Beschlussvorlage (Eingaben TöB)

Der Obcrbürgermeister STADT PULHEIM 0 {, JUtlI 2012 Stadtplanu ngsamt Trt ?I Sladthaus Deutz WestgeMude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln Mo. u. Do. 8.00 - 16.00 Uhr, Sprechzeiten: 8.00 - '12.00 Uhr, Di. 8.00 - 18.00 Uhr, Mi. u. sowie nach besonderer Vereinbarung Fr. ot Stadt Köln Stadlhaus Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1 345 50241 Pulheim Stadlplanungsamt 50605 Köln 63s 0t KVB-Linien: 1, 3,4, 9; 150, 153, 156: S-Bahn-Linien: 56. 511, S12, S13 REJRB- uFernverkehr - Haltestelle Bf. DeulzlMesse IANXESS arena Auskunft: Zimmer re/elo febtaxi lhr Schreiben vom Mein Zeichen 04.04.2012 61t611t1 Hen Drese 09.C 30 0221221- 2283/. 0221221- 22450 Datum 3 t Mai Flächennutzungsplan Teiländerung Nummer 17.3 ungsplan Nummer 1O9 hier: Beteiligung gemäß § 4 Absatz 1 BaUGB Z0l2 - der Stadt Pulheim und Bebau- Sehr geehrte Damen und Herren, die Stadt Pulheim plant auf einer Fläche am südwestlichen Ortsrand einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 45 000 m'z Verkaufsfläche (VK). Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente soll dabei in einer Größenordnung von 4 500 m'zVK zugelassen werden. Für die zentrenrelevanten Randsortimente spezifiziert nach Warengruppen ist die Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen geplant. ln einem Gutachten der BBE, vorgestellt am 04.O5.2012 in Pulheim, ist unter Beachlung der Prüfvorgaben des § 11 Absatz 3 BauNVO aufgezeigt, ob im Ansiedlungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet zu erwarten sind. Der Gutachter kommt im Grundsatz zu dem Ergebnis, dass im Einzugsbereich, das heißt in den zentralen Versorgungsbereichen, aber auch an den dezentralen Möbelmarktstandorten in der Region, untergliedert in mehreren WirkungsbereicheniZonierungen, keine schädlichen Auswirkungen zu eMarten sind. Das Gutachten ist plausibel und nachvollziehbar und geht auf die im Wesentlichen zu prüfenden Auswirkungskriterien umfassend ein. Die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche auf Kölner Stadtgebiet sind berücksichtigt und ausreichend gewürdigt. Während es der Stadt Köln weniger um die Beurteilung der Möbelhauptsortimente dieses Möbelmarktes an einem dezentralen Standort in einem ohnehin bereits sehr stark versorgten Ballungsraum geht, gilt das Hauptaugenmerk der Dimensionierung der zentralen Randsortimente im Sinne des Zentrenschutzes und der Versorgung der Bevölkerung. t2 Alle Amter und Dienslstellen der Stadtuerwaltung finden Sie unter www.stadt-koeln.de oder im örtlichen Telefonbuch Fragen zu den Dienstleistungen der Stadt Köln beanMonet lhnen montägs - freilrags von 7.00 bis 19,00 Uhr ge,ne das Call-Cenler:0221 221-0 Der Oberbürqermeister Auffallend und bedenklich ist die vorueg laufende Anderung der Warensortimentsliste der Stadt Pulheim, das heißt hier die Herausnahme der Lampen und Leuchten aus der Kategorie der zenh renrelevanten Sortimente. lm vorliegenden Fall umfasst das Warensortiment eine Flächengröße von circa 1 500 m2. Da dieses Warensortiment in der Kölner Liste als zentrenrelevant eingestuft ist, ist meines Erachtens bei der Prüfung möglicher negativer Auswirkungen zwischen den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und in den Nachbarstädten zu unterscheiden. Während die Lage in Pulheim aufgrund der möglicherweise fehlende Angebotssituation unproblematisch erscheint, könnte sich das Angebot sehr wohl auf die zentralen Versorgungsbereiche von Köln aber auch von Frechen negativ auswirken. lnsbesondere ist es dann der Fall, wenn neben den angegebenen zentrenrelevanten Randsortimenten von 4 500 m2 VK und den ausgeklammerten Lampen und Leuchten von 1 500 m'zVK im Hauptsortiment Kraftwagenteile und -zubehör insbesondere Autokindersize und so weiter und sogenannte Nebensortimente und Aktionswaren in einer Größenordnung von 500 m2 VK angeboten werden, die nach Kölner Lesart ebenfalls zentrenrelevant sind und somit einen Umfang von 6.500 m'z VK eneichen. Es wird um eine ergänzende Überprüfung gebeten, ob auch unter Annahme von circa 6 500 m'zVK zentrenrelevante Randsortimente die Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche zu vernachlässigen sind. (Derzeit wird vom Gutachter bei den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen von einer Kaufkraftumverteilung von vertretbaren maximal 5 % ausgegangen). lm Sinne der allgemeinen Betroffenheit der Nachbarstädte und der dort geltenden Warenlisten zentrenrelevanter Sortimente, sollten die im neuen Landesentwicklungsplan, Teilplan "großflächiger Einzelhandel", vorgegebenen 10 % für zentrale Randsortimente insgesamt nicht überschritten werden. Das heißt, dass die Stadt Köln eine Begrenzung auf insgesamt 4 500 m2 VK inklusive Lampen, LeuchteryKraftwagenteile und -zubehör und sogenannte Nebensortimente und Aktionsware unbedingt besirüßen würde. Des Weiteren wird dringend darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach Realisierung des Vorhabens regelmäßig zu kontrollieren, da unkontrollierte Erweiterungen in dieser Branche bekannt sind. Ein weiterer Aspekt der Stellungnahme der Stadt Köln bezieht sich auf die verkehrlichen Auswir- kungen auf das umgebende Verkehrsnetz. Ausgegangen wird von einem Mehrverkehr durch den Möbelmarkt von werktags 4 'lOO Kfzlz4h (zum Vergleich: Frischezentrum Marsdorf 3 600 Kfzl24h), an Samstagen von circa 7 9OO Kfzl24h. Das von Pulheim in Auftrag gegebene Verkehrgutachten wird darüber Aufschluss geben, inwieweit sich die zusätzlichen Verkehre auf das Verkehrsnetz auswirken werden. Die Stadt Köln begrüßt, soweit nicht beabsichtigt, die Prüfung der Auswirkungen insbesondere auf der B 59 und hier am Anschlusspunkt an die Autobahn A 1 und im Weiteren am Militärring. Darüber hinaus sollten Auswirkungen durch mögliche Schleichverkehre nach Widdersdorf und weiter nach Weiden/Lövenich untersucht werden. Beide oben genannte Anregungen sollten zur Offenlage umfassend gewürdigt und dokumentiert werden. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag l,il,( ffiTFümetut 3 0. MAI 2012 Tt P\ö kaarst* Stadt Kaarst ' Der Bürgermeister Büflgen Ralhausplatz 23 41564 Kaarsl Öfrrungszqiten: Mo - Fr E:30 - 12:00 Uhr, Do 14:00 - 1E:00 Uhr Rathaus und nach Ver€inbarung Mai 2012 gegangen Stadtt ell,alturE Postfach'10 1265 il154rt Kaa6t Stadt Pulheim Planungsamt Postfach 1345 * '-f -''no St"dbnt*i"klrng, Planung und Bauordnung Auskuni srleilt: He., Beed(. Zimmer 201 Telefon: 02131 9E7 E39 .Telefax: 02131 987 7039 E-Mail: iens be€ct@kaarst de lnlernet $rffr.kaarst.de Ant hrt $Bahn SE: Haltepunkt 'Bü(genBuslinie E6O oder E6Ol brs zur Hanestelle 50241 Pulheim Az r 61 13.40 "Bii{tgen I Autobahn A 57, Ausfahd "Neuss / Biltgen", Rid lhr Zeichen lhr SchrEiben vom tv/61 ung Mönchengladbactr Oatum: 2.1.05.2012 27.U.2012 Teiländerung des Flächennufungsplanes Nr. 17.3 -Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim - Stellungnahme der Stadt Kaarct im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4 Abs. BauGB - 1 Sehr geehrte Damen und Herren, zu den o.g. Bauleitplanverfahren, die für die Errichtung eines Möbelmarktes mit 45.000 m'?Verkaufsfläche durchgeführt werden nehme ich wie folgt Stellung: 1. Das Projektvorhaben ist mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Pulheim grundsätzlich überdimensioniert. Das zentrenrelevante Randsortiment in einer Größenordnung von 4.500 m2 ist nicht akzeptabel. Auch in Bezug auf das nicht zentrenrelevante Kernsortiment liegt eine nicht maßstäbliche Verkaufsfl ächendimensionierung vor. Nach den Zielen zur Aufstellung des neuen LEP (Sachlicher Teilplan Einzelhande gemäß Kabinettsbeschluss vom 17.O4.2012) soll der Umsatz des nicht zentrenreievanten Kernsortimentes nicht das entsprechende Nachfragevoiumen überschreiten. Der prognostizierte Umsatz des Projektvorhabens liegt hier bei79,2 Mio €, das in Pulheim zu Verfügung stehende Nachfragevolumen liegt bei 29,6 Mio €. Der zukünftige Grundsatz zum LEP wird damit verletzt. 2. Für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment wird die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage gestellt. Der Umsatzverlagerungseffekt aus dem Ferneinzugsbereich dürfte höher liegen, dagegen jener aus dem überregionalen Bereich niedriger liegen. Spartass€ Neuss BLZ 305 500 00 Konlo 200 097 BIC-Code:WELA DE DN IBAN: DEl4 3055 0000 0OOO 2000 97 Raifüisenbank f€arst 81237069405 BIC-Code: GENOOEDI XAA IBAN Konto 6 000 291 011 DE03 3706 9,405 6000 2910 1 I ' Sqb 2 kaarstt Das geplante Vorhaben stellt sich als unverträglich für die Stadt Kaarst dar. Von daher wird gefordert, das Projekt regional verträglich anzupassen. Mit freundlichen Grüßen qio 610 2 5. Apri 2012 \ög 25. API..20t2 Dnr:-- [ondesbekieb Strofbnbou Nordrhein-Westfolen =*,dr§ttE Regionelniederlessung Ville.Eifel R.li-Liadb{ PdEr t20t6t - t!87a !Ii}+it l Erdiü Stadt Pulheim Planungsamt alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim Konlakt: Frau Hess Tclefor: F.x: E-M!il: Zriril|r!: 0251-79C210, Mobil: 015m15942m O2l l -t7 %5-l 17»10 nErlis-hess@sftssa.nrw.dc 2lflXv4{X{D-020/1.13.03.061ül<llU lt9ll2 (B€i ADtwoIt.rr bhr. ügcöcn.) Detum: 20.UAl2 ffig Nr. fit3-- Ortsteit-hlbbtrud Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim ,Sondergebiet Möbelhaus'; Beteiligung gem. § 4 (t) BauGB hier: Ihr Schreiben vom 04.04.2O12; Azz lYl6l Sehr geehrte Damen und Herren, um eine endgültige Stellungnahme seitens des Landesbetriebes abgeben zu könner1 ist mir ein Verkehrsgutachten mit einer Betrachtung des Knotens L 183/ K 9 und einem Leisnrngsftihigkeisnachweis der Anschlüsse der L 183 an die B 59 vorzulegen. Lösrmgworschl?ige sind mit einzureichen. chen Grüßen Strr0efl.NRw-Bctricbstitz . Postfich l0 16 53 . 45t16 GcbcnkirEha Tclcfon: 0209ßt0t{ Intcaicl: www stEssen,nnx.dc E-Mail: konEk@$rass€r,n.rf.dc wGsrLB Dos§cldorf . Blz 30o5üxxl Konro-NlloostI5 IBAN: DE203«)5qXX)00(X{»5t15 Slcu.flrumrnc. 3 I 9/5972rc701 BIC: wEtAD€DD . Rcgiorrhi.d.rL!s!rg vill6.Eifcl Jülichcr Ritrg l0l - 103 Postfrch 120161 53879 Euslirchcn 53&7,1 Eu3lirEhen Tckfo]t:02251n9Q konl'lr-ml.v@sts8ss€lr.nrw.de r\ fl§ Mittendrin : lm Lebe n STADT-FiJm 2 9. MAt 2012 Stadt Domagen 41538 Dormagen Stadt Dormagen Oer Bürgermcister Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1345 50241 Pulheim ,{l540 Oormagen lrlathias€iesen-straße'l'l 2 9. Mai Fachbereich Städtebau 2012 Bauleitplanung Zuständi9 Herr Mengelkamp 2\ *N Töb 3 f ^t "-'.. Raum 0 31 Telefon 02133 257 8,14 E-Mail wolfgang mengelkamp@stadtdormagen.de tllein Zeichen F6/61 Daturn 22 05 2012 e4\.30.o9. tL,x Teiländerung des Flächennutsungsplans der Stadt Pulheim Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim hier: Beteiligung gemäß § 4 (1) BauGB, Beteiligung der Nachbargemeinden gemäß § 2 (2) BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, mit lhrem Schreiben vom 04.04.2012 haben Sie uns über den Beschluss des Umwel! und Planungsausschusses der Stadt Pulheim zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden an der Teiländerung 17.3 des Flächennutzungsplans der Stadt Pulheim - Ortsteil Pulheim sowie der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim informiert. Gegen die von lhnen beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans NR: '109 zur Errichtung eines Einrichtungshauses mit 45.000 qm Verkaufsfläche sind Bedenken der Stadt Dormagen vorzutragen. 1. Vereinbarkeit mit landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels Die BBE-Handelsberatung errechnet in ihrer Auswirkungsanalyse eine Umsatzeruvartung des Vorhabens von 93,1 Mio. EUR. Davon entfallen 13,7 Mio. EUR auf zentrenrelevante Randsortimente. Bei einer errechneten untersuchungsrelevanten Kaufkraft in Bankyerbindungen 00 48 Sparkasse Neuss Kto 330 522, Btz 305 500 Vg Oüsseldort Neuss Kto3'100911018, BLZ301 602 VR Bank Kto 3020200013. BLZ 305 605 Allgemqing Sp.echzeiten 13 Mo. Oi. Mi 8.30 - 12 Uhr. Do14-18Uhr.Fr830-12Uhr und nach Vereinbarung öPNv: Bus 882 Haltestelle Technisches Rathaus Zentrale: Telefon 02133 257-0 Teletax 02133 257-77 898 www.dormagen.do Seite 2 des Schreibens vom 23 05 20'12 der Stadt Pulheim von ca. 42,7 Mio. EUR (davon 13,1 Mio. EUR für zentrenrelevante Randsortimente) ergibt sich eine Umsatz-Kaufkraft-Relation v on 21 8,/o. Damit widerspricht das Vorhaben dem Grundsatz 4 dem Entwurf des sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandels zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen vom 17. April2012. Der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente wird bei einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm mit 4.500 qm beziffert. Damit wird einerseits der landesplanerischen Zielvorstellung entsprochen, dass die zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen dürfen2, jedoch wird die für ein Sondergebiet für Vor haben i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO empfohlene maximale absolute Verkaufsfläche von 2.500 qm für zentrenrelevante Randsortimente deutlich überschritten3. 1 2. Einzugsbereich des Vorhabens Für das Vorhaben der Fa. Segmüller wird durch die BBE ein ausgedehnter Einzugsbereich abgegrenzt, durch den ein hohes Nachfragepotenzial begründet werden kann. Bei weiterhin zu erwartendem expansivem Vorgehen der Fa. Segmüller sowie der Wettbewerbsunternehmen ist in Zukunft eine Verkleinerung des Einzugsbereichs nicht auszuschließen. Auf diese Wettbewerbsentwicklung geht die Analyse nicht ein. 3. Einzelhandelsbestand in der Stadt Dormagen Auf Seite 27 der Auswirkungsanalyse der BBE wird ein projektrelevanter Einzelhandel im zentralen Versorgungsbereich lnnenstadt Dormagen von 6.230 qm Verkaufsfläche festgestellt. Auf Seite 62 wird dann eine Gesamtverkaufsfläche dieses Hauptzentrums von 4.055 qm angegeben. Wenn auch vermutlich nicht methodisch anzuzweifeln, ist hier jedoch zumindest ein Übertragungsfehler zu korrigieren. Zudem ist zu berücksichtigen, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Dormagen derzeit überarbeitet wird und im Rahmen der Erhebung leicht abweichende Verkaufsflächen ermittelt wurden. 4. Umvefteilung zentrenrelevanter Sodimente/ Gesamtbetrachtung Das Angebot der großen Möbelhäuser im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente wird im Gutachten nicht dargestellt. Daher ist nicht nachzuvollziehen, warum 6,1 Mio. € des künftigen Umsatzes (= ca. 45 %) des Planvorhabens von diesen Wettbewerbern abgezogen bzw. umverteilt wird. Ohne Flächenangaben oder Begründung ist diese Darstellung aus meiner Sicht lücken- bzw. fehlerhaft. 5. Umverteilung zentrenrelevanter Softimente / Dormagener lnnenstadt Die projektrelevanten Sortimente repräsentieren ca. 25 % der Verkaufsfläche der Dormagener lnnenstadt. Unabhängig davon, ob die tatsächlichen Umverteilungseffekte (vgl. 4.) nicht tatsächlich wesentlich höher ausfallen, wird nicht dargestellt, warum ein Verlust von ca. 6 % des Umsatzes auf diesen Flächen keine negativen städtebaulichen Effekte 1 Vgl. Entwurf vom 11 . April2012 Sach licher Teilplan Großflächiger E inzelhandel. Landesentw icklungsplan N ord- rhein-West[alen: Grundsatz 4 2 Vgl. Entwurfvom 17. April20l2 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: Ziel 5 3 Vgl. Entwurfvom 17. April2012 Sachlicher Teilplan Croßflächiger Einzelhandel. Landesentw icklungsplan Nordrhein-Westfalen: Grundsatz 6 Seite 3 des Schrerbens vom 23.05 2012 nach sich zieht. Auch wird nicht geprüft, ob das geplante Möbelhaus in Pulheim die Realisierungschancen der geplanten einzelhandelsbezogenen Aktivierung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik -das zu einem erheblichen Teil dem ,,zentralen Versorgungsbereich lnnenstadt" zugehört- beeinträchtigt. Mit freundlichen Grüßen Fachbereichsleiter Städtebau Ts- gtö GEMEINDE JÜ o .U Der Bürgermei 530 I z s, pmr zorz 25. einc a Gemerndeverwellung Jüchen . Postfach 1101 . Tt;ß D.41353 41363 Jüchen, Am Rathaus 5 61 /Amt für Gemeindeentwicklung Zimmet 1'14 Jäschke Stadt Pulheim Der Bürgermeister Postfach 1345 50241 Pulheim Telefon: 02165/91 5-350 Telefax: 02165/91 5-218 E-Maal: Andre. Jaeschke@Juechen.de lnternet: www.Juechen.de lhr Schreiben vom.27 .04.2012 Jüchen, den 23. Mai 2012 Mein Zeichen: 6l/iä Aktenzeichen: ihr Zeichen: Flächennutsungsplan der Stadt Pulheam Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gemäß § 4 ({) BauGB - Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Sehr geehrte Frau Hatting, zunächst möchte ich mich für die nachbarschaftliche Beteiligung im Rahmen der oben genannten Verfahren bedanken. Seitens der Gemeinde Jüchen werden nachfolgende Anregungen vorgebracht. ln Kapitel 3 "Wettbewerbssituation' wird der Untersuchungsraum mittels eines 1s-ManutenRadius gem. und eines 30-Minuten-Radaus abgegrenä. Die Gemeinde Jüchen befindet sich lhrem Gutachten außerhalb dieses 30-Minuten-Radius. Tatsächlich ist das Plangebiet aber aus großen Teilen des Gemeindegebietes über die Autobahn 540 und die Bundesstraße 59 faktisch innerhalb von 30 Minuten erreichbar. Auch der Zentrale Versorgungsbereich in der Ortslage Jüchen ist binnen 30 Minuten zu erreichen. OF wohl scheinbar keine wesentlichen Umsatzverteilungseffekte für die Gemeinde Jüchen zu erwarten sind. bitten wir dennoch um die Aufnahme in Zone 3 (innerhalb des 30-MinutenRadius) und um eine entsprechende Überprüfung gem. den Methodikvorgaben der Auswirkungsanalyse. Weiterhin sind auf Seite 19 der Auswirkungsanalyse (Karte) lediglich Wettbewerber ab einer Verkaufsfläche größer 4.000 m2 aufgenommen. lm Gemeindegebiet befinden sich auch Möbelmärkte mit kleineren Verkaufsflächen. Eventuelle Auswirkungen betreffen unseres Erachtens auch kleinere Märkte, sodass diese im Rahmen der Analyse mit aufgenommen werden sollten. Darüber hinaus möchte ich Sie bitten, die Gemeinde im weiteren Verfahren zu beteiligen. Mt ndlichen Grüßen Öftnunoszeiten: MO-FR MO - DO Ml 08:30 14:00 14:00 Bankverbindunq: - 12:00 16:00 18:00 Sparkasse Neuss BLZ] 305 500 00 KtG Nr: 190 322 lBANi OE02 3055 0000 0000 1903 22 - BIC: WELA DE DN USTID : OE 119954310 SWIFT Seite 1 von 2 e4-ml -eola 16: w21?We434 eg UonrFI«-K(ELN An : 82?38 BB8 453 s.1/1 andwerkskammer zu KÖln rt,'rt*üürü rurÖh tbnüh r, 6( Sta<tt 7töh PultPim Ls l) t ? at .dtllLDardch Hludonci!'trtur'r Ho,-o*l tZ, SOOOz Xort Atralrt€öPErrn Planungsemt Alte Kölnor Str' 26 ta.nd I'la.lrct PGtfech 1345 5024'l Pulhslm Fu E{d To5,lbn 02lr 2022'Zl, O22t 2@2..3. rrErl..onll(*ooh lh. Särdbail thr per Far; 0223U808453 T6 fßö tqi. t). 0a 2012 lv/lil zakflo^ Irr Un.at Zalcnanl Dlrrrn 2a. do ial2011 Pulhcln, Tc[lndcrung l7'3 Brb.uungsPlsn Nt 109 FNP Slarlt Sohr gp€hrto Oarnen und Henon, bostctl€ soitons dor Handworkskammor zu KÖln lülirig oci uoulhausas Sosmülot'l P'I911,' äin ä-rn z"tttttnt"l6vantos Ndbonsodlmont in eclrwetwicqondo Bodonkon gogpn Dio Roalinlnrr*oir,-"fs vorgorehon lst, dom Unmmoh' Größcnordnung von 4.500 qm cnzuräumen Unb.dcnklichkoit dos Vorhabons und auch rO-btictr zwei Din99 vor Arg9n-!h.!l:9;t: in crcr-Oosonodnung von 4.500 wie iurneim durchaus obllch ist' Mit einor ^oniaea und Gla§waron gowio Haushaltsgo' on 1 .450 für'düa Sortimonl. auß6thalb dos zontralon aich oin äfrt-rn r.soo qm für das Sodim6nt chcs dcr Einzolhändlcr bctroffon, sondorn orrri.ii"n äiä nrcnr Haughälts- und l{olmtoxtilion. Devon slns ä^ ü;Abr,gcmiindcn. Geradc di€8o sorti' arat XanOr,rerrrsbotriobe h (br Sredt Pulhaim. au§. Dio Flächon wsldon übor üdü;iiortti«:tren Kundcn elne sroßa eus Pulheim blnden ää'Äräirlrrtäi 4"" Möbolstendortco hinaus Kauf dor dalür oh'leutE nicht Mit dot Ma8oiorung zentrsntsEvanlor s elhcblictl' lch dEr' in dio' vorgcsehcn bt, schadct dic Stadl ihrem dor Stadt Fre' 6iodlungen 'großfläctigcn seri arsammenhang nur an die Er{ahrungcn aty' ryentor Nobansonlmcnto in änin etlnnern. Hier hat dle Maaeicrung zentst Tradrg' Oii Lnnensteot zu oinom dGuüicä€n ois;tten Andacm h cincm ongon Umkols gofuhrl' öo**proz".t in dor Fußgängozons i,lachdruck daflJr, dl6 VorkaufsflächG tor das Di€ Handrvcrtskemm6r zu Köln plädicrt mit ja durchaus I dac Angobot en Lcuchton, des Ncbcnaortlment auf 2.500 qm zu öogronzon' t SCIO qh noch hlnzukommt. äla zontt nt"levatrt einge§hIt wordsn kann' ",rcn Mit lroundlichcn GÜßen Unbcachllich des Gutadrtens der Firme BBE' t Jäi r.teuensoAmonlos ettontiert het, mÖcht'an ü-o"niort r"nr insgosEmt antEPricht mit olnor ttainen kadhaua wl6 6s in Mltt€ls re ir.*- ä;i; (Kraome0 Tdolo.r 6r !$mt 0u l7r{Bi7 rö:6.+6Ct Eurtorm!0 C{'tl lEItz022 0 T\ Pro lndustrie- und Handelskammer zu Köln Thorsten Zimmermann Leiter der Zweigstelle Puuet T 16, MAI 2012 IHK Kiln I Z','/e,9slelle Rh6ln-Ern Bähislraßo 1 5{126 Aergtuim Stadt Pulheim Der Bürgermeister Rathaus Planungsamt Frau Sandra Hatting Alte Kölner Straße 26 50259 Pulheim POSTSTELLE <) v,/f 535'61o I 6. Mai 2012 eingegangen lhr Zeichen I lhre Nachricht vom lv/61 14. April 2012 Unser Zeichen I Ansprechpartner ZimlLind I Kristina Lindenberg E-Mail kristina.lindenberg@koeln.ihk.de "-'/14 ' ,/l4t €-e ,ll,05,4lr.,c E Telefon I Fax 02271 8376-1A2 | 02271 8376-'t 99 Oatum 15. Mai 2012 - Flächennufungsplan der Stadt Pulheim Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB Sehr geehrte Frau Hatting, wir teilen lhnen mit, dass von Seiten der lndustrie- und Handelskammer zu Köln - nach Abwägung der uns vorliegenden Unterlagen - Bedenken bezüglich der Anderung Nr. 17.3 des Flächennutzungsplans und der Aufslellung des Bebauungsplans Nr. 109 bestehen. Unsere Bedenken sind zunächst in der dem Planvorhaben zugrunde liegenden Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung begründet. Die Auswirkungsanalyse ermöglicht in wesentlichen Punkten nicht, das Vorhaben zu beurteilen. Die zentralen otfenen Fragen bzw. Mängel führen wir im Folgenden auf und bitten um Überarbeitung der Auswirkungsanalyse. 1. Der Gutachter legt die Berechnungsweise bzw. die Herkunft der in den Abbildungen angegebenen Zahlen nicht otfen. Eine Plausibilitätsprüfung ist uns daher nicht mögtich. 2 Die in der Analyse angegebene Aktionsware mat einer Verkaufsfläche von insgesamt 650 qm wird als nicht untersuchungsrelevant eingestuft. Oieser Bewertung können wir uns nicht anschließen. Wir sind der Überzeugung, dass die angebotenen Aktionswaren erhebliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben können. Daher sollten sie Gegenstand der Untersuchung seln. z u.t -JUJ zE IJ.J F z-) CE = zJ :o lndustrie. und Handelskammer zu Köln I Zweigstelle Rhein-Erft Bahnstraße 1, Rathauspassage, 50126 Bergheim I tnternet: www ihk-koeln.de Tel.022718376-0 | Fax 02271 8376-199 Y Y --L '15. Mai 2012 l Seite 2 Unserer Ansicht nach wird die Auswahl des 15-Minuten-Radius und des 30-Minuten-Radius sowie die Einteilung der Zonen l-lll und Außerer Verpflechtungsbereich leider nicht klar dargestellt. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb der rechtsrheinische Bereich des 30-Minuten-Kreises nicht Teil der Zone lll ist. Die Abgrenzungen und Auswahlkriterien sind nicht eindeutig, so dass widersprüche und Unstimmigkeiten nicht ausgeräumt werden können. 4. Das Sortiment ,Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel" wird in der Auswirkungsanalyse als nicht-zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. ln der gültigen Fassung des Einzelhandelskonzepts der Stadt pulheim ist dies jedoch der Fall. Die angekündigte Überarbeitung steht noch aus. Darüber hinaus müsste jedoch auch in die Betrachtung einbezogen wefden, dass in den angrenzenden Städten (Frechen, Bergheim' Dormagen und Köln),,Lampen und Leuchten" als zentrenrelevantes sortiment festgelegt sind. Die Bewertung dieses sortiments müsste mithin überarbeitet werden. 5. Die im Anhang dargestellten Zentrenpässe weisen unserer Autfassung nach Mängel auf: Es werden ausschließlich sogenannte Hauptwettbewerber aufgeführt (Möbelgeschäfte, Kauf- und warenhäuser ab 400 qm und spezialanbieter mit mehr als 500 qm). welches die kleineren Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment sind, bleibt hingegen otfen. Die zentralen versorgungsbereiche sind im sinne der vitalität der lnnenstädte jedoch schützenswert jeden und genauer zu betrachten. Darüber hinaus ist die Argumentationskette der am Ende eines Zentrenpasses aufgeführten Schlussfolgerungen nicht dargestellt' Für die Bewertung des Planvorhabens ist die angekündigte verkehrliche untersuchung erforderlich. Diese steht noch aus. über die Betrachtung der Auswirkungsanalyse hinaus sehen wir die avisierte Verkaufsfläche von 4.500 qm für zentrenrelevantes Randsortiment kritisch. Laut Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachticher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (vom Kabinett am 17 . Aptil2012 gebiltigt), wird unter ,,Festlegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel'in Punkt Sechs festgelegt, dass der Umfang der zentrenrelevanlen Randsortimente eines Sondergebiets für vorhaben i. s. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment 2.500 qm verkaufsfläche nicht überschreiten soll. unsere IHK teilt diese Auffassung. Der Maximalwert von 2.500 qm für zentrenrelevantes Randsortiment, bei dem erhebliche schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind, hat sich grundsätzlich als verträglich bewährt- ln der jetzigen übergangsphase bis zum Erlass einer neuen gesetzlichen Regelung, sollte nach unserer Auffassung grundsätzlich kein vorhaben umgesetzt werden, das den nach unserer sicht bewährten Höchstwert 2.500 qm für zentrenrelevantes Sorliment überschreitel. 15. Mai 20'12 | Seite 3 Der sortimentsbezogene Versorgungsengpass an Möbeln (inklusive Randsortimente) in Pulheim würde bereits mit einer wesentlich geringeren Verkaufsfläche geschlossen, als im aktuellen Planvorhaben vorgesehen ist. Somit ist mit deutlichem Kaufkraftabzug aus den umliegenden Städten zu rechnen. Daher hält unsere IHK an der Forderung fest, dass ein regionaler Konsens erzielt werden muss, um das Planvorhaben mitzutragen. Mit freundlichen Grüßen lndustrie- und Handelskammer zu Köln ln Vertretung Thorsten Zimmermann stellv. Geschättsführer I Zweigstellenleiter Zweigstelle Rhein-Erft Stadt Leverkusen .". Der Oberbürgermeister PULhEIII T8 ?\o Stadtverwaltung Postfach 10 11 40 16. t4At 2012 POSTSTELLE Fachbereich . Stadtplanung und . Bauaufsicht Dienstgebäude . Hauptstr. 101 Sachbearbeitung . Frau Sikorski 51311 Leve*usen oder Dienststelle Stadt Pulheim Der Bürgermeister Planungsamt Postfach 1 345 50241 Pulheim 16. Mai Tel.021414064 2012 /ö' f Itt tJ. ,t b 406 . 6123 Telefax406 . 6102 Durchwahl lhr Zeichen/vom Mein Zeichen ras . . . lV161, 04.04.2012 612-sik O7.O5.2O12 .Oy,e Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ' Hier: Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4 (l) BauGB Sehr geehrte Damen und Herren, vielen Dank für die Zusendung der Planungsunterlagen sowie die frühzeitige Beteiligung im Rahmen der oben genannten Verfahren. Die Stadt Pulheim beabsichtigt im Gewerbegebiet ,,Am Schwefelberg" ein Möbelhaus zu errichten. Hierfür muss durch Anderung des Flächennutzungsplanes sowie Aufstellung eines Bebauungsplanes zunächst das erforderliche Bau- und Planungsrecht geschaffen werden. Das Möbelhaus wird aufgrund seiner Verkaufsfläche von rund 45.000 qm als "großflächiger Einzelhandel' i.S.d. § 1 1 (3) BauNVO eingestuft. Gegen die Teiländerung Nr. 17.3 - Ortsteil Pulheim von GE in SO sowie die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim für ein SO Möbelhaus bestehen keine inhaltlichen Bedenken, wohl aber gegen das Vorhaben an und für sich. Daher nimmt die Stadt Leverkusen wie folgt Stellung: Zunächst wird darauf hingewiesen und kritisiert, dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse durch die BBE Handelsberatung, Köln, lediglich das Smidt Wohncenter, nicht jedoch der ebenfalls in der Carl-Duisberg-Straße ansässige und zu Smidt gehörende SPONTI Discounter (u. a. Möbelmitnahmema*t) betrachtet worden ist. Aktuell besteht in Pulheim Baurecht für ein Möbelhaus mit einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 20.000 qm, davon 2.500 qm für zentrenrelevante Randsortimente. Die geänderte neue Planung sieht ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm vor. Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente soll bis zu 10 o/o der Gesamtverkaufsfläche - also maximal 4.500 qm - umfassen. Die Stadt Leverkusen bemängelt, dass bei den zentrenrelevanten Randsortimenten die derzeit noch nicht geschlossene Rechtslücke des zum Grundsatz der Raumordnung degradierten und damit wegwägbar gewordenen § 2aa (3) LEPro vollends ausgenutä werden soll. Bisher war die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente durch den § 2aa (3) LEPro auf '10 o/o der Gesamtverkaufsfläche und maximal 2.500 qm reglementiert worden. Gegenüber den im Umland liegenden beslehenden Möbelanbietem entsteht aus Sicht der Stadt Leverkusen dadurch ein hinsichtlich seiner Auswirkungen derzeit noch nicht einschätzbarer Wettbewerbsvorteil. Das Planvorhaben wird in der Auswirkungsanalyse als ,,leistungsfähiger Möbelanbiete/' mit großer Dimensionierung' beschrieben (S. '16). Es wird davon ausgegangen, "vergleichsweise das Möbelhaus nicht zuletzt aufgrund geplanter überregionaler Aktivitäten weit in die "dass E-Mail: lnternet: www.leverkusen.de -2- Region ausstrahlen wird' (S. 16). Betont werden besonders die gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie die der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten und "Bereitschaft -distanzen in Kauf zu nehmen" (S. 16). Die Wettbeweöswirkungen sollen sich daher in erster Linie bei typgleichen Anbietern auswirken. Die Stadt Leverkusen grenä nicht direkt an die Stadt Pulheim an. Zwischen dem Planstandort und dem Standort des in der Auswirkungsanalyse als ein wesentlicher Wettbewerber aufgeführten Leverkusener Möbelhauses Smidt (S. 30) liegen gem. Routenplaner nur etwas mehr als 20 km, was einer Fahrzeit von rund 25 bis 30 Minuten entspricht. ln der Auswirkungsanalyse heißt es, dass Entfemungen von 50 bis 100 km für den Möbelkauf heutzutage keine Seltenheit seien und dabei regelmäßig Fahrtzeiten von bis zu 45 Minuten in Kauf genommen würden (S. 30). Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, dass Leverkusen lediglich dem äußeren Verflechtungsbereich, aber noch nicht einmal der Zone lll, also dem Femeinzugsgebiet, zugerechnet wird (S. 3'l f.), zumal Leverkusen,noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden' (S. 30) sei. Zwar kann eine Existenzgefährdung der in Leverkusen ansässigen Betriebe aufgrund des neuen Wettbewerbers nahezu ausgeschlossen werden; es darfjedoch bezweifelt werden, dass die durch die BBE Handelsberatung, Köln vorgenommene Zuordnung in die Verflechtungszone mit geringer, aber dennoch nennenswerter Kaufkraftabschöpfung (S. 32) den zu erwartenden Auswirkungen auf Leverkusen hinreichend gerecht wird. Auf rund einem Drittel der 4.500 qm Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente sollen keramische Ezeugnisse, Glaswaren, Haushaltsgegenstände angeboten werden, auf einem weiteren Driftel Haushaltstextilien / Heimtextilien. ln der von der BBE Handelsberatung, Köln, erstellten Auswirkungsanalyse werden als Umsatzerwartung für diese Sortimente 4,4 bntt. 4,5 Mio. € beziffert (S. 37). ln der Auswirkungsanalyse wird darauf hingewiesen, dass die Prognose der Umverleilungseffekte keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen der zentralen Versorgungsbereiche des Untersuchungsraumes enrvarten lasse. Bezüglich der im Stadtgebiet Leverkusen liegenden zentralen Versorgungsbereiche werden keine negativen Auswirkungen angenommen. Mit der geplanten Flächendimension für zentrenrelevante Sortimente wird jedoch in Kauf genommen, dass in Randlage eine Standortattraktivität für zentrenrelevante Sortimente entsteht, die dazu beiträgt, zukünftige potentielle Entwicklungsspielräume von Verkaufsflächenangeboten in zentralen Standorten einzuengen. lm LEP NRW ist der Stadt Pulheim die Funktion als Mittelzentrum zugewiesen. Die Hauptaufgabe liegt in der,Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung mit Gütem und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen und auch des spezialisierlen Bedarfs" (S. 8). Weiter heißt es in der Auswirkungsanalyse, dass nur 7 o/o Umsalz in Pulheim selbst, dafür jedoch 93 % in den Umlandgemeinden generiert werden. Vor diesem Hintergrund und angesichts der guten Angebotssituation in der Region hinsichtlich Umfang, Verteilung und Qualitätsvielfalt stellt die Stadt Leverkusen die Notwendigkeit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 qm infrage, da die zuvor geplanten 20.000 qm für die Versorgung der Pulheimer Wohnbevölkerung selbst hier mehr als ausreichend wäre. FAZIT: Gegen die Feslsetzung, dass 10 % der Gesamtverkaufsfläche - in diesem Fall 4.500 qm - für den Verkauf zentrenrelevanter Randsortimente genutä werden sollen, bestehen Bedenken. Mit freundlichen Grüßen lm Auftrag (A, Lena Zlonicky (^f Ts?tö 0 L MAI 2012 POSTSTELLE StädNerweltung Bergheim . Postfach I 169 . 50t01 B€rgheim Stadt Pulheim Postfach I 345 50241 Pulheim Mai 2012 qegangen 0 9. KREISSTADT ERGHEIM Die B ilrgerme isteri n 6 - Planen, Bauen, Umwelt, Städtische Beriebe 6.2 - Planung und Umwelt Bethlehemer Str. 9-l I 50126 Bergheim Ansprechpartner: Kai Fischer Zimmer: I .90 Telefon: 02271 89-636 Kai.Fischer@bergheim.de www.bergheim.de Datum:03.05.2012 Anderung des Flächennutzungsplans Nr. 17.3 und Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Putheim Hier: Stellungnahme der Kreisstadt Bergheim gemä0 § 4 (1) Baugesetzbuch Sehr geehrte Damen und Herren, mit Schreiben vom 04.04.2012 beteiligten Sie die Kreisstadt Bergheim an dem o.g. Planverfahren zur Errichtung eines Möbelhauses in der Stadt Pulheim. Vorgesehen ist die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 mr, davon 4.500 m, zentrenrelevante Sortimente. Die von Ihnen in Aufuag gegebene ,,Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet ,,Am Schwefelberg" in Pulheim" (BBE 2012) kommt zu dem Ergebnis, dass das untersuchte Vorhaben als raumordnerisch und städtebaulich verträglich einzustufen sei. Auch für die Kreisstadt Bergheim, die sich im näheren Einzugsbereich des Vorhabens befindet, sind laut dem von Ihnen zum Verfahren vorgelegten Gutachten keine negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Zur Überprufung dieser Annahmen habe ich die Studie einem Gutachterbüro vorgelegt, das feststellte, dass die vorliegende Auswirkungsanalyse kein ausreichendes Abwägungsmaterial ftir die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens gem. § ll (3) BauNVO bietet. Im Einzelnen sind u.a. folgende Kritikpunkte herauszustellen: Erheblich zu gering eingeschäEte Flächenproduktivitäten und Vorhabenumsätze: Auch in Anbetracht der deutlich über dem Branchendurchschnitt liegenden Ftächenproduktivität des voraussichtlichen Betreibers Segrnüller wird die Flächenproduktivitzit des Vorhabens von der BBE (S. 37) mit insgesamt 2.070 Euro / m'zVerkaufsfläche deutlich zu gering angesetzt. So deuten die Umsatzerlöse des voraussichtlichen Betreiberunternehmens Segmüller gemäß Jahresbilanz 2010/11' darauf hin, dass die durchschnittliche Flächenproduktivität des Betreibers bei mindestens 3.300 Euro / m'z Verkaufsfläche, liegt und somit mindestens 60 % höher als von der BBE angenommen. Das Umsatzvolumen des geplarten Möbelhauses beläuft sich bei realistischer Einschätzung demnach auf mindestens knapp 150 Mio. Euro (statt 93 Mio. Euro nach BBE). Bürgenelefon: 89-222 Er wünsche und Anregugen ' Besuchszeiren: Montag - Freitag 8:00 - l2:00 Uhr und Donnerstag l3:30 - l7:45 Uhr Infolge des zu gering angesetzten Umsatzvolumens werden auch die resultierenden Umsatzumverteilungen von der BBE unterschätz. Fehlende Darstellung der Eingangswerte des Gravitationsmodells: Weitgehend unklar bleibt, welche Verkaufsflächen und Umsätze des Bestandes von der BBE ermittelt und in das Umverteilungsmodell eingestellt wurden. Verkaufsflächen werden lediglich selektiv ftir die zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen, obwohl sich ein Großteil des relevanten Angebotes außerhalb dieser befindet. Auch Umsätze werden lediglich selektiv für die Zentren und darüber hinaus nur in stark kumulierter Form (S. 46), nicht jedoch in der notwendigen branchen- und standortspezifischen Differenzierung dargestellt. Diese Angaben wären jedoch für eine Nachvollziehbarkeit und Überprtilbarkeit der Eingangsdaten des Gravitationsmodells wie auch seiner Ergebnisse zwingend notwendig gewesen. Hohe Umsatzumverteilung außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes / Kaulkraft- räckgewinnungen: Der Gutachter verteilt mit 33 % über alle Branchen bzw. sogar 36 Vo in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten einen sehr hohen Anteil des Vorhabenumsatzes außerhalb des bereits weitläufig abgegrenZen Einzugsgebietes um (S. 45). Begri.indet wird dieser hohe Anteil u. a. mit vermeintlichen Kaufkraftrückgewinnungen (S. a2). Die Umsatzumveneilungen im Einzugsgebiet als potenziell am st?irksten betroffenen Raum werden durch diese Annahmen entsprechend nivelliert. Eine nachvollziehbare Herleitung z. B. auf Basis der Gegenüberstellung von Umsatz und Kaufkraft im Einzugsgebiet findetjedoch nicht statt. Eine eigene Gegenüberstellung auf Basis der Angaben im BBE-Gutachten (S. 34, 46) verdeutlicht, dass zumindest in den Zonen I und 2 des Einzugsgebietes insgesamt eine ausgeglichene Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich der nichtrelevante diesen Bereich nicht zentrenrelevanten Sortimente besteht, Rückgewinnungspotenziale schließen lässt. die für auf Kein differenzierter Ausweis von branchen- und standortspezilischen Umsafzverteilungen: Umsatzumverteilungen werden nicht branchenspezifisch differenziert und nur teilweise standortspezifisch differenziert ausgewiesen (S. 46, 103). Aus dem Gutachten geht weder insgesamt noch ftir einzelne Branchen hewor, welcher Umsatz (monetär wie prozentual) z. B. der Kreisstadt Bergheim überhaupt entzogen wird. Ein systematischer Ausweis erfolgt lediglich für die zentralen Versorgungsbereiche, in denen sich jedoch nur ein Bruchteil des relevanten Angebots befindet. Mit der groben Unterteilung in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente ist der Ausweis zudem erheblich zu undifferenziert, können doch die über diese kumulierten Sammelgruppen vermeintlich verträglichen Auswirkungen in den einzelnen Branchen wesentlich höher ausfallen. Hinzu kommt, dass die Unterteilung in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente pauschal auf der diesbezüglichen Pulheimer Sortimentsliste basiert und den örtlichen Gegebenheiten in den Nachbarkommunen nicht gerecht wird. Unzureichende städtebauliche und versorgungsstrukturelle Bewertung: Eine sachgerechte Bewertung möglicher negativer städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen ist auf einer derart lückenhaften und undifferenzierten Grundlage nicht möglich. Die diesbezüglichen Ausführungen der BBE auf S. 45ff bleiben entsprechend deutlich zu pauschal und sind nicht nachvollziehbar. Ich befürchte entgegen dem Gutachten der BBE unter Berufung auf § 2 (2) BauGB erhebliche negative Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur und die zentralen Versorgungsbereiche in der Kreisstadt Bergheim durch das geplante Vorhaben und lasse die zu erwartenden 2 Umsatzverluste derzeit durch ein Gutachterbüro qualifiziert ermitteln. Die Ergebnisse des Gutachtens liegen in rund zwei Monaten vor. Ich bitte daher um entsprechende Fristverlängerung, andemfalls werde ich die Ergebnisse im Rahmen der Beteiligung nach § 4 (2) BauGB vorbringen. Im Übrigen weise ich darauf hin, dass mir ein Rechtsgutachten vorliegt, das die Rechtmäßigkeit der für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächennutzungsplan?inderung auf der Grundlage der 17. Regionalplanänderung anzweifelt. Ich bitte daher um Prüfung, ob die Flächennutzungsplanänderung auf Grundlage der Regionalplanänderung durchgefüM werden kann. Unabhängig von dieser Stellungnahme wird das Rechtsgutachten der Bezirksregierung Köln zur Auswertung in eigener Zuständigkeit zugeleitet mit der Bitte um Prüfung, ob es angezeigt ist, vor diesem Hintergrund die Anpassungsbestätigung und das Genehmigungsverfahren (§ 34 LPIG, § 6 BauGB) zur Anderung des Flächennutzungsplans bis zum Inkrafttreten des neuen Landesentwicklungsplanes auszusezen. Zudem hat das Landeskabinett am 17.04.2012 den Entwurf eines sachlichen Teilplans zum großflächigen Einzelhandel gebilligt. Die mit dem Kabinettsbeschluss vorliegenden "in Aufstellung befindlichen Ziele" sind gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordemisse der Raumordnung in der Abwägung und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu berücksichtigen. Sie bilden damit auch eine Vorgabe für die Ansiedlung des Möbelhauses in dem vorliegenden Planverfahren. Mit freundlichen Grüßen ln Vertretung ÜüOilÄtu' Niels-Chlistiän S Technischer Ouellen rfilr das Verkaufsjahr vom Ol.O3.2OlO bis zum 28.02.201 l; im lntemet abrulbar unter http://wvw.bundesanzciger.de (02.05.2012) 'Dem liegl folgende Rechnung zugrunde: Der Brutto-Jahresumsatz von Segmüller beläuft sich gemäß Jahresbilanz 201I auf 794 Mio- Euro. Das Untemehmen bet eibt sieben Einrichtungshäuser und vier Möbeldiscountnärhe (Möbel Maxx). Deren Gesamtverkaufsfläche bewegt sich gemäl) BmnchenveröIfentlichungen, Angaben auf dcr Homepage des Beteibers (http://nal'w.s€gmucller.de) sowie der BBE (S. 12) in einem errechneten Spektrum von rd. 185.000 bis 215.000 m'2. Beräckichrigt man. dass ein - untergeordneter - Umsatzanteil auf den Versandhandel sowie die Umsätze in der integrierlen SegmüllerGastronomie entßllt und daher bei der Ermittlung der EinzE lhandels-Flächenprodukiyit5t in Abzug zu bringen ist (Annahme hier: zusammen maximal l0 7o), eEechnet sich fur die Möbelhäus€r ein Einzelhandelsumsatz von mindestens 714 Mio. Euro. In Relation zur Verkaufsfläche ergibt sich somit eine durchschniftliche Flächenproduktivität von mindesens 3.300 bis 3.900 Euro / m2. Dieser wert liegt ca. 60 bis 90 7o über der von der BBE angeset en Z3hl. Dabei ist davon arszugehen. dass die großen Einrichtungshäuser sogar noch über diesem Gesamtdurchschnitt liegen, in dem auch die enthalten sind. 3 - D?ischer$'eise geringer produktiven - r3 Ps KREISSTADT BERGHEIM Die Bttrgerme isteri n 6 - Planen, Bauen, Umwelt, Städtische Betriebe 6.2 - Planung Erschließung, Umwelt Bethlehemer Str. 9-l I 50126 Bergheim SBdtvcrw.hung Bcrgheirn . Postfsch I 169. 50101 Ber8hcim stadt Pulheim Technischer Beigeordn Hen Martin Höschen Postfach 1345 Ansprechpartner: Kai Fischer Zimmer: I .90 50241 Pulheim Telefon: 02271 89-636 Kai.Fischer@bergheim.de www.bergheim.de Datum:21.05.2012 Teiländerung Nr. 17.3 des FNP der Stadt Pulheim Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim, Aufstellung Ihr Schreiben vom 09.05.2012 26L Sehr geehrter Herr Höschen, vielen Dank ff.ir Ihr Schreiben vom 09.05.2012, in dem Sie um Übersendung des Gutachtens zur Rechtmäßigkeit der 17. Anderung des Regionalplans baterL, urn zurn prüfen, ob aufdieser Grundlage die o.a. Flächennutzungsplantinderung durchgeführt werden kann. Diesem komme ich geme nach und sende Ihnen das Gutachten der Kanzlei Hüttenbrink Partner Rechtsanwälte in der Anlage zu. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 3 0. Mai Mit freundlichen Grüßen (-> 4/ö.;- a.. 4-- ä'a-4a,/ ar, - 44f " 44;üa,, ) 2r. - I?,; -/* /// Büßenelefon: 89-222 lür Wünschc und AryEgullgen . Besuchszeilen: Montag - Freitag 8:00 - I2:00 Uhr und Donneßtag l3:30 - l7:45 Uhr t_ ,,G utachterliche Stellungnahme zu Fragen der Ansiedlung eines töbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 45.000 me im Stadtgebiet der Stadt Pulheim" von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Dr, Jost Hüttenbrink HüftenbrinkPartner Rechtsanwälte Piusallee m - 22, 48{il7 luüßter im Auftrage der Möbel Hausmann Handels GmbH & Co, KG Ebrgheim Humboldbtraße 2 50'l 26 Bergheim-Zevericfi 2 Gliederung A Gutachtenauftrag I Sachverhalt....... c Rechtliche l. '.....................,.. 3 Würdigung................. ...........................8 Verhältnis zwischen Regionalplan/FlächennuEungsplan/Bebauungsplan .. ...........-... 8 ll. Fastsetsung des Regionalplans Köln, 17. Planänderung frlr den Regienrngsbezirk Köln. Teilabschnitt Region .............................. 10 1. 2. Konkrete lnhalte der 17. Anchrung 3. Folgen einer etwaigen Unbestimmtheil der 17. Anderung lll. Zusammentassung und Ausblick............ '..... ...........11 .... '.... 13 ..................... 15 3 A Gutachtenauftrag oie Möbel Hausmann Handels GmbH & co. KG Bergheim betreibt in Bergheim-zeverich ein Möbelhaus mit einer verkaufsfläche von 16.000 m2, davon ca. 1.6O0 m2 zentrenrelevante Randsortimente. lm Jahre 2009 ist auf Antrag der benachbarten stadt Pulheim der Regionalplan {ür den Regierungsbezirk Köln geändert worden, um laut Planbegründung die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 20.000 ma zu ermöglichen. Gegen dieses Vorhaben hatte Möbel Hausmann keine Einwände, da sich das Untemehmen dem Wetbeweö stellt. Die stadt Pulheim plant nunmehr die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer verkaufsfläche von 45.ooo m,, davon 4.500 m2 zentrenrelevante Randsortimente. Möbel Hausmann bezryeifelt die Zulässigkeit dieses Vorhabens. Das Unternehmen bezieht sich dabei auf die Planbegründung, die ausdrücklich die Ansiedlung eines MÖbelmarlde§ mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m'vorsieht. Für das Untemehmen stellt sich die Frage, ob die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfiäche von 45.000 mz mit dem geänderten Ziel des Regionalplans vereinbar ist. B Sachverhalt t. Die Stadt Pulheim beantragte gegenüber der Bezirksplanungsbehörde (Bezirksregierung Köln) mit Schreiben vom 10.03.2008 eine vorhabenbezogene Anderung des Regionalplanes frrr den Regierungsbezirk Köln gem. § 20 Abs. 2 LPIG NRW (= heute: § 19 Ahs. 2) LPIG Nw). zur Begriindung führte die stadt Pulheim seinerzeit aus: t ,s, es, im FNP eine ca. 5 ha große Getrerbegebietsflliche zwi*hen Bahnlinie, K 6 und B 59 zu einem Abs' 2 BaUGB Sonderg;b'ßt umzuplanen mit dem Ziel, die ger, § fÜr die Ansiedlung planungsrechtlichen Voraussetzungen ertord;tichen (Möbelhaus) zu schaffen' eines großflächigen Anzelhandelsbetriebes -Planeirche Äösrct I Entwicklungsabsicht steltt eine Abvrcichung von den im Regionalplan konkretisierten Zielen der Raumordnung dar, da im flraglichen Gebiet ein Gewetbe- und lndustieansiedlungsbereich (GIB) ausgewie*n ist'" Die* Der Regionalrat filr den Regbrungsbezirk Köln beautragte auf seiner sitzung vom 13.06.2008 die BezirksplanungsbehÖrde auf der Basis des vorgenannten Antrages der Stadt Pulheim das Erarbeitungsverfahren zur 17. Anderung des Regionalplanes Köln Teilabschnitt Region Köln - auf der Grundlage der vorgenannten Verfahrensunterlagen durchzuführen. lm Rehmen des Beteiligungsverfahrens wurden von den Nachbarkommunen der stadl Pulheim keine Einwände erhoben, weil diese von der Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaußfläche von max. 20.000 m2 ausgingen und diese Größenordnung in Rahmen einer Stellungnahme der IHK Köln vom 13.02.2008 an die Stadt Pulheim noch als verträglicfi angesehen wurde. Nach Durchführung der erforderlichen Beteiligungen fasste der Regionalrat in seiner 15. Sitzung am 12.12.2008 lolgenden Beschluss: 1. 2. Der Regionahat nimmt den Beicht über die Beteiligung nach § 14 (2) uncl (3) LPIG NRW zur Kenntnis. Die 17. Änderung des Regionalplans fur den Regierungsbezhk, s,bl, aus dem Teitabschnift Region Köln, wird (Planentwurt, Stand Mai Fassung Eratbeitungsbeschtuss ergebenden 2OOB) aufgestelft". in der 5 ln der Siuungsvorlage zu TOP 10 der 15. Sitrung des Regionalrats vom 12.12.2008 heißt es unler der Ziffer 1 ,,Anlass und Gegenstand der Planänderung": .Anlass der Regionalpldnänderung sind die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Putheim für einen ca. 5 ha großen Bereich am südlichen Ortsrand von Pulheim, der im Regionalplan bisher als Teil eines Berehhes für gewerbtiche und industrielle Nutzung (GIB) datgestellt ,sf Die Stadf Pulheim beabsichtigt doft einen Möbelmadd mit einer Ve*auf§läche von ca. 20.0O0 m2 anzusideln. a(uell erafueileles Die Stadt fühtl hiezu aus, dass kommt, dass die dem Ergebnis Einzelhadelskonzept sei und defnitär im Softiment Einzelhandelsausstattung der Stadt "Möbel' einet entspreehenden daher ein grcßes §ädtisches ,n eresse an Ansiedlung beslehe. Für die Wahl des Standorres sei dessan gute Erschtießung, die eiodediche Flächengöße und die zeilnahe Vedügba*eit ausschlaggebend. Geeilnete Altemativen ständen im StadlgeÖrbl nicht zur Vefüigung. Weitet entspreche die geplante Gößenqdnung von 2O.OOO mz Ved<außtläche der in Pulheim voirandenen sortimentsspezifischen Kaufkafr. Die zentrenrelevanten Randsodimente des geptanten Möbelmakles würden in der konkreten Bauleitplanung für den Möbetmadd aut die gesetzlich zulässigen 10 % begrenzt. Die Pulheimer Möbelma <tplanung eiodert die Daßtellung eines Sondergebiets füt gtoßfläche Einzelhandelsbetriebe in den Baubitflänen der §adl. Nach den Voqaben des § 24 a Landesentwicklungsgnmm (LEPro) und den Zelen des Regionalplanes Köln kann die Stadt eth so/ches Sonderge biet nicht in dem bisher im Regionalplan daryestelften GIB planen. Mit der Regionalplanänderung wid der §andoi des geplanten MöMmarktes dahet in den angrenzenden Allgemeinen SbdrungsÖe/eich (ASB) einbezogen. Aus darstellungssy§ematischen GrÜnden wird dabei GIB lhgenden, benachbaften die Fläche ethes ebenfalls Feuelvehrgerälehaus in den An&rungsbereich mit ainbezogen." ein zu im lm weiteren Text der vorgenannten Vorlage zur SiEung vom 12.12.2008 heißt es dann unter Zlfrot l.,,Regionalplancrlsche Balertung" ,Die vortiegende Änderung des Reginnalplarres isl aus landesplanerischer Sicht vertretbar. Die von der Stadt geplsnte Möbelmart<tansbdlung ertorded im Regionalplan eine ASBDarsfellung. ln dem im Regionalplan darye§ellten ASB Putheim steht jed@h keine entsprcchend große und verkehdich gut angebundene Fläche zur Veiügung. ..Änderungsbereich geplanten konkrct Verträglichkeit Möbelmafutansiedtung kann schließlich mit den Volgaben des § 24a LEPro auf Ebene der Bauleitplanung wirksam sichege§ellt weden.' DE der im Bezüglich det am 12.12.2008 beschlossenen 17. Planänderung des Regionalplanes fär den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Kän, ergibt sich für den Text des Regionalplanes keine Anderung. Die Anderung der zeichnerischen Darstellung ist unter dem Punkt ,Zeichnerische Darstellung' wiedergogeb€n; aus der zeichnerischen Darstellung ergibt 5 sich, dass ein,Gewerbe- und lndustrieansiedlungsbereich" (GlB) in einen -Allgemeinen Siedlungsbereich' (ASB) umgewandelt worden ist. Von der Darstellung eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) für,zriveckgebundene NuEungen' wurde abgesehen- ln der textlicien Darslellung der 17. Planänderung des Regionalplans heißt es ergänzend unter der Überschrift ,2. Planbegründung" Städtebautiche Zietsetzung der Stadt Pulheim für den Änderungsberebh ßt Möbelmafutes mit einer ve*aufstläche von c8. 20.@0 m2. Die Stadt Putheim fühtt hb,zu aus, dass ein affiuell eratbeitetes Eryehnß komm| dass die Einzethandels!<onzept defzitär ist. Es im Sortiment der Stadt Einzelhandelsausstattung "Möbel' entsprcchenden an einer /rteresse großes städfrsches besteht daher ein Ansiedlung. Fü die Waht des Standorles ,sl dessen gute Erschließung' db die Anshcllung eines zu dem eiodediche Fllichengöße uN clie zeitnahe VeiÜgba*eil nicht zur im SladlgeÖie, ausschlaggebend- Geeignete Altemativen §ehen vei@ufsf,ächa 20.0oo m2 Vertügung. Die geplante Größenordnung von entsprichi nach Aussage der Stadt Pulheim der vorhandenen softimentsspezifisctlen Kaulkrcfr. Die zentrenrelevanten Randsoftimente des geptanten Möbelmat//1{es werden in der konkreten Bauleilplanung für den Möbelmatr auf die ge§f,hlich zulässigan 10 % beEenzt. Die MöbelmarktPldnung det Stadt Pulheim eioded die Daßtdlut,g eines Sondergebiefes für großflächige Einzelhandelsbetriebe in den Bauleitptänen der Stadf. Nach den Vorgaben des § 24 a Landesentwicklungsprogramn (LEPA) NRW und den zielen des Regionalplans kann ein so/ches Sonderge biet nicht in dem deneit im Regionalplan daryestelften GIB geplant werden. Die Sfadt hal daher eine Änderung des Regbnalplans angeresL ...' Gegen das Ausgangsvorhaben mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m2 erhob die Fa- Möbet Hausmann keine Einwände. [. hat die Stadt Pulheim, ein Anderungsverfahren bez0glicfi des FlächennuEungsplans der Stadt Putheim eingeleitet (Ieiländerung Nr. '17-3 Pulheim, Vo.lage 444f2O10 des Rates der Stadt Pulheim, Ratsbeschluss vom 09.11.2010)- Zel der Zwischenzeitlich Anderung ist es, die Zulässigkeit eines Möbelhaqses mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m2 vorzuberenen. Aufgrund des vorstehenden Sachverhalts stellt sich die Frage, welche Auswirkungen die 17. Anderung des Regionalplans auf die Kinftige Bauleitplanung der Stadt Pulheim hat, insbesondere ist zu klären. ob die Stadt Pulheim berechtigtt uäre, im Rahmen ihrer kommunalen Bauleitplanung durch Anderurgen des Flächennutsungsplan€s und durcfi Außtellung eines Bebauungsplanes auctt oin€n grö߀r€n MöbelmarK, beisPielsweise mit einer Vedeußfläcie von 45.000 m2 zu planen. 8 C RechUiche Wüdigung l. Verhältnis avischen RegionalplanrFlächennutzungsplanrBebauungsplan Die gemeindliche Bauleitplanung ist Teil eines komplizierten vertikalen und horizontalen Geflechts verschiedener raumbezogener Planungen.' Neben verschiedenen Verfahrens- Und KonkurenzregElungen die sich aus Fachplanungsgeselzen (2. B. BundesfemstraßengeseE, BundeswasserstraßengeseE usw.) efgeben, sind die gemeindlichen Bauleitpläne nach § 1 Abs. 4 auch den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die gemöindliche Anpassungspf,icht bezieht sich dabei sowohl auf eufzustellende Pläne als auch darauf, dass bestehende Pläne evtl. zu ändem, zu ergänzen oder aufzuheben sind.2 Hieraus folgt' dass gemeindliche Bauleitpläne (FlächennuEungspläne/Bebauungspläne) unwirksam sind, sofem diese gegen die Anpassungspflictt gem. § 1 Abs. 4 BauGB verctoßen, weil im Rahmen der gemeindtichen Bauleitplanung veöindliche ziele i. s. d. § 3 Abs 1 Nr. 2 ROG nicht beachtet werden,s Das Bundesvepaltungsg€richt hat dabei die zu beacttenden Ziele der Raumordnung unter anderem wie folgt definiert: Ziete der Raumordnung sind nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG wbindliche Voryaben in Form von täunlich und sachlich be§immten, vom T@er &r Landes- oder Regionalplanung abschießend abgowogenen brtIchen oder zeichneischen Festlegungen in Raumotdnungsplänen zur Entwickl ltg. Odnung und Sicherung des Raumes. Sie müssen hinreichend be§immt der raonlg§ens be§immbü uN rechtmäßl9 sein, um eine Anpassungsfiicht &r Gemeinde nact § , Abs. 4 BaUGB ausös€n zu können....d Das Bundewerwaltungsg€richt hat in der zitierten Entscheidung weiter ausgeJiihrt, dass die Ziele der Raumordnung von einer landesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage gedeckt sein müssen. Sie mussen außerdem verhältrlismäßig, d. h. geeignet, erfordedich und r Krautzber8er in Battis/Krautsberger/t-öhr, BauGB, 11. Aufl.ge § 1 Rdn. 32 vgl. audr die Gegenüberstellun8 zur Beachtenspf,icht nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 RoG bei Goppel, in: Spannowsky/Runkeucoppel, ROG-Kommentar, 2010, § 4 Rn. 25 ff. 'BVerwG, U. v. 10.11.2011, lv CN 9/10, zitiert nach Jurls; fernet VGH Baden-Wairttember& U. v. 21-09.2010, lll S 324108, NUR 2011, 149 bls 156 1 Bverwc, U- v. 10.11.2011, lv CN 9/10, zitien nach Jurls, mit zahlreichen weiteren Nachwelsen; BVerwG, B. v' 2 08.03.2m6,4 B 75.05, Juris, Rdn. S 9 angem€ssen sein.s Die ziele mÜssen hinreichend b€stimmt, mindestens aber bestimmbar sein.6 Oie Gemeinden sind nactr § 4 Abs. 1 Satz 1 ROG verpflichtet, die Ziele der Raumordnung von aifientlichen Stellen bei ihren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten; diese Beachtenspflicht in § 4 Abs. 1 SaE 1 ROG deckt sich materiell mit der Anpassungspflicit aus § 1 Abs. 4 BauGB.T § 1 des Landesplanungsgesetztes (LPIG) bestimmt, dass das Landesgebiet und seine Teilräume zu entwickeln, und ordnen und zu sichem sind. Das LPIG erfasst eine Abfolge von Planungsentscheidungen auf Landesebene, mit fortschreitender Verdichtung mil Bezug auf die Regelungen in den Regionalplänen auf regionaler Ebene (vgl. § 2 LPIG, i. V. m. §§ 17, 18 LPIG). Die Regionalpläne haben dabei die Aufgabe, die Grunds&e der Raumordnung nach § 2 ROG sowie die Grundsätre des Landesentwicklungsprogramms zu konkretisieren: sie slellen die regionalen Zele der Raumordnung für alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen im Planungsgebiet fest (vgl. § 18 Ab. 1 LPIG).E Aus dem Vofiergesagten folgt, dass sich die ktlnftige Bauleitplanung der Stadt Pulheim an den Vorgaben d€s zugrundeliegenden Regionalplans ausriciten muss. Verstößt gemeindliche Bauleitplanung gegen rechtmäßige Zele der Regionalplanung, wär€ die die gemeindliche Bauleitplanung nach § 1 Abs. 4 BauGB unryirksam.s t BVerwG, U. v. 10.11.2011, lV CN 9/lO, zitiert nach Juris, Rdn. smlt zahlreichen weiteren NachwElsen vG Düsseldo4 u. v. 24.O4.2m9, 1 K 5945/07, rurts Rdn. 34 'Krart:be.ger, a. a. O- § 1 Rdn.33; VGH Ba-Wü, U. v. 21.09.1990, 3 S 324108 - NUR 2Ol1, 122; BVerwG, B. v. 08.03.2@6, 4 B 75.05, Juris t vGH Ba-wü, u. v. 2r.c,,1990, 3 s 324lot, NUR 2011, 149 ff. e Vgl. dazu insbesondere äuch OvG NRW U. v. 03.ff .2009, 10 D 121/O7.NE zitlert nach luris Rdn, U7; ferner OVG NRW, U. v. 05.09.2007, llx A 4556/04, zu den Wechselwirkungen der Regionalplanung und den Festsetzungen des Flächennutzungsplans bei der Festlegung von (onzentrationsonen für die 5 windkraftnutzung 10 ll. Festseaung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Reglon Köln, 17. Planänderung l. Allgemeine F$btsllungen Für die ureit€re Betrachtrng ist zu püfen, ob die 17. Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln bezüglich Einkaufzentren bal' großflächige Einzdhandelbetriebe verbindliche Vorgaben für die jeweilige gemeindliche Bauleitplanung macht. ln allgemein€r Hinsicht ist insoweit festsustellen, dass nach den teltlichen Darstellungen des Regionaldans trr den Regierungsbezirk KÖln, Teilabschnitt 2.1 Definition der Allgemeircn Region Köln unter der Rubrik .8. Sbdungxaunf und "8. Siedtung$ereiehe' die FestseEu ng dq Ailgemeinen Siedlungsbereiche ( SB)' dahin d€finiert ist dass im Zuge der gemeindlichen Bauleitplanung Sonderyebiete ftlr Einkaufszenfen, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbettiobe i. S. v. § 11 Abs. 3 der BaunuEungsverordnung (BauNVO) nur in Allgemoinen Siedlungsbereicten geplant werden dürfen (Zicl I der Deflnlüon der Allgerneinen Siedtungtbcrclche (ASB».ro Oa die zeichn€rische Darstellung der 17. Planänderung des Regionalplans für den Regierungsbeärk Köln für den hier streiugen Anderungsbereich lediglich einen flpemeinen Siedtungsbercich' und keinen -ASB fnr zwoc\gebundene Nrrtzungerl leslgesetrt hd, könnte hieraus unter Hinweis auf Tiel '1" der Definition de? Ailgemeinen Siedlungsbercicln (ASBfe der Rückschluss gezogen werden, dass durch die 17. Anderung des Regionalplans bezogen auf großltächigen Eimelhandel keinerlei näh€re FestseEungen (Zele der RaumordnurB), insbesondere keine Verkaufsflächenobergrenzen festgelegit worden seien. Eine derartige Behachtungsryeise ließe aber bei der Auslegung d€s Regionalplaß Entstehungsgeschichte, die Materialien und die Beg.ündung der 17. Anderung die außer Betracht. Es ist allgemein anerkannt, dass bei der F6ts€tzung von Plänen, insbesonder€ Bebauungsplänen janoils durch Auslegung der Sinngehalt der FestseEungen zu ermitteln roWgl. dazu die tenlichen Oarstellunßen des Reeionalplans für den Regierungsbezlrk Köln vom 21.05.2001, Teilabschnitt Region Köln, Seite 14; vgl, auch die Centro-Entscheidung des OvG NRW, Urt. v. 06.06.2005 - 10 D 145/04, Juris, Rn. 113 ff. 11 ist. lnsbesondere ist dabei zu prüfen, ob die FestseEungen hinreichend bestimmtlr und von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen sind. Oies gilt auch fllr die Zale der Raumordnung für die aber aufgrund ihres handlungsanweisenden CharaKers grundsäElich keine anderen als die allgemeinen Bestimmtheitsanforderungen gelten.l2 Für die Auslegung sind dabei die allgemein anerkannten Methoden zugrunde zu legen, die unter anderern die Auslegung aus dem Wortlaut der Norm (sog- grammatische Auslegung), aus deren Zusammenhang (sog. systematische Auslegung), aus ihrem Zweck (sog. teleologische Auslegung) sowie aus den GeseEesmaterialien und der Entstehungsgeschict(e (sog. historische Auslegung) umfassen.'" Diese Auslegungsgrundsätre gelten auch fur die Auslegung von R€gionalplänen.ra lnsbesondere die ,Zele der Regionalplanung' können dem zur Folge auch aus den Aufstellungs- und Ahvägungsvorgängen entnommen werden. Die Auslegung der FestseEung Algemeiner Siedlungsbereich (ASB)' bei der 17. Planänderung des vorliegenden Regionalplans lür den Bereich Pulheim muss de§halb auch systomatische, und historieche Aspekte benlcksicirtigen, die sich letztlich aus den Aufstellungsvorgängen und Sitsungsvorlagen des Regionalplans gewinnen lassen.s ln diesem Zusammenhang sei besonders hervorgehoben, dass nach den Vorgaben des teleologische Regionalplans ftjr den Regierungsbezirk Köln ausdrücklich unter A. 2 (3) und (4) bestimmt ist, dass die texllichen Darstellungen die zeichnerischen Darstellungen konkretisieren und ggf,s. differenzieren. Nach A. 2 (41 sollen die Erläuterungen zum Regionalplan g€m. Planverordnung die zeichnerischen und textlicfien Zele und die Regionalbedeutsamkeit zeichnerischer Darstellungen unterhalb der 1o+a-OaGtellungsschwelle erläutem. 2. Konkrelo lnhatte der 17. Anderung Dies vorausgeschickl kann Fo§endes fes§estellt werden: Es handelte sich bei der 17. Planänderung des Regionalplans um eine vortabenbezogene Anderung i. S. d. § 20 Abs. 2 LPIG NRW a. F. (= § 19 Abs. 2 LPIG Nw n. F.). Der vorhabenbezogene Charakter der Anderung ergibt sich daraus, dass die Anderung von der Stadt Pulheim mit der Begründung angeregt wurde, eine Anderung der ZelseEungen von rr vG Düsseldorf, U. v.24.Oa.2OOg,1 K 5945/07, Juris Rdn. 34 v8l. Kment, ,ziele der RaumordnunB - Anforderungen an ihre B€stlmmtheit" in DVBI. 2006, üi36/1338 ff. s W. zu den Auslegun8sgrundsätzen insb€sondere ovc NRw, u. v. 25.01.2010, ul o r1o/o{r.t{8, 7 o 111/09-NE, in BauR 2010, 1038 unter Hlnweis auf BVerwG, B. v. 14.12.1995, lv N 2.95/BRS 57 Nr. 57, ferner allgemein auch BayvGH, 8. v. 30.11.2011, ll CS 11.2212 " ovc NRw, U. v. 03.09.2009, lo O 12Vo7.NE, zitiert nadr Juris Rdn. 1u, wo beider Auslegung eines Retionalplans ausdrücklich auf die Aufstellungs- und AbwäSungsvorgänge, insbesondere auch auf die siEungsvorlagen des RegionalraLg Bezug genommen wird. lnsbesondere die,zi€le der RetionalplanunB' können dieser Entscheidung tur Fol8e aus den Aufstellungs- und Abwägungsvorgän8en entnommen werden. u L2 GIB in ASB sei durchzufiihren, um die städtische Absicht zu ermtiglichen, einen MÖbelmarkl mit einer verkaufsfläche von 20.000 m2 anzusiedeln. Diese gemeindliche Absicht wurde von dem Regionalrat für den Regierung§bezirk Köln rezipiert, wie sich aus den Sitzungsabläufen im Zusammenhang mit dem Erarbeitungsvorfahren zur 17. Anderung des Regionalplans Köln ergibt (siehe oben B. sachvertralt). u. a. wurde dieser gemeindliche wunsci durch den Regionalrat im Rahmen der Beschlussfassung über die '17. Anderung Üb€mommen. Oies lässt sich eindeutig aus der oben auszug$veise zitierten ,PlanbegÜndung" herleiten, wo als städtebauliche Zielsetzung der Stadt Pulheim für den Anderungsbereicfi die .An§edtung eines Möbelmatlcles mit einer Vertaufsfläche von ca. 2O.O00 m" angegeben wurde. Dabei wurde insbesondere darauf Bezug genommen, dass die Einzelhandelsausstattung der Stadt Pulheim im Sortim€nlsbereich Möbel defzitär sei, dass für die Wahl des Standorles dessen gute Erschließung, die edorderliche Flächengrö߀ und die zeitnahe Verftlgbarkeit spreche, sorvie der Umstiand, dass geeignete Altemativen im Stadtgebiet nicht zur Verfügung stünden. Die 17. Planänderung verfolgte das Ziel, ein konkretes vorhaben i. s. d. § 19 Abs. 2 LPIG, nämlicfi db Ansiedlung eines Möbelmarlües mit einer Verkaufsifläche von max. 2O.OOO m2, zu ermÖglichen. Der vorhabenbezogene Charakter des Planänderungsverfahrens, der Anhag der Stadt Pulheim und die Begrtindung der 17. Planänderung belegen eindeutig, dass die - ähnlich wie im Bauleitplanverfuhren bei vorhabenbezogenen Bauleitpläner g€m. § 12 BauGBts - als Ziet der Reglonalplenung ftrr den räumlichen Bereich der 17. Anderunq nicht di6 allgemeine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetri€ben sondem nur die Ansiedlung eines MÖbelmarktea in €iner Planänderung so zu verstehen ist, dass Größenordnung von max. 20.000 m2 festgelegt w€rden sollte. Mit die§er ZelseEung wäre es deshalb unvereinbar, \irenn im Rahmen der gemeindlichen BauleiQlanung der Stadt Pulheim - also im Zuge von Bebauungsplänen der Außtellung von EinzelhandelsprojeKe (2. B ein FlächennutrungsplanänderurEen bzrv. - die Erricätung andersartiger Einkaufszentren, ein großfiächlger Baumarkt oder ein MÖbelmarkt mit ur€sentlich mehr als 20.000 m2 Verkaufsfläche) ermöglicht würde. Eine dem zuw'lder laufende gemeindlicte Bauleitplanung worde dem Ziel der Regionalplanung des Regionaldan§ fur den Regierungsbezirk Köln, Teilabscfrnitt Region Köln in der Fassung der 17. AnderurE widersprechen. Die BauleiFlanung wäre wegen Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB unwirksam. § Vorhabenbezogene Bauleitpläne regeln lmmer ein konkretes vorhabm, v8l. KrautzberBer, ln BRattis § 12 Rdn. 5, 6. 13 Die fehlende Ausweisung eines ,ASB mit zweckgebundener NuEung' steht dbser Annahme nicht entgegen. Die Ausweisung eines .ASB mit afleclqobundener NuEung' ist im vorliqgenden Falls vermuuich deshslb nicht erfolgt, um die Vermarldung des durch die 17. Regionalplans betroffenen städtischen Grundstücks nicht auf d'te ausschließlicte Ansiedlung eines MÖbelmarKes in dieser Göße zu b€schränken. D'le 17Anderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln wollte also durch Umwandlung des GIB einen .Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)'schafien, wobei allerdings als Zel der Anderung des Raumordnung bezogen atrf großltächige Einzelhandelsbetriebe eine Beschränkung des ASB auf Eimelhandelstretriebe mit einer Nutzung ,MÖbelmarkt mit einer Gesamtvetkaufsfläche von 20.000 m2' gewollt war (Modifikation von Ziel I der Delinilion der Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) des Regionalplans vom 21.05.2011 , Seite 14 ftr den Anderungsbereich der 17. Anderurg des Regionalplans). Daneben wären in dem so durch d'le 17. Anderung festgpseEten ASB selb6tverständlich auch alle 0brigen Vorhaben planbar, d're nach der Definition der .Allgemeinen Siedlungsb€reiche"l6 zulässig sind, nämlictl Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen FolgeeinrichtungBn Flächen tür die zentralötüichen Einrichtungen Flächen für die sonstigen privaten und öfienttichen Einrichtungen der Bildung und Kuhur sowie der sozlalen und medizinischen B€treuung gewerbliche Bauflächen Gelverbebetriebe fiir die Bestandsicherung und und f[rr die Ans'rerJlung ErureiterurE vorhandener n€uer, üb€rwiegend nicht efteblicfi belästigender Ganerbebehiebe wohnungsnahe Sport-, Freiz€iG, Erholungs- und sonslige Grünf,ächen. 3. Folgen einer oturalgen Unbestimmthelt der 17. Anderung Aufgrund des Vorfiergesagten steht fest, dass die Absicht des RsgionalraB bestand, durch die Umwandlung des GIB in einen ASB als Ziel der Regionalplanung fur den räumlichen Bereich der 17. Anderung nicht die allg. Zulässigkeit von Einzelhandelsbefieben sondem nur die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 2O.OOO m2 unter Beibehaltung der allgemeinen Raumordnungsziele for einen ASB in Pulheim im Übrigen zu ermöglicfien. Sofem man nun die Auffassung verträte, dass diese Ahichten des Plangebers t'vgt. dazu die texdichen Darstellungen des ReSionalplans für den Regierungsbe2irk Teilabschnitt Re8lon Köln, Seite 14 Köln vom 21.05 2001, 74 mangefs konketer umsetsung und Fixierung in einer .tcxuichen Dastcllung' zur '17. Anderung nicht lnhalt der 17. Anderung get\rorden sein sollten, stellt sich die Frage, ob die 17. Anderung mangels hinreichender B€stimmtheit def Aelbestimmung unwirksam ist. Ergeben sich zrvischen der zeichnerischer insgesamt uM textlichen Darstellung des Plans auf der einen S€ite und den manifestierlen Planungsabsichten (der Begründung des Plans) auf der anderen Seite diametrale Widersprtiche, die nicht durch Auslegung geklä.t und behoben werden können, so fi.lhrt dies regelmäßig zur Nichtigkeit des Plans, ureil die Norm in diesen Fällen dem verfassungsrechtlich vorgeg€benen B€stimmtheitsgebot nicht der VerleEung des Bestimmtheitsgebots handelt es sich um einen sogenannten "Ewigkeitsfehlef , also nicht etwa elne unbeachllic,he verle,lzung von genügt.'7 Bei Verfahrens- oder Formvorschriften gem. § 15 LPIG i. V. m. § 12 ROG.18 Käme man also entgegen der ob6n unter Zff€r ll. 2. getrofienen Feststellung zu dem Ergebnis, dass der formale Wodaut des Regionalplans mit den manifestiorten Anderungsabsichten des Plangeb€rs nicht kongruent ist, so wäre die 17. Anderung des Regionalplans wegen Verstolles gegen das Bestimmtheitsgebot insgesamt unwirksam.ls Da die mangelnde Bestimmtheit die gesamte 17. Anderung erfasst, urürde die Unwik§amkeil der 17. Anderung dazu ftlhren, dass die geplanle Umwandlung des GIB in einen ASB im Regionalplan fohlgeschlagen wäre. Dies hätte zur Folge, dass die ursprtlngliche Ausweisung .GlB' wieder raumordnerische Konsequenz dieser Sicht\reise wäre, dass ein Einzelhandelsbstrieb - gleich welcher Größe - in den fraglichen Bereich der 17. Anderung nicht angesiedelt werden könnte. Die BezirksPlanungsbehörde wär€ in diescm Falle gut beraten, aus Grunden der Rechtsklarheit eine Überaöeitung des Regionalplans ft)r den auf,ebt. Die Geltungsberaich der 17. Anderung vorzunehmen (siehe unten lll.2.). ( NRw, u. v. 11.12.2000 - vx a D 6ol99.NE - AUs selte 51; ferner vG oüsseldorf, u. v. 24.04.2009 - 1 5945/07 - Juris Rdnr.34 Die verleuung des B€stimmtheitsgebots tührt deshalb reBelmäßlg zur Unwirksamkeit des Planes, ygl. t. B. BVefwG, B. v. 31.03.2011- 4 8N 2/11-; VGH Ba-Wü, 19.10.2010 - 3 S 1665/08 -; BVerwG, B. v. L:1.10.2010 - 7 B 50/10 -, Rabe in ZfBR 2@1,229ff .1236l ß Die etwaige Unbestimmtheh der zielbestimmung fiihrt zur Gesämtunwirksamkelt der 17. Anderun& weil slch bei ob.iektlver Betrachtun8 ergibt, dass die verbleibenden Teile der 17. Anderung ansonsten dem willen des Plangebers nicht entsprächen und damit keine selbstständige Eedeutuns mehr hätlen, vreil dle fehlSeschlageoe zielbestimmung eine untrennbare Einheit mlt der 17. ,inderung darstellu vgl. dazu Kopp/Schenke, § 47 Rdnr. 122 unter Hinweis euf B. v. 08.08.1989 - 4 NB 2/89 - NVWZ 90, 159, 160; BVerwG 28.12.1990 - 4 NB 29.89 Hoppey'Stüer Rdnr. l3O7; Bverwc u. v. 25.02.1997 - 4 NB 30.96 - NV\ Z 97, 896. " ovc ! 15 lll. Zusammenfassung und Ausblick 1. Zusammenfassend kann festgestelll werden, dass o eine gemeindliche Bauleitplanung der Stadt Pulheim, die die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer VerkaufsflächE von ca. 2O.0OO m2 bealeckt mit den durctr die 17. Anderung modifizierten zielen der Raumordnung konlorm ginge, . die Ansiedlung anderer großflächiger Einzelhandelsbetriebe, insbesondere die Ansedlung von Möbelmäftten mit einer erheblichen grÖßeren Ver*aufslläche als 20.000 m2 mit den durch die 17. Anderung modifilerten Zielen der Raumordnung nicht vereinbar wäre. Eine etwaige, gegenteilige gemeindliche Bauleitplanung wäre unwirksam. 2. Mit Blick auf d're beabsichtigte FNP-Anderung der Stadt Pulheim ist darauf hinzuweisen, dass dke Landesplanungsbehörde nacfr § 36 Abs. I LPIG die Möglichkeit hat, raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen zu ur ersagen. Die Bezirksregierur€ selbst ist nach § 36 Ab§. 2 LPIG befugt, unt€r den VorausseEungen des § 36 Ab§. 1 LPIG die ielt eilige Baugenehmigungsbehörde anzuwoisen, die Entscheidung Über die Zulässigkeil baulicher Anlagen in Eirzelfall auszuEeEen. Nach § 36 Abs. 1 LPIG besteht aine derartige Anweisungsmöglichkeit dann, wenn unbefristet, wann - wie hier - Zele der Raumordnung entgegen stehen b€fristet, wenn sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet oder zu ffirchten ist, dass die Planung oder Maßnahme die Vetwirklichung der vorgesehenen Zele der Raumordnung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Letzteres wäre z. B. der Fall, urenn die Bezirksplanbehörde boab6ichtigen würde, eine Anderung des Regionalplans filr den Bereich Pulheim besonderer Zweckbestimm ung' vorzunehmen. z. B. von -ASB' in ASB mit 15 Sobald das Raumordnungsplanverfahren mit dem Erarbeitungsbeschluss begonnen hat, ist von einem in Aufstellung befindlichen Ziel auszugehen. 3. Denkbar wäre aber auch die Durchfohrung eines zelabweichungsverfahrens gem. § ,6 LplG, um ein größeres Vorhaben (Möbelmarld mit bis zu 5O.OOO m2) im Einzelfall zu ermöglichen. Sofem man der Auffassung folgen würde, dass die 17. Anderung margels hinreichender Bestimmtheit insgesamt unwirksam sei' müsste sich das Zielabweichungsverfahren auf das (w'reder aufgelebte) Zel GIB beziehen. Antragsbefugt wäre u. a. die Stadt Pulheim. Die Regionalphnungsbehörde lväle zur Enlscheidung ftrr das Zielabweicfrungsverfahren zuständig. VorausseEungen wären nach § 16 Abs. 1 LPIG' dass efslens die Zielabweir:hung die Grundzüge der Planung nicht berührt und dass zweitens die Ablv€ichung unter raumordnerischen GesichtspunKen vertretbar ist. Grundzüge der Planung wären in jedem Falle berührl, weil durch die Abweichung neue KonfliKe hervorgerufen würden, die nur durch eine Planänderung gelüst lyerden kÖnnten oder die störende Auswirkrngen auf andere Zele entstohen l'eßen.rc .u.2012 Rechtsanwatt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht vgl. roppen in Spannowsky/RunkefKoppen, RoGKommentar, 2010, § 6 Rn. 28; (achelmann in Keller/von Krack/Kachelmann, xommentar zum LPIG NRW, 2O11, § 16 Punkt 2.1. Die Zelabweichung darf nicht zu einem substanziellen Funktlons- oder steuerungsverlust des Regionalplans führen (vgl. dazu OvG Nw, U. v. 19.06.2006 - 10 A 973104 - in Juris, Rdnr. 58) m 0 8. Mai Rhein-Erft-Kreis 2012 0 L MAI 2012 POSTSTELLE Rhein-Erft-(reis . D€r Landrat . 70 Oer Landrat Amt für Umweltschutz und Kreispla- nun9 50124 Bergheim Tlo Stadt Pulheim Planungsamt € Frau Hatting P !ö Datum 07.os.2012 ein zeichen Postfach 1345 ^ 7O.7.47.O9.02103 50241 Pulheim Auskunft eYteift Frau fitrel Mo-Mi 08:30 Uhrbis 14:30 Uhr zimrn.l llr. 3.54 Telefon 02277 83-427) Teiländerung 17.3 des Flächennutzungsplanes - Ortsteil Pulheim und Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Beteiligung gem. § 4Abs. lBauGB lhr Schreiben vom 04.O4.2OL2 Fax 0227783-23M E-Mafl dorothee.fi tzek@rhein-erft-Ireir.de V€ri€nden 5ie k€in. varträuli(h.n. s.hüt. ren3werten Daten per [.Marl Sehr geehrte Frau Hatting, Hausadr6re willy-&andt-Platr aus der Sicht der vom Rhein-Erft-Kyeis zu vertretenden Belange wird folgen- 50126 Bergheim Telefon 0227181-0 de Stellungnahme abgegeben : 1 Fax 02271 83-2300 lntemet Naturschutz und Landschaftspfl ege Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen ftir den Bau eines Möbelhauses mit 45.000 mr Verkaufsfläche zu schaffen. Hiergegen bestehen keine grundsätzlichen Bedenken seitens des Naturschutzes und der Landschaftspfl ege. lch weise jedoch darauf hin, dass eine Nachbilanzierung für die o.g. Bauleit- planung durchzuführen ist. Bezüglich der erwähnten Eingriff/Ausgleichsmaßnahmen verweise ich auf meine Stellungnahmen vom f 0.04.2000 und vom 16.07.2007 zum Bebauungsplan Nr. 69, Pulheim, Gewerbegebiet ,,Am schwefelberg". 'rrrww.rhein-erft -kreis.de info@rhein-erft -kei3.de Postadre.s€ 50124 Bergheim Öffnungszeitm Montag bir Freitag 08:00 Uhr bis 12:30 Uhr Donnerstag 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr Banlverbindungen Postbank Kdln (BLZ 170 100 50) Wasserschutz Die geplante Entwässerung ist Konto:10 850 505 mit meiner Unteren Wasserbehörde abzu- Kreissparka5se Köln (BLZ37O SO2 99l Konto: 142 001200 stimmen. Für Versickerungsanlagen ist rechtzeitig die erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei meiner Unteren wasserbehörde zu beantragen. Gem. § 51 LwG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.o1.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation Öffentl. Verkehysrnfüel zum (reishaus Sahn: Bergheim und Zievench Bushaltestellen I Am (nücheltdamm und (reishaus - Weitere lnfos: www revg de odeY 02234 1806-0 Seite angeschlossen werden, vor Ort zu verrieseln, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Am besten geeignet hierfür ist die Versickerung des Niederschlagswassers über die Belebtbodenschicht. Die Einleitung in Sickerschächte ist unzulässig. Da die Erstellung von Versickerungsanlagen auf Grundstücken von der im Bebauungsplan vorgesehenen Größe häufig nicht realisierbar ist, rege ich an, für die Versickerung des Niederschlagswassers entsprechende Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. lch bitte um Abstimmung mit meiner Unteren WasserbehöTde. Zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist unter Beteiligung meiner Unteren Wasserbehörde ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone lll B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten und einzuhalten. Oer Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im o.a. plangebiet bedarf gemäß Wasserschutzgebietsverordnung für die Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Lanoel der Genehmigung durch meine Untere Wasserbehörde. Die Anträge sind rechtzeitig zu stellen. Bodenschutz Für die von der Anderung des o.g. Flächennutzungsplanes und vom o.g. Bebauungsplan betroffene Fläche liegen im Altlastenkataster keine Eintra9un9en vor. Nach meinen Kenntnissen handelt es sich bei der Fläche um natürlichen, bisher landwirtschaftlich genutzten Boden. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen die tnanspruchnahme natüTlichen Bodens große Bedenken, da dadurch die natürlichen Bodenfunktionen stark eingeschränkt oder sogar zerstört werden. lm Umweltbericht zu den o.g. Maßnahmen soll die Beschreibung und Be- wertung der UmweltauswiTkungen zum Schutzgut Boden noch durch einen Textbaustein ergänzt werden. tch bitte darum, mir diesen Zusatz kurzfristig vorzulegen. Straßenbau und Verkehr Der o.g. Teiländerung des Flächennutzungsplanes sowie dem o.g. Be- bauungsplan kann zzt. nicht zugestimmt werden. Eine Stellungnahme ist erst möglich, wenn das im Bebauungsplanentwurf erwähnte Verkehrsgutachten des Planungsbüros PTV vorliegt. lch stelle meine zustimmung in Aussicht, wenn die Erschließung des Möbelhauses nur über einen noch herzustellenden Kreisverkehrsplatz mit Abfahrt auf das Möbelhausgelände erfolgt. Zusätzlich rege ich an, den seit Jahren vorgesehenen Radweg an der K 6 in den Bebauungsplan aufzunehmen. 2 Yon 3 s€ite ! von lmmissionsschutz Zu den o.a. Bauleitplänen werden aus der Sicht des lmmissionsschutzes keine Anregungen vorgebracht. lch weise darauf hin, dass das Vorhaben mit seinem zentrenrelevanten Sortiment auf4.500 m'geeignet ist, die ohnehin schon geschwächte Einzelhandelslandschaft in den benachbarten Kommunen - aber auch in Pulheim selbst - durch weitere Kaufkraftverluste zu beeinträchtigen. Entsprechend dem Entwurf des tandesentwicklungsplans NRW, sachlicher Teilabschnitt großflächiger Einzelhandel, vom 17.04.20L2, Grundsatz 6 Nicht zentrenrelevante Kemsortimente: Verkaufsfl äche zentrenrelevanter Randsortimente - soll der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes ftir Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungs- verordnung mit nicht zentrenrelevantem Kemsortiment 2.500 m' Verkaufsfl äche nicht überschreiten. lch halte es füT erforderlich, dass die diesem Grundsatz entsprechenden Beschränkungen in der Bauleitplanung festgesetzt werden. Freundliche Grüße lm Auftrag Z+uu Fitzek 3 rnorpürFffi //t SIADT S TRECHEN 0 9. Juti 0 9. JUL| 2012 2012 POSTSTELLE Der Burgermeister Plan€n, Bau€n und lntraslruk4ur sl!(n Fß.tEn, Pdtach lso, 50209 Flld€n Stadt Pulheim Der Bürgermeister Planungsamt Postfach 1345 50241 Pulheim Tls po Atri.iturE: SlrdFLrxrtg. B{E Allrudt €.Eilt H€n I o2yt$1-ß1 ünq lri, O€olmabdluts f.ernrluüE tzrutfi1s2. räthaß@3t dt-irdFn.ds VerEltungsg€bä.rdo REthaur zimmea 305 tlein ZeidEo 6r.00.02.0r/EH M/BI lh, Z€irEi Fr€dren, 04.07.2012 Flächennutzungsplan Teiländerung Nr. 11.3 det stadt putheim und Bebauungsplan Nr. i09 hier: Beteiligung gem. § 4 Abs. 1 BaucB Sehr geehrte Damen und Henen, die Stadt Pulheim plant auf einer Fläche am südwestlichen Ortsrand einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 45.000 qm Verkaufsfläche (VK). Diese Verkaufsfläche so sich wie folgt zusammensetzen: . . . Kernsortimentnichtzentrenrelevant Randsortimentnichtzentrenrelevant Randsortimentzentrenrelevant 36.500 m'z 4.000 m'? 4.500 m'z Die nichtzentrenrelevanten Randsortimente beinhalten hierbei u.a. mit den für den Möbeleinzelhandel relevanten sortimenten Lampen und Leuchten auch in Frechen zentrenrelevante sortimente Umfang von max. 1.500 m2 vK. somit ergeben sich aus in _eqem meiner sicht für Frechen mind. 6.000 m2 zentrenn levante sortimente auf der ,grrrän wi"."'. Abweichend von der bisherigen - auch in Frechen bei PORTA eingehaltenen VK-Deckelung für zentrenrelevante Nebensortimente auf 2.500 m2 ist nun eine zenäenrelevante- VK von 4.500 m2 vorgesehen. Grundlage dieser geplanten Festsetzungen sind die sich in der Aufstellung befindlichen landesplanerischen ziele zum Landesentwicklungsplan NRW Sachlicher feirpüriOioSflächiger Einzelhandel. Das Kabinett der Landesregierung hat diesen Teilplan am lz'.ulzoli geollgt uno das Beteiligungsverfahren eingeleitet. lnsofern k-ommt diesen Zieien bereits jetzt Bin;;ngswirkung gemäß § 4 RoG zu und sind als sonstige Erfordemisse der Raumordnung u"rü"iri;hiig"n. =ü Rechtlich sind diese Festsetzungen somit zulässig. lch behalte mir ,iedoch vor, sollten die landesplanerischen Ziete vor Abschtuss dei Bauleitplanverfahien im änitenenden Beteiligungsverfahren keine Gesetzeskraft erlangen, entsprechände Bedenken ,o..rtäjen Itarr4,DlbS.lrt.PE 11 s@! tu:r cllt-, rtF. t2+t2!, EJErr or .rr.dr§r... | 6. tzttat*l 4, 1.tu Wl.na rrarr-rac:-rrHEt-o 2 E r. Ooo 069 21gtG5O7 rüeiirre,*as3€ Kötn (BUZ 370 SO2 99) tSl Postbonk t«rn (BLZ 370 r00 50) SWIFI,B|C: COKSOE«} S\i,|FT-B|C. PANKOEFF afür ra5. ,r0, Br ,L, E, 5a, 5!t, era. cr. g Jdtrssdür+t&, cryrtrrqr ,E r!{. !n prt & u-n!Ea. IBAN: DE89 3705 0299 0151 00OO 69 IBAN: DE20 3701 0050 0021 9105 07 nE9:.-rhmw.,b!lh sa E n r .&n Tmtn -d.n ü ellt am 04.05.2012 in pulheim, ist unter Beachtung der aufgezeigt, ob im Ansiedlungsfall negative Auswirkungen auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige .:T:fHI"t"is, Der cutachter kommt im Grundsatz dass im Einzugsbereich, d.h., in den zentralen Versorgungsbereichen, aber auch an den dezentralen Möbelmarktstandorten in der Region, untergliedert in mehreren wirkungsbereichen Zonierungen, keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind. / Das Gutachten ist plausibel und nachvollziehbar und geht auf die im Wesenlichen zu prüfenden Auswirkungskriterien umfassend ein. Die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Frechen sind berücksichtigt und ausreichend gewürdigt. Unabhängig von der z.Z. vorauszusetzenden formal-rechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens sehe ich dennoch die Dimensionierung der zentralen Randsortimente an einem dezentralen Standort im Sinne des Zentrenschutzes und der Versorgung der Bevölkerung kritisch. lnsofern schließe ich mich auch der diesbezüglichen stellungnahme der stadt Köln an: Bedenklich sehe ich die Anderung der Warensorlimentsliste der Stadt Pulheim. d.h. hier, die Herausnahme der Lampen und Leuchten aus der Kategorie der zentrenrelevanten Sortimente. Lampen und Leuchten sind nach der Frechener List, aber auch nach den mir bekannten Listen der a_nderen Städte im Einzugsbereich, weiterhin zentrenrelevant. lm vorliegenden Fall soll das Warensortiment eine Flächengröße von ca. 1.500 qm umfassen. Da dieses Warensortiment in der Frechener Liste als zentrenrelevant eingestuft ist, ist m.E. bei der Prüfung möglicher negativer Auswirkungen zwischen den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereichä in pulheim und in den Nachbarstädten zu unterscheiden. während die Lage in puheim aufgrund der möglicherweise fehlende Angebotssituation unproblematisch erscheint, könnte sich dai Angebot sehr wohl auf die zentralen Versorgungsbereiche von Frechen negativ auswirken. ist es dann der Fall, wenn neben den angegebenen zentrenrelevanten Randsortimenten von 4.500 qm VK und den ausgeklammerten Lampen und Leuchten von 1.500 qm VK, im Hauptsortiment Kraftwagenteile und -zubehör insb. Autokindersitze etc. und sog. Nebensortimente und Aktionswaren in einer Größenordnung von 500 qm vK angeboten werdei, die nach der Frechener Liste ebenfalls zentrenrelevant sind und somit einen UÄfang von 6.500 qm VK erreichen. lnsbesondere Es wird deshalb um eine ergänzende überprüfung gebeten, ob auch unter Annahme von ca. 6.500 qm VK zentrenrelevante Randsortimente die Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche zu vernachlässigen sind. (Derzeit wird vom Gutachter bei den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Frechen von einer Kaufkraftumverteilung von vertretbaren 7 % ausgegangen). lm Sinne der allgemeinen Betroffenheit der Nachbarstädte und der dort geltenden Warenlisten zentrenrelevanter sortimente, sollten die im neuen Landesentwicklungsplan, Teilplan o/o lür zentrenrelevante Randsortimente insgesamt "großflächiger Einzelhandel" vorgegeben 10 nicht Überschritten werden. Das heißt, dass die Stadt Frechen eine Begrenzung auf insgesamt -2- 4.599.9., vK inkr. Lampen, Leuchten Kraftwagenteire und -zubehör und sog. Nebensortimente und Aktionsware unbedingt begrüßen würde. Des Weiteren wird dringend.darum gebeten, die Nebensortimentsflächen nach voftabens regelmäßig zu kontrolliären, da unkonkollierte Enveiterung"n -inRealisierung des äG", Branche bekannt sind. Die v.9.. Anregungen bitte ich bis zur offenrage umfassend nachvoflziehbar zu würdigen. -3-