Beschlussvorlage (Festsetzungen BP73Pu1304ausb19092012)

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN zum Bebauungsplanentwurf BP 73 Pulheim 1304 A Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung Der gesamte Plangeltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung Traufhöhe (TH) und Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhen (TH) und die max. Firsthöhen (FH) der baulichen Anlagen bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen, nicht grenzständigen Gebäudeumfassungswänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,5 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeabschlusswänden) bemisst sich die TH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht des zurückgesetzten Geschosses) umfassenden Wände. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Ausnahmsweise kann die festgesetzte Traufhöhe bei Staffelgeschossen oder zurückgesetzten Geschossen durch unverkleidete Geländer um 50 cm überschritten werden, wenn diese der Absturzsicherung gem. BauO NRW dienen. Die FH ergibt sich aus der waagerechten Schnittlinie der beiden geneigten Dachflächen des Satteldaches. Bei Pultdächern entspricht die FH der Dachabschlusskante, bei Zeltdächern dem Schnittpunkt der Zeltdachflächen. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage des nordöstlich an den Geltungsbereich angrenzenden Fuß- und Radweges (Oberkante des Abschlusses der Wegefläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Bei Doppelhäusern gilt der Höhenmittelwert entlang beider DHH-Grundstücke. Grundflächenzahl (GRZ) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Für Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO in Verb. mit Satz 3 dieser Norm darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,64 überschritten werden, wenn die Gesamtflächen dieser Anlagen aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig. 3. Bauweise, Baugrenzen Bauweise Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 22 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Gem. § 22 Abs. 2 BauNVO müssen die Baukörper mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet werden. Hausgruppen sind nicht zulässig. Überschreiten der gekennzeichneten Baugrenzen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der im BP durch Dreiecke gekennzeichneten Baugrenzen ausschließlich durch die Flächen von Terrassen, Terrassenüberdachungen oder Wintergärten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zugelassen werden kann, sofern die maximal zulässige GRZ von 0,4 nicht überschritten wird. Wintergärten und Terrassenüberdachungen dürfen an die Gebäudeaußenwand in der Höhe des Erdgeschosses angebaut werden. Sonstige An- bzw. Erweiterungsbauten, die den Wohnraum über die Baufläche hinaus vergrößern, sind nicht zulässig. 4. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB Bei Doppelhäusern ist je Doppelhaushälfte maximal eine Wohneinheit zulässig. Bei Einzelhäusern sind max. zwei Wohneinheiten zulässig. 5. Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Garagen / Carports, Stellplätze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB in Verb. mit § 23 (5) BauNVO wird festgesetzt, dass Garagen / Carports und Stellplätze ausschließlich innerhalb der Baufläche und den dafür festgesetzten Flächen für Stellplätze und Garagen / Carports zulässig sind. Ausnahmsweise können Garagen/Carports zur Reduzierung des Versiegelungsgrades auch außerhalb dieser Flächen zugelassen werden. Sie müssen allerdings einen Abstand von mind. 6,00 m zur Topasstraße einhalten. Stellplätze sind auch auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, aber ausschließlich im Bereich der Zufahrten zu den Garagen, Carports oder Stellplätzen. Ausnahmen hiervon können bei Einzelhäusern zugelassen werden, wenn zur Schonung der begrünten Flächen auf einen längeren Zufahrtsbereich verzichtet wird. Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO in Verb. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis zu einer Grundfläche von max. 7,5 qm und 2,50 m Höhe zulässig sind. In dem gekennzeichneten 2 m breiten Bereich zwischen Baugrenze und dem bestehenden Fuß- und Radweg innerhalb der Grünfläche sind diese Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern bis max. 1,25 m Höhe und 2,5 qm Grundfläche. (siehe auch Pkt. 3 der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen) B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 86 BauO NRW 1. Dachform und Dachneigung Es sind Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 30° und 40° zulässig. Das „Kappen des Firstes“, so dass in diesem Bereich ein Flachdachteil entsteht, ist nicht zulässig. Pultdächer und Zeltdächer sind mit einer Dachneigung von 10° - 20° zulässig. 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Die seitlichen Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. 3. Einfriedungen In dem gekennzeichneten Bereich zwischen Baugrenze und dem vorhandenen Fuß- und Radweg sind als Abgrenzung der Grundstücke nur Hecken bis zu einer Höhe von 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Vor oder hinter diesen Hecken sind Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden Wegefläche des Fuß- und Radweges (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Außerhalb der Vorgärten sind Einfriedungen ausschließlich als lebende Hecken bis max. 2,0 m Höhe zulässig. Vor oder hinter diesen Hecken sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m Höhe zulässig. Blickdichte Einfriedungen wie Mauern, Mauerelemente, Holzwände, Bespannungen aus unterschiedlichen Materialien oder Ähnliches sind nicht zulässig. Im Bereich der mit Dreiecken gekennzeichneten Baugrenzen sind als Abtrennung der Terrassenbereiche bei Doppelhäusern blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der gekennzeichneten Baugrenze) nur zur Abtrennung der privaten Grundstücksflächen untereinander zulässig. Nebenanlagen sind nicht an der Grundstücksgrenze zulässig. Sie dürfen nur hinter den als Einfriedung zulässigen Hecken errichtet werden. 4. Gekennzeichnete Flächen zwischen Baugrenze und Fuß- und Radweg Diese sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen insgesamt 50 % dieser Fläche je Baugrundstück nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. 5. Gekennzeichnete 1 m Streifen In diesen Bereichen sind Nebenanlagen/Garagen/Carports nicht zulässig. Zur Eingrünung sind Hecken und Sträucher zu pflanzen. Vor oder hinter diesen Bepflanzungen sind die unter Punkt 3 Abs. 2 angeführten Einfriedungen zulässig. C Nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Bei der Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist der Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Entwässerung Das anfallende Regenwasser der Dachflächen von Gebäuden, Nebengebäuden und versiegelten Flächen (Terrassen, Zufahrten, Zuwegungen) ist auf dem jeweiligen Grundstück über die belebten Bodenschichten zur Versickerung zu bringen. Geeignet sind Muldensysteme. Sickerschächte sind nicht zulässig. Gemäß der §§ 2,3 und 7 Wasserhaushaltsgesetz ist vor Baubeginn der Versickerungsanlagen eine wasserrechtliche Erlaubnis beim Rhein-Erft-Kreis einzuholen. Das anfallende Schmutzwasser ist in den im Gebiet vorhandenen Mischwasserkanal einzuleiten. 3. Kampfmittel Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der KBD oder die nächstgelegene Polizeidienstelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KBD) eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen. Weiter Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden: www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/service/index.html fes bp73pu1304 ausb19092012