Beschlussvorlage (Tabelle Stellungnahmen)

Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 1 Stadt Köln Die Stadt Köln äußert im Wesentlichen Bedenken gegenüber der Verkaufsfläche Dimensionierung von zentrenrelevantes 4.500 Randsortiment der m² für und der Einstufung des Sortiments „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ zentrenrelevant. als Auch werden / Aktionswaren Nebensortimenten nicht- unter den einzelne Sortimente zusammengefasst, die gemäß Kölner Liste als zentrenrelevant eingestuft werden, so dass nach Einordnung gemäß Kölner Liste die zentrenrelevanten Randsortimente eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.500 m² belegen würden. 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente lässt sich festhalten, dass sich diese beim Planvorhaben gemäß aktueller Pulheimer Liste auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für Gesamtverkaufsfläche, belaufen. zentrenrelevantes Randsortiment wird von der Stadt Köln kritisch bewertet. Dies vor dem Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass Hintergrund, dass v. a. das Sortiment „Lampen, durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine Leuchten und Beleuchtungskörper“ in der Kölner negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie auf die Liste als zentrenrelevant eingestuft wird und umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. befürchtet wird, dass die Auswirkungen dieses Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 2 Stadt Köln Sortiments auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarkommunen nicht entsprechend geprüft worden sind. 2) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper Das Sortiment „Lampen, Beleuchtungskörper“ Auswirkungsanalyse Leuchten wird als in und der nicht-zentrenrelevant eingestuft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente und somit auch der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht aktualisierte Sortimentsliste. sich auf die Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben, das Konzept befindet sich noch im Entwurfsstadium. Die erste Stufe des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Pulheim, „Bestandsanalyse und Zielkonzept“, wurde am 03.07.2012 vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen. Ein wesentlicher Baustein dieser ersten Bearbeitungsstufe ist die modifizierte Pulheimer Liste. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Pulheimer Sortimentsliste. Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevante Sortiment abgeschätzt werden sortimentsgenau und erfolgen. eine Dass Betrachtung die der zu erwartenden projektrelevanten städtebaulichen Sortimente bei der Auswirkungen Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 3 Stadt Köln 3) Nebensortimente / Aktionsware Die Stadt Köln geht in ihrer Stellungnahme davon Die BBE Handelsberatung als eingeschalteter Gutachter vertritt die Auffassung, dass von der Verkaufsfläche aus, dass die Verkaufsfläche der der Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt 650 m² keine Auswirkungen auf die zentralen Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt Versorgungsbereiche zu erwarten sind. 650 m² als untersuchungsrelevant eingestuft werden müsste, da diese Auswirkungen auf die Dies lässt sich damit begründen, dass sich die Verkaufsfläche von rd. 650 m² zum einen in zentrenrelevante Sortimente und nicht-zentrenrelevante Sortimente gemäß Pulheimer Liste aufteilen lässt, so dass die zentralen Versorgungsbereiche haben können. Bedeutung einzelner Sortimente deutlich abgeschwächt wird. So entfallen auf die zentrenrelevanten Sortimente hiervon rd. 350 m² Verkaufsfläche und auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente rd. 300 m² Verkaufsfläche. Die auf diesen Flächen erzielbare Umsatzleistung liegt bei zusammen rd. 1,5 Mio. €, wovon 0,8 Mio. € auf die zentrenrelevanten und 0,7 Mio. € auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente entfallen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sowohl bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten unter dem Sammelbegriff „Nebensortimente / Aktionswaren“ mehrere Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf zusammengefasst sind, die innerhalb des Möbelhauses auf Kleinflächen in verschiedenen Fachabteilungen - zum großen Teil nur saisonal - angeboten werden. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten zählen hierzu insbesondere Bücher, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, bespielte Ton- und Bildträger und Bekleidung. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind insbesondere folgende Sortimente in der Gruppe Nebensortimente / Aktionswaren zusammengefasst: Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen, Saatgut und Düngemittel. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 4 Stadt Köln Von diesen Einzelsortimenten sind lediglich die Sortimente mit Zentrenrelevanz gemäß Pulheimer Liste in größerem Maße in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebietes vertreten. Aufgrund der geringen Umsatzgröße, die in den Einzelsortimenten mit Zentrenrelevanz erzielt wird, sind hiervon keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Da die nicht-zentrenrelevanten Einzelsortimente der Nebensortimente / Aktionswaren in den zentralen Versorgungsbereichen nur in Ausnahmefällen vertreten sind und zudem in den einzelnen Sortimenten aufgrund anteilig sehr geringer Verkaufsflächen auch nur niedrige Umsätze erzielt werden, sind auch von diesen keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich die Gruppe der „Nebensortimente / Aktionswaren“ in der Summe aus einer größeren Anzahl unterschiedlicher Sortimente zusammensetzt (siehe Gutachten S. 14). Für diese sind aufgrund der pro Einzelsortiment nur geringen Verkaufsflächen bzw. Umsätze und der Tatsache, dass diese zum Teil nur temporär angeboten werden, unter Berücksichtigung der gegebenen Wettbewerbssituation keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 4.500 m² inklusive „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“, „Kraftwagenteilen und zubehör“ und sogenannte Nebensortimente und Aktionswaren aus Sicht der Gutachter somit nicht erforderlich ist. 4) Kontrolle der Sortimente Es wird dringend darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach Realisierung des Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Kontrolle der Verkaufsflächen für Nebensortimente ist nicht Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 5 Stadt Köln Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren. Bestandteil der Bauleitplanung, sondern eine Frage des Vollzugs der Bauaufsicht. 5) Verkehrsuntersuchung Im Rahmen des Verkehrsgutachtens sollten die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs auf die B 59, am Anschlusspunkt an die A 1 und im Weiteren am Militärring geprüft werden. Darüber hinaus sollten Auswirkungen durch mögliche Schleichverkehre nach Widdersdorf und weiter In dem inzwischen vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennetzes erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln, wenn an einigen Knoten Anpassungen im Signalprogramm vorgenommen werden. Dies gilt auch für den untersuchten Knoten B59/ BAB A1 (West). nach Weiden/Lövenich untersucht werden. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. Am Knoten K 6 / Max-Planck-Straße orientieren sich laut Prognose ca. 200 Kfz/24h nach Süden in Richtung Widdersdorf. Diese Fahrten durch Kunden und Beschäftigte kommen aus den Kölner Stadtteilen Widdersdorf, Müngersdorf, Lövenich und Braunsfeld. Sie nutzen die K 6 durch Widdersdorf als direkte Verbindungsstraße zum geplanten Möbelhaus. Diese Fahrten können somit nicht als Schleichverkehr eingestuft werden, da direkte Verbindungen über das klassifizierte Straßennetz (K 6, L 213) genutzt werden. Basierend auf den Zahlen der aktuellen Verkehrsuntersuchung wurde gutachterlich nachgewiesen, dass die Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 6 Stadt Köln Pegelerhöhung durch die Verkehre des Vorhabens deutlich unter 3 dB (Kriterium für wesentliche Änderung gemäß 16.BImSchV) liegt. Es ist auch nicht mit einer erstmaligen Überschreitung des Sanierungswerts von 70 dB(A) an schützenswerten Gebäuden (Immissionsorten) zu rechnen, so dass die Änderung der KfzLärmsituation durch den planungsbedingten Zusatzverkehr in Köln-Widdersdorf als nicht wesentlich zu bezeichnen ist. T2 1) Stadt Kaarst Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Sowohl die von der Stadt Kaarst angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorgaben einer Einzelhandels maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente betrifft lediglich zwei in Aufstellung Mit ihrer Stellungnahme bemängelt die Stadt Kaarst, dass sowohl im Hinblick auf die UmsatzKaufkraft-Relation als auch empfohlenen maximalen bezüglich der absoluten befindliche Grundsätze, die für das vorliegende Bebauungsplanaufstellungsverfahren keine rechtliche Bedeutung haben. Das Vorhaben entspricht damit den landesplanerischen Vorgaben, sofern der Nachweis erbracht wird, dass schädliche Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Verkaufsfläche von 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente zwei landesplanerischen Die von der BBE Handelsberatung erstellte Auswirkungsanalyse konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Grundsätzen widersprochen wird Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 7 Stadt Kaarst Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe einer der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Kaarst. Schädliche Auswirkungen in der Region sind somit insgesamt auszuschließen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 8 Stadt Kaarst 2) Auswirkungen auf die Stadt Kaarst im nichtzentrenrelevanten Kernsortiment Wie oben bereits aufgeführt, konnte die Auswirkungsanalyse den Nachweis erbringen, dass schädliche Die Stadt Kaarst stellt in ihrer Stellungnahme für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage. Dabei geht die Stadt Kaarst davon aus, dass die Umsatzumverteilungseffekte Ferneinzugsbereich höher aus dem liegen dürften, Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Es wurde aufgezeigt, dass vor allem bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, von Verlagerungseffekten betroffen sein werden. Umsatzverlagerungen gegenüber den in Kaarst ansässigen Möbelanbietern in existenzgefährdender Größenordnung können dagegen ausgeschlossen werden. während jene aus dem überregionalen Bereich niedriger liegen. Ohne weitere Begründung schließt die Stadt Kaarst hieraus, dass sich das Planvorhaben für die Stadt Kaarst als unverträglich darstellt. T3 Landesbetrieb Straßenbau NRW Für eine abschließende Stellungnahme ist ein In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen Verkehrsgutachten mit einer Betrachtung des ermittelt Knotens L 183/K9 und und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des einem Hauptstraßennetzes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den Leistungsfähigkeitsnachweis der Anschlüsse der zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten L 183 an die B 59 vorzulegen. Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 9 für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 1) Stellungnahme der Verwaltung 10 Stadt Dormagen Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Sowohl die von der Stadt Dormagen angesprochene Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch die Vorgaben einer Einzelhandels maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente betrifft lediglich zwei in Aufstellung Mit ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2012 bemängelt die Stadt Dormagen, dass sowohl im Hinblick auf die Umsatz-Kaufkraft-Relation als auch bezüglich der empfohlenen maximalen befindliche Grundsätze, die für das vorliegende Bebauungsplanaufstellungsverfahren keine rechtliche Bedeutung haben. Das Vorhaben entspricht damit den landesplanerischen Vorgaben, sofern der Nachweis erbracht wird, dass schädliche Auswirkungen in der Region bzw. negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. absoluten Verkaufsfläche von 2.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente zwei Die von der BBE erstellte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am landesplanerischen Grundsätzen widersprochen Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Betrachtung der wird. Allerdings hält die Stadt Dormagen in ihrer absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der Stellungnahme ebenfalls fest, dass in Bezug auf untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. die zentrenrelevanten Randsortimente der ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen Zielvorstellung, Randsortimente dass maximal Gesamtverkaufsfläche entsprochen wird. die zentrenrelevanten sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten 10 % der Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren betragen dürfen, Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim, sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 11 Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Dormagen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen des beauftragten Gutachters nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 2) Einzugsgebiet des Planvorhabens Die Stadt Dormagen stellt fest, dass für das Planvorhaben der Fa. Segmüller ein ausgedehntes Einzugsgebiet abgegrenzt wird. In diesem Zusammenhang kritisiert die Stadt Dormagen, dass in der Wirkungsanalyse kein Zukunftsszenario berücksichtigt wird, bei der im Zuge einer zu erwartenden In die Prognose des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens ging eine Vielzahl von Kriterien ein (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der Auswirkungsanalyse und somit die Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 12 Wettbewerbsverschärfung im Möbelsektor in der Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen. Region, eine Verkleinerung des Einzugsbereiches Somit ist es auch richtig, dass eine Verschärfung der Wettbewerbssituation in der Region zukünftig zu einer betrachtet wird. Verkleinerung des Einzugsgebietes führen könnte. Allerdings würde mit einer Verkleinerung des Einzugsgebietes auch eine Verkleinerung der Nachfragepotenzialbasis einhergehen, was wiederum zu einer Verringerung des Gesamtumsatzes des Planvorhabens führen würde. Dies würde in der Folge dazu führen, dass die Auswirkungen des Planvorhabens auf Wettbewerbsstandorte in der Region ebenfalls reduziert würden. 3) Einzelhandelsbestand in der Stadt Wie in der Stellungnahme der Stadt Dormagen richtig vermutet wird, handelt es sich bei den Dormagen widersprüchlichen Angaben im Hinblick auf die projektrelevante Verkaufsfläche in der Innenstadt Dormagen Die Stadt Dormagen weist darauf hin, dass in der um einen Übertragungsfehler. Tatsächlich weist die Innenstadt von Dormagen nach Erhebungen der BBE Auswirkungsanalyse auf Seite 27 für den Handelsberatung eine projektrelevante Verkaufsfläche von rd. 6.230 m² auf. Der auf Seite 62 erfolgte zentralen Innenstadt Übertragungsfehler hat keine Auswirkungen auf die im Gutachten getroffenen Aussagen. Der Anteil des Dormagen ein projektrelevanter Einzelhandel von projektrelevanten Einzelhandels am Gesamtbestand des zentralen Versorgungsbereiches beträgt tatsächlich 6.230 m² Verkaufsfläche festgestellt wird, 24 %. während Versorgungsbereich auf Seite 62 im Rahmen des Zentrenpasses für die Innenstadt Dormagen eine projektrelevante Verkaufsfläche von rd. 4.055 m² angegeben wird. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das Einzelhandels- In der mit Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 modifizierten Fassung des Gutachtens aus Juli 2012 wird dieser Fehler korrigiert. und Dass im Rahmen der Erhebung zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Zentrenkonzept der Stadt Dormagen derzeit Dormagen leicht abweichende Verkaufsflächen erhoben wurden, kann beispielsweise mit überarbeitet wird und im Rahmen der Erhebung Wettbewerbsveränderungen oder einer abweichenden Erhebungsmethodik begründet werden. Allerdings leicht abweichende wurden. Verkaufsflächen ermittelt sind auch hierdurch keine Abweichungen zu den im Gutachten getroffenen Aussagen zu erwarten. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 13 4) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / In Kapitel 3 der Auswirkungsanalyse erfolgt eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation. Hierin Gesamtbetrachtung Die Stadt Dormagen kritisiert in ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2012, dass das Angebot der großen Möbelhäuser im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente im Gutachten nicht dargestellt wird. Deshalb ist aus Sicht der Stadt Dormagen nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mio. € des künftigen Umsatzes (= ca. 45 %) des Planvorhabens von diesen abgezogen bzw. umverteilt wird. Wettbewerbern werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. Innerhalb des Untersuchungsgebietes wurde eine Erhebung der Möbelanbieter durchgeführt, wobei auch die untersuchungsrelevanten Teilsortimente erhoben wurden. Zudem wird im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente festgehalten, dass insbesondere die IKEA-Häuser und die Porta-Einrichtungshäuser ein umfassendes Angebot aufweisen, während die Möbeldiscounter (z. B. Möbel Boss, Roller) nur ein eingeschränktes Randsortimentsangebot vorhalten. Besonders hohe Anteile an zentrenrelevanten Randsortimenten weisen in diesem Zusammenhang mit Verkaufsflächenanteilen von rd. 15 % der Gesamtverkaufsfläche Verkaufsflächenangebot die bei beiden den IKEA-Häuser Sortimenten in Glas, Köln auf. Porzellan, Sortimentsbezogen Keramik, ist das Haushaltsgegenstände, Bilderrahmen am größten. Daneben werden üblicherweise Heimtextilien, Bettwaren, Teppiche und Lampen / Leuchten als möbeltypische Randsortimente angeboten. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standorten, Verkaufsflächen und Sortimenten erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroße Daten- und Informationsflut zu behindern. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die projektrelevante Angebotsstruktur (auch bei den zentrenrelevanten Randsortimenten) weniger von Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen als vielmehr von großflächigen Anbietern in zumeist dezentralen Standortlagen bestimmt wird. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 14 Die größeren Möbelanbieter im Untersuchungsraum, die sich fast alle außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden, sind somit sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes als auch hinsichtlich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Möbelmarktes von maßgeblicher Bedeutung. Das aktuelle Wettbewerbsgefüge im Umland des Planvorhabens wird derzeit im Wesentlichen von diesen Anbietern geprägt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Erfahrungen zeigen, dass wettbewerbliche Auswirkungen des Planvorhabens innerhalb bestehender Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, also bestehenden größeren Möbelhäusern mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kommen. 5) Umverteilung zentrenrelevanter Sortimente / Dormagener Innenstadt Bezogen auf die Dormagener Innenstadt werden in den projektrelevanten Sortimenten Umverteilungsquoten Der Stadt Dormagen fehlt in der von der BBE erstellte eines Auswirkungsanalyse Möbelhauses im zur Ansiedlung Sondergebiet „Am von insgesamt max. 5 - 6 % prognostiziert. Hierbei liegt die Umverteilungsquote bei den nach Pulheimer Sortimentsliste als nicht-zentrenrelevant eingestuften Sortimenten bei max. 5 %, bei den zentrenrelevanten Sortimenten bei max. 6 %. Schwefelberg“ in Pulheim“ eine Begründung, warum 5 - 6 ein % Verlust des Umsatzes von max. Zu beachten ist dabei, dass sich die projektrelevanten Angebote im Wesentlichen auf Randsortimente negativen einzelner Anbieter und wenige Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment beschränken. keine städtebaulichen Effekte nach sich zieht. Da die projektrelevanten Sortimente rd. 24 % der Verkaufsfläche der Dormagener Innenstadt repräsentieren wird die Frage gestellt, ob die tatsächlichen Umverteilungseffekte nicht tatsächlich wesentlich höher ausfallen würden. Zudem fehlt der Stadt Dormagen eine Bei den laut Dormagener Sortimentsliste als zentrenrelevant eingestuften Sortimenten ergibt sich die höchste relative Umsatzverlagerung bei den Sortimenten Lampen / Leuchten, Heimtextilien und Haushaltswaren. Größte Wettbewerbseffekte werden gegenüber den Anbietern Leuchten Look, Gebers, Ring Center, Centershop, Baby Walz generiert. Aber auch in diesen Fällen sind keine so hohen Umsatzverluste zu befürchten, dass diese Betriebe in ihrer Existenz gefährdet würden. Das Angebot des Hauptzentrums Dormagen wird im Bereich der projektrelevanten Sortimente nicht beeinträchtigt. Überprüfung, ob das geplante Möbelhaus in Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 451A "Südlich der Europastraße" (d.h. ehem. Zuckerfabrik) Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 15 Pulheim die Realisierungschancen der geplanten ist für die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik eine Entwicklung einzelhandelsbezogenen Aktivierung des mit folgenden Sortimenten, die insgesamt folgende Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschreiten dürfen, Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik – das zu zulässig: einem erheblichen Versorgungsbereich beeinträchtigt wird. Teil dem Innenstadt“ „zentralen  Elektrowaren, Medien, Foto, max. 3.000 m² VKF zugehört –  Bau- und Heimwerkerbedarf, max. 8.400 m² VKF  Gartenbedarf, max. 3.000 m² VKF  Möbel, max. 4.500 m² VKF  Sportgeräte / Fahrräder, max. 2.000 m² VKF  Zoologischer Bedarf, max. 900 m² VKF  Sportbekleidung, max. 500 m² VKF  Leuchten, max. 250 m² VKF  Haushaltswaren, max. 400 m² VKF  Heimtextilien, max. 400 m² VKF  Spielwaren, max. 100 m² VKF  Bücher, max. 100 m² VKF  Schreibwaren, max. 100 m² VKF  Bekleidung, max. 100 m² VKF Im Zuge der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen wurde sich erneut intensiv mit dem Planareal auseinandergesetzt. So wird im aktuellen Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Dormagen von Juni 2012 unter Berücksichtigung der aktuellen Einzelhandels- und Bedarfssituation der Stadt Dormagen für die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes mit folgenden Betriebstypen und Verkaufsflächendimensionierungen empfohlen:  Lebensmittel-Vollsortimenter, max. 2.800 m² VKF Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 16  Lebensmittel-Discounter, max. 900 – 1.000 m² VKF oder Drogeriemarkt, max. 800 m² VKF  Elektrofachmarkt, rd. 2.000 – 3.000 m² VKF  Baumarkt, rd. 8.000 – 10.000 m² VKF Die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen ist vom zuständigen Planungs- und Umweltausschuss (28.06.2012) zur weiteren Beratung in die Fraktionen verwiesen worden. Auch wenn aktuell daher noch keine Rückschlüsse für die zukünftige Entwicklung auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik gezogen werden können, wird von Seiten der BBE Handelsberatung doch davon ausgegangen, dass sich die einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes doch sehr an die in der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Dormagen empfohlenen Betriebstypen und Verkaufsflächendimensionierungen orientieren wird. Im Hinblick auf die geplante einzelhandelsbezogene Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik lässt sich somit festhalten, dass aufgrund der nur sehr geringen Angebotsüberschneidungen keine Beeinträchtigung durch das Planvorhaben in Pulheim zu erwarten ist. T5 Gemeinde Jüchen 1) Einordung der Gemeinde Jüchen innerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens Die Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens erfolgte unter Berücksichtigung Nach Ansicht der Gemeinde Jüchen ist es nicht nachvollziehbar, dass die Gemeinde Jüchen dem äußeren Verflechtungsbereich zugeordnet wird. Da das Plangebiet aus großen Teilen des Gemeindegebietes über die Autobahn A 540 und die Bundesstraße B 59 faktisch innerhalb von 30 Minuten erreichbar ist, scheint aus Sicht der einer Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse zum Tragen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Gemeinde Jüchen eine Zuordnung zur Zone III des abgegrenzten Einzugsgebietes wahrscheinlicher. 17 Hiermit ist zu erklären, dass die Gemeinde Jüchen, selbst wenn sie sich knapp innerhalb des 30-MinutenRadius des Untersuchungsraumes befinden würde, nicht Bestandteil der Zone III des Einzugsgebietes ist. Dies ist damit zu begründen, dass die Gemeinde Jüchen unmittelbar an das Oberzentrum Mönchengladbach grenzt, in dem sich eine Reihe größerer und attraktiver Möbelanbietern befinden. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang vor allem Möbel Schaffrath und Möbel Knuffmann. Vor diesem Hintergrund ist die Gemeinde Jüchen noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die vom Planvorhaben im Gemeindegebiet erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation und bereits bestehender intensiver Käuferverflechtungen niedriger ausfallen als beispielsweise in den näher an Pulheim gelegenen Kommunen, so dass Jüchen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass aufgrund eines unterschiedlichen Zeit- und Wegeaufwandes innerhalb der Gemeinde Jüchen - wenn auch nur geringfügige - Unterschiede bei der Kaufkraftabschöpfung durch das Planvorhaben vorliegen. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung v. a. aufgrund einer geringeren Distanz zum Planvorhaben im südlichen und östlichen Gemeindegebiet von Jüchen über der Kaufkraftabschöpfung im nördlichen und westlichen Gemeindegebiet liegen. 2) Spezielle Überprüfung der Auswirkungen auf die Gemeinde Jüchen Aus Sicht der BBE Handelsberatung sind in der Gemeinde Jüchen aufgrund ihrer Lage und Vor dem Hintergrund, dass aus Sicht der Gemeinde Jüchen Einzugsgebietes zur zuzuordnen Zone ist, III des bitte die Gemeinde um eine entsprechende Überprüfung gemäß den Methodik-Vorgaben der Wettbewerbsstrukturen keine beeinträchtigenden städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Entsprechend wird auch weiterhin davon abgesehen, die Gemeinde detaillierter im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu betrachten. Dies vor allem unter Berücksichtigung folgender Kriterien: Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Auswirkungsanalyse. In diesem Zusammenhang vertritt die Gemeinde Jüchen zudem die Ansicht, dass die Möbelanbieter, die sich im Gemeindegebiet befinden, auch berücksichtigt werden sollten, Verkaufsfläche von auch wenn weniger sie als eine 4.000 18 Die Erfahrungen zeigen, dass wettbewerbliche Auswirkungen des Planvorhabens innerhalb bestehender Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, also bestehenden größeren Möbelhäusern mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kommen. Die in der Gemeinde Jüchen ansässigen Möbelanbieter sind aufgrund ihrer geringen Dimensionierung und ihrer Warenspezialisierung somit als nachrangig wettbewerbsrelevant einzustufen. m² aufweisen. Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt grundsätzlich die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Planstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sein werden als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Die in der Gemeinde Jüchen ansässigen kleineren Möbelanbieter werden somit nur sehr nachgeordnet von den Wettbewerbswirkungen tangiert werden. T6 1) Handwerkskammer zu Köln Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment Bei Seitens der Handwerkskammer zu Köln bestehen schwerwiegende Bedenken gegen die Realisierung des Planvorhabens in Pulheim nur insoweit, als vorgesehen ist, dem Unternehmen ein zentrenrelevantes Randsortiment auf einer avisierten Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² einzuräumen. Befürchtet wird die Schädigung zentraler Versorgungsbereiche. Vor diesem Hintergrund plädiert die Handwerkskammer mit Nachdruck dafür, die Verkaufsfläche der der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit vor allem Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 19 zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.500 m² Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. zu begrenzen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Mit den Ausführungen in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim konnte somit nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 2.500 m² ist aus Sicht der Gutachter somit nicht erforderlich. T7 1) IHK Köln, Zweigstelle Rhein-Erft Darstellung und Eingangswerte des Gravitationsmodells In Kapitel 3 der Auswirkungsanalyse erfolgt eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation. Hierin In ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2012 unterstellt die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, dass in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ die Berechnungsweise bzw. die Herkunft der in den Abbildungen angegebenen Zahlen nicht offen angegeben werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. In Ergänzung zu Kapitel 3 erfolgt zudem eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. werden. Bei der Abschätzung der durch die Planmaßnahme induzierten Umsatzumverteilungseffekte wurden die Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 20 projektrelevanten Umsätze der zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereiche, der Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und die Umsätze, die an sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den relevanten Sortimenten erwirtschaftet werden, unterschieden. Zudem werden die Umsätze der regional bedeutsamen Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich des Planvorhabens berücksichtigt. Die hierbei im Einzelnen zugrunde gelegten Verkaufsflächen werden hiermit nachgereicht und sind folgender Tabelle zu entnehmen. Zudem befindet sich in der unter Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 ergänzten Fassung des Gutachtens eine genaue tabellarische Übersicht der Hauptwettbewerber des Planvorhabens. Angebotssituation außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Verkaufsfläche in m² Umsatzherkunft sonstige relevante Angebotsstandorte in der Stadt Pulheim (Zone I) Umsatz in Mio. € 6.500 10,8 160.000 302,3 sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s in Zone II 25.000 47,6 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone III 80.000 148,5 170.000 298,1 441.500 807,3 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone II Regional bedeutsame Möbelanbieter äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) Summe im Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 21 Innerhalb der Stadt Pulheim (Zone I des prognostizierten Einzugsgebietes) befinden sich an den sonstigen Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine größeren Möbelanbieter. Berücksichtigt werden hier Warengruppenspezialisten (z. B. Matratzen Concord, K + H) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Knauber). Zu den größten Möbelanbietern in Zone II zählen Porta Möbel (Frechen), IKEA (Köln-Ossendorf), Roller (Köln-Marsdorf), Möbel Hausmann (Bergheim). Darüber hinaus sind hierunter mehrere kleinere Möbelhäuser (z. B. Roller in Dormagen, Möbel Boss in Frechen sowie Polster Trösser und Mambo in Köln-Marsdorf) und Spezialanbieter (u. a. Küchenstudios, Matratzenmärkte) zusammengefasst. Zu den sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II zählen v. a. Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen wie Baumärkte und SB-Warenhäuser sowie Spezialanbieter. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone III finden sich überwiegend Möbelanbieter mittlerer Größe. Als flächenmäßig größte Anbieter sind IKEA in Köln-Godorf und Möbel Knuffmann in Neuss hervorzuheben. Zu den sonstigen regional bedeutsamen Möbelanbietern sind aufgrund ihrer Größe v. a. das Möbelhaus Brucker in Kall, das Smidt Wohncenter in Leverkusen, das Höffner Rösrather Möbelzentrum, Porta Möbel in Köln-Porz und Bornheim, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln sowie Möbel Schaffrath in Mönchengladbach zu zählen. Darüber hinaus ist in dieser Gruppe eine größere Anzahl mittlerer und kleinerer Möbelanbieter zusammengefasst. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortiment erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroßen Daten- und Informationsflut zu behindern. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 22 2) Nebensortimente / Aktionsware Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, geht in Die BBE Handelsberatung als eingeschalteter Gutachter vertritt die Auffassung, dass von der Verkaufsfläche ihrer Stellungnahme davon aus, dass die der Nebensortimente / Aktionsware von insgesamt 650 m² keine Auswirkungen auf die zentralen Verkaufsfläche Aktionsware der von Nebensortimente insgesamt 650 m² / Versorgungsbereiche zu erwarten sind. als untersuchungsrelevant eingestuft werden müsste, Dies lässt sich damit begründen, dass sich die Verkaufsfläche von rd. 650 m² zum einen in zentrenrelevante da diese erhebliche Auswirkungen auf die Sortimente und nicht-zentrenrelevante Sortimente aufteilen lässt, so dass die Bedeutung einzelner zentralen Versorgungsbereiche haben können. Sortimente deutlich abgeschwächt wird. So entfallen auf die zentrenrelevanten Sortimente hiervon rd. 350 m² Verkaufsfläche und auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente rd. 300 m² Verkaufsfläche. Die auf diesen Flächen erzielbare Umsatzleistung liegt bei zusammen rd. 1,5 Mio. €, wovon 0,8 Mio. € auf die zentrenrelevanten und 0,7 Mio. € auf die nicht-zentrenrelevanten Sortimente entfallen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sowohl bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten unter dem Sammelbegriff „Nebensortimente / Aktionswaren“ mehrere Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf zusammengefasst sind, die innerhalb des Möbelhauses auf Kleinflächen in verschiedenen Fachabteilungen - zum großen Teil nur saisonal - angeboten werden. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten zählen hierzu insbesondere Bücher, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, bespielte Ton- und Bildträger und Bekleidung. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind insbesondere folgende Sortimente in der Gruppe Nebensortimente / Aktionswaren zusammengefasst: Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen, Saatgut und Düngemittel. Von diesen Einzelsortimenten sind lediglich die Sortimente mit Zentrenrelevanz in größerem Maße in den Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebietes 23 vertreten. Aufgrund der geringen Umsatzgröße, die in den Einzelsortimenten mit Zentrenrelevanz erzielt wird, sind hiervon keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Da die nicht-zentrenrelevanten Einzelsortimente der Nebensortimente / Aktionsware in den zentralen Versorgungsbereichen nur in Ausnahmefällen vertreten sind und zudem in den einzelnen Sortimenten aufgrund anteilig sehr geringer Verkaufsflächen auch nur niedrige Umsätze erzielt werden, sind auch von diesen keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich die Gruppe der „Nebensortimente / Aktionswaren“ in der Summe aus einer größeren Anzahl unterschiedlicher Sortimente zusammensetzt. Für diese sind aufgrund der pro Einzelsortiment nur geringen Verkaufsflächen bzw. Umsätze und der Tatsache, dass diese zum Teil nur temporär angeboten werden, unter Berücksichtigung der gegebenen Wettbewerbssituation keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten. 3) Unterscheidung von Untersuchungsraum und Einzugsgebiet In der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse wurde die methodische Vorgehensweise Nach Ansicht der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein- bei der Abgrenzung des Untersuchungsraums (vgl. Kapitel 3 und bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes Erft, werden die Auswahl des 15-Minuten-Radius (vgl. Kapitel 4) ausführlich dargelegt. und des 30-Minuten-Radius sowie die Einteilung des Einzugsgebietes in die Zonen I – III und in Dass der Untersuchungsraum und das Einzugsgebiet in zwei unterschiedlichen Kapiteln dargelegt werden, einen äußeren Verflechtungsbereich nicht klar zeigt bereits, dass beide Raumkategorien nicht gleichzusetzen sind: genug dargestellt. Der Untersuchungsraum wurde so großzügig abgegrenzt, dass alle potenziell wettbewerbsrelevanten Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Standorte ermittelt werden konnten. Die Ergebnisse 24 der Angebotsanalyse bilden wesentliche Eingangsgrößen für das Prognosemodell, in das neben Daten zum Nachfragepotenzial auch die Standorte und die Attraktivität derjenigen Hauptwettbewerber einfließen, die sich zwar außerhalb des Einzugsgebiets des Planvorhabens befinden, aber gleichwohl wettbewerblich relevant sind. Das Untersuchungsgebiet wurde aus methodischen Gründen in drei Teilbereiche abgestufter Erhebungsintensität untergliedert:  15-Minuten-Radius: Innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius wurde der gesamte projektrelevante Einzelhandel einschließlich der untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit anderen Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkten erhoben, da diese Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte) erhoben.  30-Minuten-Radius: Innerhalb der hier vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment erhoben. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Erhebung aller Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment.  Darüber hinausgehend: großzügige Erhebung aller Hauptwettbewerber, d. h. der größeren Möbelhäuser, Möbelmitnahmemärkte und Küchencenter. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 25 Die so ermittelten angebotsseitigen Daten wurden in das Prognosemodell eingestellt und dienten somit auch zur Zonierung des perspektivischen Einzugsgebietes. „Geeicht“ wurde das Rechenmodell darüber hinaus mittels einer Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße und die Leistungsfähigkeit bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei sind die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen gekommen. Unter anderem aus der teilräumlich unterschiedlichen Wettbewerbsdichte ist auch zu erklären, dass der rechtsrheinische Bereich des 30-Minuten-Radius des Untersuchungsraumes aufgrund der hier abgeschwächten Kaufkraftbindung von unter 5 % der projektrelevanten Kaufkraft nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Innerhalb des 30-Minuten-Entfernungsradius um den Planstandort zeigt sich eine äußerst differenzierte Angebotssituation: Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher-, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Smidt Wohncenter in Leverkusen, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Vor diesem Hintergrund sind größere Einkaufsverflechtungen mit den Kunden aus den Kommunen Neuss, Grevenbroich, Bedburg, Elsdorf, Kerpen, Merzenich, Erftstadt, Hürth, Brühl und Wesseling sowie aus den Kölner Stadtteilen Innenstadt und Rodenkirchen zu erwarten. Die Städte Langenfeld, Monheim am Rhein und Leverkusen sowie die östlichen Kölner Stadtteile sind wohl ebenfalls noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die hier erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation niedriger ausfallen als in den westlichen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 26 Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradius, so dass diese Stadtbereiche bzw. Kommunen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen sind. 4) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, bemängelt an der Auswirkungsanalyse, dass das Sortiment „Lampen, Beleuchtungskörper“ als Leuchten und nicht-zentrenrelevant eingestuft wird, obwohl dieses laut gültiger Fassung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Pulheim noch als zentrenrelevant zu bewerten ist. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das Sortiment in den angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist. Es ist richtig, dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in der Auswirkungsanalyse als nicht-zentrenrelevant eingestuft wird, auch wenn dies in der bisherigen Fassung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Pulheim noch als zentrenrelevant bestimmt wird. Dies ist damit zu begründen, dass das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim zurzeit fortgeschrieben wird. Der Bearbeitungsbaustein der „Überprüfung der mit dem Einzelhandelskonzept beschlossenen Liste nahversorgungs- und zentrenrelevanter bzw. nicht-zentrenrelevanter Sortimente, Empfehlungen zum Umgang mit Randsortimenten“ wurde jedoch vorgezogen und kam zu dem Ergebnis, dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ nicht länger als zentrenrelevant in der Stadt Pulheim einzustufen ist. Begründet wird dies damit, dass dieses Sortiment nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt bzw. den Stadtteilzentren vertreten ist und für das zentrale Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorruft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente und somit auch der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Sortimentsliste. Diese wurde zwischenzeitlich politisch beraten und vom Rat der Stadt Pulheim am 3. Juli 2012 beschlossen. Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevantes Sortiment abgeschätzt werden und eine Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung sortimentsgenau erfolgen. Dass die projektrelevanten 27 Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. 5) Zentrenpässe Da die zentralen Versorgungsbereiche für die Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens Die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vertritt in von besonderer Bedeutung sind, erfolgt im Rahmen der Auswirkungsanalyse eine genaue Beschreibung von ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2012 den jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand Standpunkt, der von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Auswirkungsanalyse dargestellten Zentrenpässe Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und Mängel aufweisen. Bemängelt wird, dass nur die über projektrelevante Hauptwettbewerber. sogenannten dass die im Anhang Hauptwettbewerber aufgeführt werden, die kleineren Einzelhandelsbetriebe mit Hierfür wurde durch Vor-Ort-Begehung der projektrelevante Einzelhandel innerhalb der Zentren detailliert projektrelevantem Kernsortiment dagegen nicht. erfasst, wobei innerhalb der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius eine Erhebung des gesamten untersuchungsrelevanten projektrelevanten Teilsortimente Einzelhandels von Betrieben (d. h. mit erhoben anderem wurden auch Umsatz- die und Verkaufsflächenschwerpunkt) erfolgte, da die hier vorliegenden Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Innerhalb der im 30-MinutenRadius vorliegenden relevanten zentralen Versorgungsbereiche erfolgte die Erhebung der Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Da städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich dann zu erwarten wären, Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 28 wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet werden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben, werden auch nur solche Betriebe in den Zentrenpässen explizit aufgeführt. Als Ergebnis der Auswirkungsanalyse lässt sich festhalten, dass die prognostizierten Wettbewerbswirkungen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen lassen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebaulich relevante Dimensionen erreichen. 6) Verkaufsfläche von 4.500 m² für Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ zentrenrelevante Randsortimente Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevante Randsortimente wird von der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vor dem Hintergrund des Entwurfs Landesentwicklungsplans des Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (vom Kabinett am 17. April 2012 gebilligt) kritisch bewertet, da hierin unter „Festlegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel“ in Punkt 6 festgelegt wird, dass der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit nachgereicht. Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen erfüllt, wenn zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme BauNVO Stellungnahme der Verwaltung 29 nicht-zentrenrelevantem dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, mit Kernsortiment 2.500 m² Verkaufsfläche nicht nicht überein. überschreiten soll. Hierzu führt die IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, weiter aus, dass sich der Diesen Sachverhalt gilt es seitens der Kommune im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Maximalwert von 2.500 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente, bei dem erhebliche schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind, grundsätzlich als verträglich bewährt hat und in der jetzigen Übergangsphase bis zum Erlass einer neuen gesetzlichen Regelung kein Vorhaben umgesetzt werden sollte, das den bewährten Höchstwert von 2.500 m² zentrenrelevante Randsortimente überschreitet. für Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Darüber hinaus ist anzumerken, dass der Planstandort für das Segmüller-Möbelhaus eine Besonderheit aufweist, die einige der Wettbewerbsstandorte nicht haben. So handelt es sich bei dem Planstandort bezogen auf den Einzelhandel um einen Solitärstandort, während die meisten Hauptwettbewerber, wie IKEA in Köln-Ossendorf, Höffner in Rösrath, Porta in Porz-Lind oder das Möbelhaus Smid in Leverkusen Kombinationsstandorte darstellen. Dort werden in mehreren in Standortgemeinschaft befindlichen Möbelhäusern insgesamt Randsortimente von deutlich mehr als 2.500 m² Verkaufsfläche angeboten. Dagegen lässt der Planstandort aufgrund seiner Eigenschaft als Solitärstandort schon aus Gründen der Landesplanung keine weiteren Einzelhandelseinrichtungen mit zusätzlichen Randsortimenten zu. 7) Verkehrsuntersuchung In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen Für die Bewertung des Planvorhabens ist die ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des angekündigte verkehrliche Untersuchung Hauptstraßennetzes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den erforderlich. Diese steht noch aus. zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 30 Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. T8 IHK Mittlerer Niederrhein Die IHK Mittlerer Niederrhein schließt sich der Siehe Stellungnahme zu T 7 Stellungnahme der IHK zu Köln, Zweigstelle Rhein-Erft, vom 15. Mai 2012 vollumfänglich an. T9 1) EHDV Aachen-Düren-Köln Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ Der Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen – Düren – Köln e. V. bewertet die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für zentrenrelevantes Hintergrund Randsortiment des Landesentwicklungsplans Entwurfs vor dem des Nordrhein-Westfalen, gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 31 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel nachgereicht. (vom Kabinett am 17. April 2012 gebilligt) kritisch und hält dies für das Mittelzentrum Pulheim für Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit überdimensioniert. nicht-zentrenrelevanten Verkaufsfläche Kernsortimenten anbieten dürfen, zentrenrelevante erfüllt. Wichtige Randsortimente Voraussetzung ist auf max. dabei, 10 % dass der zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht überein. Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit zentrenrelevanten Randsortimenten auf einer Verkaufsfläche von max. 4.500 m² keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 2.500 m² ist somit nicht erforderlich. T 10 1) Stadt Leverkusen Smidt Wohncenter und SPONTI Discountmarkt Dies ist nicht der Fall. In der Auswirkungsanalyse wurde der Wettbewerber Smidt mit seinen beiden Mit ihrer Stellungnahme vom 07. Mai 2012 Möbelhäusern (Smidt Wohncenter und SPONTI Discountmarkt) zusammengefasst betrachtet. Von der im unterstellt die Stadt Leverkusen, dass in der Gutachten angegebenen Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.000 m² entfallen etwa 35.000 m² auf das „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhaus Smidt, rd. 10.000 m² auf den SPONTI Discountmarkt. Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 32 in Pulheim“ lediglich das Smidt Wohncenter, nicht jedoch der SPONTI Discountmarkt betrachtet worden sind. 2) Verkaufsfläche von 4.500 m² (10 % der Gesamtverkaufsfläche) für zentrenrelevante Es ist richtig, dass nach dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 14.04.2010 die Regelungen Randsortimente des § 24 a LEPro nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Gemeinden bindende Ziele der Die Stadt Leverkusen bemängelt, dass bei den Landesplanung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB erfüllen. zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des zum Allerdings ist im Verfahren der Bauleitplanung von den Kommunen zwischenzeitlich zu beachten, dass die Grundsatz der Raumordnung degradierten und Landesregierung Nordrhein-Westfalen am 17.04.2012 per Kabinettsbeschluss den Entwurf eines sachlichen damit wegwägbar gewordenen § 24 a (3) LEPro Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans gebilligt und vollends ausgenutzt werden soll. Diese Kritik gleichzeitig entschieden hat, dass zu diesem Planentwurf ab Juni diesen Jahres ein breites richtet sich gegen die geplante Verkaufsfläche Beteiligungsverfahren durchgeführt wird. Die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in von rd. 4.500 m² für zentrenrelevante Aufstellung befindlichen Ziele“ gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Randsortimente. Auch vor diesem Hintergrund Raumordnung sind in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen werden von der Stadt Leverkusen Bedenken raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen. gegen die Festsetzung geäußert, dass 10 % der für Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente wird in diesem Entwurf des Landesentwicklungsplans zentrenrelevante Randsortimente genutzt werden Nordrhein-Westfalen festgehalten, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen (Ziel), wobei zentrale sollen. Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich Gesamtverkaufsfläche (rd. 4.500 m²) beeinträchtigt werden dürfen (Ziel). Der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten (Grundsatz). Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Das vorgesehene landesplanerische Ziel zur Beschränkung der Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 33 Randsortimente wird somit eingehalten, sofern der Nachweis erbracht wird, dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können. Die von der BBE erstellte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte diesen Nachweis erbringen: Bei der Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zeigt sich, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern im näheren Standortumfeld, d. h. in Frechen und Bergheim, zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Die Auswirkungen auf weiter entfernt gelegene Möbelstandorte bewegen sich in einer deutlich untergeordneten Größenordnung, so dass unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit, der Lage, der Betriebstypen und der Versorgungsbedeutung der hier ansässigen Märkte die zu erwartenden Umsatzverluste als betriebswirtschaftlich kompensierbar zu bewerten sind. Diese Aussage gilt auch für die Möbelstandorte in der Stadt Leverkusen. Städtebaulich relevante Umsatzumverlagerungen gegenüber Anbietern innerhalb zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim oder der umliegenden Städte und Gemeinden sind nach den Prognosen der BBE nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorgesehenen landesplanerischen Zielvorgaben eingehalten werden. Eine Abweichung vom vorgesehenen Grundsatz, den Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments im Regelfall auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, kann somit zweifelsfrei begründet werden. 3) Einordung der Stadt Leverkusen innerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens Die Prognose des perspektivischen Einzugsgebiets des Planvorhabens erfolgte unter Einbeziehung einer Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Nach Ansicht der Stadt Leverkusen ist es nicht nachvollziehbar, dass die Stadt Leverkusen dem äußeren Verflechtungsbereich zugeordnet wird. Da in der Stadt Pulheim ein leistungsfähiges Möbelhaus mit vergleichsweise großer Dimensionierung angesiedelt werden soll, scheint aus Sicht der Stadt Leverkusen eine Zuordnung zur Zone III des abgegrenzten Einzugsgebietes wahrscheinlicher. Leverkusen die Allerdings teilt Einschätzung die Stadt der BBE Handelsberatung, dass eine Existenzgefährdung der in Leverkusen ansässigen Betriebe aufgrund eines neuen Wettbewerbers in Pulheim weitestgehend ausgeschlossen werden kann, wenn auch bezweifelt wird, dass die von der BBE Handelsberatung vorgenommene Zuordnung in die Verflechtungszone mit geringer, aber dennoch nennenswerter Kaufkraftabschöpfung den zu erwartenden Auswirkungen auf Leverkusen nicht hinreichend gerecht wird. 34 Vielzahl an Kriterien (z. B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird). Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Hierbei kommen die Ergebnisse aus Kapitel 3 „Wettbewerbssituation“ der Auswirkungsanalyse und somit die Angebotssituation im Untersuchungsraum zum Tragen. Hiermit ist zu erklären, dass die Stadt Leverkusen, die sich innerhalb des 30-Minuten-Radius des Untersuchungsraumes befindet, nicht Bestandteil der Zone III des Einzugsgebietes ist. Denn innerhalb des 30-Minuten-Entfernungsradius im Untersuchungsgebiet zeigt sich eine differenzierte Angebotssituation: Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens von Pulheim keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Smidt Wohncenter in Leverkusen (inkl. SPONTI Discountmarkt), Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Vor diesem Hintergrund ist die Stadt Leverkusen noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die vom Planvorhaben im Stadtgebiet Leverkusen erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation und bereits bestehender intensiver Käuferverflechtungen niedriger ausfallen als beispielsweise in den westlichen Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradius, so dass Leverkusen nicht mehr der Zone III des Einzugsgebietes zuzurechnen ist. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass aufgrund eines unterschiedlichen Zeit- und Wegeaufwandes innerhalb der Stadt Leverkusen - wenn auch nur geringfügige - Unterschiede bei der Kaufkraftabschöpfung durch das Planvorhaben vorliegen. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung v. a. aufgrund einer geringeren Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 35 Distanz zum Planvorhaben im westlichen Stadtgebiet von Leverkusen (u. a. Stadtbezirke Rheindorf, Wiesdorf, Bürrig) über der Kaufkraftabschöpfung im östlichen Stadtgebiet (u. a. Stadtbezirke Bergisch Neukirchen, Lützenkirchen, Steinbüchel) liegen. 4) Auswirkungen auf Entwicklungsspielräume die in zukünftigen zentralen Es ist richtig, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse nicht nur die möglichen Beeinträchtigungen auf den Bestand zu untersuchen sind, sondern auch die Frage zu beantworten ist, ob durch die Realisierung des Versorgungsbereichen Planvorhabens die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt werden Die Stadt Leverkusen geht in ihrer Stellungnahme könnten. vom 07. Mai 2012 davon aus, dass mit der geplanten Flächendimensionierung zentrenrelevante potenzielle Randsortimente, in wäre dann der Fall, wenn das Planvorhaben im Marktsegment des zentrenrelevanten zukünftige Einrichtungsbedarfs in den Nachbargemeinden eine so hohe Kaufkraftabschöpfung generieren könnte, dass Entwicklungsspielräume Verkaufsflächenangeboten für Dies von die Marktzutrittsmöglichkeiten für neue Angebotsformen innerhalb zentraler Versorgungsbereiche spürbar zentralen eingeschränkt würden. Dies kann aber nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse allerdings Versorgungsbereichen eingeengt werden. Dies ausgeschlossen werden. auch vor dem Hintergrund, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse dargelegt werden konnte, Insbesondere Angebotskonzepte wie Butlers, Depot, Strauss Innovation oder neuerdings H & M und Zara dass vom Planvorhaben keine negativen Home, die speziell für integrierte City-Lagen entwickelt wurden und auch in größeren Mittelstädten aktiv sind, Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche stehen aufgrund ihrer deutlichen abweichenden Sortimentsstrukturen nur in sehr eingeschränkten zu erwarten sind. Hierbei wird insbesondere auf Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben; die Möglichkeiten zur Realisierung dieser modernen Citydie zentrenrelevanten „keramische Erzeugnisse Sortimentsgruppen Konzepte in geeigneten Zentrallagen werden durch das Planvorhaben nicht wesentlich eingeschränkt. und Glaswaren, Haushaltsgegenstände“ sowie „Haushaltstextilien / Heimtextilien“ verwiesen, die jeweils größere Verkaufs-flächen- und Umsatzanteile aufweisen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 36 5) Übergemeindliche Bedeutung Die Stadt Leverkusen stellt aufgrund der großen übergemeindlichen Planvorhabens, bei Bedeutung dem rd. des 93 % des Gesamtumsatzes durch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb von Pulheim generiert wird, die Notwendigkeit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.000 m² infrage, da die zuvor geplanten 20.000 m² für die Versorgung der Pulheimer Wohnbevölkerung bereits ausreichend wären. Die Forderung, die Größenordnung des geplanten Möbelmarktes auf 20.000 m² Verkaufsfläche zu reduzieren, ist nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse nicht begründet. Erstens können mehr als unwesentliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leverkusen ausgeschlossen werden. Zweitens ist nicht davon auszugehen, dass das Smidt Wohncenter mit SPONTI Discountmarkt oder andere Anbieter projektrelevanter Sortimente in ihrem Fortbestand gefährdet würden und somit Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Stadtgebiet Leverkusen befürchtet werden müssten. Zudem ist darauf zu verweisen, dass die Stadt Pulheim mehrere Jahre erfolglos versucht hat, am Planstandort einen Möbelmarkt mit max. 20.000 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Denn diese Verkaufsfläche liegt deutlich unterhalb der Größenordnung, die für Neuansiedlungen von Möbelhäusern heute üblicherweise projektiert werden. Insofern ist die Ausweitung der zulässigen Verkaufsfläche begründbar, sofern negative Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen von Nachbarkommunen ausgeschlossen werden können. Dieser Nachweis wurde mit der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung erbracht. T 11 Stadt Bergheim 1) Flächenproduktivität und Planumsatz Die Kreisstadt Bergheim unterstellt in ihrer Nach der Prognose der BBE Handelsberatung ist am Standort Pulheim zwar eine überdurchschnittlich hohe Stellungnahme vom 03. Mai 2012, dass die von Flächenleistung möglich, eine Umsatzleistung in der von der Stadt Bergheim unterstellten Größenordnung der BBE Handelsberatung „Auswirkungsanalyse zur in Ansiedlung der von bis zu 150 Mio. € im Jahr jedoch nicht realisierbar. eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ Dies begründet sich insbesondere aus der im Vergleich zu den anderen Standorten der großen Segmüllerin Pulheim“ angesetzte Flächenproduktivität als Möbelhäuser deutlich höheren Wettbewerbsdichte: deutlich zu gering angesetzt ist. Dies wurde mit Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme einem Hinweis belegt, dass sich Stellungnahme der Verwaltung 37 die Der vorgesehene Betreiber Segmüller betreibt derzeit an drei Standorten große Möbelhäuser mit Flächenleistung der bestehenden Möbelhäuser Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m². Diese befinden sich in Weiterstadt, Parsdorf bei des vorgesehenen Betreibers Segmüller im München und Friedberg bei Augsburg und nehmen somit Randlagen zu großen Verdichtungsräumen Geschäftsjahr 2010 auf rd. 3.300 € / m² (Parsdorf, Weiterstadt) bzw. einem solitären Oberzentrum (Friedberg) ein. Verkaufsfläche belaufen soll. Das jährliche Umsatzvolumen des Planvorhabens in Pulheim Alle drei Standorte zeichnet aus, dass sie sich in einem deutlich weniger angespannten Wettbewerbsumfeld befinden, als dies in Pulheim der Fall wäre. Dies zeigt sich bereits in der folgenden Abbildung, in der die würde demnach bei knapp 150 Mio. € liegen. Möbelhäuser in Deutschland mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche, die aufgrund ihrer Verkaufsflächendimensionierung als Hauptwettbewerber der Segmüller-Möbelhäuser anzusehen sind, dargestellt werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 38 Möbelhäuser mit > 25.000 m² Verkaufsfläche in Deutschland Unschwer zu erkennen ist, dass im Umland des Planvorhabens in Pulheim eine deutlich größere Dichte an Hauptwettbewerbern vorliegt, als bei den bestehenden Segmüller-Möbelhäusern. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme 2) Darstellung und Eingangswerte Stellungnahme der Verwaltung des Hierzu ist festzuhalten, dass in Kapitel 3 der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse Gravitationsmodells Mit ihrer Stellungnahme vom 03. Mai 2012 bemängelt die Kreisstadt „Auswirkungsanalyse zur Bergheim, in Ansiedlung der eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ würde 39 die Darstellung Eingangswerte des Gravitationsmodells fehlen. der eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbssituation erfolgt. Hierin werden nach Darstellung der methodischen Vorgehensweise die strukturprägenden Möbelanbieter in der Region und die untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet dargestellt und bewertet. In Ergänzung zu Kapitel 3 erfolgt zudem eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang des Gutachtens anhand von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. Bei der Abschätzung der durch die Planmaßnahme induzierten Umsatzumverteilungseffekte wurden die projektrelevanten Umsätze der zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereiche, der Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und die Umsätze, die an sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den relevanten Sortimenten erwirtschaftet werden, unterschieden. Zudem werden die Umsätze der regional bedeutsamen Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich des Planvorhabens berücksichtigt. Die hierbei im Einzelnen zugrunde gelegten Verkaufsflächen werden hiermit nachgereicht und sind folgender Tabelle zu entnehmen. Zudem befindet sich in der unter Berücksichtigung der Stellungnahmen im Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 ergänzten Fassung des Gutachtens eine genaue tabellarische Übersicht der Hauptwettbewerber des Planvorhabens. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 40 Angebotssituation außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Verkaufsfläche in m² Umsatzherkunft sonstige relevante Angebotsstandorte in der Stadt Pulheim (Zone I) Umsatz in Mio. € 6.500 10,8 160.000 302,3 sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s in Zone II 25.000 47,6 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone III 80.000 148,5 170.000 298,1 441.500 807,3 Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s in Zone II Regional bedeutsame Möbelanbieter äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) Summe im Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Innerhalb der Stadt Pulheim (Zone I des abgegrenzten Einzugsgebietes) befinden sich an den sonstigen Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine größeren Möbelanbieter. Berücksichtigt werden hier Warengruppenspezialisten (z. B. Matratzen Concord, K + H) sowie sonstige Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Knauber). Zu den größten Möbelanbietern in Zone II zählen Porta Möbel (Frechen), IKEA (Köln-Ossendorf), Roller (Köln-Marsdorf), Möbel Hausmann (Bergheim). Darüber hinaus sind hierunter mehrere kleinere Möbelhäuser (z. B. Roller in Dormagen, Möbel Boss in Frechen sowie Polster Trösser und Mambo in Köln-Marsdorf) und Spezialanbieter (u. a. Küchenstudios, Matratzenmärkte) zusammengefasst. Zu den sonstigen relevanten Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 41 Angebotsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II zählen v. a. Anbieter mit größeren Sortimentsüberschneidungen wie Baumärkte und SB-Warenhäuser sowie Spezialanbieter. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone III finden sich überwiegend Möbelanbieter mittlerer Größe. Als flächenmäßig größte Anbieter sind IKEA in Köln-Godorf und Möbel Knuffmann in Neuss hervorzuheben. Zu den sonstigen regional bedeutsamen Möbelanbietern sind aufgrund ihrer Größe v. a. das Möbelhaus Brucker in Kall, das Smidt Wohncenter in Leverkusen, das Höffner Rösrather Möbelzentrum, Porta Möbel in Köln-Porz und Bornheim, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln sowie Möbel Schaffrath und Mönchengladbach zu zählen. Darüber hinaus ist in dieser Gruppe eine größere Anzahl mittlerer und kleinerer Möbelanbieter zusammengefasst. Somit wurde der gesamte projektrelevante Wettbewerb im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort, Verkaufsfläche und Sortiment erhoben und bewertet. Allerdings wurden nicht alle durchgeführten Untersuchungsschritte und erarbeiteten Daten im Gutachten detailliert dargestellt, um die Lesbarkeit des Gutachtens nicht durch eine übergroßen Daten- und Informationsflut zu behindern. 3) Umsatzumverteilung außerhalb des Einzugsgebietes und Kaufkraftrückgewinnung Zunächst ist festzustellen, dass die Abgrenzung des Einzugsgebietes auf Basis der prognostizierten Die Kreisstadt Bergheim kritisiert die hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes. Kaufkraftbindungsquoten (Marktanteile) in den projektrelevanten Sortimenten vorgenommen wurde. Der Zone I wurde mit einem erwarteten Marktanteil von rd. 15 % nur die Stadt Pulheim zugeordnet. Dem weiteren Einzugsgebiet wurden alle Kommunen zugeordnet, in denen das Planvorhaben Marktanteile zwischen 5 und 11 % erreichen würde. Andere Kommunen wurden dann noch dem äußeren Verflechtungsbereich zugerechnet, sofern eine Kaufkraftabschöpfung von mindestens 2 % erwartet werden kann. Gemäß der BBE-Prognose wird der Gesamtumsatz von max. 91,2 Mio. € („Worst-Case“; ohne Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 42 Nebensortimente / Aktionsware) mit rd. zwei Dritteln des Umsatzes (rd. 61,1 Mio. €) überwiegend innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - III) umverteilt. Rund 17 % werden zu Lasten der regional bedeutsamen Möbelhäuser im äußeren Verflechtungsbereich, rd. 16 % gegenüber sonstigen regional bedeutsamen Möbelhäusern generiert. Dass ein Anteil von rd. einem Drittel des Planumsatzes gegenüber von Standorten außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes generiert wird, lässt sich mit dem insgesamt stark ausgeprägten Wettbewerbsumfeld erklären. Deshalb ist davon auszugehen, dass im Untersuchungsgebiet heute auch intensive Einkaufsorientierungen zu Möbelhäusern außerhalb des Einzugsgebietes (z. B. in Düsseldorf, Mönchengladbach, Leverkusen, Köln-Porz, Bornheim) bestehen. Durch die Realisierung des Planvorhabens wird es auch im Randbereich des Einzugsgebietes (Zone III) und im äußeren Verflechtungsbereich zu einer Veränderung der bisherigen Käuferverflechtungen kommen, so dass nun vermehrt auch der neue Angebotsstandort in Pulheim aufgesucht werden wird. Dies hat auch nennenswerte Umsatzreduzierungen bei Wettbewerbern außerhalb des Einzugsgebietes und außerhalb des äußeren Verflechtungsbereichs zur Folge. Um dies zu erläutern, sei an dieser Stelle beispielhaft die Stadt Neuss aufgeführt. Die Stadt Neuss befindet sich nördlich von Pulheim und wird der Zone III des Einzugsgebietes des Planvorhabens zugerechnet. Aktuell ist aufgrund der gegebenen Angebotssituation davon auszugehen, dass die Neusser Bürger ihren Bedarf an Möbeln und Einrichtungszubehör in Neuss, aber auch zu einem großen Teil außerhalb des eigenen Stadtgebietes decken. Zu den bevorzugten Einkaufsstandorten für Möbel außerhalb von Neuss dürften neben Dormagen auch die außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Städte Düsseldorf und Kaarst zu zählen sein. Durch die Errichtung eines regional bedeutsamen Möbelhauses in Pulheim ist davon auszugehen, dass sich ein größerer Teil der Neusser Bürger zukünftig in Richtung des neuen Angebotsstandortes in Pulheim orientieren wird. Nach Prognose der BBE Handelsberatung in Bezug auf die Umsatzherkunft ist davon auszugehen (vgl. „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 43 Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“, Abbildung 12, S. 39), dass das Planvorhaben rd. 4 % (rd. 4,4 Mio. €) der projektrelevanten Kaufkraft im Stadtgebiet Neuss binden kann. Somit kommt es durch diese Kaufkraftumlenkung zu Umsatzumverteilungseffekten innerhalb des Einzugsgebietes (v. a. in Neuss und Dormagen), aber auch außerhalb des Einzugsgebietes (v. a. Düsseldorf und Kaarst). 4) Branchenund standortspezifische Umsatzverteilungen sowie städtebauliche und In Kapitel 5 der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse werden die durch die versorgungsstrukturelle Bewertung Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte abgeschätzt, da für die Betrachtung der zu erwartenden Nach Auffassung der Kreisstadt Bergheim erfolgt städtebaulichen Auswirkungen die durch das Planvorhaben induzierten Umverteilungseffekte für die kein differenzierter Ausweis von branchen- und ansässigen Betriebe von Bedeutung sind. Die Prognose erfolgte differenziert nach Angebotsstandorten und standortspezifischen Umverteilungen. Zudem wird den projektrelevanten Sortimenten. Aufgrund einer besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit erfolgt die die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Darstellung der Umsatzumverteilungen nach Umsatzherkunft jedoch nur in Unterscheidung nach nichtBewertung des Vorhabens als unzureichend zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten. Für die zentralen Versorgungsbereiche im engeren kritisiert. Einzugsgebiet (Zone I und II) erfolgt zudem eine separate Ausweisung der Umsatzumverteilungseffekte. Als wesentliche Ergebnisse lassen sich festhalten, dass vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen, d. h. insbesondere bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung, von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung betroffen sein werden. Betroffen sind somit v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern in Frechen und Bergheim zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Zu den wettbewerblich besonders stark betroffenen Betrieben gehören Porta Möbel in Frechen und Möbel Hausmann in Bergheim. Dass die projektrelevanten Sortimente bei der Prognose der Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 44 jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. Die Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt sehr detailliert. So kann festgehalten werden, dass die prognostizierten Wettbewerbswirkungen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf Untersuchungsraums die Versorgungsstrukturen erkennen lassen, da in die den zentralen Versorgungsbereichen Umverteilungsquoten gegenüber des zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebaulich relevanten Dimensionen erreichen. Darüber hinaus finden sich im Anhang des Gutachtens „Zentrenpässe“ mit genauen Daten zu den Angebotsstrukturen jedes potenziell betroffenen Zentrums sowie einer zusammenfassenden Bewertung der möglichen Auswirkungen. So kann für die zu betrachtenden Bergheimer zentralen Versorgungsbereiche festgehalten werden, dass im Vergleich zum Gesamtangebot der zentralen Versorgungsbereiche nur wenige Einzelhandelsbetriebe überhaupt vom Planvorhaben betroffen sein werden. Hierbei konzentriert sich der projektrelevante Einzelhandel zudem im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter, so dass nur einzelne kleinere Einzelhandelsbetriebe projektrelevante Sortimente als Kernsortiment führen. Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet würden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben. Dies ist auch im Falle der Stadt Bergheim nicht der Fall, da vor allem die strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe der zentralen Versorgungsbereiche (v. a. Kaufland und HIT im Hauptzentrum Bergheim) aufgrund nur geringer Sortimentsüberschneidungen vom Planvorhaben nur marginal betroffen Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 45 sein dürften. Neben den möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche wurden auch die Auswirkungen auf die sonstigen Angebotsstandorte detailliert betrachtet. Für die Stadt Bergheim lässt sich hierbei festhalten, dass neben Porta in Frechen v. a. der Möbelanbieter Hausmann in Bergheim von größeren Wettbewerbswirkungen betroffen sein wird. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass in Bergheim hierdurch die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines an einem nicht-integrierten Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ansässigen Wettbewerbers (Möbel Hausmann in Bergheim) würde die Angebotsdichte hier nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus Bergheim auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Somit vertreten die Gutachter weiterhin die Auffassung, dass das Vorhaben als städtebaulich verträglich zu bewerten ist und eine Vereinbarkeit mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vorliegt. Im Ansiedlungsfall sind keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu erwarten. T 12 Rhein-Erft-Kreis 1) Naturschutz und Landschaftspflege Es wird darauf Nachbilanzierung durchzuführen ist. hingewiesen, für die Bezüglich /Ausgleichsmaßnahmen wird dass eine Bauleitplanung der Eingriffsauf die Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 109 wurde durch ein Fachbüro eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung durchgeführt, die auch die Festsetzungen des rechtskräftigen Planes Nr. 69 berücksichtigt. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahmen vom 10.04.2000 Stellungnahme der Verwaltung (externe vorgezogene Ausgleichsflächen) und 16.07.2007 (Inanspruchnahme von Kompensationsflächen sind doppelt auszugleichen) zum Bebauungsplan Nr. 69 verwiesen. 46 Der Kompensationsbedarf wurde in zwei Schritten ermittelt. Im ersten Schritt wurde der Gesamtflächenwert des Ausgangszustandes mit dem Gesamtflächenwert des Planungszustandes verglichen. In einem zweiten Schritt wurde berücksichtigt, dass der Bebauungsplan Nr. 69 im Teilgebiet des künftigen Bebauungsplans Nr. 109 einen Teil seiner Gesamt-Kompensationsmaßnahmen festsetzt, der sich anteilmäßig auf die Teilfläche des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 selbst wie auch auf andere Teilbereiche des Bebauungsplans Nr. 69 bezieht. Da diese Kompensationsmaßnahmen, die sich nicht auf den Teilbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 109 beziehen, an dieser Stelle nicht mehr realisiert werden können, müssen sie somit zusätzlich ausgeglichen werden. Insgesamt wird damit für das Planungsvorhaben ein Kompensationsbedarf von 141.815 Wertpunkten erforderlich. Bei einer Wertsteigerung von 5 Wertpunkten für die Ausgleichsmaßnahme bedeutet dies, dass eine entsprechende Kompensationsmaßnahme von insgesamt 28.363 m² zur Verfügung gestellt werden muss. Als Ausgleichsfläche wird ein Teilstück in dieser Größe von aus dem Flurstück 3, Flur 1 Gemarkung Sinnersdorf (Gesamtgröße 47.931 m²), zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um eine als Ackerland genutzte Parzelle, die im Eigentum der Stadt Pulheim steht. Die Fläche wird als Feldgehölz inkl. Waldrand angelegt. Die Maßnahme wird von der Stadt Pulheim im Rahmen des städtischen Grünordnungsplanes (GOP) entwickelt. Damit ist der notwendige Ausgleich in Höhe von 141.815 Wertpunkten voll umfänglich gewährleistet. Weitere Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich. 2) Wasserschutz Die geplante Entwässerung ist mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen. Für Das Plangebiet ist über die bestehenden öffentlichen Kanäle (Trennsystem) in der Max-Planck-Straße erschlossen. Das gesamte Abwasser kann eingeleitet werden, die Kanäle sind ausreichend dimensioniert. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Versickerungsanlagen ist rechtzeitig Stellungnahme der Verwaltung 47 die Alternativ wird von der Stadt Pulheim eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für das erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei der anfallende Dachflächenwasser in Aussicht gestellt, so dass auch a) eine Versickerung auf privaten Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Es wird Grundstücksflächen möglich wäre oder b) ein privater Regenwasserkanal, ggf. mit Rückhaltung, mit angeregt, für die Versickerung des Anschluss an den Randkanal gebaut werden könnte. Niederschlagswassers entsprechende Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. Zur Feststellung der Da ein hydrogeologisches Gutachten zum rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69 für das Plangebiet fast Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist unter undurchlässige Lehmböden nachgewiesen hat, die sich nicht für eine Versickerung eignen, wäre Beteiligung der Unteren Wasserbehörde ein voraussichtlich ein Bodenaustausch größeren Umfangs und Tiefe erforderlich, um die Versickerungsfähigkeit herzustellen. Versickerungsflächen werden daher nicht im Bebauungsplan festgesetzt. hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Das Plangebiet liegt in Wasserschutzzone IIIB. Sowohl die Versickerung auf dem Grundstück als auch die Einleitung des Regenwassers in den Randkanal Die Festsetzungen und Bestimmungen der würden selbstverständlich mit der unteren Wasserbehörde abgestimmt. Wasserschutzgebietsverordnung sind zu Das Niederschlagswasser der befahrenen Flächen soll aufgrund der Belastung und der Lage im beachten und einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf der Genehmigung durch die Untere Wasserbehörde. Wasserschutzgebiet in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Behandlung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. Der Hinweis auf die Wasserschutzzone III B ist im Bebauungsplan enthalten. Die übrigen Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 3) Bodenschutz Aus bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen die Inanspruchnahme natürlichen Bodens große Bedenken, da dadurch die Für das Plangebiet gibt es bereits Planungsrecht durch den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69, der hier ein Gewerbegebiet festsetzt. Die Bedenken können daher nicht nachvollzogen werden. natürlichen Bodenfunktionen stark eingeschränkt oder sogar Gemäß der geologischen Ausgangssituation steht im Plangebiet vorwiegend der Bodentyp „Parabraunerde“ zerstört werden. an. Eine das Gebiet querende geologische Senke wird vom Bodentyp „Kolluvium“ ausgekleidet. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Im Umweltbericht soll die Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen zum Schutzgut Boden noch durch einen Textbaustein ergänzt und kurzfristig dem Rhein-Erft-Kreis 48 Parabraunerde und kolluvialer Boden sind ertragsreiche Landwirtschaftsböden, die seit altersher als Ackerstandorte bearbeitet werden. Mit der anlagebedingten Versiegelung des Bodens werden biologische, physikalische und chemische Eigenschaften des Bodens beeinträchtigt. Unter Berücksichtigung des im Bebauungsplan Nr. 69 bereits zulässigen Umfangs der Versiegelung ist die Beeinträchtigung in ihrer Wirkung von mittlerer Erheblichkeit. Alle weiteren Beeinträchtigungen sind nicht erheblich. vorgelegt werden. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung kann zum Umweltbericht einschließlich des Textbausteins zum Schutzgut Boden erneut Stellung genommen werden. 4) Straßenbau und Verkehr Eine Stellungnahme ist erst möglich, wenn das Verkehrsgutachten vorliegt. Eine Zustimmung wird in Aussicht gestellt, wenn die Erschließung des Möbelhauses nur über einen noch herzustellenden Kreisverkehrsplatz mit Abfahrt auf das Möbelhaus erfolgt. Zusätzlich wird angeregt, den seit Jahren vorgesehenen Radweg an der K 6 in den Bebauungsplan aufzunehmen. In dem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten wurde zum einen das zu erwartende Verkehrsaufkommen ermittelt und zum anderen der Nachweis der Leistungsfähigkeit an wichtigen Knoten des Hauptstraßennetzes einschließlich der beiden genannten Knoten erbracht. Im Ergebnis lassen sich mit den zu Grunde gelegten Verkehrsbelastungen für den Lastfall „mit Möbelhaus“ die Verkehre an den untersuchten Knotenpunkten leistungsfähig mit mindestens ausreichender Verkehrsqualität abwickeln. Zum Teil sind Anpassungen im Signalprogramm erforderlich. Lediglich am Knotenpunkt Bonnstraße/ B59 (Nord) sind bauliche Optimierungen erforderlich. Vom Gutachter wird empfohlen, den von der B59 kommenden Rechtseinbiegefahrstreifen auf 70 Meter zu erweitern, damit für die von der B59 kommenden Verkehrsströme ausreichend Stauraum vorhanden ist. Hierzu sind bereits erste Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Pulheim und dem Landesbetrieb Straßenbau erfolgt. Die Zu- und Abfahrt des Möbelhauses erfolgt über einen noch herzustellenden Kreisverkehr von der MaxPlanck-Straße. Zu dem Verkehrsgutachten kann im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung genommen werden. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 49 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde so abgegrenzt, dass er die Umsetzung des Vorhabens (Möbelhaus) regeln kann. Ein Einbeziehen des geplanten Radweges K 6 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nicht vorgesehen. 5) Verkaufsfläche von 4.500 m² für zentrenrelevantes Randsortiment Es ist richtig, dass die mit dem Kabinettbeschluss nunmehr vorliegenden „in Aufstellung befindlichen Ziele“ Der Rhein-Erft-Kreis Verkaufsfläche zentrenrelevantes Hintergrund bewertet von rd. die 4.500 Randsortiment des Landesentwicklungsplans Entwurfs avisierte m² vor für dem des Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung von Bebauungsplänen und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ab sofort zu berücksichtigen sind. Da der Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel als Teil des neuen Landesentwicklungsplans allerdings erst nach Fertigstellung der Auswirkungsanalyse von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen per Kabinettsbeschluss gebilligt wurde, wird dies hiermit nachgereicht. (vom Kabinett am 17. April 2012 gebilligt) kritisch. Beim Planvorhaben belaufen sich die zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Damit wird das angestrebte landesplanerische Ziel, dass Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zentrenrelevante Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten dürfen, erfüllt, wenn zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dagegen stimmt der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente beim geplanten Möbelhaus in Pulheim mit dem landesplanerischen Grundsatz, dass der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten soll, nicht überein. Diesen Sachverhalt gilt es seitens der Kommune im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Mit den Ausführungen in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim“ konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 50 Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie der umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. T 22 Stadt Frechen Die Stadt Frechen äußert im Wesentlichen Bedenken gegenüber der Dimensionierung der Verkaufsfläche von zentrenrelevantes 4.500 Randsortiment m² für und der Einstufung des Sortiments „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ zentrenrelevant. Auch werden / Aktionswaren Nebensortimenten Sortimente als zusammengefasst, nicht- unter die den einzelne gemäß Frechener Liste als zentrenrelevant eingestuft werden, Frechener so dass nach Liste die Einordnung gemäß zentrenrelevanten Randsortimente eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.500 m² belegen würden. 1) Verkaufsfläche von 4.500 m² für Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Randsortimente lässt sich festhalten, dass sich diese beim zentrenrelevantes Randsortiment Planvorhaben gemäß aktueller Pulheimer Liste auf insgesamt max. 4.500 m², d. h. auf 10 % der Die avisierte Verkaufsfläche von rd. 4.500 m² für Gesamtverkaufsfläche, belaufen. zentrenrelevantes Randsortiment wird von der Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Stadt Frechen kritisch bewertet. Dies vor dem Hintergrund, dass v. a. das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in der Frechener Liste als zentrenrelevant eingestuft 51 Mit der von der BBE Handelsberatung erstellten Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass durch das Vorhaben auch mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Pulheim sowie auf die umliegenden Städte und Gemeinden zu erwarten sind. wird und befürchtet wird, dass die Auswirkungen dieses Sortiments auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarkommunen nicht entsprechend geprüft worden sind. 2) Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper Das Sortiment „Lampen, Beleuchtungskörper“ Auswirkungsanalyse Leuchten wird als in und der nicht-zentrenrelevant eingestuft. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente und somit auch der „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht aktualisierte Sortimentsliste. sich auf die Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben, das Konzept befindet sich noch im Entwurfsstadium. Die erste Stufe des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Pulheim, „Bestandsanalyse und Zielkonzept“, wurde am 03.07.2012 vom Rat der Stadt Pulheim beschlossen. Ein wesentlicher Baustein dieser ersten Bearbeitungsstufe ist die modifizierte Pulheimer Liste. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Pulheimer Sortimentsliste. Dass das Sortiment „Lampen, Leuchten und Beleuchtungskörper“ in den an Pulheim angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim, Dormagen und Köln) als zentrenrelevant festgelegt ist, ändert an den Aussagen des Gutachtens nichts. Denn unabhängig von der Einstufung des jeweiligen projektrelevanten Sortiments als zentren- oder nicht-zentrenrelevant wurde der gesamte Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes erhoben. Somit konnten die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für jedes untersuchungsrelevante Sortiment abgeschätzt werden sortimentsgenau und erfolgen. eine Dass Betrachtung die der zu erwartenden projektrelevanten städtebaulichen Sortimente bei der Auswirkungen Prognose der Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 52 Wettbewerbswirkungen lediglich zusammengefasst nach den beiden Gruppen „nicht-zentrenrelevant“ und „zentrenrelevant“ und nicht für jedes Sortiment einzeln aufgezeigt werden, ist aus Sicht der Gutachter zu vertreten. Dies ist damit zu begründen, dass die sortimentsbezogene Analyse gezeigt hat, dass bei einzelnen Sortimenten keine größeren Umverteilungseffekte ausgelöst werden als in der zusammengefassten Darstellung ablesbar ist. 3) Kontrolle der Sortimente Es wird dringend darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach Realisierung des Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Kontrolle der Verkaufsflächen für Nebensortimente ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung, sondern eine Frage des Vollzugs der Bauaufsicht.