Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplans Nr. 108 Pulheim Verfahren gemäß § 13a BauGB. Inhaltsverzeichnis 1. Lage und räumlicher Geltungsbereich 2. Planerfordernis 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Städtebauliches Konzept 7. Art und Maß der baulichen Nutzung 8. Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen 9. Erschließung 10. Baugestalterische Festsetzungen 11. Umweltbelange Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB 1. Stand Juli 2012 Lage und räumlicher Geltungsbereich Das Grundstück der ehemaligen Gärtnerei am Pletschmühlenweg im Ortsteil Pulheim ist Gegenstand dieses verbindlichen Bauleitplans. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 Pulheim erstreckt sich zwischen dem Pulheimer Bach im Norden, dem Pletschmühlenweg im Süden, der Lärmschutzwand zur Bonnstraße im Osten sowie der Bestandsbebauung im Westen. Betroffen sind die Flurstücke 1467, 1468, 1469 und 1470. 2. Planerfordernis Ein Bebauungsplan existiert bisher nicht, daher ist bislang jegliche Entwicklung auf der Fläche nach § 34 BauGB zu beurteilen. Aufgrund des Bestandes in der näheren Umgebung und des Gebotes des Einfügens ist eine Bebauung von weiten Teilen der Fläche ohne Rechtsplan nicht zulässig. Die Erschließung ist bislang nicht auf der gesamten Fläche gesichert. Somit ist der Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim zur geordneten städtebaulichen Entwicklung dieser Brachfläche erforderlich. Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim hat in seiner Sitzung am 07.12.2011 die Aufstellung des Planes beschlossen. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung des allgemeinen Siedlungsbereichs an dieser Stelle zu schaffen, wird der Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die Voraussetzungen gem. § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da die Planung der Wiedernutzbarmachung der brachgefallenen Gärtnereifläche (ca. 4.700 qm) dient und die zulässige Grundfläche deutlich unter dem Grenzwert von 20.000 qm liegt. Außerdem besteht nicht die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und eine Beeinträchtigung von Natura 2000-Gebieten ist nicht zu erwarten. Somit entfallen der Umweltbericht, die Angaben, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie die zusammenfassende Erklärung zum Bebauungsplanentwurf und die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring). 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Bebauungsplangebiet im westlichen Teil als Wohnbaufläche sowie im östlichen Teil in einem Streifen parallel zur bestehenden Lärmschutzwand als Grünfläche dargestellt. Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) weicht insofern teilweise von der FNPDarstellung ab. Da der Bebauungsplan gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abgewichen werden, sofern keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes erfolgt. Hiervon kann ausgegangen werden. Das Plangebiet nimmt eine deutlich untergeordnete Fläche des Gemeindegebiets ein, ihre Überplanung für Wohnzwecke berührt die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht bzw. stellt eine sinnvolle Arrondierung dar. Wird ein Bebauungsplan aufgestellt, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor dieser geändert oder ergänzt ist, ist der Flächennutzungsplan gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann für das gesamte Bebauungsplangebiet Wohnbaufläche (W) darzustellen. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Der Flächennutzungsplan weist hauptsächlich Wohnbaufläche und zu einem geringeren Teil Grünfläche aus, welche im Rahmen der Berichtigung ebenfalls in Wohnbaufläche geändert wird. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 Für die Planfläche sowie im angrenzenden westlichen Bereich des Pletschmühlenweges existieren bislang keine Bebauungspläne. Vorhaben sind hier nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nördlich angrenzend jenseits des Pulheimer Bachs befindet sich das Wohngebiet „Edelsteingarten“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 73 Pulheim 1303. Südlich angrenzend jenseits des Pletschmühlenwegs ist der Bebauungsplan Nr. 11B Pulheim, 1. Änderung rechtsverbindlich, welcher reines bzw. allgemeines Wohngebiet festsetzt. Eine Bebauung der Planfläche als allgemeines Wohngebiet fügt sich dementsprechend in die Nutzungsstruktur der Nachbarschaft ein. 5. Bestand Das Plangebiet stellt sich derzeitig als Brachfläche dar, die mit Gräsern und anderen Pflanzen bewachsen ist. Im südöstlichen Teil der Fläche besteht ein Wohngebäude, das zur Zeit noch bewohnt wird. Die Festsetzungen ermöglichen sowohl den Fortbestand als auch den Ersatz dieser Bebauung im Einklang mit dem städtebaulichen Konzept. Östlich wird die Fläche von der Lärmschutzwand begrenzt, welche auch weiterhin bestehen wird, da die dahinter liegende Bonnstraße als überörtliche Verbindungsstraße ein relativ hohes Verkehrsaufkommen aufweist. Nördlich angrenzend verläuft der Pulheimer Bach, dessen ökologischer Zustand geschützt werden soll, indem ein 5 m breiter Gewässerrandstreifen ab der oberen Böschungskante festgesetzt wird. 6. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung in offener Bauweise als allgemeines Wohngebiet vor, das über den Pletschmühlenweg von Süden erschlossen wird. Im nördlichen Teil entlang des Pulheimer Baches sollen vier Doppelhäuser mit Satteldach errichtet werden. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung in der näheren Umgebung und wird über Trauf- und Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse plus Dach möglich sind. Hier sind je Haushälfte eine Wohneinheit, Putzfassaden sowie Dachgauben von bis zu 50 % der Dachbreite vorgesehen. Die Hauptgärten sind in diesem Bereich nach Norden ausgerichtet, um den Erschließungsflächenanteil möglichst gering zu halten und um die ökologische Qualität des Pulheimer Baches durch ein näheres Heranrücken der Bebauung nicht zu beeinträchtigen. Im südlichen Teil im Bereich der Zufahrt zum Plangebiet sollen – neben dem Bestandsgebäude – zwei weitere Einzelhäuser mit Pult oder Satteldach errichtet werden. Die Höhenentwicklung orientiert sich ebenfalls an der Umgebung und wird über Trauf- und Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse möglich sind. Die überbaubaren Flächen folgen dem Straßenverlauf und bilden ablesbare stadträumliche Einheiten, die durch die Festsetzung der Hauptfirstrichtung unterstrichen werden. Für die überbaubaren Flächen wird eine Grundflächenzahl von 0,4 mit der Möglichkeit zur Überschreitung von bis zu 50 % für Stellplätze, Nebenanlagen und Terrassen festgesetzt. Eine weitere Überschreitung wird ausgeschlossen, da aufgrund der Nähe zum Pulheimer Bach die Bodenfunktionen nicht über das für eine Wohnbebauung durchschnittliche Maß hinaus gehende Dichte beeinträchtigt werden sollen. Die Anbindung des Wohngebietes an das örtliche Verkehrsnetz erfolgt über den Pletschmühlenweg. Die innere Erschließung ist als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche vorgesehen. Die vorhandene Lärmschutzwand schirmt das Baugebiet bereits gegenüber der benachbarten K 9 ab. Der Planentwurf sieht einen Abstand jeglicher baulicher Anlagen zum Pulheimer Bach von mind. 5 m vor und übertrifft damit den Mindestabstand von 3 m, den § 97 Absatz 6 Landeswassergesetz (LWG) im Innenbereich vorsieht. Die Gewässerunterhaltung ist vorschriftsgemäß durchführbar, da der Böschungsbereich des Baches über den festgesetzten Gewässerrandstreifen erreichbar ist. Die vorhandene Brücke schafft auch innerhalb des Lärmschutzes den Anschluss an die gegenüberliegende Grünfläche im Bebauungsplangebiet Edelsteingarten, Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 welche wiederum eine großzügige Anfahrmöglichkeit für Pflegefahrzeuge mit Anschluss an das öffentliche Straßennetz bietet. Alternative Planungen hinsichtlich der Haustypen und der Ausrichtung wurden geprüft. Da die zur Verfügung stehende Fläche zwischen Bestandsgrundstücken im Westen und Lärmschutzwand im Osten begrenzt ist, können die durch den Investor gewünschten vier Baukörper lediglich auf einer konkreten Linie, wie sie im endgültigen Konzept gewählt wurde, errichtet werden. Somit müssten die Grundstücke nach Süden vergrößert werden, um einen nutzbaren Südgarten zu erhalten. Dafür müsste die Verkehrsfläche verlagert werden, was wiederum ein städtebauliches Konzept erschwerte, welches den baulichen Bestand sinnvoll berücksichtigt. Da Nordgärten aus Sicht des Investors kein Nachfragehemmnis darstellen und die Nachteile der anderen Varianten als zu groß angesehen werden, wurde der in der frühzeitigen Beteiligung vorgelegte städtebauliche Entwurf zur Grundlage dieses Bebauungsplanentwurfes. 7. Art und Maß der baulichen Nutzung 7.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Firsthöhe der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt, was weitestgehend der Umgebungsbebauung entspricht und eine verträgliche Grundstücksausnutzung dieses Teilbereiches von Pulheim gewährleistet. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss, sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und der Firsthöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen und die maximalen Höhen der Oberkanten der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 7.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Bebauung entlang des Pulheimer Baches wird auf maximal eine Wohneinheit je Wohngebäude beschränkt. Eine Doppelhaushälfte wird in diesem Fall als ein Wohngebäude definiert. Diese Beschränkung erfolgt aufgrund der Nähe zum Pulheimer Bach mit seiner ökologischen und gestalterischen Funktion im Übergang zu dem angrenzenden Grünbereich. Eine weitere Wohneinheit führt in der Regel über die erforderlichen Stellplatznachweise zu weiteren versiegelten Flächen. Eine derartige Verdichtung ist in diesem ökologisch sensiblen Bereich städtebaulich nicht sinnvoll, so dass diese Einschränkung der Grundstücksnutzung aufgrund dieser speziellen Situation angemessen ist. 8. Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines Einfamilienhausgebietes die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise werden die Gebäude als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Um eine der Randlage entsprechende aufgelockerte Bauweise sicherzustellen, wurden im Plangebiet nur Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren eindeutige Baufelder, die mit der Erschließungsstraße einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die vordere Baugrenze wurde in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entsteht. Der als Mischverkehrsfläche gestaltete öffentliche Straßenraum wird durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich mit den privaten Hausbereichen verbunden. Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen wird durch die hinteren Baugrenzen, die im Abstand von 12,50 m zu den vorderen Baugrenzen festgesetzt werden, definiert. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper ausgeschlossen. 9. Erschließung Wie bereits in Kapitel 6 beschrieben, erfolgt die Anbindung des Wohngebietes an das örtliche Verkehrsnetz über den Pletschmühlenweg. Die innere Erschließung durch eine Stichstraße mit Wendemöglichkeit ist als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche festgesetzt. Ziel ist die Schaffung eines kleinen, attraktiven Wohngebiets, in dem die Qualität nicht durch - gefährdenden - Individualverkehr gemindert ist. Zur Steigerung der Wohnumfeldqualität bzw. Durchgrünung des Gebiets sind auch Festsetzungen zur Zulässigkeit von Garagen, Carports und Stellplätzen getroffen worden. Sie sind außer auf den überbaubaren Grundstücksflächen nur auf den für sie festgesetzten Flächen zulässig. In Kombination mit den Regelungen zu den Vorgartenflächen soll damit einem Übermaß an Versiegelung im halböffentlichen Bereich entgegengewirkt werden. Bezüglich der Entwässerung sind Niederschlagswasser und Schmutzwasser in den noch zu erstellenden gebietsinternen Mischwasserkanal einzuleiten. Dieser ist mit dem im Pletschmühlenweg bereits vorhandenen Mischwasserkanal zu verbinden. Das Niederschlagswasser der Dachflächen der direkt an den Pulheimer Bach angrenzenden Bebauung kann ausnahmsweise in den Pulheimer Bach eingeleitet werden. Ein Antrag auf Einleitung ist bei der unteren Wasserbehörde zu stellen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 10. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Firstrichtung für den dem Pulheimer Bach zugewandten Teil des Gebietes wird das Ziel verfolgt, gegenüber dem Bach und der gegenüber liegenden öffentlichen Grünfläche eine einheitliche Ausrichtung der Baukörper zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Weiterhin werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf Dachform und Dachneigung wird das geneigte Dach generell für das gesamte Plangebiet festgesetzt. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Um eine weitgehende Versiegelung des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) zu vermeiden und einen als Übergangszone gestalteten Vorgarten zu sichern werden folgende Regelungen getroffen: Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m Höhe angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten ( Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendrahtzäune errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50 % der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch bauliche Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen baulichen Einfriedigungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Die Privatgärten sollen als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Die Einfriedung mittels Hecken verschafft dennoch die Möglichkeit optisch geschützer privater Gartenbereiche.. Für die Terrassen im rückwärtigen Gartenbereich ist mit der Beschränkung von blickdichten Einfriedungen auf eine Tiefe von 3 m Tiefe und eine Höhe von 2 m eine Abgrenzung gegenüber dem Nachbargrundstück zulässig. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 7 Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Juli 2012 11. Umweltbelange Im Plangebiet entlang des Pulheimer Baches ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB festgesetzt, dass ein Streifen von 5 m Breite von jeglicher Bebauung, einschließlich Nebenanlagen, freizuhalten ist und als private Grünfläche in Form von Wiese mit Gewächsen bis zu einer Wuchshöhe von 30 cm anzulegen ist. Dies dient dazu, die ökologische Qualität des Baches zu gewährleisten und den Zugang zum Bach zu Reinigungs- und Pflegezwecken zu ermöglichen. Ein Hinweis auf die Vogelbrutzeit berücksichtigt die Anregung der unteren Landschaftsbehörde zum Artenschutz. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich. Da die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt, gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. beg bp108pu satb05092012 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 7