Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen BP 76 Pulheim)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 76 Pulheim TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 1.2 Sonstige Sondergebiete Gemäß § 11 (2) BauNVO wird festgesetzt, dass in dem mit SO * gekennzeichneten Sondergebiet nur der Nahversorgung mit vorwiegend Lebensmitteln dienende Nutzungen und in dem mit SO ** nur ein Betrieb für Gartentechnik und eine Lagerhalle zulässig sind. Folgende Nutzungen sind in dem mit SO * gekennzeichneten Sondergebiet zulässig: o Einzelhandelsbetriebe mit Nahrungsmitteln, Getränken, Tabakwaren (WZ 47.11.1/ 47.11.2/ 47.2) im Kernsortiment. Sonstige Sortimente dürfen auf max. 20 % der Verkaufsfläche angeboten werden. o Metzger/ Einzelhandel mit Fleisch und Fleischwaren (WZ 47.22) o Bäcker/ Einzelhandel mit Back- und Süßwaren (WZ 47.24) o Apotheken (WZ 47.73) o Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von max. 50 m² und Angeboten aus folgenden Sortimenten: Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen (WZ 47.62.1); Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel (WZ 47.62.2); Büchern (WZ 47.61.0) Tabakwaren (aus 47.26.0); Lotto/ Toto 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Traufhöhe (TH) und Oberkante baulicher Anlagen (OK) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhen (TH) und die max. Höhen der Oberkante der baulichen Anlagen (OK) bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeumfassungswänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,50 m von zwei sich gegenüber1 T6968.doc liegenden nicht grenzständigen Gebäudeabschlusswänden) bemisst sich die TH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Die Oberkante der baulichen Anlage ergibt sich aus der oberen Dachabschlusskante. Dies gilt auch bei Pultdächern. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche, die der Haupterschließung des Baugrundstückes dient (Oberkante des Abschlusses der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Hierauf bezogen gilt bei Doppelhäusern der Mittelwert aus den beiden Grundstücken der Doppelhaushälften. Für das mit SO* gekennzeichnete Sondergebiet wird die zulässige Gesamthöhe der baulichen Anlagen mit 68.50 m über NHN festgesetzt. 2.2 Grundflächenzahl Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die maximale Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Für bauliche Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl in den WAGebieten lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 sind weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß bis max. 0,63 zulässig, wenn die Flächen von Zufahrten, Terrassen und Zuwegungen in versickerungsfähigem Pflaster (Ökopflaster, Rasengittersteine, Rasenfugensteine u.ä.) hergestellt werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die maximale Grundflächenzahl für das mit SO * gekennzeichnete Sondergebiet mit 0,4 und für das mit SO** gekennzeichnete Sondergebiet mit 0.6 festgesetzt. Für bauliche Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl in den SOGebieten bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. 3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO); überbaubare Grund- stücksfläche 3.1 Bauweise Für die allgemeinen Wohngebiete wird die offene Bauweise festgesetzt. Die Baukörper können mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder Doppelhäuser oder als Hausgruppe (Reihenhäuser) errichtet werden. 3.2 Überbaubare Grundstücksfläche Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der im Plan mit gekennzeichneten Baugrenzen durch maximal 3.0 m hohe Anbauten (wie z. B. Wintergärten mit Wohnraumfunktion) bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zulässig ist, sofern die max. zulässige GRZ von 0,4 durch diese baulichen Anlagen nicht überschritten wird. Die Errichtung von Dachterrassen auf den Anbauten ist unzulässig. 2 T6968.doc 4. Flächen für Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen 4.1 Garagen,/ Carports, Stellplätze Garagen / Carports und Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der Bauflächen und neben den seitlichen Baugrenzen zulässig. Stellplätze sind auch in den Vorgärten zulässig, aber nur im Bereich der Zufahrt zu den Garagen oder den Carports. 4.2 Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO i. V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass in den WA-Gebieten auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z. B. Gartenhäuser) nur eingeschränkt bis zu einem Brutto-Rauminhalt von maximal 30 m³ zulässig sind. In den als Vorgartenfläche festgesetzten Bereichen sind diese Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern. 5. Festsetzungen zur Begrünung und Bepflanzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB Auf der mit SO * gekennzeichneten Fläche des Plangebietes ist pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum der nachfolgenden Pflanzliste zu pflanzen. Diese Pflanzungen sind sowohl auf der Stellplatzfläche als auch innerhalb des entlang der Grundstücksgrenzen anzulegenden Grünstreifens vorzunehmen. Innerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen sind insgesamt 29 Laubbäume zu pflanzen. Pflanzliste: Acer campestre ‚Elsrijk’ Acer platanoides in Sorten Amelanchier als Hochstamm Carpinus betulus ‚Fastiagiata’ Corylus colurna Fraxinus ornus Sorbus intermedia ‚Brouwers’ Feldahorn ‚Elsrijk’ Spitzahorn in Sorten Felsenbirne als Hochstamm Säulenhainbuche Baumhasel Blumenesche Schmalkronige Mehlbeere 6. Festsetzungen zum Schallschutz gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB 6.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen Es wird festgesetzt, dass entlang der mit der Signatur gekennzeichneten Grundstücksgrenze eine Lärmschutzwand mit der jeweils in der Planzeichnung festgesetzten Höhe zu errichten ist. Als Ersatz des im Rahmen der Baumaßnahme für den Kreisverkehr teilweise abzutragenden vorhandenen Lärmschutzwalls entlang der Geyener Strasse ist – in unmittelbarer Fortführung der Wallkrone – eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 2.90 m zu errichten, die entlang der Pariser Strasse fortzuführen ist (vgl. Signatur in Planzeichnung). 3 T6968.doc 6.2 Passive Schallschutzmaßnahmen Für die mit der Signatur gekennzeichneten Baugrenzen sind an zum Schlafen bestimmten Räumen fensterunabhängige Zwangsbelüftungen vorzusehen, welche das bewertete Bauschalldämmmaß von mindestens R’w = 35 dB der jeweiligen Hausfront nicht unterschreiten. Hinweise zur Lüftung: Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit über die sogenannte "Stoßbelüftung" oder "indirekte Belüftung" über Nachbarräume sichergestellt werden. Während der Nachtzeit sind diese Lüftungsarten nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) während der Nachtzeit für Schlafräume die Anordnung von Wand- oder Permanentlüftern empfohlen wird. Auf der mit SO** gekennzeichneten Fläche sind die genannten Betriebe nur zulässig, wenn deren Geräusche ein Schallemissionskontingent von SEK = 57 dB(A) tagsüber (06.00 bis 22.00 Uhr) und von SEK = 42 dB(A) nachts (22.00 bis 06.00 Uhr) nicht überschreiten. Hinweis: Im Baugenehmigungsverfahren für die auf dem SO* zulässigen Nutzungen sind durch entsprechende Auflagen bzw. Bedingungen folgende Lärmschutzmaßnahmen sicherzustellen:: 1. Zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung ist eine Anlieferung des Betriebes in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr auszuschließen. Die Betriebszeit ist auf 21.30 Uhr abends zu beschränken. 2. Die Kühlaggregate dürfen einen Schallleistungspegel von in der Summe aller Aggregate Lw = 79 dB(A) nicht überschreiten und sind nur auf der dem SO** zugewandten Gebäudeseite zulässig. B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Bauordnung NRW 1. Dachform Als Dachformen sind Sattel-, Pult- und Flachdächer zulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachneigung Zulässig sind für Satteldächer Dachneigungen zwischen 25° und 42°. Zulässig sind für Flach- und Pultdächer Dachneigungen zwischen 0° und 12°. 3. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter der Oberkante der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. 4 T6968.doc 4. Einfriedungen Als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur ) sind nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Vor oder hinter diesen Hecken sind Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Bei Doppelhäusern und Hausgruppen sind blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe nur entlang der jeweiligen gemeinsamen Grundstücksgrenze im Bereich der Terrassen zulässig. Entlang der restlichen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,0 m zulässig. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m (über vorhandener Geländeoberfläche oder wenn der Bereich an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, über deren Außenkante) zulässig. Blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannungen etc.) sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Entlang der südöstlichen Grundstücksgrenze des mit SO* gekennzeichneten Sondergebietes ist die Errichtung einer Sichtschutzmauer mit einer Höhe von 3.20 m über Gelände zulässig. 5. Vorgartenflächen Die mit gekennzeichneten Vorgartenbereiche sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenfläche (als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Straße ohne die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig. 6. Werbeanlagen Für das mit SO * gekennzeichnete Sondergebiet ist lediglich im Bereich der Zufahrt auf das Grundstück eine Werbeanlage in Form eines Pylons zulässig. Dessen Höhe darf maximal 5.0 m , die Breite maximal 3.30 m und die Gesamtwerbefläche insgesamt maximal 9.0 m² betragen. Auf der Fläche der Sichtschutzmauer ist maximal eine Werbeanlage mit einer Gesamtfläche von maximal 4.5 m² zulässig. Werbeanlagen am Gebäude sind lediglich auf der nordöstlichen und südöstlichen Gebäudewand zulässig und dürfen einzeln oder zusammen maximal 10 % der Fläche der jeweiligen Gebäudewand einnehmen. Werbeanlagen an Fahnenmasten und selbstleuchtende Werbeanlagen sind unzulässig. C. Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen / Langel . Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten und einzuhalten. Bei einer evtl. geothermischen Nutzung ist eine Durchteufung des oberen Grundwasserstockwerks in der Wasserschutzzone nicht genehmigungsfähig. 5 T6968.doc 2. Humose Böden Bei der Bebauung der in der Planzeichnung gekennzeichneten Fläche „humose Böden“ sind ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. 3. Entwässerung Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Gemäß der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim besteht in Trennsystemgebieten ein Anschluss- und Benutzerzwang für Niederschlagswasser. Somit ist in Trennsystemgebieten eine dezentrale Versickerung nicht zulässig. Pulheim, den 04.05.2012 6 T6968.doc