Beschlussvorlage (Eingaben Private/Bürger)

HlöarLrlIUSMAnil L lhre freundlichen Möbelhäuser. t, -;FÜEMiM MöbelHausmann 0 05,llov.2012 An den BäLrgermeister der Stadt Pulheim s,illt.. 2a12 - Planungsarnt - Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Aus Bergheim, 31.10.2012 Bedenken gegen die Teilönderuag Nr. 17.3 des Fldchennuü,ungsplans und den Bebauungsplan Nr- 109 Pulheim Sehr geebrte Damen und Herren, gegen die Anderung die Teiländerung Nr. 17.3 des Flächennu?ungsplans und den Bebaurmgsplan Nr.' 109 haben wir erhebliche Bedenken, weil die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstruktuen im Einzugsgebiet rmterschätzt werden. Diese Fehleinschätzung beruht im Wesentlichen darauf, dass von einer zu niedrigen Flächenproduktivität ausgegangen wird. Wie wir aus den Einzelhandelsgutachten der Firmen BBE und Junker & Kruse entnehmen konnten, wurden bei der Ermittlung der Umsatzerwartung von BBE eine seitens Segnüller erzielbare Flächenproduktivität in Höhe von 2.070 €/qm und von Junker & Kruse in Höhe von 3.300 €/qm bis 3.900 €/qm unterstellt. Beide Annahmen sind unserer Ansicht nach deutlich zu niedrig angesetzt. Segrnüller erzielt mit seinen Möbelhäusem, die nach Größe und Verkaufsflilche mit dem in Pulheim geplanten vergleichbar sind, Umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € und erzielt eine Flächenproduktivität von 4.000 €./qm bis 5.000 €/qm (zur Ermittlung der Flächenproduktiyität s. Anlage l). In der Möbelbranche sind diese Zahlen bekannt und werden von Segmtiller auch nicht bestritten. Möb.lHaGmann Bankverbindung: GmbH & Co. Commenbank Herford gLz 494 4OO 43 KG Bergheim Humboldstraße 2 50126 B€rgheim .ral.lO2271l fi774 1Z8l Gesells<ialter: Amtsgeridrt Köln HRA Fax {022 71} 610 51 Pers. haft. b€rghoim@mosbel-hausmann.de Möbel Hausmann Betsiligungs Steuemummer 33158316129 Amtsgeri.ht Kerpen HRB Kto. Nr. 2 975 209 358 GmbH, Geschältsführ€r: Krisha Budholz, Harald Jürg6n Steudle Randsortimente auf die Diese hohen Flächenumsätze werden dadurch eneicht, dass die und Etagen verteilt werden rurd dort flächenmäßig nach verschiedenen Fachabteilungen -bestimmten werbe- und verkaufsaktionen auch ausgeweitet s"d-f ,,uün"n., d, h. bei *erden.'burch diese räumliche Verteilung werden die Verkaufsflächengrenzen verwischt urra a", tatsächliche Umfang der VerLufsflächen der Randsortimente nicht mehr nachvollziehbar. Bereich der we6ung Es ist in der Branche allgemein bekannt, dass sep.üller auch im legt (2.8. Pfannen, besonderen wert auf die Bewerbung einzelner Randsortimente w€rt Artikel, etc.), diä teilweise unter Einkaufspreis angeboten - werden Femseher, Baby 'dabei Randsortimentsartikel ein, die im Preisbewusstsein der Verbraucher i;*"rl* setzt lielen und erlangt dadurch das Image eines besonders preisgänstigen Anbieters' und Nicht nur diese Lockangebote sind außergewöhnlich sondem auch der werberadius Segniiller damit das Werbebudget je Haus. Vergleiiht man Pulheim mit den übrigen Häusem,sokannmaneinendurchschnittlichenWerberadiusvonca.l00kmunterstellen' ü*Unä"gig von dem tatsächlich geplanten Werberadius muss Segmtiller im Einzugsgebiet uo, p,rüä. auf jeden Fall- eine vergleichbare Kauftraft aktivieren, um das Investitionsvorhaben wirtschaftlich betreiben zu können' Das anzunehmende Bauvolumen beütigl in Pulheim bei korservativer Kalkulation Unterstellt man eine ca. 57 Mio. EIJF. zzgl. Grundsttickskosten von cd. 5,4 Mio. EUR. sich allein branchenübliche Zins- und Tilgungsleistung von zustunmen 7 ,5Vo, sct errechnet des ca.14%o werden hieraus ein Jahresaufixand in Uäfe-von c,l Mio. EUR. Branchenüblich aus den Bau- und umsatzes ftir Zins und Tilgung gerechnet. somit errechnet sich allein 134 Mio. EUR. G.undsttickskosten ein erforderliches Mindestumsatzvolumen von AnhandweitererKenngrößerr,wieBetriebs-undPersonalkostensowie dass der zu erwartende umsatz von der BBE bei 190 Mio. EUR. mindestens bei 180 Mio. EUR und damit deutlich über den (zur Rerechnung des prognostizierte Gesamtumsatz in Höhe von 93,1 Mio. EUR liegen wird. rerro"arproa*tivität, lässt sich nachvollziehbar darstellen, ergibt sich zu erwartenden umsatzes s. Anlage 2). Auf der Basis anerkannter Kenngrößen somit eine Flächenproduktivität von 4'000 €/qm bis 4'222 €lqm' unterstellt Da beide Gutachter bei ihren Auswirkungsanalysen zu niedrige Flächenumsätze geplanten Mötelhauses des sie notwendigerweise auch die Auswirkungen hub"n, im Einzugsgebiet unterschätzen. wir haben t,sig_t"r.r auf die versorgungsstrukturen i".nät ot"Uti"t " eedenken gegen das Vorhaben nicht nur wegen den zu erwartenden gravierenden Auswirkungen auf unser eingesessenes Möbelhaus in Bergheim' -ür", insbesondere auch füLr die ,,kleineren" durch das Wettbewerber nicht ohne Folgen. Den mittelst?indischen Einzelhändlern werden ruiniert' intensive Beweöen von RanÄortimenten ihre ,,Brot-und Butter-Artikel" preislich das in Mittelstädten if"riufi.i".,-g Uietet in der Regel keine Alternative, weil insbesond€re eigene Markr bzw. Einzugsgebiet zu klein ist. Die wettbewerbsstrategie von Segmüller bleibt Für das Vorhaben kann daher auch nicht mit den neu zu schaffenden Arbeitsplätzen Strategie von Segrrüller we-rda niimfich ;;;r.b* werden. eh Folge der beschriebenen das Vorhaben LUeitsplatze im mittelsundischen Einzelhandel wegfallerl so dass durch aru"itöut " "* verlagert, aber keine neue Arbeitspl2itze entstehen werden. von Bergheim haben ein starkes lntefesse daran, dass der zentrale versorgungsbereich der ,i"rri g"r"fr*a"n wird, weil das Miteinander ,nseres Möbelhauses mit den Geschäften in Innenstadt für beide Seiten von Nutzen ist. wir Mit freundlichen Grüßen Möbel Hausmtnn Handels GmbH & Co. KG Betgheim // H,*ldst*dr"i.ilK Geschäftsfrhrer A -',: .,^--§.1''-'' Krisha Buchholz Geschäfuftihrer :' Anlage 1 zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadl Pulheim Ermittlung der Flächenproduktivität der Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Friedberg I. Verkaufsumsltzc Der Gesamtumsatz im Verkaufsjahr 01.03.2010 bis 28.02.2011 gemäß Bilanz vom September 201I beträgt netto 666.858.559,58 € zzgl. 19 % MwSt. = Umsatz 793.561.685 q. Quelle : Bundesarueiger v. I II. 3. 0 3. 20 I 2 (Anlage) Verkaufsllichen (ca"-Angaben) 1. ,,goße' Häuser (Giganten) Friedberg Parsdorf Weiterstadt Zwische,r:summe 2. 50.000 m'? 140.000 m': ,,kleine" Häuser Nürnberg Mannheim Stuttgart (Stadthaus) Frankfurt Zwischeosumme (Stadthaus) 3.. 50.000 m'z 40.000 m'z 17.000 m2 15.000 m2 2.000 m2 2.000 m'? 36.000 m'? Möbel Malor Discount Augsburg Eching Friedberg 5.000 m'z 5.000 5.000 m'z Parsdorf Zwischensumme m'? 5.000 m'z 20.000 m2 Quelle: Möbelhtltur Paldste 2012 (Anlage Gesamtverkeufslläche M6bel Segmüller 196lllllllml Umsatz je Quadratmeter Verkaufslliche 4.048,78 €/m2 Erläuterungen: o Die tatsächlichen Verkaufsflächen der ,,Giganten" sind ca- 8 - 10 % niedriger als angegeben, da die Restaurantflächen in den Verkaufsflächen enthalten sind. o Die drei ,,Giganten" sind die Vorzeigemöbelhäuser der Sepüller - Gruppe. Jeder ,,Gigant" wird mit einem überdurchschnittlichen Werbeotat ausgestattet, der den Branchendurchschnitt bei Weitem überschreitet. Weiterhin erfolgt bei den ,,Giganten" eine aggressive Vermarktung von Randsortimenten uqd nicht möbelspezifi schen Aktionsartikeln. Aus diesen Gründen ist davon auszugeheq dass sich in der Realität die o.g. durchschnittliche Flächenproduktivität der Segrnüller - Einrichtungshäuser zugunsten der,,Giganten" verschiebt. ln seinen Discounünärkten erzielt Segmüller in Wirklichkeit erheblich geringere Umsätze je Quadrafineter als bei seinen ,,Giganten". Die Quadratrneterleistung der ,,kleinen" Häuser und der Stadthäuser sind aus diesem Grund nach unserem Kenntnisstand ebenfalls geringer als die Durchschnittsleistung der Segnüller Gruppe. r ln der oben ermittelten durchschnittlichen Quadratmeterleistung des Unternehmens sind diese Verschiebungen nicht berücksichtigq d.h. der Umsatz je qm Verkaufsfläche liegl bei den ,,Giganten" als der durchschnittliche Umsatz je qm Gesamtverkaufsfl ä,che. 2 ct) I rä tg tF tE E3 äg :: EF :-i 5 äE äE äE ää aE äE äE =a äi äg 6 {, { t i- 3S Eä ö 3 a t = iEäiääl:i§iäEäiäEgäE ct E v, o i EB =: ca 5 ä3( +E. r 3* T' a- 3 Eä B J J M: ln -I FFgEgsess {q 5 E E 3; x 5E *i sP ; s!. EE -.s tF EP E* {* q q §F egtqäg5E gi §s §a §e § Ee E = EFFFeFe >6a4i5 EEä58§Hä:iä E? äE ,E F ä ia 15 ääääEiEäEä ää 59 Eä ;g! ä ,46 1- +T aö §E äf EF c ääEä äi ää äE äE äE *ä ä.5 HF E= E-I r"§ i3B ä§ [i EE F Ei -e ä a; ,,*: a ;az äF B ts ** eä Eä ää =" Eä "= I: a ::F § g 3t B; r5e cF aa äE'§ä§lä§;ä§E § ää ää hE aa ee aq l' =8 4E; EE3ägägä$ä§ ao a+ tt5 15, E- r EgiiEB § gä§ ä uE ää tE äE iä äE iä 6 E 5A3ä 3EEE3g ESEE E= PNJ:' ItEESä5 i ;§gEiEEESg E5 a ä a ä ä§; AE gEtEE Eä a cäEa EEä äEE EäEEEä qä =igB E9 egä= äääEEEEäEäää ää o äg gs ää§E EE ää §E äE ;a ea ;gEE iä§E iä ä §Eg §ä Eä t5 EE Eä 3A äE i i_ l\) i tB89d = E EB 433>Aa *F i: E EE3EE33B 3AA:lAAa t§ 6 a a e Q 3ä 3= EE ää -E äq t5 $; -ä 5 I 3F ti PE äi 5! Ei 3F r5 Iä Iä I§ I"§ Iä I§ I5 I* Iä I3 35 3g äC ää ää ä= ää ! ss s ä€ FE äEEl3ää::g1g§EEEiE :l l l i"= i * § Ie E -J r3ä:F iä Cl 9s Eä;- äi lä i.3 $€ ":ä Eäi E gq= äs cä s 3 E-':= r C') { ttt E iE ? z 6SBEASBC8EA§§3Cs sEgEEEg e Eg E3Eäg§CBB Eä = e ggE j66lia3a gIEgI;gBg 3 a Eq *E E e §ä 5=S €5 E§ sg EE iäao ä:a iF :: ä-ö i! =<= Bä E5 + E§ T-E ä§EäErä䧧§§ää;Eä§ EE 5cE"s E trg E T€ EE ES C= Bir =äBE;4: =ä E? A= 3: 3E §Eää§ä§ä§ä§ä§E§E§ä "- *- =* E3 gr ä* c 3l= I {S ää EE än ää ee Ee ! *ä E'Eä EE Eä tE iäiä §s iE iä ts Eä 3ä a;i FC= g BF sE=gE = l: I B- a ä ät Er Bi äEEgEEäEE3§CEESEEESE älssärBBeättaBgaB E I g E E E g I E E 3 T Ei'E 3 ECE3 EEEE '=EE ä;gä§ ;F3 'E§E§ §5Ee*i i= ä EEs {EiEEE"F:5 *=8" i säe "äFg gä EE FE §ä Eä äe ää eä §§Eä > i= 3E sEEEss cl r si äiisiErEEEä§E§a äi E= e; ää §ä Eä gi§ä 5E IE §ä §i§I gE §e ää §6 3e i 4 A 3 = E o f\) -=_ N' i-- el I :g:E tq:* Eä:g tä c=Eää äe 3g ää äe §; iääää iä - 3g*= 3F:F o: EE iä 3äi äcääEEäsäääEguä=3äE E'ä c9 -:its "E h,o :i-- E m::: t§ L- d Z acgasFarEFEgFBaSS EE EEEES =EgB -! 3 g cf E33EC= § s I FEE E E rlE Ei {Eä aI F . 3: IE I ö; E tä: E §I EäääEEä§ä3EääEEi ?B= P E + 5 ] 8 EI* iEj 8 e !l Ei B ESC Etää ä§ E q=i=3!= NE AEE ä il ?fE - Ei *ca l.: ?g EäEEEä§E§Eää f e 'iFI Ri B 3 s .E' csc :E sq 1:3 :E E3§ ä§ 3',' ta a I gt 3F Eä :+ 15 =i EE aS aR 5ä iä a: 3t Fi Eä lE 3i a* -i lEäE-5 } q3 a --.: F E 8 § il i E i I5 t z : t§ IF a; t 3E t B l's n aa EE bl I ta ti EE* BK EäEC a tE 5i = 5I. ä a'l : C- EE >3r 3 8' 8ä Fä ä Eä5äEig EE; ä=E+FF SHag qg E T: E;T §EE§EäEEEää EFFESöE EEä $AEgäE ää äE §i _Eli Et {ä6 r5.6 8ä s : i§ä äääsäää 6t -sf =e 5d i e§dEä:i .€iEEE5 a § 3 3 a t c x E 6 ä a 3 a 3 ;ir 3 !F AF !t R ä E ae FE sg ac E? E aA nt B f ä=. äF 6r E 6E 6 .e ä B *=i d 3 si 7 aa a8 -f sä i; z a!I ?E E4 q= BA ri HS Ets E:P 9- ,9 t§ I 3, El EE E, Fg q' t-: !TE EA at go *' .g ? 3E !a t8 § 3 IF 3 e ta i E* e B I Iit :t x ! b ä4 9t E B la äl tt EF 5 3E EE a g § i g EB tE ?Ets ilE -t a ==Pz ESE :E 6 g E EE g a a §P sä a a I§ I 3A 1 i§ i $: B E i9 E E ti i ! E1*?* :l El > >!. = = EB Ets ;F3 f, SF PT =3 Ea +t ä P - 6.4. §i qq = HE;E*ä 5EE3i= qE -:--i iE i+ F ET ä§BäEE§äE€;ää il ü§ t ä3.' - -irar= ;; = äE §3 §ä äE3 5E ä3' 5.h lla 3 =e 3s* o!-' J_ h, I F :5 t§ tE tg IF IE Iä I-= täEE äi äEE §E§IääiE -{ 3a I " :; " tJ *' § tE Ig d - t5 tE tg äE'IEäEii* ! r>: i*iä:äääiEiäi§is ct, m ee --i EE äEEEEEä EC33 EEES It Ei Eä Fä al ^ 5 äEg äH §i äE *:*§äsäsi I'u EäI i!r ru ;E vvtYvtvvvv z z ääääEäEE,E§EE ite !li iEi !iE Ir3 iE EE, E' z §iE§Eii§ "" a il B tä TEI §E ää äi §E {ls q- E E*§EE'iEäcEEäE o,B 3il :TI l!ä iti (., §r§ä 3 g=E§g'E € a6 EEr. §'E §6 c iE;ääEcäägEE §ä ää "ä rlh F e lä u §ä §E§§ iE§ä ää F3ä? tä i§räiEiEäEäi eä ä B äE § z c z, EgEE §'E = F§ I3 I5 15 I€ IE i E! E"s EE E§ eE -F *i .F ;ä §BrE EäE §TE Eg i, z +3§E äIl Bg ! E !{I §i vvtvvYv i+ fg ig iE i§ EE ig €I :5ti SE Eg § Eä[ äl I a1 83 iE i3 ;s 'E t' 'E "§E EE E =g äitErrEää TI EI I sä är 3I Bä EE ä5 ^itl FE ä_{ !§l rlr F F .E äEä §t§*Eli䧧 iä § i EIEEEI ä? s5E {= §P N ER "E E? i >BB a 3 JE§§g ; s rE§ aJ gr iäi§i ci AI ;r ti iiFis äE :T EE §äEE E ää §§;; 6A § §8 =3 [g;' §ä§i§E§§§äEä§ä§ä' N l\J Ol E o t:I ij il\* I § E5äE§A ,6e:d§ äääää ää 'äC Bi "qä= 'i t ;ä ä E EB äE ää 1i ä I EäääEäääääääää- i3 c3g ggEB EF gE§TE€ IMPßESSUM t' a a EE f,-aäI " ääEäEääääääääääää §:a CEg BE 'ill äiEE 'ääi Eir l'tS I EE =EE m (n ä83 €€e a§aaä6 !ä gE CEEEEE 'z'='=2E3 ee € E€ t! o -t :,: -cl) -l m ä g = z. l tr r ir==iaia"lg T gESEEECBEE E lr:=3333== U' -+ FJI a§ g:i E3ä € AE E EäääEäEäiEäääEäää o = (D ääEäEääi f§ '- € ä:a E E z säBä EE liz, a iiäiliä$Eä EEB EA E 5 3E :EääääääääääEE ! mli f.: i o.: CE tssa TF E e (, tn l.** EE BE ä'O iE -l E 4 e -t m äE?§ä t tsBüA§§tsts883Stsq8 SAAa EEEEECEEgEEEAgE EEäg €€:rE€€€33:€: E: ?sc€ aaFs o: EE tr Ut 5- ia J J c) m B-:eFi5 € äE B ääääääääää qä. äq 1 !? e §?§EE a2 fYl Ei i€ (D xC E - HS:ä d§BBBA3EBEts63BFA Eq§EiI EEsssgE gEgEttSsEeEgEEss EE33!E EEEEEE ääää5ää aaätEraE€€EeE€c: B!A E*il*l E r\ 1\ c<m ara?o !== g;siö ; <'? <s tsc4 E Oqö0. i9Esa 4.9538 O- = I qa s§ äqB 5.ä-ias - *.t2 § ääPäts 9qä rPlo ä e=O./!! z;)a= öo:J = § ä:i 3E*38 ä H § +» §fi ':5'-äü5? 65 qB Faox O = x < o-r ä36F (- 0) I f 9.c äi E39E *= iE egia ßN. q6 'rlrnr ii i*s§ B a (D *3 qr E6§e :r (O =E 5D ='(D E:ä= 6:r1 <o a Bä q ä äh' Ä' 6 (D .ä 3 d - q 9 oo ..t J ;5 lo ä!@ rO) o; -7\ crt (D i ? Bundesanzeiger Page 1 of4 Bundesanzeiger Neme Berelch Hans Segmüller, Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG. Rechnungslegung/ lahresabschluss zum Geschäftsjähr vom Intormatlon Finanzbenchte brs zum 01.03.2010 V.-Dätum 13.03.2012 28.02.201I Friedberg Hans Seqmüller, Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Fil.dbc.g Jahresabschluss zum 28.02,201 I Bilanz AKTTYA A. ANLAGEVERMÖGEN 24.O2.20LL 28.02,2010 € e . I. Immatenelb vermögensgegenstände l. Konzessionen, gewerbliche SchuErechte und ähnllche Rechte und Werte sowie Uzenzen an solchen Rechten und Werten 2. geleistete Anzahlungen 954.036,00 495.138,0O 0,00 954.035,00 414.26t,LA 909.399,18 4.24.3.916,35 4.590.292,01 II. Sachanlagen 1. Grundstücke. gn ndstücksgleiche Rechte und Bauten einschlle8lich der Bauten auf fremden Grundstücken 2. technische Anlägen und Maschinen 3. andere Anlagen, B€triebs- und Geschäftsaus$attung 4. geleistete anzahlungen und Anlagen im 8au 2.066.055,39 1-541.552,26 11.935.973,24 ro -512-219,23 1L-2L7,22 28-27S,Oe 17 -7SO-716,93 L7 .t79-7A3,85 Ill. Finanzanlagen 1. Beteiligungen 2. sonstige Auslelhungen B. UMLAUFVERMÖGEN I. Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände l. Forderungen aus Lieterungen und Leistungen 2. Forderunqen qeqen veöundene Untemehmen 3. sonstige vermögensqeqenstäncle davon mit einer Resüalfzeit von mehr als eanem Jahr: € 51.012.048,50 (Vr. € 27.736.251,O91 III. Kassenbestand, Guthaben bei K.ediunstituten C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN D. AfitVE LATENTE STEUER,N 111.451,68 1.552.702,33 1.664.154,01 20.358.906,94 20 15.565,363,17 15.921,115,36 111.451,54 1,943.«)9,,ro 2.095.061,08 -L84.244,|t 3.776.779,77 0,00 79.016.454,29 3.299 -172,7 0 56.054.757,55 82.793.634,06 60.011,983,13 654.052,84 95.911.ß3,33 74,aO3.a15,43 194.270.(}40,56 1.082,291,36 1.292.O00,00 217.013,238.86 150.735.913,92 24.02.2011 28.02.2010 1.131.OO0,00 1.739.0(x),00 173.79r.154.03 PassiYa € A. EIGENKAPITAL € 41,522,000,00 46.011.000,00 3.298.(x)0,00 r.594.000,00 s1.102.000,00 B. RÜCKSTELLUNGEN l. Steuerrückstellungen 2. sonstioe Rückstellungen 56.606.000,00 59.904.000,00 C. VERBINDLICHKETTEN 1. Verbindlichkeiten 9e9enüber k.editlnstituten dävon mit elner t-aufzeit bis zu einem Jahri € 0,00 (VJ. € 1.498,36) 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Lelstungen davon mit einer L-aufzett bis zu einem Jahr: e 52.782,178,46 (Vr. € 57.93S.968,86) dävon gegenüber Unternehmen, mtt denen ein Beteiligungsverhältnls besteht: € 52.696.000,00 o,oo 1.494,36 52,742.t7A,46 57.93S.958,85 1.669.424,77 1.2L4 -O24,04 1.097.621,06 (Vj. € 1.023.8r0,74) 3. Verbandlichkeiten gegenüber verbundenen Untemehmen davon mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr: e 1,669.424,77 4. verbindlichkeiten gegenüber Geseltschaft ern lvi. € \.214-OZ4,O4) 10.259,533,53 https://www.bundesanzeiger.delebanzwwdwexsservlet?&session.sessionid:1a28285 - 2.237 .749,24 .-. 31.10.2012 Page 2 of 4 Bundesanzeiger davon mit einer Laufzeit bis zu einem lahr: € 1.895.086,45 ( vj. € 2.r24.000,30) 5. sonstige davon mit eaner Laufzeit bis zu einem Jahr: € 10.760.102.0O (Vj, € 13.678.917,53) c,avon äus steuem: € 7.900.895,15 (vr. e 3.810.197,91) davon im Rahmen der sozialen sicherheit: € 46.469,75 (vi. € 59.645,74) veöindlichkelten D. 10,750.102,00 13.678.917,53 75.471.234,46 75.058.158,03 16.000,00 RECHNUNGSAAGRENZUNGSPOSTEN * Aufgliederung 16.000,00 2r7.013.238,86 173.791.158,03 des anlagevermöqens siehe Anlage zur Bilänz Anlage zur Bilanz: Entwicklung dcs Anlagev.rmögcns Stand 01.03.2010 Zugang Stand Abschreibungen des Abschreibungen Geschäfts- Abgang Umbuch. 28.02.2011 kumuliert €€€€€€€ iahres I. lmmaterielle Vermögensgegenstände 1. gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an sol.hen Rechten und Konzessionen. 4.803.050,68 301,447,87 Firmenwert geteisrete Anzahlungen Summe immat. 2.928.158,60 414.251,18 2. 3. 0,00 0,00 0,00 O,00 20.963,50 A.079.984,24 11.782,02 Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschlieBlich der Bauten auf fremden Grundstücken 2. technische Anlagen 14.094.530,76 und Maschinen 53.439.906,47 4.331.845,55 3. andere Betriebs- und Geschäftsausstattung 4. geleistete LL.2r7,22 2a.275,oa und Anlagen im 8au 0,00 2-925,07 4.345,98 Anlagen, ' III. 0,00 0,00 0,00 8.425.958,83 1.471,922ta3 256.a05.os 0,00 8.091.755,26 Sachanlagen 75.625.638,69 4.374.A67,72 1L2L7,22 3.84-1.a49,9r 358.157,68 0,00 14.093.109,85 12.55r.557.59 3.045.503,17 0,00 54.725.288,85 Anzahl. Sumhe 0.00 2.928.158,60 2.928.164.60 O,00 0,00 414.261,78 8.145.480,46 30l-441,a7 vermögensgegensüinde II. Sachanlagen 1. 20.953,50 414.26r,18 5.497.790,23 4.543.754,23 256.a05,05 0,00 42.749.315,61 2.A63.242,54 2a.275,oa 3.051.066.37 0,00 76.939.440,04 52).42a,2o 0,00 0,00 59.188.723,11 3.74A.82A,42 Finanzanlagen 1. Anteile 91.OOO,O0 O.OO an O,OO O,OO 91.OOO,OO O,O0 0,OO 0,00 0,OO 0,00 0,00 veöundenen Untemehmen 2. Beteiligungen sonstige 3. Ausleihungen Summe Finanzanlagen Summe 20.451.68 1.943.509,40 0,00 0,OO 0.00 20.451,68 0,00 430.907.07 0,00 1.552.702,33 2.095.061,08 0,00 430.907,07 O.00 1.664.154,01 0,00 0,00 3.512-936,94 O,00 87.029.552.88 66.560.645,94 4.005.633,47 85.866.180,23 4.676.309,59 Anlägevermögen Bewenungsgrundsätze und Abschreibungsmethoden Eine Anpassung der vodahreszahlen an die Neuregelung des BilMoG ist ln Übereinstlmmung mit Art. 57 Abs. I EGHGB nicht erfolgt. Aufgrund der erstmaligen Anwendung der neuen Bilanzierungs- und Be$/ertungsvorschriften des HGB i. d. F. des EilMoG kommt es bei einzelnen Posten des lahresabschlusses 2u Ansatz- und Bewertungsabweichungen lm Vergleich zum Vorjahr. Im Rahmen der Vorratsbewertung wurde blsher das wählrecht steuerrechtlich höhere Abschreibungen auch hanclelsrechtlich anzusetzen in Anspruch genommen. Dies ist n.ch Bilf{oG nlcht mehr zulässlg, von dem Foftführungswahlrecht entsprechend Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGE wurcte zum gemacht. f. ma.z ZOfO fti. ate Vorräte ketn Gebrauch zum Übergangszeitpunkt wurde für die Rückstellungen von dem Belbehaltungswahlrecht Artlkel 67 abs. 1 S. 2 EGHGB Gebräuch gemacht. Dle Folgebewertung zum 28. Februa.2011 erfolgte entsprechend den Regelungen des BllMoG, dr der hlerdus resultierende Wertansatz den per 1. März 2010 beibehaltenen Wert nach alter Rechtslage übe.schreltet. Die immateriellen VernögensOegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmä8lge Abschrclbungen nach der ltneä.en Abschreibunqsmethode, bewertet. h@s://www.bundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet?&session.sessionid:1a28285.. . 31.10-2012 Page 3 of 4 Bundesanzeiger Oie Eewerhlng des Sachanlagevermögens erfolot zu Anschaftunqs- bzn. Herstellungskosten abztiqlich planmäEiger Abschreibungen, Vor dem 1. llärz 2010 angeschaffte Gebäude und b€wegllche Gegenslände wurd€n, sowelt zulässlg, 9emä8 den steuerlkhen Vorschriftcn und Afa-Tabellen degrrsslv (§ 7 Abs. 1 ESIG) bzw. lhear abgeschrieben. B€l degrcsslvcr Abs€hrclbung erfolgte eln übergang zur linea.en Abschrcibung (§ 7 Abs. 3 ESIG), wenn dieser Wechsel zu elner h6heren Abscireibung ftihrte. Die degresslven Abschrelbungen wurdea nur lm Rährnen der "umgekehrten t'taBgebllchkeit' in der Handelsbllanz du.dloeführt- Dles Ist nach BllMoG nlctrt mehr zulässlg. Oanadr muss nunmrhr der richdge wertverzehr unabhänglg von steuedlchen Gestalürngen dargestellt werden. Deshalb weden alle l{euzugänge ab dem 1. Märu 2010 linear abgegchrieben. Das BilMoG räumt das Wahlrecht eln, Anlagevermögen, welches momentan aus der Vergangenhelt heraus degresslv abgesdlrieben wlrd, welterhln degaesslv abzusdrrelben. Von diesem Forttährungswahlrcdrt gemä8 Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gcmacht, S€lt dem 1. Mär: 2010 werden Wirtschaftsgüter des AnlagevermöOens, die einer selb6tständigen t{utsung fähig sind und deren Anschaffungskosten bis 2u € 410,00 bet-agen, im Wirtschaftsj.hr lhIer Ans.hafrung äbgeschrleben (vormals Sammelposten). Die Finanzanlageo werden zu Anschafhrnoskosten anges€frt. Die Vorräte wedren mit den Anschafhrngskosten bzw. mlt den Herstellunqskosten bevrertet. Dle Herstellungskosten enthalten neben den Elnzelkosten auch antelllge Fertlgungs- u'ld l.laterialgemelnkosten. Versaltungsgemeiokoslen wußlen nlcht teitckslchtlgt, Posten mlt vermlnderter Marktgänglgkelt werden auf den niedrioeran beizulegenden Wert .bgesdrrieb€n. Die Forderungen und sonsHge Ve.mögensgeganstände v,erden grundsätzllcrr mlt dem Nennbeb_ag anges€Et. Auf Forderungen aus Ueferungen und tclshrngen werden wegen des allgemeinen Zlns- und (rcdltrislkos ,ngemcssene PausdElwertbedchdgung€n vorgenomman. Für zweifelhafte Fo.derungen werden Elnzelwenöerlchtlgungen äbgesetzt. Uquide l.littel werden mlt dem Nennbetrag angeseü. Transaktloneo aufden ln FGmdwährung gefährten Konten b€l keditinsütuten werden zum TageskJrs ln Euro umgercchnet. Soweit zum 28. Februar 2011 Frcmdwährungsguthab€n vo.handen slnd, erfolOt die B€wertunq näch dem Nlederstwertprin zip. Die aktiven und passiven Rechnungsäbgrenzongsposten betEffen abqegr€nztc Anspräche bzw. V€öindlldrkelten aus Mietverhältniss€n und Wartungsverträgen. Dle Auf,6sun9 der Posten erfolgt llnear entsp.€chend dem Zeltäblauf. Vom Wahlrecnt 9emä6 § 27a Abs. 1 S. 2 HGB, dle slch insgesamt ergebende Steuerentlastung als aktlve lätente Steuer anzuseEen, wurde Gebrauch gemacht. Die Steuernückstellungen und die sonsugen Roctstelllngen berilckslchtgcn alle erkennbaren Rlslken und ungewt§sen Veölndltchkelten äuf der Grundlage elner vorslchtigen kaufmännlschen B€urteilung mlt dem not{endlgen Erfollun$betrag. Dle Verbindlichkelten werden mit ihrem E füllunqsbeträg angesetzt. So,|stigcr Berichtstall Angrbcn lr.ch § 5 Abr.s fttblc z{r Bll.nz Umsatzerlös€ l.S. § 277 HGB: € 666.458.559,58 L6hne und Gehälter: € 97.530.121,74 Sozlale Abgaben: € 19.399.594,62 Zahl der B€schäftlgen: 3.342 Bestätigungsverrnerk ael der vorstehenden Jahresbilanz mit Anlagen hEndelt es sich um dle nach § 9 abs.z Publc füa Ofrenlegungszwecke verkürzten Fassung. Zu dem volHändlgen Jahresab*hluss (Bilanz und GUV) wude folgender Be'täSgungsvermerk erteilt: Bestätigungsaermerk des AbschlBsprüfers wlr hab€n deo lahrcsabschluss - bestehend aus Bilanz und Gewlnn- und verlustrecinung - unter Elnbezlehung der Bucrlführung der Höns Segmtlller, Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG für das Geschäfttah. vom 1. Märr 2010 bls 28. Februar 2011 geprüft. Ote Buchführung und dle Aufstellung dc§ Jahresabschlusses nach den deutschen händelsrcchtllchen voGchrlften und den ergänzenden Bestimmungen des G€sellschaftsvertrdges lieg€n in der verantworfung der ge§€Ellchen vert eter der cesellschaft. Uns€re Aufgabe ist es, auf der Grundhge der von uns durchgeführten Prüfung eine Eeurtellung iiber den Jahresabschluss unter Elnbeziehung der Budlftihrunq abzuget€n. Wir haben unsere Jahresäbschlussprtituno nach § 6 Publizltätsgesetz unter 8€achtung der vom Instltut der wlrtschaftsp.tifer (tDW) festgestellten deutsdlen Grundsätze ordnungsmä8lger Abschlusspnültng vorgenommen. Danäch ist'die lfifung so zu planen und durchzuführcn. dass Unrichtlgkelten und verstöEe, die slch auf dle Darstelluno des Jahresäbschlus§es wesenulch aus{irken, mit hlnreachender Slcherhelt erkannt werden. Bel der Festlegung der Prtlfungshandlungen werden dte Kenntniss€ über dle Geschäftstädgkett und über das wirtschaftlldre und rechuiche Umfeld der Gesellschaft sowle dle Erwartungen über mögltche Fehter berückstchflot. Im Rahmen der Pr[ifung werden die Wirksömkelt des rechnungslegungsbezogenen intemen l(ontrollsystems sowte Nadtwetse fär die Angab€n ln Buciführung und lahresabschluss tlberwlegend auf der Basls von Stlchproben beu.tellt. Die Prüfung umfasst die Eeurtefiunq der angewandten Bllanzierungsgrundsätse und der wesenüichen Elnschätzungen der geset2llchen vert eter sowte die wil.dtgung der Gesamtda6t€llu.g dcs ,.hrcsäbs€hluss€s. wlr slnd dcr aulfaasung, däss unsarc Prüfung elne htnrctchend slchere Grundtäge fljr uasere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Elnwendungen geführt. Näch unsercr Beurtellung aufgrund der bel der Pn:ifunO gevyonnenen Erkenntnlsse entspricht der Jahresabscätuss der Hans Segmüller, Polstermöbelfabrik GmbH & co. (G den ges€Elichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages. ,|onchcn, ircn 5. Slptambea 2O1l https://www.bundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet?&session.sessionid:1a28285...31.1O.2012 Page 4 of 4 Bundesanzeiger BDO AWT GmbH Wirtschaftap.lrtüngsoasGllachaft ppa. n. l. Neyer, ]/,rtschrftsprüScr Ra udrfu ss, w, rtsch.{Bp rltf. r https://www.bundesanzeiger.delebanzwww/wexsservlet?&session.sessionid:1a28285...31.1O.2012 Anlage 2 zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadt Pulheim Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller,,Giganten* in Pulheim Anhand von branchenüblichen Kosten- und Umsatzkennwerten kann ermittelt werderl welcher Umsatz zur Deckung bestirnmter Kosten erzielt werden muss oder welche Umsätze bei einer bestimmten Anzahl von Mitarbeitem und Mitarteiterinnen sowie bestimmten Umsatzvorgaben zu erwarten sind. 1. Baukosten Verkaufsfläche: 45.000qm x 580€/qm 26.100.000,00 € Lagerfläche: 30.000qm x 480€/qm 14.400.000,00 € Geländeausgleich / Erdbewegung 1.200.000,00 € Straßen und Erschließungsmaßnahmen € 1.650.000,00 € 6.075.000,00 € Außenanlagen 30.000qm x 55 €/qm Innenausbau 45.000qm x 135 €/qm B aunebenkosten l27o 1.800.000,00 6147.000,00 € 57.372.000,00 € Baukosten ohne Grundstück Es handelt sich um Einheitspreise, die aus vergleichbaren Bauvorhaben ermittelt wurden; sie können anhand von ausgewrihlten Referenzobjelaen belegt werden. 2. Grundstückskosten Grundstücksgröße Kaufureis 60,00 EUR/qm ca.90.000 qm 5,4 Mio. EUR Die Stadt Pulheim hat im November 201I das Grundsttlck einem anderen Interessenten zu einem Kaufureis von durchschnittlich 82,57 EUR angeboten 3. Jährliche Zins- und Tilgungsleistungen lür Baukörper und Grundstäck Gesamtkosten: angenommene angenommene ca. 62,7 Mio. EIIR Zinsbelastung: 4,5 Yo Tilgungsleistung: 3o/o Tilgrmgsleistung zts. 7,5 Jahresaufivand fir Z. u. T. 4,7 Mio. EUR Zins- und o/o Aufgrund der eingeschrtinlcten Drittverwendungsfähigkcit eines großlldchigen Möbelhauses liegen erfahrungsgemS die hier zu erwartenden Finaruierungskosten deutlich über den Kosten rormaler Einzelhandelsimmobilien @achm,arbe, Lebensmittelmdrbe, etc.) mit guter Driwerwendungsfähigkcit. Die hier gewählte Zins- und Tilgungslast orientiert sich an den fiir normalen Eiruelhandelsimmobilien branchenüblichen Werten Unserem Haus ist bekannt, dass die Firma Segmüller ibe Immobilien nonnalerweße least. In diesem Fall löge die Leasingrate deutlich über 7,5oÄ, da noch die Gebühren der Leasinggesellschofi hinzukommen. 4. UmsaEanteil zur Deckung des Jahreseuftvandes Iär Zins utrd Tilgung Branchenüblich werden 3-4%o des lJmsatzes fiir Zins und Tilgung gerechnet. Tilgung Zins und 3,0 - 4,0% Umsatzanteil erforderlicher Umsatz zur Deckung von Zins u. (4,7 Mio. : 3,5 oÄx 100 4,7 Mio EUR Tilgung ca. 134 Mio. EUR = 134 Mio.) 5. Betriebskosten Fär ein vergleichbares Einrichtungshaus fallen im Durchschnitt die folgende Betriebskosten an: Reinigung 340.000,00 € p.a. Strom 860.000,00 € p.a. Heizung 138.000,00 € p.a. Telefon und Post Bau-,Reparatur u. Instan.lhrltung Sonstige allgemeine Kosten (Grünpfl ege, 84.000,00 € p.a. 350.000,00 € p.a. 1.400.000,00 € p.a. Oberflächenwassergebühren, Bewachung Hausmeister, Verwaltung, etc.) Summe 3.172.000,00 € p.a. Der branchenübliche Umsatzanteil ftir die Betriebskosten beffigt ca. l,|Yo. Somit errechnet sich ein zur Deckung der Betriöskosten erforderlicher Umsatz von ca. 176 Mio. ELIR (3,172 Mio : 1,8% x 100 =176,2 Mio.) 2 6. Durch das Verkaufspersonal euielte Umsntze Segrnüller beschäftigt in seinen Giganten ca- 320 Vollzei§nitarbeiter im Verkauf. Dies decl:t sich mit der Aussage von Segnr.tiller, insgesamt 600 Mitarbeiter in Pulheim zu führen. Die branchenübliche Produktivität der Verkfiufer liegt bei 42.000 - 48.000 EUR im Monat. Somit errechnet sich ein durchschnittlicher Umsatz in Höhe von = 172 Mio. EUR. (45.000 EIJR x 12 Mon. x 320 MA=I72 Mio,) 7. Personelkosten Die branchenüblichen Personalkosten eines vergleichbaren Möbelbauses belaufen sich auf ca. 29 bis 36 Mio. EUR. Somit errechnet sich ein Durchschnittswert in Höhe von 32,5 Mio. EUR p.a.. Branchenüblich beffigt der Personalkostenanteil im Durchschniu l7%o des Umsatzes. Somit errechnet sich ein erforderlicher Mindestumsatz von l9l Mio. EUR (32,5 Mio.: l7% x 100 =l9l Mio.) 8. Fezit Segmüller plant die Errichtung eines Möbelhauses mit ca 45.000qm Verkaufsfläche und ca 30.000 qm Lagerfläche. Laut Presseuritteilungen solleir 600 Mitaöeit€r eingestellt werden (dies deckt sich mit den Mitarbeiterzahlen der übrigen Segmüller - Giganten). Unter Beachtung branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwerte sowie Kennwerte der Mitarbeiterproduktivität können Rückschltisse auf die zu erwartende Umsatzleistung des proj ektierten Möbelhauses getroffen werden. Für die pinzelnen Kenngrößen des Projektes Pulheim lassen sich die folgenden Umsatzleistungen ermitteln: Kenngrößen zu erwartende Umsatzleistung Grundstück und Bau Betriebskosten eines Giganten Produktivität der Verkäufer Personalkosten Mio. 174 Mio. 172 Mio. l9l Mio. 134 EUR EUR EUR EUR Es karur also unterstellt werden, dass der zu erwartende Umsatz des geplanten Segnüller Giganten bei ca. 190 Mio. EUR, mindestens bei 180 Mio. EUR liegen muss, um den Giganten wirtschaftlich zu betreiben. 3 ShmrirdllE: tnidl tblmtcntg Gmbfl . Ponlod l0 I I 30 . GEScHAFTSFÜHRUNG 5l3l I Lsy€*uscr An den Bürgermeister der Stadt Pulheim - Planungsamt Aus - 0 Alte Kölner Shaße 26 5.|'lov. 2012 c ..14 50259 Pulheim Bauvorhaben Möbel Segmüller I,^ hr lEN.dri.'rlvo,n 26rc18 Bedenken gegen die prlrr,t per Boten am 05.11.2012 (hlrz.irEi LSM Teiränderung (02 14) 832',t-151 Nr. 17.3 des 02.'t1.2012 und den gegen die Anderung der Teiländerung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim E ,' Vo Frächennutzungsprans Sehr geehrte Damen und Herren, Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erhebliche Bedenken. wir sind der Auffassung, dass das geplante Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 qm nicht mit dem Regionalplan vereinbar ist. lm Jahre 2009 ist der Regionalplan aut Rniiag der Stadt Pulheim geändert worden. weil es in der Planbegründung hieß, Jie stäot pulheim värrolge oas ziel, ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 20.0ö0 qm anzusiedeln, haben wir keine Bedenken erhoben und uns auch nicht an die IHK Köln gewandt, die in solchen Fällen die Belange des Handels vertritt. Jetä stellen wir zu unserer Überraschung fest, dass ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 qm geplant ist, davon 4.500 qm zentrenrelevante Sortimente. Yuln.in der.Planbegründung ausgeführt worden wäre, dass zwar Anlass der planänderung die Ansiedlung eines Möbethauses mit 2o.ooo qm verkaufsfläche sei, davon unabnangig aber aucn ein Möbelhaus mit 45.000 qm Verkaufsfläche oder anderer großfläctriger einzä;andel (2.8. Baumarkt oder Einkaufszentren wie ,,Metro' o.ä.) angesiedelt werden kännte, hätte die stadt Leverkusen sicher Bedenken geltend gemacht. lnsbesondere hätte die IHK K6ln teine positive Stellungnahme zu einem Möbelhaus mit 45.OOO qm Verkaufsfläche abgegeben. Wir fühlen uns durch das Vorgehen der Stadt putheim getäuscht. Ielclolrrrhole i:nrilt ltohntara 6nütt d mer 5h l0 51373 tew*usr 0214 / 8311.0 Ichforrohdc 0211/ 83?t.300 lßl.td..ll 0t Eonlen $rlose tanrluu !U 37551140 to.to 8t2 621 li5 I 49{5ü fionddrrgisla Iöh 1000r9001 !,ii1p'#, q.il"g Snnffdlü: % t1t:3 ZUf, WOIX:X Die stadt Pulheim rechtfertigt das Vorhaben mit einer sog. Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung. Danach stellt das Vorhaben ,,eine sinnvolle weiterentwicklung des Mittelzentrums Pulheim dar, ohne wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der benachbarten zentralen Orte zu verursachen". Warum ein Möbelhaus mit 45.000 qm Verkaufsfläche in eine Stadt wie Pulheim mit rd. 53.000 Einwohnern gehört, können wir uns nicht erklären. Die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen die Nachbarliommunen auf jeden Fall anders als die Gutachter. Die Stadt Bergheim hat das BBE-Gutachten durch das Büro Junker und Kruse fachlich prüfen und bewerten lassen. Die Ergebnisse liegen uns vor. Aus unserer Sicht trifft die fachliche Bewertung des BBE-Gutachtens durch Junker und Kruse auf jeden Fall in einem Punkt voll zu: BBE hat diä Flächenproduktivität des von Segmüller geplanten Möbelhauses viel zu niedrig angesetä. Es liegt auf der Hand, dass eine niedrige Flächenproduktivität (Umsatz qm Verkaufsflachä) entsprechend geringere Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der Nachbarkommunen hätte je Der BBE-Gutachter setzt eine Flächenproduktivität von 2.070 gqm an, die über dem Branchendurchschnitt läge. Das mag sein. Einzelne Unternehmen eneichen aber deuflich höhere Flächenproduktivitäten. Der Gutachter hätte sich deshalb mit den konkreten Spezifika und den Leistungskennziffern von Segmüller befassen müssen. Genau das haben aber Junker und Kruse getan und kommen dabei auf eine durchschnittliche Flächenproduktivität von mindestens 3.300 bis 3.900 9qm Verkaufsfläche. Die Berechnung von Junker und Kruse ist für uns nachvollziehbar und nachzulesen in der fachlichen Bewertung des BBE-Gutachtens durch Junker und Kruse, die lhnen, wie wir erfahren haben, vorliegt. Sie deckt sich auch mit unseren brancheninternen lnformationen. Unter den drei deutschlandweit umsatzstärksten Möbelhäusem befinden sich zwei SegmüllerStandorte. Möbel Hausmann in Bergheim hat ebenfalls eine Berechnung der zu en/artenden Umsätze anhand von branchenüblichen Kenngrößen vorgenommen und kommt dabei zu Flächenproduktivitäten von 4.000 bis 4.222 €/qm. Die Stellungnahme von Möbel Hausmann fügen wir bei. Darin wird auch zutreffend beschrieben, wie Segmüller seine hohe Flächenproduktivität erreicht, z.B. durch das intensive Bewerben von Randsortimenten, die teilweise unter dem Einkaufspreis angeboten werden. Das BBE-Gutachten ist somil keine geeignete Grundlage, um das Vorhaben von Segmüller beurteilen zu können, weil es in einem entscheidenden Punkt, nämlich der Flächenproduktivität, von falschen Voraussezungen ausgeht. Da unser Möbelhaus in der lnnenstadt von Leverkusen liegt, berühren uns unmittelbar die Auswirkungen des Vorhabens auf die städtebauliche Situation und Entwicklungsfähigkeit von Leverkusen. Hier sind für uns die Aussagen der Verträglichkeitsanalyse von Junker und Kruse maßgeblich, die die Stadt Bergheim in Auftrag gegeben hat und die unseres Wissens der Stadt Pulheim ebenfalls vorliegt. ? -§- ShrDftdü % tllE§ zuf, wollxlx Für das Hauptgeschäflszentrum von Leverkusen haben Junker und Kruse hohe prozentuale wie rnonetäre Umsatzumverteilungen ermittelt, die nicht nur unser Haus, sondern auch weitere Fachanbieter wie Depot, WMF, Galeria Kaufhof etc. betreffen. Diese betragen in der Branche GlasiPorzellan/Keramik 7 bis 10%, in der Branche Heimtextilien 11 bis 14o/o, in der Branche Teppiche 22 bis 3Oo/o und in der Branche Leuchten 20 bis 27o/o. Junker und Kruse kommen zu dem Ergebnis: 'lnsgesamt ist ein Umschlagen in negative städtebauliche Auswirkungen in Leverkusen in Anbetracht der erheblichen Größenordnung sowie des Spektrums der zu erwartenden Umsatzverteilungen nicht auszuschließen". Soweit wir informiert sind, will der neue Landesentwicklungsplan zum großflächigen Einzelhandel gerade solche Auswirkungen von Vorhaben auf der ,,grünen Wiese" ausschließen. Dabei ist zudem noch gar nicht die rasante Entwicklung im online-Handel der betreffenden Warengruppen berücksichtigt, welche kontinuierlich zweistellige Zuwachsraten aufweist und damit den stationären Handel zusätzlich unter Druck setzt und vor neue Herausforderungen stellt. Alleine schon vor diesem Hintergrund ist u.E. die unbedachte Förderung großflächiger Einzelhandelszentren auf der grünen Wiese völlig kontraproduktiv. Es werden per Saldo keine neuen ArbeitspläEe geschaffen - im Gegenteil. Vielmehr erfolgt ein reiner gewachsenen Verdrängungswettbewerb zu Lasten der lnnenstädte und des über viele Jahre ortsansässigen Handels, der eine ausreichende Nahversorgung garantiert und eine Angebotsmonotonie (anonyme Flächengiganten auf der grünen Wiese) verhindert. Hierbei sollte man zudem die demographische Entwicklung berücksichtigen: die Menschen werden immer älter und sich künftig mehr auf die lnnenstädte konzentrieren: kürzere Wege, alles an einem Ort etc.. Es stellt sich somit auch die Frage, wie attraktiv ein sog. Möbelgiganl auf der grünen Wiese in Zukunft noch sein wird. Wir regen daher an, die Bauleitplanverfahren einzustellen oder die Ansiedlung eines Möbelhauses in der ursprünglich angekündigten Größenordnung zu betreiben. Mit freundlichen Grüßen Smidt Wohncenter GmbH ANLAGE: Stellungnahme Möbel Hausmann inkl. Anlagen 1 und 2 .IÖBELI AUSMA]UTT lhre freundlichen Möbelhäuser. An den Bürgermeister der Stadt Pulheim - Planungsamt Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Bergheim, 3 l.l 0.2012 Bedenken geget dic Teitänderung Nn 17.3 des Flöchennutzungsplans und den Bebauungsplan Nn 109 pulheim Sehr geehrte Damen und Herrel, gegen die Anderung die Teiltindenmg Nr. 17.3 des Frächennutzungsprans und den Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erhebriche Bedenken, weil die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstruktüer im Einzugsgebiet unterschätzt werden. Diese Fehleinschälzung beruht im Wesentlichen darauf, dass von einer zu niedrigen Flächenproduktivität ausgegangen wird. Wie wir aus den Einzelhandelsgutachten der Firmen BBE und Junker & Kruse entnehmen kormten, wurden bei der Ermittlung der Umsatzerwartung von BBE eine seitens Segmüller erzielbare Flächenproduktivität in Höhe von 2.070 €/qm und von Junker & Kruse in Hohe von 3.300 €/qm bis 3.900 €/qm unterstellt. Beide Annahmen sind unserer Ansicht nach deutlich zu niedrig angesetzt. Segmüller erzielt mit seinen Möbelhäusem, die nach Größe und Verkaufsfläche mit dem in Pulheim geplanten vergleichbar sind, Umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € und erzielt eine Flächenproduktivitäl von 4.000 €/qm bis 5.000 €/qm (zur Ermittlung der Flächenproduktivität s. Ar -age l). In der Möbelbranche sind äiese Zalrlen bekannr und werden von Segmüller auch nicht bestritten- M6bCH.u.m.DD Bantv..bindunsj rG 8e.gheim GmbH & Co. Conms.zbant He.ford Humboldtsra߀ 8LZ 49a 4OO 43 Kto.-Nr. 2 97S 209 50126 8€rgheim 2 7et.lO227lt @17.O Flx 1022 7l) 51051 bsrgheim@ho.b.l.h6usm.nn.de Aml§gericnt Köh HßA t77At Geschä{isführer: Pers. haft. Gesallschafte.: Krisha Bu.ihot:, Möber Hausm.nn Sercatigungs GlnbH, naralo.rr:rgen Sier_rdte Stcue.numm€ I 335/5831/5 Amlsgerjrjht K€rp.n HRB 3358 r 29 Diese hohen Flächenumsärze werden dadurch erreicht, dass die Randsortimente auf die verschiedenen Fachabteilungen und Eragen verteirt werden und dort na"narr-anig n*r, Bedarf ,,atmen", d. h. bei bestimmten werbe- und Verkaufsaltionen u*r, -"*ä3*"ir"t werden. Durch diese räumliche verteirung werden die verkaufsflächengr"-.n ,J.*ir"t t und der tatsächliche umfang der Verkaufsflächen der Raldsortim-ente nicht mehr nachvollziehbar. Es ist_in der Branche allgemein bekarnt, dass segmü er auch im Bereich der werbung wert auf die Bewerbung einzelner Rindsortimente werr legt (2.B. pfannen, besonderen lernseher, Baby 61;1"1. etc.), die teilweise unter Einkaufspr"i, ui!"üot* *oä"n segmüller setzt dabei Randsortimentsartikel ein, die im preisbewusstsein äer v"rbrurrct er liegen und erlangt dadurch das Image eines besonders preisgünstigen Anbieters. Nicht nr:r diese Lockangebote sind außergewöhnrich, sondem auch der werberadius und damit das werbebudget je Haus. Vergreicht man purheim mit den übrigen s"Äülr; Häusem. so karur man einen durchschnittlichen werberadius von ca. 100'km *i.r.t"rt"n. unabhängig von dem tarsächrich geplanten werberadius muss segmüfler ieiÄlrg"ri"t von Pulheim auf jeden Fa[ eine vergreichbare Kaufkraft aktivieren, ;--;* Investitionsvorhaben wirtschaftlich betreiben kör."n. Das anzunehmende Bauvolumen beträgl in pulheim bei konservativer Karkuration ca' 5'7 Mio. EUR zzgl. Grundstückskosten von cd. 5,4 Mio. EUR. unterstellt ** branchenübliche Zins- und rilgungs'reistung von zusammen 7,syo, so errechnet "in" sich alrein hieraus ein Jat'esaufi,and in Höhe von qJ uto. EUR. Branchenübiich werden l-ay, oL Zi* und Tilgung gerechnet. Somit erechnet sich ailsin aus den "u. BauYmsalzes.ry und Grundstückskosten ein erforderriches Mindestumsatzvolumen von r 34 Mio. EUR. Anhand weiterer Kenngrößen, wie Betriebs- und personalkosten sowie Personalproduktivitzit, l,isst sich nachvollziehbar darstellen, dass der zu erwartende Umsatz bei I90 Mio. EUR' mindestens bei r80 Mio. EUR und damit deutlich über aer.,roraeisBr prognostizierte Gesamtumsatz in Höhe von 93,1 Mio. EUR liegen wird. (zur BerJ*d;, zu erwartelden umsatzes s. Anrage 2). Auf d* Basis anerkannter Kenngrößen somit eine Flächenproduktivität von 4.000 €/q m bis 4.222 €/qm. "rgiut"ri"r, Da beide Gutachter bei ifuen Auswirkungsanalysen zu niedrige Flächenumsätze unterstellt haben, mi.issen sie notwendigerweise auch die Auswirkungeri des geptanten r"rtiu"p,urr.. ('Gigan!en") auf die versorg,ngsstrukturen im Einzugsglbiet unieÄchatzen. wiah;;; deshalb erhetrliche Bedenken gegen das vorhaben nicf,t-nur wegen den zu erwartenden gravierenden Auswirkungen auf unser eingesessenes Möbelhaus in Äergheim. Die -\Ärettbewerbsstrategie von segmüIer bleibr insbesondere auch für die wettbewerber nicht ohne Folgen. Den mittelständischen Einzelhändlem werden,.kieineren.. durch das intensive Bewerben von Randsortimenten ihre,,Brot-und Butter-Artiket.' preislich ruiniert. Spezialisierung bietet in der Regel keine Alternative. weil insbesondere in Vtitt"trtaat"n aa" eigene Markr- bzw. Einzugsgebiet zu klein ist. Für das vorhaben kann daher auch nicht mit den neu zu schaffenden Arbeitsplätzen qeyo.ruel werdeo' AIs Folge der beschriebenen strategie von segrntilrer *".a* är,ri"i &bcitsplärze im minelstzindischen Einzelhander wegfilen, so dÄs durch d^ ArbeitspläEe nur verlager! aber keine neue Arbeitsplä .,re.aen. v;.h"b; "rrätenen Wir haben ein starkes lnleresse daran, dass der zentrale Versorgnngssgrcich von Bergheim nicht geschwächt wird, weir das Miteinander unseres Möbelha,ses mit den Geschäften in der Irurenstadt für beide Seiten von Nutzen ist. Mit freundl ichen Grüßen Möbel Hausmonn Handeb GmbII & Co. KG Bergheim if,,-. rru*rdsr""dr" l\ t, Geschäftsffrhrer Ä - : r! , .,-,._a_.uL.<--- Krisha Bucbholz Geschäftsführer 2 Anlage I zum Schreihen wm.?1.10.2012 an die Stolt Pulhein Ermittlung der Flächenproduktivi6t der Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Friedberg L Verkaußumsätze Der Cesamtumsatz im Verkaufsjahr 0l .03.201 0 bis 28.02.201 I gemäß Bilanz vom September20ll betägr netto 666.85E.559.58 € zzgl. l9 % MwSt. = Umssc 793.561.685 €). Quelle lI. : Bundesan:e iger v. I 3.03. 20 I 2 ( Änkryc ) Verkaufslläcben (cr.-Angaben) I . ..große" Häuser (Giganten) Friedberg Parsdort We iterstadt Zwischensumme 2. 50.000 m: ,10.000 m: 50.000 m'] 1.10.000 m: .,kleine" Häuser Nümberg 7.000 m: I 5.000 m: I Ivlannheim Sruttgart (Stadthaus) frankf-un Zrvischensumme 3. 2.000 m: (Shdthaus) 1.000 ml ,j(r.000 nrr N'löbcl Maxx Discount Augsburg Eching 5.000 m: Friedbcrg 5.000 m: 5.000 m. 5.000 Parsdorf Zrr ischcnsumme ml l0-000 rnr Quelle: tlirbelkultur Pulaste 2012 (.lnloge Gesamtverkaufsfliche Mobel Segmüller Ir(!0ollm: Umsatz je Quadratmeter Ve rkaufsfläche 4,0;1E,78 €/mr Erläuterungen: . . - Die tatsächlichen Verkaufsflächen der.,Gigarten" sind ca. 8 l0 % niedriger als angegeben. da die Restaurantflächen in den Verkaufsflächen enthalten sind. Die drei ,.Giganten" sind die Vorzeigemöbelhäuser der Segmüller - Gruppe. Jeder ..Gigant" wird mit einem überdurchschnittlichen Wertectat ausgestattel. der den Branchendurchschnitt bei Weitem überrhreitet. Weiterhin erfolgt bei den ..Ciganten" eine aggressive Vermarktung lon Randsortimenten und nicht möbelspezi fischen Aktionsartikcl n. .Aus diesen Gründen ist davon auszugehen. dass sich in dcr Realität die o.g. durchschnittliche Flächenproduktivität der S€gmüller - Einrichtungshäuser zugunsten der..Ciganten" verschiebt. - ln seinen Discountmärkten erzielt Segmüller in Wirklichkeit erheblich geringere Umsätze je Quadralmeter als bei seinen ..Giganten". Die Quadratmeterleistung der ..kleinen" Häuser und der Stadthäuser sind aus diesem Grund nach unser€m Kenntnisstand etrenfalls geringer als die Durchschnittsleistung der Segmilller - Cruppe. r ln der oben ermitteken durchschninlichen Quadratmaerleistung des Lintemehmens sind diese Verschiebungen nichr berücksichtigt- d.h. der Umsatz je qm Vcrkaufsfläche liegt bei den ..Ciganten" als der durchschnittliche Umsauje qm Gesamtverkaufsfl äche. Änlage 2 zun Schreihen vom 3/,.10.201) on die St ttt pulheirn Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller,Gig&nten.. in pulheim Anhand von branchenüblichen Kosten- und umsatzkenn§,erten kann ermi$elr werden. welcher umsatz zur Deckung bestimmter Kosten erzielt werden muss oder welche umsätze bei einer bestimmten Anzahl *on Miartrcirem und M itarbeiterinnen sowie bestimmten Umsauvorgaben zu enlanen sind. l. Baukosten Verklufsfläche: J5.000qm x 580 €;qm Lagerfläche: 30.000qm x {80 €lqm Celändeausgleich / Erd be\Ä,.gung r.t00.000.00 € I .800.0«).00 € Straßen und ErschlieBungsmaßnahmen Außrnanlagen i0.000qm r j5 €i'qrn lnnenausbau 45.000qm x 135 €rtm 1.650.000.00 € Baunebenkosten l?o/o 6147.000.00 € Baukosterl ohne Grundstück 57.372.000,00 € Es hondel, sich um Einheitspreise. die sie können snhand wn aw vergleichbaren Bauwrlaben ermittelt wlrden: ausgeu,tihhen Rc.fcrenzobjekten belegt werden. 2. Grundstüclskosten Grundsrücksgröße Kaufpreis 60.00 EUPvqm ca.90.000 qm 5,{ Mio. ELrR Die Stadt Pulheim hal im )iovember 201 t das Grundstück einem anderen Inreressenten zu einem Kau/preis wn durchschnitrlich 82.57 EI_IR angebaten. 3. Jlhrlicie Zios- und Titgungsleirrungen lilr Baukörp€r und Gruudctllch Gesamtkosten: ca. 62,7 Mio. EUR angenommeneZinsbelastung: 4.So/; Tilgungsleistung: 3o/o Tilgungsleisrung zus.7,5 angenommene Zins- und Jahresaufwand für Z. u.'f o/o . {.7 Mio, EUR ,lufgrund der eingeschrönken Drirnerv.endungsft)higkeit eines 2yo§lltichigen lttöbethauses liegen *fahrangsgemdf die hier zu erwartenden Finanzierung-rkosten deutlich über den Koslen normaler Einzelhandelsimmobilien (Fachmrirkte, Lebens ittelmdrfue. etc.) mit guter Driwerwendungsfdhigkeit. Die hier geu,Ahlrc Zins- und Tilgungslast orientien sich an den für normalen Eimelhondelsimmobilien branchenüblichen tl'erterl I)nserem Haus ist bekannt. dass die Firma Segmaller ihre lmmobilien normalerx'eise leosl. In diesem Fall ldge die kasingrate deutlich über 7,5%o, da noch die Gebühren der leasinggesellscha.fr hin:ukommen. 4. Um$.',anteil zur Dcckung des Jahr€saufustrd€s Branchenüblich v'erden 3-196 des Umsatzes.für Tilgung Zins und i.0 - 4.0% Umsauanteil lür Zins und Ziw und Tilgtng gerechnet. 4.7 Mio EUR erforderlicher Umsau zur Deckung von Zins u. Tilgung ca, 134 4.7 Mio- : 3,5 oÄ Tifulg Mio EUR x 100 = I 31 L{io., 5, Betriebskoten Für ein vergleichbares Einrichtungshaus fallen im Durchschnitt die folgende Betriebsko*en an: Reinieuns 140.000.00 € p.a. Stronr 860-000.00 € p.a- lleizung 138.000.00 € p.a. 84.000.00 € p.a. Telelbn und Post Bau-.ReDaratur u- lnstandhaltung Sonstige allgemeine Koslen (Crünpflege. Oberllächen*'assergebühren. Bewachun!: i50.000.00 € p.a. I ..100.000.00 € p.a. Hausmeister. Venvaltung. etc.) 3.l7?.000.00 € p.a. Srrmme Der branchenübliche Umsatzanteil lür die Betriebskosten beträgt ca. 1,87o. Somit errcchner sich ein zur Deckung der Betriebskosten erforderlicher Umsatz von (3.172 Mio : 1.8%x lffi=176,2 Mio.) c!. 176 Mio. EUR 6. Durch drs Verkeufspersonol erziclte UmsIEe Segmüller beschäftigr in seinen Giganten ca. i20 vollzeirmirarbeirer im verkauf. Dies deckr sich mit der Aussage von Segmüller. insgexmt 600 Mitarbeiter in pulheim zu führcn. Die branchenüblichc Produktiyirär der Verkäufer liegr bei 42.000 - 49.000 EUR im Monar. Somit er€chnet sich ein durchschnittlicher Umsarz in Höhc von = 172 Mio, EUR. (45.000 EUR x l2 Mon. x 320 MA=|72 Mio,) 7. PeßonrlkosteD Die branchenüblichen Personalkosten eines vergleichbaren Möbelhauses belaufen sich auf ca. 29 bis 36 Mio. EUR. Somit errechnet sich ein Durchschnittswert in Höhe von 32.5 Mio. EUR p.a.. Branchenüblich beträgt der personalkosrenanteil im Durchschnin | 77o des Umsatzes. Somit errechnet sich ein erforderlicher Mindcstumsatz von l9l Mio EUR (12.5 tr'lio.: I 7% x 100 = I 9l Mio.) 8. Frzit Segrnüller planr die Errichrung eines lVlöbelhauses mit ca.45.000qm verkaufsflächc und ca. 30.000 qm kgerfläche. Laur Pressemirteirungen so en 600 Mitarbeiter eingesre t werden (dies deckt sich mit den Mitarbeirerzahlen der übrigen Segmitller - Giganlen). Unr€r Beachtung branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwene sowie Kennwerte der M itarbeiterproduktiviüil können Rückschlüsse aufdie zu erwartende umsatzleistung des pmjektierten Möbelhauses getroffen werden. Für die einzelnen Kenngrößen des Projektes pulheim lassen sich die folgenden Umsatzleistungen ermineln : Kcotrgrö0eo zu cm arteode Umsstzlcistuüg Grundstück und 8eu Betricbskosleo eitres Gigallten }lio. EUR l7l llio. fUR l12 )lio. Et R l9l }fio. EUR I'rodukti!'ität der verkäufcr P€rsonelkosten t.3{ Es kann also unterstellt werden. dass der zu erw,anende Umsatz des geplanten Segmü[er Giganten bei cä. 190 Mio. EUR. mindesrens bei lg0 Mio. EUR liegen muss. um den Giganten u,,i rrsc ha ft I ic h zu betrciben. I of2 Page Rosenkranz, Horst Von: L'\&"$bhlüh3*s *tiqu.^ ^uS Gerendet: Dbnstag, 6. November 2012 i3:S.t An: B.tr,eft Rosenkranz. Horst ) 0 t Nov, 7 BP 109 Am Sctuft,Eb€.g ( Mobethars) BP 109 Am Schwefelberg (Möbethaus) und Bedenken ,rr - Anmerkungen -r löf** /«.u 2\.g] t,,iu.- Sehr geehrter Herr Rosenkranz, vielen Dank für lhre ausführlichen und verständlichen lnformationen zu meinen Fragen bezüglich o.a. Bebauungsplanes. Jedoch muss ich hier meine Bedenken nochmals schrift lich dokumentieren. Die verkehrstechnische Untersuchung der pTV AG von Juli'12 sagt aus, dass die " untersuchten Knotenpunkte leistungsfähig mit mindestens a usreichender Verkeh rsqualität " abgewickelt werden können. Ausreichende Verkehrsqualität entspricht Stufe "D,' , d. h. im Kraftfahrzeugverkehr ist ein ständiger Rückstau vorhanden. Die Wartezeiten sind für alle Verkehrsteilnehmer beträchtlich. Der Verkehrszustand ist noch stabit. ( siehe Gutachten PTV AG). Diese Qualitätsstufe kann so nicht akzeptiert werden. Gem. Venraltungsvorlage Nr. 315/20 12 vom 5.9.2012 Frischezentrum Köln-Marsdorf trat die stadt pulheim einer gemeinsamen Stellungnahme der Städte Frechen, Hürth sowie dem Rhein - Erft- Kreis bei. Es wird im Zusammenhang mit dem Frischezentrum in 06.1t.20t2 Page 2 of 2 Marsdorf ausgesagt: " die Qualitätsstufe "D" kann als Zielgröße für die 1183(Bonnstr.) ..... nicht akzeptiert werden. " Wir ( Frechen,Hürth,Rhein-Erft-Kreis,Pulheim ) fordern deshalb als Zielvorgabe für die Ertüchtigung der kritischen Knotenpunkt die Erreichung eines uneingeschränkt stabilen Verkehrszustandes m it m indestens befried ig ender Verkeh rsq ualität ( Qualitätsstufe C). Die Stadt Pulheim muss sich hier an den eigenen Forderungen messen lassen !!!!! und vor Ort entsprechend handeln. Gem. Gutachten betrüge der >Mehrverkehr an Werktagen ca. 4300 KtzJ24h und an einem normalen Samstag ein zusätzlich Verkehrsaufkommen von ca. 7.900 PKW- Fahrtenl 24h. Auch vor dem Hintergrund der Wichtigkeit der Ansiedelung des Möbelhauses für Pulheim und der damit verbundenen hohen Verkehrsbelastung auf dem Schwefelberg und den angrenzenden Straßen bitte ich um Überprufung und Veränderung der geplanten Maßnahmen. Mit freundlichen Grüßen hab€n. lttp,!!ry/!y t:q!1rr:!9 06.1l_20r2 qere!]all:!q§!e!lQ§