Beschlussvorlage (BP 112 Sinthern Begründung fBÖ)

Bebauungsplan Nr. 112 Sinthern gemäß § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zur frühzeitigen Beteiligung Stand August 2012 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung Stand August 2012 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Seite 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Seite 4 5. Planungsziele Seite 4 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 5 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung 6.1.2 Maß der baulichen Nutzung 6.1.3 Höhe der baulichen Anlagen 6.2 Abgrenzung verschiedener WA-Gebiete 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 6.4 Baugestalterische Festsetzungen 6.5 Fläche für den Gemeinbedarf 7. Erschließung und ruhender Verkehr Seite 7 8. Umweltbelange Seite 7 9. Kosten Seite 7 Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung 1. Stand August 2012 Planerfordernis Mit dem Bebauungsplan Nr. 112 Sinthern sollen die bauleitplanerischen Vorraussetzungen für eine sinnvolle und städtebaulich gesteuerte Bestandsentwicklung eines bestehenden Wohngebietes geschaffen werden. Der rechtkräftige Bebauungsplan Nr. 19 Sinthern ermöglicht nur eine geringe Bebaubarkeit von verhältnismäßig großen Grundstücken. Von Seiten der Bewohner ist vermehrt der Wunsch geäußert worden, den Bestand zu erweitern oder Anbaumöglichkeiten zu schaffen. Vor dem Hintergrund eines nachhaltigen Flächenmanagements und der Zielsetzung der Nachverdichtung ist die Bebaubarkeit als nicht mehr zeitgemäß zu bewerten. Der Bebauungsplan Nr.19 Sinthern wurde im Jahre 1966 rechtskräftig. 1976 wurde im Erlenweg ein eingeschossiger seitlicher Anbau im Rahmen einer Ausnahmegenehmigung durch den Rat genehmigt. Im Jahr 1985 wurden mehrere Anträge zur Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche an den Planungsausschuss (Rat) gestellt. Diese Anträge wurden mit Verweis auf den Siedlungscharakter (städtebauliche Ordnung, negative Veränderung des Siedlungsbildes) abgelehnt. Im Jahre 1988 wurde der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 19 Sinthern nach §2 BauGB im Normalverfahren beschlossen. Die Planänderung hatte eine planungsrechtliche Absicherung für die bauliche Erweiterung der Einfamilienhäuser am Erlenweg als Zielsetzung. Im Vorgriff auf die zu erwartende Planung und die angestrebte Rechtskraft wurden 1992 mehrere Befreiungen zur Erweiterung der seitlichen Bauflächen erteilt. Der Bebauungsplan „Nr. 19 13a Sinthern“ hat bis heute keine Rechtskraft erlangt. Die Anzahl der Einzelfalländerungen und darauf folgenden Befreiungen haben zu einer schwierigen städtebaulichen Situation geführt, die entgegen den Zielsetzungen des ursprünglich angestrebten Siedlungscharakters steht. Die Neuaufstellung des Bebauungsplanes nach §13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) ist zu befürworten, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung weiterhin zu gewährleisten. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des BP 112 Sinthern entspricht dem räumlichen Geltungsbereich des BP Nr. 19 Sinthern. Die südliche Grenze bildet die Brauweiler Straße, die westliche Grenze die Straße „An der Wasserkaul“, die nördliche Grenze der Wacholderweg und die östliche Grenze wird durch die rückwärtige Grundstücksgrenze der östlich angrenzenden Grundstücke am Buchenweg gebildet. Die geometrisch eindeutige Abgrenzung des räumlichen Grenzungsbereichs wird durch die Planzeichnung festgelegt. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 112 Sinthern in einem Bereich, der mit der Zweckbestimmung 'Wohnbaufläche' darstellt ist. Die partielle Zweckbestimmung öffentliche Grünfläche/ Spielplatz befindet sich innerhalb der Wohnbaufläche. Der im Bebauungsplan ausgewiesenen Baugebietstyp „Allgemeines Wohngebiet“ entspricht der Festsetzung aus dem Flächennutzungsplan. Das gesamte Plangebiet liegt im Geltungsbereich des noch rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 19 Sinthern. Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung Stand August 2012 Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 mit Verweis auf die Anwendung nach § 13 Abs. 3 S. 1 wird bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung auf die Umweltprüfung verzichtet. Damit entfallen auch der Umweltbericht, die Angaben, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie die zusammenfassende Erklärung zum Bebauungsplanentwurf und die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring). 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet ist komplett entwickelt und durch eine Einfamilienhausbebauung bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern gekennzeichnet. Die Bebauung wurde entsprechend den Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 19 Sinthern überwiegend eingeschossig errichtet. Innerhalb des Plangebietes sind verschiedene Bereiche ablesbar, die in sich einen städtebaulichen Zusammenhang bilden. Insbesondere die freistehenden Einfamilienhäuser haben durch Ihre Giebelständigkeit zur Straße einen ortsbildsprägenden Charakter und bilden ein attraktives städtebauliches Ensemble. Verhältnismäßig große Grundstücke stehen im Gegensatz zu einer geringen Bebaubarkeit dieser Grundstücke. Diese „lockere Bebauung“ kennzeichnet die städtebauliche Situation im Plangebiet. Innerhalb des Gebietes befindet sich in einer Sackgassenlage abgehend vom Erlenweg eine großzügige Spielplatzanlage, die als qualitativ wertvoll eingeschätzt werden kann. Der Spielplatz soll weiterhin planungsrechtlich gesichert werden. Angrenzend an das Plangebiet schließt auf der nördlichen Seite der Brauweiler Straße ebenfalls Wohnbebauung an, die überwiegend aus Reihenhausgruppen besteht. In nördlicher Richtung befindet sich die Sinthener Kirche mit einer eher dörfliche geprägten Struktur. Siedlungsstrukturell befindet sich hier die Ortsmitte. Über den Knotenpunkt Brauweiler Straße/ An der Wasserkaul erfolgt die Haupterschließung des Gebietes. Dieser Bereich ist durch einen halb öffentlichen Charakter mit Bushaltepunkt, Briefkasten und zwei Einzelhandelsbetrieben (Blumenladen und Kiosk) gekennzeichnet. An das Plangebiet angrenzend befindet sich auf der anderen Seite der Brauweiler Straße ein weiterer Einzelhandelsbetrieb (Bäcker). Angrenzend an das Plangebiet östlich des Wacholderwegs befindet sich Wohnbebauung, welche den Ortsrand zur Landschaft bildet, die vorrangig landwirtschaftlich genutzt wird. 5. Planungsziele Mit dem Bebauungsplan Nr. 112 Sinthern werden die bauleitplanerischen Vorraussetzungen für eine städtebaulich sinnvolle Weiterentwicklung in einem bestehenden Wohnquartier in Sinthern geschafften. Ausgehend von der Planungsgeschichte des Gebietes und der heutigen Problematik lassen sich folgende Planungsziele formulieren: - Schaffung und Steuerung von sinnvollen Bestandserweiterungen unter Berücksichtigung ökologischer und gesamtgesellschaftlicher Interessen (gestiegene Anforderungen Wohnfläche, Energieeinsparverordnung, Nachhaltigkeit) Sicherung und Weiterentwicklung des städtebaulichen Gesamtkonzepts Schaffung von Nachverdichtungsmöglichkeiten an geeigneten Standorten Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Stand August 2012 Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes zugunsten des flexibleren Charakters eines allgemeinen Wohngebietes verändert. Diese Festsetzung entspricht zunehmend der veränderten Lebenswirklichkeit der Menschen, da sich die Arbeitswelt von der strikten Trennung von Wohnen und Arbeiten zunehmend verabschiedet. Dies betrifft überwiegend Arbeitsplätze innerhalb der Wohnhäuser, die z.B. als Heimarbeitsplatz dienen oder als Büroarbeitsplätze meist kleiner Unternehmen ohne Angestellte. Diese kleinen gewerblichen Nutzungen, welche üblicherweise aus einem Büroarbeitsplatz mit Internetzugang bestehen sind streng genommen im reinen Wohngebiet nicht zulässig, es sei denn sie können als Freier Beruf beurteilt werden. Die Art der baulichen Nutzung wird daher als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Gem. § 1 Abs. 6, Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 (1, 3-5) BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Der Ausschluss dieser Nutzungen unterstützt den Schutz der allgemeinen Wohnnutzung. Zusammen mit den Regelungen des § 15 BauNVO, der im Einzelfall auch allgemein zulässige Nutzungen einschränken kann, wenn diese im Widerspruch zu den Eigenarten des Gebietes stehen sichert dies die Beibehaltung des Charakters als ruhiger Wohnstandort. 6.1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt. Dies erlaubt die Nachverdichtung einer bestehenden Wohnbebauung. Im Zuge der Überplanung des Gebietes werden die maximalen Traufhöhen und die maximale Höhe der baulichen Anlagen anhand der Bestandhöhen plus einem Aufschlag für mögliche notwendige energetische Sanierungen festgesetzt. Es wird zugunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und des Maßes der maximalen Höhe der baulichen Anlage auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Die Festsetzung von Vollgeschossen zur Steuerung des städtebaulichen Gesamtbildes hat sich in der Vergangenheit als schwierig erwiesen. 6.1.3 Höhe der baulichen Anlagen Die mit diesem Bauleitplanverfahren angestrebten Erweiterungsmöglichkeiten schließen an die bestehenden Gebäudekörper an. Dies wird durch eine Erweiterung des durch Baugrenzen definierten Baufensters erreicht. Um zu gewährleisten, dass sich diese Erweiterungsmöglichkeiten in einem für diesen Grundstücksbereich verträglichen Rahmen bewegen, werden Traufhöhen und die Höhe der Oberkante der baulichen Anlage als Maximalwerte bzw. bei Bestandsgebäuden mit Flachdach lediglich die Oberkante der baulichen Anlage festgesetzt. Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung Stand August 2012 Im Bereich WA1 und WA2 werden zudem seitlich Erweiterungsflächen geschaffen, die lediglich einen eingeschossige Anbau zulassen. Bei einer möglichen Bebauung sollen diese Bereiche klar als untergeordnet zu erkennen sein und hinter der Hauptbebauung zurücktreten. Diese südlich (WA1) und westlich (WA2) orientierten Bereiche sind ebenfalls als überdachte Terrasse oder Wintergarten nutzbar. 6.2 Abgrenzung verschiedener WA-Gebiete Das Plangebiet wird in die Gebiete WA1– WA4 untergliedert. Diese bilden eigene Siedlungsabschnitte und unterscheiden sich hinsichtlich ihrer maximalen Traufhöhe sowie der Höhe der baulichen Anlagen. Aufgrund der Zielsetzung der Bestandsentwicklung unter Berücksichtigung des vorhandenen städtebaulichen Erscheinungsbildes ist eine differenzierte Teilung nötig und sinnvoll. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Das Gebiet ist bereits durch eine bestehende Einfamilienhausbebauung (Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser) gekennzeichnet. Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren eindeutige Baufelder, die sich an der städtebaulichen Konzeption des Bestandes orientieren und als Gesamtheit einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die vordere Baugrenze entspricht dem Bestand, die hintere Baugrenze schafft eine Erweiterungsmöglichkeit über den Bestand hinaus. Die Größe der Baufelder steht im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber die städtebauliche Gesamtkonzeption erhalten. Zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie werden Vorgartenbereich festgelegt, die den stadträumlichen Zusammenhang stärken und sichern. Bisherige Baufenster, die ein städtebauliches Nachverdichtungspotential erkennen lassen, werden diesbezüglich erweitert. Diese Nachverdichtungsbereiche befinden sich insbesondere auf Reihenendhausgrundstücken. Die Festsetzung, dass bestimmte Baugrenzen um maximal 3,0 m überschritten werden dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten (z.B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen) der bestehenden Reihenhausbebauung. Nebenanlagen dürfen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur bis zu einem Brutto-Rauminhalt von 30 m³ errichtet werden. 6.4 Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Mit der Festsetzung der Firstrichtung wird das Ziel verfolgt, das bestehende Siedlungsbild zu erhalten. Die Dachlandschaft, die überwiegend giebelständig zum Straßenraum angeordnet ist, bildet dabei ein wichtiges städtebauliches Gestaltungselement. Weitere gestalterische Festsetzungen werden in Bezug auf die Dachform getroffen, die sich jeweils am Bestand orientiert. Private Belange oder ein eingeschränkter Gestaltungsspielraum können in Bezug auf die Festsetzungen stehen dem nicht erkennbar entgegen, da es sich um eine Bestandsüberplanung handelt, deren alleiniges Ziel es ist, gerade unter Erhalt der Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.112 Sinthern Frühzeitige Beteiligung Stand August 2012 bestehenden Gestaltmerkmale Erweiterungen zuzulassen. Dies erfordert jedoch gestalterische Regeln, um keine das Stadtbild möglicherweise entstellende Erweiterungen zu ermöglichen. Die teilweise stark geneigten Dächer im Plangebiet begründen die Festsetzungen zu möglichen Dachfenstern, -aufbauten und –einschnitten. Die Zulässigkeit wird mit den Festsetzungen städtebaulich gesteuert und dabei gleichzeitig eine sinnvolle Dachgeschossnutzung ermöglicht. Weiterhin werden durch baugestalterische Festsetzungen für den Vorgartenbereich als wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Straßenraumes Regelungen getroffen. Gerade die Offenheit des Übergangs zwischen öffentlicher und privater Fläche der bestehenden Bebauung wird als städtebauliche Qualität aufgefasst und weiterhin planungsrechtlich gesichert. Bei Einfriedungen wird bestimmt, dass diese entlang der vorderen Grundstücksgrenze nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. In diesen Hecken können ausschließlich Maschendrahtzäune errichtet werden Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50 % der Fläche gärtnerisch anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. 6.5 Flächen für den Gemeinbedarf Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Spielplatz mit Zugang über den Erlenweg bleibt weiterhin erhalten. 7. Erschließung und ruhender Verkehr Das Wohngebiet ist über die Straße „An der Wasserkaul“ an die Brauweiler Straße erschlossen. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind entwickelt; in Bezug auf das Erschließungsnetz besteht kein Überarbeitungsbedarf. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung NRW grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Stellplätze sind im Bereich der Vorgärten nur im Bereich der Zufahrt zu den Garagen oder Carports zulässig Öffentliche Stellplätze sind im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 8. Umweltbelange Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. 9. Kosten Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 112 entstehen der Stadt Pulheim keine über die Verfahrensund Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 14.08.2012 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 T7256.doc Seite 7 von 7