Beschlussvorlage (WirtschaftsPark Erftstadt - Erschließung und Preisgestaltung)

fOP~D STADT ERFTST ADT öffentlich Der Bürgermeister An den Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Werksausschuss Immobilienwirtschaft o v11 V 8/ Amt: - 082 -082 BeschlAusf: Datum: - 07.09.2005 der Stadt Erftstadt zur Beschlussfassung; Betrifft: WirtschaftsPark Erftstadt - Erschließung und Preisgestaltung Finanzielle Auswirkungen: Die Vorlage berührt den Wirtschaftsplan des Eigenbetriebs Unterschrift des BUdgetverantwortlichen Erftstadt, den 07.09.2005 Immobilienwirtschaft. Ä~ Beschlussentwurf: ~ 1. Für den Bereich des Bebauungsplanes-Nr. 140, WirtschaftsPark Erffstadt, wird die Bildung von Erschließungsabschnitten beschlossen. Der 1. Erschließungsabschnitt geht aus dem als Anlage beigefügten Lageplan hervor. / 2. Die in der Begründung erläuterte Entwässerungs-, Grünflächenplanung wird zur Kenntnis genommen. Straßen- und 3. Der Verkaufspreis für Gewerbegrundstücke im Bereich des BebauungsplanesNr. 140, WirtschaftsPark Erftstadt, wird auf 65,-- € je Quadratmeter festgelegt. 4. Die in der Erschließung genommen. Begründung angegebene Zeitplanung im Hinblick auf die und den Beginn des Grundstücksverkaufes wird zur Kenntnis Begründung: Der Bebauungsplan-Nr. 140, "WirtschaftsPark Erftstadt", ist seit Mitte April dieses Jahres rechtskräftig. Parallel dazu wurden die erforderlichen Arbeiten zur weiteren Entwicklung des Gewerbegebietes aufgenommen, mit dem Ziel einer zügigen Vermarktung der Flächen. -2So wurde zur Vorbereitung der Vermarktung der Grundstücksflächen in diesem Bereich seitens der BauGrund ein Marketingkonzept sowie ein Gestaltungshandbuch erstellt, welche in einer gemeinsamen Sitzung des Ausschusses für Wirtschaftsförderung und Werksausschuss Immobilienwirtschaft sowie des Ausschusses für Stadtentwicklung am 30. Juni vorgestellt worden sind. Zugleich wurden durch die beteiligten Verwaltungsstellen die Arbeiten im Hinblick auf die Entwässerungs-, die Grünflächen-, und die Straßenplanung sowie des beabsichtigten Baustandards im Rahmen der Ersterschließung des Gebietes vorangebracht. • Darüber hinaus wurde eine Kostenkalkulation aller Positionen durchgeführt, die als Grundlage für die Preisgestaltung für Grundstücke in diesem Bereich dient. Abschließend erfolgte die Aufstellung eines Zeittableaus zur Verzahnung der notwendigen Planungsund Erschließungsmaßnahmen einerseits mit den Marketingaktivitäten andererseits. Das ca. Norden von der Westen • 39 ha große Plangebiet liegt im Osten des Stadtteils Lechenich und wird im vom Römerhofweg bzw. der Gemeindeverbindungsstraße (K 44), im Osten Römerstraße bzw. dem Gestüt Römerhof, im Süden von der L 263 und im von der Ortsumgehung Lechenich (B 265n) begrenzt. Der WirtschaftsPark Erftstadt wird auf der Grundlage der vom Planungsamt erarbeiteten .Rahrnenplanunq Lechenich-Südost" und der von der BauGrund vorgelegten Machbarkeitsstudie als themenorientierter Gewerbepark entwickelt, wobei die in der Machbarkeitsstudie ermittelten vier Leitbranchen eine wesentliche Grundlage zur künftigen Vermarktung der Grundstücksflächen in diesem Bereich darstellen. Die unmittelbare äußere Anbindung bzw. Erschließung des Bebauungsplanes-Nr . 140 an das örtliche bzw. überörtliche Straßennetz erfolgt über die B 265/ L 263 (An der Patria) und die K 44 (Gemeindeverbindungsstraße) und zwar jeweils über noch zu errichtende Kreisverkehre. Die innere Erschließung erfolgt durch eine durchgehende Straßenverbindung von der K 44 im Norden zur L 263 im Süden sowie durch eine von dieser Durchgangsverbindung nach Westen abgehenden Straßenschleife als Haupterschließung. Sowohl im Bereich der Durchgangsstraße als auch im Bereich der Schleifenverbindung sind zur angemessenen Erschließung der dortigen Grundstücksflächen jeweils vier Stichstraßen mit Wendehämmern vorgesehen. Des weiteren ist auch der Anschluss an das bestehende Busliniennetz mit Integration von Rad- und Fußwegeverbindungen in das vorhandene Verkehrsnetz vorgesehen. Als Freizeit- und Erholungsfläche nicht zuletzt für die im künftigen WirtschaftsPark Beschäftigten wird darüber hinaus im inneren Bereich zwischen beschriebenen Straßenverbindungen eine durchgängige Grünfläche mit Platzflächen von hoher Aufenthaltsqualität angelegt werden. -3 Diese Grünfläche wird mittels der Wegeführung unmittelbaren Anschluss an den Siedlungsbereich von Lechenich, die freie Landschaft zum "Gestüt Römerhof' hin und zum geplanten Römerhofpark im Norden erhalten. Die vorstehend beschriebene Kompletterschließung in einem Zuge würde allerdings die finanziellen Möglichkeiten des Eigenbetriebes Straßen und der Stadtwerke Erftstadt übersteigen. • In Abstimmung mit der für die Flächenvermarktung zuständigen BauGrund wurde daher ein Konzept zur stufenweisen, flexiblen Erschließung des Gebietes entwickelt. Ausgangspunkt des Konzeptes ist es einerseits, im Zuge des ersten Erschließungsschrittes ausreichend große Flächen zur Vermarktung bereitstellen zu können und andererseits zugleich die Entwässerungsmodalitäten im Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet "Zunftstraße", Bebauungsplan-Nr. 125, endgültig zu regeln. Das jenseits der Ortsumgehung Lechenich (B 265n) liegende Gewerbegebiet .Zunttstraße" ist durch Kanäle, die im Bereich von Toyota-Kretschmer die Bundesstraße unterirdisch kreuzen, mit dem Bebauungsplangebiet des WirtschaftsParks verbunden. Der Grund dafür ist, dass das im Bereich der "Zunftstraße" anfallende Oberflächenwasser in den Bereich des WirtschaftsParks hinübergeführt wird, wo es mit dem dort anfallenden Oberflächenwasser künftig einer zentralen Versickerung durch das geplante, voraussichtlich ca. 8.000 qm große Versickerungsbecken zugeführt wird. • Die Vorteile dieser zentralen Versickerungsmaßnahme für gleich zwei Gewerbegebiete (und auch für den Bereich des Bebauungsplanes-Nr. 141) liegen in der Kosten- und Flächenersparnis, da ansonsten bereits im Bereich der .Zunftstraße" ein entsprechend dimensioniertes Versicherungsbecken hätte gebaut werden müssen. Das derzeit im Bereich der .Zunttstraße" anfallende Oberflächenwasser wird derzeit bereits unter der Bundesstraße 265 in ein provisorisches Versickerungsbecken eingeleitet, das allerdings mit der Inbetriebnahme des geplanten zentralen Versickerungsbeckens im Dreieck zwischen der K 44 und der Römerstraße funktionslos wird. Mit dem Rückbau des Provisoriums wird dessen Fläche bei der Grundstücksvermarktung wieder zur Verfügung stehen. Neben dem Oberflächenwasser fällt allerdings auch Schmutzwasser an, das im Trennsystem abgeleitet wird. Das im Bereich des WirtschaftsParks anfallende Schmutzwasser wird - gegenläufig zum Oberflächenwasser - über einen ebenfalls schon vorhandenen Kanalanschluss unter der Bundesstraße in das Gewerbegebiet .Zunftstraße" geleitet und von dort einer Klärung zugeführt. -4- Angesichts der vorstehend erläuterten Entwässerungsmodalitäten ist es unabdingbar, mit der Ersterschließung im nördlichen Bereich des WirtschaftsParks zu beginnen und zwar mit einem Gebiet, das flächenmäßig sowohl das derzeitige provisorische Versickerungsbecken für die "Zunftstraße" als auch das künftige zentrale Versicherungsbecken für beide Bebaungspläne-Nr. 125 und Nr. 140 umfasst. Nach gemeinsamer Abstimmung - auch mit der BauGrund - sollten daher mehrere Erschließungsabschnitte gebildet werden, die • a) je nach Vermarktungsstand flexibel weiterentwickelt und b) bei entsprechender Flächennachfrage auch zügig realisiert werden können. Zudem wird durch die Bildung von Erschließungsabschnitten eine "Zersplitterung" des Gebietes durch Grundstücksverkäufe an den unterschiedlichsten Stellen wirkungsvoll verhindert. Wenn erst die ersten Bauvorhaben in einem Teilbereich des WirtschaftsParks entstehen, wird der Eindruck eines "kompakten" Gewerbegebietes hervorgerufen, was sich sicherlich auf die Vermarktung der anschließenden Erschließungsabschnitte förderlich auswirken wird. Im Zuge des ersten Erschließungsabschnittes sollen zunächst ca. 7 ha gewerbliche Bauflächen im Bereich des WirtschaftsParks erschlossen werden. Der Bereich der Ersterschließung ist in dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan gekennzeichnet. • Die Erschließung dieses Teilbereichs setzt den Anschluss über die K 44 (Gemeindeverbindungsstraße) an das örtliche Verkehrsnetz voraus. Von einem noch zu errichtenden Kreisverkehr, mit dessen Bau in diesem Jahr begonnen werden soll, führt eine mit zwei Baumreihen und einem Mittel-Trennstreifen geplante Zufahrtsstraße in das Gebiet des WirtschaftsParks Erftstadt hinein. Diese Straße weist einschließlich der Gehwege und der Parktaschen eine Breite von 15,50 m auf und wird vom Kreisverkehr an der K 44 bis zum Beginn der gewerblichen Bauflächen direkt endausgebaut, um gleichsam im Einfahrtbereich zum WirtschaftsPark den gehobenen Baustandard auch im öffentlichen Straßenraum zu demonstrieren. Die Erschließungsplanung sieht weiterhin vor, dass im Bereich der gewerblichen Bauflächen die Straßen zunächst nach folgendem Standard angelegt werden: Ausbau der Fahrbahn als Baustraße bis einschließlich Binder, Mittelstreifen, Straßenbeleuchtung, beidseitig der Fahrbahn Rinne und Tiefbord mit der Straßenentwässerung, Parkstreifen und Gehwege werden mit Kies aufgefüllt und verdichtet. Die Stichwege werden im ersten Erschließungsabschnitt bis einschließlich der Bitumentragschicht und noch ohne befestigte Ränder (Parkstreifen) hergestellt. - 5Gas- und Wasserleitungen werden unter den Gehwegen Telekommunikation unter den Parkstreifen. Baumstandorte haben einen Abstand Straßenendausbau angelegt werden. von 15 m und verlegt, sollen erst Strom mit und dem Darüber hinaus ist in dem Zufahrtsbereich, der im ersten Bauabschnitt direkt endausgebaut werden soll, noch eine Haltemöglichkeit (später als Standort einer Info-Tafel) für Besucher des WirtschaftsParks vorgesehen. • Um den im Zuge der Erdarbeiten für den ersten Erschließungsabschnitt (KanaI/Regenversickerungsbecken) anfallenden Bodenaushub kostensparend weiter zu verwenden, werden mit diesem parallel die Geländemodellierungen für die zentrale Grünfläche durchgeführt . Mit der Planung der Grünflächengestaltung soll ein Büro für Landschaftsplanung betraut werden. Daher bietet es sich an, für den gesamten Bereich des Bebauungsplanes-Nr. 140 die zentrale Grünfläche bereits in 2006 anzulegen und auch zu bepflanzen. Hier können Kostenvorteile durch den Zukauf kleinerer Pflanzen sowie Synergien durch die gemeinsame Ausschreibung mit den Erdarbeiten für die Straßentrassen erreicht werden. Ferner dürften durch die frühzeitige Anlegung der Grünzonen sicherlich auch Vorteile im Zusammenhang mit der Grundstücksvermarktung bzw. der Flächennachfrage zu erwarten sein. • In zeitlicher Hinsicht ist voranstehend bereits ausgeführt worden, dass noch in diesem Jahr mit der Errichtung des Kreisels an der K 44 (Gemeindeverbindungsstraße) begonnen werden soll. Die Ausschreibung des ersten Erschließungsabschnittes insgesamt ist ebenfalls noch für dieses Jahr vorgesehen, so dass Anfang kommenden Jahres die Submission der Angebote erfolgen kann. Die Arbeiten zum ersten Erschließungsabschnitt, zur ModelIierung der zentralen Grünfläche im Bereich des WirtschaftsParks sowie zur Errichtung des Versickerungsbeckens für das anfallende Oberflächenwasser werden zeitgleich erfolgen und eine Dauer von etwa 18 Wochen in Anspruch nehmen. Parallel dazu werden verstärkt die Vermarktungsaktivitäten erfolgen. Nach der Zeitplanung wird der erste Erschließungsabschnitt des WirtschaftsParks Ende Juni nächsten Jahres komplett abgeschlossen sein, so dass dort baureife Grundstücke ab Juli 2006 zur Verfügung stehen werden. -6- Der vorgeschlagene Verkaufspreis von Grundstücken im Bereich des WirtschaftsParks in Höhe von 65,- € je Quadratmeter liegt ziemlich genau in der Mitte wischen denjenigen, die derzeit für andere Erftstädter Gewerbegebiete festgelegt sind (51,- €Iqm im Gewerbegebiet Gymnich, 77,- €/qm im Gewerbegebiet "Zunftstraße" in Lechenich). Grundlage für die Kostenkalkulation bilden die Aufwendungen für Grunderwerb einschließlich Nebenkosten, die voraussichtlichen Vermarktungskosten sowie die erwarteten Erschließungskosten. Danach ergibt sich für den Verkaufspreis folgender anteiliger Kostenaufwand: • 28,--€/qm, a) Grundstückskosten b) Baukostenzuschüsse Kanal und Wasser 20,--€/qm und c) Ablösungsbeiträge Straßenbau 17,--€/qm. Einen Grundstückspreis von 65,-- €Iqm halte ich aufgrund der verkehrsgünstigen Lage, der guten Erreichbarkeit und Sichtbarkeit von den Autobahnen A 1/ A 61 sowie der vorgesehenen Erschließung und Gestaltung des WirtschaftsParks für angemessen und auch erzielbar. Weitere Erläuterungen werden im Ausschuss gegeben . • # .1. Bauabschnitt • I I I \ • Anlage 1 WirtschaftsPark Erftstadt iDf23 Anlage 2 v 8f 0821 Betr.: WirtschaftsPark Erftstadt - Erschließungund Preisgestaltung • In der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaftsförderung und Werksausschuss Immobilienwirtschaft vom 22.09.05 bin ich gebeten worden, zu den Ziffern 2 und 3 des Beschlussentwurfes noch ergänzende Stellungnahmen bis zur Ratssitzung abzugeben und zwar hinsichtlich der Preisgestaltung für Gewerbegrundstücke im "WirtschaftsPark Erftstadf' im Sinne der Benennung einer Preisspannesowie bezüglich der Radwegeplanung in diesem Bereich. Auf der Grundlage gemeinsamer Beratung und Abstimmung mit der BauGrund empfehle ich eine Grundstückspreisspannevon 60,- bis 75,- € je qm für den Bereich des "WirtschaftsParks Erftstadt". Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Mittel der von mir vorgeschlagene Preis von 65,- € je qm erzielt werden muss, um insgesamt eine Kostendeckung bei den Grundstücksverkäufen zu behalten. Ein Abweichen von diesem Durchschnittspreis von beispielsweise 5,- € würde bezogen auf das gesamte Gebiet zu einer Mindereinnahme von 1,5 Mio. Euro führen. • Der Vorschlag von 60,- bis 75,- € pro Quadratmeter orientiert sich daran, dass nach dem Zusammenstellen der Kostenkalkulation ein Grundstückspreis, der im Rahmen dieser Preisspanne bleibt, vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die politischen Gremien schon bei entsprechenden Anlässen (Pressegespräche, Publikation, Internet) nach außen hin kommuniziert wurde. Für den konkreten Grundstiickspreis im Rahmen dieser Spanne ist im Einzelfall die Qualität des Grundstückes im Sinne von Lage, Zuschnitt und Ausnutzbarkeit für das jeweilige ansiedlungswillige Unternehmen zu berücksichtigen. In Absprache mit der BauGrund besteht die Absicht, nach einer gewissen Anzahl von Grundstücksverhandlungen einen Erfahrungsbericht zur praktischen Umsetzung der Preisspannedem zuständigen Fachausschussvorzulegen. - 2- In Bezug auf das Radwegekonzept für den Bereich des "WirtschaftsParks Erftstadt" verweise ich auf die nachfolgende grafische Darstellung, in der die Radwegeverbindungen innerhalb des Bebauungsplanes-Nr.140 dargestellt sind. • In Nord-Süd-Richtung verlaufen insgesamt drei Wege. Die Römerstraße im Osten, der Rad-Gehweg innerhalb der zentralen Grünfläche, sowie eine Verbindung parallel zur B 265n im Westen des Plangebietes. Von Osten nach Westen sind ebenfalls drei Verbindungen vorgesehen. Im Norden der Römerhofweg, eine Verbindung innerhalb der Grünfläche und der Radweg entlang der L 263. Vom Wegenetz der zentralen Grünfläche aus gibt es insgesamt vier Anbindungen zu den Erschließungsstraßendes BP 140. Dadurch ist eine optimale Erreichbarkeit der einzelnen Gewerbebetriebe mit dem Fahrrad gewährleistet. Auf den Straßen des Gewerbegebietes sind maximal weniger als 200 Meter zurückzulegen, um auch das entfernteste Gewerbegrundstück zu erreichen. Ein Radweg innerhalb der Haupterschlteßunqsstraße (Otto-Hahn-Allee) stellt aus meiner Sicht eindeutig eine Übererschließung des Gewerbegebietes dar, zumal mit einer starken Frequentierung von Fahrradfahrern nicht gerechnet werden kann. • V8/0821 • • .. .•• • WirtschaftsPark Erft ta Radwegenetz (:. ~~~~~ Nr. 140 und 141