Vorlage (Bebauungsplan 06.15 'Alte Bonnstraße / K7' Weiterführung des Bauleitplanverfahrens)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 61/1 61 26-10 06.15 12.11.2013 377/2013 Betreff Bebauungsplan 06.15 'Alte Bonnstraße / K7' Weiterführung des Bauleitplanverfahrens Beratungsfolge Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Finanzielle Auswirkungen Ja x Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle Beschlussentwurf: Der PStA nimmt den Bericht zum Verfahrensstand zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung den Bebauungsplan 06.15 auf der Basis der vorgestellten Entwurfsinhalte in eine Ortssatzung bzw. ins Planungsrecht zu überführen. Erläuterungen: 1) Historie/Ausgangslage In den Jahren 2007/2008 hat sich der damalige Entwicklungsträger zwecks Realisierung des o.g. Baugebietes planerisch und liegenschaftlich (private Umlegung) engagiert. Auf der Grundlage eines Entwurfskonzeptes beschloss der PStA (sh. Vorlage 45/08) am 18.11.2008 einstimmig einen Aufstellungsbeschluss zur Schaffung des Planungsrechtes. Das Planungskonzept des Bauträgers beinhaltete damals ca. 90 Einfamilien- und Doppelhäuser bzw. ca. 100 Wohnungseinheiten im Geschosswohnungsbau in Verbindung mit einer zentralen verkehrlichen Anbindung an die K7 / L 183 in Form eines vierarmigen Kreisverkehres. Vom 22.06.2009 bis 03.07.2009 wurden seitens der Verwaltung diese Planungsinhalte in die Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gegeben. Der Entwicklungsträger verfügte zu diesem Zeitpunkt im Rahmen einer privaten Umlegung über die Entwicklung sämtlicher Grundstücke. Im Verfahren lagen bis auf die Bodendenkmalpflege alle relevanten begleitenden Gutachten vor, die nachfolgend zum Offenlegungsbeschluss hätten führen können. Aus finanziell erklärlichen bzw. aus städtischer Sicht nicht nachvollziehbaren Gründen hat der Entwicklungsträger nach der vergeblichen Suche nach Partnern für den Geschosswohnungsbau letztendlich das gesamte Projekt aufgegeben. Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 2 – Drucksache 377/2013 In den Jahren 2011 und 2012 hat die Verwaltung neuerlich mit einem Entwicklungsträger verhandelt, der eine private Umlegung initiiert hat, ohne allerdings abschließend über die Schlüsselgrundstücke zu verfügen. Aus dieser Entwicklung heraus bietet sich nunmehr die Möglichkeit in einer neuen Konstellation (Entwicklung- und Bauträgerschaft) mit allen Eigentümern private Umlegung und Entwicklung des Baugebietes voranzutreiben und abzuschließen. 2) Planungsanlass und planerische Rahmenbedingungen a) Umlegung Private Umlegung und die Modalitäten einer Erschließungsträgerschaft haben sich in den Verhandlungen der letzten Monate soweit konkretisiert, dass aller Voraussicht nach die "Eigentumsverhältnisse" eine vertraglichen Partnerschaft zwischen Stadt und Trägergesellschaft (Städtebaulicher Vertrag und späterer Erschließungsvertrag) ermöglichen, wobei die Stadt durch Überführung der privaten Umlegung in eine "Vereinbarte Amtliche Umlegung" (vgl. BP und Umlegung 06.12 "Im Geildorfer Feld") für rechtlich einwandfreie Eigentumsverhältnisse und -abläufe sorgen wird. b) Stadtentwicklung Auf der Basis der früheren Planungskonzeption von 2008 hat die Verwaltung eine neuzeitliche Prüfung des Planungskonzeptes, insbesondere unter Beachtung der Themenbereiche Geschosswohnungsbau incl. sozialer Wohnungsbau, EnergiekonzeptVersorgung und infrastrukturelle Gemeinbedarfsversorgung vorgenommen, die den brühlspezifischen Bedarfen Rechnung tragen sollen. Ausgangslage dieses "letzten" großen Baugebietes auf Brühler Stadtgebiet ist der Beschluss vom 26.01.2010 (sh. Vorlage 29/08a, einstimmig bei 6 Enthaltungen) im Rahmen der "Konzeptstufe 1" ein bestimmtes, aufgelistetes und "aktivierbares Bauflächenentwicklungspotential" bis ca. 2015 seitens der Verwaltung zu "forcieren". Hintergrund diese Beschlusses war und ist die Absicht, zumindest noch für die Jahre 2010-2020 eine annähernde "Stabilisierung der Bevölkerungszahl" sicher zu stellen (sh. Vorlage 29/08b) und der demographischen Entwicklung entgegen zu wirken. So wird im Okt. 2013 nach Aussagen des IT.NRW die Abnahme der Bevölkerung in Brühl zwischen 2011 und 2030 mit Minus 4,1% prognostiziert. Anlässlich des vorgestellten Konzeptes sind inzwischen 6 der 8 aufgelisteten Bebauungspläne vollzogen (BP 02.03 "Liblarer Straße/Heinestraße"; 08.09 "An der Ziegelei/Ehemalige Tennishalle"; 06.06 "Spielmannsgasse/Eckdorfer Straße"). In Bezug ist der BP 06.21 "Nördliche Steingasse" im Bau der BP 11.03 "Süd-West-Ecke Zum Sommerberg/Kierberger Straße" bzw. geplant die 1.Änderung 04.04/.2 "Rosenhof" Rechtskraft 31.10.2013. Lediglich die Planung und die Entwicklung des Baugebietes zwischen Schulzentrum und Südfriedhof bzw. des hier verhandelten Bebauungsplanes 06.15 stehen neben einigen größeren Baulückenschließungen noch planerisch aus. Diese Bausteine stellen dann das Potential für 2015-2020 dar. Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 3 – Drucksache 377/2013 c) Wohnungsbau- und Strukturen In den letzten Jahren ist in Brühl, einmal abgesehen von der einen oder anderen Innenstadtlage, dem Geschosswohnungsbau zu wenig Beachtung geschenkt worden. Spätestens bei der Abwicklung der "Sozialen Stadt" in Brühl-Vochem hat sich die Erkenntnis verdichtet, dass für bestimmte Bevölkerungsschichten auch Mietwohnungen errichtet werden müssen. Da Aufgrund fehlender Standorte und Baugebiete nur noch vereinzelt diesem Angebot Rechnung getragen werden kann, bietet sich im Plangebiet des BP 06.15 "Alte Bonnstraße / K7" im Kreuzungsbereich des klassifizierten Straßenkreuzes K7/L183 und Stadtbahnlinie 18 eine städtebauliche "integrierte Lage", insbesondere unter der Berücksichtigung des ÖPNV bzw. der Haltestelle Brühl-Badorf und dem anstehenden 10Minuten-Takt der Linie 18, an. Bei einer III-IV - geschossigen Ausweisung, incl. Dachgeschoss als Staffelgeschoss mit Flachdach, bietet sich ein strukturierter Ansatz für den Geschosswohnungsbau in einer Gesamtgröße von mind. 150 Wohneinheiten. Während der westliche Grundstückseingangsbereich ausschließlich dem freifinanzierten Wohnungsbau zugeordnet wird, steht ein Bauträger zur Verfügung der im östlichen Bereich auch verbindlich anteilig "sozial geförderten" Wohnungsbau bereit ist zu erstellen. Im freifinanzierten Bereich werden grundsätzlich Tiefgaragen angeordnet, während es erforderlich ist aufgrund der gesetzlich festgesetzten Anfangsmieten von 5,75 €/m² in der Einkommensgruppe A und 6,65 €/m² in der Einkommensgruppe B im sozialen Wohnungsbau planerische Zugeständnisse bezügl. z.B. oberirdischer Parkplätze zu machen. Hier gilt es im Übrigen eine "soziale Mischung" mit dem freifinanzierten Wohnungsbau zu erreichen. Im weiteren Verlauf der Durchplanung sollte schätzungsweise von einem 10-20%igem Anteil "Sozialwohnungsbau" ausgegangen werden, der im Bebauungsplan festgeschrieben wird. Dies erscheint umso notwendiger, da landesweit Ende 2011 noch 7,6 % der Wohnungen im preisgebundenen Segment (WBS) vorhanden waren mit stetig fallender Tendenz. In Brühl stellt sich zum gleichen Zeitpunkt lediglich noch ein Potential von 829 Mietwohnungen (~ 2,83 %) dar, das sich bis 2015 auf ca. 650 Wohnungseinheiten reduzieren wird. In dem südlichen Plangebiet sind nach wie vor ca. 75 freistehende Einfamilienhäuser bzw. Einfamiliendoppelhäuser geplant mit einer Mindestgrundstücksgröße von mind. 300 m². d) Energieversorgung Zurzeit haben die Stadtwerke und die Verwaltung gemeinsam bei einem Aachener Ingenieurbüro Untersuchungen für ein "Energiekonzept" in Auftrag gegeben, um sowohl unter ökonomischen als auch ökologischen Gesichtspunkten eine weiter gefasste Entscheidungsgrundlage für Stadtrat und Aufsichtsrat zu schaffen. Hierbei sollen regenerative Energiequellen, insbesondere auch im Hinblick auf die 2014 anstehende Neugestaltung der EnEV untersucht werden und zentrale bzw. dezentrale Netzbetrachtungen erfolgen, die auch "bezahlbaren" Energieverbrauch aufzeigen. Mit Ausnahme von Geothermie, die sich aufgrund der geologischen Verhältnis im Referenzraum überhaupt nicht wirtschaftlich darstellen lässt, sind ergebnisoffenl folgende Systeme gegenüber gestellt worden: Zentral: BHKW + Heizkessel Hackschnitzelanlage + Heizkessel Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 4 – Drucksache 377/2013 Pelletanlage + Heizkessel Wärmepumpe + Heizkessel Dezentral: Heizkessel + Solarthermie Wärmepumpe Wärmepumpe + Photovoltaik Wärmepumpe + Solarthermie Pelletheizung Pelletheizung + Solarthermie Aufgrund der vorgenommenen Untersuchung und vor dem Hintergrund, dass es durchaus erstrebenswert erscheint den Hauseigentümern und Mietern des geplanten Wohngebietes 06.15 einen einheitlichen und günstigen Wärmepreis anzubieten, wird zu einer zentralen Lösung mit einem BHKW in Verbindung mit einem Spitzenlastkessel geraten. Im Falle der zentralen Lösung ist es aus wirtschaftlicher Sicht empfehlenswert die Wärmeversorgung über ein BHKW und einen Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung vorzunehmen. Auch aus ökologischer Sicht ist die BHKW-Variante mit einer Brennstoffausnutzung (Wirkungsgrad von in der Regel über 90 % ) sehr attraktiv. Bei einer dezentralen Lösung wäre der Heizkessel in Verbindung mit der Solarthermie zu favorisieren. Die Solarkollektoren dienen dabei sowohl der Trinkwasser- als auch der Heizungsunterstützung. Direkt dahinter folgen die Wärmepumpen, die wegen der zuvor erwähnten schlechten geothermischen Ergiebigkeit mit Luft als Wärmequelle betrieben werden. Das im Planungsprozess zu favorisierende Energiekonzept ist im weiteren Verlauf zwischen Stadtwerken und künftigen Bauträgern zu verhandeln und vor Offenlage bzw. Satzungsgebung politisch zu entscheiden. e) Gemeinbedarf / Infrastruktur <> Äußere Erschließung Verkehr: Das Plangebiet wird über einen vierarmigen Kreisverkehr im Kreuzungspunkt K7 / L183 angeschlossen. <> ÖPNV: Die barrierefreie Anbindung an die Haltestelle Brühl-Badorf (zukünftiger 10Minuten-Takt) muss hergestellt werden. <> Innere Erschließung: Ca. 8000 m² Verkehr-Mischflächen, incl. Kanal, sind vom Erschließungsträger herzustellen. Daneben gehört eine ca. 1.500 m² große Versickerungsanlage zur Regenrückhaltung. Ein ca. 1.500 m² großer zentraler öff. Kinderspielplatz wird ausgewiesen und hergestellt. Neben den südl. im Plangebiet liegenden Ausgleichsflächen wird der gesetzliche Eingriff im Wesentlichen über das städtische Ökokonto abgewickelt. Alle vorgenannten Investitionen fallen im Rahmen des Erschließungsvertrages dem Erschließungsträger zu. <> Kindergarten- und Grundschulplätze: Anlässlich der zurzeit stattfindenden Diskussion, insbesondere zu der Bedarfdeckung der unter dreijährigen Kinder, stellt die Verwaltung die Sachverhalte und Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 5 – Drucksache 377/2013 Rahmendaten bzw. die zur Beurteilung erforderlichen Zahlen für die Gesamtstadt fest und zieht Rückschlüsse für den "Brühler Süden" die in der Sitzung noch weitergehend mündlich erläutert werden. Die demographischen Zahlen des LandesNRW weisen für Brühl einen Bevölkerungsrückgang bis 2030 mit Minus 4,1 % aus. Dass sich in den letzten Jahren die Einwohnerzahlen Brühls relativ konstant gehalten haben, hängt offensichtlich damit zusammen, dass die Landesprognose auf einen brühlspezifischen Referenzzeitraum von 5 Jahren zurückblickt (seit 2008) und somit jeweils die neuesten Entwicklungen vor Ort, neben allg. landesplanerischen Determinanten, einfließen lässt und die Prognosegrundlage ergänzt. Demnach dürften die Einwohnerzahlen nicht unwesentlich durch die Wohnungsentwicklung im Bestand und im Rahmen von Wohnbaulanderschließungen der letzten Jahre bestimmt worden sein bzw. aufgrund der letzten Baugebiete in Brühl noch kurzfristig und begrenzt beeinflusst werden. Bezogen auf die prognostizierten Zahlen des Landes für die unterdreijährigen Kinder ergibt sich vom 01.01.2008 bis zum 01.01.2030 jeweils eine konstante Größenordnung zwischen 1.100 (2008) und 1.060 (2030) Kindern. Diese Prognose basiert wie beschrieben Jahr für Jahr auf dem zurückliegenden fünfjährigen Referenzzeitraum. Demnach basiert die Prognose grundsätzlich auf einer quasi linearen Entwicklung von Baugebieten für die nächsten 15 Jahre. Die gleichzeitige Abnahme der Brühler Gesamtbevölkerung um minus 4,1 % steht dieser Aussage nicht konträr entgegen, da demnach in den "Altgebieten" überproportional Bevölkerung wegbricht. An dieser Stelle sind insbesondere 2 Faktoren bei einer Zukunftsbetrachtung in Brühl zu berücksichtigen: 1) brühlspezifisch wird es nach dem hier in Rede stehenden Bebauungsplan 06.15 im nächsten Jahrzehnt (und nachfolgend) überhaupt keine oder nur noch marginal eine Baugebietsentwicklung geben. 2) landesspezifisch wird laut Prognose die Zahl der jährlich geborenen Kinder bis 2020 in etwa stabil bleiben(sh. Prognose Brühl). Nach 2020 wird jedoch die Altersgruppe der Frauen zwischen 26 und 35 deutlich schrumpfen, sodass ein weitergehendes "Geburtentief" entstehen könnte. Aus vorstehenden Gründen ist die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass schon Kurz-, mittelfristig Bevölkerung und Deckungsbedarfe rückläufig sind. Die Behauptung, dass die Ausweisung neuer Baugebiete in den vergangenen Jahren und in Zukunft in erster Linie auf die "Neuerschließungen" zurückzuführen ist, ist schlichtweg falsch, da nach augenblicklichen Erkenntnissen die gesetzlich geforderten Kita-Plätze außerhalb der letzten Kindergartenbedarfplanung für die Mehrbedarfe bzw. deren Deckung ver-antwortlich sind und waren. Vor dem Problem des Deckungsanspruches stehen alle Städte und Gemeinden im Lande. Die Tatsache, dass zum 30.Sept.2012 25 % und zum 30.Sept.2013 schon 46 % Bedarfsdeckung (incl. Tagespflege) erreicht sind, zeigt, neben den Investitionen der letzten beiden Jahre, dass man sich in der Nähe eines tatsächlichen Bedarfes (theoretisch 100 % = 1.137 Kinder unter drei Jahren) bewegt. Eine Prognose zu wagen, sieht sich die Verwaltung bzw. das Jugendamt außerstande, da aufgrund der AnBgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 6 – Drucksache 377/2013 meldungspraktiken (Mehrfachmeldungen), - die anlässlich der tatsächlichen Inanspruchnahme eines Platzes "Familienentscheidungen" unterliegen, die nicht vorauszusehen sind, jedoch grundsätzlich einen Sättigungsgrad erkennen lassen, ein Großteil der Kinder nicht in den entsprechenden öff. Einrichtungen betreut wird. Unabhängig davon, ob der Bedarf noch um einige Prozentpunkte in den nächsten Jahren, über eine Deckung des tatsächlichen Bedarfs (46% am 30.Sept 2013) hinaus aufsteigt, sind für jeden Fall 2 Lösungsansätze weiter zu betrachten: a) Aufgrund der brühlspezifischen Entwicklung der Kinderzahlen bzw. -bedarfe in den Stadtteilen lässt sich ableiten, dass in den gewachsenen "Altwohnungs-beständen" alleine zwischen 2008 und 2013 (Vochem/Kierberg/Heide/Ost) minus 50 Kinder (unter drei Jahren) weniger registriert wurden, während in den anderen Stadtteilen lediglich plus 83 Kinder zugewachsen sind und somit lediglich ein gesamtstädtischer Zuwachs von plus 33 Kinder (U3) in 5 Jahren entstand! Erstaunlich ist, dass entgegen der Annahme in Neubaugebieten liege das größte "Kinderpotential", gerade mit 25 Kindern Zuwachs im Ortsteil Pingsdorf der mit Abstand höchste Zuwachs zu verzeichnen ist. Dies spricht für erhebliche Zuwächse durch neue Familienverbünde im Bestand! b) Sollte sich wider Erwarten doch die Erforderlichkeit einer neuen Gemeinbedarfseinrichtung ergeben, könnte analog der Kita-Einrichtung Lessingstraße z.B. auch im Plangebiet 06.15 eine Einrichtung "auf Zeit" multifunktional in einen Wohnkomplex integriert werden, um später wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt zu werden. Aufgrund der vorgegebenen Datenlage und erkennbarer Annahmen durch die Verwaltung, insbesondere unter Berücksichtigung der ergänzenden Datenlage des Landes, sollte der Weiterentwicklung des Erschließungsgebietes keine Hemmnisse in den Weg gelegt werden, da die bevölkerungspolitische Umsetzung sinnvoll ist und ein theoretischer Bedarf an Kitaplätzen erstens zeitversetzt ab den Jahren 2016/2017 eintritt, und zweitens an anderen Standorten befriedigt werden kann. Bedarfe werden sich, wenn überhaupt, nur zeitlich begrenzt darstellen und im Übrigen kurz- bis mittelfristig rückläufig sein. Spätestens 2020 wird sich dieser Abnahmetrend eklatant verdichten. In Anlehnung an die Analyse des Kindergartenbedarfs sind auch die Grundschulplätze zu bewerten, wobei gerade die südlichen Entwicklungs-flächen schon in die Schulentwicklungsplanung 2008 - 2013/15 eingeflossen sind. Daher sind in den Grundschulen Badorf und Pingsdorf nicht unwesent-liche Rückgänge prognostiziert worden (minus 75 / minus 19 Schüler). Bis 2020 sind sogar ~ 650 Wohnungseinheiten in die langfristige Prognose ein-gerechnet worden. Nicht zuletzt die Thematik der freien Schulwahl in Verbindung mit der Schul- pflicht lässt die Aussage einer langfristigen Deckung zu. Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14 Seite - 7 – Drucksache 377/2013 3) Zielhorizont und Fazit Entsprechend der Beschlussvorlage und in Fortführung der beschlossenen Stadtentwicklungsziele (sh. 2) ist auf der Grundlage des in der Sitzung vorgestellten Planungskonzeptes ein grundsätzliches Placet zur Durchführung des Verfahrens herbeizuführen, da sowohl im Rahmen der privaten Umlegung als auch im weiteren Planungsprozess Verträge geschlossen werden müssen. Die privaten und öffentlichen Initiativen müssen auf dem vorgestellten Planungskonzept fußen, wobei bis zur Offenlage allseits Feinjustierungen vorgenommen werden können ohne Inhalte zu präjudizieren. Als nächster Schritt steht zuvorderst ein städtebaulicher Vertrag zur Planungskostenübernahme an. Parallel dient das Planungskonzept mit seinen Bauflächenausweisungen dazu, zeitgleich auch die private Umlegung zu manifestieren. Ohne die vorliegenden Nutzungs- und Flächenangaben, welche durch die Stadt bzw. den Umlegungsausschuss sanktioniert werden, kann auf der privaten Ebene keine Umlegungsgrundlage geschaffen werden, während parallel das Bauleitverfahren zum Abschluss gebracht wird. Weitergehende Erläuterungen werden in der Sitzung mündlich vorgetragen. Anlage(n): (1) Vorentwurf_0615 Bgm. Zust. Dez. Fachbereich Dez II FB 14