte und sogar auf einzelne Möbelhäuser explizit eingegangen wird, sofern diese von besonders erwähnenswerten Umverteilungseffekten betroffen sein werden. Städte bzw. Standorte vorgenommen wird. Hiermit würde ein erheblicher Mangel an Transparenz vorliegen und die Nachvollziehbarkeit bzw. die . Überprüfung der Plausibilität behindert werden Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 82 Stadt Bergheim, AUS . 4) Rechnerische Reduzierung der Umsatzum- An dieser Stelle sei noch einmal auf den bereits unter Punkt 2 von der Verwaltung dargelegten eklatanten verteilung im Einzugsgebiet durch unzu- Widerspruch zwischen den Aussagen in der Auswirkungsanalyse von Junker und Kruse und den Stellung- reichend begründete Abschläge Die Kreisstadt Bergheim kritisiert die hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes. nahmen zum Planvorhaben desselben Büros hingewiesen. Denn der Wirkungsanalyse von Junker und Kruse wird ein Einzugsgebiet zugrunde gelegt, das lediglich mit einer Fahrzeitzone von rd. 20-Pkw-Minuten gleichzusetzen ist. Dieser methodische Ansatz widerspricht der vorab kommentierten Aussage des Gutachterbüros zu den großräumigen Wettbewerbswirkungen von Möbelhäusern. In den Stellungnahmen wird explizit dargelegt, dass das Planvorhaben aufgrund seiner räumlichen Ausstrahlung in den regionalen Wettbewerb auch mit Standorten in einem deutlich größeren Umkreis von bis zu 60, mindestens jedoch 45-Pkw-Minuten in Konkurrenz treten wird. Auf der anderen Seite wird in der fachlichen Bewertung der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim von Juli 2012 (vgl. S. 7) und auch in der Stellungnahme der Kreisstadt Bergheim vom 05. November 2012 kritisiert, dass im BBE-Gutachten berücksichtigt wird, dass die Umverteilungseffekte in hohem Maße auch Angebotsstandorte außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes betreffen werden. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das von der BBE prognostizierte Einzugsgebiet des Planvorhabens inklusive des äußeren Verflechtungsbereichs nur unwesentlich über die Fahrzeitzone von 30-Pkw-Minuten hinausgeht, erscheinen die Ergebnisse des BBE-Gutachtens zu den Umverteilungseffekten gegenüber weiter entfernten Angebotsstandorten außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes plausibel. 5) Intransparente Ergebnisdarstellung Auch die Kritik, dass ein Ausweis der Umverteilungen lediglich für die zentralen Versorgungsbereiche erfolgt, Nach Auffassung der Kreisstadt Bergheim erfolgt teilt die Verwaltung nicht. Richtig ist, dass die Darstellung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die zent- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 83 Stadt Bergheim, AUS kein differenzierter Ausweis von branchen- und ralen Versorgungsbereiche aufgrund der besonderen Schutzwürdigkeit ausführlicher erfolgt ist. Jedoch wird standortspezifischen Umverteilungen. Bemängelt auf die Auswirkungen an sonstigen Standorten im Gutachten immer dann genau eingegangen, wenn diese wird, dass ein Ausweis lediglich für die zentralen von potenziell gefährdenden Umsatzverlusten tangiert werden. Versorgungsbereiche erfolgt, in denen sich nur ein Bruchteil des relevanten Angebots befindet. So wird in der BBE-Auswirkungsanalyse ausführlich darauf hingewiesen, dass die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten sind und dass an diesen Standorten die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben werden. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich jedoch in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Vor dem Hintergrund, dass schädliche Auswirkungen in der Region somit insgesamt auszuschließen sind, hält die Stadt Pulheim eine detaillierte Darstellung nach wie vor verzichtbar. 6) Annahme einer nachrangigen Betroffenheit Dieser Kritikpunkt steht im Widerspruch zu dem vorstehenden Kritikpunkt 5 „Intransparente Ergebnisdarstelzentraler Versorgungsbereiche Die Kreisstadt Bergheim unterstellt, dass von der BBE vorrangig Anbieter außerhalb zentraler Versorgungsbereiche von dem Planvorhaben betrof- lung“. Auf der einen Seite bemängelt die Stadt Bergheim, dass ein Ausweis der Umsatzumverteilungen angeblich lediglich nur für die zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen wird, auch wenn sich dort nur ein Bruchteil des relevanten Angebots befindet. Auf der anderen Seite wird jedoch unterstellt, dass die BBE vom Planvorhaben vorrangig Anbieter außerhalb zentraler Versorgungsbereiche betroffen sieht und leitet dadurch fen sind und sieht die Gefahr, dass durch diese – die Schlussfolgerung ab, dass die Auswirkungen in den Zentren unterschätzt werden. Warum sich die größ- unzureichend begründete – Annahme die Auswir- ten Umverteilungseffekte nur auf einen Bruchteil des relevanten Angebots beziehen sollen, erschließt sich al- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 84 Stadt Bergheim, AUS kungen in den Zentren unterschätzt werden. lerdings nicht. Dennoch ist nochmals ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass das BBE-Gutachten keinesfalls eine nur nachrangige Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche unterstellt. So sind die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in ausreichendem Maße betrachtet. Abbildung 14 der BBE-Auswirkungsanalyse ist zu entnehmen, dass über 40 % des Prognoseumsatzes mit zentrenrelevanten Sortimenten gegenüber dem vornehmlich kleinstrukturierten Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen umverteilt wird. Damit folgt das eingesetzte Prognosemodell auch hinsichtlich der Auswirkungen in zentrenrelevanten Sortimenten unzweifelhaft einem Worst-Case-Ansatz. Denn die sich aus Mitnahmeeffekten ergebenden Umsätze durch Möbelkäufer aus größerer Entfernung werden im Modell bewusst abgeschwächt, die Wettbewerbswirkungen der zentrenrelevante Angebote auf die umliegenden Zentren gleichzeitig besonders betont. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass die projektrelevante Angebotsstruktur (auch bei den zentrenrelevanten Randsortimenten) weniger von Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen als vielmehr von großflächigen Anbietern in zumeist dezentralen Standortlagen bestimmt wird und auch, dass die hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie zu Lasten von Wettbewerbern mit vergleichbarer Marktpositionierung gehen werden, ist auszuschließen, dass die BBE Handelsberatung mit ihrem Prognoseansatz eine lediglich nachrangige Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche unterstellt. 7) Unzureichende Analyse der Auswirkungen Es ist richtig, dass aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber auf die Versorgung der Bevölkerung im Ein- der in Bergheim ansässigen Hauptwettbewerber Möbel Hausmann nicht auszuschließen ist, dass dieser Bezugsbereich Die Kreisstadt Bergheim geht davon aus, dass durch die Aufgabe des Anbieters Möbel Hausmann keine angemessene Versorgung für die rd. trieb durch das Planvorhaben in Pulheim in seiner Existenz bedroht ist. Nach den Ergebnissen des BBEGutachtens ist jedoch auszuschließen, dass hierdurch in der Kreisstadt Bergheim die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe des in Bergheim an einem nicht-integrierten Standort ansässigen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 85 Stadt Bergheim, AUS 62.000 Einwohner Bergheims mehr gewährleistet Hausmann-Möbelhauses hätte die Bergheimer Bevölkerung in zumutbaren Distanzen weiterhin eine Vielzahl werden kann. von Möbelanbietern zur Auswahl. Darüber hinaus wäre im Realisierungsfall des Planvorhabens am Standort Pulheim ein weiterer attraktiver Markt in der Region präsent. Schließlich ist darauf zu verweisen, dass das Planvorhaben nach den BBE-Prognosen, bezogen auf die projektrelevante Kaufkraft im Stadtgebiet Bergheim, lediglich einen Marktanteil von rd. 9 % erreichen würde. Die Höhe der Marktabschöpfungsquote ist als Beleg dafür zu werten, dass das in Pulheim geplante Möbelhaus innerhalb des Stadtgebietes Bergheim keine marktbeherrschende Stellung einnehmen würde und ausreichende Spielräume für bereits ansässige oder neu hinzukommende Marktteilnehmer verbleiben, sich erfolgreich im Wettbewerb zu positionieren. 8) Unzureichende Berücksichtigung der Sor- Die Vorgehensweise des eingeschalteten Gutachters, einzelne Sortimente zusammengefasst darzustellen ist timentslisten der Nachbarkommunen Die Kreisstadt Bergheim bemängelt, dass einige in Pulheim nicht-zentrenrelevante Sortimente, die zielführend und aussagekräftig. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei der Erhebung der Verkaufsflächen und der Prognose der Umverteilungseffekte eine sortimentsscharfe Betrachtung vorgenommen wurde. in mehreren Nachbarkommunen als zentrenrele- Auch stellt sich die Frage, warum die Kreisstadt Bergheim beispielhaft die Sortimente „Bettwaren“ und „Holz-, vant eingestuft sind, von der BBE nur als Be- Kork-, Flecht- und Korbwaren“ aufführt. So sind selbst in der Bergheimer Sortimentsliste die einzelnen Wa- standteil der Sammelgruppe „nicht- rengruppen so weit zusammengefasst, dass dieser nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob diese beiden bei- zentrenrelevante Sortimente“ betrachtet werden. spielhaft vorgetragenen Sortimente in Bergheim überhaupt zentrenrelevant sind. Namentlich genannt werden in diesem Zusammenhang die Sortimente „Bettwaren“ und „Holz-, Zudem verweist die Stadt Bergheim bei diesem Kritikpunkt auf Aussagen des Büros Junker und Kruse. Doch Kork-, Flecht- und Korbwaren“. Vor diesem Hin- geht dieses Gutachterbüro schon bei der Erhebung des Wettbewerbs so vor, dass das Sortiment „Bettwaren“ tergrund wird unterstellt, dass eine dezidierte Ana- in die Obergruppe Möbel fällt und in dieser Teilwarengruppe deshalb überhaupt keine dezidierte Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen erfolgen kann. Ähnliches gilt für das Sortiment lyse der absatzwirtschaftlichen und städtebauli„Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren“, welches scheinbar überhaupt nicht erhoben wurde (vgl. Städtebauli- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 86 Stadt Bergheim, AUS chen Auswirkungen nicht stattfinden würde. che Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim, Junker und Kruse, Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung, S. 10). 9) Nicht belastbare Ausführungen zur Kompa- Die Bedenken der Kreisstadt Bergheim, dass nicht belastbare Ausführungen zur Kompatibilität des Vorhatibilität des Vorhabens mit dem Entwurf des bens mit dem Entwurf des Landesentwicklungsplans NRW gemacht werden, stützt sich im Wesentlichen auf Landesentwicklungsplans NRW Die Kreisstadt Bergheim geht davon aus, dass die Argumentation, die von der Stadt Pulheim auch in den Begründungsentwurf zum Bebauungsplan Nr. 109 übernommen wurde, aufgrund von Mängeln der Auswirkungsanalyse nicht belastbar sei. die oben aufgeführten Kritikpunkte der Kreisstadt Bergheim „Flächenproduktivität und Planumsatz“, „Fehlerhafte Bewertung der Wettbewerbssituation in Pulheim“, „Rechnerische Reduzierung der Umsatzumverteilung im Einzugsgebiet durch unzureichend begründete Abschläge“, „Intransparente Ergebnisdarstellung“, „Annahme einer nachrangigen Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche“ und „Unzureichende Analyse der Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich“. Wie bereits ausführlich dargelegt (siehe vorstehende Abwägungsvorschläge 1-9), sind diese Bedenken unbegründet. 10) Auswirkungen auf die zentralen Versor- Nach den Prognoseergebnissen des eingeschalteten Gutachters können städtebauliche Auswirkungen auf gungsbereiche der Kreisstadt Bergheim die zentralen Versorgungsbereiche in Bergheim ausgeschlossen werden. Hierbei werden folgende Ergebnisse der ergänz- Es ist nicht zu erwarten, dass das Vorhaben in Pulheim die Entwicklungsoptionen zur Attraktivitätssteigerung ten Fassung der Wirkungsanalyse zu den Auswir- der Bergheimer Innenstadt einschränkt. kungen des geplanten Vorhabens auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche von Bergheim aufgezeigt: In den Bergheimer zentralen Versorgungsberei- Insbesondere ist darauf zu verweisen, dass das Vorhaben keinen Einfluss auf die Realisierung der so genannten „Bahnhofsarkaden“ nehmen wird. Denn das am Bahnhof geplante Einkaufzentrum weist mit dem Planvorhaben allenfalls geringe Sortimentsüberschneidungen auf. Eine Reduzierung der im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ geplanten Verkaufsfläche lässt sich nicht mit be- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 87 Stadt Bergheim, AUS chen bewegen sich die Umverteilungen unterhalb der Nachweisbarkeitsgrenze, da der Angebotsbestand in den betrachteten Branchen hier bereits zum jetzigen Zeitpunkt sehr gering ausfällt. Die hohen Wettbewerbswirkungen an sonstigen Bergheimer Angebotsstandorten (v. a. Möbel Hausmann) deuten darauf hin, dass es für die Stadt Bergheim zu einer massiven Verschärfung der Konkurrenzsituation in den untersuchungsrelevanten Branchen kommen wird. Aus Sicht von Junker und Kruse deutet das darauf hin, dass die Ansiedlung des Planvorhabens in Pulheim die künftige Entwicklungsoption zur Attraktivierung und Ausweitung des Angebots in der Bergheimer Innenstadt maßgeblich einschränkt, was der städtebaulichen Zielvorstellung der Stadt Bergheim entgegenstehen würde, auch in diesen bislang in den Zentren nicht bzw. gering repräsentierten Branchen ein entsprechendes Angebot aufzubauen bzw. so das Sortimentsspektrum und die Versorgungsfunktion v. a. des Hauptgeschäftszentrums weiterzuentwickeln. Zudem wird befürchtet, dass das Planvorhaben in Pulheim Auswirkungen auf das Projekt Bahnhofs- sonderen Erfordernissen zum Erhalt und zur Entwicklung der Bergheimer Innenstadt begründen Des Weiteren verweist die Verwaltung auf die gutachterliche Stellungnahme der BBE Handelsberatung, mit der die Wirkungsanalyse des Büros Junker & Kruse einer umfassenden Plausibilitätsprüfung unterzogen wurde (siehe Anhang 1). Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 88 Stadt Bergheim, AUS arkaden nehmen könnte. Als Ergebnis halten Junker und Kruse fest, dass das geplante Vorhaben in Pulheim dazu geeignet ist, die Maßnahmen der Kreisstadt Bergheim zur Erhaltung und Entwicklung ihres zentralen Versorgungsbereiches zu vereiteln, so dass eine drastische Reduzierung der Verkaufsfläche einschließlich der zentrenrelevanten Randsortimente erforderlich wäre. 11) Mangelnde Berücksichtigung der in Auf- Die Bedenken der Kreisstadt Bergheim, dass die in Aufstellung befindlichen Ziele des Landesentwicklungs- stellung befindlichen Ziele des Landesent- planes Nordrhein-Westfalen „Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel“ vom 17.04.2012 nicht ausrei- wicklungsplanes Nordrhein-Westfalen „Sach- chend berücksichtigt worden sind, stützt sich im Wesentlichen auf die oben aufgeführten Kritikpunkte der licher Teilplan großflächiger Einzelhandel“ Kreisstadt Bergheim „Flächenproduktivität und Planumsatz“, „Fehlerhafte Bewertung der Wettbewerbssituati- vom 17.04.2012 on in Pulheim“, „Rechnerische Reduzierung der Umsatzumverteilung im Einzugsgebiet durch unzureichend Die Stadt Bergheim stellt in Frage, ob sowohl die angestrebte FNP-Änderung als auch die Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 109 landesplanerisch zulässig ist Diese Zweifel stützen sich auf die Entstehungsgeschichte, die damalige Be- begründete Abschläge“, „Intransparente Ergebnisdarstellung“, „Annahme einer nachrangigen Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche“ und „Unzureichende Analyse der Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich“. Diesbezügliche sei auf die vorstehenden Abwägungsvorschläge der Verwaltung verwiesen. Zudem wird unterstellt, dass sowohl die angestrebte FNP-Änderung als auch die Aufstellung des neuen Be- gründung und Informationsunterlagen der Darstel- bauungsplans Nr. 109 aus raumordnerischen Gründen nicht zulässig wäre. Diese Zweifel stützen sich auf die lung als ASB im gültigen Regionalplan, wobei sich Entstehungsgeschichte, die damalige Begründung und Informationsunterlagen der Darstellung als ASB im die Stadt Pulheim als Grundlage ihrer kommuna- gültigen Regionalplan, wobei sich die Stadt Pulheim als Grundlage ihrer kommunalen Planung auf die An- len Planung auf die Ansiedlung eines Möbelmark- siedlung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 20.000 m² bezogen hat. Dies trifft aller- tes mit einer Gesamtverkaufsfläche von dings nicht zu Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 89 Stadt Bergheim, AUS 20.000 m² bezogen hat. Die im Jahr 2009 erfolgte Änderung des Regionalplanes war keine vorhabenbezogene Regionalplanände- Zudem bemängelt die Stadt Bergheim, dass so- rung im Sinne von § 19 Abs. 2 Landesplanungsgesetz. Vielmehr ist die Regionalplanänderung nicht auf An- wohl im Hinblick auf die Umsatz-Kaufkraft- regung des Vorhabenträgers, sondern auf Initiative der Stadt Pulheim in ihrer Eigenschaft als Trägerin der Relation als auch bezüglich der empfohlenen ma- Planungshoheit durchgeführt worden. Durch die Regionalplanänderung ist eine Iandesplanerische Sperre für ximalen absoluten Verkaufsfläche von 2.500 m² die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels im Plangebiet weggefallen. Die Beschränkung auf eine bestimm- für zentrenrelevante Randsortimente zwei landes- te Verkaufsflächengröße war nicht Gegenstand der Regionalplanänderung und musste dies auch nicht sein. planerischen Grundsätzen widersprochen wird. Ziffer A.2 (2) des Textteiles des Gebietsentwicklungsplanes Getzt Regionalplan), Teilabschnitt Region Köln, hat folgenden Wortlaut: „Die Bereichsabgrenzungen in der zeichnerischen Darstellung sind gebietsscharf aber nicht parzellenscharf d. h. sie sind ohne Ansehen der Grundstücksgrenzen so generalisiert, dass die Zuordnung einzelner Grundstücke in den Randbereichen in der Regel noch interpretierbar bleibt. Die regionalplanerische Darstellungsfähigkeit beginnt - von Ausnahmen abgesehen - bei einer Größenordnung von 10 ha“ Im vorliegenden Fall liegt die überplante überbaubare Grundstücksfläche ganz über wiegend im allgemeinen Siedlungsbereich. Gleiches gilt für den überwiegenden Teil der geplanten Stellplätze. Die von Rechtsanwalt Dr. Hüttenbrink angesprochene Flächendifferenz beruht unter anderem darauf, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 109 auch die Flächen eines von jeglicher baulicher Nutzung freizuhaltenden Bodendenkmales und die geplanten privaten Grünflächen einbezogen sind. Die gebietsscharfen Vorgaben des Regionalplanes sind bei der vorliegenden Planung beachtet. Die Erstellung eines Abhollagers südlich der Max-Planck-Straße ist nicht Gegenstand der vorliegenden Planung. Sowohl die von der Kreisstadt Bergheim angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorgaben einer maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente betreffen lediglich zwei in Aufstellung befindliche Grundsätze, die für das vorliegende Bebauungsplanaufstellungsverfahren keine rechtliche Be- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 90 Stadt Bergheim, AUS deutung haben. Das Vorhaben entspricht damit den landesplanerischen Vorgaben, sofern der Nachweis erbracht wird, dass schädliche Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Die von der BBE Handelsberatung erstellte Auswirkungsanalyse konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nichtintegrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe einer der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 11 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 91 Stadt Bergheim, AUS der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Kaarst. Schädliche Auswirkungen in der Region sind somit insgesamt auszuschließen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. T 11 Stadt Bergheim Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. T 12 Rhein-Erft-Kreis, fBÖ 1) Naturschutz und Landschaftspflege Es wird darauf hingewiesen, dass eine Nachbilan- Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 109 wurde durch ein Fachbüro eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung durchgeführt, die auch die Festsetzungen des rechtskräftigen Planes Nr. 69 berücksich- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 12 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 92 Rhein-Erft-Kreis, fBÖ zierung für die Bauleitplanung durchzuführen ist. Bezüglich der Eingriffs-/Ausgleichsmaßnahmen wird auf die Stellungnahmen vom 10.04.2000 (externe vorgezogene Ausgleichsflächen) und 16.07.2007 (Inanspruchnahme von Kompensationsflächen sind doppelt auszugleichen) zum Bebauungsplan Nr. 69 verwiesen. tigt. Der Kompensationsbedarf wurde in zwei Schritten ermittelt. Im ersten Schritt wurde der Gesamtflächenwert des Ausgangszustandes mit dem Gesamtflächenwert des Planungszustandes verglichen. In einem zweiten Schritt wurde berücksichtigt, dass der Bebauungsplan Nr. 69 im Teilgebiet des künftigen Bebauungsplans Nr. 109 einen Teil seiner Gesamt-Kompensationsmaßnahmen festsetzt, der sich anteilmäßig auf die Teilfläche des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 selbst wie auch auf andere Teilbereiche des Bebauungsplans Nr. 69 bezieht. Da diese Kompensationsmaßnahmen, die sich nicht auf den Teilbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 beziehen, an dieser Stelle nicht mehr realisiert werden können, müssen sie somit zusätzlich ausgeglichen werden. Insgesamt wird damit für das Planungsvorhaben ein Kompensationsbedarf von 141.815 Wertpunkten erforderlich. Bei einer Wertsteigerung von 5 Wertpunkten für die Ausgleichsmaßnahme bedeutet dies, dass eine entsprechende Kompensationsmaßnahme von insgesamt 28.363 m² zur Verfügung gestellt werden muss. Als Ausgleichsfläche wird ein Teilstück in dieser Größe von aus dem Flurstück 3, Flur 1 Gemarkung Sinnersdorf (Gesamtgröße 47.931 m²), zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um eine als Ackerland genutzte Parzelle, die im Eigentum der Stadt Pulheim steht. Die Fläche wird als Feldgehölz inkl. Waldrand angelegt. Die Maßnahme wird von der Stadt Pulheim im Rahmen des städtischen Grünordnungsplanes (GOP) entwickelt. Damit ist der notwendige Ausgleich in Höhe von 141.815 Wertpunkten voll umfänglich gewährleistet. Weitere Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich. 2) Wasserschutz Die geplante Entwässerung ist mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen. Für Versickerungsanlagen ist rechtzeitig die erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasser- Das Plangebiet ist über die bestehenden öffentlichen Kanäle (Trennsystem) in der Max-Planck-Straße erschlossen. Das gesamte Abwasser kann eingeleitet werden, die Kanäle sind ausreichend dimensioniert. Alternativ wird von der Stadt Pulheim eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für das anfallende Dachflächenwasser in Aussicht gestellt, so dass auch a) eine Versickerung auf privaten Grundstücksflächen möglich wäre oder b) ein privater Regenwasserkanal, ggf. mit Rückhaltung, mit Anschluss an den Randkanal Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 12 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 93 Rhein-Erft-Kreis, fBÖ behörde zu beantragen. Es wird angeregt, für die Versickerung des Niederschlagswassers entsprechende Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. Zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist unter Beteiligung der Unteren gebaut werden könnte. Da ein hydrogeologisches Gutachten zum rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69 für das Plangebiet fast undurchlässige Lehmböden nachgewiesen hat, die sich nicht für eine Versickerung eignen, wäre voraussichtlich ein Bodenaustausch größeren Umfangs und Tiefe erforderlich, um die Versickerungsfähigkeit herzustellen. Versickerungsflächen werden daher nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Wasserbehörde ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Sowohl die Versickerung auf dem Grundstück als auch die Einleitung des Regenwassers in den Randkanal würden selbstverständlich mit der unteren Wasserbehörde abgestimmt. Das Plangebiet liegt in Wasserschutzzone IIIB. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Was- Das Niederschlagswasser der befahrenen Flächen soll aufgrund der Belastung und der Lage im Wasser- serschutzgebietsverordnung sind zu beachten schutzgebiet in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Behand- und einzuhalten. lung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungs- Der Hinweis auf die Wasserschutzzone III B ist im Bebauungsplan enthalten. anlagen im Plangebiet bedarf der Genehmigung Die übrigen Hinweise werden zur Kenntnis genommen. durch die Untere Wasserbehörde. 3) Bodenschutz Aus bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen die Inanspruchnahme natürlichen Bodens große Für das Plangebiet gibt es bereits Planungsrecht durch den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69, der hier ein Gewerbegebiet festsetzt. Die Bedenken können daher nicht nachvollzogen werden. Gemäß der geologischen Ausgangssituation steht im Plangebiet vorwiegend der Bodentyp „Parabraunerde“ Bedenken, da dadurch die natürlichen Bodenfunk- an. Eine das Gebiet querende geologische Senke wird vom Bodentyp „Kolluvium“ ausgekleidet. Parabrauntionen stark eingeschränkt oder sogar zerstört erde und kolluvialer Boden sind ertragsreiche Landwirtschaftsböden, die seit altersher als Ackerstandorte werden. bearbeitet werden. Mit der anlagebedingten Versiegelung des Bodens werden biologische, physikalische und Im Umweltbericht soll die Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen zum Schutzgut Boden noch durch einen Textbaustein ergänzt chemische Eigenschaften des Bodens beeinträchtigt. Unter Berücksichtigung des im Bebauungsplan Nr. 69 bereits zulässigen Umfangs der Versiegelung ist die Beeinträchtigung in ihrer Wirkung von mittlerer Erheblichkeit. Alle weiteren Beeinträchtigungen sind nicht erheblich. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 12 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 94 Rhein-Erft-Kreis, fBÖ und kurzfristig dem Rhein-Erft-Kreis vorgelegt Im Rahmen der öffentlichen Auslegung kann zum Umweltbericht einschließlich des Textbausteins zum werden. Schutzgut Boden erneut Stellung genommen werden. 4) Straßenbau und Verkehr In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen Eine Stellungnahme ist erst möglich, wenn das Verkehrsgutachten vorliegt. Eine Zustimmung wird in Aussicht gestellt, wenn die Erschließung des Möbelhauses nur über einen noch herzustellenden Kreisverkehrsplatz mit Abfahrt auf das Möbelhaus erfolgt. Zusätzlich wird angeregt, den seit Jahren vorgesehenen Radweg an der K 6 in den Bebauungsplan aufzunehmen. ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennetzes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Die Zu- und Abfahrt des Möbelhauses erfolgt über einen noch herzustellenden Kreisverkehr von der MaxPlanck-Straße. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde so abgegrenzt, dass er die Umsetzung des Vorhabens (Möbelhaus) regeln kann. Ein Einbeziehen des geplanten Radweges K 6 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nicht vorgesehen. 5) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenre- Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ levantes Randsortiment gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Der Rhein-Erft-Kreis bewertet die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevantes Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 12 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 95 Rhein-Erft-Kreis, fBÖ Randsortiment vor dem Hintergrund des Entwurfs der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit nachge- des Landesentwicklungsplans Nordrhein- reicht. Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (vom Kabinett am 17. April 2012 gebilligt) kritisch. Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen, erfüllt, wenn zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht überein. Diesen Sachverhalt gilt es seitens der Kommune im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Mit den Ausführungen in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. T 12 Rhein-Erft-Kreis, AUS 1) Bodenschutz Aus Sicht des vorbeugenden Bodenschutzes wird die Inanspruchnahme natürlicher Böden kritisch Für das Plangebiet gibt es bereits Planungsrecht durch den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69, der hier ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 festsetzt. Natürlicher Boden kann bereits mit dem gültigen Planungsrecht in Anspruch genommen werden. Die Bedenken können daher nicht nachvollzogen werden. gesehen. Sie sind auf das notwendige Maß zu beschränken. 2) Straßenbau und Verkehr Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung wird im weiteren Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 12 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 96 Rhein-Erft-Kreis, AUS Zur Planung wird die Zustimmung als Straßen- verfahren getroffen werden. baulastträger der K6 in Aussicht gestellt, wenn eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Pulheim und dem Rhein-ErftKreis geschlossen wird. Zur Sicherstellung der Erschließung für den Fuß- Der Bebauungsplan trifft lediglich Festsetzungen für das Grundstück des Bauherrn. Einem Fuß- und Radweg und Radverkehr wird angeregt, auf der südöstli- entlang der K6 steht er nicht entgegen. Die Realisierung eines solchen Weges ist aber nicht notwendig, um chen Seite der K6 einen Geh-/Radweg mit einzu- das Vorhaben zu erschließen. planen. T 12 Rhein-Erft-Kreis Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. T 22 Stadt Frechen, fBÖ Die Stadt Frechen äußert im Wesentlichen Be- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 22 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 97 Stadt Frechen, fBÖ denken gegenüber der Dimensionierung der Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment und der Einstufung des Sortiments „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ als nicht-zentrenrelevant. Auch werden unter den Nebensortimenten / Aktionswaren einzelne Sortimente zusammengefasst, die gemäß Frechener Liste als zentrenrelevant eingestuft werden, so dass nach Einordnung gemäß Frechener Liste die zentrenrelevanten Randsortimente eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.500 m² belegen würden. 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenre- Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente lässt sich festhalten, dass sich diese beim Planvorha- levantes Randsortiment ben gemäß aktueller Pulheimer Liste auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsflä- Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für che, belaufen. zentrenrelevantes Randsortiment wird von der Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass Stadt Frechen kritisch bewertet. Dies vor dem durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine Hintergrund, dass v. a. das Sortiment „Lampen, negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie auf die umliegen- Leuchten und Beleuchtungskörper“ in der Freche- den Städte und Gemeinden zu erwarten sind. ner Liste als zentrenrelevant eingestuft wird und befürchtet wird, dass die Auswirkungen dieses Sortiments auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarkommunen nicht entsprechend geprüft worden sind. 2) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben, das Konzept befindet Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 22 Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf 98 Stadt Frechen, fBÖ Das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ wird in der Auswirkungsanalyse als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente und somit auch sich noch im Entwurfsstadium. Die erste Stufe des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Pulheim, „Bestandsanalyse und Zielkonzept“, wurde am 03.07.2012 vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen. Ein wesentlicher Baustein dieser ersten Bearbeitungsstufe ist die modifizierte Pulheimer Liste. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Pulhei- der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ mer Sortimentsliste. hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten die aktualisierte Sortimentsliste. (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevante Sortiment abgeschätzt werden und eine Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sortimentsgenau erfolgen. Dass die projektrelevanten Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. 3) Kontrolle der Sortimente Es wird dringend darum gebeten, die Nebensorti- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Kontrolle der Verkaufsflächen für Nebensortimente ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung, sondern eine Frage des Vollzugs der Bauaufsicht. mentsflächen nach Realisierung des Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren. T 22 Stadt Frechen Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung - Beschlussentwurf fÖB = frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB AUS = Beteiligung der Träger öffentlicher Belange während der öffentlichen Auslegung gem. § 4 (2) i.V.m. § 3 (2) BauGB 99