Beschlussvorlage (Begründung BP73Pu1304 ausb19092012)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2012 BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplanentwurf Nr. 73 Pulheim 1304 gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Städtebauliches Konzept 7. Art und Maß der baulichen Nutzung 7.1 Art der baulichen Nutzung 7.2 Höhen der baulichen Anlagen 7.3 Grundflächenzahl 7.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 8. Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen 9. Erschließung 10. Baugestalterische Festsetzungen 11. Umweltbelange 12. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 1. Stand August 2012 Planerfordernis Die Ermittlung und Fortschreibung der erforderlichen Betreuungsplätze für Kinder unter 3 Jahren erfolgt jährlich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Geburtenzahlen und der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung. Auf der Grundlage der Bedarfsfeststellungen zum 17.06.2010 wurde für den Bezirk Pulheim ein Ausbau um 7 Gruppen an zwei Standorten beschlossen. In der Fortschreibung der Ausbauplanung auf der Grundlage der aktuellen Geburtenzahlen und unter Berücksichtigung des 5. Schulrechtsänderungsgesetzes (Vorlage 198/2011, Jugendhilfeausschuss vom 30.06.2011) wurde für den Bezirk Pulheim ein erweiterter Bedarf von nunmehr 8 Gruppen festgestellt, der auf die Auswahl möglicher Standorte entscheidenden Einfluss hatte. Es ist nun vorgesehen, an zwei Standorten Kindertageseinrichtungen mit jeweils vier Gruppen zu realisieren. Die Stadtverwaltung hatte mehrere in Frage kommende Standorte im Stadtgebiet geprüft. Aufgrund des Flächenanspruchs, der sich aus dem Bedarf für eine 4-gruppige Einrichtung ergibt, waren viele Standorte nicht geeignet. So auch die hier zur Änderung anstehende Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim. Diese festgesetzte Gemeinbedarfsfläche hat eine Größe von 1.655 m² und kommt somit für eine 4-gruppige Einrichtung nicht in Betracht, da hierfür allein für die Außenspielfläche 1.200 m² benötigt werden. Mit den im Verfahren befindlichen Bebauungsplänen Nr. 105 Pulheim (AlbrechtDürer-Straße) und Nr. 106 Pulheim (Pariser Straße) sind die Standorte für die 4-gruppigen Kindertageseinrichtungen festgelegt worden. Die Fläche für Gemeinbedarf im Plangeltungsbereich des BP 73 Pulheim ist nach diesen Entwicklungen nicht mehr erforderlich. Eine Bebauung dieses Grundstücks mit einer Wohnbebauung ist zur Fortführung der vorhandenen Baustruktur für diesen Bereich sinnvoll. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich besteht aus dem städtischen Grundstück der Gemarkung Pulheim, Flur 13, Flurstück 2280. Er liegt auf der derzeitigen Brachfläche zentral innerhalb des Bebauungsplangebietes „Edelsteingarten“ (BP 73 Pulheim) im Eckbereich der Straßen Saphirallee/Topasstraße. Die nordwestliche Geltungsbereichsgrenze bildet das Flurstück 2053, ein im BP 73 Pulheim festgesetzter Fuß- und Radweg zur Verbindung zwischen der angrenzenden öffentlichen Grünfläche und der Topasstraße. Die nordöstliche Geltungsbereichsgrenze bildet der innerhalb der öffentlichen Grünfläche liegende Fuß- und Radweg. Im Südosten wird der Änderungsbereich durch die Verkehrsfläche der Saphirallee begrenzt. Daran anschließend begrenzt die Topasstraße den Änderungsbereich im Südwesten bis zu dem vorab angeführten Fuß- und Radweg. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch dieses Änderungsverfahren soll auf dem Grundstück eine Baufläche für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Der Änderungsbereich ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens Wohnbaufläche dar. Die angrenzende Wohnbebauung liegt innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim und ist ausnahmslos als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Unmittelbar an den Änderungsbereich grenzen öffentliche Verkehrsflächen und eine im BP 73 Pulheim festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 5. Stand August 2012 Bestand Das Grundstück des Plangeltungsbereiches ist gegenwärtig eine mit Spontanvegetation bewachsene Brachfläche. Die angrenzende Bebauung besteht überwiegend aus Doppel- und Reihenhäusern in einer zweigeschossigen Bauweise. An der südlichen und westlichen Seite des Grundstücks grenzen die öffentlichen Straßen Saphirallee und Topasstraße mit ihren Fußwegen und öffentlichen Stellplätzen unmittelbar an den Änderungsbereich. Im Norden und Osten bilden Fuß- und Radwege die an den Geltungsbereich grenzenden Nutzungen. Der östliche Fuß- und Radweg ist Bestandteil einer öffentlichen Grünfläche mit einem attraktiven Kinderspielplatz. 6. Städtebauliches Konzept Der Planentwurf beschränkt sich ausschließlich auf die Fläche der im BP 73 Pulheim festgesetzten Kindertagesstätte. Die wesentlichen Inhalte der bisherigen Planung betrafen die Lage des Plangebietes, die Anbindung an das bestehende Straßensystem und die mögliche Flächenverteilung mit einer Wohnbebauung. Die Vorentwurfsvarianten zeigten die Möglichkeit einer Einzelhaus- oder Doppelhausbebauung. Die Erschließung der möglichen Doppelhaushälften über einen gemeinsamen Weg zwischen den Garagen wurde bei den bestehenden Doppelhäusern auf dieser Seite der Topasstraße bereits in dieser Form durchgeführt. Eine Reihenhausbebauung ist aufgrund der Schwierigkeiten der Anordnung der Garagen und der internen Erschließung der Grundstücke nicht sinnvoll. Die Höhenfestsetzungen orientieren sich an der Bestandsbebauung bzw. den Regelungen im bestehenden BP 73 Pulheim. Durch die Ausrichtung der Baufläche parallel zu dem Fuß- und Radweg der öffentlichen Grünfläche ist es möglich, den Freibereich der Wohnbebauung von der gut angenommenen öffentlichen parkähnlichen Nutzung abzuschirmen. Mit der Ausrichtung der Hauptwohnbereiche nach Südwest entstehen attraktive Gartenbereiche auch in den Abendstunden. Ferner wurde durch die im städtebaulichen Entwurf vorgesehene Gebäudeausrichtung das Potential an passiver und aktiver Solarenergienutzung berücksichtigt, da die Orientierung der Gebäude im Wesentlichen den solaren Wärmegewinn während der Heizperiode bestimmt und die Verschattungssituation durch die gegenüberliegende Bebauung im Winter minimiert wird. Die festgelegte Baufläche rückt näher an den Fuß- und Radweg der Parkanlage als die bereits vorhandene Bebauung entlang dieses Weges. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass die zur Verfügung stehende Fläche der Kindertageseinrichtung eine ca. 7 m geringere Grundstückstiefe aufweist, als die Grundstücke der Bestandsbebauung. Aus diesen Gründen wird bei Doppelhäusern auch eine Beschränkung auf eine Wohneinheit je Doppelhaushälfte erfolgen, damit die schon reduzierten Gartenbereiche nicht durch einen weiteren Stellplatz angetastet werden. 7. Art und Maß der baulichen Nutzung 7.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2012 7.2 Höhen der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Trauf- und Firsthöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss, sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und der Firsthöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen und die maximalen Firsthöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben. Sie werden in diesem Bebauungsplan aber um 0,50 m (Traufhöhe) und 1,00 m (Firsthöhe) reduziert, da die Baufläche gegenüber der bestehenden Bebauung näher an den bestehenden Fuß- und Radweg rückt (siehe auch Punkt 8, 2. Absatz). 7.3 Grundflächenzahl Neben den Höhen bestimmt die festgesetzte Grundflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt Dies entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung dieses Teilbereiches des bestehenden Baugebietes „Edelsteingarten“. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen im Rahmen einer Doppelhausbebauung und den in der Umsetzung stattfindenden versiegelten Flächen wurde eine Überschreitung der GRZ für Anlagen nach § 19 (4) BauNVO auf max. 0,64 festgesetzt. Um die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens möglichst gering zu halten ist diese Überschreitung nur zulässig, wenn die Flächen aller Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig, da die bisherige grüngestalterische Qualität des Quartiers durch bepflanzte Gartenbereiche auch in diesem Änderungsbereich gewährleistet werden soll. 7.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Bebauung mit Doppelhäusern wird auf maximal eine Wohneinheit je Wohngebäude beschränkt. Eine Doppelhaushälfte wird in diesem Fall als ein Wohngebäude definiert. Diese Beschränkung erfolgt aufgrund der Grundstücksituation. Die zur Verfügung stehende Fläche der Kindertageseinrichtung ist in der Grundstückstiefe ca. 7 m geringer, als die Grundstücke der Bestandsbebauung, so dass nur deutlich kleinere Gartenbereiche realisierbar sind. Eine weitere Wohneinheit führt in der Regel über die erforderlichen Stellplatznachweise zu weiteren versiegelten Flächen. Eine derartige Verdichtung ist in diesem Bereich aufgrund der reduzierten Flächenverfügbarkeit städtebaulich nicht sinnvoll. Durch die Begrenzung der Wohneinheiten werden die schon reduzierten Gartenbereiche nicht durch einen weiteren Stellplatz angetastet. Bei einer Bebauung mit einem Einzelhaus und zwei Wohneinheiten ist durch den beidseitigen Grenzabstand die Unterbringung der zusätzlichen Stellplätze auch unter einer weitestgehenden Schonung des Gartenbereiches möglich. Durch die größere Grundstückfläche bei freistehenden Einzelhäusern kann der vorgegebene Rahmen hinsichtlich des Versiegelungsgrades eingehalten werden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 8. Stand August 2012 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines Einfamilienhausgebietes die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Um eine der besonderen Grundstückssituation (Grundstückstiefe lediglich ca. 23 m) entsprechende aufgelockerte Bauweise sicherzustellen, wurden im Plangebiet nur Einzelund Doppelhäuser festgesetzt. Die festgesetzte überbaubare Fläche definiert ein eindeutig ablesbares Baufeld, das sich an der bestehenden Bebauung in diesem Bereich orientiert und eine Fortentwicklung dieser Baustruktur ermöglicht. In dieser Ausrichtung und Orientierung der Gartenbereiche auf die Erschließungsstraße entsteht der siedlungsräumliche Zusammenhang zwischen der vorhanden Bebauung und möglichen Neubebauung. Die im Abstand von 2,00 m zum vorhanden Fuß- und Radweg festgesetzte Baugrenze ergibt sich aus der bestehenden Grundstücksituation. Das Grundstück dieses Plangebietes hat eine um ca. 7,00 m geringere Tiefe als die Grundstücke der Bestandsbebauung entlang der Topasstraße. Um ausreichend große Gartenbereiche zu gewährleisten, ist das Heranrücken der zukünftigen Bebauung an den bestehenden Fuß- und Radweg erforderlich. Aus diesem Grund und unter den Aspekten der Grundstücksausnutzung wird die Tiefe der Baufläche auf 11.00 m begrenzt. Würden die Parameter des BP 73 Pulheim (5,00 m Abstand zum Fuß- und Radweg und Bautiefe 14,00 m) übernommen, so verblieben bei dem Grundstück des Plangebietes lediglich Gartenbereiche von 4,00 m Tiefe. Dies hätte die Auflösung der städtebaulichen Grundkonzeption entlang der Topasstraße (Abrücken der Bebauung von der Erschließungsstraße mit nach Südwest orientierten Gartengrundstücken) zur Folge. Da diese aber gewahrt bleiben soll, wurde die Baufläche mit einer Tiefe von 11,00 m näher an den bestehenden Fuß- und Radweg festgesetzt. Zum Ausgleich dieses „Heranrückens“ der Bebauung und im Sinne eines harmonischen Einfügens in den Bebauungskontext, wurden die Höhen der Neubebauung gegenüber der Bestandsbebauung reduziert (siehe Punkt 7.3, dritter Absatz). 9. Erschließung Die Erschließung der geplanten Grundstücke erfolgt über die Topasstraße, die im bestehenden Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Je nach Grundstücksteilung und der Anordnung der Garagen/Carports mit ihren Zufahrten werden in diesem Bereich der Topasstraße die bestehenden Bauminseln und öffentlichen Stellplätze eine Anpassung erfahren müssen. Es ist davon auszugehen, dass von den derzeit sich dort befindlichen 6 öffentlichen Stellplätzen je nach Grundstückszuschnitt voraussichtlich mind. 4 erhalten werden. Zur Steigerung der Wohnumfeldqualität bzw. Durchgrünung des Gebiets sind auch Festsetzungen zur Zulässigkeit von Garagen, Carports und Stellplätzen getroffen worden. Sie sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den für sie festgesetzten Flächen zulässig. Ausnahmsweise können Garagen/Carports zur Reduzierung des Versiegelungsgrades auch außerhalb dieser Flächen zugelassen werden. Sie müssen allerdings einen Abstand von mind. 6,00 m zur Topasstraße einhalten. Darüber hinaus sind Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nur im Bereich der Zufahrten zu diesen Flächen zulässig. Ausnahmen können in Einzelfällen bei Einzelhäusern mit einer oder zwei Wohneinheiten erteilt werden, wenn zur Schonung der begrünten Flächen auf einen längeren Zufahrtsbereich verzichtet wird und ein dritter (unabhängiger) Stellplatz der Erschließungsstraße direkt zugeordnet, auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche vorgesehen wird. In Kombination mit den Regelungen zu den Flächen zwischen Baugrenze und Fuß- und Radweg soll damit einem Übermaß an Versiegelung im halböffentlichen Bereich entgegengewirkt werden. Bezüglich der Entwässerung ist das anfallende Schmutzwasser in den im Gebiet vorhandenen Mischwasserkanal einzuleiten. Das anfallende Regenwasser der Dachflächen von Gebäuden, Nebengebäuden und versiegelten Flächen (Terrassen, Zufahrten, Zuwegungen) ist auf dem jeweiligen Grundstück über die belebten Bodenschichten zur Versickerung zu bringen. Geeignet sind Muldensysteme. Sickerschächte sind nicht zulässig. Dass eine derartige Versickerung bei kleinen Grundstücken zu Schwierigkeiten führt ist bekannt. Eine zentrale Versickerung für diesen kleinen Geltungsbereich durch die Stadt Pulheim ist durch die fehlende Flächenverfügbarkeit und unter Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2012 den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen keine Planungsalternative. Die entwässerungstechnische Grundkonzeption wurde im Verfahren zum Bebauungsplan 73 Pulheim festgelegt und bildet die Grundlage führ die hier zu beplanende Fläche. 10. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Diese baugestalterischen Festsetzungen beinhalten u.a. Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft. Im Hinblick auf Dachform und Dachneigung wird das geneigte Dach generell für das gesamte Plangebiet festgesetzt. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die Regelungen zu den mit Signatur gekennzeichneten Bereichen zwischen Baugrenze und Fuß- und Radweg innerhalb der Grünfläche sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Weg und Grünfläche Parkanlage) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Um eine weitgehende Versiegelung des halböffentlichen Bereichs zu vermeiden und einen als Übergangszone gestalteten Bereich zu sichern werden folgende Regelungen getroffen: Für die Einfriedungen entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenzen wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m Höhe angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten ( Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune errichtet werden. Damit wird eine störende Beeinträchtigung dieses Quartierraumes mit seiner öffentlichen Verbindungsfunktion durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Mit der ebenfalls für diesen Bereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50% der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen in diesem Übergangsbereich ausgeschlossen. Kiesund Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Fuß- und Radweg und Haus deutlich erkennen. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch bauliche Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen baulichen Einfriedigungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Die Privatgärten sollen als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Die Einfriedung mittels Hecken verschafft dennoch die Möglichkeit optisch geschützter privater Gartenbereiche. Für die Terrassen im rückwärtigen Gartenbereich ist mit der Beschränkung von blickdichten Einfriedungen auf eine Tiefe von 3 m Tiefe und eine Höhe von 2 m eine Abgrenzung gegenüber dem Nachbargrundstück zulässig. In den durch Signatur gekennzeichneten 1 m Streifen sind Nebenanlagen/Garagen/Carports nicht zulässig. In diesen Bereichen, die an öffentliche Flächen grenzen soll eine Grünpflanzung erfolgen um den bereits entstandenen grünen Charakter auch in diesem Bereich sicherzustellen. Im BP 73 Pulheim wurden ähnliche Regelungen getroffen. Es ist gestalterisch von wesentlicher Bedeutung, ob die Wände von Garagen oder Nebenanlagen direkt an eine öffentliche Fläche grenzen, oder ob deren Wirkung durch eine abschirmende Grünpflanzung abgemildert wird. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1304 Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand August 2012 11. Umweltbelange Derzeit liegen keine Kenntnisse vor, die auf eine den üblichen Rahmen überschreitende Beeinträchtigung des Naturhaushaltes für ein derartiges Vorhaben auf einer Brachfläche hindeuten. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von dem Bauleitplanverfahren unterrichtet und um Zusendung ihrer Kenntnisse zu den Umweltbelangen gebeten. Über die in die nachrichtlichen Übernahmen aufgenommenen Punkte, wurden im Rahmen dieses Beteiligungsschrittes keine Belange vorgetragen. Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Änderungsverfahrens auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim bebaut werden. Somit ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes geht mit der Planung nicht einher. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im Vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 12. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Planungsamt beg bp73pu1304 ausb19092012 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 7