Beschlussvorlage (Bebauungplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Bereich: Roggendorfer Straße / Sinnersdorfer Feld / Fendelweg Beschlussfassung über die während der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB und § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen Satzungsbeschluss siehe Niederschrift UPA vom 25.04.2012, TOP 10, Vorlage Nr. 99/2012, Seite 17)

Vorlage Nr.: 228/2012 Erstellt am: 19.07.2012 Aktenzeichen: IV/61 - kl Verfasser/in: Herr Klein Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung nö. Sitzung Termin Umwelt- und Planungsausschuss X 05.09.2012 Rat X 25.09.2012 Betreff Bebauungplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Bereich: Roggendorfer Straße / Sinnersdorfer Feld / Fendelweg Beschlussfassung über die während der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB und § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen Satzungsbeschluss siehe Niederschrift UPA vom 25.04.2012, TOP 10, Vorlage Nr. 99/2012, Seite 17 Veranlasser/in / Antragsteller/in Bürger Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 228/2012 . Seite 2 / 4 Beschlussvorschlag 1. Die während der Beteiligung der Öffentlichkeit eingegangene Stellungnahme wird entsprechend dem vorgelegten Abwägungsvorschlag der Verwaltung berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. 2. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, folgenden Beschluss zu fassen: Der Rat der Stadt Pulheim beschließt gemäß § 10 BauGB Abs. 1 vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung mit § 7 (1) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 13.12.2011 (GV. NRW. S. 685) den Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf als Satzung. Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung, textlichen Festsetzungen sowie örtlichen Bauvorschriften gemäß § 86 BauO NRW in Verbindung mit § 9 (4) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) als Bestandteil des Bebauungsplanes. Dem Bebauungsplan ist gemäß § 9 (8) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) die Begründung beigefügt, die Bestandteil dieses Beschlusses ist. Erläuterungen Das Bebauungsplanverfahren des BP 1.18 Sinnersdorf wurde mit dem Aufstellungsbeschluss vom 06.07.2011 eingeleitet. Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebes. In der Sitzung am 25.04.2012 beauftragte der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim die Verwaltung mit der Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 (2) BauGB sowie der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB. Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand vom 16.05.2012 bis 21.06.2012 einschließlich statt. Mit Schreiben vom 11.05.2012 wurden die Behörden am Verfahren beteiligt und gebeten, zum Verfahren Stellung zu nehmen. Von Seiten der Öffentlichkeit ist eine Stellungnahme im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Bebauungsplanverfahren eingegangen. Die Stellungnahme ist außerhalb der Frist eingegangen, wird aber trotzdem im Abwägungsvorgang behandelt (Original abgedruckt im nicht öffentlichen Teil unter B1). Die Behörden und Träger öffentlicher Belange haben keine den Fortgang dieses Verfahrens berührenden Stellungnahmen abgegeben. Zur Fortführung des Bauleitplanverfahrens schlägt die Verwaltung dem Umwelt- und Planungsausschuss vor, dass dieser dem Rat der Stadt Pulheim empfiehlt, die Abwägung der Stellungnahme B1 durchzuführen und den Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf als Satzung zu beschließen. Vorlage Nr.: 228/2012 . Seite 3 / 4 Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Beratung und Beschlussfassung über die eingegangene Stellungnahme Eingabesteller B1 Bürger Schreiben vom 23.06.2012 Kurzinhalt der Stellungnahme: Die Eingabesteller erläutern ihre Bedenken zur Parkplatzsituation und zu einer riesigen Tiefgarage in einem ehemals reinen Wohngebiet. Sie befürchten Bauschäden und Lärmbelästigung während der Bauzeit. Des weiteren wird die Lärmbelästigung durch die bestehende Nutzung bei Feierlichkeiten kritisiert. Ferner werden Fragen zur Abluft der Tiefgarage, der Zulieferung, der Bauzeit, der Aufgabe des Wegerechtes vom Fendelweg zur Roggendorfer Straße und zur Höhe des Hotelneubaus aufgeführt. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschlag: Die spezifische Aufgabe eines Bebauungsplanes besteht darin, dass er - zwischen dem Flächennutzungsplan und der Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens stehend - einen verbindlichen Rahmen setzt, der dem Eigentümer noch Spielraum für die eigene Gestaltung belässt und die konkrete Verwaltungsentscheidung über ein bestimmtes Vorhaben nicht vorwegnimmt. So betrifft der Großteil der von den Eingabestellern aufgeworfenen Fragen das der Bauleitplanung nachgeschaltete Baugenehmigungsverfahren und obliegt nicht den Regelungsmöglichkeiten eines Bebauungsplans. Es liegt noch kein konkreter Bauantrag vor, so dass über die Anzahl der notwendigen Stellplätze im Bauleitplanverfahren keine Aussage getroffen werden kann. Im Baugenehmigungsverfahren ist aber sichergestellt, dass durch die Vorschriften der Bauordnung NRW eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen für die jeweilige beantragte Nutzung nachzuweisen ist. Nicht erkennbar ist die von den Eingabestellern aufgeführte Belastung durch die Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage erfolgt ausschließlich über die Roggendorfer Straße und ist somit abgewandt von dem Grundstück der Eingabesteller. Der Bereich, in dem die Tiefgarage errichtet werden soll, wurde bislang als offene Stellplatzfläche durch die bestehenden Einrichtungen genutzt. Somit ist eher von einer Verbesserung der Situation auszugehen. Unbestritten sind die während der Bauphase auftretenden Beeinträchtigungen. Diese sind aber von begrenzter Dauer und gehören als unvermeidbarer Bestandteil zum Baugeschehen. Über die Bauzeiten kann keine Aussage getroffen werden, da noch keine konkrete Planung vorliegt und es zu dieser Thematik auch keine rechtlichen Regelungen gibt. In der Regel sind Investoren bestrebt, die Bauphase möglichst kurz zu halten. Die Fragestellungen zur Abluft der Tiefgarage, der Zulieferung und der Stellplatzanzahl können, insofern ein Bauantrag dann vorliegt, im Rahmen des Akteneinsichtsrechts durch die Eingabesteller im Bauordnungsamt der Stadt Pulheim geklärt werden. Bei einem Abstand von 6 m zwischen geplanter Tiefgarage und dem Grundstück der Eingabesteller ist nicht mit Bauschäden zu rechnen. Darüber hinaus regelt § 15 BauO NRW, dass die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks nicht gefährdet werden dürfen. Überplant wird die Fläche einer im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Stellplatzfläche. Als Art der Nutzung war in diesem teilweise ein allgemeines Wohngebiet und teilweise ein reines Wohngebiet festgesetzt. Die Nutzungen des bestehenden Hotel- und Gastronomiebetriebs sind genehmigt. Es handelt sich somit nicht um die Überplanung eines Bereiches, der die Nutzungsstruktur eines reinen Wohngebietes aufweist. Die geplante Ergänzung des Hotelbetriebes und die bereits im Plangebiet bestehenden Nutzungen unterscheiden sich wesentlich von den Baugebieten nach Vorlage Nr.: 228/2012 . Seite 4 / 4 den §§ 2 - 9 BauNVO. Eine Option, dass im Plangeltungsbereich gewohnt wird, besteht unter Berücksichtigung der vorhandenen Nutzungsstrukturen und der Planungen des Grundstückseigentümers nicht. Die Festsetzung eines Wohngebietes scheidet somit aus. Aus diesen Gründen wurde ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ gewählt, da diese Regelung der bestehenden und geplanten Nutzungsstruktur entspricht.. Eine Feinsteuerung der unterschiedlichen benachbarten Nutzungen ist im späteren Genehmigungsverfahren über § 15 BauNVO (Gebot der Rücksichtnahme) sichergestellt. So kann, wenn nötig, über Lärmgutachten, technische Vorkehrungen, Nutzungsbeschränkungen u.ä. die Verträglichkeit mit der angrenzenden Wohnnutzung gewährleistet werden. Die Höhen in der Plandarstellung (FH ≤ 56,10 m ü. NHN und TH ≤ 51,90 m ü. NHN) entsprechen realen Höhen über dem Fendelweg von ca. 6,15 m für die Traufhöhe und ca. 10,35 m in der Firsthöhe. Diese mögliche Höhenentwicklung stellt keinesfalls einen Maßstabssprung in diesem Bereich dar und entspricht einer zweigeschossigen Bebauung, die selbst für Wohngebiete heute üblich ist. Der vorhandene Hotelbetrieb ist in der Traufhöhe ca. 35 cm höher und in der Firsthöhe ca. 70 cm niedriger. Für eine Bebauung entlang der Roggendorfer Straße ist diese Höhenentwicklung städtebaulich sogar wünschenswert , da der Straßenraum durch eine niedrigere Bebauung in diesem Abstand zum Straßenkörper keine wahrnehmbare Begrenzung mehr erfahren würde. Das im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Gehrecht im Bereich der bestehenden Stellplatzanlage zu Gunsten der Allgemeinheit wird nicht in den neuen Bebauungsplan übernommen, da sich die städtebauliche Situation durch die Errichtung der Hotelerweiterung grundlegend ändert. Aus einer dem Anschein nach halböffentlichen Fläche mit einer fußläufigen Verbindung zwischen Roggendorfer Straße und Fendelweg wird ein ausschließlich privat genutzter Bereich. Außerdem wäre bei der Ausübung des Gehrechtes zugunsten der Öffentlichkeit die Stadt Pulheim in der Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht auf dem rein privaten Grundstück. Beschlussentwurf: Die Verwaltung empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem vorstehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen.