Vorlage (Konzeptstudie Rathaus B_gesamt)

STUDIE RATHAUS B, BRÜHL STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BETEILIGTE PLANER .................................................................................................. 3 AUSGANGSSITUATION .............................................................................................. 4 STÄDTEBAULICHES KONZEPT ............................................................................... 10 BESTANDSANALYSE ................................................................................................ 16 VARIANTE 1 - DENKMAL + ALTBAU ........................................................................ 24 VARIANTE 2 - DENKMAL + NEUBAU ....................................................................... 30 VARIANTE 3 - DENKMAL + NEUBAU OPTIMIERT ................................................. 38 VARIANTE 3A - BÜRGERSERVICE, BIBLIOTHEK, RATSSAAL .............................. 43 MODELLFOTOS.......................................................................................................... 51 FASSADENENTWICKLUNG....................................................................................... 57 FAZIT ........................................................................................................................... 63 FACHPLANERBEITRAG - BRANDSCHUTZ.............................................................. 65 FACHPLANERBEITRAG - HAUSTECHNIK................................................................ 73 FACHPLANERBEITRAG - STATIK.............................................................................. 78 KOSTENSCHÄTZUNGEN .......................................................................................... 82 WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG............................................................... 88 NUTZFLÄCHENBERECHNUNG ................................................................................ 93 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT.......................................101 INHALTSVERZEICHNIS 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL PROJEKTSTEUERUNG: wbc-baucontrolling Bertholdstraße 5a 52066 Aachen Tel +49 (0)241 608 80 86 Fax +49 (0)241 608 80 89 warner@wbc-baucontrolling.de www.wbc-baucontrolling.de ARCHITEKTEN + GENERALPLANER: Hahn Helten + ASS. Architekten GmbH Hahn Helten + Thiemann Bauleitungs GmbH Hahn Helten + Generalplaner GmbH Schurzelter Strasse 27 52074 Aachen Tel +49 (0)241 900 399 0 Fax +49 (0)241 900 399 99 mail@hahn-helten.de www.hahn-helten.de TECHNISCHE GEBÄUDEAUSSTATTUNG: Ingenieurbüro INCO GmbH Alexanderstr. 69-71 52062 Aachen Tel +49 (0)241 47467 0 Fax +49 (0)241 404161 www.ib-inco.de www.ib-inco.de TRAGWERKSPLANUNG: B.Walter Ingenieurgesellschaft mbH Schurzelter Strasse 27 52074 Aachen Tel +49 (0)241 94909 0 Fax +49 (0)241 94909 25 info@ing-walter.de www.ing-walter.de BRANDSCHUTZ: Ingenieurbüro für Brandschutz und Bauphysik Dipl.-Ing. Thomas Reifenrath Mittelstraße 16 52072 Aachen Tel +49 (0)241 9432777 Fax +49 (0)241 9432778 info@brandschutz-ac.de BETEILIGTE PLANER 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL AUSGANGSSITUATION 4 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Ausgangssituation / Hintergrund Im Rahmen der Projektstudie wurde die Hahn Helten + Ass. Architekten GmbH damit beauftragt, eine Studie für die zukünftige Entwicklung des Rathaus B in Brühl zu erstellen. Das Rathaus B besteht aus einem historischen, denkmalgeschützten Altbau und einem Erweiterungsbau aus dem Jahr 1964. Aktuell sind hier Verwaltungsnutzungen der Stadt Brühl untergebracht. Im Zuge der Studie soll die mögliche Entwicklung des Standort in 3 Varianten untersucht werden. Variante 01 beinhaltet die Sanierung der Bausubstanz, Variante 02 das Ersetzen des 60er-Jahre Baus durch einen Ersatzneubau vergleichbarer Größe und Variante 03 das Ersetzen des 60er-Jahre Bau durch ein unter städtebaulichen, inhaltlichen und wirtschaftlichen Aspekten optimales Gebäude. Mängel / Probleme / Handlungsbedarf Das Rathaus „B“ der Stadt Brühl genügt unter verschiedenen Aspekten nicht mehr den Anforderungen an ein heutiges Rathaus. Vor allem aus den Mängeln in Bezug auf die technische Gebäudeausrüstung (s. Bestandsanalyse TGA) und den Brandschutz (s. Bestandsanalyse Brandschutz) leitet sich dringender Handlungsbedarf ab. Des Weiteren genügt das Gebäude nicht den heutigen Anforderungen an die Barrierefreiheit und den Vorgaben der „Technischen Regeln für Arbeitsstätten“. Zudem kann der bauliche Zustand des Gebäudeensembles als insgesamt sanierungsbedürftig angesehen werden. Auch verschiedene Aspekte der Nutzungsflexibilität sollen im Rahmen der Studie untersucht werden, da das Rathaus „B“ momentan monofunktional als Verwaltungsbau konzipiert ist. Die Möglichkeit, eine hybride Gebäudenutzung an diesem Standort zu realisieren soll untersucht werden. Die Realisierung von Sonderfunktionen wie z.B. einer öffentlichen Bibliothek, eines Bürgerservicezentrums, des Ratssaal mit angrenzenden Fraktionsräumen oder extern vermietbare Nutzungseinheiten sind denkbar und vor dem Hintergrund des Ziels einer größeren Bürgernähe von Verwaltung und Politik auch gewünscht. Generelle Ziele der Studie Auf Grundlage einer Bestandsanalyse wurden 3 bauliche Konzepte für die Entwicklung des Standort Rathaus „B“ erarbeitet. Besonderes Augenmerk galt hier neben den Aspekten des städtebaulichen Eingliederung , der Wirtschaftlichkeit und Nutzungsflexiilität vor allem auch den Aspekten der Stadtentwicklung und der Denkmalpflege, sowie der Umsetzung einer erhöhten Bürgernähe und Transparenz zur Verbesserung des Dialog zwischen den Bürgern und den politischen und verwaltungstechnischen Institutionen der Stadt Brühl. LAGE INNENSTADT BRÜHL 5 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Grundlagen für die Bearbeitung der Studie Als Planungsgrundlage wurden die als digitale Dateien durch die GEBAUSIE „ Gesellschaft für Bauen und Wohnen GmbH der Stadt Brühl“ zur Verfügung gestellten Pläne (Stand 14.02.2005) verwendet. Die Grundrisse liegen im *.dwg- Zeichnungsformat vor, die Ansichten und Schnitte liegen im *.pdf-Bildformat vor. Des Weiteren wurde der digital vorliegende Lageplan des Vermessungsbüro Ehrenstein (Stand 30.09.2010) verwendet . Die Pläne erfüllen nicht die Präzision eines Aufmaßes, weshalb geringfügige Abweichungen zwischen einzelnen Geschossen, den Ansichten und dem Lageplan bestehen können. Zur Erstellung einer Grobkostenschätzung für die 3 Varianten wurden auf Basis dieser Pläne die Bruttogeschoßfläche und der Bruttorauminhalt für die jeweilige Variante nach DIN 277 grob ermittelt. Die Nutzflächen für die 3 Varianten wurden ebenfalls auf Basis dieser Plangrundlagen nach DIN 277 grob ermittelt und differenziert in Nutzfläche, Verkehrsfläche und technische Funktionsfläche dargestellt. 6 LAGE INNENSTADT BRÜHL STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 1 6 2 Markt 7 2 7 6 1 8 3 4 9 5 3 4 8 5 9 7 UMGEBUNG RATHAUS B STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Städtebauliche Analyse positiv: + zentrale, exponierte Lage + gute Einbindung in das städtebauliche Gefüge aus historischer Blockstruktur, öffentlichen Gebäuden und Straßen- und Platzräumen + fußläufige Erreichbarkeit negativ: - Zusammenhang und Qualität der öffentlichen Räume - fehlende Raumfassung Janshof - Raumqualität/ Parkplatznutzung Janshof 8 STÄDTEBAULICHE AUSGANGSSITUATION RATHAUS B STUDIE RATHAUS B – BRÜHL ANSICHT I LAGEPLAN 1858 ANSICHT I LAGEPLAN 1910 ANSICHT I LAGEPLAN 1930 ANSICHT I LAGEPLAN 1985 9 HISTORISCHE ENTWICKLUNG BAUBLOCK STUDIE RATHAUS B – BRÜHL STÄDTEBAULICHES KONZEPT 10 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Städtebauliches Konzept + Reparatur und Aufwertung des historischen Stadtgefüge von Gassen+Plätzen 11 STÄDTEBAULICHES KONZEPT STUDIE RATHAUS B – BRÜHL ANSICHT I LAGEPLAN 1930 - schmaler, gassenförmiger Durchgang zum Janshof ANSICHT I LAGEPLAN 1985 - aufgeweiteter Durchgang zum Janshof - Fehlende Gassenwirkung ANSICHT I LAGEPLAN NEUBEBAUUNG - Räumliche Wiederherstellung des gassenförmigen Durchgangs zum Janshof 12 HERLEITUNG NEUBEBAUUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Städtebauliches Konzept + bauliche / funktionale Erweiterung Rathaus B + Wiederherstellung der historischen Baufluchten / Gassenbildung zum Janshof + Ausbildung des Neubaus als „Kopfbau“ und städtebaulicher Akzent des Janshof + funktionale und gestalterische Aufwertung Janshof 13 STÄDTEBAULICHES KONZEPT STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Ideenskizzen Umgestaltung Janshof + Stellplätze entfallen + Pendant zum Markt + „Teppich“ in der Mitte des Platzes mit Bäumen + Nutzung für Gastro-Angebot + am Ende des Platzes Anordnung eines Brunnens möglich 14 UMGESTALTUNG JANSHOF STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Referenzbilder Platzgestaltung 15 UMGESTALTUNG JANSHOF STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BESTANDSAUFNAHME 16 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Baurechtliche Situation: - kein Bebauungsplan - Gemarkung Brühl - Flur 13 - Kerngebiet (laut Angabe der Stadt Brühl) - Faktor zur Berechnung der Abstandsfläche: 0,25 Die baurechtliche Beurteilung des Bauvorhaben erfolgt somit nach Angabe der Stadt Brühl nach BauGB §34 „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ BAURECHTLICHE SITUATION Mögliche Bebauung: Abstandsflächen: H=78,00ü.NN - 66,50ü.NN = 17,50m über 0,00m T= 0,25(F) x 17,50(H) = 4,375m maximale Gebäudehöhe: bei einer angenommenen Regelgeschosshöhe von 3,20m 17,5m : 3,2 = 5,46 5 Geschosse sind möglich Geschossflächen (BGF - EG): BGF EG -Bestand = ca. 435m² BGF OG -Bestand = ca. 354m² BGF max. Variante 02 = ca. 430m² BGF max. Variante 03 = ca. 587m² 17 ABSTANDSFLÄCHEN BAURECHTLICHE ASPEKTE Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof EG BESTAND 18 UG BESTAND GRUNDRISSE BESTAND 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 2.OG 19 1.OG GRUNDRISSE BESTAND 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 4.OG BESTAND 20 3.OG BESTAND GRUNDRISSE BESTAND 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Höhenstruktur - 16 verschiedene Höhenniveaus im Gebäude 21 HÖHENSTRUKTUR BESTAND STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Nutzungsstruktur: - zu wenig Sanitärräume - Bürgerservice nicht erweiterbar - monofuntional / keine Nutzungsflexibilität - Arbeitsstättenrichtlinie teilweise nicht eingehalten 22 NUTZUNGSSTRUKTUR BESTAND STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Barrieren - kein Aufzug - viele Zwischenstufen zur Überbrückung der Höhenunterschiede - keine Umsetzung der DIN 18040 23 BARRIEREN BESTAND STUDIE RATHAUS B – BRÜHL VARIANTE 1 DENKMAL + ALTBAU 24 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 1 Denkmal + Altbau Maßnahmen - Erhalt Denkmal + Altbau - energetische Sanierung Denkmal + Altbau - Umbau Denkmal zur brandschutztechnischen Ertüchtigung - Umbau Denkmal zur Herstellung der Barrierefreiheit, soweit möglich - Umbau Denkmal zur Einhaltug der Arbeitsstättenrichtlinie positiv - provisorischen Maßnahmen wg. Umbau der TGA sind nicht notwendig negativ - keine städtebauliche „Fassung“ des Janshof durch den Baukörper - keine Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung - keine Impulse für die Innenstadtentwicklung Brühls - keine Umsetzung größerer Bürgernähe von Verwaltung und Politik - geringe Nutzungsflexibilität, nur reine Verwaltungsnutzung möglich - Bürgerservice nicht erweiterbar, keine Nutzung durch Ratssaal, Bibliothek o.ä. möglich - Umbauten gehen Zulasten der Nutzflächen, schlechtes NF/VF-Verhältnis - geringerer Standard eines sanierten Gebäudes gegenüber Neubau - umfangreiche Sanierungsmaßnahmen von Denkmal und Altbau nötig - Gebäude genügt keinen repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Feierlichkeiten, Ausstellung, Empfänge, etc. LAGEPLAN M 1:500 Bewertung Der Erhalt des Denkmals und des Altbaus des Rathaus B hemmt die Entwicklung des Standort im Herzen Brühls. Barrierefreiheit und Brandschutz sind nur mit erhötem Aufwand ansatzweise zu realisieren. Eine Nutzungsflexibilität ist nicht gegeben. Investitionskosten und zukünftige Unterhaltskosten stehen nach Durchführung der Umbau- und Sanierungsmaßnahme in einem schlechten Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Ergebnis der Baumaßnahme. Ein positiver Impuls über den Standort hinaus für die Innenstadtentwicklung Brühls bleibt aus. Die historischen Baufluchten und die Gassenbildung werden nicht wiederhergestellt. Das Gebäudeesemble genügt keinen repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl. ANSICHT NORD M 1:500 SYSTEMSCHNITT M 1:500 VARIANTE 1 M 1:500 25 Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 1 Denkmal + Altbau Uhlstraße Geschossigkeit: - denkmalgeschützter Altbau 4-geschossig - Anbau (Altbau) 4-geschossig BGF / BRI - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau : BGF = ca. 1.720m² BRI = ca. 6.000m³ Anbau (Altbau) : BGF = ca. 1.910m² BRI = ca. 6.500m³ EG NF - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau : NF = ca. 990m² VF / TF = ca. 340m² Anbau (Altbau) : NF = ca. 950m² VF / TF = ca. 600m² Verhältnis NF zu VF/TF (in %) 67% NF zu 33% VF/TF 26 UG VARIANTE 1 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 2.OG 27 1.OG VARIANTE 1 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 4.OG 28 3.OG VARIANTE 1 GRUNDRISSE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 29 VARIANTE 1 ANSICHT NORD I LÄNGSSCHNITT M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL VARIANTE 2 DENKMAL + NEUBAU 30 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 02 Denkmal + Neubau ( Volumen wie Altbau) Maßnahmen - Erhalt Denkmal - Abriss Altbau + Neubau mit selbem Volumen - energetische Sanierung Denkmal - Umbau Denkmal zur brandschutztechnischen Ertüchtigung - Umbau Denkmal zur Herstellung der Barrierefreiheit, soweit möglich - Umbau Denkmal zur Einhaltug der Arbeitsstättenrichtlinie positiv - provisorischen Maßnahmen notwendig - Impulse für die Innenstadtentwicklung Brühls - Umsetzung größerer Bürgernähe von Verwaltung und Politik - große Nutzungsflexiilität, Verwaltungsnutzung mit großem Bürgerser vice oder Nutzung durch Ratssaal oder Bibliothek ist denkbar - gutes NF/VF-Verhältnis durch optimierte Organisation der Erschlie ßungsstruktur und der Neubaukubatur - guter Standard des Ersatzneubau gegenüber dem ehemaligen Anbau - Gebäude genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus negativ - provisorischen Maßnahmen wg. Umbau der TGA sind notwendig - keine städtebauliche „Fassung“ des Jahnshof durch den Baukörper - keine Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung - umfangreiche Sanierungsmaßnahmen des Denkmal nötig Bewertung Der Erhalt des Dekmal des Rathaus B ergänzt durch einen Neubau stellt eine positive Entwicklung des Standort im Herzen Brühls dar. Investitionskosten und zukünftige Unterhaltskosten stehen nach Durchführung der Umbau- und Neubaumaßnahme in einem guten Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Ergebnis der Baumaßnahme. Barrierefreiheit und Brandschutz sind durch optimale Anordnung von Aufzug und Treppenhaus gegeben. Nur noch geringe Teilbereiche des Dekmal sind nicht barrierefrei erschlossen. Eine hohe Nutzungsflexibilität ist gegeben. Mehrere Nutzungen über eine reine Verwaltungsnutzung hinaus sind denkbar. Ein positiver Impuls über den Standort hinaus für die Innenstadtentwicklung Brühls ist zu erwarten. Die historischen Baufluchten und die Gassenbildung werden nicht wiederhergestellt. Das Gebäudeensemble genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl. LAGEPLAN M 1:500 31 ANSICHT NORD M 1:500 SYSTEMSCHNITT M 1:500 VARIANTE 2 M 1:500 Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 02 Denkmal + Neubau ( Volumen wie Altbau) Uhlstraße Geschossigkeit: - denkmalgeschützter Altbau 4-geschossig - Neubau (Volumen wie Altbau) 4-geschossig BGF / BRI - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: BGF = ca. 1.720m² BRI = ca. 5.960m³ Neubau (Volumen wie Altbau): BGF = ca. 2.100m² BRI = ca. 6.800m³ EG NF - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: NF = ca. 940m² VF / TF = ca. 350m² Neubau (Volumen wie Altbau): NF = ca. 1.440m² VF / TF = ca. 440m² Verhältnis NF zu VF/TF (in %) 75% NF zu 25% VF/TF 32 UG VARIANTE 2 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 2.OG 33 1.OG VARIANTE 2 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 4.OG 34 3.OG VARIANTE 2 GRUNDRISSE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 35 VARIANTE 2 ANSICHT NORD I SÜD M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 36 VARIANTE 2 LÄNGSSCHNITT M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 37 VARIANTE 2 ANSICHT OST I QUERSCHNITTE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL VARIANTE 3 DENKMAL + NEUBAU OPTIMIERT 38 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 03 Denkmal + Neubau optimiert Maßnahmen: - Erhalt Denkmal Rathaus B - Abriss Altbau Rathaus B + Neubau Rathaus B - energetische Sanierung Denkmal - Umbau Denkmal zur brandschutztechnischen Ertüchtigung - Umbau Denkmal zur Herstellung der Barrierefreiheit, soweit möglich - Umbau Denkmal zur Einhaltug der Arbeitsstättenrichtlinie positiv - provisorischen Maßnahmen notwendig - Impulse für die Innenstadtentwicklung Brühls - städtebauliche „Fassung“ des Jahnshof durch den Baukörper - Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung - Umsetzung größerer Bürgernähe von Verwaltung und Politik - große Nutzungsflexibilität, Verwaltungsnutzung mit großem Bürgerservice, parallele Nutzung durch Ratssaal und Bibliothek möglich - gutes NF/VF-Verhältnis durch optimierte Organisation der Erschließungsstruktur und der Neubaukubatur - guter Standard des Ersatzneubau gegenüber dem ehemaligen Anbau - Gebäude genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Feierlichkeiten, Ausstellung, Empfänge, etc. in höchst angemessener Weise negativ - provisorischen Maßnahmen wg. Umbau der TGA sind notwendig - umfangreiche Sanierungsmaßnahmen des Dekmal nötig LAGEPLAN M 1:500 ANSICHT NORD M 1:500 SYSTEMSCHNITT M 1:500 Bewertung: Der Erhalt des Denkmals des Rathaus B ergänzt durch einen optimierten Neubau stellt eine positive Entwicklung des Standort im Herzen Brühls dar. Investitionskosten und zukünftige Unterhaltskosten stehen nach Durchführung der Umbau- und Neubaumaßnahme in einem sehr guten Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Ergebnis der Baumaßnahme. Barrierefreiheit und Brandschutz sind duch optimale Anordnung von Aufzug und Treppenhäusern gegeben. Nur noch geringe Teilbereiche des Denkmals sind nicht barrierefrei erschlossen. Eine hohe Nutzungsflexibilität ist gegeben. Mehrere Nutzungen über eine reine Verwaltungsnutzung hinaus sind parallel denkbar und führen durch die Ausbildung einer zentralen Adresse und Anlaufstelle zu mehr Bürgernähe. Durch die Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung ist ein sehr positiver Impuls für die Innenstadtentwicklung Brühls und die positive Entwicklung des „Janshofes“ zu erwarten. Das Gebäudeensemble genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl insgesamt in höchst angemessener Weise. VARIANTE 3 M 1:500 39 Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 03: Altbau + optimierter Neubau Rathaus „B“ Geschossigkeit: Uhlstraße - denkmalgeschützter Altbau 4-geschossig - optimierter Neubau 5-geschossig BGF / BRI - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: BGF = ca. 1.720m² BRI = ca. 6.000m³ Optimierter Neubau: BGF = ca. 3.580m² BRI = ca. 11.920m³ EG NF - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: NF = ca. 980m² VF / TF = ca. 340m² Optimierter Neubau: NF = ca. 2.730m² VF / TF = ca. 485m² Verhältnis NF zu VF/TF (in %) 82% NF zu 18% VF/TF 40 UG VARIANTE 3 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 2.OG 41 1.OG VARIANTE 3 GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 4.OG 42 3.OG VARIANTE 3 GRUNDRISSE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL VARIANTE 3A BÜRGERSERVICE I BIBLIOTHEK I RATSSAAL 43 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 03A Altbau + Neubau Rathaus „B“ Maßnahmen: - Erhalt Altbau Rathaus B - Abriss Anbau Rathaus B + Neubau Rathaus B - energetische Sanierung Altbau - Umbau Altbau zur brandschutztechnische Ertüchtigung - Umbau zur Herstellung der Barrierefreiheit soweit wie möglich - Umbau Altbau zur Umsetzung der Arbeitsstättenrichtlinie positiv - provisorischen Maßnahmen notwendig - Impulse für die Innenstadtentwicklung Brühls - städtebauliche „Fassung“ des Jahnshof durch den Baukörper - Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung - Umsetzung größerer Bürgernähe von Verwaltung und Politik - große Nutzungsflexibilität, Verwaltungsnutzung mit großem Bürgerservice, parallele Nutzung durch Ratssaal und Bibliothek möglich - gutes NF/VF-Verhältnis durch optimierte Organisation der Erschließungsstruktur und der Neubaukubatur - guter Standard des Ersatzneubau gegenüber dem ehemaligen Anbau - Gebäude genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Feierlichkeiten, Ausstellung, Empfänge, etc. in höchst angemessener Weise negativ - provisorischen Maßnahmen wg. Umbau der TGA sind notwendig - umfangreiche Sanierungsmaßnahmen des Altbau nötig LAGEPLAN M 1:500 ANSICHT NORD M 1:500 Bewertung: Der Erhalt des Altbau des Rathaus B ergänzt durch einen Neubau stellt eine positive Entwicklung des Standort im Herzen Brühls dar. Investitionskosten und zukünftige Unterhaltskosten stehen nach Durchführung der Umbauund Neubaumaßnahme in einem sehr guten Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Ergebnis der Baumaßnahme. Barrierefreiheit und Brandschutz sind duch optimale Anordnung von Aufzug und Treppenhäusern gegeben. Nur noch geringe Teilbereiche des Altbau sind nicht barrierefrei erschlossen. Eine hohe Nutzungsflexibilität ist gegeben. Mehrere Nutzungen über eine reine Verwaltungsnutzung hinaus sind parallel denkbar und führen durch die Ausbildung einer zentralen Adresse und Anlaufstelle zu mehr Bürgernähe. Durch die Wiederherstellung der historischen Baufluchten und Gassenbildung ist ein sehr positiver Impuls für die Innenstadtentwicklung Brühls und die positive Entwicklung des „Janshofes“ zu erwarten. Das Gebäudeensemble genügt den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl insgesamt in höchst angemessener Weise. SYSTEMSCHNITT M 1:500 VARIANTE 3A M 1:500 44 Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 03: Altbau + optimierter Neubau Rathaus „B“ Uhlstraße Geschossigkeit: - denkmalgeschützter Altbau 4-geschossig - optimierter Neubau 5-geschossig BGF / BRI - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: BGF = ca. 1.720m² BRI = ca. 6.000m³ Optimierter Neubau: BGF = ca. 3.580m² BRI = ca. 11.920m³ EG NF - Berechnung: Gesamt: denkmalgeschützter Altbau: NF = ca. 980m² VF / TF = ca. 340m² Optimierter Neubau: NF = ca. 2.730m² VF / TF = ca. 485m² Verhältnis NF zu VF/TF (in %) 82% NF zu 18% VF/TF 45 UG VARIANTE 3A GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Janshof 2.OG 46 1.OG VARIANTE 3A GRUNDRISSE M 1:250 Uhlstraße Janshof STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Uhlstraße Janshof 4.OG 47 3.OG VARIANTE 3A GRUNDRISSE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 48 VARIANTE 3A ANSICHT NORD I SÜD M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 49 VARIANTE 3A LÄNGSSCHNITT M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 50 VARIANTE 3A ANSICHT OST I QUERSCHNITTE M 1:250 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL MODELLFOTOS 51 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 52 VARIANTE 3 VOGELPERSPEKTIVE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 53 VARIANTE 3 VOGELPERSPEKTIVE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 54 VARIANTE 3 STRASSENPERSPEKTIVE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 55 VARIANTE 3 STRASSENPERSPEKTIVE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 56 VARIANTE 3 STRASSENPERSPEKTIVE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL FASSADENENTWICKLUNG 57 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL SPIEGELUNG FASSADENAUFBAU / KOPFBILDUNG 58 AUFNAHME DER HISTORISCHEN FASSADENPROPORTIONEN / KLASSISCHE DREITEILUNG DER FASSADE FASSADENENTWICKLUNG / BAUKÖRPERGLIEDERUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 59 FASSADENENTWICKLUNG / PROPORTIONSANALYSE STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Referenzen 1 Verwaltungsgebäude Zollernstraße, Aachen - Hahn Helten Ass. 2 Laborgebäude, Basel - David Chipperfield Architects 3 Verwaltungsgebäude Zollernstraße, Aachen - Hahn Helten Ass. 1 1 2 60 3 REFERENZEN STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Referenzen Wohnhaus, Mexico-City - JSa 61 REFERENZEN STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Referenzen 1 Zentralbibliothek der Humboldt Universität, Berlin - Max Dudler 2 Rathaus, Murcia - Rafael Moneo 3 Literaturmuseum, Marbach - David Chipperfield Architects 4 UBS Bank, Zürich - Max Dudler 11 1 2 3 62 4 REFERENZEN STUDIE RATHAUS B – BRÜHL FAZIT 63 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Handlungsempfehlung / Fazit der Studie: Für die Weiterentwiklung des Standort „Rathaus B“ empfiehlt die Hahn Helten + Ass. Architekten GmbH die Realisierung der Variante 3. In den Varianten 2 und 3 wird jeweils ein Neubau als Ersatz für den 60er-Jahre Bau zur Realisierung vorgeschlagen. Die Varianten unterscheiden sich hinsichtlich Ihrer Größe und Disposition im Stadtraum. So wird bei der Variante 3 ein größerer Baukörper vorgeschlagen, der durch die Wiederherstellung der historischen Baufluchten und die Gassenbildung auch die Platzfassung des „Janshofes“ ermöglicht und somit einen positiven Impuls für die Innenstadtentwicklung Brühls erwarten lässt. Des Weiteren sind durch die Größe und die hohe Nutzungsflexibilität des Baukörpers in Variante 3 mehrere Nutzungen wie Bibliothek, Bürgerservice und die Unterbringung von Rats- und Fraktionssälen parallel denkbar. VARIANTE 1 - DENKMAL + ALTBAU Durch die Ausbildung einer zentralen Adresse und Anlaufstelle würde die Realisierung der Variante 3 zu mehr Bürgernähe führen und darüberhinaus den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl in höchst angemessener Weise genügen. Hinsichtlich der Nutzungsflexibilität und der einfachen Realisierung der Barrierefreiheit und des Brandschutz weißt neben der Neubauvariante 3 auch die Neubauvariante 2 klare Vorteile gegenüber der Variante 1 auf. Weitere Vorteile ergeben sich bei beiden Neubauvarianten gegenüber Variante 1 durch ein gutes NF/VF-Verhältnis und durch eine optimierte Organisation der Erschließungsstruktur und der Neubaukubatur. Bei der Variante 1 können die beiden Bestandsgebäude nur unter hohem Aufwand durch Umbau- und Sanierung an heutige Ansprüche an ein modernes Verwaltungsgebäude angepasst werden. Durch die geringe Nutzungsflexiilität ist bei dieser Variante nur eine reine Verwaltungsnutzung möglich. VARIANTE 2 - DENKMAL + NEUBAU Die Umbaumaßnahmen gehen durch eine notwendige Erhöhung der Verkehrsfläche zulasten der Nutzflächen und führen zu einem schlechten NF/ VF-Verhältnis. Auch eine städtebauliche „Fassung“ des Janshof duch den Baukörper und eine wünschenswerte Wiederherstellung der historischen Baufluchten und der Gassenbildung gelingt hier nicht, weshalb auch ein positiver Impuls für die Stadtentwicklung Brühls ausbleiben würde. Die Empfehlung zur Umsetzung der Variante 3 wird auch durch das Ergebnis der Kostenschätzung (S. 82) und der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (S.88) erhärtet. Hier wird auch eine eindeutige Empfehlung zur Umsetzung der Variante 3 ausgesprochen. VARIANTE 3 - DENKMAL + NEUBAU OPTIMIERT Der für die Neubaulösungen gewählte Entwurfsansatz ermöglicht, über das Ergebnis der Studie hinaus, problemlos die Entwicklung eines passgenauen Entwurfes, der bezüglich des Bauvolumen und der Kosten zwischen den im Rahmen der Studie vorgeschlagenen Varianten 2 und 3 liegen würde. Das Gebäudekonzept bietet so die Chance ein Gebäude zu realisieren, dass im Zuge der weiteren Bearbeitung maßgeschneidert auf das vom Bauherren formulierte Nutzungs- und Raumprogramm reagieren und im Entwurfspozeß angepasst werden kann. FAZIT 64 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL FACHPLANUNG - BRANDSCHUTZ 65 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 1 Denkmal + Altbau Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Mängel und Abweichungen im Bestand: - Brandabschnitte > 40 m - Treppenraum, Abschottungen fehlen - 2. Rettungsweg über Fenster - Abschottungen fehlen - Holzbalkendecken nur > F30-B - Notwendige Flure fehlen - Kellergeschoss ohne brandschutztechnische Unterteilung 66 BRANDSCHUTZ - BESTAND STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 1 Denkmal + Altbau Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandfrüherkennung Flure und Technikräume - Sicherheitsbeleuchtung Flure und Treppenräume - Rauch- und Wärmeabzug in Treppenräumen Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung Flure und Technikräume - Sicherheitsbeleuchtung Flure und Treppenräume - Rauch- und Wärmeabzug in Treppenräumen Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zum Treppenraum Denkmal ab 2.OG 67 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 2 Denkmal + Neubau Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandabschnittsbildung zum Denkmal - Ausbildung notwendiger Flure - Treppenraum Neubau - Ertüchtigung Treppenraum Denkmal - Büroeinheit < 400 m² ohne notwendige Flure Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung Flure und Technikräume - Sicherheitsbeleuchtung Flure und Treppenräume - Rauch- und Wärmeabzug in Treppenräumen Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zu Treppenräumen - F90-Fenster im Treppenraum 68 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 3 Denkmal + Neubau optimiert Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandabschnittsbildung zum Denkmal ab 1.OG - Ausbildung notwendiger Flure - Treppenraum Neubau - Ertüchtigung Treppenraum Denkmal Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung Flure und Technikräume - Sicherheitsbeleuchtung Flure und Treppenräume - Rauch- und Wärmeabzug in Treppenräumen Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zum Treppenraum Denkmal - Brandabschnitt im EG 55 m - Schiebetüren zum Treppenraum - F90-Fenster im Treppenraum - Rettungsweg 4.OG Neubau klären 69 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 3A Denkmal + Neubau optimiert Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandabschnittsbildung zum Denkmal - Treppenraum Neubau - Ertüchtigung Treppenraum Denkmal - Treppe über Foyer Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung flächendeckend - Sicherheitsbeleuchtung Flure, Treppenräume, - Foyer, Bibliothek, Saal - Rauch- und Wärmeabzug in Foyer und Bibliothek Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zum Treppenraum Denkmal - Brandabschnitt >55 m - offene Verbindungen in Foyer und Bibliothek - F90-Fenster im Treppenraum- Rettungsweg 4.OG Neubau klären 70 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 3A STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 3A Denkmal + Neubau optimiert Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandabschnittsbildung zum Denkmal - Treppenraum Neubau - Ertüchtigung Treppenraum Denkmal - Treppe über Foyer Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung flächendeckend - Sicherheitsbeleuchtung Flure, Treppenräume, - Foyer, Bibliothek, Saal - Rauch- und Wärmeabzug in Foyer und Bibliothek Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zum Treppenraum Denkmal - Brandabschnitt >55 m - offene Verbindungen in Foyer und Bibliothek - F90-Fenster im Treppenraum- Rettungsweg 4.OG Neubau klären 71 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 3A STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 3A Denkmal + Neubau optimiert Einstufung - Gebäude mittlerer Höhe - Büro- und Verwaltungsnutzung Maßnahmen zum Brandschutz: - Brandabschnittsbildung zum Denkmal - Treppenraum Neubau - Ertüchtigung Treppenraum Denkmal - Treppe über Foyer Anlagentechnik: - Brandfrüherkennung flächendeckend - Sicherheitsbeleuchtung Flure, Treppenräume, - Foyer, Bibliothek, Saal - Rauch- und Wärmeabzug in Foyer und Bibliothek Abweichungen nach Umsetzung: - Holzbalkendecken im Denkmal > F30-B - 2. Rettungsweg über Fenster Uhlstraße - T30-RS-Türanlage zum Treppenraum Denkmal - Brandabschnitt >55 m - offene Verbindungen in Foyer und Bibliothek 72 BRANDSCHUTZ - VARIANTE 3A STUDIE RATHAUS B – BRÜHL FACHPLANUNG - HAUSTECHNIK 73 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL TGA für Sanierungskonzepte Allgemein: In allen 3 hier vorgeschlagenen Varianten soll die TGA für gesunde Arbeitsbedingungen sorgen und eine hohe energetische Qualität der Gebäude sicherstellen. Hierzu ist in jedem Fall eine Mindest-Außenluftversorgung aller Arbeitsräume zu gewährleisten, was auch bei zu öffnenden Fenstern eine entsprechende mechanische Lüftungsanlage mit hoher Wärmerückgewinnung bedingt. - pro Platz Ratssaal 20 m³/h - Großraumbereiche mit 5 m³/m²h - Wärmerückgewinnung Zentralgeräte mindestens 80 % - Auslegung Heizungssystem je nach gewähltem Wärmeversorgungs system - 50°C / 40°C bei Einsatz von Erdreichwärmepumpe - 70°C / 50 °C bei Einsatz von Brennwerttechnik oder BHKW Die Energieversorgung ist vollständig neu zu konzipieren. Hier ist ggf. der Einsatz einer Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonden zu untersuchen (nur bei Komplettneubau des Anbautraktes realistisch). Ebenso denkbar ist der Einsatz einer BHKW-Anlage, die einen Großteil der Heizwärmeversorgung übernimmt und im Sommer ggf. über eine Absorptionskälteanlage einen Teil der Kälteversorgung sicherstellt. Da die Gebäude im Innenstadtbereich liegen ist aus immissionstechnischen Gesichtspunkten von einer Biomassekesselanlage abzusehen. Der Einsatz regenerativer Energien ist ebenfalls zu untersuchen, hier kommt wegen des nicht vorhandenen Warmwasserbedarfs nur der Einsatz von Photovoltaikanlagen in Frage. Über die baurechtlich vorgeschriebenen TGA-Standards hinaus sind folgende besondere Vorgaben für die Erneuerung der TGA zu berücksichtigen: - BMA in Ringbustechnik, Einsatz von Mehrkriterienmeldern mit Alarmgeber - DDC-Anlage für Energie- und Lüftungsanlagen mit Gebäudeleitrechner - Brandschutztüren mit Feststellvorrichtung wie im BSI-Konzept beschrieben - EDV-Versorgung über Kupfernetze (CAT 7) und RJ45 Anschlüssen - Telefonanlage über EDV-Anlage (VoiP) - Einsatz von LED-Technik für die gesamte Allgemeinbeleuchtung (Flure, Treppenhäuser) - Sonstige Beleuchtung mit energiesparenden Leuchtmitteln (mindestens T5 Technik) - Stromsparende Auslegung aller Strömungsbauteile: - Rohrnetzauslegung alle Heizungs- und Kältenetze mit 50 Pa/m - Strömungsgeschwindigkeiten in Lüftungskanalnetzen <4 m/s, Hauptschächte <5m/s - druckverlustarme Auslegung der zentralen Lüftungsmaschinen - Auslegung Lüftungsanlagen: - pro Arbeitsplatz Büroräume 30 m³/h - pro Platz Besprechungsräume 20 m³/h 74 HAUSTECHNIK STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 01: Sanierung Denkmal und Anbau Rathaus B Altbau Wärmebereitstellung mit Gaskessel und ggf. BHKW Zentraler Wärmespeicher BHKW Ersatzlüftungsanlage mit WRG Denkmal Anbau Rathaus B Sanierung Die TGA ist vollständig zu erneuern. Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Der Einsatz von Fußbodenheizung im Altbau ist natürlich nur möglich, wenn aus bautechnischen Gründen sowieso die gesamten Fußbodenaufbauten entfernt werden. Lüftung: Auch die Arbeitsräume im Altbautrakt sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt über die Flure, die Einbringung der Luft in die Arbeitsräume in den überwiegenden Fällen über Gitter/Ventile in den Flurwänden, bei Räumen mit Abhangdecken über Gitter in Decken. Die entsprechenden Brandschutzvorschriften sind einzuhalten (Einbau von Brandschutzklappen). Alle Räume erhalten festeinstellbare Volumenstromregler und Telefonieschalldämpfer. Nur sporadisch genutzte Besprechungsräume erhalten motorische Volumenstromregler, die über Taster neben der Eingangstüre für eine vorgegebene Zeit die Lüftung freigibt. Die Sanitärbereiche werden an die zentrale Lüftungsanlage mit angeschlossen (WRG nicht mit Rotationswärmetauscher). Die Abluft wird in den Sanitärbereichen direkt abgesaugt (Festvolumenstromregler), die Zuluft über die Türen aus den Fluren angesaugt. Die notwendige überströmende Luft wird in den Fluren als Zuluft zugeführt, hierdurch werden die Flure automatisch mit belüftet. Flure ohne Anbindung von Sanitärräumen erhalten eine Mindestluftversorgung über die zentrale Anlage. Es wird eine gemeinsame Lüftungszentrale für Altbau und Anbau auf dem Flachdach des Anbaus errichtet. Auch hier ist der Einsatz von Fußbodenheizung im Denkmal natürlich nur möglich, wenn aus bautechnischen Gründen sowieso die gesamten Fußbodenaufbauten entfernt werden. Sollte ein Heizkörpersystem gewählt werden, kann das vorhandene alte Heizrohrsystem in weiten Teilen erhalten bleiben. Das alte Netz ist allerdings nach den aktuellen Wärmedämmvorschriften mit neuer Wärmedämmung zu versehen. Die Heizkörper sind alle zu erneuern. Lüftung: Alle Arbeitsräume sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Es wird eine gemeinsame Lüftungszentrale für Denkmal und Neubau auf dem Flachdach des Anbaus errichtet. Sanitär: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Elektroversorgung: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Abgependelte Arbeitsplatzleuchten oder Aufbauleuchten in Bürobereichen, Sonderbeleuchtung mit energiesparenden Leuchtmitteln (mindestens T5 Technik). Sanitär: Standard Sanitärinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben. Klein-Durchlauferhitzer (3,5 KW) an den vorgegebenen Warmwasserzapfstellen in Sanitärräumen, DLE 18,5 KW in Sonderräumen (zentrales Warmwassernetz auf Grund des geringen Warmwasserbedarfs energetisch nicht sinnvoll). Elektroversorgung: Standard Elektroinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben und den besonderen Vorgaben der Stadt Brühl (siehe oben). Abgependelte Arbeitsplatzleuchten in Bürobereichen 75 HAUSTECHNIK - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 02: Sanierung Denkmal und Neubau Rathaus B Wärmebereitstellung mit Gaskessel und ggf. BHKW Zentraler Wärmespeicher BHKW Ersatzlüftungsanlage mit WRG Denkmal Neubau (Volumen wie Altbau) Die TGA ist wie in Variante 01 vollständig zu erneuern. Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Der Einsatz von Fußbodenheizung im Altbau ist natürlich nur möglich, wenn aus bautechnischen Gründen sowieso die gesamten Fußbodenaufbauten entfernt werden. Lüftung: Auch die Arbeitsräume im Altbautrakt sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt über die Flure, die Einbringung der Luft in die Arbeitsräume in den überwiegenden Fällen über Gitter/Ventile in den Flurwänden, bei Räumen mit Abhangdecken über Gitter in Decken. Die entsprechenden Brandschutzvorschriften sind einzuhalten (Einbau von Brandschutzklappen). Alle Räume erhalten festeinstellbare Volumenstromregler und Telefonieschalldämpfer. Nur sporadisch genutzte Besprechungsräume erhalten motorische Volumenstromregler, die über Taster neben der Eingangstüre für eine vorgegebene Zeit die Lüftung freigibt. Die Sanitärbereiche werden an die zentrale Lüftungsanlage mit angeschlossen (WRG nicht mit Rotationswärmetauscher). Die Abluft wird in den Sanitärbereichen direkt abgesaugt (Festvolumenstromregler), die Zuluft über die Türen aus den Fluren angesaugt. Die notwendige überströmende Luft wird in den Fluren als Zuluft zugeführt, hierdurch werden die Flure automatisch mit belüftet. Flure ohne Anbindung von Sanitärräumen erhalten eine Mindestluftversorgung über die zentrale Anlage. Es wird eine gemeinsame Lüftungszentrale für Altbau und Anbau auf dem Flachdach des Anbaus errichtet. Lüftung: Alle Arbeitsräume sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Es wird wieder eine gemeinsame Lüftungszentrale für Denkmal und Neubau auf dem Flachdach des Neubaus errichtet. Sanitär: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Elektroversorgung: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Abgependelte Arbeitsplatzleuchten oder Aufbauleuchten in Bürobereichen, Sonderbeleuchtung mit energiesparenden Leuchtmitteln (mindestens T5 Technik). Sanitär: Standard Sanitärinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben. Klein-Durchlauferhitzer (3,5 KW) an den vorgegebenen Warmwasserzapfstellen in Sanitärräumen, DLE 18,5 KW in Sonderräumen (zentrales Warmwassernetz auf Grund des geringen Warmwasserbedarfs energetisch nicht sinnvoll). Elektroversorgung: Standard Elektroinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben und den besonderen Vorgaben der Stadt Brühl (siehe oben). Abgependelte Arbeitsplatzleuchten in Bürobereichen 76 HAUSTECHNIK - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Wärmebereitstellung Wärmepumpe mit Spitzenkessel Gas Zentraler Wärmespeicher Erdsonden Freie Kühlung Zentraler Wärmespeicher Zentraler Kältespeicher Erdsonden Ersatzlüftungsanlage mit WRG Variante 03: Sanierung Denkmal und Neubau optimiert Denkmal Neubau optimiert Die TGA ist wie in Variante 01 vollständig zu erneuern. TGA wie in Variante 02. Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Heizung: Heizsystem je nach gewähltem Wärmeversorgungskonzept - Fußbodenheizung bei Erdreichwärmepumpensystem - Heizkörpersystem Hygieneheizkörper ohne Konvektionsbleche bei Brennwerttechnik oder BHKW Der Einsatz von Fußbodenheizung im Altbau ist natürlich nur möglich, wenn aus bautechnischen Gründen sowieso die gesamten Fußbodenaufbauten entfernt werden. Lüftung: Alle Arbeitsräume sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Es wird wieder eine gemeinsame Lüftungszentrale für Denkmal und Neubau auf dem Flachdach des Neubaus errichtet. Lüftung: Auch die Arbeitsräume im Altbautrakt sollen eine mechanische Lüftungsanlage mit den o.g. Auslegungskriterien erhalten. Die Lüftungsversorgung erfolgt über die Flure, die Einbringung der Luft in die Arbeitsräume in den überwiegenden Fällen über Gitter/Ventile in den Flurwänden, bei Räumen mit Abhangdecken über Gitter in Decken. Die entsprechenden Brandschutzvorschriften sind einzuhalten (Einbau von Brandschutzklappen). Alle Räume erhalten festeinstellbare Volumenstromregler und Telefonieschalldämpfer. Nur sporadisch genutzte Besprechungsräume erhalten motorische Volumenstromregler, die über Taster neben der Eingangstüre für eine vorgegebene Zeit die Lüftung freigibt. Die Sanitärbereiche werden an die zentrale Lüftungsanlage mit angeschlossen (WRG nicht mit Rotationswärmetauscher). Die Abluft wird in den Sanitärbereichen direkt abgesaugt (Festvolumenstromregler), die Zuluft über die Türen aus den Fluren angesaugt. Die notwendige überströmende Luft wird in den Fluren als Zuluft zugeführt, hierdurch werden die Flure automatisch mit belüftet. Flure ohne Anbindung von Sanitärräumen erhalten eine Mindestluftversorgung über die zentrale Anlage. Es wird eine gemeinsame Lüftungszentrale für Altbau und Anbau auf dem Flachdach des Anbaus errichtet. Sanitär: Standard Sanitärinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben. Klein-Durchlauferhitzer (3,5 KW) an den vorgegebenen Warmwasserzapfstellen in Sanitärräumen, DLE 18,5 KW in Sonderräumen (zentrales Warmwassernetz auf Grund des geringen Warmwasserbedarfs energetisch nicht sinnvoll). Sanitär: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Elektroversorgung: Standard wie für den Bereich Denkmal beschrieben. Abgependelte Arbeitsplatzleuchten oder Aufbauleuchten in Bürobereichen, Sonderbeleuchtung mit energiesparenden Leuchtmitteln (mindestens T5 Technik). Da in diesem Falle ein neuer Ratssaal errichtet wird und sich die erforderlichen Luftmengen deutlich erhöhen, werden 2 verschiedene Lüftungsanlagen auf dem Dach des Neubaus errichtet. Die erste Anlage versorgt den Altbau und alle Büro- und Verwaltungsräume im Neubau. Die zweite Anlage den Ratssaal und alle Besprechungsräume. Hier lassen sich ggf. Synergieeffekte bei der Auslegung der Anlage erzielen, da Ratssaal und Besprechungsräume meist nicht parallel betrieben werden. Elektroversorgung: Standard Elektroinstallation gemäß den gesetzlichen Vorgaben und den besonderen Vorgaben der Stadt Brühl (siehe oben). Abgependelte Arbeitsplatzleuchten in Bürobereichen 77 HAUSTECHNIK - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL FACHPLANUNG - STATIK 78 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 1 Denkmal + Altbau Maßnahme Umsetzung Errichtung eines neuen Aufzugschachts Erstellen der notwendigen Deckenöffnungen sowie Abfangung der Tragkonstruktion Verschieben einer Zwischentreppe im Erweiterungsgebäude Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Erstellen von Durchgängen in tragenden Wänden im Erweiterungsgebäude Abfangung der Konstruktion oberhalb der Durchgänge Verschieben einer Zwischentreppe im historischen Gebäudeteil Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Errichtung eines neuen WC-Kerns Erstellen von Deckendurchbrüchen in den vorhandenen Decken Teilrückbau im Innenhof EG (vorh. WC-Anlage) Abbruch unter Berücksichtigung der Standsicherheit der angrenzenden Konstruktion 79 STATIK - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 2 Denkmal + Neubau Maßnahme Umsetzung Abbruch des Erweiterungsgebäudes Abbruch des Bestandsgebäudes unter Berücksichtigung der Standsicherheit der angrenzenden Bebauung (z.B. Freilegen der Gründung) Errichtung eines neuen Aufzugschachts an der Schnittstelle zum neuen Gebäudeteil Erstellen der notwendigen Deckenöffnungen sowie Abfangung der Tragkonstruktion vom Kellergeschoss bis in das Dachgeschoss incl. ggf. der lokalen Dachkonstruktion Verschieben einer Zwischentreppe im Erweiterungsgebäude Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Verschieben einer Zwischentreppe im historischen Gebäudeteil Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Errichtung eines neuen WC-Kerns Erstellen von Deckendurchbrüchen in den vorhandenen Decken Teilrückbau im Innenhof EG (vorh. WC-Anlage) Abbruch unter Berücksichtigung der Standsicherheit der angrenzenden Konstruktion Errichtung eines neuen Gebäudeteils Massivbauweise in Stahlbeton, Decken als Halbfertigteile (Elementdecken), Aussenwände als Lochfassade (ggf. Vollfertigteile), Treppen als Fertigteile, Gründung nach Maßgabe des Bodengutachtens und unter Berücksichtigung der angrenzenden Nachbarbebauungen (Unterfangung bzw. Tiefergründung) 80 STATIK - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variante 3 Denkmal + Neubau optimiert Maßnahme Umsetzung Abbruch des Erweiterungsgebäudes Abbruch des Bestandsgebäudes unter Berücksichtigung der Standsicherheit der angrenzenden Bebauung (z.B. Freilegen der Gründung) Errichtung eines neuen Aufzugschachts an der Schnittstelle zum neuen Gebäudeteil Erstellen der notwendigen Deckenöffnungen sowie Abfangung der Tragkonstruktion vom Kellergeschoss bis in das Dachgeschoss incl. ggf. der lokalen Dachkonstruktion Verschieben einer Zwischentreppe im Erweiterungsgebäude Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Verschieben einer Zwischentreppe im historischen Gebäudeteil Rückbau eines Teilbereichs der vorhandenen Decke und Abfangung der neuen Treppe Errichtung eines neuen WC-Kerns Erstellen von Deckendurchbrüchen in den vorhandenen Decken Abbruch der Bebauung im Innenhof EG Abbruch unter Berücksichtigung der Standsicherheit der angrenzenden Konstruktionen 81 STATIK - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL KOSTENSCHÄTZUNG 82 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Allgemeine Aussagen zur Kostenschätzung: Die einzelnen Varianten betrachten den unterschiedlichen Umgang mit dem Anbau des Rathauses, von der Sanierung bis zum Abbruch inkl. Neubau. Der in Teilen denkmalgeschütze Bestand wird in allen Varianten gleich betrachtet und in Bezug auf Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierung in angemessener Weise aufgewertet, um den Ansprüchen an moderne und zeitgemäße Arbeitsplätze der Einrichtung eines Rathauses zu genügen. Der Grobkostenschätzung liegen die in der Planung eruierten Kennwerte zugrunde. Außerdem sind die im Vorfeld durch die Bauherrschaft benannten Grundvoraussetzungen sowie die notwendigen Maßnahmen zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt. Die Kostenansätze der Schätzung basieren auf Werten des BKI (=Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) von 2013 für Bauten mit Büronutzung bei hohem Standard, begründet durch die Umsetzung eines hohen energetischen Wärmedämmstandard und entsprechender technischer Gebäudeausstattung, z.B. Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Betonkerntemperierung, LEDBeleuchtung etc. Das Energetische Konzept ist im Anhang beigefügt. Die Modernisierung des Altbaus (Erneuerung der historischen Fenster, Innendämmung, hohe Räume) und die Erstellung des Neubaus in Innenstadtlage erfordern ebenfalls einen höheren baulichen Aufwand, der die o.a. Eingruppierung rechtfertigt. Die baulichen Maßnahmen beinhalten die brandschutztechnische Sanierung der bestehenbleibenden Gebäudestrukturen sowie die Schaffung größtmöglicher Barrierefreiheit für die weitere Nutzung. Dies wird im Kostenansatz dahingehend ersichtlich, dass für die Kostengruppe 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen) in allen Varianten der Bestand mit 85% des Neubauwertes gem. BKI ausgewiesen ist. Ein vollständiger Erhalt der tragenden Struktur würde tendenziell einen niedrigeren Ansatz bedeuten, doch auf Grund der zahlreichen Eingriffe im Bestand, vor allem brandschutztechnischer Art, wg. der Erneuerung der technischen Infrastruktur und der Umsetzung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen, muss dieser Wert entsprechend angepasst werden. Bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der Feuchteproblematik im UG sind ohne genaue Kenntnis der bauphysikalischen und konstruktiven Verhältnisse nur kostenmäßig in Größenordnung von ca. 250.000,- € berücksichtigt (z.B. horizontal Abdichtung durch Injektionsverfahren und Aufbringen eines Sanierputzes innen). Der momentan bestehende Lösungsansatz über die Lüftung wird im TGAKonzept erwähnt und ist hier im Kostenansatz als unterstützende Maßnahme für alle Varianten enthalten. Die Kostengruppe 400 ist vollständig dem Ansatz für einen Neubau gleichzusetzen da hier eine vollständige Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung erfolgt. Berücksichtigt ist weiterhin der Wunsch der Bauherrschaft im Rahmen der Baumaßnahme die energetische Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudes so gut wie möglich den Vorgaben der EnEV 2016 anzupassen. Folgende Parameter sind in der Grobkostenschätzung nicht berücksichtigt: Die angegebenen Kosten aller Varianten beinhalten keine Kosten für die Erstellung von Provisorien, für den Weiterbetrieb der Nutzung einzelner Bereiche während der Bauphase oder Kosten für eine vollständige Auslagerung der selbigen betroffenen Nutzeinheiten. Eine Beschreibung der provisorischen Maßnahmen für die TGA ist im TGA-Erläuterungstext enthalten jedoch kostentechnisch nicht bewertet. Das Umsetzen des vorh. Trafogebäude des städtischen Energieversorgers ist kostenmäßig nicht berücksichtigt. Ebenfalls erfolgt kein Ansatz für die Ausstattung der Bauwerke gem. Kostengruppe 600 nach DIN 276 (Ausstattung und Kunstwerke). Variante 1 – Erhalt des Anbaus Ergänzend zu den allg. Maßnahmen erfolgen hier der separate Abbruch des Bestandssanitärkernsblocks sowie die Erstellung eines neuen Sanitärkerns. Aufgrund des schwer zugänglichen Innenhofes und des Erhalts der restlichen Bebauung sind alle Abbruchmaßnahmen als „Abbruch von Hand“ zu bewerten und entsprechend teurer als ein Totalabbruch. Außerdem erfolgt ein Kostenansatz zur Gestaltung des Innenhofs im rückwärtigen Teil des Gebäudekomplexes. Die Nebenkosten sind im Vergleich zu den Neubauvarianten geringfügig höher angesetzt (Bauen im Bestand). Fachtechnische Bewertung: Die absoluten Höhen der berechneten Investitionskosten für die einzelnen Varianten des Rathauses B sind nur eingeschränkt aussagefähig, daher wird auf die differenziertere Betrachtung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Refinanzierungsaspekten (vgl. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung WBC) verwiesen. Qualitativ lassen sich aus dem Vergleich der Varianten folgende Aussagen treffen: Variante 1 Die relativ hohen Kosten für den Umbau im Bestand und die trotz Modernisierung erzielte geringe Flächeneffizienz (nur ca. 61% Nutzfläche nach erfolgtem Umbau des Anbaus) lassen diese Lösung unter Refinanzierungsaspekten als unwirtschaftlich erscheinen. Variante 2 Die Baukosten liegen gesamt ca. 19 % über Variante I und sind hinsichtlich Wirtschaftlichkeit und Refinanzierbarkeit günstiger als bei Variante 1 zu beurteilen. Die höhere Nutzfläche (77%) des Neubaus, bei nahezu gleicher Grundfläche, erzeugt ein deutlich höheres Nutzungspotenzial. Variante 3 Die Baukosten je m² Grundfläche sind identisch zu Variante 2. Der Kosten-Nutzen-Effekt ist hier optimal ausgereizt (85% Nutzfläche im Neubau bei größtmöglicher Grundfläche je Geschoss). Die Auswirkungen auf Wirtschaftlichkeit und Refinanzierbarkeit sind im Kapitel Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vom Büro WBC dargestellt. Variante 2 – Abbruch Anbau und Neubau mit entsprechender Kubatur Ergänzend zu den allg. Maßnahmen erfolgt ein Kostenansatz zur Erstellung eines Verbaus umlaufend um den Neubau. Der Abbruch des Sanitärkerns wie in Variante 1 ist hier aufgrund der deutlich einfacheren Situation (Abbruch im Rahmen des Totalabbruchs) im Kostenansatz enthalten. Im Bereich der Baugrube muss nach erfolgter Erstellung des Gebäudes und Ziehen des Verbaus die Pflasterflächen umlaufend entsprechend ergänzt werden. Variante 3 – Neubau optimiert mit Eingliederung Servicecenter Ergänzend zu den allg. Maßnahmen erfolgt auch hier ein Kostenansatz zur Erstellung eines Verbaus, im Vergleich zu Variante 2 entsprechend größer sowie die Ergänzung der Pflasterfläche analog. Der Abbruch des Sanitärkerns erfolgt wie in Variante 2. Der Innenhof entfällt und wird mit der Eingliederung des Servicecenters überbaut. 83 KOSTENSCHÄTZUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Variantenübersicht Variante 1 ) Sanierung Denkmal + Sanierung Anbau Gesamt 2) Sanierung Denkmal + Neubau Gesamt 3) Sanierung Denkmal + Neubau groß Gesamt Gesamtkosten brutto (200 - 700) 3.495.000,00 € 3.957.000,00 € 7.452.000,00 € 3.626.000,00 € 5.257.000,00 € 8.883.000,00 € 3.612.000,00 € 8.740.000,00 € 12.352.000,00 € Gesamtkosten brutto (300+400) 2.696.000,00 € 2.986.000,00 € 5.682.000,00 € 2.696.000,00 € 3.932.000,00 € 6.628.000,00 € 2.696.000,00 € 6.670.000,00 € 9.366.000,00 € BGF m² 1.723,0 1.910,0 3.633,0 1.723,0 2.100,0 3.823,0 1.723,0 3.580,0 5.303,0 NF m² 980,0 950,0 1.930,0 980,0 1.440,0 2.420,0 980,0 2.730,0 3.710,0 NF/BGF 56,90% 49,70% 53,10% 54,60% 68,60% 62,30% 56,90% 76,30% 70,00% EP brutto/m²NF (200-700) 3.570,00 € 4.170,00 € 3.860,00 € 3.860,00 € 3.650,00 € 3.670,00 € 3.690,00 € 3.200,00 € 3.330,00 € EP brutto/m²NF (300+400) 2.750,00 € 3.140,00 € 2.940,00 € 2.870,00 € 2.730,00 € 2.740,00 € 2.750,00 € 2.440,00 € 2.520,00 € EP brutto/m² BGF (200-700) 2.050,00 € 2.320,00 € 2.330,00 € Kennwerte BKI 2013 Kostengruppen 300+400 nach €/m² NF Bürogebäude, mittlerer Standard: 1.820 €/m² - 2.730 €/m², Mittelwert 2.140 €/m² brutto Bürogebäude hoher Standard: 2.510 2 510 €/m² - 4.180 4 180 €/m², €/m² Mittelwert 3.180 3 180 €/m² brutto Bürogebäude, Erläuterungen: BKI : Baukosteninformationsdienst Deutscher Architektenkammern 200er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für das Herrichten und Erschließen eines Baugrundstücks 300er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für die Baukonstruktion eines Bauwerks 400er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für die technische Ausstattung eines Gebäudes 500er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für die Erstellung der Außenanlagen wie z.B. Rasen- und Pflasterflächen am Gebäude 600er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für die Ausstattung des Gebäudes mit z.B. loser Möbelierung 700er Baukosten: Kosten nach DIN 276 für die Nebenkosten der Erstellung eines Gebäudes wie z.B. Genehmigungsgebühren und Planungshonorare BGF: Brutto-Grundfläche eines Gebäudes berechnet in m² je Geschoss nach DIN 277 NF: Nutzfläche - die reine, zur Nutzung zur Verfügung stehende Fläche eines Gebäudes = BGF abzgl. Flächen für konstruktive Bauteile, Verkehrsflächen und Flächen für technische Anlagen 84 KOSTENSCHÄTZUNG - VARIANTENÜBERSICHT STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. brandschutztechnische Sanierung Denkmal und Anbau Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt Kennwerte: BGF m² Bestand Denkmal Bestand Anbau 1.723,00 1.910,00 GEWERK BESCHREIBUNG MENGE EINHEIT EP (€ netto) GP (€ netto) SUMME € (€ netto) Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen Abriss alte Sanitärbereiche 280,00 m³ 75,00 SUMME € (€ brutto) 19% 21.000,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 200 0,00 21.000,00 10,00 25.000,00 -30,00 3.342.000,00 -15,70 3.977.000,00 -165,00 1.433.000,00 -466,35 1.705.000,00 -250,00 21.000,00 -287,50 25.000,00 0,00 0,00 -100,00 1.445.000,00 331,00 1.720.000,00 KOSTENGRUPPE 300: Bauwerk Baukonstruktion Grundkonstruktionen Bestand Denkmal 85% des angesetzten Neubauwertes Bestand Anbau 85% des angesetzten Neubauwertes Abbruchkosten für Neubau des Sanitärkern und des Aufzugs Rundung 1.723,00 BGF 1.910,00 BGF 480,00 BGF 910,00 1.567.930,00 910,00 1.738.100,00 75,00 36.000,00 SUMME KOSTENGRUPPE 300 KOSTENGRUPPE 400: Bauwerk - Technische Anlagen Bestand Denkmal Bestand Anbau 1.723,00 BGF 1.910,00 BGF 405,00 385,00 697.815,00 735.350,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 400 KOSTENGRUPPE 500: Aussenanlagen Innenhofgestaltung 85,00 m2 250,00 21.250,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 500 KOSTENGRUPPE 600: Ausstattung und Kunstwerke kein Ansatz! SUMME KOSTENGRUPPE 600 KOSTENGRUPPE 700: Baunebenkosten Nebenkosten 23,08% Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 700 Kennwerte: BGF m² Bestand Denkmal Bestand Anbau 1.723,00 1.910,00 SUMME KOSTENGRUPPE 200 SUMME KOSTENGRUPPE 300 SUMME KOSTENGRUPPE 400 SUMME KOSTENGRUPPE 500 SUMME KOSTENGRUPPE 600 SUMME KOSTENGRUPPE 700 6.262.000,00 1.445.100,00 Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. brandschutztechnische Sanierung Denkmal und Anbau Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt 21.000,00 25.000,00 3.342.000,00 3.977.000,00 1.433.000,00 1.705.000,00 21.000,00 25.000,00 0,00 0,00 1.445.000,00 1.720.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 200-700 6.262.000,00 7.452.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 300+400 4.775.000,00 5.682.000,00 85 GROBKOSTENSCHÄTZUNG VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. Abriss Anbau inkl. Brandschutztechnische Sanierung Denkmal inkl. Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Altbau Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Heizung Neubau mit BKT Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt Kennwerte: BGF m² Denkmal Neubau 1.723,00 2.100,00 GEWERK BESCHREIBUNG MENGE EINHEIT EP (€ netto) GP (€ netto) SUMME € (€ netto) Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen Abbruch Anbau von 1964: 6.825m³ (Sanitärblock wie in Variante 1 ist hier enthalten) 6.825,00 m³ 30,00 SUMME € (€ brutto) 19% 204.750,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 200 250,00 205.000,00 347,50 244.000,00 70,00 3.864.000,00 -76,70 4.598.000,00 185,00 1.706.000,00 80,15 2.030.000,00 -250,00 57.000,00 -127,50 68.000,00 0,00 0,00 40,00 1.633.000,00 -222,40 1.943.000,00 KOSTENGRUPPE 300: Bauwerk Baukonstruktion Grundkonstruktionen Denkmal Neubau Verbau am Neubau 85% des angesetzten Neubauwertes 1.723,00 BGF 2.100,00 BGF 280,00 m² 910,00 1.070,00 175,00 1.567.930,00 2.247.000,00 49.000,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 300 KOSTENGRUPPE 400: Bauwerk - Technische Anlagen Denkmal Neubau 1.723,00 BGF 2.100,00 BGF 405,00 480,00 697.815,00 1.008.000,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 400 KOSTENGRUPPE 500: Aussenanlagen Innenhofgestaltung Pflasterflächen ergänzen 110,00 m2 350,00 m² 250,00 85,00 27.500,00 29.750,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 500 KOSTENGRUPPE 600: Ausstattung und Kunstwerke kein Ansatz! SUMME KOSTENGRUPPE 600 KOSTENGRUPPE 700: Baunebenkosten Nebenkosten 21,87% Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 700 Kennwerte: BGF m² Denkmal Neubau 1.723,00 2.100,00 SUMME KOSTENGRUPPE 200 SUMME KOSTENGRUPPE 300 SUMME KOSTENGRUPPE 400 SUMME KOSTENGRUPPE 500 SUMME KOSTENGRUPPE 600 SUMME KOSTENGRUPPE 700 7.465.000,00 1.632.960,00 Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. Abriss Anbau inkl. Brandschutztechnische Sanierung Denkmal inkl. Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Altbau Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Heizung Neubau mit BKT Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt 205.000,00 244.000,00 3.864.000,00 4.598.000,00 1.706.000,00 2.030.000,00 57.000,00 68.000,00 0,00 0,00 1.633.000,00 1.943.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 200-700 7.465.000,00 8.883.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 300+400 5.570.000,00 6.628.000,00 GROBKOSTENSCHÄTZUNG VARIANTE 2 86 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. Abriss Anbau inkl. Brandschutztechnische Sanierung Denkmal inkl. Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Heizung Neubau mit BKT Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt Kennwerte: BGF m² Denkmal Neubau 1.723,00 3.580,00 GEWERK BESCHREIBUNG MENGE EINHEIT EP (€ netto) GP (€ netto) SUMME € (€ netto) Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen Abbruch Anbau von 1964: 6.825m³ (Sanitärblock wie in Variante 1 ist hier enthalten) 6.825,00 m³ 30,00 SUMME € (€ brutto) 19% 204.750,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 200 250,00 205.000,00 347,50 244.000,00 470,00 5.455.000,00 109,30 6.491.000,00 -215,00 2.416.000,00 -295,85 2.875.000,00 0,00 34.000,00 -460,00 40.000,00 0,00 0,00 200,00 2.271.000,00 -252,00 2.702.000,00 KOSTENGRUPPE 300: Bauwerk Baukonstruktion Grundkonstruktionen Denkmal Neubau Verbau am Neubau 85% des angesetzten Neubauwertes 1.723,00 BGF 3.580,00 BGF 320,00 m² 910,00 1.567.930,00 1.070,00 3.830.600,00 175,00 56.000,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 300 KOSTENGRUPPE 400: Bauwerk - Technische Anlagen Denkmal Neubau 1.723,00 BGF 3.580,00 BGF 405,00 697.815,00 480,00 1.718.400,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 400 KOSTENGRUPPE 500: Aussenanlagen Pflasterflächen ergänzen 400,00 m2 85,00 34.000,00 Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 500 KOSTENGRUPPE 600: Ausstattung und Kunstwerke kein Ansatz! SUMME KOSTENGRUPPE 600 KOSTENGRUPPE 700: Baunebenkosten Nebenkosten 21,87% Rundung SUMME KOSTENGRUPPE 700 Kennwerte: BGF m² Denkmal Neubau 1.723,00 3.580,00 SUMME KOSTENGRUPPE 200 SUMME KOSTENGRUPPE 300 SUMME KOSTENGRUPPE 400 SUMME KOSTENGRUPPE 500 SUMME KOSTENGRUPPE 600 SUMME KOSTENGRUPPE 700 10.381.000,00 2.270.800,00 Grundlage: Studie Stand 25.06.2014 inkl. Abriss Anbau inkl. Brandschutztechnische Sanierung Denkmal inkl. Schaffung größtmögliche Barrierefreiheit Trafogebäude der Stadtwerke nicht berücksichtigt inkl. Abriss WC-Anlagen im Innenhof und Erstellung neuer WC-Bereiche kein Ansatz für prov. Betrieb während der Bauphase kein Ansatz für Auslagerung der Verwaltung während der Bauphase Gastherme mit Wärmerückgewinnung über die Lüftung (80%), erfüllt EnEv 2016 Heizung Neubau mit BKT Abdichtung im Bereich der Fundamente am Altbau nicht berücksichtigt 205.000,00 244.000,00 5.455.000,00 6.491.000,00 2.416.000,00 2.875.000,00 34.000,00 40.000,00 0,00 0,00 2.271.000,00 2.702.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 200-700 10.381.000,00 12.352.000,00 GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 300+400 7.871.000,00 9.366.000,00 87 GROBKOSTENSCHÄTZUNG VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG 88 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Grundüberlegungen: Die absoluten Höhen der berechneten Investitionskosten für die einzelnen Varianten des Rathauses B sind nur eingeschränkt aussagefähig. Um ein Gesamtbild zu bekommen ist es notwendig die schlichten Kostenaussagen inhaltlich einzuordnen und mögliche Einsparungs- und Refinanzierungsaspekte gegen zu rechnen. Nur auf diese Weise lassen sich die genannten Investitionssummen beurteilen. Mit den folgenden Erläuterungen und Berechnungen soll dieser Zielsetzung Rechnung getragen werden. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die berechneten Szenarien in Fehlergrenzen zu sehen sind. Ein solches Rechenwerk kann zum jetzigen Zeitpunkt wegen der bestehenden Datenlage und der geringen Planungstiefe nur einen richtungsweisenden Charakter haben. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung werden die in den vorangestellten Kapiteln dargelegten Varianten 1 und 3 betrachtet. Diese beiden Varianten stellen die minimale und maximale Handlungsoption für die Stadt Brühl dar. Die Variante 1 geht davon aus, dass das Rathaus B mit seinen beiden Gebäudebestandteilen, dem denkmalgeschützten alten Teil von 1858 und dem Anbau aus dem Jahr 1964, saniert und modernisiert wird, sodass es soweit wie möglich heutigen Nutzungsstandards entspricht. Diese Variante kann als minimale Grundvariante eingeordnet werden, welches den geringsten Investitionsbedarf in Anspruch nehmen würde. Es besteht nicht die Möglichkeit diese Grundvariante zu unterlassen und die Gebäude in der gewohnten Weise weiter zu nutzen. Alleine aus bauaufsichtlichen und brandschutztechnischen Gründen, wegen der fehlenden Barrierefreiheit und wegen des erheblichen Investitionsstaus ist dies nicht möglich. Die Variante 3 stellt die Maximalvariante dar. Bei dieser Variante wird das denkmalgeschützte Gebäude von 1858 um einen Neubau ergänzt, der aus städtebaulicher und wirtschaftlicher Sicht eine optimale Größe und Erscheinung hat. 89 WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Refinanzierungsberechnungen In einer grundsätzlichen, eher hypothetischen Betrachtung* wird zunächst in Szenario I davon ausgegangen, dass das modernisierte, sanierte und erweiterte Gebäude gemäß Variante 3 komplett extern vermietet wird. Die in dieser Weise generierten Mieteinnahmen werden dazu verwendet ein Annuitätendarlehen zu finanzieren, welches mit 2,5 % über einen Zeitraum von 25 Jahren fest verzinst und in dieser Zeit auch komplett getilgt wird. Es berechnet sich unter diesen Bedingungen ein möglicher Darlehensbetrag von ca. 10,595 Mio. €. Die Gegenüberstellung dieses Finanzierungspotenzials mit den abgeschätzten Gesamtrealisierungskosten für die Variante 3 in Höhe von ca. 12,35 Mio. € zeigt, dass eine Refinanzierung innerhalb von 25 Jahren bis auf den Restbetrag von 1.757.000,- € fast möglich ist. Die Investitionskosten für Variante 3 würden durch die potenziellen Mieteinnahmen über 25 Jahre zu 86 % gedeckt. Die Flächen des Stadtservicecenters selber gehen mit einer Opportunitätsmiete in Höhe von 5,83 €/ m² x Monat in die Berechnung ein. Dieser Wert entspricht dem aktuellen Mietpreis, den die Stadt Brühl für die Bibliothek in der Carl-Schulz-Straße bezahlt. Die Miete für die Bibliothek wird wegen fehlender Mietpreisinformationen für das bestehende Servicecenter hilfsweise heran gezogen. Zudem lassen sich Einsparungen in Höhe von 140.000,-€ per anno realisieren, weil durch eine optimaleres Flächenlayout weniger Personal im Servicecenter benötigt wird. Das Finanzierungspotenzial, welches sich aus den potenziellen Mieteinnahmen und den Personaleinsparungen über 25 Jahre ergibt, lässt sich 12,11 Mio. € beziffern. Stellt man diesen Betrag den abgeschätzten gesamten Realisierungskosten von 12,35 Mio. € für Variante 3 gegenüber, so ergibt sich ein sehr geringer Fehlbetrag von ca. 0,24 Mio. €. Die Investition kosten können also nahezu komplett Refinanziert werden. Die eben dargestellten Überlegungen sind insofern hypothetisch, weil die Grundvariante 1 in jedem Fall umgesetzt werden muss, wie in dem vorangestellten Kapitel begründet wird. Demzufolge ist es nur folgerichtig, die eben dargelegten Überlegungen um den Sachverhalt zu erweitern, dass die Grundvariante (Variante 1) nicht mehr zur Entscheidungsdisposition steht. Entschieden werden kann lediglich die Erweiterung der Investitionsumfanges auf Variante 3. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, ist in einem weiteren Szenario II zu untersuchen, ob die Mehrkosten für Variante 3 (Kostendelta zur Variante 1) durch Vermietung der hierdurch entstehenden Mehrflächen gedeckt bzw. sogar überkompensiert werden. Die Mehrkosten von Variante 3 betragen 4,9 Mio. €, denen ein durch potenzielle Mieteinnahmen über 25 Jahre gegenfinanziertes Finanzierungspotenzial von 6,3 Mio. € gegenübersteht. Diese Betrachtung legt die Schlussfolgerung nahe, dass die Variante 3 unter der Annahme, dass die neu entstandenen Flächen zu den üblichen Mietpreisen über 25 Jahre komplett vermietet werden, sehr lohnenswert ist, da sich ein positiver Differenzbetrag von 1,4 Mio. € ergibt. Wird gemäß Szenario III b lediglich die Bibliothek in den Gebäudekomplex integriert, sinken die potenziellen Mieteinnahmen aufgrund des höheren Flächenbedarfs der Bibliothek auf 461.800,- € per anno. Diese Mieteinnahme ist dabei analog zum Szenario IIIa ermittelt. Die veranschlagten Personaleinsparungen betragen ebenfalls 140.000,- € pro Jahr in Folge eines übersichtlicheren Flächenlayouts und ein hierdurch reduzierter Aufwand für Beaufsichtigung. Das entsprechend der vorhergehenden Betrachtungen berechnete Finanzierungspotenzial beträgt 11.087 Mio. €. Bei Gegenüberstellung mit den Gesamtrealisierungskosten von 12,35 Mio. € zeigt sich, dass sich ein negativer Differenzbetrag von 1,265 Mio. € ergibt. Demzufolge ist von der alleinigen Integration der Bibliothek zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abzusehen. Die eben dargelegte Betrachtung soll in den Szenarien III noch weiter differenziert werden. Denn neben der Möglichkeit, die neu entstandenen Flächen komplett extern zu vermieten, soll in die Betrachtung einfließen, das Stadtservicecenter oder/und die städtische Bibliothek in den modernisierten und erweiterten Gebäudekomplex zu integrieren. Demzufolge sind zusätzliche Betrachtungen von Szenario III a: Integration Stadtservicecenter, Szenario III b: Integration städt. Bibliothek und Szenario III c: Integration Stadtservicecenter und städt. Bibliothek in das erweiterte Rathausgebäude (Variante 3) erforderlich. * Eine derartige Betrachtungsweise ist für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung üblich und sinnvoll, da die Stadt Brühl grundsätzlich die Möglichkeit hat das Gebäude zu marktüblichen Preisen zu vermieten. Sollte sie es alternativ selber nutzen, so ist die Vermietungsbetrachtung trotzdem übertragbar, da eine Eigennutzung quasi einen Wertverzehr in dieser Miethöhe (Opportunitätskosten) bedeutet. Integriert man lediglich das Stadtservicecenter (Szenario III a), lassen sich potenzielle Mieteinnahmen von 517.000,-€ per anno generieren. Ausgegangen wird hierbei davon, das die Restflächen nach Abzug der Stadtservicecenterflächen zu vorsichtig abgeschätzten Mietpreisen von 10 €/m² x Monat (hochwertige Büroflächen) und 36 €/m² x Monat (Verkaufsflächen EG mit großen Glasfronten zur Fußgängerzone hin) vermietet werden. Bei gleichzeitiger Integration von Stadtservicecenter und städt. Bibliothek in den Gebäudekomplex lässt sich, wieder in Analogie zu den vorherigen Berechnungen, ein Finanzierungspotenzial insgesamt von 12,60 Mio. € ableiten. Die jährlichen potenziellen Mieteinnahmen sinken aufgrund der nunmehr stark reduzierten Fläche zur externen Vermietung auf 403.936,- €. Hinzu kommen allerdings Personaleinsparungen in doppelter Höhe von 280.000,-€ jährlich. Bei Abzug der Gesamtrealisierungskosten von 12,35 Mio. € verbleibt ein geringfügiges positives Delta von 248.000,- €, was diese Option unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten günstige erscheinen lässt. Bei abschließender Betrachtung aller 5 Szenarien (I, II, IIIa, IIIb, und IIIc) wird deutlich, dass die Erweiterung des Gebäudes gemäß Variante 3 auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist. Lediglich die alleinige Integration der Bibliothek in die potentiell wertvollsten Räume eines neu geschaffenen Gebäudes gemäß Variante 3 ist zumindest unter wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten fragwürdig. Die Wirtschaftlichkeitsnachweise gelingen, obwohl die zugrunde gelegten Annahmen sehr vorsichtig gewählt sind. 90 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Allgemeine Annahmen Preisbasis: Dimension Kostenangaben: Zinssatz bei einer Bindung von 25 Jahren: Basissdaten (Kosten für Personaleinsparung, Zinsen, Mietpreise …) 2014 € brutto 2,5%/a gemäß Mitteilung der Stadt Brühl Integrierte Szenarien III: Finanzierungspotential aus eingesparten Personalkosten und Mieteinnahmen: Szenario I = Basiszenario: Finanzierungspotential nur aus Mieteinnahmen: Mietflächen: Verkaufsfläche Mietflächen:Bürofläche ab 1.OG und Restflächen EG in 1A-Lage mit verglasten Außenfronten im EG in 1 A-Lage Annahme: Das Gebäude (Variante 3) wird komplett vermietet Mietflächen: Verkaufsfläche Mietflächen:Bürofläche ab 1.OG und Restflächen EG in 1A-Lage mit verglasten Außenfronten im EG in 1 A-Lage potentielle Mieteinahme Variante 3 zur Verfügung stehende Flächen Variante 3 potentielle Mieteinahmen / Jahr 415,00 36 €/m² x Monat m²NF 179.280,00 € 3.300,00 potentielle Gesamtmieteinnahmen / Jahr 10 €/m² x Monat m²NF 396.000,00 € potentielle Mieteinnahmen Basisdaten potentielle Mieteinahme Variante 3 zur Verfügung stehende Flächen Variante 3 Fläche für ein Stadtservicecenter deren Nutzung Personaleinsparung bedeutet Fläche für ein Bibliothek deren Nutzung Personaleinsparung bedeutet 575.280,00 € 415,00 118,00 223,00 36 €/m² x Monat m²NF m²NF m²NF 3.300,00 302,00 655,00 10 €/m² x Monat m²NF m²NF m²NF Finanzierungspotential aus Gesamtmieteinahmen / Jahr gemäß A1 (Rahmenbedingungen: jährliche Einsparungen werden für ein fiktives 10.595.000,00 € 12.352.000,00 € Annuitätendarlehn mit einer Laufzeit von 25 Jahren und Komplettrückzahlung in dieser Zeit bei einem Zinssatz von 2,5 % verwendet) Gesamtrealisierungskosten Negativbetrag - 1.757.000,00 € Szenario II Verbleibende Mietflächen nach Abzug der Flächen Servicecenter potentielle Mieteinahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen fürs Stadtservicecenter aktuelle IST-Miete für das Stadtservicesenter (Miethöhe analog übertragen aus aktuellen Mietverträgen Bibliothek) potentielle Servicecentermiete / Jahr auf Basis der geschätzten aktuellen tatsächlich gezahlten Mietpreise 297,00 m²NF 2.998,00 128.304,00 € 5,83 €/m² x Monat Fläche Variante 1 Fläche Variante 3 Differenzfläche Variante 1 und 3 potentielle Mieteinahmen aus Differenzflächen / Jahr potentielle Gesamtmieteinnahmen aus Differenzflächen / Jahr Kosten 200 - 700 Variante 1 Kosten 200 - 700 Variante 3 Kostendifferenz Variante 1 und 3 415,00 415,00 m² NF m² NF m² NF 179.280,00 € 1.936,95 3.300,00 1.363,05 m² NF m² NF m² NF 163.566,00 € 342.846,00 € 7.452.000,00 € 12.352.000,00 € 4.900.000,00 € Fianzierungspotential aus Mieteinahmen Differenzflächen / Jahr gemäß A1 (Rahmenbedingungen: jährliche Einsparungen werden für ein fiktives Annuitätendarlehn mit einer Laufzeit von 25 Jahren und Komplettrückzahlung in dieser Zeit bei einem Zinssatz von 2,5 % verwendet) 6.316.000,00 € 1.416.000,00 € m²NF 359.760,00 € 29.383,20 € potentielle Gesamtmieteinnahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen fürs Stadtservicecenter und aktuelle geschätzte Miete Servicecenter Betrachtung Vermietungswert der Mehrflächen der Variante 3 gegenüber der Variante 1 Überschuss Szenario IIIa 517.447,20 € Szenario IIIb Verbleibende Mietflächen nach Abzug der Flächen Bibliothek potentielle Mieteinahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen für die Bibliothek aktuelle IST-Miete für die Bibliothek (Miethöhe aus aktuellen Mietverträgen Bibliothek) potentielle Bibliothekmiete / Jahr auf Basis der aktuellen tatsächlich gezahlten Mietpreise 192,00 m²NF 2.645,00 82.944,00 € 5,83 €/m² x Monat m²NF 317.400,00 € 61.424,88 € potentielle Gesamtmieteinnahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen für die Bibliothek 461.768,88 € Szenario IIIc Verbleibende Mietflächen nach Abzug der Flächen Servicecenter und Bibliothek 74,00 m²NF 31.968,00 € potentielle Mieteinahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen fürs Stadtservicecenter und der Bibliothek potentielle Servicecentermiete + Bibliothekmiete / Jahr auf Basis der aktuellen tatsächlich gezahlten Mietpreise potentielle Gesamtmieteinnahmen / Jahr aus Restflächen nach Abzug der Flächen fürs Stadtservicecenter und der Bibliothek 2.343,00 m²NF 281.160,00 € 90.808,08 € 403.936,08 € eingesparte Personalkosten Szenario IIIa: Einsparung Personalkosten bei Realisierung der Bibliothek / Jahr Szenario IIIb: Einsparung Personalkosten bei Realisierung Stadtservicecenter / Jahr Szenario IIIc: Einsparung Personalkosten bei Realisierung Stadtservicecenter und Bibliothek / Jahr 140.000,00 € 140.000,00 € 280.000,00 € Szenario IIIa Finanzierungspotential Einsparung Personalkosten und aus Mieteinahmen / Jahr für die verbleibenden Flächen nach Abzug Flächen Stadtservicecenter gemäß A1 (für die Stadtservicecentermiete wird der Mietpreis aus der aktuellen Bibliothekmiete in Ansatz gebracht) (Rahmenbedingungen: jährliche Einsparungen werden für ein fiktives Annuitätendarlehn mit einer Laufzeit 12.110.000,00 € 12.352.000,00 € von 25 Jahren und Komplettrückzahlung in dieser Zeit bei einem Zinssatz von 2,5 % verwendet) Gesamtrealisierungskosten Negativbetrag - 242.000,00 € Szenario IIIb Finanzierungspotential Einsparung Personalkosten und aus Mieteinahmen / Jahr für die verbleibenden Flächen nach Abzug Flächen Bibliothek gemäß A1 (für die Bibliothekmiete wird der Mietpreis aus den aktuellen Mietverträgen in Ansatz gebracht)(Rahmenbedingungen: jährliche Einsparungen werden für ein fiktives Annuitätendarlehn mit einer Laufzeit von 25 Jahren und 11.087.000,00 € 12.352.000,00 € Komplettrückzahlung in dieser Zeit bei einem Zinssatz von 2,5 % verwendet) Gesamtrealisierungskosten Negativbetrag - 1.265.000,00 € Szenario IIIc Finanzierungspotential Einsparung Personalkosten und aus Mieteinahmen / Jahr für die verbleibenden Flächen nach Abzug Flächen Bibliothek und Stadtservicecenter gemäß A1 (für die Stadtservicecentermiete und Bibliothekmiete wird der Mietpreis aus der aktuellen Bibliothekmiete in Ansatz gebracht)(Rahmenbedingungen: jährliche Einsparungen werden für ein fiktives Gesamtrealisierungskosten 12.600.000,00 € 12.352.000,00 € Überschuss 248.000,00 € Annuitätendarlehn mit einer Laufzeit von 25 Jahren und Komplettrückzahlung in dieser Zeit bei einem Zinssatz von 2,5 % verwendet) 91 WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Berechnungen :ĂŚƌ Annuität [1] [€ brutto] Wertentwicklung bei 2,5 % Zinsen :ĂŚƌ Annuität Wertentwicklung bei 2,5 % Zinsen :ĂŚƌ Annuität [€ brutto] [1] [€ brutto] [€ brutto] [1] [€ brutto] 10.595.000,00 € 6.316.000,00 € Wertentwicklung bei 2,5 % Zinsen :ĂŚƌ Annuität [€ brutto] [1] [€ brutto] 12.110.000,00 € Wertentwicklung bei 2,5 % Zinsen :ĂŚƌ Annuität [€ brutto] [1] [€ brutto] 11.087.000,00 € Wertentwicklung bei 2,5 % Zinsen [€ brutto] 12.600.000,00 € 1 575.280,00 € 10.284.595,00 € 1 342.846,00 € 6.131.054,00 € 1 657.447,20 € 11.755.302,80 € 1 601.768,88 € 10.762.406,12 € 1 683.936,08 € 12.231.063,92 € 2 575.280,00 € 9.966.429,88 € 2 342.846,00 € 5.941.484,35 € 2 657.447,20 € 11.391.738,17 € 2 601.768,88 € 10.429.697,39 € 2 683.936,08 € 11.852.904,44 € 3 575.280,00 € 9.640.310,62 € 3 342.846,00 € 5.747.175,46 € 3 657.447,20 € 11.019.084,42 € 3 601.768,88 € 10.088.670,95 € 3 683.936,08 € 11.465.290,97 € 4 575.280,00 € 9.306.038,39 € 4 342.846,00 € 5.548.008,85 € 4 657.447,20 € 10.637.114,33 € 4 601.768,88 € 9.739.118,84 € 4 683.936,08 € 11.067.987,16 € 5 575.280,00 € 8.963.409,35 € 5 342.846,00 € 5.343.863,07 € 5 657.447,20 € 10.245.594,99 € 5 601.768,88 € 9.380.827,93 € 5 683.936,08 € 10.660.750,76 € 6 575.280,00 € 8.612.214,58 € 6 342.846,00 € 5.134.613,64 € 6 657.447,20 € 9.844.287,67 € 6 601.768,88 € 9.013.579,75 € 6 683.936,08 € 10.243.333,45 € 7 575.280,00 € 8.252.239,95 € 7 342.846,00 € 4.920.132,98 € 7 657.447,20 € 9.432.947,66 € 7 601.768,88 € 8.637.150,36 € 7 683.936,08 € 9.815.480,71 € 8 575.280,00 € 7.883.265,94 € 8 342.846,00 € 4.700.290,31 € 8 657.447,20 € 9.011.324,15 € 8 601.768,88 € 8.251.310,24 € 8 683.936,08 € 9.376.931,65 € 9 575.280,00 € 7.505.067,59 € 9 342.846,00 € 4.474.951,57 € 9 657.447,20 € 8.579.160,06 € 9 601.768,88 € 7.855.824,12 € 9 683.936,08 € 8.927.418,86 € 10 575.280,00 € 7.117.414,28 € 10 342.846,00 € 4.243.979,36 € 10 657.447,20 € 8.136.191,86 € 10 601.768,88 € 7.450.450,84 € 10 683.936,08 € 8.466.668,25 € 11 575.280,00 € 6.720.069,64 € 11 342.846,00 € 4.007.232,84 € 11 657.447,20 € 7.682.149,45 € 11 601.768,88 € 7.034.943,23 € 11 683.936,08 € 7.994.398,87 € 12 575.280,00 € 6.312.791,38 € 12 342.846,00 € 3.764.567,66 € 12 657.447,20 € 7.216.755,99 € 12 601.768,88 € 6.609.047,93 € 12 683.936,08 € 7.510.322,77 € 13 575.280,00 € 5.895.331,16 € 13 342.846,00 € 3.515.835,85 € 13 657.447,20 € 6.739.727,69 € 13 601.768,88 € 6.172.505,25 € 13 683.936,08 € 7.014.144,76 € 14 575.280,00 € 5.467.434,44 € 14 342.846,00 € 3.260.885,75 € 14 657.447,20 € 6.250.773,68 € 14 601.768,88 € 5.725.049,00 € 14 683.936,08 € 6.505.562,29 € 15 575.280,00 € 5.028.840,31 € 15 342.846,00 € 2.999.561,89 € 15 657.447,20 € 5.749.595,82 € 15 601.768,88 € 5.266.406,35 € 15 683.936,08 € 5.984.265,27 € 16 575.280,00 € 4.579.281,31 € 16 342.846,00 € 2.731.704,94 € 16 657.447,20 € 5.235.888,52 € 16 601.768,88 € 4.796.297,63 € 16 683.936,08 € 5.449.935,82 € 17 575.280,00 € 4.118.483,35 € 17 342.846,00 € 2.457.151,56 € 17 657.447,20 € 4.709.338,53 € 17 601.768,88 € 4.314.436,19 € 17 683.936,08 € 4.902.248,14 € 18 575.280,00 € 3.646.165,43 € 18 342.846,00 € 2.175.734,35 € 18 657.447,20 € 4.169.624,79 € 18 601.768,88 € 3.820.528,21 € 18 683.936,08 € 4.340.868,26 € 19 575.280,00 575 280 00 € 3.162.039,56 3 162 039 56 € 19 342.846,00 342 846 00 € 1.887.281,71 1 887 281 71 € 19 657.447,20 657 447 20 € 3.616.418,21 3 616 418 21 € 19 601.768,88 601 768 88 € 3.314.272,54 3 314 272 54 € 19 683.936,08 683 936 08 € 3.765.453,89 3 765 453 89 € 20 575.280,00 € 2.665.810,55 € 20 342.846,00 € 1.591.617,75 € 20 657.447,20 € 3.049.381,47 € 20 601.768,88 € 2.795.360,47 € 20 683.936,08 € 3.175.654,16 € 21 575.280,00 € 2.157.175,82 € 21 342.846,00 € 1.288.562,20 € 21 657.447,20 € 2.468.168,81 € 21 601.768,88 € 2.263.475,60 € 21 683.936,08 € 2.571.109,43 € 22 575.280,00 € 1.635.825,21 € 22 342.846,00 € 977.930,25 € 22 657.447,20 € 1.872.425,83 € 22 601.768,88 € 1.718.293,61 € 22 683.936,08 € 1.951.451,09 € 23 575.280,00 € 1.101.440,84 € 23 342.846,00 € 659.532,51 € 23 657.447,20 € 1.261.789,27 € 23 601.768,88 € 1.159.482,07 € 23 683.936,08 € 1.316.301,28 € 24 575.280,00 € 553.696,86 € 24 342.846,00 € 333.174,82 € 24 657.447,20 € 635.886,80 € 24 601.768,88 € 586.700,25 € 24 683.936,08 € 665.272,73 € 25 575.280,00 € - 7.740,71 € 25 342.846,00 € - 1.341,81 € 25 657.447,20 € - 5.663,23 € 25 601.768,88 € - 401,13 € 25 683.936,08 € - 2.031,53 € 92 WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG STUDIE RATHAUS B – BRÜHL NUTZFLÄCHEN 93 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 01: Denkmal + Altbau Rathaus "B" 2. OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS Nutzflächen 2.OG -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen UG -a- Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" Gesamtflächen UG -aNettogrundfläche UG -a- 204,52 m² 131,30 m² 44,90 m² 44,74 m² 0,00 m² 180,00 m² 335,82 m² 89,64 m² 180,00 m² 605,46 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt UG 605,46 m² ERDGESCHOSS Gesamtflächen 2.OG -aNettogrundfläche 2.OG -a- 200,47 m² 182,61 m² 73,61 m² 99,44 m² 0,00 m² 0,00 m² 383,08 m² 173,05 m² 0,00 m² 556,13 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt 2.OG 556,13 m² 3. OBERGESCHOSS (DACHGESCHOSS) Nutzflächen 3.OG (DG) -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen EG -a- Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" Gesamtflächen EG -aNettogrundfläche EG -a- 195,33 m² 270,51 m² 94,88 m² 85,77 m² 0,00 m² 0,00 m² 465,84 m² 180,65 m² 0,00 m² 646,49 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt EG Gesamtflächen 3.OG (DG) -aNettogrundfläche 3.OG (DG) -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 3.OG (DG) 184,33 m² 188,42 m² 45,34 m² 89,89 m² 0,00 m² 0,00 m² 372,75 m² 135,23 m² 0,00 m² 507,98 m² 507,98 m² 646,49 m² 1. OBERGESCHOSS Nutzflächen 1.OG -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" Gesamtflächen 1.OG -aNettogrundfläche 1.OG -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 1.OG 198,91 m² 180,55 m² 81,19 m² 98,99 m² 0,00 m² 0,00 m² 379,46 m² 180,18 m² 0,00 m² 559,64 m² 559,64 m² 94 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 01: Denkmal + Altbau Rathaus "B" Nettogrundflächen - a Denkmal Rathaus "B" Gesamt 983,56 m² Verhältnis NF / VF+TF 74% 339,92 m² 0,00 m² 1.323,48 m² 26% 100% Altbau Rathaus "B" Gesamt 953,39 m² Verhältnis NF / VF+TF 61% 418,83 m² 180,00 m² 1.552,22 m² 39% 100% Nettogrundflächen - a 1.936,95 m² 758,75 m² Gesamt Verhältnis NF / VF+TF 67% 180,00 m² 2.875,70 m² 33% 100% 95 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 02: Denkmal + Neubau (Volumen wie Altbau) Rathaus "B" 2. OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS Nutzflächen 2.OG -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen UG -a- Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" Gesamtflächen UG -aNettogrundfläche UG -a- 201,41 m² 228,23 m² 43,63 m² 53,69 m² 0,00 m² 101,94 m² 429,64 m² 97,32 m² 101,94 m² 628,90 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt UG 628,90 m² ERDGESCHOSS Gesamtflächen 2.OG -aNettogrundfläche 2.OG -a- 191,56 m² 317,81 m² 80,57 m² 54,52 m² 0,00 m² 0,00 m² 509,37 m² 135,09 m² 0,00 m² 644,46 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt 2.OG 644,46 m² 3. OBERGESCHOSS (DACHGESCHOSS) Nutzflächen 3.OG (DG) -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen EG -a- Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" Gesamtflächen EG -aNettogrundfläche EG -a- 173,96 m² 257,04 m² 93,10 m² 113,73 m² 0,00 m² 0,00 m² 431,00 m² 206,83 m² 0,00 m² 637,83 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt EG Gesamtflächen 3.OG (DG) -aNettogrundfläche 3.OG (DG) -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 3.OG (DG) 180,59 m² 317,81 m² 54,31 m² 54,52 m² 0,00 m² 0,00 m² 498,40 m² 108,83 m² 0,00 m² 607,23 m² 607,23 m² 637,83 m² 1. OBERGESCHOSS Nutzflächen 1.OG -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" Gesamtflächen 1.OG -aNettogrundfläche 1.OG -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 1.OG 190,18 m² 317,81 m² 81,03 m² 63,50 m² 0,00 m² 0,00 m² 507,99 m² 144,53 m² 0,00 m² 652,52 m² 652,52 m² 96 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 02: Denkmal + Neubau (Volumen wie Altbau) Rathaus "B" Nettogrundflächen - a Denkmal Rathaus "B" Gesamt 937,70 m² Verhältnis NF / VF+TF 73% 352,64 m² 0,00 m² 1.290,34 m² 27% 100% Neubau Rathaus "B" Gesamt Verhältnis NF / VF+TF 1.438,70 m² 339,96 m² 77% 101,94 m² 1.880,60 m² 23% 100% Nettogrundflächen - a 2.376,40 m² 692,60 m² Gesamt Verhältnis NF / VF+TF 75% 101,94 m² 3.170,94 m² 25% 100% 97 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 03: Denkmal + Neubau optimiert Rathaus "B" 2. OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS Nutzflächen 2.OG -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen UG -a- Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" Gesamtflächen UG -aNettogrundfläche UG -a- 201,41 m² 389,76 m² 43,63 m² 52,54 m² 0,00 m² 87,24 m² 591,17 m² 96,17 m² 87,24 m² 774,58 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt UG 774,58 m² ERDGESCHOSS Gesamtflächen 2.OG -aNettogrundfläche 2.OG -a- 190,96 m² 462,93 m² 80,57 m² 64,37 m² 0,00 m² 0,00 m² 653,89 m² 144,94 m² 0,00 m² 798,83 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt 2.OG 798,83 m² 3. OBERGESCHOSS (DACHGESCHOSS) Nutzflächen 3.OG (DG) -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen EG -a- Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" Gesamtflächen EG -aNettogrundfläche EG -a- 219,98 m² 505,85 m² 82,95 m² 78,19 m² 0,00 m² 0,00 m² 725,83 m² 161,14 m² 0,00 m² 886,97 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt EG 886,97 m² 1. OBERGESCHOSS Gesamtflächen 3.OG (DG) -aNettogrundfläche 3.OG (DG) -a- 180,59 m² 462,93 m² 54,31 m² 64,37 m² 0,00 m² 0,00 m² 643,52 m² 118,68 m² 0,00 m² 762,20 m² Nettogrundfläche -a- Gesamt 3.OG (DG) 762,20 m² 4. OBERGESCHOSS (nur Neubau) Nutzflächen 3.OG (DG) -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Nutzflächen 1.OG -a- Neubau optimiert Rathaus "B" überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" Gesamtflächen 1.OG -aNettogrundfläche 1.OG -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 1.OG 189,61 m² 447,73 m² 81,03 m² 73,35 m² 0,00 m² 0,00 m² 637,34 m² 154,38 m² 0,00 m² 791,72 m² Gesamtflächen 4.OG (Neubau) -aNettogrundfläche 4.OG (Neubau) -a- Nettogrundfläche -a- Gesamt 3.OG (Neubau) 462,93 m² 64,37 m² 0,00 m² 462,93 m² 64,37 m² 0,00 m² 527,30 m² 527,30 m² 791,72 m² 98 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG NUTZFLÄCHEN NACH DIN 277 Stand: 14.07.14 Flächen per CAD ermittelt Nr. Raumbezeichnung NF VF TF Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Variante 03: Altbau + Neubau Rathaus "B" Nettogrundflächen - a Denkmal Rathaus "B" Gesamt 982,55 m² Verhältnis NF / VF+TF 74% 342,49 m² 0,00 m² 1.325,04 m² 26% 100% Neubau optimiert Rathaus "B" Gesamt Verhältnis NF / VF+TF 2.732,13 m² 397,19 m² 85% 87,24 m² 3.216,56 m² 15% 100% Nettogrundflächen - a 3.714,68 m² 739,68 m² Gesamt Verhältnis NF / VF+TF 82% 87,24 m² 4.541,60 m² 18% 100% 99 NUTZFLÄCHEN - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Nutzfläche Verkehrsfläche techn. Funktionsfläche Flächenbilanz Variante 01: Denkmal + Altbau Rathaus "B" Flächen - Gesamt - 1.936,95 m² Flächen - Verteilung in % (NF / VF+TF) - 758,75 m² 180,00 m² 2.875,70 m² 33% 67% 100% Variante 02: Denkmal + Neubau (Volumen wie Altbau) Rathaus "B" Flächen - Gesamt - 2.376,40 m² Flächen - Verteilung in % (NF / VF+TF) - 692,60 m² 101,94 m² 3.170,94 m² 25% 75% 100% Flächen - Differenz gegenüber V01 - 439,45 m² -66,15 m² -78,06 m² 295,24 m² 3.714,68 m² 739,68 m² 87,24 m² 4.541,60 m² Variante 03: Denkmal + Neubau optimiert Rathaus "B" Flächen - Gesamt - Flächen - Verteilung in % (NF / VF+TF) - 18% 82% 100% Flächen - Differenz gegenüber V01 - 1.777,73 m² -19,07 m² -92,76 m² 1.665,90 m² Flächen - Differenz gegenüber V02 - 1.338,28 m² 47,08 m² -14,70 m² 1.370,66 m² 100 NUTZFLÄCHEN - VARIANTENÜBERSICHT STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT 101 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG BGF / BRI NACH DIN 277 (Neufassung 2005) Stand: Nr. Flächen per CAD ermittelt Flächenbezeichnung Höhe h Faktor x 14.07.14 BGF BRI Brutto-Grundfläche Brutto-Rauminhalt Variante 01: Denkmal + Altbau Rathaus "B" 2.OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS BGF / BRI -a- BGF / BRI -a- überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" 2,91 m 2,91 m BGF -a- Untergeschoss BRI -a- Untergeschoss 346,57 m² 483,81 m² 1.008,52 m³ 1.407,89 m³ 830,38 m² 2.416,41 m³ Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" BGF -a- 2.Obergeschoss BRI -a- 2.Obergeschoss 334,34 m² 334,85 m² 1.260,46 m³ 1.115,05 m³ 669,19 m² 2.375,51 m³ ERDGESCHOSS 3.OBERGESCHOSS (Dachgeschoss) BGF / BRI -a- BGF / BRI -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" 3,77 m 3,33 m 4,03 m 3,64 m BGF -a- Erdgeschoss BRI -a- Erdgeschoss 344,43 m² 420,98 m² 1.388,05 m³ 1.532,37 m³ 765,41 m² 2.920,42 m³ Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" BGF -a- 3.Obergeschoss BRI -a- 3.Obergeschoss 2,57 m 3,65 m 354,55 m² 334,84 m² 911,19 m³ 1.222,17 m³ 689,39 m² 2.133,36 m³ 1.OBERGESCHOSS BGF / BRI -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Altbau Rathaus "B" BGF -a- 1.Obergeschoss BRI -a- 1.Obergeschoss 4,15 m 3,64 m 344,02 m² 335,08 m² 1.427,68 m³ 1.219,69 m³ 679,10 m² 2.647,37 m³ 102 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Denkmal Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 1.723,91 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 5.995,91 m³ Altbau Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 1.909,56 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 6.497,16 m³ GEBÄUDE GESAMT Brutto-Grundfläche -a- gesamt 3.633,47 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 12.493,07 m³ ABRISS Altbau Rathaus "B" UNTERGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" 0,00 m² ERDGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" 37,69 m² 1.OBERGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" 13,30 m² 2.OBERGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" 13,30 m² 3.OBERGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" 13,30 m² ABRISS - GESAMT - 77,59 m² 103 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 1 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG BGF / BRI NACH DIN 277 (Neufassung 2005) Stand: Nr. Flächen per CAD ermittelt Flächenbezeichnung Höhe h Faktor x 14.07.14 BGF BRI Brutto-Grundfläche Brutto-Rauminhalt Variante 02: Denkmal + Neubau (Volumen wie Altbau) Rathaus "B" 2.OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS BGF / BRI -a- BGF / BRI -a- überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" 2,91 m 2,91 m BGF -a- Untergeschoss BRI -a- Untergeschoss 346,57 m² 430,24 m² 1.008,52 m³ 1.252,00 m³ 776,81 m² 2.260,52 m³ Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" BGF -a- 2.Obergeschoss BRI -a- 2.Obergeschoss 334,34 m² 414,43 m² 1.260,46 m³ 1.326,18 m³ 748,77 m² 2.586,64 m³ ERDGESCHOSS 3.OBERGESCHOSS (Dachgeschoss Altbau) BGF / BRI -a- BGF / BRI -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" 3,77 m 3,20 m 4,03 m 3,70 m BGF -a- Erdgeschoss BRI -a- Erdgeschoss 344,43 m² 416,53 m² 1.388,05 m³ 1.541,16 m³ 760,96 m² 2.929,21 m³ Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" BGF -a- 3.Obergeschoss BRI -a- 3.Obergeschoss 2,57 m 3,20 m 354,55 m² 414,43 m² 911,19 m³ 1.326,18 m³ 768,98 m² 2.237,37 m³ 1.OBERGESCHOSS BGF / BRI -aüberdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau Rathaus "B" BGF -a- 1.Obergeschoss BRI -a- 1.Obergeschoss 4,15 m 3,20 m 335,33 m² 422,63 m² 1.391,62 m³ 1.352,42 m³ 757,96 m² 2.744,04 m³ 104 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Denkmal Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 1.715,22 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 5.959,85 m³ Neubau (Volumen wie Altbau) Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 2.098,26 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 6.797,93 m³ GEBÄUDE GESAMT Brutto-Grundfläche -a- gesamt 3.813,48 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 12.757,77 m³ ABRISS Altbau Rathaus "B" UNTERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 462,61 m² ERDGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 481,08 m² 1.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 356,80 m² 2.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 347,88 m² 3.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 348,14 m² ABRISS - GESAMT - 1.996,51 m² 105 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 2 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL BERECHNUNG BGF / BRI NACH DIN 277 (Neufassung 2005) Stand: Nr. Flächen per CAD ermittelt Flächenbezeichnung Höhe h Faktor x 14.07.14 BGF BRI Brutto-Grundfläche Brutto-Rauminhalt Variante 03: Denkmal + Neubau optimiert Rathaus "B" 2.OBERGESCHOSS UNTERGESCHOSS BGF / BRI -a- BGF / BRI -a- überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" 2,91 m 2,91 m BGF -a- Untergeschoss BRI -a- Untergeschoss 346,57 m² 584,49 m² 1.008,52 m³ 1.700,87 m³ 931,06 m² 2.709,38 m³ 1.260,46 m³ 1.862,85 m³ 916,48 m² 3.123,31 m³ überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen 4,03 m 3,70 m BGF -a- Erdgeschoss BRI -a- Erdgeschoss 344,43 m² 675,48 m² 1.388,05 m³ 2.499,28 m³ 1.019,91 m² 3.887,33 m³ Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" 2,57 m 3,20 m BGF -a- 3.Obergeschoss BRI -a- 3.Obergeschoss 354,55 m² 582,14 m² 911,19 m³ 1.862,85 m³ 936,69 m² 2.774,04 m³ 4.OBERGESCHOSS (nur Neubau) 1.OBERGESCHOSS BGF / BRI -a- BGF / BRI -a- überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen überdeckt, allseitig in voller Höhe umschlossen BGF -a- 1.Obergeschoss BRI -a- 1.Obergeschoss BGF -a- 2.Obergeschoss BRI -a- 2.Obergeschoss 334,34 m² 582,14 m² BGF / BRI -a- BGF / BRI -a- Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" 3,77 m 3,20 m 3.OBERGESCHOSS (Dachgeschoss Altbau) ERDGESCHOSS Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" Denkmal Rathaus "B" Neubau optimiert Rathaus "B" 4,15 m 3,20 m 344,02 m² 574,54 m² 1.427,68 m³ 1.838,53 m³ 918,56 m² Neubau optimiert Rathaus "B" BGF -a- 4.Obergeschoss BRI -a- 4.Obergeschoss 3,70 m 582,14 m² 2.153,92 m³ 582,14 m² 2.153,92 m³ 3.266,21 m³ 106 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL Denkmal Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 1.723,91 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 5.995,91 m³ Neubau optimiert Rathaus "B" Brutto-Grundfläche -a- gesamt 3.580,93 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 11.918,28 m³ GEBÄUDE GESAMT Brutto-Grundfläche -a- gesamt 5.304,84 m² Brutto-Rauminhalt -a- gesamt 17.914,19 m³ ABRISS Altbau Rathaus "B" UNTERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 462,61 m² ERDGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 481,08 m² 1.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 348,11 m² 2.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 347,88 m² 3.OBERGESCHOSS Altbau Rathaus "B" 348,14 m² ABRISS - GESAMT - 1.987,82 m² 107 BRUTTOGESCHOSSFLÄCHEN / BRUTTORAUMINHALT - VARIANTE 3 STUDIE RATHAUS B – BRÜHL 108