Beschlussvorlage (Begründung zum Auslegungsbeschluss BP 76 Pulheim)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 BEGRÜNDUNG ZUM AUSLEGUNGSEXEMPLAR des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim gemäß § 2 BauGB. Entwurf für die Auslegung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Art und Maß der baulichen Nutzung 6. 1 Allgemeines Wohngebiet 6.2 Sonstige Sondergebiete 7. Maß der baulichen Nutzung 8. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9. Immissionsschutz 10. Gestalterische Festsetzungen 11. Private Grünflächen / Pflanzgebote 12. Erschließung und ruhender Verkehr 13. Entwässerung 14. Umweltbericht 15. Bodenordnung und Planrealisierung 16. Flächenbilanz 17. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 1. Planerfordernis Bereits mit der Aufstellung und Realisierung des Bebauungsplanes Nr. 71 Pulheim, der das Planungsrecht für eine erstmalige Bebauung der nördlich angrenzenden Fläche zwischen Bergheimer Straße und dem Nelkenweg schaffte, wurde die Fortführung der Sonnenallee als der zentralen Erschließungsachse für dieses Wohngebiet bis zur Geyener Straße gefordert. Im Zusammenhang mit dieser Planung wurden Verkaufsverhandlungen mit den Eigentümern der im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 76 liegenden Grundstücke geführt, um auch für die umliegenden Flächen eine Wohnbebauung ermöglichen zu können. Zeitgleich wurde auch mit potentiellen Investoren für die Ansiedlung eines Lebensmittel-Einzelhändlers gesprochen. Für die Lage des neuen Knotenpunktes Geyener Straße / Sonnenallee schlägt die Verwaltung den Anschluss in Höhe Pariser Straße vor (siehe Sitzungsvorlage zur Verkehrsuntersuchung zur Anbindung der Wohngebiete westlich der Bahn; Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung von 2005). Um das gesamte Plangebiet - dessen genaue Abgrenzung unter Punkt 2 beschrieben ist - einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuführen zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Dieser regelt sowohl die Erschließung der zukünftig zu bebauenden Flächen – einschließlich der Fortführung der zentralen Erschließung Sonnenallee – als auch die planungsrechtliche Zulässigkeit für die künftigen Wohngebäude, das Verkaufsgebäude des Nahversorgers. Des Weiteren wird die Nutzung der bestehenden gewerblichen Flächen im südlichen Bereich des Plangebietes geregelt. Darüber hinaus werden - aus Gründen des Konfliktbewältigungsgebotes - auch Festsetzungen zum Lärmschutz, die aus dem unmittelbaren räumlichen Nebeneinander der Einzelhandels- bzw. Gewerbenutzung und der zukünftigen Wohnnutzung resultieren, notwendig. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich wird im Nordwesten vom Baugebiet Nelkenweg, im Südwesten von der Stichstraße „Am Bendacker“, im Südosten von der Geyener Straße bzw. einer kleineren Teilfläche des südöstlich angrenzenden Ackers, der für die Anlage des geplanten Kreisverkehrs benötigt wird und den südwestlichen Grenzen der Flurstücke Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstücke 973, 974, 752, 959 und 958 begrenzt. Das gesamte Plangebiet weist eine Größe von ca. 5,8 ha auf. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert kein Bebauungsplan. Bei dem Plangebiet handelt es sich zum jetzigen Zeitpunkt um eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 BauGB. Mit einer sehr kleinen Teilfläche im Bereich des Kreisverkehres wird der Bebauungsplan Nr. 58 Pulheim, 1. Änderung überplant, um den Eingriff in die dort festgesetzte und realisierte Schallschutzmaßnahme kompensieren zu können. Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet derzeit noch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Im Rahmen der Teiländerung Nr. 17.6 – Ortsteil Pulheim durchläuft der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes das Änderungsverfahren mit dem Ziel der Darstellung einer Wohnbaufläche sowie einer Sonderbaufläche für die Einzelhandels- und Gewerbenutzungen. Auf diese Weise wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die unbebauten Areale des Plangebietes werden derzeit zum überwiegenden Teil noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. Im nördlichen Bereich des Plangebietes liegen sowohl die Gärten der Häuser Geyener Straße 43 und 45, in denen sich z. T. umfangreiche Gehölz- bzw. Baumbestände befinden, als auch Flächen, die als Baumschule und als sonstiges Grünland genutzt werden; daneben gibt es auch brachliegende Flächen. Im Bereich südöstlich der Einmündung Sonnenallee / Nelkenweg stehen einige größere Laubbäume. Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit insgesamt sechs Wohngebäude (zwei an der Geyener Straße und vier an der Stichstraße „Am Bendacker“ sowie zwei großflächige Gebäude, in denen ein Betrieb für Gartentechnik ansässig bzw. eine Lagernutzung vorhanden ist. Die im Nordwesten an den Geltungsbereich angrenzende Wohnbebauung (BP 71 Pulheim) entlang der Straßen „Maiglöckchenweg“, „Perlgrasweg“ und „Kerbelweg“ besteht aus Einzel- und Doppelhäusern. Diese Bebauung wurde in der offenen Bauweise mit ein bis zwei Geschossen errichtet. Die bestehenden Wohngebäude entlang der Stichstraße „Am Bendacker“ sind ursprünglich als Landarbeiterhäuser mit eher kleinen Grundflächen und eingeschossig errichtet worden. Teilweise wurden bauliche Erweiterungen vorgenommen, um die Wohnflächen zu vergrößern. Nordöstlich schließt sich an das Plangebiet eine eher heterogene Wohnbebauung an, die sowohl aus freistehenden Einfamilienhäusern mit teils recht großen Grundflächen als auch aus Mehrfamilienhäusern besteht. Auch die Geschossigkeit dieser Häuser variiert von einem bis zu zwei Geschossen, z. T. mit ausgebautem Dachgeschoss. Südöstlich an das Plangebiet grenzt die Geyener Straße bzw. eine derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Fläche, die ebenfalls mittelfristig einer Wohnbebauung zugeführt werden soll. 5. Städtebauliches Konzept Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes sollen vornehmlich Wohnbauflächen für eine Eigenheimbebauung mit freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern bereitgestellt werden. Die Bebauung mit ihren Gartenbereichen hat eine überwiegend attraktive und energetisch sinnvolle Südwest- bzw. Südostorientierung. Die Flächen des ruhenden Verkehrs sind i. d. R. direkt den Häusern zugeordnet. Die überbaubaren Flächen folgen dem Straßenverlauf und bilden ablesbare stadträumliche Einheiten. Die Höhenfestsetzungen erlauben eine optisch ein- bis zweigeschossige Bebauung; sie entsprechen damit dem Charakter eines Einfamilienhausgebietes und orientieren sich damit an dem in den angrenzenden Bereichen vorzufindenden Bestand. Für die Grundstücke, die unmittelbar von der Stichstraße „Am Bendacker“ aus erschlossen sind und deren ursprüngliche Bebauung aus kleinflächigen Wohnhäusern auf großen Grundstücken erfolgte, sollen über entsprechende Festsetzung von weiteren Bauflächen seitlich der bestehenden Bebauung bauliche Ergänzungen möglich gemacht werden. Des Weiteren wird dem Wunsch der Eigentümer entsprochen, einen rückwärtigen aber nahe der Geyener Straße liegenden Grundstücksbereich für eine Bebauung im Sinne einer Nachverdichtung zu öffnen. Neben der Wohnbebauung ist als wesentliches Planungsziel die Ansiedlung eines Lebensmittel-Einzelhandels für die Nahversorgung auf der Teilfläche zwischen dem Haus Geyener Str. 45 und dem südwestlich davon gelegenen gewerblich genutzten Areal vorgesehen. Die Erschließung dieser Fläche erfolgt ausschließlich von der Sonnenallee aus. Die Lage dieser Nahversorgungsfläche ist wegen der hierfür erforderlichen Baukörpergröße an die bestehenden Gewerbehallen angegliedert worden, die bereits einen deutlichen Maßstabssprung gegenüber der sonstigen Einfamilienhausbebauung darstellen. Eine Positionierung nördlich dieses Gewerbebetriebs wurde erwogen, jedoch aufgrund des Heranrückens an das nördliche Baugebiet und fehlender Nachfrage durch mögliche Betreiber aufgegeben. Trotz fehlender Zufahrtmöglichkeit von der Geyener Straße stellt die daran angren- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 zende Lage der Nahversorgungsfläche einen wesentlichen Aspekt für die Akzeptanz durch Nahversorgungsunternehmen dar. Die bereits erwähnten Gebäude im südlichen Bereich des Plangebietes, in denen der Betrieb für Gartentechnik ansässig ist bzw. welches als Lagerhalle genutzt wird, sollen entsprechend ihrer Nutzung planungsrechtlich festgesetzt und somit in ihrem Bestand gesichert werden. Das Plangebiet soll über die in Richtung Südosten fortzuführende Verlängerung der Sonnenallee, welche bereits die Haupterschließungsachse des nordwestlich angrenzenden B-Plangebietes BP 71 Pulheim bildet und derzeit am Nelkenweg endet, erschlossen und über einen neu anzulegenden Kreisverkehr in Höhe der Pariser Straße an die Geyener Straße angebunden werden. Die Führung der Straße und somit die Lage des Kreisverkehres auf der Geyener Straße in Höhe der Pariser Straße resultiert unter anderem aus der gewünschten Angliederung der Nahversorgungsfläche an das bestehende Gewerbe. Die weitere interne Erschließung erfolgt in Form von Stichstraßen bzw. einer ringförmig verlaufenden Erschließungsstraße, die aufgrund ihres geringeren Querschnitts als verkehrsberuhigte Bereiche festgesetzt werden. 6. Art der baulichen Nutzung 6.1 Allgemeines Wohngebiet Für den überwiegenden Teil des Plangebietes, der einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, wird die Art der baulichen Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Neben der vorwiegenden Wohnfunktion ist die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen in diesem Gebiet erwünscht, um eine gewisse Nutzungsvielfalt zu ermöglichen. Danach sind Läden, Gaststätten und soziale, kulturelle, kirchliche sowie gesundheitliche Einrichtungen im Plangebiet zulässig, sofern sie gemäß § 15 BauNVO nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden jedoch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, um den Schutz der allgemeinen Wohnnutzung zu gewährleisten. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes zu Gunsten des flexibleren allgemeinen Wohngebietes verzichtet. 6.2 Sonstige Sondergebiete „Nahversorgung - Sondergebiet SO* Bislang ist eine eigenständige Nahversorgung des Wohnbereiches südwestlich der Bahnlinie nicht gegeben. Der zentrale Versorgungsbereich liegt zwar in relativer Nähe, allerdings stellt die Bahn eine deutliche Barriere dar, die nur durch zwei Unterführungen zu überwinden ist. Aus diesem Grund ist bereits seit langem gewünscht, einen Standort im Bereich dieses Bebauungsplanes zu schaffen und langfristig zu sichern, der sich für eine zeitgemäße Nahversorgung eignet.. Die zeitgemäße Form der Nahversorgung bilden Betriebe mit einer möglichst großen Verkaufsfläche, kleinere Handelsflächen finden i.d.R. keine interessierten Betreiber. Ziel der Planung ist daher die Schafffung einer Fläche für die Nahversorgung für Betriebe mit einer Fläche unterhalb der Großflächigkeit - bis zu 800 m² Nettoverkaufsfläche (Netto-VK). Einer Planung für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach § 11(3) BauNVO stünden wegen der Nähe zum Zentrum und einer nicht ausreichenden Zahl von Einwohnern im Nahbereich des neuen Standortes landesplanerische Regelungen entgegen. Auch die Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben unterhalb der Großflächigkeit erfordert die planerische Festsetzung einer hierfür geeigneten Grundstücksfläche samt der Schaffung einer überbaubaren Grundstücksfläche für einen derartigen Markt und die einhergehenden Stellplatzanlagen. Gleichzeitig ist im Sinne des Konfliktbewältigungsgebotes die Lärmschutzproblematik abzuarbeiten und mittels geeigneter Festsetzungen sicher zu stellen, dass die beabsichtigte Nahversorgung mit ihren verkehrlichen Auswirkungen im Einklang mit den Lärmschutzansprüchen der vorhandenen und geplanten Wohnbebauung steht. Die Planung einer derartigen Baufläche ist erStadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 forderlich, weil in der ansonsten auf Einfamilienhausbebauung zugeschnittenen Siedlungsstruktur trotz allgemeiner planungsrechtlicher Zulässigkeit im Allgemeinen Wohngebiet die Verwirklichung einer Nahversorgung unmöglich wäre. Gleichzeitig erwächst aus dem beschriebenen Sachverhalt das Erfordernis der Festsetzung in Form eines Sondergebietes gemäß § 11 (2) BauNVO. Zwar wäre die festgesetzte Nutzung auch im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet ohne weitere Begründung allgemein zulässig, allerdings ist eine Mischung mit einer Wohnnutzung oder die Zulässigkeit nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe explizit nicht Ziel der Planung, sodass ein „Etikettenschwindel“ vorläge. Auch die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ steht nicht im Einklang mit den Zielen der Planung. Eine Ausschöpfung der Zulässigkeit für eine Wohnnutzung – als zentrale Nutzung eines allgemeinen Wohngebietes – ist eben nicht gewünscht, um diese Fläche für den eingangs beschriebenen Zweck der Nahversorgung dauerhaft zu sichern und alternative Nutzungen auszuschließen. Auch ist es Ziel, in diesem Siedlungsbereich nur aufgelockerte Wohnbebauung zu ermöglichen. Eine mögliche Ausschöpfung der für eine Nahversorgung erforderlichen Baufläche und Bauhöhe durch einen verdichteten Geschosswohnungsbau ist explizit zu verhindern. Wegen der beschriebenen Gründe stellt die Festsetzung eines Sondergebietes für die Nahversorgung zusammenfassend das Festsetzungsinstrument der Wahl dar. Einzelhandelsbetriebe, die nicht der Beurteilung nach § 11(3) BauNVO unterliegen, sind nicht an die Lage in zentralen Versorgungsbereichen gebunden, sondern sind grundsätzlich auch im allgemeinen Wohngebeit und im Mischgebiet zulässig. Eine Vereinbarkeit mit den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung ist daher gegeben. Die Darstellung als „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) gemäß § 11 (2) BauNVO erfordert eine konkretisierende Zweckbestimmung. Diese wird entsprechend den Planungszielen mit „Nahversorgung - vorwiegend Lebensmittel“ festgesetzt, um für die Wohngebiete jenseits der Bahn die Nahversorgungssituation und somit die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs deutlich zu verbessern. Gleichzeitig werden die zulässigen Sortimente festgesetzt. Die Festsetzung beruht auf einem Vorschlag des Einzelhandelsgutachters, der zum Zeitpunkt dieses Planverfahrens auch das Einzelhandelskonzept der Stadt überarbeitet. Die Festsetzung dieses Sondergebietes für die Nahversorgung wird daher in Bezug auf Erfordernis und inhaltliche Ausgestaltung im Einklang mit dem noch nicht vorliegenden Gutachten zum Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim stehen. Die Stadt geht aufgrund von Verhandlungen zum Zeitpunkt der Erarbeitung dieser Begründung davon aus, dass das Sondergebiet * durch einen Discounter (Netto-Verkaufsfläche 800 m²) bebaut werden wird. Die zulässigen Sortimente stellen auf diese Nutzung ab, gleichzeitig sollen aber auch eigenständige Versorgungsbetriebe wie eine Metzgerei, Bäckerei, eine Apotheke und ein typischer Zeitschriftenhandel ermöglicht werden. Gewerbebetrieb Bestand - Sondergebiet SO** Im Plangebiet befindet sich ein ursprünglich auf landwirtschaftliche Großgeräte spezialisierter Gewerbebetrieb, der aus dem beschriebenen Grund im Außenbereich angesiedelt wurde. Diese Nutzung besteht bereits seit langem nicht mehr, es wird im näher zur Straße gelegenen Gebäude nun Gartentechnik vertrieben und gewartet, die ehemalige Lagerhalle dient allgemeinen Lagerzwecken, überwiegend für Drittbetriebe. Eine dauerhafte Verfestigung einer gewerblichen Entwicklung mit einer einer größeren Bandbreite gewerblicher Betriebe steht jedoch nicht im Einklang mit den Zielen der Stadtentwicklung und steht im Widerspruch zur Entwicklung des Nahbereichs als Wohnstandort. Die Festsetzung des bestehenden Betriebes für Gartentechnik sowie der dort ebenfalls vorhandenen Lagerhalle auf dem angrenzenden Areal als Sondergebiet** gemäß § 11(2) BauNVO soll eine Bestandssicherung garantieren. Weil die Ansiedlung einer größeren Bandbreite gewerblicher Betriebe auszuschließen ist, scheidet die Festsetzung der entsprechenden Fläche als GE-Gebiet aus. Auch eine Festsetzung als „Mischgebiet“ scheidet aufgrund der de facto nicht vorhandenen und auch nicht angestrebten Mischnutzung dieser Fläche aus. Daher stellt die Festsetzung dieses Areals als „Sonstiges Sondergebiet“ mit der expliziten Einschränkung der zulässigen Nutzungen auf die tatsächlich vorhandenen Nutzungen das adäquate planrechtliche Instrument dar, um sowohl den überwirkenden Bestandschutz des ehemaligen Außenbereichsbetriebes als auch die Belange einer geordneten Stadtentwicklung und des Immissionsschutzes zur vorhandenen und geplanten Wohnbebauung zu berücksichtigen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung 7. Stand April 2012 Maß der baulichen Nutzung Sowohl für die als „Allgemeines Wohngebiet“ als auch für die als „Sonstige Sondergebiete“ festgesetzten Bereiche des Plangebietes wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl für die „Allgemeinen Wohngebiete“ wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt, was weitestgehend der Umgebungsbebauung entspricht und eine verträgliche Grundstücksausnutzung gewährleistet. Für das „Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Nahversorgung - vorwiegend Lebensmittel“ wird die Grundflächenzahl mit maximal 0.4 festgesetzt, faktisch wird durch ein deutlich kleiner festgesetztes Baufenster eine deutlich geringere Bebauung möglich. Eine mögliche Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl bis zu einem Maß von 0,8 für die Anlage von Stellplätzen respektiert die Obergrenzen für sonstige Sondergebiete nach § 17 BauNVO und sichert einen 20%igen Anteil an unversiegelten Grundstücksflächen. Zusammen mit der Festsetzung privater Grünflächen in den Randbereichen ist somit eine ausreichende Begrünung und Bepflanzung gewährleistet. Für das „Sonstige Sondergebiet; Betrieb für Gartentechnik / Lagerhalle“ wird die Grundflächenzahl auf maximal 0.6 beschränkt, da dies annähernd dem gegenwärtigen Versiegelungsgrad durch die baulichen Anlagen entspricht und dieser auch zukünftig nicht überschritten werden soll. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und des Maßes der maximalen Höhe der baulichen Anlage auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen und/oder die maximalen Höhen der Oberkanten der baulichen Anlagen festgesetzt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich für die Wohnbebauung an den derzeitig in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes vorherrschenden Höhen der Bestandsbebauung. Für die bestehenden niedrigen Wohnhäuser entlang der Straße „Am Bendacker“ wie auch für die erste neu zu errichtende Gebäudereihe am nordöstlichen Rand des Plangebietes werden geringere Trauf- und Gesamthöhen festgesetzt, um den Bezug zur Bestandsbebauung zu wahren bzw. Beeinträchtigungen der vergleichsweise nah angrenzenden bestehenden Wohngebäude am Geyener Berg auf ein verträgliches Maß zu reduzieren. Auch für eine Baufläche, innerhalb derer aufgrund der besseren Ausrichtung die Gebäude mit parallel zur Erschließungsstraße liegenden Gärten errichtet werden sollen - und für die sich daher eine teils nur geringe Entfernung zu den nordwestlich angrenzenden Gartenflächen der Nachbarbebauung ergibt - wird die zulässige Gesamthöhe auf 8.80 m beschränkt, um mögliche Verschattungsprobleme zu verringern. Für das mit SO* gekennzeichnete Sondergebiet wird die Gesamthöhe der baulichen Anlagen auf maximal 68.50 m über NHN beschränkt, was einer absoluten Höhe von 7.50 und damit der vorliegenden Gebäudeplanung des Investors entspricht. Für die innerhalb des mit SO** gekennzeichneten Sondergebietes liegenden Bestandsgebäude werden die jeweiligen zulässigen Werte für die Gesamtgebäudehöhe entsprechend der derzeitigen Gebäudehöhen festgesetzt. 8. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen Für die Bereiche des Plangebietes, für die „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt wird, wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines Einfamilienhausgebietes die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Im Sinne einer größtmöglichen Flexibilität erfolgt keine weitere Einschränkung auf bestimmte Haustypen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren jeweils eindeutige Baufelder, die mit den Erschließungsstraßen einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die Festsetzung der vorderen Baugrenze erfolgt in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie, so dass eine klare straßenräumliche Kante entstehen wird. Die – mit Ausnahme der Haupterschließungsachse der Sonnenallee – voraussichtlich als Mischverkehrsflächen gestalteten öffentliche Straßenräume werden durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich in einem weichen Übergang mit den privaten Hausbereichen verbunden. Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen wird durch die hinteren Baugrenzen, die im Abstand von 12.0 m zu den vorderen Baugrenzen festgesetzt werden, definiert. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper eingeschränkt. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten bis zu einer Höhe von 3,0 m die hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt erfahrungsgemäß oft nachgefragte und städtebaulich gut vertretbare Bauwünsche (z. B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen). Für die als „Sonstige Sondergebiete“ (SO) festgesetzten Bereiche werden überbaubaren Grundstücksflächen in Form flächenmäßig beschränkter „Baufenster“ festgesetzt. Für das SO* für die Nahversorgung ergaben Verhandlungen mit potentiellen Investoren bzw. Betreibern, dass die Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandels nur dann Erfolg verspricht, wenn das Verkaufsgebäude im nordwestlichen Teil des Grundstückes und somit die Stellplatzanlage zur Geyener Straße hin orientiert angelegt werden können. Aus diesem Grund wird – abweichend von dem im städtebaulichen Konzept ursprünglich vorgesehenen Standort des Verkaufsgebäudes an der Geyener Straße – die notwendige Baufläche im nordwestlichen Teil des Grundstücks festgesetzt. Für den bestehenden Betrieb für Gartentechnik und die Lagerhalle im SO** werden im Sinne des überwirkenden Bestandschutzes geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen, weshalb die Baufenster in untergeordnetem Maß über den baulichen Bestand hinaus gehen. 9. Immissionsschutz Das Ingenieurbüro Ritterstaedt hat im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim ein schalltechnisches Gutachten erstellt (vgl. Anlage). Darin werden die Auswirkungen des bestehenden gewerblichen Betriebes sowie des potentiellen Einzelhandelsbetriebes (Kundenverkehr, Anlieferung, Kühlaggregate etc.) auf das Plangebiet nachgewiesen und entsprechende Immissionsschutzmaßnahmen entwickelt, die in den Bebauungsplan übernommen wurden. Nachweislich der Berechnungen des Gutachters würden die für „Allgemeine Wohngebiete“ gemäß DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ vorgegebenen Orientierungswerte für die Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr) z. T. erheblich überschritten, wenn in diesem Zeitraum Anlieferverkehr für den Einzelhandelsbetrieb stattfände. Im dem Bebauungsplanverfahren nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren ist demnach über entsprechende einschränkende Regelungen zur Zulässigkeit des Anlieferverkehrs wie auch u. U. zu den Betriebszeiten sicherzustellen, dass es nicht zu Überschreitungen der Werte zur Nachtzeit kommen wird. Der Bebauungsplan setzt entlang der nordöstlichen Grenze des Grundstücks, auf dem der Lebensmittelmarkt errichtet wird, eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 3.10 m bzw. 2.40 m fest. Die schalltechnischen Untersuchungen ergaben, dass unter Berücksichtigung dieser Schallschutzwand die Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet eingehalten, also unterschritten werden. Durch den erforderlichen Bau des Kreisverkehres an der Einmündung der Pariser Straße ist ein Eingriff in den vorhandenen und im Bebauungsplan Nr. 58 Pulheim, 1. Änderung zum Schutze der dahinter liegenden Wohnbebauung festgesetzten Lärmschutzwalles erforderlich. In Abstimmung mit dem unmittelbar betroffenen Angrenzer und auf Empfehlung des Ingenieurbüros Ritterstaedt wird ein Ersatz durch eine Schallschutzmauer in einer Höhe von 2,90 m festgesetzt, die an die verbleibende Wallkrone anschließt und somit den Schallschirm wieder schließt. (Gleichzeitig wird ein 3 m breiter Grundstücksstreifen geschaffen, der dem Angrenzer bei Erwerb der Fläche den Bau einer Garage ermöglicht.) Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 Unter Beachtung der im Bebauungsplan getroffenen Regelungen zum aktiven / passiven Schallschutz in den der Bauleitplanung nachgeschalteten Verfahren wird die zukünftige Bebauung im Einklang mit den Immissionsschutzvorschriften erfolgen. 10. Gestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf Dachform und Dachneigung werden – in Anlehnung an die in der Umgebung vornehmlich vorhandenen Dachformen und Dachneigungen - als zulässige Dachformen das Satteldach, das Pultdach und das Flachdach mit Dachneigungen von 25° bis 42° (für Satteldächer) und 0° bis 12° (für Flach- und Pultdächer) festgesetzt. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachfenstern, Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Da eine gewisse Tendenz zur flächigen Versiegelung des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) besteht und dadurch der optische Eindruck entsteht, dass der Straßenraum bis an die Hauswände reicht, sollen die folgenden Regelungen die gestalterisch wichtige Zonierung dieser Bereiche sicherstellen. Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendrahtzäune oder Stabgitterzäune errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50 % der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massivität ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Die Regelungen der Einfriedigungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine durch die Ortsrandlage bedingte notwendige Durchgrünung des Gebietes. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 8 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 Für das Grundstück, welches einer Einzelhandelsnutzung zugeführt werden soll, ermöglicht der Bebauungsplan entlang der Grenze zur Geyener Straße die Errichtung einer Sichtschutzmauer (vgl. Einfriedung Aldi Steinstraße). Auf diese Weise kann eine städtebaulich ansprechende Gestaltung des Grundstücks zur Geyener Straße hin sichergestellt werden. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 11. Private Grünflächen / Pflanzgebote Zur Abschirmung des Grundstücks, welches die Nahversorgung aufnehmen soll, zu den unmittelbar benachbarten Wohnbauflächen bzw. zur Geyener Straße werden entlang der Grundstücksgrenzen des betreffenden Grundstücks entsprechende Flächen als „private Grünflächen“ festgesetzt, die gemäß ebenfalls vorgegebener Pflanzliste mit Bäumen zu bepflanzen sind. Um die Erhaltung der vorhandenen Rasenfläche vor dem Gebäude Geyener Straße 51 sicherzustellen, wird auch diese Fläche als „private Grünfläche“ festgesetzt. Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen sowohl auf der mit SO* gekennzeichneten Fläche als auch für die Bereiche, die als „öffentliche Verkehrsflächen“ festgesetzt sind. Diese Pflanzmaßnahmen dienen zum einen dazu, einen Teil des ökologischen Ausgleichs sicherzustellen, zum anderen leisten sie einen wichtigen Beitrag zur Gestaltqualität dieses Siedlungsgebietes. 12. Erschließung und ruhender Verkehr Erschließung Das neue Wohngebiet soll über die in Richtung Südosten fortzuführende Verlängerung der Sonnenallee, welche bereits die Haupterschließungsachse des nordwestlich angrenzenden B-Plangebietes BP 71 Pulheim bildet und derzeit am Nelkenweg endet, erschlossen und über einen neu anzulegenden Kreisverkehr in Höhe der Pariser Straße an die Geyener Straße angebunden werden. Die Erschließung des Baugebietes ist abgeleitet aus dem Gutachten zur Anbindung der Wohngebiete westlich der Bahn, welches durch das Ingenieurbüro VIA erarbeitet wurde und vom Tiefbau- und Verkehrsausschuss in seiner Sitzung vom 09.05.12 zur Kenntnis genommen wurde. Die Verkehrsfläche für die Sonnenallee wird mit einer Breite von insgesamt 16.0 m und somit entsprechend der schon im BP 71 vorhandenen Straßenbreite geplant, die sowohl ausreichend breite Fahrspuren auch für Busverkehr ermöglicht als auch die Anlage beidseitiger Parkstreifen und Gehwege (vgl. Darstellung Straßenquerschnitt Sonnenallee auf dem Planentwurf). Die interne Erschließung ist für den Baugebietsbereich mit geringerer Tiefe nordöstlich der zukünftigen Trasse der Sonnenallee in Form von mehreren, jeweils 4.0 m breiten Stichwegen vorgesehen, die jeweils der Erschließung der südwestlich angrenzenden Bauflächen dienen. Die geringe Breite von nur 4.0 m ist in diesem Fall als ausreichend anzusehen, da davon auszugehen ist, dass jeweils höchstens drei Wohnhäuser über die Stichstraßen erschlossen werden und diese Stichstraßen jeweils auch nur eine Gesamtlänge von maximal 32.0 m haben werden. Für das größere Areal nordwestlich des zukünftigen Lebensmittelmarktes bzw. nordwestlich der vorhandenen Lagerhalle ist eine Ringerschließung geplant. Diese wird mit einer Breite von 8.0 m festgesetzt, um in diesem Bereich auch eine ausreichende Anzahl öffentlicher Stellplätze im Straßenraum vorsehen zu können. Im Bereich des Nelkenwegs wird die bereits bestehende Wegeparzelle auf die notwendige Breite ausgebaut werden. Die für den Fußgänger- und Radverkehr bereits jetzt wichtige Wegeverbindung des Nelkenweges soll dabei erhalten bleiben, weshalb hier ein Straßenquerschnitt von 10.0 m vorgesehen ist, der einen Ausbau ermöglicht, bei dem ein vom zukünftigen Pkw-Fahrverkehr separierter und ausreichend breiter Fuß- und Radweg angelegt werden kann. Dies ist umso sinnvoller, da der Nelkenweg auch der unmittelbaren Erschließung des im angrenzenden BP 71 liegenden Spielplatzes dient und durch den vorgeschlagenen Ausbau auch weiterhin eine gute fußläufige Erreichbarkeit dieser Spielfläche gewährleistet werden kann. Die Fortführung des Nelkenwegs in südwestlicher Richtung zur Stichstraße „Am Bendacker“ soll lediglich als Fuß- und Radweg ausgebaut und mithin nicht für Pkw befahrbar sein, um eine ansonsten mögliche Umfahrung des zukünftigen Kreisverkehrs und somit unerwünschte Schleichverkehre zu unterbinden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 9 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 Die vorhandene Kindertagesstätte am Nelkenweg soll zukünftig aus Richtung des östlich angrenzenden bestehenden Wohngebietes (Geyener Berg / Manstedtener Berg) nur noch fußläufig angebunden sein; die Erschließung per Pkw ist dann ausschließlich über die Sonnenallee möglich. Um dies sicherzustellen, wird die Verkehrsfläche auf Höhe des Kita-Gebäudes ebenfalls nur als Fuß- und Radweg festgesetzt. Da die Stichstraße „Am Bendacker“ derzeit lediglich einen Querschnitt von ca. 5.50 m aufweist wird an deren nördlichem Ende eine bauliche Erweiterung vorgesehen, damit zukünftig größere Fahrzeuge z.B. für die Müllentsorgung ohne Inanspruchnahme der privaten Grundstücke wenden können. Die Erschließung des Lebensmittelmarktes ist ausschließlich von der Sonnenallee aus zulässig. Daher wird entlang der Geyener Straße vom neu anzulegenden Kreisverkehr bis zur bestehenden Zufahrt auf das gewerblich genutzte Grundstück durch eine entsprechende Festsetzung sichergestellt, dass in diesem Bereich keine Einund Ausfahrten zulässig sind. Für die unmittelbare Zufahrt auf die mit SO* gekennzeichnete Fläche von der Sonnenallee aus wird ein insgesamt 25.0 m breiter Bereich festgesetzt, um sicherzustellen, dass beidseits dieser Einfahrt zum einen ausreichend breite Bereiche zur abschirmenden Begrünung und Bepflanzung angelegt werden können und zum anderen – in 10.0 m Entfernung von der Grundstücksgrenze – die Anlage von gegenüberliegenden Stellplätzen möglich ist. Für Abschnitte entlang der Geyener Straße, der Sonnenallee sowie der nördlich der Sondergebiete festgesetzten Erschließungsstraße setzt der B-Plan „Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt“ fest. Entlang der Geyener Straße betrifft dies die gesamte Länge um hier die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht zu gefährden. Entlang der Sonnenallee wie auch der o. g. Erschließungsstraße erfolgt die Festsetzung – anders als noch im Vorentwurf vorgesehen - um in diesen Bereichen die Anlage öffentlicher Parkplätze, städtebaulich sinnvolle Baumstandorte und eine gefahrlose Radverkehrswegenutzung zu gewährleisten. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Behörden teilte die Rheinenergie mit, dass entlang der Straße „Am Bendacker“ (östliche Seite) Stromleitungen verlaufen. Um diese Leitungstrasse, die mithin außerhalb der festgesetzten Verkehrsfläche liegt, langfristig zu sichern, wird gem. § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB die Führung dieser unterirdischen Versorgungsleitung über eine entsprechende Signatur festgesetzt. Der bestehende Betrieb für Gartentechnik ist derzeit nicht an das öffentliche Entwässerungsnetz angeschlossen, was im innerstädtischen Bereich jedoch nicht zulässig ist. Daher ist die Festsetzung eines Leitungsrechtes für die Anlage eines Schmutz- und Regenwasserkanals notwendig, um die ordnungsgemäße Entwässerung des entsprechenden Grundstücks sicherzustellen (Anschluss an neue Erschließungsstrasse nördlich der Lagerhalle). Des Gleichen ist auch das hinterliegende Flurstück 749, auf dem die Lagerhalle steht, nach Umsetzung der Planung nicht unmittelbar an das öffentliche Erschließungsnetz angeschlossen. Aus diesem Grund wird – ausgehend von der bestehenden Zufahrt, auf das davor liegende Flurstück 493 - von der Geyener Straße aus ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Eigentümers des Flurstücks 749 festgesetzt, um dessen Erschließung dauerhaft planungsrechtlich zu sichern. Auch für das Flurstück 1449 – unmittelbar an der Geyener Straße gelegen – ist die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes ausgehend von der Straße „Am Bendacker“ notwendig, um dessen Erschließung sicherzustellen. Eine unmittelbare Zufahrt von der Geyener Straße ist aufgrund der Lage außerhalb der Ortsdurchfahrt und Gründen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht zulässig, weshalb dort Einfahrten und Ausfahrten – mit Ausnahme der bestehenden Zufahrt zum Gewerbebetrieb – ausgeschlossen sind. Ruhender Verkehr Durch die Dimensionierung der Verkehrsflächen im Plangebiet besteht - mit Ausnahme der mit lediglich 4.0 m Breite geplanten Stichwege im Bereich nordöstlich der Sonnenallee - die Möglichkeit, je nach Anordnung der Garagen auf den Baugrundstücken, öffentliche Stellplätze im Straßenraum vorzusehen. Die Festsetzung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt sichert dort zusammenhängende Bereiche des Straßenraumes, die eine effiziente Stellplatzanordnung erlauben. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Dies kann gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der überStadt Pulheim Amt 61 Seite 10 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 baubaren Grundstücksflächen und in den Bereichen neben den seitlichen Baugrenzen erfolgen. Diese Einschränkung bietet einerseits ausreichend Flexibilität für die Unterbringung der notwendigen Stellplätze, gewährleistet jedoch andererseits auch einen größtmöglichen Schutz der Ruhe- bzw. Gartenbereiche. Dabei wird von einem Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Wohneinheit ausgegangen, so dass insgesamt eine ausreichende Bedarfsdeckung gegeben ist. Im Bereich von Einzel- und Doppelhäusern wird die Stellplatzunterbringung üblicherweise durch Anordnung von Garage und Stellplatz im seitlichen Grenzabstand erfolgen, wobei die Garagenzufahrt als zweiter Stellplatz anerkannt und an dieser Stelle auch in den festgesetzten Vorgartenbereichen zulässig ist. 13. Entwässerung Die Entwässerung des Bebauungsplangebietes erfolgt im Trennsystem. Das Regenwasser wird in das im südlichen Bereich des angrenzenden BP 71 gelegene Versickerungsbecken eingeleitet und dort zur Versickerung gebracht. Das Schmutzwasser wird in einem separaten Kanal dem vorhandenen Mischwasserkanal im Nelkenweg zugeleitet. Somit ist das gesamte Abwasser – in Erfüllung des Anschluss- und Benutzungszwanges gemäß § 9 der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim - in die öffentliche Kanalisation einzuleiten. 14. Umweltbericht Der Umweltbericht ist aufgrund des großen Umfangs als eigenständige Anlage beigefügt und bildet einen gesonderten Teil der Begründung. 15. Bodenordnung und Planrealisierung Die Flächen im Plangebiet werden sich in Kürze zu überwiegendem Teil in städtischem Besitz befinden und sowohl für die vorgesehene Wohnbebauung als auch für die Ansiedlung eines der Nahversorgung dienenden Einzelhandelsbetriebes entsprechend parzelliert und vermarktet werden. Die im Privatbesitz verbleibenden Flächen werden entweder weiterhin entsprechend der jetzigen Nutzung gewerblich bzw. als Wohnhäuser genutzt bzw. selbsttätig parzelliert und bebaut. Bodenordnende Maßnahmen nach dem vierten Teil des Baugesetzbuches (Umlegung, Grenzregelung) werden daher zur Planrealisierung nicht erforderlich. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes soll unmittelbar nach dessen Rechtskraft begonnen werden. 16. Flächenbilanz Gesamtgröße Plangebiet 58000 m² 100 % Fläche Allgemeines Wohngebiet 29560 m² 51 % Fläche Sondergebiete 14840 m² 26% Straßenverkehrsfläche 13600 m² 23 % 17. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen bis auf die Kosten für die notwendigerweise zu erstellenden Berichte und Gutachten (Artenschutzprüfung; Umweltbericht; Schallschutzgutachten) keine über die Planung hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 10.05.2012 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 11 von 12 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Auslegung Stand April 2012 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 12 von 12