Beschlussvorlage (Vergleich mit Projekt Niederzier)

Neubau eines 4 Familienwohnhauses zur Unterbringung von Flüchtlingen auf dem Grundstück in Schophoven, Kalkweg, Gemarkung Schophoven, Flur 3, Flurstück 49/1 Vorlage Nr.: 1/2016 Vergleich mit dem Projekt in Niederzier Ergänzungen nach der Besprechung in Niederzier am 16. Februar 2016 Grundsätzlich sind die beiden Objekte nicht vergleichbar. Das liegt vorrangig an den unterschiedlichen Aufgabenstellungen: In Niederzier wurden Gemeinschaftsunterkünfte für Flüchtlinge geplant. Der Entwurf in Inden zeigt ein Mehrfamilienhaus, welches u.a. auch zur Unterbringung von Flüchtlingen dient. Städtebau Im städtebaulichen Kontext einer Schule und öffentlichen Gebäuden gliedert sich der achteckige Entwurf in Niederzier ein. Im städtebaulichen Kontext auf den vorgesehenen Grundstücken der Ortschaft Schophoven oder auch in Inden/Altdorf wirkt die Architektur als Fremdkörper. Die Gestaltungssatzung in Schophoven erfordert ein geneigtes Dach, welches auf dem großflächigen Entwurf des Achteckes schwierig und nur kostenintensiv ausführbar ist, auch fügt sich die Gebäudeform nach §34 BauGB nicht ein. Die Flächeninanspruchnahme der Straßenseitigen Fläche ist größer, sodass ein größerer Grundstücksanteil und somit ein höherer Grundstückswert (circa 26.000,- €) berücksichtigt werden muss. Auf dem Grundstück in Inden/Altdorf lassen die Ausweisungen des Bebauungsplanes den Baukörper nicht zu. Es müssten für das Achteck neue Standorte in Inden am Besten im Kontext mit vorhandenen sozialen Einrichtungen gefunden werden. Nutzung Aus den unterschiedlichen Aufgabenstellungen heraus sind die Grundrisse und die Ansichten grundsätzlich unterschiedlich konzipiert. Die Gemeinschaftsunterkunft in Niederzier hat zentrale Nasszellen und keine Belichtung der Innenräume. Bei einer Umnutzung zu den in den Plänen dargestellten WG Wohnungen muss eine Belichtung über Lichtkuppeln im Dach geschaffen werden, eine Sichtbeziehung aus dem Essbereich nach draußen gibt es nicht. Die Einrichtung zusätzliche Bäder erfordert die Nachrüstung von den sanitären Einrichtungen, von den notwendigen Grund- und Versorgungsleitungen in die jeweiligen Räume und die Nachrüstung von Fliesen. Die Gemeinschaftsnasszellen sind um- und rückzubauen. Des Weiteren sind Wände nachzurüsten oder zu entfernen. Die Nachrüstungen für die Lichtkuppeln und im Bereich der Bäder sind kostenintensiv und aufwendig. Die fehlenden rechten Winkel in den Grundrissen erschweren die Nutzung und die Möblierung. Für eine Nutzung als Familienwohnung erscheint die Zuordnung und die Größe der verbleibenden Wohnungen weniger geeignet. Zu der Umnutzung in eine Kita wird auf die Ausführungen von Frau Wacker verwiesen. Die Wohnungen in Inden haben dezentrale Nasszellen; alle Räume sind belichtet. Eine Umnutzung in Familien- oder WG Wohnungen ist mit der Nachrüstung oder Entfernung von Wänden einfach möglich. Kosten Bei den vorgelegten Baukosten für das Objekt in Niederzier in einer Größenordnung von 450.000,- € Brutto handelt es sich um die reinen Baukosten (Kostengruppe 300 und 400 DIN 276). Es fehlen Angaben zu Planungskosten (hierzu sind unabhängig von den Architektenleistungen die Statik, der Schall-, Brand-, und Wärmeschutz nachzuweisen), Vermessung, Bodengutachten, Nebenräume für Müll etc…, Herrichten des Grundstückes und die Hausanschlüsse. In den Baukosten sind keine Arbeitsstunden für das Dach einkalkuliert worden, da die Dachdeckerarbeiten in Eigenleistungen durchgeführt werden. Beim Indener Projekt sind diese Kosten mit einkalkuliert worden. Wenn wir auf vorhandene Kompetenzen der Mitarbeiter zurückgreifen, so könnten in Inden die Arbeitsleistungen zu Heizung, Sanitär, Fliesen und Elektro in Eigenleistung durchgeführt werden. Im Vergleich die angegebenen Kosten Niederzier und Inden: Kostengruppe (Angaben Brutto) Architektur Baukosten unter Berücksichtigung mögl. Eigenleistung Grundstücksmehrkosten Niederzier Inden Inden reine Baukosten 0,- € 450.000,- € 61.000,- € 710.000,- € 26.000,- € 476.000,- € 771.000,- € 710.000,- € Kosten m² BGF 1.400,- € 1.545,- € 1.423,- € Kosten pro Bewohner (Maximalbelegung nach den Parametern Niederzier) 10.818,- € 10.708,- € 9.861,-€ Im Vergleich Architektur: Niederzier Flachdach Inden geneigtes Dach Achteck rechteckiger Baukörper Zentrale Lage Nasszellen dezentrale Lage Nasszellen 340 BGF 499 BGF Maximalbelegung 44 Personen Maximalbelegung 72 Personen (den Parametern der Unterkunft in Niederzier angepasst) Notwendige Grundstücksbreite: 28 m (Grundstücksmehrkosten 7 x 35 x 105 = 25.725,- €) Notwendige Grundstücksbreite 21 m Umnutzung in 2 WG-Wohnungen möglich (höherer Aufwand) Umnutzung in 4 Familienwohnungen (einfacher Aufwand) Einsparung Architekturleistungen und Arbeitslohn Dachdecker Einsparungsmöglichkeit Arbeitslohn Elektro, Heizung Sanitär und Fliesen möglich (Kompetenz beim Bauhof und den Hausmeistern in Inden vorhanden) Kalkulierte Einrichtungskosten 15.000,- € (Pro Person 340,- €) Kalkulierte Einrichtungskosten 75.360,- € (Pro Person 1.050,- €) Der direkte Kostenvergleich zeigt eine Annäherung zwischen beiden Varianten. Die Mehrkosten in Inden lassen sich über den Mehraufwand im Bereich der dezentralen Bäder begründen und den Mehraufwand in den Architekturleistungen. Die Ingenieuraufträge sind anteilmäßig auf der Grund- lage der vorhandenen Beschlüsse vergeben. Bei einer GUAusschreibung über die Miljan wird der günstige Anbieter aus Niederzier auch in Inden beteiligt werden. Erläuterungen: Die Kostengruppen 300 und 400 beinhalten das Bauwerk mit seiner Konstruktion und Gründung und die notwendige Technik, die Kostengruppe 700 die Baunebenkosten. Die Kostengruppen 100 Grundstück und 200 Herrichten und Erschließen werden zu den Vergleichsparametern grundsätzlich nicht herangezogen, da sie in Bezug auf die Beschaffenheit des Grundstückes, die Angebote der Versorgungsträgern und die Lage stark abhängig von den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten sind. (Die Kostengruppen 500 und 600 stehen für die Außenanlagen und Ausstattung). Kosten Inden:: Planungskosten, Baukosten und Einrichtungskosten für ein Mehrfamilienhaus in Schophoven, Kalkweg Planungskosten Architektur: 51.000,- € Statik, Schall- Brand- und Wärmeschutz: 32.500,- € Bodengutachten: 2.500,-€ Beratung Haustechnik: 2.100,-€ Vermessung: 5.000,- € Gesamt: 92.700,-€ x 1,19 110.313,- € Baukosten Herrichten Grundstück. : Hausanschlüsse: Erdarbeiten, Fundamente, Bodenplatte: 10.000,-€ 12.000,-€ 35.000,-€ Holzhaus Schlüsselfertig 499m² X 1200,- € Außentreppe und Podest: Nebenraum Müll und Fahrräder: 598.800,-€ 16.000,-€ 10.000,-€ Außenanlagen Eigenleistung Baukosten gesamt: 681.800,-€ x 1,19 811.342,-€ 921.655,-€ Einrichtungskosten Möbel (pro Whg ca. 13.640,- €): Küchen (pro Whg ca. 4.000,- €): Waschmaschinen 4 Stück: Erstbestückung (pro Whg ca.: 600,- €) 54.560,- € 16.000,- € 2.400,- € 2.400,- € 75.360,- €