Beschlussvorlage (Begründung zum Bebauungsplanentwurf 37 Geyen 1302)

Bebauungsplan Nr. 37 Geyen 1302 Verfahren gem. § 13 BauGB BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 13 BauGB Stand Mai 2012 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 13 BauGB Bebauungsplan Nr. 37 Geyen 1302 Stand Mai 2012 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand 5. Planungsziel 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Seite 3 6.2 Bauweise; überbaubare Grundstücksfläche Seite 4 6.3 Stellplätze und Garagen 7. Seite 4 Umweltbericht, Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Seite 4 8. Örtliche Bauvorschriften Stadt Pulheim Seite 4 61 Planung Seite 2 von 4 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 13 BauGB Bebauungsplan Nr. 37 Geyen 1302 Stand Mai 2012 1. Planerfordernis Durch den Bebauungsplan Nr. 98 Geyen, der seit dem 17.05.2011 in Kraft ist, wurde das Planungsrecht für den neuen Standort der Feuerwehr Geyen geschaffen. Der alte Standort – das Eckgrundstück Am Domkreuz/Mittelweg – liegt im seit 1972 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 37 Geyen und kann einer neuen Nutzung zugeführt werden. Hierzu ist die Änderung der Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 37 Geyen erforderlich, der eine Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Feuerwehr in einem allgemeinen Wohngebiet (WA), eine zweigeschossige Bebauung als Höchstgrenze, eine Geschossflächenzahl von 0,8 und eine Dachneigung von 0 bis 28 Grad und eine Trafostation festsetzt. Diese Festsetzungen betrifft zwei Grundstücke, das Flurstück 609 mit einer Größe von 25 qm und das Flurstück 610 mit einer Größe von 530 qm, Flur 7, Gemarkung Geyen. Von der insgesamt 555 qm großen Fläche ist das Flurstück 610 mit einer Größe von 530 qm im Eigentum der Stadt Pulheim und könnte nach dieser Änderung einer privaten Nutzung zugeführt werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 Geyen betrifft die Grundstücke der Gemarkung Geyen, Flur 7, Flurstücke 609 und 610, die im Bebauungsplan Nr. 37 als Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt sind. Im Osten wird der Bereich durch das bebaute Grundstück „Am Domkreuz“ Nr. 18a und im Süden durch das bebaute Grundstück „Mittelweg“ Nr. 11 begrenzt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt den Änderungsbereich als Wohnbaufläche (W-Fläche) dar. Somit entspricht diese Darstellung dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB. 4. Bestand Entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. 37 Geyen ist das Grundstück mit Anlagen für die Feuerwehr bebaut, die einen neuen Standort im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 98 Geyen erhalten hat. 5. Planungsziel Ziel der vereinfachten Änderung ist es, die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine private Nutzung, entsprechend der bestehenden angrenzenden Bebauung, zu schaffen. Hierzu sind sowohl eine entsprechende Festsetzung der Gebietsausweisung als auch Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung erforderlich. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Entsprechend der Vorgabe des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim, der für diesen Bereich eine Wohnbaufläche (W-Fläche) darstellt, und der angrenzenden Festsetzung aus dem Bebauungsplan Nr. 37 Geyen, wird ein reines Wohngebiet für den Änderungsbereich festgesetzt. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Obergrenze des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt und durch die Festsetzungen der maximalen Trauf- und Firsthöhe ausreichend bestimmt. Diese Höhen orientieren sich an der im angrenzenden Bereich festgesetzten Zweigeschossigkeit als Höchstgrenze und gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung einer möglichen Neubebauung. Es ermöglicht eine reizvolle, individuelle Gebäudeplanung, die sich in den Bestand einfügt. Auf die Festsetzung einer Geschosszahl wird somit verzichtet. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 3 von 4 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 13 BauGB Bebauungsplan Nr. 37 Geyen 1302 Stand Mai 2012 6.2 Bauweise; überbaubare Grundstücksfläche Für den Änderungsbereich wird, entsprechend der Festsetzung aus dem Bebauungsplan Nr. 37 Geyen und der auf Grund dieser Festsetzungen entstandenen Umgebungsbebauung die offene Bauweise, mit dem Zusatz nur EinzelDoppelhäuser, festgesetzt. Die überbaubare Fläche ist durch Baugrenzen definiert und wurde aus der Planung des Bebauungsplanes Nr. 37 Geyen übernommen. Um eine Umnutzung des Bestandes vollumfänglich zu ermöglichen wird eine bestehende Überbauung im vorderen Bereich (in geringfügigem Ausmaß am Mittelweg) zusätzlich mit einbezogen. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, auch in Anlehnung an die Bautiefen der Umgebungsbebauung. 6.3 Stellplätze und Garagen Stellplätze und Garagen sind nur in der überbaubaren Fläche zulässig und müssen auf Grund der Ecksituation einen Mindestabstand von der Straßenbegrenzungslinie einhalten. Diese Regelungen sind für die Ecksituation aus verkehrlicher Sicht angemessen und bieten Standorte an den Grundstücksgrenzen, wie in der Umgebung vorhanden. 7. Umweltbericht, Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Gem. § 13 Abs. 3 BauGB wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht abgesehen. Ein Ausgleich des Eingriffs ist gemäß § 1a (3) letzter Satz, Baugesetzbuch nicht erforderlich. Durch den Bebauungsplan Nr. 37 Geyen 1302 wird der Bereich des seit 1972 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 37 Geyen überplant. Der derzeitige Bestand entspricht dieser alten Planung, die alte Festsetzung der Baufläche wird für die Änderung übernommen. Dementsprechend war und ist ein Eingriff bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 37 Geyen 1302 zulässig. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Dachform wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild, in Anlehnung an den Bestand, auch auf Grund der ursprünglichen Festsetzung, zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Pulheim, den 29.05.2012 Planungsamt Stadt Pulheim 61 Planung Seite 4 von 4