Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 212/2012)

Stadt Pulheim Interessenbekundungsverfahren zur Neustrukturierung der „Bäderlandschaft Pulheim“ Präsentation zur Auswertung – Vorläufige WU 03 Juli 2012 Vorbemerkungen / Rechtliche Hinweise 2 Vorbemerkungen / Rechtliche Hinweise 1. Die Angaben in dieser Präsentation stellen eine Zusammenfassung der Ergebnisse des im Auftrag der Stadt durchgeführten Interessenbekundungsverfahren mit einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung dar. Sie sind nur gültig im Zusammenhang mit den mündlichen Erläuterungen im Rahmen des Vortrages. 2. Die nachfolgend dargestellten Informationen geben ausschließlich die im Rahmen des durchgeführten Interessenbekundungsverfahrens erhaltenen Antworten der teilnehmenden Unternehmen wieder. Die Dr.-Ing. Fischer Consult und die Sozietät „Wolter Hoppenberg“ übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Angemessenheit der Informationen. 3 Allgemeine Informationen zum Verfahrensablauf 4 Allgemeine Info zum Verfahrensablauf Die Dr.-Ing. Fischer Consult und die Sozietät „Wolter Hoppenberg“ haben im Auftrag der Stadt ein an § 7 Abs. 2 S. 2 Bundeshaushaltsordnung (BHO) angelehntes Interessenbekundungsverfahren durchgeführt. Durch das Interessenbekundungsverfahren sollten Erkenntnisse aus dem Markt gewonnen werden, in wie weit und unter welchen Bedingungen private Partner Interesse an der von der Stadt angestrebten Neustrukturierung ihrer städtischen Bäder im Wege einer ÖffentlichPrivaten Partnerschaft ÖPP haben. Zu diesem Zweck wurden am 28. März 2012 über ein europaweites Verfahren Unternehmen aus der Bäderbranche zur Teilnahme an dem Interessenbekundungsverfahren eingeladen. Diese wurden gebeten, durch die Beantwortung eines von der Stadt gestellten Fragenkatalogs bis zum 14. Mai 2012 ihr Interesse an dem Verfahren zu bekunden. 3 der 10 anfragenden Unternehmen haben durch fristgemäße Rücksendung des Fragenkatalogs grundsätzliches Interesse an dem geplanten ÖPP-Projekt der Stadt gezeigt. Im Folgenden werden die Antworten der Interessenten zusammenfassend dargestellt. Mit den drei Teilnehmern, die den Fragenkatalog beantwortet haben, wurden abschließende persönliche Gespräche geführt. 5 Teil I Angaben zu den Interessenten 6 Angaben zu den Interessenten Interessent (alphabetische Reihenfolge) Interessent 1: Berndorf Metallwarengesellschaft mbH, Wittestraße 24, 13509 Berlin mögliche Partner einer ggf. zu bildenden Bietergemeinschaft Planung: Architekturbüro Becker u.a. Bau: Berndorf Bäderbau GmbH Finanzierung: LHI Leasing, Stuttgart Betrieb: Berndorf Bäderbau GmbH und Veolia Wasser GmbH Referenzprojekte (Auswahl) • Wohlfühlbad Bulmare Burglengenfeld (11,4 Mio. €) • Freibadanlage Erlebnisbad Rabensburg (1,3 Mio. €) • Hallen-Freibad Erlebnistherme ZillertalFügen (3,4 Mio. €) Gesamtumsatz der letzten drei Geschäftsjahre Jährlich ca. 55 Mio. € 7 Angaben zu den Interessenten Interessent (alphabetische Reihenfolge) Interessent 2: Deyle Management GmbH Krötenweg 13, 70499 Stuttgart mögliche Partner einer ggf. zu bildenden Bietergemeinschaft Planung: Planungsbüro Deyle GmbH Bau: Industriebau Wernigerode GmbH Willi Meyer Bauunternehmen GmbH Finanzierung: LHI Leasing GmbH Betrieb: Starwaters Freizeitbetriebe Referenzprojekte (Auswahl) Gesamtumsatz der letzten drei Geschäftsjahre • Avenida-Therme Hohenfelden • Königstherme Königsbrunn (20 Mio. €) • Bodetal Therme Thale (20 Mio. €) • Rennsteig Therme Oberhof (12 Mio. €) • Taubertsbergbad Mainz • Termy Rzymskie, Czeladz • Titania Therme Neusäß ca. 20 Mio. € (bei Einbeziehung betreuter Gesellschaften bzw. verbundener Unternehmen) 8 Angaben zu den Interessenten Interessent (alphabetische Reihenfolge) Interessent 3: s. a. b. AG, Seestraße 1, 88045 Friedrichshafen mögliche Partner einer ggf. zu bildenden Bietergemeinschaft Planung: Bau: s. a. b. AG s. a. b. AG und Handwerksbetriebe aus Pulheim Finanzierung: s. a. b. AG Betrieb: s. a. b. AG / Optisport / Partner aus Pulheim Referenzprojekte (Auswahl) • Siegburg Octopus (20 Mio. €) • Hannover (11,0 Mio. €) • Leimen (12 Mio. €) • Winterberg Oversum (35 Mio €) Gesamtumsatz der letzten drei Geschäftsjahre 2009 22,5 Mio. € 2010 25,0 Mio. € 2011 22,8 Mio. € 9 Teil II Angaben zum möglichen Betriebskonzept 10 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 1. Grundlegende Ausrichtung (Standortwahl, Konzept, etc.) und mögliches Betriebskonzept (kurze Beschreibung) Interessent Betriebskonzept • • 1 • • • 2 Ausrichtung am Kundenwunsch sowie an den Bedarfskriterien der Stadt Pulheim Kundenorientiert und betreiberfreundlich (z. B. kundenfreundliche Öffnungszeiten, umfangreiche Kursangebote, Vermietung der Wasserflächen, Schaffung von Werbeflächen, Gastronomie, etc.) Sauna und Wellnessbereich Massage und Therapieangebote Hallen- und Freibad als Familien-, Schul-, und Sportbad 3 Bereiche: • Freibad (saniert) • 25 m Sportbad (5 Bahnen, Sprunganlage), Lehrschwimmbecken, Kleinkinderbereich • Sauna- und Wellnessbereich (als Ergänzung zum Sportbad mit Gastronomie) 11 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 1. Grundlegende Ausrichtung (Standortwahl, Konzept, etc.) und mögliches Betriebskonzept (kurze Beschreibung) Interessent 3 Betriebskonzept • • • Allwetterbad umfangreiches Sport-, Fitness-, Sauna, Wellness- und Freizeitangebot Gastronomie 12 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 2. Geschätzte Besucherzahlen (nur Zahlende / p. a.) – Entwicklung auf Basis vorhandener Zahlen Hallenbad Freibad Sauna Gesamt Status Quo 45.000 60.000 5.750 110.750 Sozioplan 2006 200.000 50.000 Con.pro / Krieger 72.000 62.000 22.500 156.500 Interessent 1 100.000 50.000 25.000 175.000 Interessent 2 150.000 30.000 60.000 240.000 Interessent 3 125.300 52.400 28.800 206.500 250.000 13 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 3. Darstellung einer denkbaren Tarifstruktur Einzelkarte Hallenbad zwischen 3,40 € / 2,70 € (Interessent 1) und 4,80 € / 3,00 € (Interessent 3) Einzelkarte Freibad zwischen 3,50 € / 3,50 € (Interessent 1) und 5,00 € / 4,00 € (Interessent 3) Interessent 3 sieht Jahreskarten (249,-/149,- € Hallenbad) und Saisonkarte (89,-/55,€) im Freibad sowie eine Familienkarte HB+FB 299,- € vor Interessent 2 bietet die Thermenlandschaft für 10,- € /2h bis 13,50 €/Tag sowie die Sauna für 15,- €/2h bis 18,50 € /Tag an (Ermäßigte und Kinder bis zu 25% Nachlass) Angebote für Frühschwimmer bedarfsabhängig 14 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 4. Konzept für mehr Öffnungszeiten für die Öffentlichkeit Interessent 1 schlägt vor, im Angebot einen Preis für eine Einheit Nutzungsentgelt pro Stunde und Bahn zu vereinbaren um in den nächsten Jahren flexibel zu sein Interessent 1 schlägt vor, 6 Bahnen vorzusehen, um immer 2 Bahnen für die Öffentlichkeit zur Verfügung stellen zu können, außerdem erhält das Lehrschwimmbecken einen Hubboden um es ausschließlich den Schulen zur Verfügung stellen zu können. Die Dienstagsmorgens vorgesehene Grundreinigung könnte auch nachts erfolgen. Interessent 2 hält es für unrealistisch und unaufrichtig, hier Nutzungsausweitungen zu versprechen, da sie den defizitären Teil ausdehnen. Besser wäre es, diese Mittel in den fakultativen Teil zu investieren. Interessent 3 sieht Angebote für die Öffentlichkeit durch Beschränkung der Bahnnutzungszeiten für Schul – und Vereinsschwimmen Interessent 3 stellt Bahnen im Wasser-Therapiebecken zur Verfügung 15 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 5. Schaffung von neuen (zusätzlichen) Arbeitsplätzen (aktuell 10 Städtische Mitarbeiter) bis zu 100 35 – 50 (→ Interessent 2) 25 – 30 (→ Interessent 3) 10-15 (→ Interessent 1) nein 16 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 6. Modell zur Integration der vorhandenen 10 Arbeitsplätze Interessent 1: Personalgestellung ist möglich, eine Übernahme jedoch wünschenswert. Im Falle einer Gestellung ist die fachliche und disziplinarische Weisungsbefugnis im Vorfeld vertraglich zu regeln (strebt finanziellen Ausgleich mit der Stadt Pulheim an) Interessent 2 will in jedem Fall eine Übernahme vorsehen, bietet jedoch „notfalls“ auch eine Personalgestellung an (Hinweis auf geringere Flexibilität und deutlich höhere Kosten der Personalgestellung) Interessent 3 würde gerne gem. § 613a BGB die Mitarbeiter in die Betriebsgesellschaft übernehmen. Sollte dies nicht möglich sein, wird Einzelfall bezogen eine Personalgestellungsvereinbarung mit der Stadt Pulheim geschlossen 17 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 7. Darstellung beabsichtigter Neu-, Aus-, Umbau- oder Rückbaumaßnahmen mit der Begründung, warum diese aus wirtschaftlicher Sicht notwendig sind Interessent 1 vorgeschlagene Maßnahmen Variante 1a •Kombibad mit Sauna am Standort Stommeln •Programm: Grundmodul mit Sanierung des Freibades mit 11,4 Mio. € •Optionen: 1. Kinderbereich 1,0 Mio. €, 2. Gastronomie 2,0 Mio. €, 3. Sauna 3,3 Mio. € Variante 1b •Kombibad mit Sauna am Standort Pulheim und Sanierung FB Stommeln •Programm: Sanierung des Freibades mit 2,5 Mio. € + Grundmodul mit 9,9 Mio. € •Optionen: 1. Kinderbereich 1,0 Mio. €, 2. Gastronomie 2,0 Mio. €, 3. Sauna 3,3 Mio. € Unterschied Var. 1a zu 1b: zusätzlich 1,0 Mio. € Investition und höhere Betriebskosten 18 Angaben zum möglichen Betriebskonzept Interessent 2 vorgeschlagene Maßnahmen • • • • • 3 Kombibad (Sportbad mit FB) mit Therme und Sauna am Standort Stommeln Steigerung des Besucherpotentials zur Verbesserung des Umsatzes -> dadurch Reduzierung des Zuschussbedarfs Kombibad ohne fakultative Einr. nicht sinnvoll: (Berechnungsbeispiel des Interessenten 1.J. 1,3 Mio. € Zuschuß > im 30. J. ca. 2,3 Mio. €) Kombibad mit Therme und Sauna am Standort Stommeln Durch Investition von ca. 24 Mio. € (davon ca. 3,7 Mio. € Eigeninvestition) Steigerung des Besucherpotentials zur Verbesserung des Umsatzes -> dadurch Reduzierung des Zuschussbedarfs 19 Angaben zum möglichen Betriebskonzept 8. Angaben zum geschätzten Investitionsvolumen Investition Interessent 1 17,7 Mio. € Interessent 2 20,4 Mio. € Interessent 3 24,0 Mio. € 20 Anforderungen an die Stadt 9. Angaben zur Höhe des jährlichen Betriebskostenzuschusses Interessent 1 Variante 1a (Kombibad Stommeln) ca. 1,213 Mio. € Betr. Kosten Variante 1b (HB Pulheim + FB Stommeln) ca. 1,276 Mio. € Betr. Kosten Interessent 2 schlägt eine Investition von ca. 20,4 Mio. € vor wobei nur ein Investitionszuschuss in Höhe von 1,2 Mio. € notwendig ist. Der Betriebskostenzuschuss beträgt 0,0 € Interessent 3 Zuschuss investiv 800 T€, Betriebskosten ca. 300 T€ mit jeweils 2% Steigerung / Jahr (-> im 30. Jahr ca. 2,0 Mio. € ges.) 21 Anforderungen an die Stadt 10. Angaben dazu, wie ggf. die Wirtschaftlichkeit erhöht bzw. der Zuschuss verringert werden kann • Alle Interessenten: • Reduzierung des Betriebs öffentliche Daseinsvorsorge • Höhere Investition in Attraktivität und Alleinstellung zur Steuerung der Aufenthaltsdauer und des Ausgabeverhaltens der Nutzer • Thermen- und Saunalandschaften • Gastronomie • Niedrigenergiebad – „Passivhaus“-Standard • Interessent 3 zusätzlich: Synergien bündeln: • • • • Integration Energieversorgung weiterer Einrichtungen Beleuchtungsmanagement Straßen, Plätze und öffentliche Gebäude Übernahme Parkraummanagement Steuerkonzept mit Städtischer GmbH - Umsatzsteuer 22 Anforderungen an die Stadt 11. Welches Finanzierungsmodell (Projektfinanzierung, Forfaitierung, etc.) wird vorgesehen? • Alle Interessenten schlagen zur Finanzierung Forfaitierung mit Einredeverzicht für den investiven Teil vor. • Bei höheren Investitionen unterscheiden sich die Interessenten: • Investiv vollständig oder fast vollständig über Forfaitierung mit Einredeverzicht (Interessent 3: 10% Eigeninvest) • Betriebszuschuss oft variabel bis zu 0,0 € (Interessent 2) • Einzelvorschlag Interessent 2: Finanzierung investiv direkt über Stadt Pulheim mit Kommunalkredit 23 Erläuterung Forfaitierung • Forderungsabtretung / -verkauf: Die Forderung des Investors gegen die Stadt wird an die finanzierende Bank abgetreten / verkauft • Die Stadt verzichtet gegenüber der Bank auf Einreden (z.B. aus Mängeln) • Forderungsabtretung / -verkauf betrifft nur Entgelte für Investitionen • Einredeverzicht wird erst bei Fertigstellung erklärt und wirkt erst ab Abnahme der Bauleistung 24 Anforderungen an die Stadt 12. Was ist über eine (Teil-)Forfaitierung des (auf die Investition des Hallen- und Freibades entfallenden) jährlichen Zuschusses hinaus nötig und wenn nötig, in welcher Höhe? • Interessent 1: keine Angaben • Interessent 2: • Keine weiteren Zuschüsse notwendig • Hinweis: Nutzung des Sportbades durch Schulen und Vereine umsatzsteuerlich betrachten • Interessent 3: keine Angaben 25 Sonstige Anforderungen 13. Ist das Vorhaben aus Sicht des Interessenten ÖPP-geeignet? Welche Umsetzungsvarianten hält der Interessent ggf. alternativ für zielführend? Alle Interessenten halten das Vorhaben für ÖPP-geeignet, Alternativen werden nicht gesehen 26 Sonstige Anforderungen 14. Welche Elemente des ÖPP sollten ggf. herausgelöst werden ? Interessent 1 Keine Herauslösung erforderlich Interessent 2 Grundsätzlich keine Herauslösung erforderlich Ggf. Endfinanzierung über Kommunalkredit durch Stadt Pulheim Baugrundrisiko und Altsubstanzrisiko Interessent 3 Keine Angaben 27 Sonstige Anforderungen 15. Welche Projektlaufzeit wird bevorzugt und ist wirtschaftlich sinnvoll ? Alle Interessenten schlagen Projektlaufzeiten zwischen 25 und 30 Jahren vor, wobei 30 Jahre bevorzugt werden. 28 Teil III Zusammenfassung und Wirtschaftlichkeitsausblick 29 Zusammenfassung Wesentliche Angaben aus den Interessentenvorschlägen: • Es wird die Zusammenlegung von Hallen- und Freibad am Standort Stommeln empfohlen. • Es wird von allen Interessenten empfohlen, über das „Mindestprogramm“ hinaus zu gehen. Forderung nach Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Projekts für den Privaten Partner durch Zusatzangebote und größere Gestaltungsspielräume im Betrieb • Geschätztes Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei allen Teilnehmern über 15 Mio. €, teilweise bei 20 - 25 Mio. € (ohne detaillierte Darstellung) • Die prognostizierte Zuzahlungshöhe der Stadt liegt zwischen 1,2 Mio. € und 1,75 Mio. €/Jahr • Es wird eine Finanzierung über Forfaitierung mit Einredeverzicht gewünscht 30 Vorläufiges Ergebnis des IB-Verfahrens • Es erfolgte eine Einladung der 3 Unternehmen, mit denen die Stadt unter Einbindung von Vertretern der Politik abschließende Gespräche führte: - Berndorf Bäderbau - Deyle Gruppe - s.a.b. • Zusammenfassung der Empfehlungen der Interessenten: - Kombibad mit Sauna und Gastronomie am Standort Stommeln ÖPP-Verfahren mit Forfaitierung der Investitionssumme Investitionsvolumen ca. 20 Mio. € Zuschussbedarf mindestens 1,2 Mio. € im ersten Jahr 31 Vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung • Grundlage für den PSC (Public Sector Comparator - Stadt realisiert) und die vorläufige WU (Wirtschaftlichkeitsuntersuchung): - Kombibad am Standort Stommeln (Variante 6 Dr. Krieger ohne Sauna) als Eigenrealisierung - 134.000 zahlende Besucher (HB, FB ohne Sauna) gem. Studie con.pro 2011 - Rohertrag Bäder 628.259 €, Operative Kosten 1.210.000 € (bei Besuchermix 134.000) – zunächst gem. Studie con.pro pauschaliert - ÖPP-Verfahren mit Forfaitierung mit Einredeverzicht der Investitionssumme von ca. 20 Mio. € • Grundlage für die Szenarioanalyse: - Variation der Besucherzahlen und der Instandhaltungsrücklage mit konservativen Ansätzen in Bezug auf Kosten und Erlöse 32 Vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung • Annahme für die Vergleichsberechnung ÖPP: - PSC Bad (ohne Sauna): Investitionsvolumen 10.546.798 € (Krieger Var. 6) - ÖPP Bad: Investitionsvolumen ca. 20,4 Mio. € (Interessent 2 und 3) - Sanierung Freibad enthalten - Sportlertrakt enthalten - Zuschussbedarf 1,2 Mio. € investiv (Interessent 2) - Laufzeit 30 Jahre - Vereinfachte Darstellung mit folgenden Parametern: - Zinsbindung 30 Jahre mit 2,78% - Bauzwischenfinanzierung 3% - Preissteigerung 2,0% & Diskontierung 3,5% (zur Ermittlung des Geldbetrages, der heute zur Verfügung stehen muss um alle zukünftigen Zahlungen zu bedienen) - Instandhaltungsrücklage PSC nur 0,6% der Investitionssumme (Baukosten) - Beratungshonorare 250.000 €, Verwaltungskosten ÖPP 10 T €/Jahr und PSC 25 T €/Jahr - Nur Risiken Bauzeit und Baukosten bewertet - Variation Besucherzahlen mit konservativer Betrachtung der Betriebszahlen 33 Vorläufige WU 34 Vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung • Ergebnis des PSC-Vergleichs und der vorläufigen WU: - ÖPP-Verfahren ist möglich mit gewählten Randbedingungen - Wirtschaftlichkeitsvorteil für ÖPP von mindestens 14,6% ist gegeben (17,1% mit Berücksichtigung der Risikokosten für Bau) - Bei Variation der Besucherzahlen ist eine genauere Betrachtung notwendig - Vergleich der Kosten Instandhaltung und Attraktivierung zwischen PSC und ÖPP-Variante ist ausschlaggebend (während Zuschuss mit steigender Investitionsrücklage wächst, sinkt das Risiko) • Nicht bewertbare Faktoren: - Einfluss auf Attraktivierung der Stadt Pulheim hinsichtlich Besuchern, Zuzug von Familien, Ansiedlung von Betrieben 35 Ausblick - Weiteres Verfahren • Prüfaufgaben und Schlüsse für die weitere Ausschreibung: - Ist Vergleich der PSC-Realisierung („klein“) mit ÖPP-Variante („groß“) gem. ÖPP-Leitfaden zulässig? – Klärung über Kommunalaufsicht oder ÖPPTaskforce NRW - Zuschuss sollte begrenzt werden (Deckelung z.B. 1,2 Mio. €) – Risiko für geringe Badauslastung beim Privaten Partner - Alle vorstehenden Zahlen sind auf Netto-Basis gerechnet, die Umsatzsteuerproblematik ist zu klären - Bei steigenden Besucherzahlen Gewinnvereinbarung für Stadt aufnehmen (z.B. Verringerung des Zuschusses oder Ausschüttung) - Anteil Instandhaltung und Attraktivierung sollte für beide Varianten (PSC und ÖPP) im Ausschreibungsverfahren abgefragt oder sogar festgelegt werden -> Aktualisierung des PSC zum Zeitpunkt der Ausschreibung 36 Vorläufige WU Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 37