Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM BEBAUUNGSPLAN NR. 109 PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - SATZUNGSBEGRÜNDUNG gem. § 9 (8) BauGB I 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. II STÄDTEBAU.......................................................................................................................................... 2 Anlass und Ziel der Planung ............................................................................................................. 2 Räumlicher Geltungsbereich ............................................................................................................ 4 Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................. 5 3.1 Landesplanung............................................................................................................................. 5 3.2 Regionalplan ................................................................................................................................. 6 3.3 Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim.............................................................................. 7 3.4 Flächennutzungsplan ................................................................................................................. 7 3.5 Bebauungsplan ............................................................................................................................ 8 Städtebauliche Situation / Bestandssituation .............................................................................. 9 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens.................................................................................................................................... 11 5.1 Auswirkungsanalyse zum Möbelhaus Segmüller ............................................................. 11 5.2 Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens ............... 12 5.3 Übereinstimmung des Vorhabens mit den vorgesehenen Zielen und Grundsätzen des neuen Landesentwicklungsplans.................................................................................. 13 5.4 Fazit............................................................................................................................................... 15 Verkehrsuntersuchung..................................................................................................................... 16 Schalltechnische Untersuchung.................................................................................................... 19 7.1 Straßenverkehrslärm ................................................................................................................ 20 7.2 Schienenverkehrslärm ............................................................................................................. 21 7.3 Gewerbelärm............................................................................................................................... 22 Inhalte des Planentwurfes ............................................................................................................... 24 8.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................................... 24 8.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................... 26 8.3 Überbaubare Grundstücksflächen........................................................................................ 27 8.4 Grünflächen ................................................................................................................................ 27 8.5 Erschließung............................................................................................................................... 28 8.6 Zufahrtsverbote.......................................................................................................................... 30 8.7 Stellplätze .................................................................................................................................... 30 8.8 Lärmschutz.................................................................................................................................. 31 8.9 Ver- und Entsorgung ................................................................................................................ 33 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ................................................................................. 35 9.1 Bodendenkmäler........................................................................................................................ 35 9.2 Wasserschutzzone .................................................................................................................... 35 9.3 Baugrundverhältnisse .............................................................................................................. 35 9.4 Anlagen der Außenwerbung ................................................................................................... 36 Auswirkungen auf die Umwelt........................................................................................................ 36 10.1 Zusammenfassung im Umweltbericht (Ausschnitt) ......................................................... 36 10.2 Bilanzierung des Eingriffs ....................................................................................................... 39 10.3 Artenschutz ................................................................................................................................. 40 Flächenermittlung.............................................................................................................................. 43 Bodenordnung.................................................................................................................................... 43 Kosten................................................................................................................................................... 43 Durchgeführte Gutachten ................................................................................................................ 43 UMWELTBERICHT ............................................................................................................................. 44 Bg 109 pul 121114 1 Hinweis: nach der Offenlage geänderte oder ergänzte Textpassagen sind durch kursiven Fettdruck kenntlich gemacht. I STÄDTEBAU 1. Anlass und Ziel der Planung Das Einrichtungsunternehmen Segmüller aus Friedberg in Bayern möchte im Süden von Pulheim im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 qm errichten. Die angestrebte Verkaufsflächengröße macht das geplante Möbelhaus zu einem sogenannten „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Sofern solche Betriebe sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind sie – außer in Kerngebieten – nur in einem für sie festgesetzten Sondergebiet zulässig. Für das geplante Möbelhaus ist von den genannten Auswirkungen auszugehen, so dass für den vorgesehenen Standort ein verbindlicher Bauleitplan mit einer Sondergebietsfestsetzung erforderlich ist. Da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim die fraglichen Grundstücksflächen als „Gewerbegebiet“ festsetzt, wird eine Planänderung erforderlich. Da es sich hierbei nicht um eine geringfügige Änderung handelt, sondern v.a. auf Grund der Verkaufsflächengröße ein Planverfahren mit erhöhtem Abstimmungsbedarf erforderlich ist, hat sich die Stadt entschieden, den Bebauungsplan nicht zu ändern, sondern einen neuen Bebauungsplan aufzustellen. Mit der Rechtskraft des neuen Plans werden die entsprechenden Festsetzungen des alten Bebauungsplanes Nr. 69 unwirksam. Ziel der Planung ist es, für eine ausreichend große und auch überörtlich gut erschlossene Fläche die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Möbelhauses zu schaffen. Geplant ist also, für zurzeit rechtskräftig festgesetzte gewerbliche Bauflächen die Baugebietsausweisung im erforderlichen Umfang in „Sondergebiet Möbelhaus“ umzuwandeln. Das Einrichtungsunternehmen Segmüller ist ein Familienbetrieb in dritter Generation, der sich durch seine eigene Polstermöbelfabrikation von vergleichbaren Möbelhäusern unterBg 109 pul 121114 2 scheidet. Entstanden aus einem Handwerksbetrieb zur Herstellung von Polstermöbeln expandierte das Unternehmen zunächst in Süddeutschland und dann auch nach Hessen. Das Unternehmen betreibt aus der Historie zwei kleine Polsterspezialhäuser vornehmlich mit Eigenproduktions-Angeboten in Stuttgart und Frankfurt sowie zwei mittelgroße Einrichtungshäuser mit Vollsortiment und Küchenspezialmärkten in Nürnberg und Mannheim mit 10.000 m² bis 20.000 m² Verkaufsfläche. Der allgemeinen Entwicklung in der Möbelbranche entsprechend weisen die neuen Standorte München, Augsburg und Weiterstadt Größen von 35.000 m² bis 55.000 m² Verkaufsfläche auf. Am Standort Pulheim ist ein Möbelhaus mit maximal 45.000 m² Verkaufsfläche geplant. Das Möbelhaus besteht aus einem Erdgeschoss und drei Obergeschossen sowie einem zurückgesetzten Technikgeschoss. Das dahinter liegende Lagergebäude dient der Bevorratung von Möbeln. Das Lager soll parallel zum Bahndamm auf dem nordöstlichen Grundstücksteil platziert werden, so dass es auf einer Linie mit dem östlich bestehenden Speditionsgebäude liegen wird. Das Möbelhaus steht parallel davor, so dass von der Straßenseite aus das Lagergebäude hinter dem Möbelhaus „verschwindet“ und in erster Linie das Möbelhaus als Adresse wahrnehmbar ist. Bg 109 pul 121114 3 Abb.: Entwurf des Büros Kottmair (Köln) für das Möbelhaus Segmüller Die Erschließung des Möbelhauses erfolgt über den vorhandenen Kreisverkehr an der K 6 und die vorhandene Erschließungsstraße (Max-Planck-Straße) zur Spedition über einen noch herzustellenden Kreisverkehr mit einer Abfahrt auf das Möbelhausgelände. Eine direkte Erschließung von der vorhandenen Erschließungsstraße aus soll vermieden werden, um den Verkehrsfluss nicht zu behindern. Nach erster Einschätzung sind 900 Stellplätze (810 für Besucher und 90 für Mitarbeiter) als notwendige Stellplätze vorzusehen. Weitere 900 Stellplätze sollen für besondere Veranstaltungen und Aktionstage angeboten werden. Die gesamte Anzahl von 1.800 Stellplätzen kann vollständig auf dem Grundstück in einer Parkpalette mit zwei Ebenen untergebracht werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der für den Bebauungsplan vorgesehene Geltungsbereich umfasst das Flurstück Nr. 2108, Flur 3, Gemarkung Pulheim. Er grenzt im Nordwesten an das benachbarte Grundstück der Feuerwehr Pulheim und des städtischen Bauhofs und im Westen an die Kreisstraße K 6. Die südliche Grenze verläuft entlang der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 festgesetzten Erschließungsstraße (Max-Planck-Straße), die östliche entlang eines vorhandenen FußweBg 109 pul 121114 4 ges und die nordöstliche entlang der Bahntrasse Köln-Mönchengladbach. Die Flächengröße innerhalb des so abgegrenzten Plangebiets beträgt ca. 8 ha. Abb.: Übersichtsplan mit Geltungsbereich 3. Bestehendes Planungsrecht 3.1 Landesplanung Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat am 17.04.2012 per Kabinettsbeschluss den Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans gebilligt und gleichzeitig entschieden, dass zu diesem Planentwurf ein breites Beteiligungsverfahren durchgeführt wird. In einer viermonatigen Beteiligungsfrist wurde dabei allen Kommunen, rd. 200 weiteren Beteiligten und der allgemeinen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Der Teilplan soll nach diesem Fahrplan spätestens im Frühjahr 2013 als Verordnung beschlossen werden. Mit diesem landesplanerischen Fachplan werden Ziele und Grundsätze festgelegt, die im Rahmen der Bauleitplanung künftig von den Kommunen beachtet (Ziele) bzw. in die Abwägung von Bauleitplänen einbe- Bg 109 pul 121114 5 zogen (Grundsätze) werden müssen. Für das Planvorhaben sind folgende Ziele und Grundsätze von Belang: - Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nur innerhalb der in den Regionalplänen dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereiche“ errichtet werden (Ziel). - Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche soll der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten (Grundsatz). - Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten (Ziel), wobei zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen (Ziel). - Der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten (Grundsatz). Die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ sind gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen. 3.2 Regionalplan Sondergebiete für Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe dürfen gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (siehe Ziel 1, Abschnitt B.2.1 „Definition der Allgemeinen Siedlungsbereiche“) nur im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) des Regionalplanes ausgewiesen werden. Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein kleinerer Bereich im Südosten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im ASB liegt, kleiner als 10 ha und somit nicht darstellungsrelevant ist, wird davon ausgegangen, dass das geplante Sondergebiet dennoch nicht im Widerspruch zum Regionalplan steht. Bg 109 pul 121114 6 Die Anfrage nach § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG), ob die Planung an die Ziele der Raumordnung angepasst ist, wurde im Rahmen des parallel zur Bebauungsplanaufstellung durchgeführten FNP-Änderungsverfahrens gestellt. (Bis zur Drucklegung der Vorlage zum Beschluss der Bebauungsplansatzung lag die erwartete Anpassungsbestätigung noch nicht vor.) 3.3 Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim als zukünftige Leitlinie zur Steuerung des Einzelhandels in Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben. Die erste Stufe des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Pulheim, „Bestandsanalyse und Zielkonzept“, wurde am 03.07.2012 vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen. Ein wesentlicher Baustein dieser ersten Bearbeitungsstufe ist die modifizierte Pulheimer Sortimentsliste., die die zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Pulheim festlegt. Im Rahmen einer detaillierten Sortimentsbewertung der zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Pulheim und im näheren Umfeld (Kerneinzugsgebiet des Möbelhauses) wurde u.a. die Zentrenrelevanz der Einzelsortimente der Sortimentsgruppe „Einrichtungszubehör“ neu bewertet. Es wurde eine Konkretisierung der beschlossenen Pulheimer Sortimentsliste erarbeitet, die auf der faktischen Einzelhandelssituation der zentralen Versorgungsbereiche und deren Entwicklungsfähigkeit basiert (Sortimentsanalyse Pulheim, BBE 2011). Abweichend zur bisher verwendeten Sortimentsliste sind Konkretisierungen im Bereich „Heimtextilien, Bettwaren, Raumausstattung“ vorgenommen worden. So werden die Sortimentsgruppen Haus- / Tisch- / Bettwäsche, Stoffe / Gardinen / Vorhänge und Bilder / Bilderahmen weiterhin als zentrenrelevant bewertet. Die einrichtungsbezogenen Sortimente Beleuchtungskörper / Lampen, Bettwaren / Matratzen, abgepasste Teppiche / Läufer und Spiegel werden nicht mehr als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten wurde das Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ in das Standortkonzept aufgenommen. 3.4 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt das Plangebiet als „Gewerbegebiet“ dar. Im Rahmen des bereits durchgeführten 1. Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes Nr. 69 wurden parallel bereits das entsprechende FNP-Änderungsverfahren betrieben und die Bg 109 pul 121114 7 notwendigen Abstimmungen mit der Bezirksregierung geführt. Diese FNP-Änderung ist jedoch nicht zur Wirksamkeit geführt worden. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Bei der gegenwärtigen FNP-Darstellung der Plangebietsflächen als „Gewerbegebiet“ würde die für die Zulassung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs erforderliche Festsetzung eines „Sondergebiets“ einen Verstoß gegen dieses Entwicklungsgebot bedeuten. Daher wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes 109 eine Flächennutzungsplanänderung betrieben mit dem Ziel, die für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächen nicht mehr als „Gewerbegebiet“ sondern als „Sondergebiet (SO)“ darzustellen. Abb.: Gültiger Flächennutzungsplan für das Plangebiet 3.5 Bebauungsplan Das Plangebiet ist bauleitplanerisch bereits durch den seit dem 17.10.2000 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim überplant. Dieser setzt für das gesamte Plangebiet ein „Gewerbegebiet“ fest. Weitere wesentliche Planinhalte sind eine als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte Erschließungsschleife und die Sicherung eines Bodendenkmals durch Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche. Bg 109 pul 121114 8 Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 69 sollten bereits die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Möbelhauses geschaffen werden. Es war geplant, ein Sondergebiet für ein Möbelhaus mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von 20.000 m² festzusetzen. Diese Änderung durchlief bereits alle Beteiligungsstufen und die entsprechenden externen Abstimmungen, wurde jedoch nach dem Satzungsbeschluss nicht bekannt gemacht und somit nie rechtswirksam. Abb.: Rechtswirksamer Bebauungsplan Pulheim Nr. 69 4. Städtebauliche Situation / Bestandssituation Das Plangebiet befindet sich am südöstlichen Rand der Kernstadt in Sichtbeziehung zur Bundesstraße B 59 (Ortsumgehung Pulheim). Erschlossen wird das Grundstück über die Landesstraße L 183 (Bonnstraße), die kreuzungsfrei an die Ortsumgehung angebunden ist. Das Plangebiet ist als städtebaulich nicht-integrierter Sonderstandort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zu bewerten, der keine unmittelbare einzelhandelsbezogene Vorprägung aufweist. Allerdings ist der Standort in der Beschlussfassung des Bg 109 pul 121114 9 Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen. Das Plangebiet ist derzeit landwirtschaftlich genutzt. Auch südlich des Geltungsbereiches grenzen weitläufige landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Im Osten grenzen die gewerblich genutzten Flächen einer Spedition an das Plangebiet, im Nordwesten die Gelände des städtischen Bauhofes und der Feuerwehr Pulheim. Nördlich des Plangebietes, jenseits der Bahnstrecke Köln-Mönchengladbach, befindet sich das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße. Am südlichen Rand des Plangebiets ist während des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim ein Bodendenkmal entdeckt worden, das auch im Bebauungsplan Nr. 109 gesichert werden soll. Nördlich des Plangebietes, jenseits der Bundesbahntrasse, liegt in ca. 2,5 km die Innenstadt von Pulheim. Abb. Planungen im Zusammenhang mit dem Plangebiet Bg 109 pul 121114 10 5. Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens 5.1 Auswirkungsanalyse zum Möbelhaus Segmüller Eine Auswirkungsanalyse (BBE Köln 2012) erhob den gesamten projektrelevanten Einzelhandel (d. h. auch die untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit anderem Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkt) innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsbereich eines 15-min-Radius´. Zudem wurden alle Möbelanbieter und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppichfachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche erhoben. Im 30-min-Radius wurden Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment erhoben. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment erfasst. Darüber hinausgehend erfolgte eine großzügige Erhebung regionalbedeutsamer Möbelhäuser, Möbelmitnahmemärkte und Küchencenter im weiteren Einzugsbereich. Die Einzelhandelsausstattung weist in den meisten zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsgebiet vergleichsweise geringe Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben auf. Nur in einzelnen zentralen Versorgungsbereichen sind größere Möbelanbieter ansässig (z. B. Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld und Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld). Die größeren Möbelanbieter im Untersuchungsraum, die sich fast alle außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden, sind sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes als auch hinsichtlich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Möbelmarktes von maßgeblicher Bedeutung. Das aktuelle Wettbewerbsgefüge im Umland des Planvorhabens wird derzeit im Wesentlichen von diesen Anbietern geprägt. Die projektrelevante Angebotsstruktur (auch bei den zentrenrelevanten Randsortimenten) wird somit insgesamt weniger von Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen als vielmehr von großflächigen Anbietern in zumeist dezentralen Standortlagen bestimmt. Bg 109 pul 121114 11 5.2 Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens Das projektierte Möbelhaus stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten dar. Das Planareal grenzt an das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße, das einen dezentral gelegenen Agglomerationsbereich darstellt und eine Reihe von Fachmärkten, kleinteiligen Einzelhandelbetrieben und sonstige private Dienstleistungen aufweist. Zudem ist der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen. Die gutachterlich prognostizierten Wettbewerbswirkungen lassen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen in keinem Fall städtebaulich relevante Dimensionen erreichen. Bezogen auf die Pulheimer Innenstadt ist dabei zu beachten, dass sich die projektrelevanten Angebote im Wesentlichen auf Randsortimente einzelner Anbieter und wenige kleinere Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment beschränken. Letztere verfügen zusammen jedoch nur über geringe Verkaufsflächen und Umsatzanteile. Hinzu kommt, dass diese Betriebe als Fachgeschäfte bereits durch geringfügige Sortimentsumstellungen und leichte Änderungen im Vertriebskonzept durchaus in der Lage sind, auf veränderte Wettbewerbsverhältnisse in Pulheim zu reagieren. Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe (insb. Kaufland) würden vom Planvorhaben aufgrund nur geringer Sortimentsüberschneidungen nur marginal betroffen sein. Städtebaulich relevante Auswirkungen könnten auch dann auftreten, wenn die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in einer der tangierten Nachbarkommunen durch das Planvorhaben gefährdet würde. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim, sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines der ohne Ausnahme an nicht- Bg 109 pul 121114 12 integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. 5.3 Übereinstimmung des Vorhabens mit den vorgesehenen Zielen und Grundsätzen des neuen Landesentwicklungsplans Nachfolgend wird das projektierte Möbelhaus im Hinblick auf die vorgesehenen Ziele und Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet: Ziel: Standorte des großflächigen Einzelhandels nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein kleinerer Bereich im Südwesten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im ASB liegt, kleiner als 10 ha und damit nicht darstellungsrelevant ist, steht das geplante Sondergebiet nicht im Widerspruch zur Darstellung im Regionalplan. Grundsatz: Planumsatz soll nicht höher sein als untersuchungsrelevante Kaufkraft Der Planumsatz für Möbel (rd. 93,1 Mio. €) überschreitet die sortimentsbezogene Kaufkraft in der Stadt Pulheim (rd. 42,7 Mio. €). Somit wird dieser Grundsatz nicht eingehalten. Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass keine Schädigung des Einzelhandels in den Nachbarkommunen ausgelöst wird. Die verbrauchernahe Versorgung der dortigen Bevölkerung wird nicht infrage gestellt, die Zentrenstruktur der Nachbargemeinden wird nicht nachteilig verändert. Auch für den Fall, dass ein in einer benachbarten Kommune ansässiges Möbelhaus infolge der durch die Realisierung des Planvorhabens gesteigerten Konkurrenz zur Aufgabe gezwungen wäre, lässt sich hieraus keine Funktionsstörung ableiten. So geriete hierdurch nicht die branchenmäßige Versorgung von Gemeindeangehörigen in Gefahr. Auch lassen sich städtebauliche Probleme wie die Verödung von zentralen Versorgungsbereichen oder die Entstehung eines Trading-down-Effekts hieraus nicht ableiten, da von den Wettbewerbswirkungen nur nicht-integrierte Lagen in einer relevanten Größenordnung tangiert werden. Bg 109 pul 121114 13 Zudem ist darauf zu verweisen, dass die Stadt Pulheim mehrere Jahre erfolglos versucht hat, am Planstandort einen Möbelmarkt mit max. 20.000 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Allerdings liegt diese Verkaufsfläche deutlich unterhalb der Größenordnung, die für Neuansiedlungen von Möbelhäusern heute üblicherweise projektiert werden, so dass kein Interessent gefunden werden konnte. Insofern ist die Ausweitung der zulässigen Verkaufsfläche vor dem Hintergrund begründbar, dass negative Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen von Nachbarkommunen ausgeschlossen werden können. Dieser Nachweis wurde mit der vorliegenden Auswirkungsanalyse erbracht. Ziel: Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche Die zentrenrelevanten Randsortimente belaufen sich beim Planvorhaben auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Das vorgesehene landesplanerische Ziel zur Beschränkung der Randsortimente wird somit eingehalten, sofern der Nachweis erbracht wird, dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Die vorliegende Auswirkungsanalyse konnte diesen Nachweis erbringen. Grundsatz: Begrenzung des Umfangs des zentrenrelevanten Randsortiments auf 2.500 m² Verkaufsfläche Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4..500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen, erfüllt, wenn zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht überein. Mit den Ausführungen in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der Bg 109 pul 121114 14 umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden 5.4 Fazit Die Wettbewerbssituation ist durch großflächige Möbelanbieter in der Stadt Köln und den benachbarten Mittelzentren bestimmt. In der Stadt Pulheim ist das Angebot wenig geprägt, so dass keine größeren Möbelanbieter vorliegen. Einrichtungsbezogene Angebote finden sich nur als Randsortimente bei Mehrbranchenanbietern und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte). Damit weist die Stadt Pulheim derzeit ein möbelbezogenes Versorgungsdefizit auf. Mögliche Angebotsüberschneidungen der Planvorhaben mit dem Angebot der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum beschränken sich vor allem auf die Sortimente Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel und Babyausstattung / Spielwaren. Die Sortimente Lampen / Leuchten, Teppiche, Bodenbeläge und Kinderwagen / Autositze sind in keinem der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche als zentrenprägend zu bewerten, wenngleich sie von verschiedenen Nachbarstädten als zentrenrelevant eingestuft werden. Im perspektivischen Einzugsgebiet, das sich aus drei Zonen unterschiedlicher Verflechtungsintensität zusammensetzt, leben aktuell rd. 1,43 Mio. Einwohner, die über ein projektrelevantes Nachfragevolumen von rd. 714,2 Mio. € verfügen. Darüber hinaus können weitere Umsätze mit Kunden aus einem räumlich erweiterten Marktgebiet erzielt werden, das aufgrund der geringen Verflechtungsintensität nicht dem Einzugsgebiet zugerechnet werden kann. Hierzu zählen einerseits Umsätze mit Kunden aus einem äußeren Verflechtungsbereich und zum anderen Streuumsätze. Der äußere Verflechtungsbereich umfasst rd. 787.000 Einwohner, die über ein projektrelevantes Nachfragevolumen von rd. 397,7 Mio. € verfügen. Für das Planvorhaben wird vor dem Hintergrund der Angebots- und Nachfragesituation, der weiteren Standortrahmenbedingungen sowie der Dimensionierung und des Betreibers des geplanten Möbelhauses ein Planumsatz von rd. 93,1 Mio. € für das Möbelhaus prognostiziert. Der Planumsatz wird zu rd. 81 % durch Umsatzumverteilungen gegenüber Möbelanbietern außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, zu rd. 13 % durch Umsatzumverteilungen gegenüber relevanten Betrieben innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen und zu rd. Bg 109 pul 121114 15 6 % durch Umverteilungen gegenüber sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen generiert. Somit fungieren als wesentliche Wettbewerber die regional bedeutsamen Einrichtungshäuser im Umland. Städtebaulich negative Auswirkungen sind dabei nicht zu erwarten, da es sich um nicht-integrierte Versorgungsstrukturen handelt. Somit ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben Wettbewerbswirkungen überwiegend gegenüber Angebotsstandorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entfalten würde. Hierbei kann ein „Wegbrechen“ des Möbeleinzelhandels außerhalb der Stadt Pulheim und damit eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet und im weiteren Untersuchungsgebiet jedoch ausgeschlossen werden. In den zentralen Versorgungsbereichen sind aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz ebenfalls keine negativen städtebaulichen Auswirkungen abzuleiten. So sind existenzbedrohende Umverteilungseffekte gegenüber strukturprägenden Betrieben innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen auszuschließen. Alle vom Vorhaben tangierten Zentren können auch nach Realisierung des Planvorhabens ihrem Versorgungsauftrag hinsichtlich des Angebots projektrelevanter Waren ohne Funktionseinschränkung nachkommen. Der Ausbau des Möbelangebotes stellt aus gutachterlicher Sicht eine sinnvolle Weiterentwicklung des Mittelzentrums Pulheim dar, ohne wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der benachbarten zentralen Orte zu verursachen. 6. Verkehrsuntersuchung Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung wurden durch das Büro PTV, Karlsruhe/ Düsseldorf, ergänzend zu den vorliegenden Daten der Stadt, Verkehrserhebungen an vier Knotenpunkten durchgeführt. Insgesamt wurden Verkehrsdaten von acht Knotenpunkten und Dauerzählungen von zwei Streckenabschnitten ausgewertet. Für das betreffende Straßennetz wurde das aktuelle Verkehrsaufkommen ermittelt. Auf der an das Plangebiet angrenzenden K 6 beträgt das Verkehrsaufkommen derzeit werktags 4.700 Kfz / 24h bei einem Schwerlastverkehr-Anteil von 4,8 %. Bg 109 pul 121114 16 Für das künftige zusätzliche werktägliche Verkehrsaufkommen durch Kunden des Möbelhauses wurden ca. 3.400 PKW-Fahrten/24h berechnet, zusätzlich durch Beschäftigte ca. 900 PKW-Fahrten/24h. Für den Lieferverkehr wurden ca. 50 LKW-Fahrten/24h angenommen. Der Mehrverkehr durch das Möbelhaus Segmüller betrüge demnach an Werktagen auf der K 6 nördlich des Kreisverkehrs ca. 4.100 Kfz/24h und südlich des Kreisverkehrs ca. 200 Kfz/24h. Das LKW-Aufkommen ist nach Angaben der Fa. Segmüller nur an Werktagen zu verzeichnen. Die Anlieferung erfolgt dabei überwiegend in den Tagesstunden (46 LKWFahrten); in den Nachtstunden ist nach Angaben der Fa. Segmüller mit vier LKW-Fahrten zu rechnen. An einem normalen Samstag wird durch das Möbelhaus ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von ca. 7.200 PKW-Fahrten/24h durch Kunden und ca. 700 PKW-Fahrten/24h durch Beschäftigte prognostiziert. Im Weiteren wurde gutachterlich untersucht, wie sich diese Mehrverkehre auf die umliegenden Knotenpunkte verteilen und welche Auswirkungen sie haben. Es wurden Leistungsfähigkeitsnachweise inklusive einer Einschätzung der Verkehrsqualität für die folgenden Knotenpunkte erstellt: Bonnstraße/ Venloer Straße, Bonnstraße/ Siemensstraße, Bonnstraße/ K6, Bonnstraße/ AS B 59 (Nord), Bonnstraße/ AS B 59 (Süd), K6/ Zufahrt Möbelhaus, B59/ Venloer Straße, AS B59/ BAB A1 (West) und AS B59/ BAB A1 (Ost). Die Nachweise wurden für folgende Plan- bzw. Lastfälle geführt: - Analyse, Abendspitze Normalwerktag und Samstagverkehr und - Planfall mit Möbelhaus, Abendspitze Normalwerktag und Samstagverkehr. Es hat sich gezeigt, dass sich mit den zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten unter folgenden Randbedingungen leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln lassen: - Am Knotenpunkt Bonnstraße / Venloer Straße sind sowohl in der Analyse als auch in der Prognose Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Die Lichtsignalanlage Venloer Straße / Bonnstraße ist mit der benachbarten Signalanlage Venloer Straße / Boschstraße / Industriestraße koordiniert. Für den Fall der Umsetzung der o.g. Maßnahmen wird empfohlen, die Grünzeiten an der benachbarten Signalanlage anzupassen, damit eine zeitgenaue Koordinierung auf der Hauptrichtung Venloer Straße gewährleistet ist. Bg 109 pul 121114 17 - Am Knotenpunkt Bonnstraße / B 59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Es wird empfohlen, den von der B 59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B 59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Der Ausbau soll bis zur Eröffnung des Möbelhauses fertig gestellt sein. Die Realisierung wird über eine Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau sicher gestellt. Die Finanzierung erfolgt durch die Stadt. Abb.: Bonnstraße / AS B59 (Nord), Möglicher Ausbau der nördlichen Zufahrt - Am Knotenpunkt Bonnstraße / B 59 (Süd) sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Auf Grund der erforderlichen Anpassungen wird empfohlen, die Zeit-WegDiagramme der benachbarten Signalanlage Bonnstraße / B 59 (Nord) ebenfalls entsprechend anzupassen, damit die zeitgenaue Koordinierung zwischen beiden Anlagen gewährleistet ist. Bg 109 pul 121114 18 - An der Anschlussstelle B 59 / BAB A1 (West) sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Auf Grund der erforderlichen Anpassungen wird auch hier empfohlen, die Zeit-Weg-Diagramme der benachbarten Signalanlage B 59 / BAB A1 (Ost) entsprechend anzupassen, damit die zeitgenaue Koordinierung zwischen beiden Anlagen gewährleistet ist. - Die Simulation des Knotenpunktes Bonnstraße / K6 hat gezeigt, dass die prognostizierten Verkehre an diesem Knotenpunkt mit Hilfe der verkehrsabhängigen Steuerung sowohl in der Abendspitze als auch am Samstag leistungsfähig abgewickelt werden können. Hier sind keine baulichen Maßnahmen erforderlich. 7. Schalltechnische Untersuchung Die durch die Planung zu erwartenden Lärmemissionen und -immissionen wurden im Hinblick auf die Einwirkungen auf das Plangebiet und die Auswirkungen auf die Nachbarschaft des Plangebietes durch das Büro ADU Cologne gutachterlich untersucht (Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und –immissionen aus Straßenverkehr, Schienenverkehr sowie Gewerbelärm im Rahmen des Bebauungsplanes 109 in Pulheim, Juli 2012). Dazu wurden für den Straßenverkehr für den Prognose-Planfall die Lärmemissionen berechnet und die resultierenden Lärmimmissionen für eine Immissionshöhe von 4,5 m über Geländeniveau in Form farbiger Lärmkarten dargestellt. Beim Schienenverkehr ist nicht mit einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens zu rechnen, die Untersuchung im Ist- und Planzustand sollte die Auswirkung des Baukörpers als Reflektor im Tag- und Nachtzeitraum untersuchen. Für den Gewerbelärm wurden gebietsverträgliche Lärmkontingente ermittelt. Auf der Basis konkreter Planungsunterlagen für die geplanten Nutzungen wurde anschließend eine Lärmprognose erstellt und ein Vergleich mit den zulässigen Lärmkontingenten und den TA-LärmRichtwerten (inkl. Maximalpegelkriterien) durchgeführt. Anschließend wurden Vorschläge von Lärmminderungsmaßnahmen (baulich, organisatorisch oder durch Begrenzung von Schallleistungen einzelner Aggregate) erarbeitet. Für das Plangebäude wurden die durch o. g. Emittenten resultierenden Lärmpegelbereiche Bg 109 pul 121114 19 gemäß DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" vom November 1989 für die fassadenweise ungünstigste Geschosshöhe berechnet und die entsprechenden Lärmpegelbereiche ermittelt. Die DIN liegt im Planungsamt der Stadt Pulheim vor und kann in Zimmer 2.16 eingesehen werden. 7.1 Straßenverkehrslärm Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet bezüglich des Lärms aus dem Kfz-Verkehr auf öffentlichen Strassen wird im Einzelnen bestimmt durch die bestehenden Strassen K6, B 59 (Venloer Straße), L183 (Bonnstraße), Siemensstraße, Hugo-Junkers-Straße, Boschstraße und B 59 n. Zur Berechnung der Emissionen des Straßenverkehrs wurden die Verkehrszahlen (Betrachtung: Nullfall und Planfall) des Verkehrsgutachters für die zu betrachtenden Straßen herangezogen. Im Weiteren wurde ausschließlich der Tagzeitraum betrachtet, da im Nachtzeitraum keine Veränderung der Verkehrsströme zu erwarten ist. Die Darstellung der Ergebnisse erfolgte flächig in Form von farbigen Lärmkarten entsprechend der DIN 18005 Teil 2 vom September 1991. Die DIN liegt im Planungsamt der Stadt Pulheim vor und kann in Zimmer 2.16 eingesehen werden. Abb.: Straßenlärm tagsüber Bg 109 pul 121114 20 Für verschiedene Immissionsorte im Bereich der bestehenden Wohnbebauung nordwestlich der Bonnstraße wurden die Veränderungen des Straßenverkehrslärmes durch die Planbebauung untersucht. Die Beurteilungspegel erhöhen sich um bis zu 0,5 dB durch die Planung an den ausgewählten Immissionsorten nordwestlich der Bonnstrasse. Die Grenzwerte der 16. BImSchV für allgemeine Wohngebiete von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts werden sowohl im Prognose-Nullfall als auch im Prognose-Planfall überschritten. Der sogenannte Sanierungswert von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts wird sowohl im Prognose-Nullfall als auch beim Prognose-Planfall jedoch bei weitem nicht erreicht, so dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich sind. 7.2 Schienenverkehrslärm Die Lärmsituation bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Schienenwegen im Untersuchungsgebiet wird bestimmt durch die DB Strecke 2611 Mönchengladbach – Köln / Abschnitt Pulheim nördlich des Plangebietes. Bei den Daten der DB handelt es sich um die Prognosewerte mit dem Prognosehorizont 2025. Es wurde die Situation ohne (Nullfall) sowie mit dem Baukörper „Möbelhaus“ (Planfall) im Tag- und Nachtzeitraum untersucht. Dazu wurden flächige Ausbreitungsberechnungen durchgeführt. Das Gebäude des geplanten Möbelhauses wurde an der Nordfassade als „gegliederte Fassade“ digitalisiert. Es zeigt sich, dass der Einfluss des Baukörpers „Möbelhaus“ zum Teil den Schienenlärm nach Norden reflektiert. Die Reflexion führt jedoch nicht zu einer nennenswerten Veränderung der Immissionssituation im gegenüberliegenden Gewerbegebiet. Auf das nordwestlich der Bonnstraße gelegene Wohngebiet hat die Baumaßnahme keine Auswirkung mehr. Die Darstellung der Ergebnisse erfolgte flächig in Form von farbigen Lärmkarten entsprechend der DIN 18005 Teil 2. Die Korrektur S (-5dB) gemäß Schall 03, der sogenannte Schienenbonus, wurde berücksichtigt. Bg 109 pul 121114 21 Abb.: Schienenlärm tags 7.3 Gewerbelärm Hier wurden die Emissionen, die bei dem Betrieb des Möbelhauses zu erwarten sind, abgeschätzt. Eingangsdaten zur LKW-Frequentierung wurden vom Auftraggeber übermittelt. Die zu erwartenden Schallleistungen und Einwirkzeiten wurden anhand einschlägiger Studien angesetzt. Das Möbelhaus soll ausschließlich im Tagzeitraum geöffnet werden, im Nachtzeitraum wurden maximal zwei Lkw für die Anlieferung angesetzt und es kann die Haustechnik betrieben werden. Bg 109 pul 121114 22 Abb.: Gewerbelärm tagsüber Im Ergebnis ist damit zu rechnen, dass der jeweils zulässige Immissionsrichtwert tags und nachts an allen Immissionsorten eingehalten bzw. unterschritten wird. Auch die durch einzelne, selten auftretende Geräuschereignisse erzeugten Maximalpegel tagsüber liegen innerhalb des zulässigen Bereichs gemäß TA Lärm. Da es sich im vorliegenden Fall jedoch um eine Angebotsplanung handelt, die nicht das konkrete Vorhaben festsetzen kann, wurden im Sinne einer „worst-case-Betrachtung“ Emissionskontingente für das Plangebiet ermittelt, die im Plan festgesetzt werden (siehe 8.8.1). Bg 109 pul 121114 23 8. Inhalte des Planentwurfes Abb.: Bebauungsplan-Entwurf 8.1 Art der baulichen Nutzung Für großflächige Einzelhandelsbetriebe wird die Festsetzung eines Sondergebietes gemäß § 11 (3) BauNVO (Sonstige Sondergebiete) erforderlich. Großflächige Einzelhandelsbetriebe wie der geplante Möbelmarkt sind, mit Ausnahme von Kerngebieten, in den übrigen Baugebietsarten der Baunutzungsverordnung (z. B. Gewerbegebieten) nicht zulässig. Auf der Basis eines von einem Bauherrn vorgelegten Bebauungs- und Nutzungskonzepts setzt der Planentwurf das Plangebiet als „Sondergebiet Möbelhaus“ fest. Im Sondergebiet Möbelhaus soll ein Möbelhaus zulässig sein. Bg 109 pul 121114 24 Gemäß der sonstigen geplanten Nutzung werden für das SO auch Lagergebäude, zugehörige Gastronomieeinrichtungen, Lagerflächen, Flächen für Büros und Verwaltung und Serviceeinrichtungen als zulässige Nutzungen festgesetzt. Damit berücksichtigt die Planfestsetzung das für Möbelhäuser übliche Nutzungs- bzw. Angebotskonzept. Durch Planeintrag und textliche Festsetzung wird bestimmt, dass das Möbelhaus eine maximale Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm haben darf. Im Einzelnen werden folgende Sortimente mit Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt: - Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel, Holz-/Kork-/Flecht- und Korbwaren, Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken, elektrische Großgeräte - Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel - Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche - Kraftwagenteile und –zubehör, insb. Autokindersitze Die Festlegung der Sortimente erfolgt nach der neuen „Pulheimer Liste“. Die Verkaufsflächenobergrenzen sind Ergebnis der Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Plangebiet. Mit der textlichen Festsetzung 1.1.3 erfolgt eine Beschränkung des Umfangs der für Möbelhäuser üblichen zentrenrelevanten Randsortimente auf 10% der genehmigten Verkaufsfläche, also maximal 4.500 qm. Als zulässige Randsortimente werden im Einzelnen zugelassen: - Keramische Erzeugnisse und Glaswaren, Haushaltsgegenstände - Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel - Haushaltstextilien, Heimtextilien - Elektrische Kleingeräte - Spielwaren, Bastelartikel Entsprechend den Berechnungen und Empfehlungen der Wirkungsanalyse werden für die einzelnen Randsortimente Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt, die nicht überschritten werden dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Umverteilungseffekte auftreten, die unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten für bestehende Einzelhandelsstrukturen schädigend sein würden. Bg 109 pul 121114 25 Zusammengefasst kann gesagt werden, dass mit der Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf max. 45.000 qm, mit der Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 4.500 qm und mit spezifiziert festgelegten Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen zugelassenen Randsortimente in ausreichendem Maße sichergestellt ist, dass weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in Pulheim oder in Nachbargemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich des Möbelhauses beeinträchtigt werden. 8.2 Maß der baulichen Nutzung 8.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Als Maß der baulichen Nutzung wird für das Sondergebiet eine GRZ von 0,8 entsprechend den Obergrenzen des § 17 BauNVO festgesetzt. Die gemäß § 19 (4) BauNVO zulässige Grundflächenzahl darf durch Stellplätze und Parkpaletten mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. Begründet wird die Überhöhung durch folgende Umstände: - Die geplanten Stellplätze können nur bei entsprechender Ausnutzung der Grundstücksflächen zur Verfügung gestellt werden. - Zur Sicherung des auf dem Grundstück liegenden Bodendenkmals wird im Bebauungsplan eine private Grünfläche festgesetzt. Aus dem Entwurf der Architekten ergibt sich eine orthogonale Abgrenzung der Grünfläche, die dadurch ca. 2.000 m² größer ist als für die Sicherung des Bodendenkmals erforderlich wäre und ca. 1.700 m² größer als die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 festgesetzte Grünfläche. Diese insgesamt knapp 6.000 m² große private Grünfläche steht nicht für eine bauliche Nutzung zur Verfügung. Das Grundstück ist durch die Festsetzung der privaten Grünfläche nur vermindert ausnutzbar. - Die Fläche der privaten Grünfläche kann nicht in die GRZ-Berechnung einbezogen werden. Würde man dies tun, läge die GRZ beim derzeitigen Planungsstand rechnerisch im Rahmen der Obergrenze von 0,8. Die Festsetzung führt weder zu einer Beeinträchtigung gesunder Arbeitsverhältnisse noch zu nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt. Die Bedürfnisse des Verkehrs und sonstige öffentliche Belange sind nicht beeinträchtigt. Bg 109 pul 121114 26 Auf eine Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) wird verzichtet, da mit den vorgenommenen Höhenbeschränkungen das Nutzungsmaß ausreichend bestimmt ist. 8.2.2 Höhe baulicher Anlagen Der Planentwurf setzt die Höhe baulicher Anlagen für das Sondergebiet mit maximal 80,5 m über Normalhöhe Null (NN) fest. Damit steht sowohl ausreichend Höhe für den Bau eines Möbelhauses als auch für die Lagerhallen zur Verfügung. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe entspricht bei Annahme einer mittleren Geländehöhe von 55,5 m ü NN einem 25 m hohen Baukörper. Die östlich angrenzende Spedition hat eine Gebäudehöhe von 15 m. Da das Gelände von Südwesten nach Nordosten von 59 m ü NN bis auf 52 m ü NN abfällt und der Umgang mit dem Gelände noch nicht letztendlich feststeht, wird eine mittlere Geländehöhe als Bezugshöhe für die Gebäudehöhe angenommen. Dies ermöglicht auch noch einen gewissen Gestaltungsspielraum in der Ausführungsplanung zum Möbelhaus. Die Höhe der Parkpalette wird mit 58 m ü NN festgesetzt. Diese Festsetzung ermöglicht den Bau einer Parkpalette mit zwei Ebenen. 8.3 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubare Fläche setzt der Bebauungsplanentwurf mit Hilfe von Baugrenzen in Anlehnung an die Planung des Möbelhauses mit gewissem Spielraum fest. Städtebauliches Ziel ist es, die Baukörper im nördlichen Plangebiet entlang der Bahntrasse zu bündeln und die südliche Grundstücksfläche frei von Bebauung zu halten. Die Ausrichtung der Gebäude erfolgt in gleicher Weise wie die benachbarte Speditionshalle parallel zur Bahntrasse. Das Lager soll parallel zum Bahndamm auf dem nordöstlichen Grundstücksteil platziert werden, das Möbelhaus parallel davor. Vor dem Haupteingang zum Möbelhaus befindet sich die sogenannte Arena, eine Fläche für Aktionen unterschiedlichster Art wie Weihnachtsmarkt, Ferienfestival etc. Diese Fläche der Arena wird ebenfalls in die überbaubare Grundstücksfläche integriert. 8.4 Grünflächen Am südlichen Rand des Plangebiets ist während des Verfahrens zur Aufstellung des Bg 109 pul 121114 27 Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim ein römischer Burgus entdeckt worden, der als Bodendenkmal langfristig zu sichern ist. Der römische Burgus, welcher mit einem Graben umwehrt wird, ist Bestandteil eines größeren, spätantiken Landgutes. Der Burgus bot im Zuge der germanischen Eroberungszüge den Villenbewohnern Schutz, schützte aber auch die Ernte oder andere Güter vor Plünderung. Der Burgus hat eine Ausdehnung von 50,00 m x 50,00 m. Das Bodendenkmal soll wie im Bebauungsplan Nr. 69 auch in dem jetzt aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 109 als Bestandteil einer Grünfläche gesichert werden. Die Grünfläche wurde im Vergleich zum rechtswirksamen Bebauungsplan etwas vergrößert und gedreht, so dass eine nahezu rechtwinklige Abgrenzung zu den Baugrenzen entsteht. Eine solche angepasste Abgrenzung lässt eine bessere Nutzung der restlichen Flächen als Stellplatzflächen zu. Aus dem Entwurf der Architekten ergibt sich eine orthogonale Abgrenzung der Grünfläche, die ca. 2.000 m² größer ist als für die Sicherung des Bodendenkmals erforderlich wäre und ca. 1.700 m² größer als die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 festgesetzte Grünfläche. Die Grünfläche wird als private Grünfläche festgesetzt und ist damit vom Eigentümer des Grundstücks herzustellen und dauerhaft zu pflegen. Das Bodendenkmal und sein Schutzbereich sind dabei von jeglicher Bebauung und Bepflanzung mit Bäumen freizuhalten. Die Grünfläche ist als Rasenfläche zu entwickeln. Über den römischen Burgus hinaus sind im Plangebiet auf Basis der Ergebnisse von Prospektionen und weitergehenden archäologischen Untersuchungen auch Reste einer metallzeitlichen Siedlung zu erwarten. Bronze- und eisenzeitliche Siedlungsgruben und Pfostengruben von Pfostenhäusern lassen auf einen Siedlungsplatz mit mehreren Gebäuden schließen. Beim Auffinden von Bodenfunden sind grundsätzlich die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes zu beachten. 8.5 Erschließung Die Haupterschließung im regionalen Verkehrsnetz erfolgt über die Bundesautobahn BAB A1 im Osten sowie über die B 59 südlich des geplanten Standortes. Verknüpft werden diese beiden Straßen im Bereich der Anschlussstelle AS Köln-Bocklemünd. In Pulheim erfolgt die Erschließung über die L 183 (Bonnstraße) sowie die K 6. Die L 183 ist im südlichen Abschnitt wiederum über zwei Halbanschlüsse mit der B 59 verknüpft. Bg 109 pul 121114 28 Vorgesehen ist, die Erschließung des Standortes überwiegend über den Streckenzug der B 59 und der L 183 zu realisieren, da diese Strecken südlich von Pulheim verlaufen und die Ortslage selbst vom zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsaufkommen wenig betroffen ist. Im unmittelbaren Bereich des Standortes erfolgt die Erschließung über die K 6 am bestehenden Kreisverkehr, über den auch das dort angesiedelte Logistik-Unternehmen erschlossen wird. Eine Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist derzeit nicht gegeben. Eine Anbindung des Plangebietes an das Busnetz des Kreises wird aber im Rahmen der Fortschreibung des Nahverkehrsplanes geprüft. Möglich wäre eine Verknüpfung z.B. durch eine Umwegfahrt der Linie 970, die neben dem Bahnhof Pulheim auch die Verbindung zur Straßenbahnhaltestelle in Köln-Bocklemünd herstellt. Im Plangeltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Erschließungsflächen festgesetzt. Das Bebauungs- und Nutzungskonzept des Bauherrn sieht vor, Möbelhaus und Lagergebäude in der nördlichen Hälfte des Plangebiets zu errichten und südlich, den Gebäuden vorgelagert, die erforderlichen Stellplatzflächen anzulegen. Innerhalb des Bebauungsplanes können alle erforderlichen Stellplätze zuzüglich weiterer Stellplätze für besondere Aktionstage untergebracht werden. Dieses Konzept macht die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzte Erschließungsschleife überflüssig. Die südliche Geltungsbereichsgrenze des Plangebietes verläuft entlang der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche (Max-PlanckStraße). Diese ist bereits als Baustraße vorhanden, liegt aber nicht innerhalb des Plangebiets. Mit dem Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301 wurde an der Südostecke des Plangebietes – außerhalb des Geltungsbereichs – ein Kreisverkehrsplatz neu festgesetzt, der noch nicht realisiert ist. Das Bebauungs- und Erschließungskonzept des Bauherrn sieht vor, die Bauflächen des geplanten Baugebietes über eine Anbindung von diesem Kreisverkehrsplatz aus zu erschließen. Das heißt, dass bei Umsetzung des Konzeptes keine weitergehende Festsetzung zur Erschließung der Plangebietsflächen erforderlich ist. Die in den rechtskräftigen BebauungsBg 109 pul 121114 29 plänen Nr. 69 Pulheim und Nr. 69 Pulheim 1301 ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen sichern die Plangebietserschließung ausreichend. Die an das Netz klassifizierter Straßen anbindende, im rechtskräftigen Ursprungsplan festgesetzte Plangebietsstraße ist hinsichtlich ihrer Dimensionierung für gewerbegebietstypischen Verkehr konzipiert. Eine 7,0 m breite Fahrbahn wird einseitig von einem 2,50 m breiten Parkstreifen und einem 3,0 m breiten, kombinierten Rad-/Fußweg flankiert (siehe Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim). Die Anbindung an die K 6 erfolgt über einen großen, bereits gebauten Kreisverkehrsplatz, der Anschluss der K 6 an die Bonnstraße ist signalisiert. 8.6 Zufahrtsverbote Entlang der K 6 und entlang der Max-Planck-Straße sind Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten festgesetzt, um einen Anschluss des Plangebietes ausschließlich über den neu zu bauenden Kreisverkehr sicher zu stellen. Eine weitere Zu- und Ausfahrt ist nicht gewünscht und würde den Verkehrsfluss auf den beiden genannten Straßen stören. 8.7 Stellplätze Offene, ebenerdige Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der im Plan festgesetzten Flächen für Stellplätze und innerhalb der Baugrenzen zulässig. Von Stellplatzflächen ausgenommen wurde der Bereich der geplanten Anlieferung im östlichen Grundstücksteil. Im südlichen Grundstücksteil ist eine Fläche für Stellplätze und Parkpalette ausgewiesen. Hier ist die Errichtung einer Parkpalette möglich. Diese Festsetzungen sind erforderlich, um die geplanten 1.800 Stellplätze unterzubringen. Nach erster Einschätzung werden davon ca. 900 Stellplätze bauordnungsrechtlich erorderliche Stellplätze sein, die weiteren Stellplätze sollen zusätzlich angeboten werden können. Die Planung sieht eine Parkpalette mit zwei Ebenen vor, wobei die Zufahrt in die erste Ebene von dem neu zu errichtenden Kreisverkehr aus erfolgt. In die zweite Ebene gelangt man über Rampen auf Höhe des Haupteinganges. Bg 109 pul 121114 30 Abb.: Schnitt durch das Gelände mit geplanter Parkpalette 8.8 8.8.1 Lärmschutz Geräuschkontingentierung In Bebauungsplänen können sogenannte Lärmemissionskontingente (LEK) festgesetzt werden. Ausgehend von den jeweils zulässigen anteiligen Beurteilungspegeln (Planwerte LPl) an relevanten Immissionsorten auf der Grundlage der TA Lärm werden über eine Schallausbreitungsrechnung unter der Bedingung ungehinderter Schallausbreitung die flächenbezogenen Schallleistungen als Emissionskontingente durch eine rechnergesteuerte Rückrechnung ermittelt. Diese Emissionskontingente sind dann sowohl eindeutig mit den anteiligen Beurteilungspegeln verknüpft als auch im B-Plan vollziehbar. Die Festsetzung der Emissionskontingente geschieht auf der Basis einer ungehinderten Schallausbreitung, um die eindeutige Verknüpfung mit anteiligen Beurteilungspegeln an ausgewählten Immissionsorten sicherzustellen. Daraus resultieren oft Festsetzungen der Emissionskontingente mit Werten, die niedriger sind als für Gewerbe typische Werte einer tatsächlichen, auf die Fläche bezogenen Schallleistung. Dies bedeutet aber nicht von vornherein den Ausschluss bestimmter Nutzungen und Betriebsarten. Denn unter Berücksichtigung von zusätzlichen Schallminderungsmaßnahmen, wie z.B. durch Anordnungen von Hallen, Geländegeometrie, Schallschutzwänden oder –wällen zur Abschirmung oder auch durch zeitliche Begrenzung von Betriebszeiten, sind auch durchaus höhere Werte der tatsächlichen Bg 109 pul 121114 31 Schallleistung möglich, wenn sie zu den gleichen Teilbeurteilungspegeln führen, wie die Emissionskontingente im Falle einer ungehinderten Schallausbreitung. Die in der Umgebung der betrachteten Gewerbefläche für das Möbelhaus gelegene Wohnbebauung kann bereits durch Gewerbelärm aus dem östlich angrenzenden Gewerbegebiet derart vorbelastet sein, dass der Immissionsrichtwert für die Nachtzeit von 40 dB(A) bereits heute schon ausgeschöpft wird. In der Regel müssen neu hinzukommende Betriebe dann mit ihren Beurteilungspegeln 6 bis 10 dB unter Richtwert bleiben. Im benachbarten Gewerbegebiet ist in der Boschstraße 35 eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet nicht auszuschließen. Bei der Kontingentierung wird diese im Weiteren nicht berücksichtigt, da vorab ermittelt wurde, dass die Zwangspunkte im o.g. allgemeinen Wohngebiet bereits die relevanten Beschränkungen der Kontingentierung bestimmen. Da die gewerbliche Vorbelastung im Tag- und Nachtzeitraum an den betrachteten Immissionsorten nicht genau bekannt ist, wird im Sinne einer worst-case-Betrachtung im Sinne der TA Lärm der um 10 dB geminderte jeweilige Richtwert als Planwert angesetzt. Für die Geräuschkontingente des Bebauungsplanes Pulheim Nr.109 kann im vorliegenden Fall das gesamte Plangebiet ohne Unterteilung in Teilflächen gewählt werden. Es sind ausschließlich Betriebe und Anlagen zulässig, deren Geräusche das Emissionskontingent von 59,4 dB(A) tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) und 44, 4 dB(A) nachts (22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) nicht überschreiten. Im Ergebnis ist auf den betrachteten Teilflächen des Plangebietes tags und nachts eine gewerbliche Nutzung möglich, ohne in Summe im Bereich der angrenzenden Bebauung außerhalb des Plangebietes zu Immissionskonflikten zu führen. 8.8.2 Lärmpegelbereiche Mit dem Gutachten wurden Schallminderungsmaßnahmen untersucht. Aktive Schallschutzmaßnahmen könnten nur mit einem kaum noch verhältnismäßigen Aufwand errichtet werden und würden städtebaulich sowie gestalterisch unbefriedigende Stadträume schaffen. Insofern wurden passive Schallschutzmaßnahmen als Lärmpegelbereiche (LPB) nach DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" zum Schutz von Aufenthalts- und Büroräumen festgesetzt. Gemäß DIN 4109 werden für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung Bg 109 pul 121114 32 von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm verschiedene Lärmpegelbereiche zugrunde gelegt, denen die jeweils vorhandenen oder zu erwartenden "maßgeblichen Außenlärmpegel" zuzuordnen sind. Für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Raumarten oder Raumnutzungen die Anforderungen der Luftschalldämmung einzuhalten. Der maßgebliche Außenlärmpegel errechnet sich gemäß der DIN 4109 aus der Summe der Beurteilungspegel (tags) der maßgeblich auf das Planungsgebiet einwirkenden Emittentenarten. Im vorliegenden Fall sind dies der Straßenverkehr, der Schienenverkehr und das Gewerbe. An dem zu betrachtenden Plangebäude ergibt sich an der ungünstigsten Fassade und Fassadenhöhe der Lärmpegelbereich LPB IV. Daher wird für alle Fassaden innerhalb des Plangebietes der Lärmpegelbereich IV festgesetzt. Die daraus resultierenden Bauschalldämmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse können im Einzelfall unterschritten werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des notwendigen Schallschutzes nachgewiesen wird. Es ist zu beachten, dass ohne konkrete Planung oder spezielle Voraussetzungen aus der Kenntnis des Lärmpegelbereiches nicht auf die erforderlichen resultierenden Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile des Gebäudes und demzufolge auch nicht auf Schallschutzklassen für in Außenbauteilen vorhandene Fenster geschlossen werden kann. Hierfür bedarf es der Kenntnis der jeweiligen Raumnutzung, Raumgröße sowie der Fassadenausgestaltung. Es wird daher im Vorfeld einer detaillierten Planung empfohlen, die Auslegung des notwendigen Schallschutzes gegen Außenlärm sowie eine nachherige Ausführungsplanung fachlich begleiten zu lassen. 8.9 8.9.1 Ver- und Entsorgung Technische Infrastruktur Das Plangebiet ist über die bestehenden Straßen an das Versorgungsnetz der Stadt Pulheim angebunden. In der Max-Planck-Straße liegen bereits alle notwendigen Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Telekommunikation). Bg 109 pul 121114 33 8.9.2 Entwässerung Das Plangebiet ist über die bestehenden öffentlichen Kanäle (Trennsystem) in der MaxPlanck-Straße erschlossen. Das gesamte Abwasser kann eingeleitet werden, die Kanäle sind ausreichend dimensioniert. Alternativ wird von der Stadt Pulheim eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für das anfallende Dachflächenwasser in Aussicht gestellt, so dass auch a) eine Versickerung auf privaten Grundstücksflächen möglich wäre oder b) ein privater Regenwasserkanal, ggf. mit Rückhaltung, mit Anschluss an den Randkanal gebaut werden könnte. Dafür würden bezüglich der Dachflächen keine Entwässerungsgebühren anfallen. Die Versickerung hat durch die belebte Bodenschicht zu erfolgen, da das Plangebiet im Wasserschutzgebiet liegt. Da ein Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 69 für das Plangebiet fast undurchlässige Lehmböden nachgewiesen hat, die sich nicht für eine Versickerung eignen, wäre voraussichtlich ein Bodenaustausch größeren Umfangs und Tiefe erforderlich, um die Versickerungsfähigkeit herzustellen. Sowohl für die Versickerung auf dem Grundstück als auch für die Einleitung des Regenwassers in den Randkanal sind die Abstimmung mit der unteren Wasserbehörde und die Einholung einer wasserrechtlichen Genehmigung erforderlich. Das Niederschlagswasser der befahrenen Flächen muss aufgrund der Belastung und der Lage im Wasserschutzgebiet auf jeden Fall in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Behandlung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. 8.9.3 Klimaschutz Der Bebauungsplan bereitet die Bebauung eines bereits planungsrechtlich als Gewerbegebiet gesicherten Grundstücks vor. Neue Flächen im Außenbereich gehen durch die Planung nicht verloren. Das Plangebiet ist überwiegend ackerbaulich geprägt. Das Plangebiet weist keine Waldflächen mit Bedeutung für die Luftregeneration auf. Die Bebauung des Plangebietes lässt im Vergleich zur nach bestehendem Planungsrecht möglichen Bebauung keine negativen klimatischen Auswirkungen erkennen. Das Gebäude selbst wird nach neuesten Bg 109 pul 121114 34 Technologien und Energiestandards errichtet. Darüber hinaus gehende Maßnahmen zum Klimaschutz sind nicht vorgesehen. 9. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen 9.1 Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege in Bonn (Tel.: 0228/9834-0, Fax: 0228/9834-119) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstelle mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW), falls sie nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Rheinland ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 DSchG NW). 9.2 Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Wasserwerks Köln-Weiler in der Wasserschutzzone III B. Die Regelungen der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Gewässer im Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen / Langel der Gas-, Elekrizitäts- und Wasserwerke Köln AG vom 21.10.1991 des Regierungspräsidenten Köln, Aktenzeichen 54.1.11.4.9-hu, sind zu beachten. 9.3 Baugrundverhältnisse Die Bodenkarte des Landes NRW, Blatt L 5106, weist für Teilbereiche des Plangebietes Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und nur eingeschränkt tragfähig. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 „Zulässige Belastung des Baugrundes“ und der DIN 18196 „Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke“ sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes NRW zu beachten. Bg 109 pul 121114 35 9.4 Anlagen der Außenwerbung Anträge auf Genehmigung zur Errichtung von Anlagen der Außenwerbung, die dazu geeignet sind, den Verkehrsteilnehmer auf der B 59 anzusprechen, sind dem Landesbetrieb Straßenbau NRW zur Zustimmung bzw. Genehmigung gem. § 9 FStrG zu übersenden. Im Übrigen sind bei der Zulassung von Werbeanlagen die einschlägigen Vorschriften des Straßenund Wegegesetzes NRW zu beachten. 10. Auswirkungen auf die Umwelt Im Umweltbericht, der ein gesonderter Teil der Begründung ist, werden die Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes in einer allgemein verständlichen, nichttechnischen Zusammenfassung dargestellt. Um Wiederholungen mit den Ausführungen im Umweltbericht zu vermeiden, wird an dieser Stelle die Zusammenfassung des Umweltberichtes (Seite 41 ff) ausschnittweise wiedergegeben. Darüber hinaus erfolgen an dieser Stelle der Begründung Ausführungen und Zusammenfassungen zur Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung (10.2) sowie zum Artenschutz (10.3) . 10.1 10.1.1 Zusammenfassung im Umweltbericht (Ausschnitt) Umweltauswirkungen Eine Prüfung von Standortalternativen ist im Zusammenhang mit den vorliegenden Planungsvorhaben nicht erforderlich und nicht sinnvoll, denn der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim stellt eine auf eine Teilfläche bezogene Überplanung des seit dem 17.10.2000 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim dar. Er verändert das ursprüngliche Plankonzept lediglich hinsichtlich der Zulässigkeit von Art und Maß der Nutzungen. Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird die bisher überwiegend intensive landwirtschaftliche Nutzung des Plangebietes weitgehend von versiegelten Flächen abgelöst. Damit gehen im Wesentlichen die nachfolgenden erheblichen Beeinträchtigungen einher. Bg 109 pul 121114 36 10.1.2 Schutzgut Mensch Mit dem Baustellenbetrieb gehen temporär visuelle und akustische Beeinträchtigungen einher, die jedoch mit Abschluss der Baumaßnahme abklingen und somit für das Schutzgut Mensch nur eine geringe Erheblichkeit haben. Mit dem Betrieb des Möbelhauses geht ein zusätzliches Verkehrsaufkommen einher. Da sich der Verkehr auf die überörtliche Anbindung über die B 59n, Bonnstraße (L 183) und der Kreisstraße K 6 konzentriert, kommt diesem Aspekt für das Schutzgut Mensch eine mittlere Erheblichkeit zu. Die mit der Realisierung des Planungsvorhabens einhergehende betriebsbedingte Lärmentwicklung betrifft den Straßenverkehrslärm, den Schienenverkehrslärm und den Gewerbelärm. Vom Schienenverkehrslärm (Reflektion an geplanten Gebäuden) gehen keine erheblichen Beeinträchtigungen aus. Auch der Gewerbelärm trägt unter Berücksichtigung der Geräuschkontingente LEK zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen bei. Der Straßenverkehrslärm führt jedoch über die bereits bestehende Grundbelastung im Prognose-Nullfall auch zu einer Belastung im Prognose-Planfall, die jedoch die sogenannten Sanierungswerte nicht erreicht, sodass von einer Belastung geringer Erheblichkeit ausgegangen werden kann. 10.1.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen Die bau- und anlagebedingte Inanspruchnahme der Biotoptypen führt zu einem Verlust / Funktionsverlust von Lebensräumen für Pflanzen und Tiere. Die Beeinträchtigungen sind von mittlerer Erheblichkeit, da es sich ausschließlich um intensiv bewirtschaftete Landwirtschaftsflächen handelt. Durch die anlagebedingte Inanspruchnahme von Acker gehen elementare Teil- bzw. Gesamtlebensräume im Gesamtumfang von 78.296 m² verloren, die nicht nur für die Lebensgemeinschaft „Acker“, sondern auch für die Fauna gehölzreicher Biotopbestände in der weiteren Umgebung von Bedeutung sind. Da angrenzend und im Umfeld weitere ausgedehnte Landwirtschaftsflächen liegen, ist die Beeinträchtigung in ihrer Wirkung von mittlerer Erheblichkeit. Für den Verlust des Bruthabitates von 2 Feldlerchen-Paaren werden artenschutzrechtliche Maßnahmen durchgeführt. Bg 109 pul 121114 37 10.1.4 Schutzgut Boden Mit der anlagebedingten Versiegelung des Bodens werden biologische, physikalische und chemische Eigenschaften des Bodens beeinträchtigt. Unter Berücksichtigung des im Bebauungsplan Nr. 69 bereits zulässigen Umfangs der Versiegelung, ist die Beeinträchtigung in ihrer Wirkung von mittlerer Erheblichkeit. 10.1.5 Schutzgut Wasser Infolge der anlagebedingten Versiegelung des Bodens kommt es zum Verlust versickerungswirksamer Flächen. Unter Berücksichtigung des im Bebauungsplan Nr. 69 bereits zulässigen Umfangs der Versiegelung, ist die Beeinträchtigung in ihrer Wirkung von mittlerer Erheblichkeit. 10.1.6 Schutzgut Klima und Luft Mit dem Betrieb des Möbelhauses geht vor Ort ein zusätzliches Verkehrsaufkommen und damit eine Erhöhung der Abgasemissionen einher. Unter Berücksichtigung der bestehenden Vorbelastungen durch die angrenzenden Verkehrsbänder kommt diesem Aspekt eine mittlere Erheblichkeit zu. 10.1.7 Schutzgut Landschaft Das Möbelhaus inkl. Infrastrukturellem Umfeld wird das bisherige Landschaftsbild deutlich überprägen und sich aus der angrenzenden Bebauung hervorheben. Unter Berücksichtigung der angrenzenden überwiegend gewerblichen Bebauung ist die Beeinträchtigung von mittlerer bis hoher Erheblichkeit. 10.1.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Ein am südlichen Rand des Plangeltungsbereichs gelegenes eingetragenes Bodendenkmal BM 251 (römischer Burgus) wird durch eine Grünflächenfestsetzung in seinem Erhalt gesichert. Von dem Planungsvorhaben gehen keine Beeinträchtigungen aus. Bg 109 pul 121114 38 10.1.9 Wechselwirkungen Die zuvor beschriebenen Beeinträchtigungen wirken in der Regel nicht allein auf ein Schutzgut, sondern zeichnen sich durch Mehrfachwirkungen aus, sodass durch dieselbe Maßnahme mehrere Schutzgüter beeinträchtigt sein können. Diese Wechselwirkungen werden aufgezeigt. Sie bestehen insbesondere bei der Inanspruchnahme der Biotoptypen sowie der Versiegelung von Flächen. Zur Vermeidung und Verringerung der Beeinträchtigungen im Plangebiet werden Schutzgut bezogene Maßnahmen festgelegt. 10.2 Bilanzierung des Eingriffs Mit dem Planungsvorhaben gehen Eingriffe in Natur und Landschaft einher, die gutachterlich (Planung und Landschaft Essen, Juli 2012) bilanziert wurden und deren Kompensationsbedarf ermittelt wurde. Dabei orientierte sich die Berechnung des Kompensationsbedarfs an dem Verfahren „Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft“ (MSWKS & MUNLV 2001), welches bereits beim Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim angewandt wurde. Somit ist eine Vergleichbarkeit der Ergebnisse sicher gestellt. Der erforderliche Kompensationsbedarf wurde dabei in mehreren Schritten ermittelt. In einem ersten Schritt wurde der Kompensationsbedarf für den Bebauungsplan Nr. 109 ermittelt. Der Kompensationsbedarf errechnet sich aus der Differenz des Gesamtflächenwertes des Ausgangszustandes und des Gesamtflächenwertes des Planungszustandes. In einem zweiten Schritt wurde der Kompensationsbedarfs für die Inanspruchnahme von Kompensationsmaßnahmen des Bebauungsplans Nr. 69 ermittelt. Über den in Schritt 1 hinaus ermittelten Kompensationsbedarf wurde berücksichtigt, dass der Bebauungsplan Nr. 69 im Teilgebiet des künftigen Bebauungsplans Nr. 109 einen Teil seiner GesamtKompensationsmaßnahmen festsetzt, der sich anteilmäßig auf die Teilfläche des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 selbst wie auch auf andere Teilbereiche des Bebauungsplans Nr. 69 bezieht. Da diese Kompensationsmaßnahmen, die sich nicht auf den Teilbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 beziehen, an dieser Stelle nicht mehr realisiert werden können, müssen sie somit zusätzlich ausgeglichen werden. Insgesamt wird damit aus Schritt 1 und Schritt 2 für das Planungsvorhaben ein Kompensationsbedarf von 141.815 Wertpunkten erforderlich. Bei einer Wertsteigerung von 5 WertpunkBg 109 pul 121114 39 ten für die Ausgleichsmaßnahme bedeutet dies, dass eine entsprechende Kompensationsmaßnahme von insgesamt 28.363 m² zur Verfügung gestellt werden muss. Als Ausgleichsfläche wird ein Teilstück in der Größe von 28.363 m² aus dem Flurstück 3, Flur 1 Gemarkung Sinnersdorf (Gesamtgröße 47.931 m²), zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um eine als Ackerland genutzte Parzelle, die im Eigentum der Stadt Pulheim steht. Die Fläche wird als Feldgehölz inkl. Waldrand angelegt. Die Maßnahme wird von der Stadt Pulheim im Rahmen des städtischen Grünordnungsplanes (GOP) entwickelt. Damit ist der notwendige Ausgleich in Höhe von 141.815 Wertpunkten voll umfänglich gewährleistet. Weitere Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich. 10.3 Artenschutz Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung (Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung, Planung und Landschaft, Essen, Juli 2012) wurden vorhandene Daten des LANUV ausgewertet und eigene Bestandserhebungen zur Avifauna und zum Feldhamster im Plangebiet durchgeführt; auf Vorkommen von Arten der übrigen Tiergruppen wurde während der Kartierung geachtet. Der Kartierungsumfang wurde zuvor mit der Koordinierungsstelle Umweltschutz der Stadt Pulheim abgestimmt. Im Rahmen der flächendeckenden Kartierung wurden keinerlei Hinweise auf eine aktuelle Besiedlung der Ackerflächen mit dem Feldhamster gefunden. Fledermäuse haben im Plangebiet keine Fortpflanzungs- und Ruhestätte sowie kein essentielles Nahrungshabitat. Die avifaunistische Kartierung hat 17 Vogelarten nachgewiesen. Amphibien und die Zauneidechse konnten im Planungsgebiet aufgrund fehlender geeigneter (Teil)-Habitate nicht nachgewiesen werden. Unter denen im Gebiet vorkommenden Vogelarten waren ausschließlich für Feldlerche, Mäusebussard und Turmfalke artenschutzrechtliche Prüfungen in Form von Art-für-Art- Betrachtungen durchzuführen. Die nach der Roten Liste landesweit gefährdete Brutvogelart Feldlerche hat ihren Lebensraum auf der Ackerfläche und konnte mit zwei Brutpaaren nachgewiesen werden. Mäusebussard (Horststandort unbekannt) und Turmfalke (vermutlich auf dem Dach der benachbarten Spedition) brüten außerhalb des Plangebietes und suchen dieses nur als Nahrungshabitat auf. Die Bruthabitate der zwei Feldlerchen-Paare werden durch die Bebauung überplant und damit die beiden Paare aus dem Planungsgebiet verdrängt. Unter Berücksichtigung der unter Punkt 10.2.2 aufgeführten Maßnahmen können die beiden Bg 109 pul 121114 40 Feldlerchen-Paare in eine benachbarte Ackerfläche ausweichen und es werden keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände erfüllt. Mäusebussard und Turmfalke nutzen das Planungsgebiet als Teil-Nahrungshabitat, welches jedoch nicht von essenzieller Bedeutung ist. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der beiden Arten werden nicht in Anspruch genommen. Unter Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen kann eine Beeinträchtigung ausgeschlossen werden. Die Protokolle der artenschutzrechtlichen Prüfung zeigen, dass für die relevanten geprüften Arten keine der in § 44 Abs. 1 BNatSchG aufgeführten artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände erfüllt werden und somit nicht gegen die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BnatSchG verstoßen wird. Unter Beachtung der Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung stehen der Planung somit keine artenschutzrechtlichen Belange entgegen. 10.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung Die nachfolgenden Vorkehrungen zur Vermeidung sind durchzuführen, um Gefährdungen von Tier- und Pflanzenarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und von europäischen Vogelarten zu vermeiden oder zu mindern. Die Maßnahmen sind zuvor mit der Koordinierungsstelle Umweltschutz der Stadt Pulheim und der Unteren Landschaftsbehörde abzustimmen. - Zur Vermeidung baubedingter Individuenverluste in Folge der Zerstörung von Nestern oder Eiern europäischer Vogelarten wird der Baubeginn außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten mitteleuropäischer Vogelarten (März bis August) durchgeführt. Werden die Baumaßnahmen außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten begonnen und vor März kontinuierlich fortgesetzt, kann die Bauzeit in die nächste Brutzeit fortgesetzt werden. Bei späterem Baubeginn ist durch geeignete Maßnahmen zu Beginn der Brut- und Aufzuchtzeit sicherzustellen, dass die Baufläche nicht durch brütende Vögel belegt wird. - Gehölzeinschläge sind zum Schutz wildlebender Tiere und Pflanzen nur in der Zeit vom 01. Oktober bis zum 28. Februar zulässig (BNatSchG §39(5)). - Bei den Baumaßnahmen sind die Richtlinien der DIN 18920 und der RAS-LG4 bzw. ZTV Baumpflege zu berücksichtigen. - Ist die Bebauung zugelassen, sollte eine Besiedlung durch Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und von europäischen Vogelarten durch geeignete Maßnahmen vor dem Beginn der Bauarbeiten vermieden werden (z.B. Aufstellen von Flatterbändern sowie Bg 109 pul 121114 41 sonstige Vergrämungsaktionen für brutplatzsuchende Vogelarten ab Anfang März; Verschließen von Einschlupflöchern und Höhlen in Bäumen und Gebäuden mit Bedeutung für Fledermäuse; usw.). 10.3.2 Maßnahmen für die Feldlerche – Lerchenfenster Um die Erfüllung von Verbotstatbeständen durch den Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätte für zwei Feldlerchen-Paare zu vermeiden, wird die nachfolgend beschriebene Maßnahme zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen, continuous ecological functionality-measures) festgelegt, die hier synonym zu „vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen“ entsprechend § 44 Abs. 5 BNatSchG zu verstehen ist. Im unmittelbaren Umfeld des Planungsvorhabens – südlich der B 59n, Gemarkung Pulheim, Flur 2, Flurstück 49, Größe 2,95 ha – werden auf einer Landwirtschaftsfläche der Stadt Pulheim zwei „Lerchenfenster“ gemäß der Angaben der STIFTUNG RHEINISCHE KULTURLANDSCHAFT (2011) eingerichtet. Durch die Maßnahme wird sicher gestellt, dass geeignete Ausweichmöglichkeiten für die beiden Feldlerchen-Brutpaare geschaffen werden und somit die ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang weiterhin gewährleistet ist. Die Ackerfläche ist im Eigentum der Stadt Pulheim und wird im Rahmen von Jahresverträgen verpachtet. Mit dem neuen ab 01.11.2012 gültigen Pachtvertrag verpflichtet sich der Pächter bis zum Baubeginn des Vorhabens, spätestens jedoch bis zum Frühjahr 2013, zwei Lerchenfenster auf dem Flurstück 49 zu errichten und für deren Bewirtschaftung zu sorgen. Somit ist zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Pulheim Nr. 109 die Einrichtung des Lerchenfensters sicher gestellt. Bg 109 pul 121114 42 11. Flächenermittlung Sondergebiet ca. 74.630 m² davon überbaubare Grundstücksfläche davon nicht überbaubare Grundstücksfläche ca. 40.606 m² ca. 34.024 m² davon Fläche für Stellplätze / Parkpalette davon Fläche für Stellplätze Private Grünfläche ca. 5.913 m² davon Bodendenkmal: ca. 3.971 m² Geltungsbereich gesamt 12. 93 % ca. 80.543 m² ca. 27.350 m² ca. 3.644 m² 7% 100 % Bodenordnung Eine Bodenordnung ist nicht erforderlich. 13. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planerstellung Kosten durch die Ertüchtigung des Knotens Bonnstraße / B 59 (Nord), die zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht bezifferbar sind. 14. Durchgeführte Gutachten Folgende Gutachten wurden im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Pulheim Nr. 109 erarbeitet: - Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim, BBE Handelsberatung Köln, Juli 2012 - Stadt Pulheim, Verkehrliche Auswirkungen der Ansiedlung eines Möbelhauses, PTV Group Düsseldorf / Karlsruhe, Juli 2012 Bg 109 pul 121114 43 - Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und –immissionen aus Straßenverkehr, Schienenverkehr sowie Gewerbelärm im Rahmen des Bebauungsplanes 109 in Pulheim, ADU cologne, Juli 2012 - Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zum Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim, Stadt Pulheim, Große – Kreyssig – Dr. Schönert GbR Planung und Landschaft Essen, Juli 2012 II UMWELTBERICHT Der Umweltbericht (Große – Kreyssig – Dr. Schönert GbR Planung und Landschaft Essen, August 2012) wird in einem gesonderten Dokument Bestandteil dieser Begründung. Pulheim, den 14.11.2012 Planungsamt Bg 109 pul 121114 44