Beschlussvorlage (BBE - Stellungnahme zu Junker Kruse)

Fachgutachterliche Stellungnahme zu der von der Kreisstadt Bergheim beim Büro Junker und Kruse in Auftrag gegebenen städtebaulichen Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses in Pulheim erstellt im Auftrag der Stadt Pulheim Bearbeitung: Joachim Schulte Rainer Schmidt-Illguth Köln, 22. November 2012 BBE Handelsberatung GmbH Agrippinawerft 30/D-50678 Köln Telefon +49(0)221 93655-123 Telefax +49(0)221 93655-101 info@bbe.de www.bbe.de Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangslage und Aufgabenstellung der vorliegenden Stellungnahme 3 2 Bewertung des Planstandortes 4 3 Umsatzerwartung des Planvorhabens 5 4 Überprüfung der Kompatibilität mit dem Entwurf des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 11 5 Absatzwirtschaftliche Rahmendaten im Untersuchungsraum 12 6 Auswirkungen des Vorhabens 19 7 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 23 8 Empfehlungen zur Verkleinerung des Vorhabens 27 9 Zusammenfassende Bewertung 28 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland 6 Abbildung 2 Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen 7 Abbildung 3 Gegenüberstellung von Flächenproduktivitäten aus Vergleichsgutachten 9 Abbildung 4 Regionalplanerische Darstellung des Standortes Möbel Hausmann 25 Seite 2 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 1 Ausgangslage und Aufgabenstellung der vorliegenden Stellungnahme Im Süden der Stadt Pulheim soll im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m² errichtet werden. Zur Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens und der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung wurde von uns eine vorhabenbezogene Auswirkungsanalyse erstellt. Hierbei wurde geprüft, ob das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung übereinstimmt. Darüber hinaus wurde unter Beachtung der Prüfvorgaben von § 11 Abs. 3 BauNVO aufgezeigt, ob im Ansiedlungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu erwarten wären. Als Fazit der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ (Modifizierte Fassung mit Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109, Stand: Juli 2012) lässt sich festhalten, dass im Realisierungsfall keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet zu erwarten sind. Die vorgesehenen Verkaufsflächen sind als städtebaulich verträglich zu bewerten. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurde das Gutachterbüro Junker und Kruse von der Kreis1 stadt Bergheim beauftragt, sich kritisch mit dem Planvorhaben auseinanderzusetzen. Zu den Inhalten und Ergebnissen der „Städtebaulichen Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 (3) BauNVO und § 2 (2) BauGB“ des Büros Junker und Kruse in einer aktualisierten Fassung von Oktober 2012 nehmen wir hiermit Stellung. Im Folgenden werden zunächst die Aussagen der Wirkungsanalyse von Junker und Kruse (im Folgenden Kruse-Gutachten) chronologisch kommentiert. Abschließend werden die Ergebnisse der Prüfung in einem Fazit zusammengefasst. 1 Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 (3) BauNVO und § 2 (2) BauGB, Junker und Kruse, Juli 2012 Seite 3 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 2 Bewertung des Planstandortes Wie auch in unserer „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ wird der Planstandort durch das Büro Junker und Kruse als städtebaulich nichtintegrierter Standort mit hoher Verkehrsgunst bewertet, der im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln überwiegend als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen ist (siehe Kap 3, S. 15). Unberücksichtigt bleibt bei der Standortbewertung jedoch, dass das Planareal an das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße grenzt, das einen Agglomerationsbereich mit übergemeindlichen Versorgungsfunktionen darstellt und eine Reihe von Fachmärkten, kleinteiligen Einzelhandelbetrieben und sonstigen privaten Dienstleistungen aufweist. Somit handelt es sich bereits um einen etablierten Einzelhandelsstandort mit überkommunaler Bedeutung und Bekanntheit. Zudem bleibt unerwähnt, dass der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen ist. FAZIT:  Wenn auch bei der Standortbewertung eine Übereistimmung in einigen Punkten vorliegt, bleiben bei Junker und Kruse insgesamt wesentliche Aspekte unberücksichtigt. So erwähnen Junker und Kruse nicht, dass der Planstandort an einen Agglomerationsbereich mit übergemeindlichen Versorgungsfunktionen angrenzt und der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen ist. Seite 4 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 3 Umsatzerwartung des Planvorhabens Für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen wird in der städtebaulichen Wirkungsanalyse von Junker und Kruse der Umsatz des Planvorhabens geschätzt. Gemäß der gängigen Rechtsprechung werden hierbei maximale Flächenproduktivitäten angelegt, ohne hierbei (angeblich) eine betreiberscharfe Betrachtung und Bewertung vorzunehmen. Bei einer Flächenleistung von maximal 3.900 € / m² Verkaufsfläche wird bei einer Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² ein realisierbares Umsatzvolumen von rd. 174 Mio. € prognostiziert. Dies wurde mit einem Hinweis begründet, dass sich die Flächenleistung der bestehenden Möbelhäuser des vorgesehenen Betreibers Segmüller im Geschäftsjahr 2010 / 2011 auf mindestens 3.300 bis 3.900 € / m² Verkaufsfläche belaufen soll. Nach unserer Prognose ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von Junker und Kruse unterstellten Größenordnung von bis zu 174 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. Bei der Interpretation der Umsatzzahlen im Geschäftsbericht von Möbel Segmüller ist zu beachten, dass das Unternehmen neben großen Möbelhäusern auch Vertriebskonzepte betreibt, die mit dem Planvorhaben nicht zu vergleichen sind. So finden sich in Frankfurt und Stuttgart SegmüllerStandorte in integrierten Innenstadtlagen, an denen im Wesentlichen hochwertige Polstermöbel, Polsterbetten und Speisegruppen aus eigener Produktion angeboten werden. Große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und rd. 55.000 m² betreibt Segmüller an lediglich drei Standorten. Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf  München, Weiterstadt  Rhein-Main) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg  Augsburg) ein. Alle drei Standorte haben gemeinsam, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden als dies in der Stadt Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der nachstehenden Abbildung 1, in der alle in Deutschland ansässigen Möbelhäuser mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche und damit diejenigen Betriebe dargestellt werden, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung und ihrer Sortimentsstruktur als Hauptwettbewerber der großen Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind. Seite 5 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 1 Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland Seite 6 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Bereits die kartographische Darstellung lässt erkennen, dass im Großraum Köln / Düsseldorf, d. h. im Standortumfeld des Planvorhabens in Pulheim, eine deutlich größere Dichte an Hauptwettbewerbern vorliegt als dies in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt der Fall ist. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede allerdings, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-Minuten-Fahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln / Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe Abbildung 2). Abbildung 2 Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Großraum Einwohner in 30-MinutenFahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 ./. ./. 269 Bundesdurchschnitt Quelle: BBE-Möbeldatenbank So verzeichnen die Großräume Köln und Düsseldorf innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner). Diese liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner). Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main, die ebenfalls über große Segmüller-Möbelhäuser verfügen, deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mit Arealitätswerten um 200 m² VKF je 1.000 Einwohner deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der insbesondere in Bayern (seit 1954) und Baden-Württemberg (seit 1960) bereits sehr lange als Möbelhändler eingeführt ist, während der Firmenname in Nordrhein-Westfalen bisher nur wenig bekannt ist. Deshalb ist davon auszugehen, dass für das Vorhaben der Fa. Segmüller in Pulheim zumindest in den ersten Jahren eher Wettbewerbsnachteile gegenüber den bereits am Markt etablierten Anbietern bestehen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen unserer Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von Junker und Kruse unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / Seite 7 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche erreichen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten (Quelle: Möbelhandel 2010, Marktstudie der Möbelkultur, Seite 188 nach Zahlen der BBE Handelsberatung; Basis für diese Zahlen ist der „möbel-index“, den die BBE gemeinsam mit der Zeitschrift Möbelkultur monatlich ermittelt). Weitere Belege dafür, dass die von uns unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet (vgl. Abbildung 3). Die Aufstellung illustriert, dass in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen aus der jüngeren Vergangenheit jeweils Produktivitätswerte zwischen 1.200 und 1.940 € je m² Verkaufsfläche prognostiziert werden. Die erwarteten Flächenleistungen liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Lediglich die Flächenproduktivitäten für projektierte IKEA-Ansiedlungen liegen höher als die für das Planvorhaben in Pulheim angesetzte Flächenleistung. Dies ist mit dem speziellen IKEAVertriebskonzept zu begründen, das deutlich von Sortimentsmix großer Möbelhäuser abweicht. Im Hinblick auf die in Vergleichsgutachten angesetzten Flächenproduktivitäten ist noch darauf hinzuweisen, dass in der Liste auch zwei Kennzahlen des Büros Junker und Kruse aus dem Jahr 2010 enthalten sind. So werden sowohl bei der Wirkungsanalyse zur Möbelhausansiedlung / Erweiterung des Möbelhauses Finke in Paderborn (rd. 1.720 € / m² VKF) als auch in der Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses in Gütersloh (rd. 1.600 € / m² VKF) Flächenproduktivitäten angesetzt, die deutlich unterhalb den von der BBE für das Planvorhaben in Pulheim angesetzten Flächenproduktivitäten (rd. 2.070 € / m² VKF) liegen. Im Vergleich mit der Flächenproduktivität, die das Büro Junker und Kruse für das Planvorhaben in Pulheim angesetzt hat (rd. 3.900 € / m² VKF), zeigt sich, dass dieser Wert mehr als doppelt so hoch ist als die Werte, die vor nicht allzu langer Zeit noch für vergleichbare Planvorhaben vom gleichen Gutachterbüro angesetzt wurden. Inwiefern sich diese immensen Abweichungen bei einer vom Büro Junker und Kruse betonten betreiberunabhängigen Betrachtung aus der speziellen Lage- und Wettbewerbssituation ableiten lassen, erschließt sich den BBE-Gutachtern nicht. Seite 8 von 30 Stellungnahme • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 3 Gegenüberstellung von Flächenproduktivitäten aus Vergleichsgutachten Dimensionierung in m² Gesamtumsatz in Mio. € Flächenproduktivität € pro m² VKF Ort / Jahr Vorhaben Gutachter Pulheim, 2012 Möbelhausansiedlung BBE 45.000 93,1 2.070 Lübeck, 2010 IKEA-Ansiedlung CIMA 25.500 81,7 3.200 Wuppertal, 2012 IKEA-Ansiedlung GMA 25.500 79,0 3.100 Hamburg-Eidelstedt, 2006 Möbelhausansiedlung Dr. Lademann 45.000 87,3 1.940 Paderborn, 2010 Möbelhausansiedlung/ Erweiterung Finke Junker & Kruse 18.600 32,0 1.720 Pulheim, 2009 Möbelhausansiedlung Dr. Jansen 20.000 34,0 1.700 Unna, 2008 Möbelhauserweiterung BBE 60.000 96,0 1.600 Gütersloh, 2010 Möbelhausansiedlung Junker & Kruse 35.000 56,0 1.600 Hagen, 2010 Möbelhausansiedlung BBE 36.600 58,6 1.600 Werl, 2008 Möbelhauserweiterung Dr. Acocella 69.000 103,5 1.500 Dortmund, 2011 Möbelhausansiedlung BBE 38.250 57,4 1.500 Teltow, 2009 Möbelhausansiedlung Dr. Lademann 4.000 5,9 1.500 Villingen-Schwenningen, 2009 Möbelhausansiedlung GMA 27.000 40,5 1.500 Duisburg, 2010 Möbelhausansiedlung BBE 51.800 74,6 1.440 Sindelfingen, 2010 Möbelhausansiedlung Dr. Lademann 30.000 35,3 1.200 Hamm, 2011 Möbelhausansiedlung BBE 40.000 68,0 1.700 Quelle: BBE-Zusammenstellung auf Grundlage verschiedener Auswirkungsanalysen Seite 9 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Erklärungsansätze für die Bestimmungsgründe der vom Büro Junker und Kruse unterstellten (laut eigener Aussage betreiberunabhängigen) Flächenleistungen sind auch dem Gutachten „Grundlagen für die Erarbeitung einer neuen landesplanerischen Regelung zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels“, das Junker und Kruse im Jahre 2010 für die Staatskanzlei NRW erstellt hat, nicht zu entnehmen. So werden im Teil 4.2.1 „Zielgrößen für maximale Verkaufsflächengrößen für Möbelmärkte sowie Bau- und Gartenmärkte in NRW bei angenommener Eigenversorgung jeder Gemeinde“ für „Möbelmärkte“ rund 1.300 bis 1.500 € je m², für die „Spezialvariante IKEA 3.000 € je m² Verkaufsfläche als übliche Flächenleistungen angeführt (siehe Seite 84ff. des vorgenannten Gutachtens). Zu beachten ist dabei, dass sich diese Flächenleistungen ausschließlich auf die „untersuchungsrelevanten Kernsortimente“ und somit ausschließlich auf die Warengruppe Möbel beziehen. Betrachtet man die von der BBE Handelsberatung für das Vorhaben in Pulheim im Kernsortiment (im Einzelnen: Wohnmöbel/ Kücheneinrichtungen/ Büromöbel mit Holz- /Kork- /Flecht- und Korbwaren, Matratzen/ Lattenroste/ Ober- und Unterdecken, elektrische Großgeräte) prognostizierten Raumleistungswerte von 1.950 € je m², so zeigt sich auch hier, dass unsere Prognose auf rd. 22 Prozentpunkten höheren Flächenleistungen basiert als dies Junker und Kruse mit der Grundlagenuntersuchung für die Staatskanzlei NRW als Maximalwerte kommuniziert hat. Die BBE Handelsberatung kommt vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der gutachterlichen Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. FAZIT:  Junker und Kruse setzt bei der Prognose des Planumsatzes eine deutlich zu hohe Flächenproduktivität an. Dieser unverhältnismäßige Ansatz ist darauf zurückzuführen, dass das Büro Junker & Kruse seine Umsatzprognose lediglich auf aktuelle Geschäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller bezieht. Doch wird von Junker & Kruse komplett außer Acht gelassen, dass diese Geschäftszahlen darauf beruhen, dass es sich hierbei um lang eingeführte Traditionshäuser handelt, die über wettbewerbliche Rahmenbedingungen verfügen, die mit denen des Planvorhabens in Pulheim nicht vergleichbar sind. So werden in der BBE-Analyse die aktuellen Geschäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller sehr wohl berücksichtigt, jedoch an die tatsächlichen Verhältnisse am Planstandort und in der Region angepasst. Seite 10 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 4 Überprüfung der Kompatibilität mit dem Entwurf des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Das Büro Junker und Kruse kommt bei der Überprüfung der Kompatibilität mit dem Entwurf des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zu dem gleichen Ergebnis wie die BBE Handelsberatung. So ist eine Kompatibilität des Planvorhabens mit den in Aufstellung befindlichen landesplanerischen Zielen gemäß LEP NRW (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) gegeben. Allerdings werden die in Aufstellung befindlichen landesplanerischen Grundsätze, dass der zu erwartende Gesamtumsatz die entsprechende Kaufkraft der Standortgemeinde nicht überschreiten soll und dass die zentrenrelevanten Randsortimente die absolute Obergrenze von 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten sollen, nicht eingehalten. FAZIT:  Bewertung von Junker und Kruse stimmt mit der Bewertung der BBE überein. Seite 11 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 5 Absatzwirtschaftliche Rahmendaten im Untersuchungsraum In diesem Kapitel nimmt das Gutachterbüro Junker und Kruse die Abgrenzung des Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes vor. Zudem werden für diesen Raum die einzelhandelsrelevante Kaufkraft und die Angebotssituation dargestellt. Abgrenzung des Untersuchungsraumes bzw. des Einzugsgebietes In der Analyse von Junker und Kruse entspricht das Einzugsgebiet dem Untersuchungsraum (vgl. Kapitel 5). Allerdings wird an einer späteren Stelle des Gutachtens aufgezeigt, dass das Einzugsgebiet über den definierten Untersuchungsraum hinausreichen wird (vgl. Kapitel 7.1, S. 34). Eine genau Definition der Begriffe „Untersuchungsraum“ und „Einzugsgebiet“ ist dem Gutachten von Junker und Kruse nicht zu entnehmen. Als Untersuchungsraum wurde eine Isochrone von rd. 20 Pkw-Minuten um das Vorhaben definiert (siehe Kap 2, S. 9). Konkret werden zum Untersuchungsraum neben der Standortkommune Pulheim die Kommunen Bergheim, Dormagen, Frechen, Hürth, Kerpen und Rommerskirchen sowie Teilbereiche von Bedburg, Grevenbroich, Köln und Leverkusen gezählt. Warum allerdings im Gutachten darauf hingewiesen wird, dass die Begrenzung des Einzugsgebietes im Wesentlichen mit der Konkurrenzsituation zu begründen ist, bei seiner Abgrenzung allerdings dann dennoch nur pauschal die 20 Pkw-Minuten angesetzt werden, erschließt sich den BBE-Gutachtern nicht. Vor diesem Hintergrund ist auch die Frage zu stellen, warum das Einzugsgebiet nicht in Zonen unterschiedlich intensiver Käuferverflechtungen eingeteilt wird, da diese mit zunehmender Distanz zum Planvorhaben und sich damit ändernden Wettbewerbsverflechtungen in der Realität abnehmen müssten. Auch weist das Büro Junker und Kruse darauf hin, dass im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen im Möbelsektor erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände wahrgenommen werden, so dass – bei regionalen Unterschieden – für den Kauf von Möbeln Entfernungen von 50 bis 100 km nicht unüblich sind. Auch diese Aussage wird bei der Abgrenzung des Untersuchungsraumes nicht weiter berücksichtigt. Im Unterschied zur Vorgehensweise von Junker und Kruse differenzieren die BBE-Gutachter in ihrem Gutachten klar zwischen Untersuchungsraum und Einzugsgebiet. Somit werden diese beiden Raumkategorien von uns nicht gleichgesetzt oder miteinander verwechselt. Hierbei haben beide Räume unterschiedliche Ausdehnungen. Zudem ist das Einzugsgebiet bzw. der Untersuchungsraum im Junker und Kruse-Gutachten aus unserer Sicht zu eng gefasst. Vielmehr ist davon auszugehen, dass auch der projektrelevante Einzelhandel in Kommunen außerhalb der 20-MinutenDistanzzone um den Planstandort in Wettbewerbsbeziehungen zu dem geplanten Möbelhaus steht. Dies ist damit zu begründen, dass es sich bei dem Anbieter Segmüller um einen leistungsfähigen Möbelanbieter handelt, der in Nordrhein-Westfalen bisher nicht etabliert ist und das Möbelhaus Seite 12 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse über eine vergleichsweise große Dimensionierung verfügen soll. Vor diesem Hintergrund wird unterstellt, dass das Möbelhaus nicht zuletzt aufgrund geplanter überregionaler Werbeaktivitäten weit in die Region ausstrahlen wird. In diesem Zusammenhang spielen auch die gute verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes sowie die Bereitschaft der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten und -distanzen in Kauf zu nehmen, eine bedeutende Rolle. Dem Einzugsgebiet werden diejenigen Kommunen zugerechnet, in denen das Vorhaben einen aus Betreibersicht relevanten Marktanteil erreicht. Abstrahierend handelt es dabei um diejenigen Orte, in denen sich aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine direkte Kundenansprache, z. B. über Hauswurfsendungen lohnt. Bei zunehmender Distanz zum Geschäftsstandort ist das Bindungspotenzial auch bei hoher Werbeaktivität eines Betriebs nur noch gering, da Konkurrenten allein aus Distanzgründen deutliche Wettbewerbsvorteile haben. Aus Sicht der BBE-Gutachter können in das Einzugsgebiet alle Gemeinden einbezogen werden, in denen das Vorhaben nach den Ergebnissen des eingesetzten Prognosemodells einen Marktanteil von mindestens 4 - 5 % erreichen wird. Wie die Abbildung 12 auf Seite 39 des BBE-Gutachtens illustriert, ergibt sich der mit Abstand höchste Marktanteil in der Stadt Pulheim (rd. 15 %, deshalb Zone I des Einzugsgebiets); die linksrheinischen Stadteile von Köln sowie die Kommunen Bergheim, Dormagen, Frechen und Rommerskirchen bilden bei Marktanteilen zwischen 7 bis 11 % einen zweiten „Cluster“ und werden zur Zone II zusammengefasst. Schließlich bietet es sich an, das Einzugsgebiet in einen dritten Teilraum (Zone III) zu zonieren (Marktanteile zwischen 4 und 6 %). Darüber hinaus wird das Vorhaben aufgrund seiner großen räumlichen Ausstrahlung auch noch Kunden aus weiter entfernten Wohnorten ansprechen. Alle Gemeinden, in denen Marktanteile von 2 bis 3 % erwartet werden können, werden dem „äußeren Verflechtungsbereich“ zugerechnet. Aufgrund der hier bereits deutlich gedämpften Marktanteile sind diese Teilräume aus methodischen Gründen (siehe oben) aber nicht mehr dem absatzwirtschaftlich definierten Einzugsgebiet zuzuordnen. Um eine realistische Marktanteilsprognose berechnen zu können, müssen alle potenziell wettbewerbsrelevanten Standorte in das Gravitationsmodell eingestellt werden. Der Untersuchungsraum wurde deshalb so großzügig abgegrenzt, dass auch Standorte erfasst werden, die sich zwar in großer Distanz zum Vorhabenstandort und damit außerhalb des Einzugsgebiets des Planvorhabens befinden, die aber aufgrund ihrer regionalen Ausstrahlung gleichwohl in Wettbewerbsbeziehungen zum Vorhaben stehen. Als Beispiel sei das Möbelhaus Brucker in Kall genannt: der Betrieb generiert mit rd. 60.000 m² Verkaufsfläche seine Umsätze aus einem überregionalen Einzugsgebiet und ist deshalb zumindest für Kunden aus dem Kreis Euskirchen und dem südlichen Rhein-Erft-Kreis als Einkaufsziel von Relevanz. Beispielhaft wird dies durch eine telefonische Befragung unter 800 Haushalten in der Stadt Seite 13 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Erftstadt belegt, die die BBE im April 2010 durchgeführt hat: Auf die Frage nach dem bevorzugten Einkaufsort für Wohnmöbel führten etwa 4 % der Befragten die Gemeinde Kall und somit Möbel Brucker an. Für die Nachbargemeinden sind vergleichbare Einkaufsverflechtungen zu unterstellen. Demnach sind außerhalb des prospektiven Einzugsgebiets selbstverständlich prognostisch nur noch Standorte einzubeziehen, die aufgrund ihrer „Schwerkraft“ im Wettbewerb auch in Konkurrenz zu Vorhaben stehen werden. Dies trifft neben Brucker in Kall auf weitere große Möbelhäuser wie Möbel Höffner in Rösrath, Porta in Bornheim, Ostermann in Haan, Schaffrath in Mönchengladbach oder Pallen in Würselen zu; kleinere Warengruppen-Spezialisten sind in diesem äußeren Randbereich des Untersuchungsraums allerdings auszuklammern. Vor dem Hintergrund dieser Sachverhalte wurde der Untersuchungsraum in drei Teilbereiche abgestufter Erhebungsintensität untergliedert: 15-Minuten-Radius: Innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius wurde der gesamte projektrelevante Einzelhandel einschließlich der untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit anderen Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkten erhoben, da diese Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich- Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) sowie von sonstigen Anbietern mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte) erhoben. 30-Minuten-Radius: Innerhalb der hier vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment erhoben. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Erhebung aller Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment. Darüber hinausgehend: großzügige Erhebung aller Hauptwettbewerber, d. h. der größeren Möbelhäuser, Möbelmitnahmemärkte und Küchencenter (siehe oben). Die Ergebnisse der Wettbewerbsanalyse bilden einen wesentlichen Input für das gravitationstheoretische Prognosemodell, das unter Berücksichtigung einer Vielzahl an weiteren Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird) erstellt wurde. Seite 14 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Die Ergebnisse der Prognose lassen eindeutig erkennen, dass das Einzugsgebiet des Vorhabens sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Unter anderem aus der teilräumlich unterschiedlichen Wettbewerbsdichte ist auch zu erklären, dass der rechtsrheinische Bereich des 30-Minuten-Radius des Untersuchungsraumes aufgrund der hier abgeschwächten Kaufkraftbindung von unter 5 % der projektrelevanten Kaufkraft nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Innerhalb des 30-Minuten-Entfernungsradius um den Planstandort zeigt sich eine äußerst differenzierte Angebotssituation: Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher-, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Smidt Wohncenter in Leverkusen, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Vor diesem Hintergrund sind mit den Kunden aus den Kommunen Neuss, Grevenbroich, Bedburg, Elsdorf, Kerpen, Merzenich, Erftstadt, Hürth, Brühl und Wesseling sowie aus den Kölner Stadtteilen Innenstadt und Rodenkirchen größere Einkaufsverflechtungen zu erwarten, als dies im nordöstlichen Bereich der Fall ist. Die Städte Langenfeld, Monheim am Rhein und Leverkusen sowie die östlichen Kölner Stadtteile sind wohl ebenfalls noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die hier erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation niedriger ausfallen als in den westlichen Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradius, so dass diese Stadtbereiche bzw. Kommunen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen sind. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass aufgrund eines unterschiedlichen Zeit- und Wegeaufwandes beispielsweise innerhalb der Stadt Leverkusen - wenn auch nur geringfügige - Unterschiede bei der Kaufkraftabschöpfung durch das Planvorhaben vorliegen. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung v. a. aufgrund einer geringeren Distanz zum Planvorhaben im westlichen Stadtgebiet von Leverkusen (u. a. Stadtbezirke Rheindorf, Wiesdorf, Bürrig) über der Kaufkraftabschöpfung im östlichen Stadtgebiet (u. a. Stadtbezirke Bergisch Neukirchen, Lützenkirchen, Steinbüchel) liegen. FAZIT:  Junker und Kruse machen ungenaue und teils widersprüchliche Aussagen zu den Begriffen „Untersuchungsraum“ und „Einzugsgebiet“.  Vor allem vor dem Hintergrund, dass dem Planvorhaben eine weit überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit unterstellt wird, wird das Einzugsgebiet von Junker und Kruse zu eng abgegrenzt. Seite 15 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse  Als Einzugsgebiet wird pauschal eine 20-Minuten-Distanzzone um den Planstandort unterstellt. Weitere bei der Abgrenzung relevante Faktoren – wie z. B. die projektrelevante Wettbewerbssituation, die Bekanntheitsgrad des Betreibers, die Qualität und verkehrliche Erreichbarkeit des Projektstandortes, Barrierewirkungen oder die traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung – bleiben komplett unberücksichtigt. Kaufkraft im Untersuchungsraum und Umsatzherkunft Unter Berücksichtigung der Einwohnerzahl im Untersuchungsraum (rd. 1,4 Mio. Einwohner), einem Pro-Kopf-Ausgabenwert von rd. 650 € und der regionalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern wird eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 977,2 Mio. € errechnet. Der Ansatz der Kaufkraftberechnung ist nachvollziehbar, wenn auch der herangezogene Pro-KopfAusgabenwert im Vergleich zu dem von der BBE angesetzten Ausgabenbetrag (rd. 685 € pro Person) als etwas zu niedrig angesehen wird. Die Kaufkraft im Untersuchungsraum wird von Junker und Kruse differenziert nach Kommunen im Einzugsgebiet dargestellt. Vor dem Hintergrund einer sehr hohen Umsatzprognose für das Planvorhaben und eines vergleichsweise eng abgegrenzten Einzugsgebietes wäre es interessant zu sehen, wie hoch die Kaufkraftbindung in den Teilbereichen des Einzugsgebietes ausfallen würde. Anders als in unserer Analyse wird im Gutachten von Junker und Kruse keine detaillierte Prognose zur Umsatzherkunft vorgenommen; auch werden die Marktanteile des Planvorhabens nach Teilräumen nicht prognostiziert. Auch wenn im Gutachten von Junker und Kruse darauf hingewiesen wird, dass „anhand der durchgeführten Modellberechnung eine Abbildung der Kaufkraftflüsse innerhalb des Untersuchungsraumes bezogen auf die einzelnen Standortbereiche in detaillierter Form möglich ist“ (vgl. Kapitel 5.1, S. 22), bleibt der Gutachter diesen Nachweis schuldig. Eine Gegenüberstellung des von Junker und Kruse prognostizierten maximalen Planumsatzes (rd. 174 Mio. €) mit dem im so genannten Untersuchungsraum vorliegenden projektrelevantem Kaufkraftvolumen (rd. 977 Mio. €) ergibt einen Marktanteil des Planvorhabens von rd. 20 %. Dass ein Möbelhaus in Pulheim vor dem Hintergrund der gegebenen Wettbewerbssituation rd. ein Fünftel der in diesem Teilraum verfügbaren Kaufkraft binden kann, wird von Seiten der BBE als unrealistisch eingestuft. Diese Schlussfolgerung begründet sich unter anderem aus dem Tatbestand, dass der Möbelfacheinzelhandel (ohne IKEA) - insgesamt betrachtet - am deutschen Möbelmarkt (2010: 29,9 Mrd. €) seit Jahren nahezu gleichbleibend einen Umsatzanteil von lediglich rd. 65 % (2010: 19,5 Mrd. €) hält (Quelle: EHI Retail Institute: EHI-Möbel-Report, Juli 2011). Berücksichtigt man diese Strukturdaten würde das Planvorhaben nach der Prognose von Junker und Kruse somit über 30 % des im zugrunde gelegten Untersuchungsraum insgesamt durch den Möbelfachhandel bindungsfähigen Seite 16 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Marktvolumens binden müssen, um die prognostizierte Umsatzleistung von 174 Mio. € zu erreichen. Angesicht der in Deutschland extrem differenzierten Vertriebsstrukturen kann diese hohe Marktdurchdringung von einem einzelnen Anbieter aus Sicht der BBE Handelsberatung nicht erreicht werden. Da das Gutachten des Büros Junker und Kruse keine Hinweise auf die in der Prognose zugrunde gelegten Kaufkraftbindungsquoten liefert, kann an dieser Stelle kein vertiefender Abgleich der eigenen Analyseergebnisse mit den Aussagen des Zweitgutachtens vorgenommen werden. FAZIT:  Ansatz der Kaufkraftberechnung ist nachvollziehbar, wenn auch der herangezogene Pro-Kopf-Ausgabenwert im Vergleich zu dem von der BBE angesetzten Ausgabenbetrag als etwas zu niedrig angesehen wird.  Vor dem Hintergrund einer sehr hohen Umsatzprognose für das Planvorhaben und eines vergleichsweise eng abgegrenzten Einzugsgebietes bleibt der Nachweis leider aus, wie hoch die Kaufkraftbindung in den Teilbereichen des Einzugsgebietes ausfallen würde.  Dass ein Möbelhaus in Pulheim vor dem Hintergrund der gegebenen Wettbewerbssituation rd. ein Fünftel der in diesem Teilraum verfügbaren Kaufkraft binden kann, wird von Seiten der BBE als unrealistisch eingestuft. Angebotssituation im Untersuchungsraum Die Konzeptergebnisse basieren auf primärstatistischen Erhebungen, die im Rahmen der Wirkungsanalyse im Einzugsgebiet bzw. Untersuchungsgebiet durchgeführt wurde. Die Primärerhebung erfolgte in der Stadt Pulheim und in den potenziell betroffenen Umlandkommunen. In der Untersuchung von Junker und Kruse wurden wie im BBE-Gutachten eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen und eine räumliche Zuordnung der Einzelhandelsbetriebe nach Lagekategorien vorgenommen. Die relevanten Anbieter im Möbelbereich ab rd. 5.000 m² Verkaufsfläche im Untersuchungsraum werden in einer separaten Liste aufgezeigt. Analog zu unserer Untersuchung werden quantitativ deutlich untergeordnete Randsortimente (Nebensortimente / Aktionswaren) des Planvorhabens im Rahmen der Erhebungen nicht berücksichtigt. Der Einzelhandelsbestand nach Kommunen wird vom Büro Junker und Kruse anhand von Zentralitätswerten bewertet, wobei für das Einzugsgebiet mit einer Zentralität von 0,99 bei Möbeln eine weitestgehend ausgeglichene Umsatz-Kaufkraft-Relation festgestellt wird. Seite 17 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Die von Junker und Kruse in ihrem Gutachten dargestellten wettbewerbsrelevanten Verkaufsflächen können nicht im Einzelnen überprüft werden. Ein überschlägiger Abgleich mit den von uns erhobenen Daten zeigt aber keine größeren Abweichungen. Allerdings lässt sich tendenziell feststellen, dass die von Junker und Kruse ausgewiesenen projektrelevanten Verkaufsflächen häufig unter den von der BBE erhobenen Verkaufsflächen liegen. Entsprechend dürften die Zentralitätswerte im Untersuchungsraum höher als von Junker und Kruse dargestellt ausfallen. Die methodische Vorgehensweise, dass quantitativ deutlich untergeordnete Randsortimente (Nebensortimente / Aktionswaren) des Planvorhabens im Rahmen der Erhebungen nicht berücksichtigt werden, entspricht dem branchenüblichen Vorgehen. Allerdings erreichen die geplanten Verkaufsflächen für die Sortimente Elektrische Kleingeräte und Spielwaren / Bastelartikel mit jeweils 150 m² aus Sicht der BBE eine Dimensionierung, die eine genauere Betrachtung der Auswirkungen auf diese Sortimente bedarf. Somit weist die Vorgehensweise von Junker und Kruse in diesem Punkt eine Ungenauigkeit auf. FAZIT:  Datenerhebung von Junker und Kruse entspricht im Großen und Ganzen der der BBE.  Mängel weist die Bewertung der Angebotssituation im Untersuchungsraum dahingehend auf, dass Sortimente des Planvorhabens, die über nennenswerte Verkaufsflächen verfügen werden, unberücksichtigt blieben. Seite 18 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 6 Auswirkungen des Vorhabens Im Rahmen von städtebaulichen Worst-Case- und Moderate-Case-Szenarien wird in Kapitel 7 „Auswirkungen des Vorhabens“ das Vorhaben absatzwirtschaftlich eingeordnet. Höhe des im Untersuchungsraum umverteilungsrelevanten Vorhabenumsatzes nach Branchen In diesem Kapitel erfolgt in einem ersten Schritt die Darstellung darüber, wieviel des Vorhabenumsatzes nach Branchen im Untersuchungsraum umverteilungsrelevant ist. Während bei der WorstCase-Betrachtung in den Branchen GPK / Haushaltswaren, Heimtextilien und sonstige Wohneinrichtung die gesamten Planumsätze im Untersuchungsraum umverteilungsrelevant sind, sind in den Branchen Möbel, Teppiche und Leuchten im Untersuchungsraum nur 80 % des Planumsatzes umverteilungsrelevant. Damit wird unterstellt, dass die künftigen Segmüller-Kunden heute mindestens 80 % ihres Bedarfs bei Wettbewerbern im engeren Umfeld des Planvorhabens decken und heute kaum an Standorten außerhalb des von Junker und Kruse definierten Untersuchungsraumes einkaufen. Prinzipiell ist es aus Sicht der BBE zu begrüßen, dass bei der Betrachtung der Auswirkungen eines Möbelhauses berücksichtigt wird, dass einzelne Sortimente eines Möbelhauses generell ein besonders großes Einzugsgebiet erschließen, was zu einer entsprechenden Streuung der Auswirkungen führt. Entsprechend ist es nachvollziehbar, dass die Auswirkungen des Planvorhabens über den definierten Untersuchungsraum hinausreichen. Allerdings ist die methodische Vorgehensweise im Hinblick auf die Annahmen zur Umsatzherkunft des Vorhabens nicht nachvollziehbar. Dass beispielsweise im Sortiment Möbel nur 80 % des Planvorhabens innerhalb des Untersuchungsgebietes umverteilungsrelevant sind, wird lediglich damit begründet, dass sich das Sortiment Möbel generell durch einen besonders großen Einzugsbereich auszeichnet. Somit scheint es sich bei den 80 % Umsatzumverteilung im Untersuchungsraum um einen Pauschalwert zu handeln, der die Besonderheiten des weiteren Standortumfeldes des Planvorhabens außer Acht lässt. Aus Sicht der BBE müsste dieser Wert aber neben der pauschalen Begründung mit der Besonderheit des Sortiments Möbel vielmehr mit einer detaillierten Wettbewerbsbetrachtung auch über das Einzugsgebiet hinaus verifiziert werden. Um auf solche pauschalisierten Aussagen verzichten zu können, wurde in unserer Auswirkungsanalyse eine großräumigere Wettbewerbsbetrachtung und eine Unterscheidung in Untersuchungs- und Einzugsgebiet vorgenommen. Indem unterstellt wird, dass die künftigen Segmüller-Kunden heute mindestens 80 % ihres Bedarfs bei Wettbewerbern im engeren Umfeld des Planvorhabens decken, werden die Umverteilungseffekte gegenüber (großen) Wettbewerbern außerhalb des s. g. Untersuchungsraumes (z. B. Höffner Seite 19 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse in Rösrath, Porta in Köln-Porz, Porta in Bornheim, Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst und Düsseldorf, Brucker in Kall, Wohnwelt Pallen in Würselen usw.) nicht betrachtet. Dass diese methodische Vorgehensweise die tatsächlich vorliegenden Strukturen und Kundenverflechtungen im Untersuchungsraum nicht berücksichtigt, lässt sich am Beispiel Grevenbroich aufzeigen: Die Stadt Grevenbroich befindet sich laut dem Büro Junker und Kruse im Untersuchungsraum. Demnach lassen Kunden aus der Stadt Grevenbroich heute mindestens 80 % ihrer Kaufkraft für Möbel in Grevenbroich oder in den anderen Städten des Untersuchungsraumes, d. h. in Köln und Umland. Das würde auch bedeuten, dass heute nur maximal ein Fünftel der Grevenbroicher Kunden nach Kaarst, Mönchengladbach oder an andere Standorte außerhalb des von Junker und Kruse abgegrenzten Untersuchungsraumes zum Möbeleinkauf fährt. Dies ist aber unrealistisch und widerspricht den tatsächlichen Gegebenheiten. Vielmehr ist von engen und ausgeprägten Kundenverflechtungen der Grevenbroicher mit den nahe gelegenen Wettbewerbern im nördlichen Umland auszugehen. FAZIT:  Junker und Kruse setzen Pauschalwerte an, die die Besonderheiten des weiteren Standortumfeldes des Planvorhabens außer Acht lassen.  Methodische Vorgehensweise von Junker und Kruse lässt die tatsächlich vorliegenden Strukturen und Kundenverflechtungen im Untersuchungsraum unberücksichtigt.  Umverteilungseffekte gegenüber (großen) Wettbewerbern außerhalb des s. g. Untersuchungsraumes werden nicht betrachtet. Umsatzumverteilungen durch das Planvorhaben In einem zweiten Schritt werden in Kapitel 7 die mit Hilfe eines Gravitationsmodells ermittelten Umverteilungseffekte differenziert nach zentralen Versorgungsbereichen, Sonderstandorten und sonstigen relevanten Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum aufgezeigt. Folgende Punkte lassen sich als wesentliche Ergebnisse dieses Untersuchungsschrittes festhalten: Die höchsten Umverteilungsquoten werden in den gemäß Pulheimer Liste nichtzentrenrelevanten Sortimenten Möbel, Leuchten und Teppiche prognostiziert. In Pulheim liegen die Umverteilungsquoten hier bei über 30 % des derzeitigen Umsatzes. Auch außerhalb von Pulheim werden in diesen Sortimenten Umverteilungseffekte von 30 % und mehr erwar- Seite 20 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse tet. In Anbetracht dieser Umverteilungsquoten sind versorgungsstrukturelle Auswirkungen laut Junker und Kruse nicht auszuschließen. Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten werden in Pulheim Maximalwerte von 26 % (GPK / Haushaltswaren), außerhalb von Pulheim von 18 % (Heimtextilien) errechnet. Die methodische Vorgehensweise, die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Planvorhabens anhand eines Gravitationsmodells zu prognostizieren, ist branchenüblich und wurde auch in der BBE-Auswirkungsanalyse auf eine vergleichbare Art und Weise durchgeführt. Nicht nachvollziehbar sind aber die Dimensionen der prognostizierten Wettbewerbswirkungen. Dass die ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten ein vergleichsweise hohes Ausmaß erreichen, begründet sich im Wesentlichen mit der aus BBE-Sicht unrealistischen Umsatzerwartung und dem zu eng abgegrenzten Untersuchungsgebiet (vgl. Kapitel 3 und 5 der vorliegenden Stellungnahme). Hinzu kommt, dass zwischen den angenommenen Umsatzleistungen des Wettbewerbs und den für das Planvorhaben prognostizierten Umsätzen ein eklatantes Missverhältnis besteht: So erreicht der projektrelevante Einzelhandel in den umliegenden Mittelstädten, die heute über große Möbelhäuser verfügen, über alle Branchen und Anbieter nach der Einschätzung von Junker und Kruse lediglich Flächenleistungen von 1.469 € (Kerpen) bis 1.540 € (Frechen) je m² Verkaufsfläche. Für den Untersuchungsraum insgesamt ergibt sich über alle Branchen eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 1.718 € je m² Verkaufsfläche (siehe Tabellen 6 und 7). Wie sich angesichts dieser Strukturdaten für das Planvorhaben eine Flächenleistung von bis zu 3.900 € je m² Verkaufsfläche begründen lässt, erschließt sich nicht. Im Fazit wird seitens der BBE-Gutachter davon ausgegangen, dass die durch das Büro Junker und Kruse vorgelegte Auswirkungsanalyse die zu erwartenden absatzwirtschaftliche Effekte deutlich überzeichnet. Das Gutachten unterstellt, dass zwischen 80 und 100 % des Vorhabenumsatzes in einem sehr eng gefassten Einzugsgebiet wettbewerbswirksam werden und damit sogar am Stadtrand von Köln gelegene Hauptwettbewerber wie Höffner in Rösrath, Porta in Köln-Porz und andere nur geringfügig von Wettbewerbseffekten betroffen werden. Gleichzeitig wird für das Vorhaben eine Flächenleistung unterstellt, die - bezogen auf die vom gleichen Gutachter für den Untersuchungsraum unterstellte durchschnittliche Flächenleistung - eine Größenordnung von fast 230 % erreicht. Aufgrund dieser als unrealistisch zu bewertenden Prognosewerte erscheinen auch die im Gutachten dargelegten, standortbezogenen Umverteilungen als überzeichnet und wenig aussagekräftig. Seite 21 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse FAZIT:  Die methodische Vorgehensweise von Junker und Kruse ist branchenüblich.  Die Dimensionen der prognostizierten Wettbewerbswirkungen sind nicht nachvollziehbar.  Aussagen begründen sich im Wesentlichen mit der unrealistischen Umsatzschätzung und dem zu eng abgegrenzten Untersuchungsgebiet.  Zudem besteht ein eklatantes Missverhältnis zwischen den angenommenen Umsatzleistungen des Wettbewerbs und den für das Planvorhaben prognostizierten Umsätzen. Seite 22 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 7 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen In Kapitel 8 der raumordnerischen und städtebaulichen Wirkungsanalyse, die vom Büro Junker und Kruse im Auftrag der Kreisstadt Bergheim erstellt wurde, wird auf die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und auf die negativen versorgungsstrukturellen Auswirkungen eingegangen. Laut Junker und Kruse sind negative städtebauliche Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen der Nachbarkommunen von Pulheim und versorgungsstrukturelle Beeinträchtigungen im Sinne einer erheblichen Störung der Erfüllung der zugewiesenen zentralörtlichen Funktion für mehrere Kommunen, insbesondere für das Mittelzentrum Bergheim, durch das Planvorhaben nicht auszuschließen. Als Resultat wird eine Reduzierung der Vorhabendimensionierung empfohlen. Wie in der vorliegenden Stellungnahme ausführlich bereits dargelegt wurde, wird im Gutachten des Büros Junker und Kruse die Argumentation durch extrem hohe Prognoseumsätze gestützt. Gleichzeitig werden die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens auf einen zu engen Untersuchungsraum bezogen. Dadurch wird die Zahl der potenziell betroffenen Wettbewerbsstandorte viel zu gering angesetzt und die Wirkungen des Planvorhabens überzeichnet dargestellt. Tatsächlich dürften die Wettbewerbswirkungen deutlich geringer ausfallen, so dass im Realisierungsfall keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet zu erwarten sind. Die vorgesehenen Verkaufsflächen sind aus Sicht der BBE als städtebaulich verträglich zu bewerten. In der ergänzten Fassung der Wirkungsanalyse hat das Büro Junker und Kruse die Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche von Bergheim vertiefend untersucht. Hierbei kommt das Büro Junker und Kruse zu folgenden Ergebnissen: Im Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Bergheim und im Nebenzentrum Quadrath-Ichendorf bewegen sich die Umverteilungen in den einzelnen Branchen unterhalb der Nachweisbarkeitsgrenze, da der Angebotsbestand in den betrachteten Branchen hier bereits zum jetzigen Zeitpunkt sehr gering ausfällt. Die hohen Wettbewerbswirkungen an sonstigen Bergheimer Angebotsstandorten (v. a. Möbel Hausmann) deuten darauf hin, dass es für die Stadt Bergheim zu einer massiven Verschärfung der Konkurrenzsituation in den untersuchungsrelevanten Branchen kommen wird. Aus Sicht von Junker und Kruse deutet das darauf hin, dass die Ansiedlung des Planvorhabens in Pulheim die künftige Entwicklungsoption zur Attraktivierung und Ausweitung des Angebots in der Bergheimer Innenstadt maßgelblich einschränkt. Seite 23 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Dies würde der städtebaulichen Zielvorstellung der Stadt Bergheim entgegenstehen, auch in diesen bislang in den Zentren nicht bzw. gering repräsentierten Branchen ein entsprechendes Angebot aufzubauen bzw. so das Sortimentsspektrum und die Versorgungsfunktion v. a. des Hauptgeschäftszentrums weiterzuentwickeln (vgl. hierzu das Einzelhandelskonzept der Stadt Bergheim, CIMA 2010, S. 66ff). Befürchtet wird von Junker und Kruse zudem, dass das Planvorhaben in Pulheim Auswirkungen auf das Projekt Bahnhofsarkaden nehmen könnte. Nicht, dass das Projekt Bahnhofsarkaden durch das Pulheimer Vorhaben grundsätzlich gefährdet wäre. Jedoch muss aus Sicht von Junker und Kruse befürchtet werden, dass die geplanten kleineren Ladeneinheiten in den Bahnhofsarkaden nicht dazu genutzt werden könnten, den im Einzelhandelskonzept empfohlenen Abbau von Angebotslücken zu nutzen. Als Ergebnis halten Junker und Kruse fest, dass das geplante Vorhaben in Pulheim dazu geeignet ist, die Maßnahmen der Kreisstadt Bergheim zur Erhaltung und Entwicklung ihres zentralen Versorgungsbereiches zu vereiteln, so dass eine drastische Reduzierung der Verkaufsfläche einschließlich der zentrenrelevanten Randsortimente erforderlich wäre. Zu diesen Ergebnissen ist anzumerken, dass es stimmt, dass die projektrelevanten Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen der Kreisstadt Bergheim nur sehr untergeordnet vorhanden sind. Allerdings ist in diesem Zusammenhang die Frage zu stellen, ob dieser Zustand nicht im Wesentlichen auf die Einzelhandelsentwicklung der Kreisstadt Bergheim zurückzuführen ist. So besteht mit dem Gewerbegebiet Zieverich und dem angrenzenden Bereich Sportparkstraße in Bergheim eine dezentrale Einzelhandelsagglomeration (v. a. Möbel Hausmann, Praktiker, Toom, Dänisches Bettenlager, Aldi, Lidl), die derzeit schon den Großteil der untersuchungsrelevanten – auch zentrenrelevanten – Sortimente in der Stadt Bergheim vorhält. Auch da es sich beim hier ansässigen Möbelhaus Hausmann um einen der Hauptwettbewerber des Planvorhabens in Pulheim handelt, ist dieser in diesem Zusammenhang besonders zu betrachten. So weist das Möbelhaus Hausmann bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 15.000 m² gemäß Bergheimer Liste bei zentrenrelevanten Sortimenten einen Verkaufsflächenanteil von fast 20 % auf. Hierbei weisen die Sortimente Glas / Porzellan / Keramik / Dekoration, Kunstgegenstände / Bilder und Bilderrahmen, Haushalts- / Heimtextilien, Elektrische Kleingeräte sowie Spielwaren / Babyartikel jeweils größere Verkaufsflächen auf. In diesem Zusammenhang sollte darauf hingewiesen sein, dass sich das Möbelhaus Hausmann an einem nicht-integrierten Standort befindet, der im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, innerhalb eines Bereiches für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) befindet. Seite 24 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Abbildung 4 Quelle: Regionalplanerische Darstellung des Standortes Möbel Hausmann Bezirksregierung Köln; Regionalplan – Ausschnitt aus Teilabschnitt Region Köln Weitere Angebote dieser Sortimente entfallen auf die ebenfalls in dieser dezentralen Einzelhandelsagglomeration ansässigen Einzelhandelsbetriebe Praktiker, Toom und Dänisches Bettenlager. Die Bedeutung des dezentral gelegenen Möbelhauses Hausmann für die Versorgung der Bevölkerung wird insbesondere bei der Sortimentsgruppe Glas / Porzellan / Keramik / Dekoration deutlich: So liegen in dieser Sortimentsgruppe in der Kreisstadt Bergheim insgesamt rd. 1.400 m² Verkaufsfläche vor. Hiervon entfallen rd. 1.000 m² und somit mehr als 70 % der insgesamt in Bergheim vorhandenen Verkaufsfläche auf das Möbelhaus Hausmann. Vor diesem Hintergrund sind folgende Punkte festzuhalten: Dass im Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Bergheim und im Nebenzentrum QuadrathIchendorf der Angebotsbestand in den betrachteten Branchen sehr gering ausfällt, lässt sich im Wesentlichen mit dem Ausbau der dezentralen Einzelhandelsagglomeration im Gewerbegebiet Zieverich und im angrenzenden Bereich Sportparkstraße in Bergheim begründen. Diese dezentrale Einzelhandelsagglomeration stellt seit vielen Jahren einen ausgeprägten Seite 25 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse und leistungsstarken Wettbewerbsstandort für die zentralen Versorgungsbereiche der Kreisstadt Bergheim dar, womit die geringe Ausstattung der zentren mit den untersuchungsrelevanten Sortimenten zu erklären ist. Die hohen Wettbewerbswirkungen an sonstigen Bergheimer Angebotsstandorten (v. a. Möbel Hausmann) sind darauf zurückzuführen, dass es sich hierbei um den einzigen nennenswerten Wettbewerbsstandort in der Stadt Bergheim handelt. Von der zu erwartenden massiven Verschärfung der Konkurrenzsituation in den untersuchungsrelevanten Branchen wird somit nur ein dezentraler Angebotsstandort in der Stadt Bergheim in größerem Umfang betroffen werden. Die künftigen Entwicklungsoptionen zur Attraktivierung und Ausweitung des Angebots in der Bergheimer Innenstadt in den untersuchungsrelevanten Sortimenten werden durch das Planvorhaben nicht maßgelblich einschränkt. Im Hinblick auf das Projekt Bahnhofsarkaden ist festzuhalten, dass hier als Magnetbetriebe ein Unterhaltungselektronikfachmarkt (Alphatec, rd. 3.500 m² VKF), ein Textilkaufhaus (C & A) und ein Sportfachmarkt (Intersport) projektiert sind. Somit dürften zusätzlich nur wenige kleinere Shops im Einkaufszentrum angesiedelt werden, die Überschneidungen mit dem Planvorhaben in Pulheim aufweisen könnten. FAZIT:  Die Wirkungen des Planvorhabens werden vom Büro Junker und Kruse überzeichnet dargestellt.  Argumentation stützt sich auf viel zu hohe Prognoseumsätze. Gleichzeitig beziehen sich die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens auf einen zu eng gefassten Untersuchungsraum.  Tatsächlich sind im Realisierungsfall keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet zu erwarten.  Die Ausführungen von Junker und Kruse zu den zentralen Versorgungsbereichen der Kreisstadt Bergheim sind vor dem Hintergrund der tatsächlichen Situation in Bergheim als nicht haltbar zu bewerten.  Die vorgesehenen Verkaufsflächen sind aus Sicht der BBE als städtebaulich verträglich zu bewerten. Seite 26 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 8 Empfehlungen zur Verkleinerung des Vorhabens Um negative städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen durch das Planvorhaben ausschließen zu können, wurde für das Planvorhaben eine maximale Verkaufsfläche hergeleitet. Als maximal verträgliche Dimensionierung wird ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von rd. 30.420 m² und einer Umsatzleistung von rd. 100 Mio. € angesehen. Die vom Büro Junker und Kruse prognostizierten negativen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen in Pulheim und in den Nachbarkommunen basieren auf unrealistische Eingangsdaten (v. a. zu hoher Planumsatz, zu eng gefasster Untersuchungsraum). Daraus die Notwendigkeit einer deutlichen Reduzierung von zulässiger Verkaufsfläche abzuleiten, erscheint nicht ausreichend begründet. Im Hinblick auf die aus Sicht von Junker und Kruse städtebaulich und versorgungsstrukturell verträgliche Umsatzleistung des Vorhabens sei jedoch darauf hingewiesen, dass diese sogar höher ausfallen wird, als die nach dem Gutachten der BBE Handelsberatung zu erwartende Umsatzleistung. Denn während das Büro Junker und Kruse eine maximale Umsatzleistung von rd. 100 Mio. € als städtebaulich und versorgungsstrukturell verträglich ansieht, kommt die BBE zu dem Ergebnis, dass bei einer Umsatzleistung von rd. 93 Mio. € nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind. Somit sind die Gutachten von Junker und Kruse zumindest im Hinblick auf die maximal verträgliche Umsatzleistung des Planvorhabens weitgehend kompatibel. FAZIT:  Die vorgesehenen Verkaufsflächen sind aus Sicht der BBE als städtebaulich verträglich zu bewerten. Seite 27 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse 9 Zusammenfassende Bewertung Die „Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim“ des Büros Junker und Kruse möchte die durch das Planvorhaben zu erwartenden Auswirkungen i. S. v. § 11 (3) BauNVO und § 2 (2) BauGB aufzeigen. Aufgrund größerer Schwächen in der methodischen Vorgehensweise und der Verwendung unpassender Eingangswerte ist die Empfehlung, die Verkaufsfläche des Vorhabens deutlich zu reduzieren, nicht haltbar. Als wesentliche Kritikpunkte des Gutachtens von Junker und Kruse lassen sich folgende Punkte aufführen: Die Umsatzerwartung wird mit rd. 174 Mio. € viel zu hoch eingeschätzt. So wird hierfür eine Flächenproduktivität (rd. 3.900 € / m² VKF) angesetzt, die deutlich über der von der BBE in ihrer Auswirkungsanalyse zum Planvorhaben anlegten Flächenleistung (rd. 2.070 € / m² VKF) liegt. Aber auch Vergleichszahlen aus anderen Auswirkungsanalyen der letzten Jahre werden deutlich übertroffen. Hierbei sind die Erklärungsansätze für die Bestimmungsgründe der vom Büro Junker und Kruse unterstellten (laut eigener Aussage betreiberunabhängigen) Flächenleistungen auch eigenen Auswirkungsanalysen und dem Gutachten „Grundlagen für die Erarbeitung einer neuen landesplanerischen Regelung zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels“, das Junker und Kruse im Jahre 2010 für die Staatskanzlei NRW erstellt hat, nicht zu entnehmen. Nach Ansicht der BBE ist die methodische Vorgehensweise, den Untersuchungsraum und das Einzugsgebiet pauschal mit Hilfe von Entfernungsradien abzugrenzen, dem Planvorhaben nicht angemessen. So wurde vom Büro Junker und Kruse als Untersuchungsraum eine Isochrone von rd. 20 Pkw-Minuten um das Vorhaben definiert (siehe Kap 2, S. 9). Zudem ist die Frage zu stellen, ob es sich bei den beiden Räumen um gleiche Bereiche handelt oder ob sich diese voneinander unterscheiden. Als Hauptkritikpunkt im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Rahmendaten im Untersuchungsraum lässt sich aber festhalten, dass das Einzugsgebiet bzw. der Untersuchungsraum im Junker und Kruse-Gutachten aus Sicht der BBE Handelsberatung zu eng gefasst ist. In der vorliegenden Stellungnahme konnte ausführlich dargelegt werden, dass sich die im Gutachten des Büros Junker und Kruse dargelegte Argumentation auf extrem hohe Prognoseumsätze stützt. Gleichzeitig werden die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens auf einen zu engen Untersuchungsraum bezogen, so dass die Zahl der potenziell betroffenen Wettbewerbsstandorte viel zu gering angesetzt wird und die Wirkungen des Planvorhabens überzeichnet dargestellt werden. Insofern basieren die vom Büro Junker und Kruse prognostizierten negativen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen in Pulheim und in den Nachbarkommunen auf unrealistische Eingangsdaten (v. a. zu hoher Planumsatz, zu eng gefasster Untersuchungsraum). Seite 28 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse Entsprechend wird von der BBE die Notwendigkeit der Reduzierung der Vorhabendimensionierung nicht gesehen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die aus Sicht von Junker und Kruse städtebaulich und versorgungsstrukturell verträgliche maximale Umsatzleistung des Vorhabens sogar höher eingeschätzt wird als von den BBE-Gutachtern. Denn während das Büro Junker und Kruse eine maximale Umsatzleistung von rd. 100 Mio. € als städtebaulich und versorgungsstrukturell verträglich ansieht, kommt die BBE zu dem Ergebnis, dass bei einer Umsatzleistung von rd. 93 Mio. € nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind. Somit sind die Gutachten von Junker und Kruse zumindest im Hinblick auf die maximal verträgliche Umsatzleistung des Planvorhabens weitgehend kompatibel. Abschließend wird darauf verwiesen, dass die BBE-Gutachter weiterhin an den Schlussfolgerungen der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ (Modifizierte Fassung mit Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109, Stand: Juli 2012) festhalten. Es wird weiterhin ausgeschlossen, dass im Realisierungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet eintreten werden. Die vorgesehenen Sortimente auf einer Verkaufsfläche von zusammen maximal 45.000 m² sind als städtebaulich verträglich zu bewerten. Köln, 22. November 2012 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Joachim Schulte i. V. Rainer Schmidt-Illguth Seite 29 von 30 Stellungnahme zur Wirkungsanalyse von Junker und Kruse --Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung GmbH erlaubt. --- Seite 30 von 30