Beschlussvorlage (BP 110 Dansweiler Begründung Satb)

Bebauungsplan Nr. 110 Dansweiler gemäß § 13a BauGB BEGRÜNDUNG Stand: August 2012 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Bauweise 6.4 6.5 Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen 6.6 Verkehrsflächen Seite 4 Seite 4 Seite5 Seite 5 6.7 Örtliche Bauvorschriften 7. Niederschlagswasser und Abwasser 8. Umweltbelange 9. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahmen 10. Kosten Seite 5 Seite 5 Seite 5 Seite 6 Seite 6 2 1. Planerfordernis Der ehemalige Finkenhof an der Marienstraße ist in seiner ursprünglichen Nutzung bereits seit Jahren aufgegeben worden und in Folge für gewerbliche und Wohnzwecke verwendet worden. Das Gebäudeensemble im Zentrum Dansweilers befindet sich zwar in einem schlechten Zustand, ist jedoch in seiner Gestalt und Kubatur ortsbildprägend und dementsprechend aus städtebaulicher Sicht unbedingt erhaltenswert. Von Seiten privater Interessenten liegt ein Konzept zum Umbau und zur geringfügigen baulichen Erweiterung der Hofanlage zu Wohnzwecken vor. Dieses Konzept wird von der Verwaltung dahingehend unterstützt dass der Erhalt der Hofanlage im Zentrum Dansweilers mit einer an die überwiegend umgebende Wohnbebauung angepassten Nutzung ein sinnvolles städtebauliches Ziel zur Entwicklung des historischen Ortskerns Dansweilers darstellt. Die Hofanlage liegt zum großen Teil außerhalb der überbaubaren Fläche des bestehenden Bebauungsplans Nr. 13 Dansweiler. Zur Umsetzung des angestrebten Umbaukonzepts ist die Überplanung des bisherigen Bebauungsplans Dansweiler durch den Bebauungsplan Nr. 110 Dansweiler mit entsprechend angepassten Bauflächen erforderlich. Die südlich angrenzende Wohnbebauung entlang der Alten Kirchstraße wird ebenfalls vom bisherigen Planrecht unzureichend berücksichtigt, sodass der Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans auch diesen Teilbereich umfasst und die vorhandene Wohnbebauung im Bestand mit angemessenen Erweiterungsmöglichkeiten festsetzt. Darüber hinaus erfolgt die Anpassung der teilweise nicht mehr zeitgemäß dimensionierten Verkehrsflächen an den jetzigen Planungsstand. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 110 Dansweiler umfasst das Grundstück der ehemaligen Hofanlage 'Finkenhof' an der Friedenstraße sowie die südlich angrenzende Bebauung (Friedenstraße 5 und 7) bis einschließlich der nördlichen Seite der Alten Kirchstraße (Hausnummern 2 bis 12). Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 6856 m². 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 110 Dansweiler liegt in einer im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten gemischten Baufläche (M-Fläche). Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Für diesen Bereich wird gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, Darstellung einer Wohnbaufläche (W) vorgenommen. Mit dem seit 1963 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 13 Dansweiler besteht für das Plangebiet ein Bebauungsplan der vom Bestand weitgehend abweichende bzw. den Planungszielen entgegen stehende Festsetzungen trifft. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Hofanlage des Finkenhofs (Friedenstraße 9) steht nach Aufgabe einer gewerblichen- und Wohnnutzung derzeit leer. Die Gebäude Friedenstraße 5 und 7 sind eingeschossig und leerstehend bzw. in schlechtem baulichem Zustand. In der Alten Kirchstraße befinden sich ein- bis dreigeschossige Wohngebäude. 3 5. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans beinhaltet die Planung für die Umnutzung des Finkenhofs für Wohnzwecke sowie die Anpassung der im bestehenden Bebauungsplan Nr. 13 Dansweiler teilweise überdimensionierten Verkehrsflächen an zeitgemäße Maßstäbe. Darüber hinaus sollen angemessene bauliche Erweiterungen im rückwärtigen Bereich der Alten Kirchstraße sowie entlang der Friedenstraße in Fortführung der durch den Finkenhof bestimmten vorderen Bauflucht ermöglicht werden. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt, lediglich mit dem ruhigen Wohnumfeld nicht vereinbare ausnahmsweise Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen. Diese Gebietsausweisung ist vor dem Hintergrund der umgebenden Bestandsbebauung sowie der geplanten Umnutzung des Finkenhofs zu Wohnzwecken sinnvoll. 6.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der maximalen Höhe der Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die festgesetzten maximal zulässigen Traufhöhen sowie die maximal zulässigen Höhen der Oberkante baulicher Anlagen orientieren sich weitgehend an der Bestandsbebauung des Finkenhofs bzw. in der Alten Kirchstraße und lassen gleichzeitig für die derzeit baulich untergenutzten Grundstücken in der Friedenstraße südlich des Finkenhofs eine Höhenentwicklung zu die im Hinblick auf die umgebende Bebauung im Zentrums Dansweilers städtebaulich verträglich ist. 6.3 Bauweise Zur Sicherung des Bestandes des nach Süden auf der Grundstücksgrenze errichteten Finkenhofs wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Für den übrigen Teil des Plangebiets gilt, entsprechend des Bestandes und der gewünschten baulichen Erweiterungen die offene Bauweise. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei weitgehend an der Bestandsbebauung des Finkenhofs bzw. entlang der Alten Kirchstraße. Darüber hinaus werden angemessene bauliche Erweiterungen im rückwärtigen Bereich der Alten Kirchstraße sowie entlang der Friedenstraße in Fortführung der durch den Finkenhof bestimmten Bauflucht ermöglicht. 4 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Zur Vermeidung städtebaulich nicht vertretbarer überdimensionierter Nebenanlagen wird deren zulässige Größe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auf insgesamt 30 m³ umbauten Raumes je Grundstück begrenzt. 6.6 Verkehrsflächen Im Bereich der Einmündung der Alten Kirchstraße in die Friedenstraße wird der vorhandene, zum Teil baufällig erscheinende Bestand zwecks Aufweitung der im Bestand geringfügig dimensionierten Straßenverkehrsfläche überplant. Die Erweiterung der Verkehrsfläche orientiert sich im Hinblick auf den Radius der Einmündung an der Festsetzung des bisherigen Bebauungsplans Nr. 13 Dansweiler. Für die Friedenstraße wird die im Bebauungsplan Nr. 13 festgesetzte nicht mehr zeitgemäße Breite der Verkehrsfläche reduziert 6.7 Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick die Bestandsbebauung und die Lage des Plangebiets im historisch geprägten Ortszentrum Dansweilers werden als Dachform mit Ausnahme des geplanten untergeordneten Anbaus an den Finkenhof ausschließlich Satteldächer festgesetzt. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachaufund -einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 7. Niederschlagswasser und Abwasser Das Bebauungsplangebiet ist entwässerungstechnisch erschlossen. Das Abwasser ist im Mischsystem vom Grundstück in die öffentlichen Kanäle zu entsorgen. Das Kanalnetz ist hydraulisch ausreichend dimensioniert, so dass sowohl dass Niederschlagswasser als auch das Schmutzwasser in den vorhandenen Mischwasserkanal einzuleiten sind. 8. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr.4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. 5 9. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme Belange bezüglich der Wasserschutzzone, zu möglichen Bodendenkmälern und dem möglichen Vorhandensein von Kampfmitteln, sind auf dem Plan als Hinweise vermerkt. 10. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten. Pulheim, den 01.08.2012 Planungsamt 6