Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - FLÄCHENNUTZUNGSPLAN TEILÄNDERUNG NR. 17.6 PULHEIM BEGRÜNDUNG zur Teiländerung Nr. 17.6 des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim im Bereich des westlichen Ortsrands von Pulheim zwischen Nelkenweg und Geyener Straße / Änderung der Darstellung von „Fläche für die Landwirtschaft“ in „Wohnbaufläche“ und „Sondergebiet gemäß § 11 (2)BauGB“. - Entwurf zur öffentlichen Auslegung - 1. Allgemeines und Lage des Änderungsbereiches Mit der Änderung 17.6 des Flächennutzungsplans sollen für eine ca. 6,4 ha große, bislang überwiegend landwirtschaftlich genutzte Fläche die vorbereitenden planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Wohngebiet und ein Sondergebiet geschaffen werden. Das Plangebiet befindet sich im Westen des Ortsteils Pulheim, im Übergang zur freien Landschaft. Der Geltungsbereich wird im Nordwesten vom Nelkenweg, im Südwesten von der bestehenden Bebauung südwestlich der Stichstraße „Am Bendacker“, im Südosten von der Geyener Straße bzw. einer kleineren Teilfläche des südöstlich angrenzenden Ackers, der für die Anlage des geplanten Kreisverkehrs benötigt wird und den südwestlichen Grenzen der Flurstücke Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstücke 973, 974, 752, 959 und 958 begrenzt. Das gesamte Plangebiet weist eine Größe von ca. 6,4 ha auf. 2. Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung Die z. Zt. gültige Fassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim besteht aus einer Teilgenehmigung aus dem Jahre 1979 in Verbindung mit der 1. Änderung aus dem Jahre 1982 sowie weiteren Teiländerungen. Der Änderungsbereich ist derzeit im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Im Regionalplan ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)“ dargestellt. Ein Teil des Plangebietes wird bislang landwirtschaftlich als Acker genutzt. Weitere Teilbereiche werden privat als Nutzgärten genutzt bzw. liegen brach. An der Geyener Straße befindet sich ein Betrieb für Gartentechnik; auf dem hinterliegenden Teil dieses Areals steht eine größere Lagerhalle. Entlang der Straße „Am Bendacker“ stehen auf der nordöstlichen Seite einige Wohnhäuser; auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich ein Gartenbaubetrieb. Für diese letztgenannte Fläche südwestlich der Straße „Am Bendacker“ stellt der rechtsgültige Flächennutzungsplan ebenfalls „Fläche für die Landwirtschaft“ dar in Verbindung mit der Darstellung als „Fläche, für die eine zentrale Abwasserbeseitigung nicht vorgesehen ist“. Da bereits heute in der Straße „Am Bendacker“ ein Kanal vorhanden ist – mithin die oben beschriebene Darstellung im FNP im Hinblick auf den jetzigen Zustand bereits überholt ist – soll diese Kennzeichnung in der zukünftigen Darstellung dieses Teilbereiches entfallen. Die grundsätzliche Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft“ bleibt jedoch erhalten. Seite 1 von 4 T6972.doc 3. Ziel und Zweck der Planung Zur Schaffung der vorbereitenden planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim soll die Änderung 17.6 des Flächennutzungsplanes durchgeführt werden. Ziel der Änderung ist die Darstellung von "Wohnbaufläche" bzw. "Sondergebiet" anstelle der bisherigen Darstellung "Fläche für die Landwirtschaft". Das Sondergebiet ist in zwei Teilbereiche gegliedert, in das Sondergebiet gemäß § 11 (2) BauNVO mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung – vorwiegend Lebensmittel“ und das Sondergebiet gemäß § 11 (2) BauNVO mit der Zweckbestimmung „Betrieb für Gartentechnik und Lagerhalle“. Mit dem dieser Darstellung entsprechenden Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim sollen in erster Linie die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung sowie die Ansiedlung eines nicht großflächigen Einzelhandelsbetriebes, der der Nahversorgung dient, geschaffen werden. Die Notwendigkeit der Entwicklung dieses neuen Baugebiets resultiert aus der bestehenden und prognostizierten Nachfrage nach Einfamilienhausgrundstücken im Ortsteil Pulheim und der grundsätzlichen Entscheidung, Siedlungserweiterungsflächen in diesem Ortsteil auf den Bereich jenseits der Bahn zu konzentrieren. Hinzu kommt die Notwendigkeit, die bereits mit der Aufstellung des nördlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 71 Pulheim grundsätzlich beschlossene Fortführung der Sonnenallee bis zur Geyener Straße mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim planungsrechtlich abzusichern. Die vorgesehene Darstellung eines „Sondergebietes“ dient zum einen der Planrechtschaffung für die erstmalige Ansiedlung eines nicht großflächigen Einzelhandelsbetriebes für die Sicherstellung bzw. Verbesserung der Nahversorgung der Anwohner/innen jenseits der Bahn und zum anderen der Bestandssicherung des im Plangebiet ansässigen gewerblichen Betriebes für Gartentechnik und der bestehenden Lagerhalle. In der Beteiligung der Behörden nach § 4 (1) BauGB – der frühzeitigen Beteiligung – wurde noch das Ziel verfolgt, auch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach § 11 (3) BauNVO zu ermöglichen. Zur Abstimmung mit landesplanerischen Belangen wurde auf dieser Basis mit Schreiben vom 18.01.2012 bei der Bezirksregierung gemäß § 34 Landesplanungsgesetz (LPIG) die Anfrage gestellt, inwieweit landesplanerische Bedenken gegen die geplante Flächennutzungsplanänderung erhoben werden. Mit Schreiben vom 14.03.2012 meldet die Bezirksregierung Köln in ihrer Beantwortung der Anfrage erhebliche Bedenken gegen die Darstellung des „Sondergebietes für den Lebensmittel-Nahversorger“ an, sofern es sich um ein großflächiges Vorhaben handelt. Mit Hinweis auf die Vorbereitung eines neuen Landesentwicklungsplanes - welcher auch überarbeitete Ziele zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels beinhalten wird - wird eine Genehmigung für eine Darstellung eines Sondergebietes, welches die Grundlage für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels an diesem nicht integrierten Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches liefert, nicht in Aussicht gestellt. (Mittlerweile (am 17.04.2012) ist ein entsprechender Beschluss zur Aufstellung eines Teilplanes „Einzelhandel“ durch das Kabinett gefasst worden.) Als Reaktion auf die Stellungnahme der Bezirksregierung wird auf der Ebene des Flächennutzungsplanes ebenso wie auf der Ebene des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim auch für die geplante Nahversorgungsfläche ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 (2) BauNVO dargestellt bzw. festgesetzt. Die Zulässigkeit für großflächige Einzelhandelsbetriebe nach § 11 (3) BauNVO wird somit explizit nicht begründet. Zur näheren Begründung ist an dieser Stelle der entsprechende Auszug aus der Begründung des parallel in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 76 zitiert: „Nahversorgung - Sondergebiet SO*“ Bislang ist eine eigenständige Nahversorgung des Wohnbereiches südwestlich der Bahnlinie nicht gegeben. Der zentrale Versorgungsbereich liegt zwar in relativer Nähe, allerdings stellt die Bahn eine deutliche Barriere dar, die Seite 2 von 4 T6972.doc nur durch zwei Unterführungen zu überwinden ist. Aus diesem Grund ist bereits seit langem gewünscht, einen Standort im Bereich dieses Bebauungsplanes zu schaffen und langfristig zu sichern, der sich für eine zeitgemäße Nahversorgung eignet. Die zeitgemäße Form der Nahversorgung bilden Betriebe mit einer möglichst großen Verkaufsfläche, kleinere Handelsflächen finden i.d.R. keine interessierten Betreiber. Ziel der Planung ist daher die Schafffung einer Fläche für die Nahversorgung für Betriebe mit einer Fläche unterhalb der Großflächigkeit - bis zu 800 m² Nettoverkaufsfläche (Netto-VK). Einer Planung für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach § 11 (3) BauNVO stünden wegen der Nähe zum Zentrum und einer nicht ausreichenden Zahl von Einwohnern im Nahbereich des neuen Standortes landesplanerische Regelungen entgegen. Auch die Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben unterhalb der Großflächigkeit erfordert die planerische Festsetzung einer hierfür geeigneten Grundstücksfläche samt der Schaffung einer überbaubaren Grundstücksfläche für einen derartigen Markt und die einhergehenden Stellplatzanlagen. Gleichzeitig ist im Sinne des Konfliktbewältigungsgebotes die Lärmschutzproblematik abzuarbeiten und mittels geeigneter Festsetzungen sicher zu stellen, dass die beabsichtigte Nahversorgung mit ihren verkehrlichen Auswirkungen im Einklang mit den Lärmschutzansprüchen der vorhandenen und geplanten Wohnbebauung steht. Die Planung einer derartigen Baufläche ist erforderlich, weil in der ansonsten auf Einfamilienhausbebauung zugeschnittenen Siedlungsstruktur trotz allgemeiner planungsrechtlicher Zulässigkeit im Allgemeinen Wohngebiet die Verwirklichung einer Nahversorgung unmöglich wäre. Gleichzeitig erwächst aus dem beschriebenen Sachverhalt das Erfordernis der Festsetzung in Form eines Sondergebietes gemäß § 11 (2) BauNVO. Zwar wäre die festgesetzte Nutzung auch im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet ohne weitere Begründung allgemein zulässig, allerdings ist eine Mischung mit einer Wohnnutzung oder die Zulässigkeit nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe explizit nicht Ziel der Planung, sodass ein „Etikettenschwindel“ vorläge. Auch die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ steht nicht im Einklang mit den Zielen der Planung. Eine Ausschöpfung der Zulässigkeit für eine Wohnnutzung – als zentrale Nutzung eines allgemeinen Wohngebietes – ist eben nicht gewünscht, um diese Fläche für den eingangs beschriebenen Zweck der Nahversorgung dauerhaft zu sichern und alternative Nutzungen auszuschließen. Auch ist es Ziel, in diesem Siedlungsbereich nur aufgelockerte Wohnbebauung zu ermöglichen. Eine mögliche Ausschöpfung der für eine Nahversorgung erforderlichen Baufläche und Bauhöhe durch einen verdichteten Geschosswohnungsbau ist explizit zu verhindern. Wegen der beschriebenen Gründe stellt die Festsetzung eines Sondergebietes für die Nahversorgung zusammenfassend das Festsetzungsinstrument der Wahl dar. Einzelhandelsbetriebe, die nicht der Beurteilung nach § 11(3) BauNVO unterliegen, sind nicht an die Lage in zentralen Versorgungsbereichen gebunden, sondern sind grundsätzlich auch im allgemeinen Wohngebeit und im Mischgebiet zulässig. Eine Vereinbarkeit mit den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung ist daher gegeben. Die Darstellung als „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) gemäß § 11 (2) BauNVO erfordert eine konkretisierende Zweckbestimmung. Diese wird entsprechend den Planungszielen mit „Nahversorgung - vorwiegend Lebensmittel“ festgesetzt, um für die Wohngebiete jenseits der Bahn die Nahversorgungssituation und somit die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs deutlich zu verbessern. Gleichzeitig werden die zulässigen Sortimente festgesetzt. Die Festsetzung beruht auf einem Vorschlag des Einzelhandelsgutachters, der zum Zeitpunkt dieses Planverfahrens auch das Einzelhandelskonzept der Stadt überarbeitet. Die Festsetzung dieses Sondergebietes für die Nahversorgung wird daher in Bezug auf Erfordernis und inhaltliche Ausgestaltung im Einklang mit dem noch nicht vorliegenden Gutachten zum Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim stehen. Die Stadt geht aufgrund von Verhandlungen zum Zeitpunkt der Erarbeitung dieser Begründung davon aus, dass das Sondergebiet * durch einen Discounter (Netto-Verkaufsfläche 800 m²) bebaut werden wird. Die zulässigen Sortimente stellen auf diese Nutzung ab, gleichzeitig sollen aber auch eigenständige Versorgungsbetriebe wie eine Metzgerei, Bäckerei, eine Apotheke und ein typischer Zeitschriftenhandel ermöglicht werden. Gewerbebetrieb Bestand - Sondergebiet SO** Im Plangebiet befindet sich ein ursprünglich auf landwirtschaftliche Großgeräte spezialisierter Gewerbebetrieb, der aus dem beschriebenen Grund im Außenbereich angesiedelt wurde. Diese Nutzung besteht bereits seit langem nicht mehr, es wird im näher zur Straße gelegenen Gebäude nun Gartentechnik vertrieben und gewartet, die ehemalige Lagerhalle dient allgemeinen Lagerzwecken, überwiegend für Drittbetriebe. Eine dauerhafte Verfestigung einer geSeite 3 von 4 T6972.doc werblichen Entwicklung mit einer größeren Bandbreite gewerblicher Betriebe steht jedoch nicht im Einklang mit den Zielen der Stadtentwicklung und steht im Widerspruch zur Entwicklung des Nahbereichs als Wohnstandort. Die Festsetzung des bestehenden Betriebes für Gartentechnik sowie der dort ebenfalls vorhandenen Lagerhalle auf dem angrenzenden Areal als Sondergebiet** gemäß § 11 (2) BauNVO soll eine Bestandssicherung garantieren. Weil die Ansiedlung einer größeren Bandbreite gewerblicher Betriebe auszuschließen ist, scheidet die Festsetzung der entsprechenden Fläche als GE-Gebiet aus. Auch eine Festsetzung als „Mischgebiet“ scheidet aufgrund der de facto nicht vorhandenen und auch nicht angestrebten Mischnutzung dieser Fläche aus. Daher stellt die Festsetzung dieses Areals als „Sonstiges Sondergebiet“ mit der expliziten Einschränkung der zulässigen Nutzungen auf die tatsächlich vorhandenen Nutzungen das adäquate planrechtliche Instrument dar, um sowohl den überwirkenden Bestandschutz des ehemaligen Außenbereichsbetriebes als auch die Belange einer geordneten Stadtentwicklung und des Immissionsschutzes zur vorhandenen und geplanten Wohnbebauung zu berücksichtigen. 4. Umweltbericht Einleitung / Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte der Flächennutzungsplanänderung Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt das Plangebiet bislang als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Mit der Teiländerung 17.6 soll für einen ca. 2,9 ha großen Bereich „Wohnbaufläche" und für einen ca. 1,25 ha großen Bereich „Sondergebiet“ dargestellt werden, um die vorbereitenden bauleitplanerischen Voraussetzungen für die parallel durchgeführte Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim zu schaffen. Für das Plangebiet ist die Errichtung einer Einfamilienhausbebauung mit ca. 50 Wohneinheiten sowie die Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandels für die Nahversorgung vorgesehen. Die Erschließung wird in erster Linie von der Geyener Straße über die Verlängerung der Sonnenallee her erfolgen. Bei dem überplanten Gebiet handelt es sich im Wesentlichen um Ackerflächen, Nutzgärten sowie brach gefallene Flächen. Hinweise auf geschützte oder schutzwürdige Objekte bzw. Flächen (z. B. Naturschutzgebiete, Gebiete des europäischen Netzes „Natura 2000“) bestehen nicht. Im Rahmen des zeitgleich durchgeführten Bebauungsplanverfahrens (Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim) wurde ein umfangreicher Umweltbericht erstellt, da auf dieser Planungsebene erheblich detailliertere Angaben zu dem geplanten Eingriff vorliegen und deshalb die Umweltauswirkungen auf das Plangebiet besser und genauer beschrieben und bewertet werden können. Dieser Umweltbericht wird daher auch Bestandteil der Begründung zur Teilbereichsänderung 17.6 Pulheim. Zusammenfassung Die Änderung 17.6 des Flächennutzungsplans sieht eine an die örtlichen Gegebenheiten angepasste Erweiterung des Siedlungsbereichs von Pulheim vor. Insgesamt ist nach derzeitigem Stand nicht mit erheblichen Beeinträchtigungen der Umweltschutzgüter zu rechnen, sodass als Fazit des Umweltberichtes eine Durchführung der Planung möglich ist. Pulheim, den10.05.2012 Planungsamt Seite 4 von 4 T6972.doc