Beschlussvorlage (Anlage 86/2011Goltsteinkuppe 1. Änd. Begründung.)

VORABZUG! Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Bebauungsplan Nr. 33 - Freizeitzentrum Goltsteinkuppe 1. Änderung und Erweiterung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB Gemeinde Inden BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG Inhalt 1. Anlass und Planziele........................................................................................ 1 2. Verfahren........................................................................................................... 1 3. Lage, Größe und Abgrenzung des Änderungsbereiches ............................. 2 4. Übergeordnete Planungen und Realnutzung................................................. 2 5. Planinhalte / Änderungen ................................................................................ 3 6. 7. ! 5.1 Öffentliche Grünfläche gemäß § 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB ..................................... 3 5.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksbereiche .................. 4 5.3 Erschließung ....................................................................................................... 4 Sonstige Planauswirkungen ........................................................................... 5 6.1 Natur- und Landschaft......................................................................................... 5 6.2 Artenschutz ......................................................................................................... 6 6.3 Niederschlagswasserbeseitigung ........................................................................ 7 Kosten ............................................................................................................... 7 Stand 07.11.2011 II BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG Begründung 1. Anlass und Planziele Die Gemeinde Inden beabsichtigt, auf dem Plateau der Goltsteinkuppe eine Fläche für „Fußballgolf“ sowie für die Erholung zu entwickeln. Hierfür sieht sie den östlichen Bereich der Kuppe mit einem Flächenumfang von rund 5,5 ha vor. Die in Betracht gezogene Fläche ist gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 33 „Freizeitzentrum Goltsteinkuppe“ bereits für freizeitorientierte Nutzungen vorgesehen. Der rechtskräftige Bebauungsplan sieht hier eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ vor. Da ein Gelände für Fußballgolf nicht aus dieser Zweckbestimmung abgeleitet werden kann und somit keine zulässige Nutzung darstellt, bedarf es für den betroffenen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 einer Änderung: für die hier festgesetzte Grünfläche ist die Zweckbestimmung der Grünanlage an das neue Nutzungsziel anzupassen und dieses zu präzisieren. Bestandteil der Anlage für Fußballgolf sind u.a. kleinere bauliche Anlagen z.B. für sanitäre Einrichtungen oder sonstige dem Betrieb der Anlage dienende Einrichtungen. Für sie wird ein Baufenster (von Baugrenzen umfahrene Fläche) neu ausgewiesen. Die Erschließung der geplanten Nutzung kann über die bereits vorhandene Infrastruktur auf der Westseite des Kuppen-Plateaus erfolgen. Dort sind bereits eine Zufahrtsstraße sowie Stellplätze vorhanden. Von Osten her ist eine komplementäre, aber deutlich untergeordnete Erschließung vorgesehen. Diese dient ausschließlich für betriebsbedingte Verkehre wie z.B. Anlieferverkehr, nicht jedoch für den motorisierten Nutzer- bzw. Publikumsverkehr. Zur planungsrechtlichen Sicherung wird die beschriebene, eingeschränkt nutzbare Zuwegung in den Änderungsbereich einbezogen. Der westlich außerhalb des Plangebiets gelegene Teil des Bebauungsplans Nr 33 „Freizeitzentrum Goltsteinkuppe“ bleibt unverändert erhalten. Zur Verdeutlichung der räumlichen Zusammenhänge ist dieser Teil des Bebauungsplans in der Planzeichnung als Hinweis dargestellt. Die Gemeinde Inden beabsichtigt, die Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchzuführen. 2. Verfahren Durch das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 mit Wirkung zum 01.01.2007 wurde auch der neue § 13a in das Baugesetzbuch (BauGB) eingeführt, mit dem Ziel, durch das beschleunigte Verfahren Bebauungspläne der Innenentwicklung zu fördern und die Inanspruchnahme von Flächen im unbeplanten Außenbereich nach Möglichkeit zu reduzieren. Wesentliche Kriterien für die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens sind die Größe der zulässigen Grundfläche baulicher Anlagen oder die voraussichtlich versiegelte Fläche (weniger als 20 000 Quadratmeter). Es kann nicht angewendet werden, wenn Vorhaben zulässig sein ! Stand 07.11.2011 1 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG sollen, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) unterliegen oder wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der umwelt- und naturschutzrelevanten Schutzgüter bestehen. Die Größe der mit der 1. Änderung und Erweiterung festgesetzten überbaubaren Grundfläche 2 liegt mit 400 m auch bei Anrechnung weiterer untergeordneter Nebenanlagen und Versiegelungen (z.B. für Zuwegungen und dergleichen) deutlich unter den in § 13a BauGB angegebenen Obergrenzen. Fußballgolfanlagen oder vergleichbare Freizeitsporteinrichtungen sind nicht UVP-pflichtig im Sinne des UVPG. Gegenüber der bisher vorgesehenen Nutzung als Parkanlage werden keine signifikant anders gearteten Wirkfaktoren auf die umwelt- und naturschutzrelevanten Schutzgüter des § 1 BauGB zu erwarten sein: die Fußballgolfanlage wird den vorgegebenen parkähnlichen Charakter bewahren; auch in Parkanlagen sind bauliche Einrichtungen und sonstige Versiegelungen als dienende Nebenanlagen in einem mit der 1. Änderung und Erweiterung vergleichbaren Umfang üblich. Die Änderungsinhalte stellen keine Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft im Sinne der Naturschutzgesetzgebung dar, da der Änderungsbereich durch das bestehende Planungsrecht de jure dem Innenbereich gleichgestellt ist. Gemäß §§ 1 und 1a BauGB in Verbindung mit §§ 18 bis 21 BNatSchG ist kein Eingriffstatbestand herzuleiten. Ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag (LFB) zu diesem Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Die Inhalte der Änderung und Erweiterung verlassen nicht den Rahmen, den der Bebauungsplan bisher gesteckt hat. Im Wesentlichen wird eine Präzisierung der Art der zulässigen Nutzung vorgenommen (Grünanlage mit der Zweckbestimmung Erholung und Fußballgolf statt Grünanlage mit der Zweckbestimmung Parkanlage). Damit ist auch die Herleitung aus den übergeordneten Planungsebenen gewährleistet. 3. Lage, Größe und Abgrenzung des Änderungsbereiches Die vorgesehenen Änderungen betreffen den Ostteil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 33. Der Änderungsbereich ist bis auf einen schmalen Streifen in Verlängerung der südlichen Erschließungsstraße zur Goltsteinkuppe identisch mit der bisherigen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage. Durch die Einbeziehung der nördlich des „alten“ Geltungsbereiches verlaufenden Zuwegung erweitert sich der Geltungsbereich der 1. beschleunigten Änderung und Erweiterung um eben diese bereits vorhandenen Verkehrsflächen. Die Flächengröße des Änderungsbereiches beträgt rd. 5,5 ha. 4. Übergeordnete Planungen und Realnutzung Gegenüber dem bisherigen Planungsstand haben sich seit dem Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 33 keine grundlegenden Änderungen ergeben sowohl hinsichtlich der ! Stand 07.11.2011 2 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG übergeordneten Planungen und planungsrechtlichen Vorgaben wie z.B. dem Flächennutzungsplan oder dem Regionalen Entwicklungskonzept 'indeland' als auch der nach wie vor ausgeübten intensiv-landwirtschaftlichen Nutzung. 5. Planinhalte / Änderungen 5.1 Öffentliche Grünfläche gemäß § 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB Der Änderungsbereich umfasst beinahe vollständig einen Teilbereich im Osten des Ursprungsplanes Nr. 33, der dort als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt wurde. Diese Fläche sollte als gestaltete Grünfläche mit Wegen und Sitzgelegenheiten angelegt werden und vorrangig für die Naherholung der ortsansässigen Bevölkerung und als Puffer zwischen den intensiveren Freizeitnutzungen um den Aussichtsturm 'Indemann' und dem weiter südöstlich benachbarten Wohngebiet Lucherberg dienen. Mit der 1. Änderung und Erweiterung wird die Zweckbestimmung in Erholung und Fußballgolf geändert. Damit soll das besondere Freizeitnutzungskonzept Fußballgolf (oder auch Soccergolf) ermöglicht werden. Diese Nutzung stellt sich als eine kommerzielle Freizeit- und Sportnutzung dar, deren Ziel es ist, im weitesten Sinne die Regeln und das Ambiente des klassischen Golfs auf den Fußballsport zu übertragen. Dementsprechend ist vorgesehen, das Plangebiet weitestgehend als Grünfläche auszugestalten und die Sportart in eine parkartig begrünte Landschaft zu integrieren. Für die Entwicklung einer Fußballgolfanlage bestehen konkrete Investitionsabsichten eines Betreibers solcher Anlagen; diese treffen sich mit den von der Stadt verfolgten und unten genannten öffentlichen Belangen und städtebaulichen Zielen. Die beabsichtigte Nutzung entspricht demnach dem im Rahmen der Planungshoheit entwickelten Ziel, die Goltsteinkuppe als einen freizeitorientierten Bereich bis hin zu einem Freizeitzentrum zu entwickeln. Das Ziel, das Kuppenplateau zu einem Anziehungspunkt für Erholungssuchende und Sportbegeisterte auch über den Einzugsbereich des eigenen Gemeindegebietes hinaus zu entwickeln und zu attraktivieren, wird damit umgesetzt. Dabei ist die geplante Nutzung im Zusammenhang mit den bereits vorhandenen bzw. geplanten Nutzungen im Bereich des westlichen Kuppenplateaus (insbesondere der Indemann mit Gastronomieeinrichtungen) zu sehen. Durch die Entwicklung der geplanten Freizeitnutzungen entstehen hierzu wichtige Synergieeffekte, die im Ganzen zur Belebung und Attraktivierung des Freizeitstandortes beitragen. In der Abwägung bedeutet die Entwicklung einer solchen Sport- bzw. Freizeitnutzung eine Einschränkung anderer, bisher an dieser Stelle vorgesehener Nutzungen wie der Naherholung, dies insbesondere da davon auszugehen ist, dass mit Eröffnung einer kommerziellen Fußballgolfanlage zumindest weite Teile der geplanten Grünfläche künftig nicht öffentlich zugänglich sein werden. Die Gemeinde Inden gewichtet jedoch in diesem Zusammenhang die zu erwartenden positiven städtebaulichen und freizeitorientierten Wirkungen höher als die im Vergleich zum alten Planungsrecht hinzunehmenden Einschränkungen der Naherholung. Zum Nutzungskonzept des Fußballgolfplatzes gehören auch kleinere bauliche Anlagen wie Sanitärräume und Umkleiden, Räume für Büro und Verwaltung, Verkaufs- und Gastronomieberei- ! Stand 07.11.2011 3 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG che wie z.B. Kiosk, Bistro oder Café, sowie zugeordnete Lager- und Wirtschaftsräume. Sie werden als Nebenanlagen zur Hauptnutzung (öffentliche Grünanlage mit der Zweckbestimmung Erholung und Fußballgolf) zulässig. Aussagen zu evtl. anstehenden Immissionen werden nach Vorlage eines zur Zeit in Arbeit befindendes Gutachtens noch ausgeführt. Hier werden die Schutzansprüche der in der Nachbarschaft liegenden Nutzungen berücksichtigt. Erste Voruntersuchungen ergeben, dass die Ansiedlung der Fußballgolfanlage in der Gesamtbetrachtung der vorgesehenen Nutzungen auf der Goltsteinkuppe grundsätzlich im Änderungsbereich des Bebauungsplanes möglich ist. Die Ergebnisse des Gutachtens haben keine Auswirkungen auf die Aussagen des Bebauungsplanes an sich. Die Lärmkontigentierung vereinfacht die Beurteilung der Einzelvorhaben im Rahmen der dann anstehenden Genehmigungsverfahren, in dem grundsätzlich die immissionsschutzrechtliche Zulassung überprüft wird. 5.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksbereiche Die baulichen Nebenanlagen des Fußballgolfplatzes sollen im Kontext der auf der Goltsteinkuppe schon realisierten oder geplanten Bebauung am nordwestlichen Rand des Änderungsbereiches in Nachbarschaft zu Aussichtsturm und Gastronomiebereich entstehen. Neben dem Aspekt eines geschlossenen Erscheinungsbildes spricht für diese Lage auch die gemeinsame Nutzung der technischen Infrastruktur. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch ein Baufenster von 10 m x 40 m festgesetzt. Für die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen gilt der gleiche Wert wie für den westlich benachbarten überbaubaren Bereich mit der Zweckbestimmung Gastronomie. Weitere untergeordnete Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO wie z.B. Geräteschuppen zur Pflege und Unterhaltung der Grünanlage sind auch außerhalb der als überbaubar festgesetzten Flächen zulässig. Um den Grünflächencharakter zu wahren, wird deren zulässige Grundfläche auf maximal 15 m2 begrenzt. Das Maß gilt für die Summe aller untergeordneten baulichen Nebenanlagen. 5.3 Erschließung Die Goltsteinkuppe ist zzt. für Fußgänger und Radfahrer über ein Wege- und Treppensystem gut erschlossen. Für den motorisierten Verkehr wurde auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 32 eine Erschließungsstraße gebaut. Sie führt über den Westhang auf die Goltsteinkuppe zu dem Parkplatz westlich des Gastronomiebereiches und des Aussichtsturmes. Eine weitere Anbindung entlang der südlichen Grenze des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 33 dient gleichzeitig dem Abstellen von Pkw. Diese Erschließungsanlagen sind auch für den Publikumsverkehr der Fußballgolfanlage gedacht. Das letzte Stück Weg von den Stellflächen bis zur Anlage kann nur zu Fuß zurückgelegt werden. Für den Betrieb der Fußballgolfanlage, z.B. für notwendigen Anlieferverkehr, kann die bereits vorhandene Zuwegung über den Osthang der Goltsteinkuppe mit Anbindung an die Straße Obstwiese genutzt werden. Sie soll als zusätzliche Erschließung nur zu betrieblichen Zwecken ! Stand 07.11.2011 4 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG nutzbar sein und – ebenso wie der Zugang von Westen ab dem Parkplatz – mit Schranken gegen unbefugte Nutzung gesichert werden. Für Fußgänger und Radfahrer bleibt sie wie bisher uneingeschränkt nutzbar. Insofern hat diese Zuwegung für den motorisierten Verkehr eine stark untergeordnete Bedeutung. Derzeit stellt sich der vorhandene Zufahrtsweg als eine Verkehrsfläche dar, die sich als befahrbarer Weg in einer Breite von rund 3 m darstellt plus einen begrünten, seitlichen Entwässerungsgraben von ca. 5,6 bis 6,50 m Breite, dar. Die Verkehrsfläche wird, soweit sie direkt an den bisherigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 grenzt, in den Änderungsbereich einbezogen. Die besondere Zweckbestimmung entspricht dabei der beabsichtigten, nur eingeschränkten Nutzung, wobei es beabsichtigt ist, den in der Verkehrsfläche vorhandenen Weg als Zufahrt zu nutzen und den seitlichen Wegegraben einschließlich seiner Bepflanzung zu erhalten. 6. Sonstige Planauswirkungen 6.1 Natur- und Landschaft Durch die 1. beschleunigte Änderung und Erweiterung werden keine Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft oder das Landschaftsbild ermöglicht, die nicht auch bisher bereits zulässig waren oder im Rahmen der bei der Erstaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 festgelegten ! Stand 07.11.2011 5 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen bereits als ausgeglichen zu gelten haben. Die im Umweltbericht dokumentierte Eingriffs- Ausgleichsberechnung berücksichtigte für die Parkanlage östlich des Indemanns einen maximalen Versiegelungsgrad von 10 %. Dieser wird durch die Änderung nicht überschritten. Die neu in den Geltungsbereich einbezogene Verkehrsfläche ist bereits versiegelt, d.h. der Eingriff hat bereits vor längerer Zeit stattgefunden und spielt für dieses Änderungsverfahren keine Rolle. Damit treten nicht nur nach den Vorgaben des § 13a BauGB, sondern auch im Sinne der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung keine nachteiligen Planauswirkungen auf die erwähnten Schutzgüter hinzu. 6.2 Artenschutz Im Rahmen der Erstaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 wurde u.a. eine artenschutzfachliche Vorprüfung durchgeführt und im Umweltbericht dokumentiert. Nach Angaben der ULB des Kreises Düren waren keine Vorkommen streng geschützter Arten im Untersuchungsgebiet bekannt. In rund 300, 400 und 450 m Entfernung vom Untersuchungsgebiet, das weitgehend identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 ist, wurden bei einer avifaunistischen Erhebung von 1992/ 93 drei Brutplätze des Steinkauzes aufgenommen. Die lebensraumbezogene Liste des LANUV zu planungsrelevanten Arten im maßgeblichen Messtischblatt 5104 Düren wurde hinsichtlich des Vorliegens tatsächlicher Fundpunkte innerhalb des Untersuchungsgebietes überprüft. Übereinstimmungen wurden nicht festgestellt (keine Fundpunkte planungsrelevanter Arten). Während der Begehungen im Plangebiet z.B. im Zusammenhang mit der Biotoptypenkartierung für die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wurden im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 viele relativ häufige Vogelarten, wie Fitis, Rabenkrähe und Mäusebussard gesichtet. Hinweise aus der Bevölkerung auf das Vorkommen von Schleiereule und Waldkauz aus dem Verfahren zur 13. Änderung des Flächennutzungsplanes wurden vom Landschaftswart der Gemeinde Inden und der ULB des Kreises Düren nicht bestätigt. Für den Rotmilan liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 ein potenzielles Nahrungshabitat vor, Brutstätten sind z.B. auf der Sophienhöhe und im Lindenberger Wald, jedoch nicht im Bereich der Goltsteinkuppe bekannt1. Belastbare Anhaltspunkte für das Vorkommen bzw. das Betroffensein planungsrelevanter Arten liegen demnach nicht vor. Eine vertiefende Überprüfung, bei der zusätzliche, artenschutzwirksame Vermeidungsmaßnahmen geprüft, die Voraussetzungen für Verbots-Freistellungen ermittelt und gegebenenfalls Minderungsmaßnahmen und/oder vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen entwickelt werden, ist nicht erforderlich. Das Ausnahmeverfahren gemäß § 45 BNatSchG entfällt dementsprechend. Die seinerzeit vorgenommene artenschutzrechtliche Vorprüfung hat angesichts des mit 2 Jahren geringen zeitlichen Abstandes, der seitdem unveränderten Realnutzung und der nur unwe- 1 ! Telefonate mit dem Landschaftswart der Gemeinde (8.02.2007) und der ULB des Kreises Düren (14.02. 2007) Stand 07.11.2011 6 BEBAUUNGSPLAN NR.33 – 1. BESCHLEUNIGTE ÄNDERUNG UND ERGÄNZUNG BEGRÜNDUNG sentlich anderen Wirkfaktoren der mit der Änderung ermöglichten Nutzungen und Vorhaben nach wie vor Gültigkeit. 6.3 Niederschlagswasserbeseitigung Gemäß dem im Rahmen der Erstaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 erstellten Gutachten zu den Bodenverhältnissen auf dem Plateau der Goltsteinkuppe kann und soll das anfallende Regenwasser von den Aufbauten und den versiegelten Flächen vor Ort zur Versickerung gebracht werden. Die Grundwasserverhältnisse lassen die Versickerung zu. Das gilt für die 1. beschleunigte Änderung und Erweiterung in gleichem Maße. 7. Kosten Kosten entstehen der Gemeinde Inden in Form von Personalaufwand für die Begleitung und Betreuung des Verfahrens. Die Kosten der Planrealisierung werden durch einen städtebaulichen Vertrag einem Vorhabenträger überantwortet. ! Stand 07.11.2011 7