Beschlussvorlage (Abwägungstabelle B/P)

Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 1 Möbel Hausmann, AUS Flächenproduktivität und Planumsatz Möbel Hausmann äußert gegen die Aufstellung der Teiländerung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplanes Nr. 109 erhebliche Bedenken, da die Auswirkungen des geplan- Im Hinblick auf die von der BBE Handelsberatung in ihrer Auswirkungsanalyse prognostizierten Flächenleistung ist darauf hinweisen, dass die BBE anders als Möbel Hausmann, das seine Umsatzprognose lediglich auf aktuelle Geschäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller bezieht, die am Planstandort zu erwartenden Umsätze mittels eines Prognosemodells unter Beachtung der tatsächlichen Wettbewerbsverhältnisse in der Region errechnet hat. ten Möbelhauses auf die Versorgungsstrukturen Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe im Einzugsgebiet aufgrund zu niedrig angesetzter Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von Möbel Hausmann unterstellten Größenordnung von Flächenproduktivitäten bei der Prognose des Pla- mindestens 180 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. numsatzes unterschätzt werden. Laut Möbel Hausmann erzielt die Fa. Segmüller mit ihren Möbelhäusern, die mit dem in Pulheim geplanten Möbelhaus vergleichbar sind, Umsätze in Höhe von 200 bis 250 Mio. € und erzielt eine Flächenproduktivität von bis zu 5.000 € / m². Begründet werden diese Zahlen mit dem tatsächlichen Umfang der Verkaufsflächen für Randsortimente, die bei bestimmten Werbe- und Verkaufsaktionen auch ausgeweitet werden, mit preisgünstigen Angeboten, die teilweise unter dem Einkaufspreis liegen und mit einem besonders großen Werberadius und einem hohen Werbebudget. Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen SegmüllerMöbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte: Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Möbelhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung Möbel Hausmann, AUS Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland Zudem belegt Möbel Hausmann seine Aussage mit einer eigenen Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten SegmüllerMöbelhauses in Pulheim. Unter Beachtung angeblicher branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwerte sowie Kennwerten der Mitarbeiterproduktivität kommt Möbel Hausmann dabei zu dem Ergebnis, dass das geplante SegmüllerMöbelhaus in Pulheim einen Umsatz von mindestens 180 Mio. € pro Jahr erwirtschaften muss. Vor diesem Hintergrund unterstellt Möbel Hausmann, dass die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet sowohl im Rahmen der Auswirkungsanalyse der BBE als auch im Rahmen der Auswirkungsanalyse von Junker und Kruse unterschätz worden sind. Somit erwartet Möbel Hausmann insbesondere beeinträchtigende Folgen für „kleinere“ Wettbewerber und eine Schwächung des Versorgungsbereichs von Bergheim. 2 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 3 Möbel Hausmann, AUS Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-MinutenFahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln/ Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Großraum Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 4 Möbel Hausmann, AUS Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die von Möbel Hausmann vorgenommene eigene Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller-Möbelhauses in Pulheim bietet zudem keine weitere Argumentationshilfe, die es tatsächlich begründet, von einer höheren Flächenproduktivität des Planvorhabens auszugehen. So kommt diese unter Be- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 5 Möbel Hausmann, AUS achtung angeblicher branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwerte sowie Kennwerte der Mitarbeiterproduktivität zu dem Ergebnis, dass das geplante Segmüller-Möbelhaus in Pulheim einen Umsatz von mindestens 180 Mio. € pro Jahr erwirtschaften muss. Dass dieser Ansatz nicht haltbar ist, lässt sich damit erklären, dass Möbel Hausmann für alle großen Einrichtungshäuser durchweg einheitliche Kostenstrukturen unterstellt. Gleichzeitig werden Kostenkalkulationen vorgelegt, die aus betriebswirtschaftlicher Sicht fehlerhaft sind. Hausmann unterstellt Kostenstrukturen, die für alle großen Einrichtungshäuser „branchenüblich“ seien. Die angegebenen Kostenkalkulationen würden – Richtigkeit unterstellt – bedeuten, dass es in NRW kein „branchenübliches“ wirtschaftlich betriebenes Möbelhaus gäbe. Die erzielbaren Umsätze für Möbelhäuser wurden in sämtlichen verfügbaren Gutachten der vergangenen Jahre (außer für IKEA) stets mit unter € 2.000/qm ermittelt (Vergleiche Anlage 1, Abb.3). Diese Leistungen wären nach Haussmann für kein Möbelhaus ausreichend. Betrachtet man weiter beispielsweise die vorgelegte Baukosten-Kalkulation, so zeigt sich, dass diese eine 100-prozentige Fremdfinanzierung zu Grunde legt. Dadurch ergeben sich deutlich überhöhte Kredit- und Tilgungskosten. Wird eine finanzmarkttypische Eigenkapitalquote ab 25 % unterstellt wird auch bei Einrechnung von Opportunitätskosten eine deutlich niedrigere Umsatzleistung zur Refinanzierung der Baukosten möglich. Auch wenn die übrigen Kennwerte zu „branchenüblichen“ Kostensätzen und Produktivitätskennwerten nur geringfügig modifiziert werden, führt dies zu völlig anderen Ergebnissen. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im Worst-Case wieder. Vor diesem Hintergrund kann somit nicht unterstellt werden, dass die Auswirkungen des geplanten Möbel- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 6 Möbel Hausmann, AUS hauses auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet im Rahmen der Auswirkungsanalyse der BBE unterschätzt worden sind. Zudem ist darauf zu verweisen, dass Wettbewerbswirkungen auf das Hausmann-Haus keinesfalls zu einer Schwächung der Bergheimer Innenstadt führen können. Denn das Möbelhaus befindet sich an einem nicht integrierten Standort in einer Entfernung von über 1 km zum Rand des zentralen Versorgungsbereichs – ein Standortbereich, der im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, als ein Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dargestellt ist. Richtig ist, dass Hausmann als einer der Hauptwettbewerber des Planvorhabens zu betrachtet ist. Dies begründet sich einerseits aus der Nähe des Möbelhauses zum Planstandort in Pulheim, andererseits aber auch aus der besonderen Sortimentsstruktur des Anbieters. So führt das Möbelhaus Hausmann bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 15.000 m² gemäß Bergheimer Liste zentrenrelevante Sortimente auf einer Fläche von rd. 2.750 m². Hierbei entfallen auf die Sortimente Glas / Porzellan / Keramik / Dekoration, Kunstgegenstände / Bilder und Bilderrahmen, Haushalts- / Heimtextilien, Elektrische Kleingeräte sowie Spielwaren / Babyartikel jeweils größere Verkaufsflächen. Insbesondere in der Sortimentsgruppe Glas / Porzellan / Keramik / Dekoration verfügt das Haus über eine große Angebotskompetenz: Denn diese Fachabteilung verfügt über insgesamt 1.000 m² und konzentriert somit insgesamt mehr als 70 % der insgesamt in der Kreisstadt Bergheim in dieser Warengruppe vorhandenen Verkaufsfläche (ca. 1.400 m²; Quelle: eigene Erhebungen der BBE Handelsberatung, November 2012). Randlich ist darauf zu verweisen, dass in der Stellungnahme von Hausmann der Eindruck erweckt wird, dass es sich bei der Verfasserin um ein mittelständiges Unternehmen aus Bergheim handelt. Hausmann ist jedoch Teil des Porta-Konzerns und so eng in die Porta Holding GmbH & Co KG integriert, dass die Umsätze der Hausmann-Filialen in die Gesamtbilanz der Holding einfließen und nicht gesondert ausgewiesen sind (siehe www.bundesanzeiger.de). Allein in der Region Köln/ Bonn betreibt der Porta-Konzern (ohne die Möbel Boss Mitnahmemärkte, die auch im Eigentum der Holding sind) mit den Porta-Häusern in Frechen (37.000 m²), Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 7 Möbel Hausmann, AUS Porta Köln-Porz (34.000 m²), Bornheim (30.000 m² und den beiden Hausmann-Filialen in Bergheim (15.000 m²) und Köln-Porz (20.000 m²) Möbelhäuser mit einer Gesamtverkaufsfläche von über 135.000 m² Verkaufsfläche. Bundesweit verfügen allein die 16 Porta- und Hausmann-Filialen mit einer Größe von über 25.000 m² zusammen über fast 480.000 m² Verkaufsfläche. Hinzu kommen die kleineren Porta-Häuser in Dessau, Görlitz, Halberstadt, Leipzig, Neuwied und Stendal sowie die bereits genannten Hausmann-Filialen in Bergheim und Köln-Porz (siehe Anlage der Stellungnahme von Möbel Hausmann: „möbelkultur Paläste 2012, Seite 14). B1 Möbel Hausmann Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. B2 Smidt Wohncenter GmbH, AUS 1) Darstellung des Planstandortes im Regio- Die im Jahr 2009 erfolgte Änderung des Regionalplanes war keine vorhabenbezogene Regionalplanände- nalplan rung im Sinne von § 19 Abs. 2 Landesplanungsgesetz. Vielmehr ist die Regionalplanänderung nicht auf An- regung des Vorhabenträgers, sondern auf Initiative der Stadt Pulheim in ihrer Eigenschaft als Trägerin der Die Smidt-Wohncenter GmbH stellt in Frage, dass Planungshoheit durchgeführt worden. Durch die Regionalplanänderung ist eine Iandesplanerische Sperre für sowohl die angestrebte FNP-Änderung als auch die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels im Plangebiet weggefallen. Die Beschränkung auf eine bestimmdie Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 109 aus raumordnerischen Gründen zulässig wäre. Diese Zweifel stützen sich auf die Entstehungsgeschichte, die damalige Begründung und te Verkaufsflächengröße war nicht Gegenstand der Regionalplanänderung und musste dies auch nicht sein. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 8 Smidt Wohncenter GmbH, AUS Informationsunterlagen der Darstellung als ASB im gültigen Regionalplan, wobei sich die Stadt Pulheim als Grundlage ihrer kommunalen Planung auf die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 20.000 m² bezogen hat. 2) Flächenproduktivität und Planumsatz Die Smidt Wohncenter GmbH geht davon aus, dass die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet aufgrund zu niedrig angesetzter Flächenproduktivitäten bei der Prognose des Planumsatzes Im Hinblick auf die von der BBE Handelsberatung in ihrer Auswirkungsanalyse prognostizierte Flächenleistung ist darauf hinzuweisen, dass die BBE anders als Möbel Hausmann, das seine Umsatzprognose lediglich auf aktuelle Geschäftszahlen des potenziellen Betreibers Segmüller bezieht, die am Planstandort zu erwartenden Umsätze mittels eines Prognosemodells unter Beachtung der tatsächlichen Wettbewerbsverhältnissen in der Region errechnet hat. Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe unterschätzt werden. Hierbei beruft sich die Smidt Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von Möbel Hausmann unterstellten Größenordnung von Wohncenter GmbH auf Zahlen von Junker und Kruse und Möbel Hausmann, die von höheren Flächenproduktivitäten und damit von einem hö- mindestens 180 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen SegmüllerMöbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte: heren Planumsatz für das projektierte Möbelhaus in Pulheim ausgehen. Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei München und Vor diesem Hintergrund werden auch höhere Auswirkungen auf die Innenstadt von Leverkusen Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. und die Smidt Wohncenter GmbH erwartet. Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die Möbelhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimen- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung Smidt Wohncenter GmbH, AUS sionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland 9 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 10 Smidt Wohncenter GmbH, AUS Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 11 Smidt Wohncenter GmbH, AUS Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Noch deutlicher werden die strukturellen Unterschiede, wenn man die Wettbewerbsdichte für die verschiedenen Regionen berechnet. Dazu wird jeweils die Verkaufsfläche im Möbelhandel innerhalb der 30-MinutenFahrzeitzone um die Oberzentren München und Frankfurt sowie Köln/ Düsseldorf dem im gleichen Gebiet vorhandenen Einwohnerpotenzial gegenüber gestellt (siehe folgende Abbildung). Wettbewerbsdichte in Vergleichsräumen Großraum Einwohner in 30Minuten-Fahrzeitzone Verkaufsfläche in m² Wettbewerbsdichte in m² VKF je 1.000 Einwohner Köln 2.417.903 741.207 307 Düsseldorf 2.733.875 1.067.147 390 München 1.885.210 370.306 196 Frankfurt am Main 2.021.530 412.731 204 Bundesdurchschnitt 269 Quelle: BBE-Möbeldatenbank In den an den Planstandort in Pulheim angrenzenden Großräumen Köln und Düsseldorf liegt innerhalb einer 30-Minuten-Fahrzeitzone bereits heute eine sehr hohe Wettbewerbsdichte vor (rd. 307 bzw. 390 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner), die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (rd. 269 m² Verkaufsfläche im Möbelhandel pro 1.000 Einwohner) liegt. Im Vergleich hierzu ist der Wettbewerb in den Großräumen München und Frankfurt am Main als wichtige Marktgebiete der beiden Bestandshäuser in Weiterstadt und Parsdorf bei München deutlich weniger stark Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 12 Smidt Wohncenter GmbH, AUS ausgeprägt. So liegt die Wettbewerbsdichte in diesen beiden Großräumen mindestens ein Drittel unter den Dichtewerten von Köln und Düsseldorf. Auch handelt es sich bei Segmüller um einen Anbieter, der außerhalb von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen noch gar nicht bekannt ist, während die drei bestehenden Großmöbelhäuser seit vielen Jahren in den Markt eingeführt sind und den Wettbewerb in ihrem Standortumfeld maßgeblich bestimmen. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Auswirkungsanalyse für das Möbelhaus mit einer projektierten Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² mit rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität unterstellt, die unter der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung, aber weit über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von großen Möbelhäusern (rd. 1.300 € / m² VKF) liegt. Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern mit über 25.000 m² Verkaufsfläche, die über Flächenproduktivitäten von rd. 1.800 € / m² Verkaufsfläche verfügen, ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. So wird die durchschnittliche Flächenproduktivität dieser sehr erfolgreichen Möbelhäuser um rd. 15 % überschritten. Weitere Belege dafür, dass die von der BBE unterstellte Flächenleistung als überdurchschnittlich einzustufen ist, ergeben sich, wenn man die Prognoseansätze von anderen Auswirkungsanalysen zu Ansiedlungen von größeren Möbelhäusern in Nordrhein-Westfallen betrachtet. So bewegen sich die Produktivitätswerte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlungen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl, Unna, Gütersloh, Hagen, Duisburg und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² Verkaufsfläche und liegen damit deutlich unter der für das Planvorhaben in Pulheim unterstellten Flächenproduktivität von rd. 2.070 € je m² Verkaufsfläche. Die von Möbel Hausmann vorgenommene Berechnung des zu erwartenden Umsatzes des geplanten Segmüller-Möbelhauses in Pulheim, auf die sich die Stellungnahme von Möbel Smidt stützt, bietet zudem keine weitere Argumentationshilfe, um von einer höheren Flächenproduktivität des Planvorhabens auszugehen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 13 Smidt Wohncenter GmbH, AUS So kommt diese unter Beachtung angeblicher branchenüblicher Kosten- und Umsatzkennwerte sowie Kennwerten der Mitarbeiterproduktivität zu dem Ergebnis, dass das geplante Segmüller-Möbelhaus in Pulheim einen Umsatz mindestens 180 Mio. € pro Jahr erwirtschaften muss. Das dieser Ansatz nicht haltbar ist, lässt sich damit erklären, dass Möbel Hausmann für alle großen Einrichtungshäuser durchweg einheitliche Kostenstrukturen unterstellt. Gleichzeitig werden Kostenkalkulationen vorgelegt, die aus betriebswirtschaftlicher Sicht fehlerhaft sind. Betrachtet man beispielsweise die vorgelegte Baukosten-Kalkulation, so zeigt sich, dass diese eine 100prozentige Fremdfinanzierung zu Grunde legt. Dadurch ergeben sich deutlich überhöhte Kredit- und Tilgungskosten. Wird eine finanzmarkttypische Eigenkapitalquote ab 25 % unterstellt, wird auch bei Einrechnung von Opportunitätskosten eine deutlich niedrigere Umsatzleistung zur Refinanzierung der Baukosten möglich. Werden auch die übrigen Kennwerte zu „branchenüblichen“ Kostensätzen und Produktivitätskennwerten nur geringfügig modifiziert, führt dies zu völlig anderen Ergebnissen. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen geben somit die Wettbewerbseffekte im worst-case wieder. Vor diesem Hintergrund kann somit nicht unterstellt werden, dass die Auswirkungen des geplanten Möbelhauses auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet im Rahmen der Auswirkungsanalyse der BBE unterschätzt worden sind. Die BBE Handelsberatung kommt als eingeschaltete Gutachterin vor dem Hintergrund der Faktenlage zu der Auffassung, dass die für das Planvorhaben prognostizierte Umsatzgröße von rd. 93,1 Mio. € unter Beachtung Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme B2 Stellungnahme der Verwaltung 14 Smidt Wohncenter GmbH, AUS der im Einzugsgebiet gegebenen Wettbewerbsstrukturen als Maximalumsatz zu werten ist. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen - auch auf die Innenstadt von Leverkusen und die Smidt Wohncenter GmbH - geben somit die Wettbewerbseffekte im worst-case wieder. B2 Smidt Wohncenter GmbH Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. fÖB = frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB AUS = Beteiligung der Träger öffentlicher Belange während der öffentlichen Auslegung gem. § 4 (2) i.V.m. § 3 (2) BauGB