Beschlussvorlage (Eingaben Private)

vöarLrlllUSMAltUU tsA Aw lhre freundlichen Möbelhäuser. Möbel Hausmann 0 Ihv.2012 An den Bürgermeister der stadt Pulheim - Planungsarnt Alte Kölner Straße 26 5.illl,, 2012 50259 Pulheim Bergheim, 31.10.2012 Beden*en gegen dic Teildnderung Nr. 17.3 des Flöcheanutzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Sehr geehrte Damen und Herran, gegen die Anderung die Teiländerung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erhebliche Bedenken, weil die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet unterschäta werden. Diese Fehleinschätzung beruht im Wesentlichen daraui dass von einer zu niedrigen Flächenproduktivität ausgegangen wird. Wie wir aus den Einzelhandelsgutachten der Firmen BBE und Junker & Kruse entnehmen konnten, wurden bei der Ermittlung der Umsatzerwartung von BBE eine seitens Segrnüller erzielbare Flächenproduktivität in Höhe von 2.070 €/qm und von Junker & Kruse in Höhe von 3.300 €/qm bis 3.900 €/qm unterstellt. Beide Annahmen sind unserer Ansicht nach deutlich zu niedrig angeseta. Segmüller erzielt mit seinen Möbelhäusem, die nach Größe und Verkaufsfläche mit dem in Pulheim geplanten vergleichbar sind, Umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € und erzielt Ermittlung der eine Flächenproduktiviüit von 4.000 €/qm bis 5.000 €/qm Flächenproduktiviüit s. Anlage 1). In der Möbelbranche sind diese Zahlen bekannt und werden von Segrnüller auch nicht bestritten. (2r Steu€rnummer 3:}5,5a31/5129 Amtsgericht Kerpen HRB 3358 Bankverbindung: ret ß227116077-0 Amtsgericht Köln HRA GmbH & Co. Commeabank Herford AtZ 494 4O0 43 Kto.'Nr. 2 975 209 Fax (0 2271) 6 r0 51 Pers. haft. KG Eergheim Humboldtstraße 2 50126 Bergheim I bergheim@moebel-hausmann.de 17781 Ges.häftsführer: Ges€llschaft€r: Krisha Buchholz, Möbel Hausmann Beteiligungs GmbH, Harald Jürgen Steudle Möb.lN.urm.nn Diese hohen Flächenumsätze werden dadurch erreicht, dass die Randsortimente auf die verschiedenen Fachabteilungen und Etagen verteilt werden und dort flächenmäßig nach Bedarf ,.atmen", d. h. bei bestimmten Werbe- und Verkaufsaktionen auch ausgeweitet werden. Durch diese räumliche Verteilung werden die Verkaufsflächengrenzen verwischt und der tatsächliche Umfang der Verkaufsflächen der Randsortimente nicht mehr nachvollziehbar. Es ist in der Branche allgemein bekannt, dass Segrnüller auch im Bereich der Weöung besonderen Wert auf die Bewerbung einzelner Randsortimente Wert legt (2.B. Pfannen, Fernseher, Baby Artikel, etc.), die teilweise unter Einkaufspreis angeboten werden Segmüller setzt dabei Randsortimentsartikel ein, die im Preisbewusstsein der Veöraucher liegen und erlangt dadurch das Image eines besonders preisgünstigen Anbieters. Nicht nur diese Lockangebote sind außergewöhnlich, sondem auch der Werberadius und damit das Werbebudget je Haus. Vergleicht man Pulheim mit den übrigen Segnrüller Häusem. so kann man einen durchschnittlichen Werberadius von ca. 100 km unterstellen. Unabhängig von dem tatsächlich geplanten Werberadius muss Segnüller im Einzugsgebiet von Pulheim auf jeden Fall eine vergleichbare Kauftraft aktivieren, um das lnvestitionsvorhaben wirtschaftlich betreiben zu können. Das anzunehmende Bauvolumen beuagt in Pulheim bei konservativer Kalkulation ca. 57 Mio. EUR zzgl. Grundstückskosten von cd. 5,4 Mio. EUR. Unterstellt man eine branchenübliche Zins- und Tilgungsleistung von zusammen 7,5Vo, so errechnet sich allein hieraus ein Jahresaufivand in Höhe von 4,7 Mio. EUR. Branchenüblich werden ca. 34Vo des Umsatzes für Zins und Tilgung gerechnet. Somit errechnet sich allein aus den Bau- und Grundstückskosten ein erforderliches Mindestumsatzvolumen von 134 Mio. EUR. Anhand weiterer Kenngrößen, wie und BetriebsPersonalkosten sowie Personalproduktivität, lässt sich nachvollziehbar darstellen, dass der zu erwartende Umsatz bei 190 Mio. EUR, mindestens bei 180 Mio. EUR und damit deutlich über den von der BBE prognostizierte Gesamtumsatz in Höhe von 93,1 Mio. EUR liegen wird. (zur Berechnung des zu erwartenden Umsatzes s. Anlage 2). Auf der Basis anerkannter Kenngrößen ergibt sich somit eine Flächenproduktivität von 4.000 € lqmbis 4.222 €lqm. Da beide Gutachter bei ihren Auswirkungsanalysen zu niedrige Flächenumsätze unterstellt haben, müssen sie notwendigerweise auch die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses (,,Giganten") auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet unterschätzen. Wir haben deshalb erhebliche Bedenken gegen das Vorhaben nicht nur wegen den zu erwartenden gravierenden Auswirkungen auf unser eingesessenes Möbelhaus in Bergheim. insbesondere auch ftir die ,,kleineren" Wettbewerber nicht ohne Folgen. Den mittelständischen Einzelhändlem werden durch das intensive Beweöen von Randsortimenten ihre ,,Brot-und Butter-Artikel" preislich ruiniert. Spezialisierung bietet in der Regel keine Alternative, weil insbesondere in Mittelstädten das eigene Markt- bzw. Einzugsgebiet zu klein ist. Die Weubewerbsstrategie von Segmüller bleibt Für das Vorhaben kann daher auch nicht mit den neu zu schaffenden Arbeitsplätzen geworbm werden. Als Folge der beschriebenen Strategie von Segrnüller werden nämlich Arbeitsplätze im mittelständischen Einzelhandel wegfallen, so dass durch das Vorhaben Arbeitsplätze nur verlagert, aber keine neue Arbeitsplätze entstehen werden. Wir haben ein starkes lnteresse daran, dass der zentrale Versorgungsbereich von Bergheim nicht geschwächt wird, weil das Miteinander unseres Möbelhauses mit den Geschäften in der Innenstadt für beide Seiten von Nutzen ist. Mit freundlichen Grüßen Möbel Hausmann Handels GmbH & Co. KG Bergheim ,f Harald >V Steudle' \' 'A Geschlituführer 'A //.-,:-,---e-. --'Krisha Buchholz Geschäftsführer Anlage I zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadt Pulheim Ermittlung der Flächenproduktivität der Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Friedberg I. Verkeufsumsätze Der Gesamtumsatz im Verkaufsjahr 01.03.2010 bis 28.02.2011 gemäß Bilanz vom September 201 I beträgt netto 666.858.559,58 € zzgl. 19 % MwSt. = UmsaE 793.561.685 €). Que lle II. : Bundesanzeiger v. I 3. 0 3. 2 0 I 2 (Anlage ) Verkaufsflächen (ca.-Angaben) l. .große" Häuser (Giganten) Friedberg Parsdorf weiterstadt Zwischensumme 2. ,,kleine" Häuser Nümberg Mannheim Stuttgart (Stadthaus) Frankfurt Zwischensumme (Stadthaus) 3. 50.000 m'? 40.000 m'z 50.000 m'z 140.000 m'z 17.000 15.000 m' m'? 2.000 m' 2.000 m' 36.000 m'z Möbel Maxx Discount Augsburg Eching Friedberg Parsdorf Zwischensumme 5.000 m'z 5.000 m'z 5.000 m'? 5.000 m'z 20.000 m' Quelle: Möbelkultur Palöste 2012 (Anlage Gesamtverkaufslläche Möbel SegmüIler l9full0llm1 UmsaE je Quadratmeter Verkaufsfläche 4.048,78 €/m' Erläuterungen: o Die tatsächlichen Verkaufsflächen der ,,Giganten" sind ca. 8 - l0 % niedriger als angegeben, da die Restaurantflächen in den Verkaufsflächen enthalten sind. o Die drei ,,Giganten" sind die Vorzeigemöbelhäuser der Segrnüller - Gruppe. Jeder ,,Gigant" wird mit einem überdurchschnittlichen Werbeetat ausgestattet, der den Branchendurchschnitt bei Weitem überschreitet. Weiterhin erfolgl bei den ,,Giganten" eine aggressive Vermarktung von Randsortimenten md nicht möbelspezifi schen Alüionsartikeln. Aus diesen Grtinden ist davon auszugehen, dass sich in der Realit?it die o.g. durchschnittliche Flächenproduktivität der Segmüller - Einrichtungshäuser zugunsten der,,Giganten" verschiebt. ln seinen Discountmärkten erzielt Segnr.üller in Wirklichkeit erheblich geringere Umsätze je Quadratmeter als bei seinen ,,Giganten". Die Quadratmeterleistung der ,,kleinen" Häuser wrd der Stadthäuser sind aus diesem Grund nach unserem Kerurtnisstand ebenfalls geringer als die Durchschnißleistung der Segnü,ller Gruppe. r In der oben ermittelten durchschnittlichen Quadraüneterleistung des Untemehmens sind diese Verschiebungen nicht berucksichtigt, d.h. der Umsatz je qm Verkaufsfläche liegt bei den ,,Giganten" als der durchschnittliche Umsatz je qm Gesamwerkaufsfl äche. 2 o E =E EE 3B? ! äE ix iä äiais iägcEeisiti: Ei lEEr * sEääs:EiEilE: l§is ä3 äl käa lg ää c§ Ea :e a gEE Ei§ §:t E. rE r :ElE iila: : e e §§ § § -: rs äiE 3E3EET3EJ:ETEEEEEsE:J: -äEnirisse ää;ää-ää I €< rt EBEEEsEEEEEEEEEEEEEEEE ae E 3 ee?c 5 a-a i= i- §* a a;= EP r: ö äi l! i, ri äi äi EE r' Et it gi !l äi Ei El äE:l äi Ei * Ei Ei B E ä- "äI !§§B §tB ',E§ ää lsi§ e§ isäsis ;; ii' t§ 8 ä* Es el !ä §Es I lg t! (\l :l o§t E] o § :o f F I i: a E F s E EsstiiäiäEäiEse§i äe E t r t I E El§ r g* i; * sä§s Sgag I gEE Ets iE tE E t8 tl trg tr§ = :_B .EE'E'E'E§; I§ El:älrllitE i§ §e §E$ 3§§c 393§339E P;aaateea e i eat?ee E"ll,iEBB EE3g333E S8;BBBaaSa g EEE§333 g E§ §§ äs gE dsgsPd c llJ F U) J CL Eil:t "ä=E ää sl * ää!i äigis! ;! iEi ,ii Ei :t =' iä Ei ä! tirE :e it it :l it ;t !t (l' ct E: It "?II§ €e ls §§§:§ Ei äs E§ es s§re E§EäE§ §s Et Esä§ ;se* ä§ g* ;§ E3 §ä Es t5 F lE 5 E'! * gs E E EI , tEsäää ;; iEääää: E e §ee§ EE ii äe te §EEEe ,'gE ä, Eäi e El ää ices ia 9= e E e §Ee EEg g s qBTETTEEEJäEEiE§äEg:g :sP*aa5sefiäBsesaa-a § § EBBEEEE§EtEEBEEEEBSss - ü äs s s§;; I ss * ia: isiai *: E 3i F; -äc lg iE:E !E;t gt EI E! s' ;i §e :ä eä säEc äi i= Ee sä ät'ä :e ;E s: sä Es =ä '* ,ääE§gäie " ' §3 §cg tr§E I 5l ffEi: s§ Fe ! ti : E] 'a s !o * f L - ! 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Es;EE :: ;EEEi :! :t ft äi ;c C' CA -c , iä r§ isg! * - E,:.:"-u E E e-§ = äTE 2 cE a5§* z äE E-998 gi äEEE tr Es§i iE;!äiEäEäEä tE §Ee e § i: : §e t- i§*ir e ili I E E a a l: EEä E iE §is Eri rrä g r.,: aä §i§EE iE cEEE E: äi :l=§5€E E! ä3 '§ 5-E:l E; C: EP Ei Eg iE i3 EE äE Eg E{ §+ E? §+ El (E = tr- §E 9E: !Eii=.E r BEEr EEa E äe +F p p p a p B 6 E R s E § E * 5 I § § ä 9 -z E:t F: :: !i ää ää :' t* :' <l o-E i iit riE iri § z z z ill §;! ä?Eliiä? iii 'AA : -l Ei ää äi Ei *ä ,E: i' ; äe E iE ir EI ääiss:l E. Er ts EE ,E är 3= lP E§ l= ä3 §3 n täe riE :l! igI rll i= EE§iEE lil rEi t!l EEsE=E:äcEEeE,EE,i ii! rtt ,§g,5i Eg A Ei iä Eä E§ A äii E§ A i§i l , gstE ,E i,- .E s;. Esil t" ll E-e Es E EäIgEE!§E§§§ , .§ :p Et tE te § 1 E3 i§EEs§E§i§§§§§ 6 :r E § nEE § §! sEIE N. FI §l$ § e e § E=E lEggig r§ l;l;§l d E ie § EI EI iE ls .l"B äsäiEäErEsät äcäii;iEäääEä Eu ät !3 , Ec i §EIE 5t gEi.i i 3 §S C § E E E E E E E E E 3 ;;s rEsgE äE El r al l; .i ** gEE§ ggggE E gEEEs ä §r ä :i tl,t F o) -J lr :O lf I t/) (L st Ii äi!! :eaäät:i ;! EE ägtiE: ::l:E:EEEisEE!:E;E S J c3 «,E co!i LE o5: a-r--.t v ?€ E o; IJ (§ q ! Y .9 ä a -$ E9 !O äE ö.E ?.EE Ei EO üE E:;g e o 6: rc= ^ = E 'F 8 22ä= i'z : t€!: -E!öq 3*ei E Cll r§ = C! iE O N^- !;ieE; ö.e ET ;lrEö üF,"r- ä; E: E-9 ;3 * § bco Eg :5- :g€äE ig: i; iEEf;9 ??E €€ Bäeää EtE .= ä- äXiEE 'ssf J,, § \ ! P § § 'ü >; s5i:5 E:= ääääää l,u*ui, 2 tll F an fl:§ärEi ur a cc a 9 g e ä ä§ ä§ääää äEä :E ri E = i:sliEtä* fulslft sl Ee :k = EEgB EEg geEE l! a <,n :ts :_l ... -.iE OqE !=4 :CE -F I BCC;aB§ BEe I trr llJ I o !.' :ii- E I iii= E »ffi rinssludl/!r ssludl/!l :t**rE äEää :siE E,*i*e,,ä äääääääEäFE5Essr gEE eaE t E T _ t E; ;1 i J,i*äl il { E I Ie t EgE a 988 E E t arltä e*x§l Egiä r.- F ?t l! z. EIiEtir ii*Ellliil EäääEäl ar) (\t gät li F L, ä!ai:, ::i!!fi E=iti"i e,ä*iältliiällä,i,ä :tälitii E ABE E § Bggi EE33? ä3 s8st ; = Iu= F .A Y Itr i.* äääEääääääääääEä äääääää E EE - :E r ta !t a zt I Eä ri 5 E :t r a- !§ l* E =5g"Eg 1äi itt ;iäq ti E B I a Page Bundesanzeiger I of4 Bundesanzeiger l{ame Hans Segmüller, polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG. Friedberg Bereich tniornatlon Finan2berichte bis zum 28,02.2011 Rechnungslegung/ Jahresabschluss zum Geschäft5ahr vom 01.03.2010 V.-Datum r3.03.2012 Hans Segmüller, Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Frlcdbcrg Jahresäb'chlur9 zum 2&O2.2Ol t 8ll.nz ATTN'A A. ANLAGEVERMÖGEN 28.02.2011 € 28.02.2010 954.O36.O0 495.138,00 0.00 954.036,00 414.261.18 4.243.916,35 4.590.292,01 . € I. Immaterielle Vermögensgegenstände l. Konzessionen, geweöllche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Uzenzen an solchen Rechten und Werten 2. gelelstete anzahlungen ll. 909.399,18 Sachanlägen 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten elnschlleBlich der Bauten auf fremden Grundstücken 2. technische Anlagen und Maschinen 3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfisausstattung 4. geleistete Anzahluagen und Anlagen im Bau 1.541.552,26 11.936.973,24 24.275,O4 17 .750-716 ,93 2.066.055,39 .5L2.2L9,23 tL.217,22 r7.179.783,85 10 III. Finanzanlagen 1, Beteillgungen 2. sonstige Ausleihungen B. UMLAUFvERMÖGEN I. Vorräte Il. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderunoen aus Lieferungen und Leistungen 2. Forderungen gegen verbundene Untemehmen 3. sonstige vermögensgeqenstände davon mlt elner Restlaufzeit von mehr äls einem Jahr: € 51.012.048,50 (Vi. € 27.736.251,O9\ III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten C, RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN D. AKTTVE LATENTE STEUERN 111.451,68 r11.451,68 t.552.702,33 1.943.509,40 1.664.154,01 20.368.906,94 20 -1a4.244,11 15.565.363.17 15.921.115,36 3.776-779,77 0,00 79.016.454 ,29 a2-793.634,06 95.911.043,33 194.270.040.55 1.042.291,36 1.292.000,00 2r7.013-234,46 2.095.061,04 3,299 .L72,7 0 658.052.88 56.054.757,55 60.011,983,13 74.803.815,43 r50,7 36.913,92 1.131.000,00 1.739.000,00 173.791.158,03 Paaaiva 28-02.20r 24.02.2010 1 € € A. ETGENKAPITAL B. RÜCKSTETl.UNGEN 1. Steuerräckstellungen 2. sonstloe Rückstellunoen C. VERBTNDLICHKEITEN 1. ve.bindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten davon mlt elner Laulzeit bis zu einem lahr: € 0,00 (VJ. € 1.498,36) 2. Verblndllchkelten aus Lieferungen und Lelstungen dävon mlt einer Laufzeit bis zu einem lahr: € 52.7a2-94,46 (Vl. €57.935.964,86) davon gegenüber unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnls besteht: € 1.097.621,05 (Vj. € 1.O23.810,74) 3. verbindlichkeiten gegenüberverbundenen Untemehmen davon mit eine. Laufzeit bis zu einem lahr: € 1.669.424,77 (V1. e 1.214.024,041 4. Veöindlichkeiten qegenüber Gesellschaftem 81.622.O00,O0 45.011.OO0,00 3.298.000,00 56.606.000,00 59.904.000,00 51.102.000,00 52.696.000,00 o,oo 1.49a,36 52-742.174,46 57,935.958,85 L.669.424.77 1.214-O24,O4 10.259.533.63 https://www.bnndesanzeiger.delebanzmuwwexsservlet?&session.sessionid-1a28285 1.594.000,00 ' 2-237 .749,24 ... 31.10.2012 Page 2 of 4 Bundesanzeiger davon mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr: € 1.895.086,45 ( Vj. € 2.124.000,30) 5. sonstige davon mit elner Laufzeit bis zu einem Jahr: € 10.760.102,00 (vj. € 13.678.917,53) davon aus Steuem: € 7.900.895,rS (Vr. € 3.810.197,91) davon im Rahmen der sozialen sicherheit: e 46.469,76 (Ui. € 59.645,)4\ veöindllchkelten 760'102'00 75.471.23A,e6 L3'678'917 '53 75.068.154,03 16,000,00 173.791.158,03 16.000,00 RECHNuNGSABGRENZUNGSPOSTEI{ D. ' 10 217.013.238,85 Aufgliederung des Anlagevermögens siehe Anlage zur Bilanz Anlaga zur oilanzi Entwi(klung da5 Anlagevcrmögenj Stand 01.03.2010 Zugang Stand Abgang Umbuch. 28'02'2011 €€€€€€€ l. AbschreF bungen des abschreibungen Geschäfts,ahres kumuliert Immaterielle VermÖgensgegenstände 1. gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Konzessionen, 4.803.050,68 3OL.441,87 Flrmenwert 3. geteistete Anzahlungen Summe immat. 2. O,OO O,0O O,OO 0,00 8.145.480,46 301.441,87 20.963,50 2.928.168,50 414.261,18 Vermt gensgegenstände lI. Sachanlagen 1. Grundstücke, 20.963,50 414.26r,1A 5.497.790,23 4.543.754,23 256.405,05 A.O7g-9e4,24 - 0,00 2.925,07 4.345,98 0,00 8.425.958,83 anzahl. 2.928.168,60 0,00 0,00 0,00 L1,2L7,22 0,00 14.093.109,85 12.551.557,59 0,00 256.805,05 527.42A,2O 42.789.315,61 2.563.242,54 2a,275,oa 0,00 3.061.066,37 0,00 91.OO0,OO O,0O 7.471.922,A3 0,00 8.091.756,26 3.847.849,91 358.157,64 3,045.503,17 0,00 54.726.288,85 Antagen, an 0,00 414.261,18 1!.?A2,O2 grundstücksgleiche Rechte und Eauten einschlie6llch der Bauten auf fremden Grundstücken 2. technische Anlagen 14.094.530,76 und Maschinen 53.439.906,47 4.331.885,55 3. andere Betriebs- und Geschäftsaus$attung LL.217,22 28.275,0a 4. geleistete und Anlagen im Bau Summe Sachanlagen 75.625.638,69 4.374.A67,?2 III. Flnanzanlagen 1. Anteile O,O0 2.92a.168,60 0,00 0,00 76.939.440,04 59.188.723,11 3.748.424,42 0,00 91,000,00 0,00 0,00 0,00 O,O0 0,00 0,00 veöundenen Untemehmen 2. Beteiligungen sonstige 3. Ausleihungen Summe FinanzanlaOen Summe 20.451,68 1.983.609,40 0,00 0,00 20.451,68 0,00 0,00 430.907,07 0,00 L.552.702,33 2.095.061,04 0,00 0,00 0,00 43O.9O7,O7 0,00 1.664.154,01 3.512.936,94 0,00 87.029.552,84 56.660.6'{5,94 4.005.633,47 85.866.180,23 4.676.309,59 Anlagevermögen Bewertung§9rundsetz€ und Abschr€ibunggrncthoden Eine Anpassung der vorlahreszahlen an die Neuregelung des BilMoG ist in Übereinstimmung mit Art. 67 Abs. 8 EGHGB nicht erfolgt. Aufgrund der erstmaligen anwendung der neuen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des HGB i. d. F. des BilMoG kommt es bei einzelnen Posten des lahresabschlusses zu Ansatz- und Bewertungsabweichungen im vergleich zum Vorrahr. tm Rahmen der vorratsbewertung wurde bisher das Wahlrecht steuerrechdich höhere Abschreibungen auch handels.echtlich anzusetzen in Anspruch genommen. Dies ist nach Bllr.loc nlcht mehr zulässlg. von dem Fortführungswahlrecht entsgrechend Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde zum 1. März 2010 für dle vorräte kein Gebrauch gemacht. Zum Übergangs2eitpunkt wurde für die Rückstellungen von dem Belbehaltungswahlrecht artjkel 57 Abs. 1 S. 2 EGHGB Gebrauch gemacht. Die Folgebewertung zum 28. Februar 2011 erfolgte entsprechend den Regelunoen des BilMoG, da der hieraus resultierende WertansaE den per 1. März 2010 beibehaltenen Wert nach alter Rechtslage Überschreitet. Die immateriellen verrnögensOegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermandert um planmäßige Abschreibungen nach der linearen Abschreibungsmethode, bewertet. https://www.bundesanzeiger.de/ebanzwwdwexsservlet?&session.sessionid:1a28285...31.10.2012 Page 3 Bundesanzeiger of4 planmä8iger Abschreibungen. oie Bewertung des sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. He.stellungskosten abzüglich vor dem 1. März 2O1O angeschaffte Gebäude und bewegllche Gegenstände wurden, sowelt zulässig, 9emä8 den steutrlichen vorschriften llneaten und AfA-Tabelten degressi, 1g z aUs. I EStG) bzw. linear abgeschrieben. Bei degressiver Abschreibung erfolgte eh Ubergang zur Abschreibung (§ 7 abs. 3 ESIG), wenn dieser wechsel zu einer höhercn Abschrelbung fÜhrte' Dies ist Oie degressiven Abschreibungen erurden nur im Rahmen der "umgekehrten Maogeblichkeit' in der Handelsbalänz durchgeftihrt. nach BilUoG nicht metrr zuH;sig. Danach muss nunmehr der richtige Wertveizehr unabhängig von steuerlichen Gestaltungen dargestellt werden. Deshalb werden atle Neuzugänge ab dem 1. Märr 2010 llnear abgeschrieben. Das BilMoG räumt das Wahlrecht ein, Anlaoevermögen, welches momentan aus der Vergangenheit heraus degressiv abgeschrieben wird, weiterhin degressiv abaischreiben. von diesem Fortführunoswahlrecht 9emä8 Art. 57 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht' Seit dem 1. Mäz 2010 werden Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die einer Selbstständigen Nutzung fähig sind und deren Anschöffungskosten bis zu € 41O.OO betragen, im Wirtschaftsjahr ihrer Anschaffung abgeschrieben (vormals Sammelposten). Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angeseEt. neben den Die vorräte werclen mit den Anschaffungskosten bzw. mit den Herstellunoskosten b€wertet. Die He6tellungskosten enthalten auch anteilige Fertigungs- und Materialgemeinkosten. Verwaltungsgemeinkosten wurden nicht ber'ückslchtlgt. Posten mit Einzetkosten verminderter Marktgängigkeit werden auf den nledrigeren beiz!legenden wert abgeschneben. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätslich mit dem Nennb€trag angesetzt. Auf Forderungen aus Lieferungen u;d Leistungen tverden wegen des allgemeinen Zins- und Kreditrisikos angemessene Pauschälwertberlchtigungen vorgenommen. FÜr zweifelhafte Forderungen werden Einzelwertberlchtigungen abgesetzt. Uquade Mittet $rerden mit dem Nennbetrag angeseEt. Transaktionen auf den in Fremdwährung gefÜhrten Konten bel Kredatinstituten wirden zum Tageskurs in Euro umgerechnet. Soyreit zum 28, Februar 2011 Fr€mdwährungsguthaben vorhanden sind, erfolgt die Bewertung nach clem Niederstwertphnzip. Die aktiven und passiven Rechnungsaborenzungsposten betreffen abgegr€nzte Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen und wartungsverträgen. Die AuflÖsung der Posten erfolgt linear entsprcchend dem Zeltabläuf. Vom Wahtrecht qemä6 § 274 Abs. wurde Gebrauch gemacht. I S. 2 HGB, die sich insgesamt ergebende Steuerentlastung als aktive latente Steuer anzusetzen, Die Steuerrückstetlungen und dte sonstigen Rückstellungen be.Ücksichbgen alle erkennbaren Rlsiken und ungewissen Verbindllchkeiten auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen B€urteilung mit dem notvrendigen E füllungsbetrag. Oie veöindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. sonsriger Eerichtsteil Ang.bcn nach § 5 Abs.s Publc u ur 8ll.nz: Umsatzerlöse i.S. § 277 HGB: € 666.854.559,58 Löhne und Gehälter: e 97.530.121,74 Soziale abgaben: € 19.399.594,62 Zahl der Eeschäftioen: 3.342 Scstätigungsv€rmerk Bel cler voEtehenden lahresbatanz mit Anlagen handelt es sich um dle nach § 9 Abs.2 Publc für Offenlegungszwecke verküruten Fassung. zu dem vollständlgen Jahresabschluss (Bllanz und Guv) wurde folgender Bestädgungsvermerk erteilt: B€stätigungsvermerk des abschlusspnifers - bestehend aus Eilanz und Gewinn- und Verlustrechnung - lnter Einbeziehung de.8uchft:ihrung der Hans Segmüller, Potstermöbetfabnk GmbH & Co. KG für das Geschäftsrahr vom 1. März 2010 bls 28. Februar 2011 geprÜft. Die AuchfÜhrun0 und dte Aufstellung des Jahresabschlusses nach den deutschen handelsrechtllchen Vorschriften und den ergänzenden B€stimmungen des Gesetlschaftsvertrages llegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertretea der Gesellschaft. t nsere Aufgabe ist e5, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Be!rtellung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben. War haben den Jahresabschluss Wir haben unsere Jahresabschlusspräfung nach § 6 Publizitätsgesetz unter Beachtung der vom lnstitut der Wirtschaftsprüfer (tDW) festgestellten deutschen Grundsät2e ordnungsmä8iOer Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Pnüfung 5o zu glanen und durchzufiihren, dass lJnrichtlgkeiten und VerstöEe, dle sach auf die Darstellung des lahresabschlusses wesentllch auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der prirfungshandlungen werden dle Kenntnisse über dle Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftlicie und rechtliche lJmfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berÜcksichtigt. Im Rahmen der P(ifun9 werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen intemen Kontrollsystems sowie NächtYei§e fÜr die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Eilanzierungsgrundsätze und der yvesentlichen Einschätzungen der gesefzlichen vertreter sowie clie WÜrdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. wlr sincl der Auffässung, dass unsere Profung ehe hlnrelchend slchere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer geurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der lahresabschluss der Hans Segmüller, potstermöbelfabrik cmbH & Co. KG den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des GesellschaftsvertraOes. llolrchcn, dco 5. Saptamber 2011 https://www.bundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet?&session.sessionid:1a28285...31.1O.2012 Page 4 of 4 Bundesanzeiger BDO AIYT GmbH WirEchrltaDrtltungsge6alltchaft ppa, J. Nayer, Wtrfsch.,EsprüIet N. Ra udrluss, w, rtschaß9rÜfer https:i/www.bundesanzeiger.delebarzwwWwexsservlet?&session.sessionid:1a28285...31.10.2012 Anlage 2 zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadt Pulheim Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller,,Giganten" in Pulheim Anhand von branchenüblichen Kosten- und Umsatzkennwerten kann ermittelt werden, welcher Umsatz zur Deckung bestimmter Kosten erzielt werden muss oder welche Umsätze bei einer bestimmten Anzahl von Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen sowie bestimmten Um satzvorgabar zu erwarten sind. l. Baukosten Verkaufsfläche: 45.000qm x 580 €/qm 26.100.000,00 € Lagerfläche: 30.000qm x 480 €/qm 14.400.000,00 € Geländeausgleich / Erdbewegung 1.200.000,00 € Straßen und Erschließungsmaßnahmen 1.800.000,00 € Außenanlagen 30.000qm x 55 €/qm 1.650.000,00 € lnnenausbau 45.000qm x 135 €/qm 6.075.000,00 € Baunebenlosten 6147.000,00 € I 2olo Baukosten ohne Grundstück 57.372.000.00 € Es handelt sich um Einheitspreise, die aus vergleichbaren Baworhaben ermitteh wurden; sie lönnen anhand von ausgewrihlten Referenzobjeloen belegt werden. 2. Grundstäckskosten Grundstücksgröße KauSreis 60,00 EUR/qm ca. 90.000 qm 5,4 Mio. EUR Die Stadt Pulheim hat im November 201 I das Grundstück einem anderen Interessenten zu einem Kauhreis von durchschnittlich 82,57 EUR angeboten. 3. Jährliche Zins- und Tilgungsleistungen Iär Baukörper und Grundstäck Gesamtkosten: ca. 62,7 Mio. EUR angenommeneZinsbelastung: 4,5o/o angenommene Tilgungsleistung: Zins- und Tilgungsleistung Jahresaufivand für Z. u. T. 3% zss. 7,5 Vo 4,7 Mio. EUR Aufgrund der eingeschrdnhen Drituerwendungsfahigkeit eines grofJlöchigen Möbelhauses liegen erfohrungsgemd§ die hier zu erwartenden Finanzierungslasten deutlich über den Kosten normaler Einzelhandelsimmobilien (Fachmtirlae, Lebensmittelmärlde, elc.) m gfier Drittverwendungsfdhigkeit. Die hier gewAhlrc Zins- und Tilgungslast orientiert sich an den fi)r normalen Einzelhandelsimmobilien branchenüblichen Werten. Unserem Haus ist bekannt, dass die Firma Segmüller ihre Immobilien normalerweise least. In diesem Fall lcige die Leasingrate deutlich über 7,5%, da noch die Gebühren der Leasinggesellschaft hinzukommen. 4. Umsatzanteil zur Deckung des Jahresaufwandes Iür Zins und Tilgung Branchenüblich werden 3-4%, des Umsatzes für Zins und Tilgung gerechnet. B Zins und Tilgun 3,0 - 4,0% Umsatzanteil erforderlicher Umsatz zur Deckung von Zins u. (4,7 Mio. : 3,5 %x 100 : 134 4,7 Mio EUR Tilgung ca. 134 Mio. EUR Mio.) 5. Betriebskosten Für ein vergleichbares Einrichtungshaus fallen im Durchschnitt die folgende Betriebskosten an: Reinigung 340.000,00 € p.a. Strom 860.000,00 € p.a. Heizung 138.000,00 € p.a. Telefon und Post Bau-,Reparatur u. Instandhaltung Sonstige allgemeine Kosten (Grünpflege, 84.000,00 € p.a. 350.000,00 € p.a. 1.400.000,00 € p.a. Oberfl ächenwassergebühren, Bewachung, Hausmeister, Verwaltung, etc.) Summe 3.172.000,00 € p.a. Der branchenübliche Umsatzanteil ftir die Betriebskosten beträgt ca. 1,870. Somit errechnet sich ein zur Deckung der Betriebskosten erforderlicher Umsatz von ca. 176 Mio. EUR (3,172 Mio : 7,8o/o x 100 =176,2 Mio.) 2 6. Durch das Verkaufspeßonal enielte UmsiEe Segmüller beschäftigt in seinen Giganten ca. 320 Vollzeitmitarbeiter im Verkauf. Dies deckt sich mit der Aussage von Segmüller, insgesamt 600 Mitarbeiter in Pulheim zu ftihren. Die branchenübliche Produkrivität der Verkäufer liegt bei 42.000 - 48.000 EUR im Monat. Somit errechnet sich ein durchschnittlicher Umsatz in Höhe von = 172 Mio. EUR. (45.000 EUR x 12 Mon. x 320 MA:I72 Mio,) 7. Personalkosten Die branchenüblichen Personalkosten eines vergleichbaren Möbelhauses belaufen sich auf ca. 29 bis 36 Mio. EUR. Somit errechnet sich ein Durchschnittswert in Höhe von 32,5 Mio. EUR p.a.. Branchenüblich betr:igt der Personalkostenanteil im Durchschni tt l7%o des Umsatzes. Somit errechnet sich ein erforderlicher Mindestumsatz von 191 Mio. EUR (32,5 Mio.: l7o/o x 100:191 Mio.) 8. Fazit Segmüller plant die Errichtung eines Möbelhauses mit ca. 45.000qm Verkaufsfläche und ca. 30.000 qm Lagerfläche. Laut Pressemitteilungen sollen 600 Mitarbeiter eingestellt werden (dies deckt sich mit den Mitarbeiterzahlen der übrigen Segrnüller - Giganten). Unter Beachtung branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwerte sowie Kennwerte der Mitarbeiterproduktivität können Rückschlüsse auf die zu erwa(ende Umsatzleistung des proj ektierten Möbelhauses getroffen werden. Für die einzelnen Kenngrößen des Projektes Pulheim lassen sich die folgenden Umsatzleistungen ermitteln: Kenngrößen zu erwartende Umsatzleistung Grundstück und Bau Betriebskosten eines Giganten Produktivität der Verkäufer 134 Mio. EUR Personalkosten Mio. EUR 172 Mio. f,UR l9l Mio. f,IlR 174 Es kann also unterstellt werden, dass der zu erwartende umsatz des geplanten segmüller Giganten bei ca- 190 Mio. EUR, mindestens bei 180 Mio. EUR liegen muss, um den Giganten wirtschaft lich zu betreiben. 3 tÄ Smirh A,rs S'mirdllE: lYohrenter Gmbtl . Poctlodr l0 I I 30 . 5l3l I GESCHAFTSFÜHRUNG Lsvsrtu:en An den Bürgermeister der Stadt Pulheim - Planungsamt Alte Kölner Straße 26 ,1./8) - If ihv. 50259 Pulheim =r -f-6 pr '.v-r h". ar'6cur.ys«o{.t'f.p.--- Bauvorhaben Möbel Segmüller per Boten am 05.11.2012 rhr ze dEn Itr. Bedenken gegen ltactn:ctn 0 5. vo.n e 2012 Un§er ZeictEn Uns€re Ourchwähr LSM (02 14) 8321-150 die Teiländerung Nr. i7.3 des Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim I 02.11.20't2 Flächennutsungsplans und den Sehr geehrte Damen und Herren, gegen die Anderung der Teiländerung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erhebliche Bedenken. Wir sind der Auffassung, dass das geplante Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 qm nicht mit dem Regionalplan vereinbar ist. lm Jahre 2OOg ist der Regionalplan auf Antrag der Stadt Pulheim geändert worden. Weil es in der Planbegründung hieß, Ole StaOt pulheim värfolge das Ziel, ein Möbelhaus mit einer verkaufsfläche von 20.0ö0 qm anzusiedeln, haben wir keine Bedenken erhoben und uns auch nicht an die IHK Köln gewandi, die in solchen Fällen die Belange des Handels vertritt. Jetzt stellen wir zu unserer Überraschung fest, dass ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von 45.000 qm geplant ist, davon 4.500 qm zentrenrelevante Sortimente. Wenn in der Planbegründung ausgeführt worden wäre, dass zwar Anlass der planänderung die Ansiedlung eines Möbelhauses mit 20.ooo qm verkaufsfläche sei, davon unabhangig aber äuch ein MÖbelhaus mit 45.000 qm Verkaufsfläche oder anderer großflächiger EinzäÄandel (2.8. Baumarkt oder Einkaufszentren wie ,,Metro" o.ä.) angesiedelt -werden k6nnte, hätte die stadt Leverkusen sicher Bedenken geltend gemacht. lnsbeJondere hätte die lHx K6ln keine positive Stellungnahme zu einem Möbelhaus mit 45.000 qm Verkaufsfläche abgegeben. Wir fühlen uns durch das Vorgehen der Stadt pulheim getäuscht. ä S tnid Wohnenter Gnötl llonlo .( Sn I0 51373 Levcrlu:sl I*{..!drü q2l!/ ß21-0 Idcftrrrtdr mr{/E3?t.1t0 ljr ffioso Lc1.rlucn EU3l55l{a0 lonto t00099001 ust.-td.,ilr. Dt 8t2 6?4 5 Hondekoister Xüln B 19156 Gerirhtsstoird: l-cva*usen o*dröffihrer: torenr Smnlt Smidt: Die Stadt Pulheim rechtfertigt das Vorhaben mit einer sog. Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung. Danach stellt das Vorhaben ,,eine sinnvolle Weiterentwicklung des Mittelzentrums Pulheim dar, ohne wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der benachbarten zentralen Orte zu verursachen". Warum ein Möbelhaus mit 45.000 qm Verkaufsfläche in eine Stadt wie Pulheim mit rd. 53.000 Einwohnern gehört, können wir uns nicht erklären. Die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen die Nachbarkommunen auf jeden Fall anders als die Gutachter. Die Stadt Bergheim hat das BBE-Gutachten durch das Büro Junker und Kruse fachlich prüfen und bewerten lassen. Die Ergebnisse liegen uns vor. Aus unserer Sicht triffl die fachliche Bewertung des BBE-Gutachtens durch Junker und Kruse auf jeden Fall in einem Punkt voll zu: BBE hat die Flächenproduktivität des von Segmüller geplanten Möbelhauses viel zu niedrig angesetä. Es liegt qm Verkaufsfläche) auf der Hand, dass eine niedrige Flächenproduktivität (Umsatz entsprechend geringere Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der Nachbarkommunen hätte. je Der BBE-Gutachter setzt eine Flächenproduktivität von 2.070 gqm an, die über dem Branchendurchschnitt läge. Das mag sein. Einzelne Unternehmen erreichen aber deutlich höhere Flächenproduktivitäten. Der Gutachter hätte sich deshalb mit den konkreten Spezifika und den Leistungskennziffern von Segmüller befassen müssen. Genau das haben aber Junker und Kruse getan und kommen dabei auf eine durchschnittliche Flächenproduktivität von mindestens 3.300 bis 3.900 €Jqm Verkaufsfläche. Die Berechnung von Junker und Kruse ist für uns nachvollziehbar und nachzulesen in der fachlichen Bewertung des BBE-Gutachtens durch Junker und Kruse, die lhnen, wie wir erfahren haben, vorliegt. Sie deckt sich auch mit unseren brancheninternen lnformationen. Unter den drei deutschlandweit umsatzstärksten Möbelhäusern befinden sich zwei SegmüllerStandorte. Möbel Hausmann in Bergheim hat ebenfalls eine Berechnung der zu eMartenden Umsätze anhand von branchenüblichen Kenngrößen vorgenommen und kommt dabei zu Flächenproduktivitäten von 4.000 bis 4.222 €lqm. Die Stellungnahme von Möbel Hausmann fügen wir bei. Darin wird auch zutreffend beschrieben, wie Segmüller seine hohe Flächenproduktivität erreicht, z.B. durch das intensive Bewerben von Randsortimenten, die teilweise unter dem Einkaufspreis angeboten werden. Das BBE-Gutachten ist somit keine geeignete Grundlage, um das Vorhaben von SegmÜller beurteilen zu können, weil es in einem entscheidenden Punkt, nämlich der Flächenproduktivität, von falschen Voraussetzungen ausgeht. Da unser Möbelhaus in der lnnenstadt von Leverkusen liegt, berühren uns unmittelbar die Auswirkungen des Vorhabens auf die städtebauliche Situation und Entwicklungsfähigkeit von Leverkusen. Hier sind für uns die Aussagen der Verträglichkeitsanalyse von Junker und Kruse maßgeblich, die die Stadt Bergheim in Auftrag gegeben hat und die unseres Wissens der Stadt Pulheim ebenfalls vorliegt. q -3- 5nnffdlü Für das Hauptgeschäftszentrum von Leverkusen haben Junker und Kruse hohe prozentuale wie monetäre Umsatzumverteilungen ermittelt, die nicht nur unser Haus, sondern auch weitere Fachanbieter wie Depot, WMF, Galeria Kaufhof etc. betreffen. Diese betragen in der Branche Glas/Pozellan/Keramik 7 bis 10%, in der Branche Heimtextilien 11 bis 14o/o, in der Branche Teppiche 22 bis 3Oo/o und in der Branche Leuchten 20 bis 27o/o. Junker und Kruse kommen zu dem Ergebnis: "lnsgesamt ist ein Umschlagen in negative städtebauliche Auswirkungen in Leverkusen in Anbetracht der erheblichen Größenordnung sowie des Spektrums der zu erwartenden Umsatzverteilungen nicht auszuschließen". Soweit wir informiert sind, will der neue Landesentwicklungsplan zum großflächigen Einzelhandel gerade solche Auswirkungen von Vorhaben auf der ,,grünen Wiese" ausschließen. Dabei ist zudem noch gar nicht die rasante Entwicklung im online-Handel der betreffenden Warengruppen berücksichtigt, welche kontanuierlich zweistellige Zuwachsraten aufweist und damit den stationären Handel zusätzlich unter Druck setzt und vor neue Herausforderungen stellt. Alleine schon vor diesem Hintergrund u.E. die unbedachte Förderung großflächiger Einzelhandelszentren auf der grünen Wiese völlig kontraproduktiv. Es werden per Saldo keine reiner neuen Arbeitsplätze geschaffen Gegenteil. Vielmehr erfolgt Verdrängungswettbewerb zu Lasten der lnnenstädte und des über viele Jahre gewachsenen ortsansässigen Handels, der eine ausreichende Nahversorgung garantiert und eine Angebotsmonotonie (anonyme Flächengiganten auf der grünen Wiese) verhindert. Hierbei sollte man zudem die demographische Entwicklung berücksichtigen: die Menschen werden immer älter und sich künftig mehr auf die lnnenstädte konzentrieren: kürzere Wege, alles an einem Ort etc.. Es stellt sich somit auch die Frage, wie attraktiv ein sog. Möbelgigant auf der grünen Wiese in Zukunft noch sein wird. ist - im ein Wir regen daher an, die Bauleitplanverfahren einzustellen oder die Ansiedlung eines Möbelhauses in der ursprünglich angekündigten Größenordnung zu betreiben. Mit freundlichen Grüßen Smidt Wohncenter GmbH ANLAGE: Stellungnahme Möbel Hausmann inkl. Anlagen 'l und 2 a MöBELr AUSMAnil lhre freundlichen Möbelhäuser An den Bürgermeister der stadt Pulheim - Planungsaml Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Bergheim, 31.10.2012 Bedenken gegen die Teiländcrung Nr. 17.3 des Flöchcnnutzungsplans und den Bebauungsplon Nt 109 Pulheim Sehr geehrte Damen und Herren, gegen die Anderung die Teiländerung Nr. 17.3 des F'lächennutzungsplans und den Bebauungsplan Nr. 109 haben wir erfiebliche Bedenken, weil die Auiwirkungen des geplanten Möbelhauses auf die vcrsorgungsstrulduen im Einz-ugsgebiet untenchäta werden. Diese Fehleinschätzung benrht im wesentlichen daraul, dass von einer zu niedrigen FIächenproduktivität ausgegangen wird. wie wir aus den Einzelhandelsgutachten der Firmen BBE und Junker & Kruse entnehmen konnten, wurden bei der Ermittlung der umsatzerwartung von BBE eine seitens segmüller erzielbare Flächenproduktivitiit in Höhe von 2.070 €/qm und von Junker a rruse in uohe von 3.300 gqm bis 3.900 €/qm untersrellt. Beide Annahmen sind unserer Ansicht nach deutlich zu niedrig angesetzt. segmüller erzielt mit seinen Möbelhäusem, die nach Größe und verkauf'sfläche mit dem in Pulheim geplanten vergleichbar sind, umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € und erzielr eine Flächenproduktivität von 4.000 €/qm bis 5.000 €/qm (zur Ermittlung der Flächenproduktivität s. Anlage l). In der Möbelbranche sind diese Zalrlen bekannt und werden von Segmüller auch nicht bestrittear. Mobdrru.m.nn Eantvs.binduns. (G Co.nmerlbänt H€rto.d aergheim 8LZ 494 4O0 a3 Humboldtsrr'߀ 2 Kro.-Nr. 2 975 209 Tel- lO 22711 @77 O Amlsge.ichl Köh HRA l77al Geschätisführer: GmbH & Co. Fax b6.ghcim@moebel.hos66.nn.de hafi Gssollsch.tie.: Krisha Buchhok, Mabei H.lsmrnn Eersitigungs GmbH, Hrratd Jür0en Steudte so126 8€rgh€im Slcue.nummer 335/58316 129 Ar-.rlsger'chr Kerpen HnB 3:158 lO227ll6l05l Pers. Diese hohen Flächenumsätze werden dadurch erreicht, dass die Randsortimente auf die verschiedenen Fachabteilungen und Etagen verteih werden und don flächenmäßig nach Bedarf ,,atmen". d. h. bei bestimmten Werbe- und Verkaußaktionen auch ausgeweitet werden. Durch diese räumliche verteilung werden die verkaufsflächengrenzen verwischt und der tatsächliche Umfang der verkaußflächen der Randsortimenle nicht mehr nachvollziehbar. Es ist in der Branche allgemein bekannt. dass Segn'rüller auch im Bereich der werbung wert auf die Bewerbung einzelncr Randsortimente wert legt (2.8. pfanncn, Fernseher, Baby Artikel. etc.), die teilweise unter Einkaufspreis angeboten werden Segmilller seta dabei Randsortimentsartikel ein, die im Preisbewusstsein der Verbraucher liegen und erlangt dadurch das lmage eines besonders preisgünstigen Anbieters. besonderen Nicht nur diese Lockangebole sind außergewöhnlich, sondem auch der werberadius und damit das werbebudget je Haus. Vergleicht man pulheim mit den übrigen segmüller Häusem. so kam man einen durchschnittlichen werberadius von ca. 100 km uniersrellen. Unabhängig von dem rars:ichlich geplanten werberadius muss segmtiller im Einzugsgebiet von Pulheim auf jeden Fall eine vergleichbare Kaufkraff aktivieren, um- das Investitionsvorhaben wirtschaftlich betreiben zu können. Das anzunehmende Bauvolumen beträgt in pulheim bci konservativer Kalkulation Mio. EUR zzgl. Grundstückskosten von cd. 5,4 Mio. EUR. unterstellt man eine ca. 57 branchenübliche Zins- und Tilgungslcistung von z.usarnmen 7,5o/o, so errechlet sich allein hieraus ein Jahresaufivand in Höhe von 4.7 Mio. EUR. Branchenüblich werden ca. 3-4% des umsatzes für Zins und rilgung gerechnet. somit errechnet sich allein aus der Bau- und Grundstückskosten ein erforderliches Mindestumsatzvolumen von 134 Mio. EUR. Anhand weiterer Kenngrößen, wie Betriebs- und personatkosten sowie Personalproduktivit?it, lässt sich nachvollziehbar darstellen. dass der zu erwartarde umsatz bei 190 Mio. EUR, mindestens bei 180 Mio. EUR und damit deutlich über den von der BBE prognostizierte Gesamtumsatz in Höhe von 93,1 Mio. EUR liegen wird. (zur Berechnung des zu erwartend€n umsatzes s. Anlage 2). Auf der Basis anerkannter Kenngrößen ergibisich somit eine Flächenprodul(ivität von 4.000 €/q m bis 4.222 €lqm. Da beide Gutachter bei ihren Auswirkulgsanalysen zu niedrige Flächenumsätze unterstellt haben, milssen sie notwendigerweise auch die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses ("Giganten") auf die versorgungsstrukturen im Einzugsgebiel unterschätzen. wir haben deshalb erhebliche Bedenken gegen das Vorhaben nicht nur wegen den zu erwartendeo gravierenden Auswirkungen auf unser eingesessenes Möbelhaus in Bergheim. Die wenbewerbsstraregie von segmiitler bleibt insbesondere auch für die ,,kleineren.. wettbewerber nicht ohne Folgen. Den mittelständischen Ejnzelhändlem werden durch das intensive Bewerben von Randsortimenten ihre,,Brot-und Butter-Artikel.. preislich ruiniert. Spezialisierung bietet in der Regel keine Alternative. weil insbesondere in Mittelstädten das eigene Markt- bzw. Einzugsgebiel zu klein ist. Für das Vorhaben kann daher auch nicht mit den neu zu schaffenden Arbeitsplätzen geworben werden. Als Folge der beschriebenen Strategie von Segmilller werden nämlich tubeitsplätze im mittelständischen Einzelhandel wegdlen, so däs durch das Vorhaben Arbeitsplätze nur verragert, aber keine neue Arbeitsplf,tzr entstehen werden. Wir haben ein starkes lnleresse daran, dass der zentrale Versorgungsbereich von Bergheim nicht geschwächt wird, weil das Miteinander unseres Möbelhausä At den Geschäften in der Innenstadt ftir beide Seiten von Nutzen ist. Mit freundl ichen Grtißen Möbe I Hausmana Handeb GmbH & Co. KG Bergheim l, i Harald Sreudle \ Geschäftsführer I , h . L<_./j-< Kr isha Buchholz Geschäfisfflhrer Anlage 1 zum Schreiben vom 31.10.2012 an die Stadt Pulheim Ermittlung der Flächenproduktivität der Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Friedberg I. Verkaufsumsätze Der Gesamtumsatz im Verkaufsjahr 01.03.2010 bis 28.02.201 | gemäß Bilanz vom September20ll beträgt netto 666.858.559,58€ zzgl. 19oÄ MwSt.= Umsatz 793.561.685 €). Que I le : Bundesanze i ger v. I II. j.03. 2 0 I 2 (A nlage) Verkaufsflächen (ca.-Angaben) I. ,,große" Häuser (Giganten) Friedberg Parsdorf Weiterstadt Zwischensumme 2. 140.000 m'? ,,kleine" Häuser Nümberg Mannheim Stuttgart (Stadthaus) Frankfurt (Stadthaus) Zwischensumme 3. 50.000 m'? 40.000 m': 50.000 m2 17.000 m'z 15.000 m': 2.000 m, 2.000 m, 36.000 m'? Möbel Maxx Discount Augsburg Eching Friedberg Parsdorf Zwischensumme 5.000 m'? 5.000 m' 5.000 m'z 5.000 m, 20.000 m'? Quelle: Möbelkultur Palciste 2012 (Anlage Gesamtverkaufsfläche Möbel Segmüller l96J00llm: Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche 4.048,78 Glm2 Erläuterungen: o Die tatsächlichen Verkaufsflächen der ,,Giganten" sind ca. E - l0 7o niedriger als angegeben, da die Restaurantflächen in den Verkaufsflächen enthalten sind. o Die drei ,,Giganten" sind die Vorzeigemöbelhäuser der Segmüller - Cruppe. Jeder ,,Gigant" wird mit einem überdurchschnittlichen Werbeetat ausgestattet, der den Branchendurchschnitt bei Weitem überschreitet. Weiterhin erfolgt bei den ,,Giganten" eine aggressive Vermarktung von Randsortimenten und nicht möbelspezifi schen Aktionsartikeln. Aus diesen Gründen ist davon auszugehen, dass sich in der Realität die o.g. durchschnittliche Flächenproduktivität der Segmüller - Einrichtungshäuser zugunsten der,.Giganten" verschiebt. In seinen Discountmärkten erzielt Segmüller in Wirklichkeit erheblich geringere Umsätze je Quadratmeter als bei seinen ,,Giganten". Die Quadratmeterleistung der ,,kleinen" Häuser und der Stadthäuser sind aus diesem Grund nach unserem Kenntnisstand ebenfalls geringer als die Durchschnittsleistung der Segmüller Gruppe. o In der oben ermittelten durchschnittlichen Quadratmeterleistung des Untemehmens sind diese Verschiebungen nicht berücksichtigl, d.h. der Umsatz je qm Verkaufsfläche liegt bei den ,,Ciganten" als der durchschnittliche Umsatzje qm Cesamtverkaufsfl äche. 2 Anlage 2 zum Schreiben vom 31.10.20t2 an die Stadt Putheim Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller,,Giganten,, in putheim Anhand von branchenüblichen Kosten- und umsatzkennwerten kann ermittelt werden. welcher umsatz zur Deckung bestimmter Kosten erzielt werden muss oder welche umsätze bei einer bestimmten Anzahl von Mitarbeitem und Mitarbeiterinnen sowie bestimmten Umsatzvorgaben zu erwarten sind. l. Baukosten Verkaufsfläche: 45.000qm x 580 €/qm Lagerfläche: 30.000qm x 480 €/qm 26. r00.000.00 € I4.400.000,00 € Geländeausgleich / Erdbewegung 1.200.000,00 € Straßen und Erschließungsmaßnahmen t.800.000.00 € Außenanlagen 30.000qm x 55 €/qm Innenausbau 45.000qm x 135 €/qm 6.075.000.00 € Baunebenkosten l2oZ 6147.000,00 € I Baukosten ohne Grundstück .650.000,00 € 57.372.000,00 € Es handelt sich um Einheitspreise, die aus vergleichbaren Bar|orhaben ermittelt wurden; sie können anhand von ausgewrihlten Referenzobjekten belegt werden. 2. Grundstückskosten Grundstücksgröße Kaufpreis 60,00 EUR/qm ca. 90.000 qm 5,4 Mio. EUR Die stadt Pulheim hat im November 201 I das Grundstück einem anderen Interessenten zu einem Kaufpreis von durchschnittlich 82,57 EUR angeboten. 3. Jährliche Zins- und Tilgungsleistungen für Baukörper und Grundstück Gesamtkosten: ca. 62,7 Mio. EUR angenommeneZinsbelastung: 4,5% Tilgungsleistung: 30Ä Tilgungsleistung zus.7,5 Jahresaufwand flir Z. u. T. 4,7 Mio. EUR angenommene Zins- und %o Aufgrund der eingeschränkten DritNerwendungsfcihigkeit eines grosfltichigen Möbelhauses liegen erfahrungsgemrifi die hier zu erwartenden Finanzierungskosten deutlich über den Kosten normaler Einzelhandelsimmobilien (Fachmtirlae, Lebensmittelm(irhe, etc.) mit guter Dritne,wendungsfrihigkeit. Die hier gewdhlte Zins- und rilgungslast orientiert sich an den /ür normalen Einzelhandelsimmobilien branchenüblichen ll/erten. LJnserem Haus ist bekannt, dass die Firma segmüller ihre Immobilien normalerweise least. In diesem Fall l(ige die Leasingrate deutlich über 7,5oÄ, da noch die Gebühren der Leasinggesellschaft hinzukommen. 4. UmsaEanteil zur Deckung des Jahresaufrvandes für Zins und Tilgung Branchenüblich werden 3-4%o des Umsatzes Zins und 3,0 - fiir Tilgung 4,7 Mio EUR 4,0o/o Umsatzanteil erforderlicher Umsatz zur Deckung von Zins u. (4,7 Zins und Tilgung gerechnet. Mio.:3,5%x Tilgung ca. 134 Mio. EUR 100 = 134 Mio.) 5. Betriebskosten Für ein vergleichbares Einrichtungshaus fallen im Durchschnitt die folgende Betriebskosten an: Reinigung 340.000,00 € p.a. Strom 860.000,00 € p.a. Heizung 138.000,00 € p.a. Telefon und Post Bau-,Reparatur u. Instandhaltunq Sonstige allgemeine Kosten (Grünpfl ege, 84.000,00 € p.a. 350.000,00 € p.a. 1.400.000,00 € p.a. Oberfl ächenwassergebühren, Bewachung. Hausmeister, Verwaltung. etc.) Summe 3.172.000,00 € p.a. Der branchenübliche Umsatzanteil ftir die Betriebskosten beträgt ca. 1,87o. Somit errechnet sich ein zur Deckung der Betriebskosten erforderlicher Umsatz von ca. 176 Mio. EUR (3,172Mio: 1,8%x 100:176,2 Mio.) 6. Durch das Verkaufspersonal erzielte Umsätze Segmüller beschäftigt in seinen Giganten ca. 320 vollzeitmitarbeiter im Verkauf. Dies deckt sich mit der Aussage von segmüller, insgesamt 600 Mitarbeiter in pulheim zu fiihren. Die branchenübliche Produktivität der verkäufer liegr bei 42.000 4g.000 EUR im Monat. Somit errechnet sich ein durchschnittlicher Umsatz in Höhe von 172 Mio. EUR. : (45.000 EUR x l2 Mon. x 320 MA=I72 Mio,) 7. Personalkosten Die branchenüblichen Personalkosten eines vergleichbaren Möbelhauses belaufen sich auf ca.29 bis 36 Mio. EUR. somit errechnet sich ein Durchschnittswert in Höhe von 32,5 Mio. EUR p.a.. Branchenüblich beträgt der personalkostenanteil im Durchschnitt l7olo des Umsatzes. somit errechnet sich ein erforderlicher Mindestumsatz von l9I Mio. EUR (32.5 Mio.: l7%ox 100 =l9l Mio.) 8. Fazit segmüller plant die Errichtung eines Möbelhauses mit ca.45.000qm Verkaufsfläche und ca. 30.000 qm Lagerfläche. Laut Pressemitteilungen sollen 600 Mitarbeiter eingestellt werden (dies deckt sich mit den Mitarbeiterzahlen der übrigen Segmüller - Giganten). unter Beachtung branchenüblicher Kosten- und umsatzkennwerte sowie Kennwerte der Mitarbeiterproduktivität können Rückschlüsse aufdie zu erwartende umsatzleistung des projektierten Möbelhauses getroffen werden. Für die einzelnen Kenngrößen des projektes pulheim lassen sich die flolgenden Umsatzleistungen ermitteln: Kenngrößen zu erwartende Umsatzleistung Grundstück und Bau Betriebskosten eines Giganten Produktivität der Verkäufer 174 Mio. EUR Personalkosten l9l 13{ Mio. EUR 172 Mio. EUR Mio. EUR Es kann also unterstellt werden, dass der zu erwartende umsatz des geplanten segmüller Giganten bei ca. 190 Mio. EUR, mindestens bei lg0 Mio. EUR liegen Giganten wirtschaftlich zu betreiben. -rrr, urn d.n 3