Beschlussvorlage (beg 37/1 pu 1.Änderung)

Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Feb. 2013 BEGRÜNDUNG zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gemäß § 13a BauGB. Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort 2. Planungsanlass / Planerfordernis 3. Änderungsinhalte 3.1 Maß der baulichen Nutzung / Höhenfestsetzungen 3.2 Überbaubare Grundstücksflächen 3.3 Stellung der Gebäude / Firstrichtung 3.4 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB 1. Stand Feb. 2013 Vorwort - zum Verfahren Der Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1.Änderung wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Dies ist möglich, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird (§ 13a Abs.1 Nr. 1 BauGB). Mit den im Plangebiet festgesetzten Grundflächenzahlen wird dieser Wert trotz teilweiser GRZ-Festsetzung von 1,0 nicht überschritten, da der gesamte Plangeltungsbereich als Straßengeviert von Schulstraße, Christianstraße, Orrer Straße und Venloer Straße unterhalb dieses Flächenwertes liegt. - zu den Begründungsinhalten Mit der 1. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 37/1 Pulheim sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine konkretes Vorhaben auf zwei Grundstücken an der Venloer Straße geschaffen werden. Hierzu sind nur wenige Änderungen der im rechtskräftigen Plan enthaltenen Festsetzungen nötig. Die meisten verbindlichen Regelungen des BP 37/1 PU behalten ihre Gültigkeit, wie etwa die zulässige Art der Nutzung in Form eines Kerngebietes (MK) an der Venloer Straße und eines Mischgebietes (MI) an der Christianstraße. Daher werden im Folgenden nur die geänderten oder ergänzten Festsetzungen begründet, im Übrigen wird auf die Begründung zum rechtskräftigen Plan verwiesen. - zur Eingriffsregelung Im beschleunigten Verfahren gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Für den Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung ist allerdings festzuhalten, dass Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes oder der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes durch die in ihm enthaltenen – fortbestehenden oder geänderten – Festsetzungen nicht zu erwarten sind. 2. Planungsanlass / Planerfordernis Für zwei Grundstücke an der Venloer Straße zwischen Schulstraße und Orrer Straße wurde eine Neubebauung konzipiert, die mit drei Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss einen Nutzungsmix aus Läden, Gewerbe und Wohnen vorsieht. Sie ist gegliedert in fünf mit Satteldächern gedeckte, giebelständig zur Venloer Straße orientierte, vor- und zurückspringende Hauseinheiten. Die mit einer Computer-Simulation veranschaulichte Neubebauung stellt eine dem Standort angemessene, hinsichtlich des städtebaulichen Umfeldes sich gut einfügende und in gestalterischer Hinsicht ausgesprochen attraktive Neuplanung dar, die gerade mit Blick auf die derzeitige, der kernstädtischen Lage nicht gerecht werdende Bestandsbebauung zu begrüßen ist. Da allerdings die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim festgesetzten Höhenbegrenzungen für die fraglichen Grundstücke eine dreigeschossige Bebauung plus Satteldach nicht zulassen, ist eine entsprechende Änderung der entgegenstehenden Festsetzungen erforderlich. Die ursprüngliche Plankonzeption setzte eine zweigeschossige Bebauung fest, allerdings bedürfte das zu Grunde liegende Baufenster zur Ausschöpfung einer adäquaten Dichte der Zusammenfassung von Grundstücken unterschiedlicher Eigentümer. Tritt dies nicht ein, kann die festgesetzte Bautiefe von 16,0 m bei Weitem nicht ausgeschöpft werden, sodass die Anstoßwirkung für eine wünschenswerte städtebauliche und funktionale Neuordnung weitgehend ausbleibt . Dieser Abschnitt der Venloer Straße gehört jedoch unmittelbar zum zentralen Geschäftsbereich der Pulheimer Innenstadt und bietet ein großes Potenzial für eine Aufwertung, zumal er von Köln kommend den Auftakt zur inneren Geschäftszone darstellt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB 3. Stand Feb. 2013 Änderungsinhalte 3.1 Maß der baulichen Nutzung / Höhenfestsetzungen Dem Planungsziel – Baurechtschaffung für die geplante Neubebauung – entsprechend, sieht der Änderungsentwurf für die fraglichen Grundstücke an der Venloer Straße die Festsetzung neuer Höhenwerte für Traufe und First vor. Um eine – allerdings in der zulässigen Tiefe reduzierte und gegliederte - dreigeschossige Bebauung mit Satteldächern zu ermöglichen, werden als Traufhöhe nunmehr 10,00 m und als Firsthöhe 14,50 m zugelassen. Diese Werte übersteigen die bisher zulässigen Höhen um 2,80 m bzw. 2,70 m, was als Untergrenze für die Zulassung eines zusätzlichen (Normal)Geschosses angesehen werden kann. Hinsichtlich der mit dieser größeren Bauhöhe einhergehenden Auswirkungen in Bezug auf Belichtung und Besonnung ist folgendes festzuhalten: Die geplante Neubebauung bildet den Südwestrand des Baublocks im Straßengeviert von Schulstraße, Christianstraße, Orrer Straße und Venloer Straße. Mit seiner Bauhöhe geht folglich eine Verschattung des Blockinnenbereiches und der zum Blockinneren gelegenen Fassaden einher. Allerdings stellt das Mehr an Verschattung, welches sich auf Grund der gegenüber den bisher zulässigen Höhen neu geplanten Bauhöhen ergibt, keine unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke dar. Mittels Verschattungsdiagrammen wurde untersucht, in welchem Maße die Neuplanung im Vergleich zu einer jetzt möglichen Bebauung der beiden Grundstücke zu zusätzlichen Verschattungen führt. Das Ergebnis für gerade die relevanten Monate März und September kann als undramatisch bezeichnet werden. Für eine im Blockinnenbereich ausgewiesene überbaubare Fläche wird die zulässige maximale Bauhöhe auf 4,00 m festgesetzt. Hier soll eine kerngebietstypische Laden- bzw. Lagernutzung möglich sein (siehe auch Ziff. 3.2). Im rechtskräftigen Bebauungsplan wurde das Maß der baulichen Nutzung zusätzlich zu den festgesetzten Höhen und einer maximalen Grundflächenzahl mit einem Höchstwert für die Geschossflächenzahl (GFZ) verbindlich geregelt. Mit der Absicht, an der Venloer Straße nunmehr eine dreigeschossige Bebauung zulässig zu machen, ergibt sich die Notwendigkeit, bezüglich der Geschossflächenzahl ebenfalls eine Änderung vorzunehmen. Der Planentwurf sieht vor, auf eine GFZ-Festsetzung für die Kerngebietsgrundstücke gänzlich zu verzichten. Da für die an der Schulstraße und an der Orrer Straße gelegenen, im Kerngebiet befindlichen Grundstücke die bisher geltenden Höhenbegrenzungen fortbestehen, insofern die Geschossigkeit im MK-Gebiet differenziert zugelassen werden soll, ist es sinnvoll und gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO auch möglich, zur Bestimmung des Nutzungsmaßes sich auf die Festsetzung einer Grundflächenflächenzahl in Kombination mit den zulässigen Höhen baulicher Anlagen zu beschränken. Insbesondere in Verbindung mit den an die Planung angepassten Bauflächenausweisungen (siehe Ziff. 3.2) wird damit ausreichend sicher aber in Grenzen die geplante Bebauung genehmigungsfähig gemacht. 3.2 Überbaubare Grundstücksflächen Der Planänderungsentwurf modifiziert die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in zweierlei Hinsicht: In zielführender Weise wird eine Baufläche für die dreigeschossige Neubebauung ausgewiesen, die exakt der Lageplan-Darstellung des Investors entspricht. Die mit bis zu 14,50 m Firsthöhe zulässige Bebauung bleibt somit auf die Fläche beschränkt, die gemäß vorliegender Planung dafür vorgesehen ist. Bedeutend ist das mit Blick auf die Verschattungswirkung des neuen Vorhabens, da die von der nordöstlichen Grundstücksgrenze des zukünftigen Baugrundstücks vorgesehenen (und bauordnungsrechtlich auch zwingend einzuhaltenden) Abstandflächen den Verschattungsumfang für den Blockinnenbereich reduzieren. Diese Abstandflächen sollen auch ihren Niederschlag in den planungsrechtlichen Festsetzungen finden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 4 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Feb. 2013 Die Baufläche für die Neubebauung mittels Baulinien festzusetzen wird nicht für erforderlich gehalten, da ein zurückbleiben hinter den Baugrenzen städtebaulich und nachbarrechtlich unbedenklich wäre, angesichts der knapp bemessenen Bautiefen aber von einer umfänglichen Inanspruchnahme derselben auszugehen ist. Die zweite Bauflächen-Modifizierung besteht in der Festsetzung einer Baufläche im Blockinnenbereich, für die eine maximale Bauhöhe von 4,00 m (siehe Ziff. 3.1) und – anders als im sonstigen Plangebiet – ein Flachdach (siehe Ziff. 3.3) zugelassen werden soll. Mit dieser quasi eingeschossigen Bebauungsmöglichkeit von Teilen der Blockinnenfläche wird die Möglichkeit einer kerngebietstypischen Laden- bzw. Lagernutzung in den Erdgeschossen eröffnet. 3.3 Stellung der Gebäude / Firstrichtung Der Planentwurf setzt für die Baufläche entlang der Venloer Straße die Firstrichtung quer zu ihr fest. Diese verbindliche Regelung ist in doppelter Hinsicht städtebaulich begründet: Einerseits beeinträchtigt die „gekerbte“ Dachlandschaft den Blockinnenbereich hinsichtlich Besonnung und Belichtung weniger als ein zur Venloer Straße parallel verlaufendes Satteldach. Andererseits ergibt sich die städtebauliche Qualität des vorliegenden Bebauungskonzeptes maßgeblich aus den fünf vor- und zurückspringenden Hausgiebeln. Daher ist gerade die Giebelständigkeit der fünf Satteldächer aus gestalterischen Gründen sicher zu stellen. (siehe auch Ziff. 3.4) 3.4 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim verbindlichen Regelungen zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen gem. § 86 BauO NRW beziehen sich auf die Dachform sowie Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dacherker. Sie gelten weiter fort, erhalten mit diesem Planänderungsentwurf aber Ergänzungen, welche durch die zusätzlich bzw. neu eröffneten Bebauungsmöglichkeiten bedingt sind. Für die im Blockinnenbereich zulässige Bebauung mit einer maximalen Bauhöhe von 4,00 m wird - funktionsgerecht – ein Flachdach zugelassen. Die sonstige Bebauung im Plangebiet ist weiterhin mit Satteldächern zu decken, womit der Bestandsbebauung im Plangebiet entsprochen und dem städtebaulichen Umfeld Rechnung getragen wird. Eine ergänzte Festsetzung hebt die fort geltenden Regelungen zu Dachaufbauten für die Baufläche mit der zulässigen Firsthöhe von 14,50 m auf. Auf den Satteldächern der dreigeschossigen Neubebauung sollen keine sonstigen Aufbauten wie etwa Gauben oder die einzelnen Dachgeschosse miteinander verbindenden Bauteile zulässig sein. Mit dieser Sonderregelung soll sowohl sicher gestellt werden, dass die Verschattung des Blockinnenbereichs ausschließlich durch die geneigten Dächer der dreigeschossigen Gebäude bewirkt wird, als auch das vorgelegte Gestaltungskonzept mit reduzierten, klaren Baukörpern gesichert werden. Die Einschnitte der geplanten Dachlandschaft sollen nicht durch quer zu den Dachflächen laufenden und so die Bauhöhe zwischen den Dächern vergrößernde bauliche Anlagen „zugebaut“ werden können. Auf weitere Gestaltungsfestsetzungen, welche die positiv bewertete, qualitätvolle Architektur des vorliegenden Bebauungsentwurfs bauleitplanerisch zu sichern geeignet wären, wird verzichtet, da die Verwaltung die Baugestaltung durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zu regeln beabsichtigt. Pulheim, 14.02.2013 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 4