Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 233/2012)

Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellen Diagramme 4 4 5 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen 1.2 Organigramm 1.3 Produkte des Immobilienmanagements 6 6 7 8 2. Kennzahlen auf einen Blick 8 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 städtische Gebäude 3.2 angemietete Räume 3.3 Grundstücks- An- und Verkäufe 9 9 11 12 4. Betriebsergebnis 14 5. Erträge 15 6. Energiekosten 6.1 Energiekosten-Entwicklung 6.2 Emissionen 6.3 Kennzahl: Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten 6.4 Basis: Zeitvergleich energetische Maßnahmen 16 16 27 30 39 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung 40 8. Personalkosten 43 9. sonstiger Aufwand 44 10. Reinigung 45 11. Sach-Versicherungen 48 12. Instandhaltung 49 13. Baumaßnahmen 51 2 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 14. Photovoltaik-/Solaranlagen 52 15. KGSt-Benchmarking 53 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 15.6 Betriebskosten Erhaltungsaufwand Reinigungskosten Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten Anlagen 54 56 57 58 59 61 62 1. Objektliste 2. Liste Baumaßnahmen 2011 3. Summen BAB 2011 3 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Abbildungsverzeichnis Tabellen Tabelle 1 Kennzahlen im Überblick Tabelle 2 Gebäudetypen nach BGF Tabelle 3 Angemietete Objekte Tabelle 4 Kennzahl Grundstückserträge Tabelle 5 Betriebsergebnis Tabelle 6 Erträge Tabelle 7 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Tabelle 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Tabelle 9 Energiekosten nach Gebäudetypen je m² BGF Tabelle 10 Energiekosten-Entwicklung Tabelle 11Gasverbrauch nach Gebäudetypen Tabelle 12 Kennzahl Gasverbrauch in KWh nach BGF Tabelle 12a Emissionen Tabelle 13 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je Schüler Tabelle 13a Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je m² BGF Tabelle 14 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je Platz Tabelle 14a Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je m² BGF Tabelle 15 Zeitvergleich energetische Maßnahmen Tabelle 16 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Tabelle 17 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Tabelle 18 Personalkosten-Entwicklung Tabelle 19 sonstiger Aufwand Tabelle 20 Reinigungskosten nach Gebäudetypen Tabelle 21 Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Tabelle 22 Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF Tabelle 23 Instandhaltungskosten Gebäude Tabelle 24 Kennzahl Bauunterhalt nach BGF Tabelle 25 Baumaßnahmen Tabelle 26 Photovoltaikanlagen Erträge Tabelle 26a Photovoltaikanlagen 2007-2011 Tabelle 27 KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF Tabelle 28 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Tabelle 29 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Tabelle 30 KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF Tabelle 31 KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Tabelle 32 KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 9 10 11 12 14 16 17 18 21 22 25 26 27 30 32 34 37 39 41 42 43 44 45 47 48 49 50 51 52 53 55 56 57 58 60 61 4 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Diagramme Diagramm 1 Organigramm Diagramm 2 Gebäudetypen nach BGF Diagramm 3 Angemietete Objekte Diagramm 4 Kennzahl Grundstückserträge Diagramm 5 Betriebsergebnis Diagramm 6 Erträge Diagramm 7 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Diagramm 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Diagramm 8a Strom- und Gasaufwendungen Asylbew.Unterk. pro m² BGF Diagramm 8b Strom- und Gasaufwendungen Asylbew.Unterk. pro Person Diagramm 9 Energiekosten nach Gebäudetypen je m² BGF Diagramm 10 Energiekosten-Entwicklung Diagramm 10a Energiekosten preisbereinigt Diagramm 11 Gasverbrauch nach Gebäudetypen Diagramm 11a Gasverbrauchs-Entwicklung Diagramm 12 Kennzahl Gasverbrauch in KWh nach BGF Diagramm 12a Emissionen Schwefeldioxid Diagramm 12b Emissionen Kohlendioxid Diagramm 12c Emissionen Staub Diagramm 12d Emissionen Stickoxide Diagramm 13 Kennzahl Stromkosten Schulen je Schüler Diagramm 13a Kennzahl Wärmekosten Schulen je Schüler Diagramm 13b Kennzahl Wasserkosten Schulen je Schüler Diagramm 13aa Kennzahl Stromkosten Schulen je m² BGF Diagramm 13ab Kennzahl Wärmekosten Schulen je m² BGF Diagramm 13ac Kennzahl Wasserkosten Schulen je m² BGF Diagramm 14 Kennzahl Stromkosten Kindergärten je Platz Diagramm 14a Kennzahl Wärmekosten Kindergärten je Platz Diagramm 14b Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je Platz Diagramm 14aa Kennzahl Stromkosten Kindergärten je m² BGF Diagramm 14ab Kennzahl Wärmekosten Kindergärten je m² BGF Diagramm 14ac Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je m² BGF Diagramm 15 Zeitvergleich Energetische Maßnahmen Diagramm 16 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Diagramm 17 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Diagramm 18 Personalkosten-Entwicklung Diagramm 19 sonstiger Aufwand Diagramm 20 Reinigungskosten nach Gebäudetypen Diagramm 21 Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Diagramm 22 Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF Diagramm 23 Instandhaltungskosten Gebäude Diagramm 24 Kennzahl Bauunterhalt nach BGF Diagramm 25 Baumaßnahmen Diagramm 26 Photovoltaikanlagen Erträge Diagramm 27 KGSt-Kennzahl Betriebskosten Diagramm 28 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Diagramm 29 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Diagramm 30 KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF Diagramm 31 KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Diagramm 32 KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 7 10 11 12 15 16 17 18 19 20 22 23 23 25 26 27 28 28 29 29 31 31 32 33 33 34 35 36 36 37 38 38 40 41 42 43 44 46 47 48 49 50 51 52 55 56 58 59 60 61 5 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen Um es vorweg zu nehmen: das Berichtsjahr 2011 kann Immobilienmanagement angesehen werden. Der vorliegende Verbesserungen zu den Vorjahren auf. Dies belegen die Zeitvergleiche bei den unterschiedlichen Kostenarten, aber auch Kennzahlen und Benchmark-Vergleiche. als erfolgreiches Jahr für das Bericht zeigt an vielen Stellen umfangreichen Zahlenreihen und die im folgenden näher erläuterten Leider ist es auch im Berichtsjahr 2011 noch nicht gelungen, den wichtigen und sensiblen Bereich des Klimaschutzes und der Energiebewirtschaftung in einem entsprechenden Konzept nachhaltig zu strukturieren, da die vakante Stelle des mit der nötigen Fachkenntnis und den erforderlichen zeitlichen Reserven ausgestatteten Energiemanagements noch nicht besetzt werden konnte. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes zeichnete sich diesbezüglich allerdings bereits eine Lösung ab (voraussichtliche Besetzung der Stelle zum 1.8.2012), so dass für die Zukunft davon ausgegangen werden kann, dass die Stadt Pulheim in Sachen Klimaschutz und Energiemanagement besser aufgestellt sein wird. 6 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 1.2 Organigramm Immobilienmanagement Amt 26 Jens Batist Sekretariat/Textverarb. Ute Dürschmied Kaufm. Immobilienmangement Abt. 26.1 Udo Enkelmann Techn. Immobilienmanagement Abt. 26.2 Gabriele Hajok Wirtschaftsförderung und Liegenschaften Abt. 26.3 Frank Prieß Gebäudeman. / Vermietung Verwaltung / Betreuung Nicole Demers Planung / Neu- / Umbau Christoph Breuer Wirtschaftsförderung Renate David Gebäudeman./ Vermietung Verwaltung / Betreuung Nadine Lützenrath Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Peter Beißel Grundstücksverkehr/Baulandmanagement Klaus Blumenthal Gebäude-/ Liegensch.manag. ext. Nutzer Jörg Schillings (1/2 Stelle) TGA Objektbetreuung / NeuUmbau / FM-EDV-Verfahren Franz Hoffmann Grundstücksverkehr /Erbbaurechte Heike Schafgan Rechnungswesen/ Buchhalt. Uschi Brandt Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Axel Münnich Grundstücksverkehr Jörg Schillings (1/2 Stelle) Energiemanagement N.N TGA Objektbetreuung / NeuUmbau Michael Gasch EDV/Datenerfassung Amtliche Karten Birgit Matheisen Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Jochen Semisch TGA Objektbetreuung / NeuUmbau Jörg Malzahn Brandschutz / Bauunterhaltung Negin Amin-Sannayie Technische Zeichnungen Planarchiv Susanne Alex Diagramm 1_Organigramm 7 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 1.3 Produkte des Immobilienmanagements Die Aufteilung der im Immobilienmanagement erbrachten Leistungen in die drei bekannten Produkte hat sich bewährt und ist deshalb auch im Jahre 2011 beibehalten worden. Einzig die ProduktNummerierung wurde zu Ende des Berichtsjahres aufgrund der für 2012 neu eingesetzten Software geringfügig geändert. Somit werden im Immobilienmanagement fortan Leistungen in folgenden Produkten (Kostenträgern) erbracht:    01 12 01 An- und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden 01 12 02 Zur Verfügung Stellung von Grundstücken und Gebäuden 01 12 03 Sondervermögen 2. Kennzahlen auf einen Blick Die im letzten Bericht begonnene Darstellung der „Kennzahlen auf einen Blick“ wird hier fortgesetzt und erlangt, durch die nun sichtbaren Entwicklungen im Zeitablauf, wesentlich bessere Aussagekraft. Wie bereits im Vorwort erwähnt, sind diese Entwicklungen vielfach sehr positiv und zeugen somit durchaus von der sich immer weiter verbessernden Leistungsfähigkeit des Immobilienmanagement. So ist zwar der Anteil der Erträge aus Grundstücksgeschäften – und auch die absoluten, aus Grundstückgeschäften generierten Erträge – im Berichtsjahr gesunken. Diese Zahl ist aber sehr stark von den zeitweiligen Gegebenheiten und Möglichkeiten des Marktes sowie von dem Fortgang der Bebauungsplanverfahren abhängig und wird naturgemäß immer wieder kräftigen Schwankungen unterworfen sein. Demgegenüber stellt sich aber zum Beispiel die Entwicklung der wichtigen, weil auf absolut hohen Beträgen basierenden Kennzahl der Wärmekosten je Schüler oder auch der Reinigungskosten positiv dar. Hier konnten durch Ausschreibungen bzw. durch die Umsetzung energetischer Maßnahmen erfreuliche Spar-Effekte erzielt werden. Auch die gegenüber den Vorjahren deutlich erhöhten Bauunterhaltungs-Aufwendungen bezogen auf die Fläche geben einen Hinweis auf die gesteigerten Umsetzungs-Leistungen des technischen Immobilienmanagements und die dadurch erzielte verbesserte Werterhaltung bei den städtischen Gebäuden. 8 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kern-Kennzahlen Immobilienmanagement Anteil Erträge aus Grundstücksgeschäften an Gesamterträgen 2009 25,60% Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF: 31,20 € 90,84 Reinigungskosten je m² BGF 5,96 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 9,56 € Bauunterhalt je m² BGF Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Personalkosten je m² BGF Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 6,74 € -36,72% 33,55 € 34,49 € 7,53% Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 2011 32,30% 20,44% 26,17% Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gasverbrauch KW/h je m² BGF 2010 2,80% 104,32 84,85 14,84% -18,66% 5,79 € 4,93 € -2,85% -14,85% 9,96 € 14,07 € 4,18% 41,27% 6,74 € 6,77 € 0,00% 0,45% Kennzahlen Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten Stromkosten der Schulen je Schüler 33,24 € 40,33 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wärmekosten der Schulen je Schüler 21,33% 66,57 € 54,46 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wasserkosten der Schulen je Schüler -18,19% 5,08 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Stromkosten der Kindergärten je Platz 1,77% 35,30 € 38,32 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wärmekosten der Kindergärten je Platz 8,56% 52,39 € 57,09 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wasserkosten der Kindergärten je Platz Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 5,17 € 8,97% 6,76 € 7,33 € 8,43% Tabelle1_Kennzahlen im Überblick 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 städtische Gebäude Die vom Immobilienmanagement insgesamt zu bewirtschaftende Fläche beträgt ca. 157.000 m² BGF. Sie hat sich gegenüber dem letzten Bericht nur geringfügig verändert. (Die in der Tabelle dargestellten Bilanzwerte sind die für die Eröffnungsbilanz herangezogenen Werte. Diese haben sich durch Ab- und Zuschreibungen mittlerweile verändert. Die zeitnahen Werte können allerdings erst nach Aufschaltung der Anlagenbuchhaltung und Durchführung der entsprechenden Abschreibungsläufe dargestellt werden.) 9 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Gebäudetyp BGF in m² Schulzentren Grundschulen alle sonstige Sportanlagen (Gebäude) Rathaus (incl. Canishof u.Erz.Ber.Stelle) Hauptschule Kindergärten (städt.) Aussiedler-Asylbewerber-Unterkünfte Feuerwachen KMZ (Dr. Hans Köster Saal) Bauhof Förderschule KMZ (Kl. Saal/Gastro) KMZ (Bücherei) Friedhöfe (Trauerhallen) Obdachlosenunterkünfte Summe 53.574 31.068 17.560 9.873 9.116 6.628 5.999 5.254 5.103 3.504 2.652 2.610 558 1.587 1.615 491 157.194 NHK-Eröffnungsbilanz Wert in Tsd € 46.605 20.471 7.259 5.189 12.213 4.108 4.581 1.828 2.684 5.554 1.540 766 1.790 5.047 735 62 120.433 Tabelle 2_Gebäudetypen nach BGF Gebäudetypen nach BGF in m² 60000 50000 BGF in m² NHK-Eröffnungsbilanz Wert in Tsd € 40000 30000 20000 10000 0 ) ) ) ) e n le al) hof t.) en fte ro erei len) nfte len tige de elle hul re h u a st s äd kün ach r Sa au u nt chu t c ü t c h n ä al e s s S s t c r B rk o b . rh rw ste er al/G (Bü te ulz nds le s Ge B er aup en ( nte e e d n h ö u r a rt H Z z. -U Feu s K al en ( ra nu Sc Gru Fö l . S gä er Er g KM fe (T lose an er er b u. (K a l d f H h ö Z n r. tan i sho ac Ki lbew dh KM or (D n rie Obd y Z s F Sp Ca r-A KM l. dle inc ( e i s ss au Au th a R Diagramm 2_Gebäudetypen nach BGF 10 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 3.2 angemietete Räume Auch die Flächen der angemieteten Räume sind gegenüber dem Vorjahr für den Berichtszeitraum des vorliegenden Jahresberichtes 2011 identisch geblieben. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes ist das Rathauscenter allerdings bereits angekauft worden und auch die Anmietung der Räumlichkeiten für die VHS Steinstraße wurde beendet. Die Summe der Mietaufwendungen für alle unten aufgeführten angemieteten Gebäude und Räume beträgt rund € 322.000,- pro Jahr. Hiervon verbleiben nach Kauf des Rathauscenters und Beendigung des Mietvertrages für die Räume der VHS Steinstraße ab 2012 noch Aufwendungen in Höhe von rund 110.000,- € Fläche in m² 1.448 511 308 219 109 91 2.685 angemietete Objekte Rathauscenter Kita zu den Fußfällen Kita Vochemsgasse VHS Steinstraße Pavillon GGS Dansweiler PAZ Pulheimer Abfallzentrum Summe Mietkosten p.a. 165.779 54.000 42.444 19.067 13.747 14.474 309.511 Tabelle 3_Angemietete Objekte Angemietete Objekte (Flächen in m²) PAZ Pulheimer Abfallzentrum Pavillon GGS Dansweiler VHS Steinstraße Kita Vochemsgasse Rathauscenter Kita zu den Fußfällen Diagramm 3_Angemietete Objekte 11 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 3.3 Grundstücks- An- und Verkäufe Durch Grundstücksverträge wurden im Jahre 2011 Erträge in Höhe von knapp 4,3 Mio € erzielt. Die Relation der Erträge aus Grundstücksgeschäften zum Gesamtertrag des Immobilienmanagements lässt sich somit in folgender Kernkennzahl darstellen: Erträge aus Grundstücksgeschäften 4,3 Mio € Gesamterträge des IM 20,9 Mio € = 20,6 % Im Jahr 2010 lag diese Kennzahl bei 32,9%, da seinerzeit mit 8,0 Mio € deutlich mehr Grundstückserträge erzielt wurden. Kennzahl Grundstückserträge Grundstücks-Erträge Gesamterträge Grundstückserträge/Gesamterträge in % 2008 2009 2010 2011 Mio€ 10,7 5,7 8,0 4,3 Mio€ 26,3 22,3 24,3 20,9 % 40,7 25,6 32,9 20,6 Tabelle 4_Kennzahl Grundstückserträge Kennzahl Grundstückserträge 45 Grundstücks-Erträge 40,7 Gesamterträge Grundstückserträge/Gesamterträge in % 40 32,9 35 25,6 30 25 20,6 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 Diagramm4_Kennzahl Grundstückserträge 12 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Das Immobilienmanagement hat im Jahr 2010 insgesamt 55 Grundstücksverträge notariell beurkundet. Es handelt sich um 45 Grundstücksverkäufe, 9 Grundstückserwerbe und einen grundstücksbezogenen Auseinandersetzungsvertrag. (Die Stadt hat einen ideellen Anteil von Vermögen geerbt. Es erfolgte eine notarielle Auseinandersetzung, da Grundstücke beteiligt waren (Eichenweg 46)) Es wurden insgesamt 32 Baugrundstücke in den neuen Baugebieten des BP 38 Stommeln (Roßackerweg), BP 73 Pulheim (Edelsteingarten), BP 96 Sinthern (Wacholderweg), BP 94 Brauweiler (Erfurter Str.) und BP 98 Geyen (Nellesweg) veräußert. Die Vermarktung der zur Verfügung stehenden städtischen Baugrundstücke in den neuen Baugebieten der BP 38, 73 und 96 wurde damit 2011 abgeschlossen. Die Vermarktung im Bereich des BP 94 wurde durch den Verkauf des letzten Grundstücks Anfang 2012 abgeschlossen. Im Bereich des BP 98 stehen in 2012 nur noch wenige Grundstücke zur Verfügung. Die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken ist nach wie vor erheblich. Im Jahr 2012 wird das Angebot nur um einige wenige städtische Wohnbaugrundstücke ergänzt. Insofern lag bereits 2011 ein besonderer Schwerpunkt auf der Entwicklung neuer Wohnbaugebiete und den damit verbundenen Verhandlungen zum Erwerb weiterer, nach den Vorgaben der Regionalplanung, entwickelbarer Grundstücke. Mit dem BP 76 Pulheim (Verlängerung Sonnenallee) kann den Kaufinteressenten ab 2013 wieder ein größeres Angebot gemacht werden. grundstückssuchenden Die 2011 wieder aufgenommene Vermarktung der Grundstücke An der Maar 18 und 20 konnte in 2011 bzw. 2012 abgeschlossen werden. Der Verkauf des Grundstücks Rosenhügel 1 wird voraussichtlich im Jahr 2012 beurkundet. Bei der Vermarktung der städtischen Gewerbegrundstücke hat sich die Situation in 2011 verbessert. Die merklich gestiegene Nachfrage nach Gewerbeflächen führte, anders als 2009 und 2010, zu insgesamt 4 Grundstücksverkäufen. Vor dem Hintergrund der anhaltenden Nachfrage bleibt das Immobilienmanagement optimistisch, zumindest die Gewerbegrundstücke im Bereich der Hugo-Junkers-Str. absehbar vermarkten zu können. Einer der 2011 beurkundeten Kaufverträge betrifft das Grundstück für das Möbelhaus im Gewerbegebiet Pulheim-Süd. Der Kaufpreis wird 2012 haushaltswirksam vereinnahmt. Wegen der Größenordnung des Kaufpreises ist bereits jetzt absehbar, dass sich die Kernkernzahl (Grundstückserträge / Gesamterträge in %) wegen dieses Einzelvorgangs gegenüber 2011 und auch gegenüber 2009 und 2010 signifikant verändern wird. Der Käufer des Grundstücks beabsichtigt die Errichtung eines Möbelhauses mit bis zu 45.000 qm Verkaufsfläche und wird damit mind. 600 Arbeitsplätze in Pulheim schaffen. Derzeit wird mit dem künftigen BP 109 das notwendige Planungsrecht für diese Ansiedlung geschaffen. Mit der Ansiedlung können die seit 2007 währenden Vermarktungsbemühungen der Stadtverwaltung für ein Möbelhaus an diesem Standort abgeschlossen werden. Im Berichtsjahr 2011 hat das Immobilienmanagement die seit 1992 angemieteten Räume der Stadtverwaltung im Rathaus-Center zu Eigentum erworben. Eine entsprechende WirtschaftlichkeitsBerechnung hatte ergeben, dass unter Berücksichtigung der zugrundeliegenden Eckdaten ein Kauf gegenüber einer Verlängerung des Mietvertrages die günstigere Variante ist und sich bereits nach wenigen Jahren amortisiert. 13 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 4. Betriebsergebnis Der Grund für die signifikante Verringerung des Betriebsergebnisses wurde bereits weiter oben beschrieben. Durch den Rückgang der Erträge aus Grundstücksgeschäften um rund 4 Millionen Euro sind die gesamten externen Erträge entsprechend von 8,9 Mio. € auf 5,2 Mio. € gesunken. An diesen Auswirkungen auf das Betriebsergebnis kann auch die leicht verbesserte Ertragslage bei den internen Leistungsverrechnungen, erzielt durch Veränderungen bei den internen Raum-Vermietungen an die Fachämter, nichts ändern. Dem leichten Anstieg der Position „Unterhaltungs-/Bewirtschaftungsaufwand“, im Wesentlichen zurückzuführen auf die Erhöhung des Aufwandes für Bauunterhalt zwecks Verbesserung des Gebäude-Werterhaltes sowie zur Durchführung von energetischen Sanierungen, steht ein Rückgang der Energieaufwendungen gegenüber, so dass sich diese Posten kompensieren. Die Gründe für die stark angestiegene und zukünftig sicher stark schwankende Position „sonstige Aufwendungen“ wurde bereits im letzten Jahresbericht erläutert. Hierbei handelt es sich um den Sachverhalt, dass bei Grundstücksverkäufen durch das Immobilienmanagement von diesem zusammen mit dem Grundstückskaufpreis auch die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge vereinnahmt werden, dann allerdings zwecks Darstellung des mit einem Grundstücksverkauf erzielten Gewinns zugunsten der Erschließungsabteilung über eine entsprechende Aufwandsposition gegen gebucht werden. Somit verbleibt nur der Nettokaufpreis beim Immobilienmanagement. Dieser Sachverhalt kommt im Berichtszeitraum hauptsächlich im Gewerbegebiet BP 69 Pulheim, aber auch im BP 98, (Nellesweg, Geyen), zum Tragen. Positiv zu bemerken ist, dass trotz der an anderer Stelle dieses Berichts vielfältig zu erkennenden Verbesserungen der Leistungsfähigkeit des Immobilienmanagements, wie z.B. der deutlichen Erhöhung der durch das technische Immobilienmanagement umgesetzten Bauunterhaltungsmaßnahmen, der Verminderung der Energieverbräuche durch energetische Maßnahmen, der Verminderung der Reinigungskosten usw., die Personalkosten nahezu unverändert geblieben sind. Betriebsergebnis (€) Erträge gesamt Aufw. gesamt Saldo 2006 Erträge aus internen Leistungsbez. (iLV) 14.338.431 externe Erträge 699.922 15.038.353 Unterhaltungs-/Bew irtsch.Aufw and -4.503.335 Energieaufw and (incl.Wasser/Abw .) -1.869.371 Personalaufw and -974.211 sonst. Aufw endungen -33.000 -7.379.917 7.658.436 2007 14.533.143 774.984 15.308.127 -4.511.819 -1.909.999 -840.954 -71.275 -7.334.047 7.974.080 2008 14.893.093 1.480.315 16.373.408 -4.977.605 -1.876.594 -908.699 -77.943 -7.840.841 8.532.567 2009 15.863.375 6.482.686 22.346.061 -4.888.559 -2.176.566 -1.061.688 -935.474 -9.062.287 13.283.774 2010 2011 15.371.293 15.691.573 8.911.549 5.177.362 24.282.842 20.868.935 -5.283.556 -5.421.687 -1.949.347 -1.773.196 -1.061.460 -1.063.847 -1.381.203 -2.831.390 -9.675.566 -11.090.120 14.607.276 9.778.815 Tabelle 5_Betriebsergebnis 14 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Betriebsergebnis 30.000.000 € 25.000.000 € Erträge 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -5.000.000 € -10.000.000 € Aufwendungen -15.000.000 € Diagramm 5_Betriebsergebnis 5. Erträge Die augenscheinlichste Veränderung bei den Erträgen findet sich im Bereich der „Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden“. Hierauf wurde bereits an anderer Stelle erschöpfend eingegangen. Ferner sind Verschiebungen zwischen den Konten Miet- und Pachterträge zu verzeichnen. Dies ist mit buchhalterischen Anpassungen zu erklären. In der Summe sind diese beiden Positionen mit rund 730 Tausend Euro gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben. Die Schwankungen in den anderen Konten entstehen dadurch, dass hier in der Regel nur eine geringe Anzahl an Buchungen vorliegt, so dass wenige einzelne Buchungen, beispielsweise für eine Versicherungserstattung aufgrund eines Schadens, zu derartigen Abweichungen führen können. 15 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Erträge (€) Erträge aus iLV (Kostenmiete) Erträge aus Verkauf von Grundst.u.Geb. Mieterträge Pachterträge Erstattungen v.übr.Bereichen Erstattungen.v.priv.Unternehmen andere sonst.ordentliche Erträge Erträge aus Verwaltungsgebühren and.sonst.zinsähnl.Erträge sonst.priv.Leistungs-Entgelte Summe 2006 14.338.431 2007 14.533.143 411.739 148.781 1.884 102.346 29.137 5.912 449.973 143.245 20.898 118.837 33.540 8.369 123 15.038.353 123 15.308.127 2008 14.893.093 769.182 403.043 144.130 31.728 74.509 21.729 4.580 31.415 2009 15.863.375 5.659.805 492.243 138.740 100.444 62.547 23.927 4.193 787 16.373.409 22.346.061 2010 15.371.293 8.034.946 619.155 135.733 27.225 55.746 32.485 5.647 331 305 24.282.866 Tabelle 6_Erträge Erträge 25.000.000 € 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 6_Erträge 6. Energiekosten 6.1 Energiekosten-Entwicklung Wie die untenstehende Tabelle und das Diagramm zeigen, sind die Gesamt-Energiekosten incl. Wasser und Abwasser im Berichtsjahr deutlich gesunken. Wesentlichen Anteil an dieser Verbesserung haben die Kosten für Gas. Allerdings muss diese erfreuliche Entwicklung dadurch relativiert werden, dass sich das Jahr 2011 gegenüber den Jahren 2008 und 2009, aber auch gegenüber 2010 misst, in denen bekanntermaßen jeweils lange und kalte Winter herrschten, die zu entsprechend hohem Verbrauch führten. Dennoch ist das Jahr 2011, sowohl bei den absoluten, unbereinigten Gaskosten als auch bei den gesamten Energiekosten mit nur knapp 1,8 Mio. €, im Vergleich der gesamten Zeitreihe als recht erfreulich anzusehen. 16 2011 15.691.573 4.264.935 353.581 383.295 5.236 96.998 62.553 10.637 127 0 20.868.935 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser (€) Strom Gas Abwasser Wasser Heizöl Summe 2006 2007 594.464 618.538 863.188 859.600 256.469 288.663 127.503 123.912 27.747 19.284 1.869.371 1.909.999 2008 616.036 892.341 218.623 124.495 25.099 1.876.594 2009 617.784 994.356 409.620 143.033 12.773 2.177.566 2010 603.621 862.810 334.810 138.395 9.711 1.949.347 2011 676.390 658.137 297.672 122.672 18.325 1.773.196 Tabelle 7_Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser 2006-2011 Heizöl Wasser 2.500.000 € Abwasser Gas Strom 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € -€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 7_Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Erfreulicherweise kann gerade bei den im Gebäudetypen-Vergleich stärksten Energieverbrauchern, den Schulzentren, eine positive Entwicklung festgestellt werden. Auch bei einer Reihe von anderen Gebäudetypen lassen sich deutlich gesunkene Energiekosten feststellen. Ein auffälliger, gemessen am absoluten Wert signifikanter Anstieg liegt in keinem einzigen Fall vor. 17 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Energiekosten nach Gebäudetypen (€) 2006 2007 2008 2009 (ohne Abwasser) Schulzentren 384.378 428.264 407.461 417.006 Grundschulen 188.515 217.853 214.172 322.583 Asylbewerber-Unterkünfte 172.218 133.838 153.603 132.626 sonstige 106.002 87.382 116.705 115.200 Hallenbad 121.670 113.312 116.736 118.103 Sportstätten 96.503 99.546 114.764 104.135 Rathaus 105.106 96.356 101.447 109.834 Kindergärten 64.365 82.954 80.998 82.538 Feuerwehrgebäude 70.507 70.411 70.801 82.419 Freibad 38.305 56.305 68.702 77.905 Hauptschule 67.395 83.141 57.492 59.762 KMZ 52.756 49.086 52.146 56.930 Trauerhallen 25.102 23.334 27.061 28.019 Bauhof 34.780 21.853 27.504 14.249 Förderschule 43.929 39.326 22.849 24.550 Parkhaus 31.771 5.963 14.606 9.894 Obdachlosen-Unterkünfte 9.598 12.412 10.924 11.211 Summe 1.612.902 1.621.336 1.657.971 1.766.964 2010 369.599 233.441 128.215 110.807 108.189 124.880 104.152 83.682 74.540 65.536 59.032 53.458 33.999 25.852 20.378 5.706 13.071 1.614.537 2011 332.524 216.412 129.254 115.257 109.910 85.090 84.687 83.737 72.436 65.259 52.339 42.664 29.042 26.609 13.019 10.115 7.170 1.475.524 Tabelle 8_Energiekosten nach Gebäudetypen Energiekosten nach Gebäudetypen 2006 - 2011 450.000 2006 400.000 2007 2008 350.000 2009 2010 300.000 2011 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Ba uh of Fö rd er sc hu le Ob da Pa ch r kh los au en s -U nt er kü nf te KM Z Tr au er ha lle n Ha up tsc hu le Ra th au s nd e Fe rg ä ue rte rw n eh rg eb äu de Fr e ib ad Ki Sc hu l ze nt re Gr As n un y lb ds ew ch er ul be en r-U nte rkü nf te so ns tig e Ha lle nb ad Sp or tst ät te n 0 Diagramm 8_Energiekosten nach Gebäudetypen Analog zu den insgesamt rückläufigen Energiekosten sind auch die entsprechenden Flächenkosten zurückgegangen. Diese lagen noch im letzten Jahresbericht, bezogen auf alle Gebäudeflächen, bei 10,25 € je m² . Im Berichtszeitraum liegen sie bei 9,39 € je m². Die weiter unten stehende Tabelle der Energiekosten der jeweiligen Gebäudetypen je Quadratmeter BGF zeigt auf, welche Gebäude in Relation zu ihrer Fläche, die höchsten Energiekosten verursachen. 18 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die gesamten Energiekosten der jeweiligen Liegenschaft auf die Gebäudefläche heruntergebrochen wurden, was im Falle des Freibades zu einem sehr hohen Wert führt, da hier die Gebäudefläche in Relation zur Gesamtliegenschaft und deren Energieverbrauch selbstverständlich sehr gering ist. Deshalb muss dieser Wert bei der Beurteilung des Zahlenwerkes gesondert betrachtet werden. Weiterhin auffällig sind auch wieder in diesem Jahres-Bericht die Energiekosten der AsylbewerberUnterkünfte, die absolut, vor allem aber in Relation zur Fläche, sehr hohe Werte aufweisen. Aufgrund der Tatsache, dass in den Asylbewerber-Unterkünften Am Fronhof und Christophstraße eine Stromheizung und nicht wie in den übrigen Unterkünften eine Gasheizung vorhanden ist, wurden, um einen aussagekräftigen Vergleich der Heizenergiekosten ziehen zu können, die Strom- und Gasaufwendungen addiert und graphisch dargestellt. 80 70 60 50 40 Aufwand für Gas 30 Aufwand für Strom 20 10 str . Do na tus ür Zu ro ffe ne nT rS tr. Ve nlo e Es ch ga s se sto ph str . Ch ri Am Fro nh of 0 Diagramm_8a Strom- und Gasaufwendungen Asylbewerberunterkünfte Pro Quadratmeter BGF Vergleicht man nun die Energie-Kosten insgesamt pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche, so sind die Asylbewerber-Unterkünfte Am Fronhof, Christophstraße und Donatusstraße auffällig. Zu erklären ist dies mit der Unterschiedlichkeit der Gebäudearten und der Personenbelegung. So weisen die Gebäude Am Fronhof und Christophstraße, da es sich hier um einzelne, kleine Leichtbau-Häuser ohne Keller und sonstige Nebenräume handelt, weniger Quadratmeter in Relation zur Belegung auf als die Einrichtungen Eschgasse oder Venloer Straße, da diese MassivbauGebäude mit Kellerräumen, Fluren und Dachstühlen sind und somit um eine jeweils relativ große Bruttogrundfläche verfügen. Gleiches gilt für die Einrichtung Donatusstraße, bei der es sich um eine Containerbauweise mit ebenfalls in Relation zur Belegung geringen Flächen handelt. Um diese Unzulänglichkeit bei der Betrachtung pro Fläche zu umgehen, wurden im Folgenden die Strom- und Gaskosten in eine Relation zur Person-Belegung gebracht und in folgendem Diagramm dargestellt. Hier zeigt sich nun ein etwas anderes Bild, obschon auffällt, dass auch hierbei die Einrichtung Am Fronhof, aber durchaus auch die Christophstraße noch zu den Vielverbrauchern zählen. 19 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 1.200 1.000 800 600 Aufwand für Gas 400 Aufwand für Strom 200 str . Do na tus ür Zu ro ffe ne nT rS tr. Ve nlo e Es ch ga s se sto ph str . Ch ri Am Fro nh of 0 Diagramm 8b_Strom- und Gasaufwendungen Asylbewerberunterkünfte pro Person Untersucht man die Gründe für die hohen Energiekosten-Werte der Asylbewerber-Unterkünfte im Vergleich zu den anderen Gebäudetypen, kommt man zu folgenden, nachvollziehbaren Erklärungen:  In Asylbewerber-Unterkünften herrscht in der Regel eine hohe Personendichte pro Quadratmeter. Es handelt sich um kleine Wohneinheiten, die mit jeweils relativ vielen Personen besetzt sind. Daher ist besonders der Energiewert pro Quadratmeter auffällig schlecht.  In Asylbewerber-Unterkünften wird „gewohnt“, d.h. anders als z.B. in Schulen oder Kindergärten halten sich hier die Personen auch nachts und am Wochenende auf. Nachtoder Wochenendabsenkungen der Heizung sind somit nicht möglich. Auch Strom wird kontinuierlich verbraucht.  Bei den Bewohnern von Asylbewerber-Unterkünften kann, z.B. aufgrund der zeitlichen Befristung ihres Aufenthaltes in dem jeweiligen Gebäude, von einem geringen Verantwortlichkeits-Bewusstsein im Umgang mit der zur Verfügung gestellten Energie ausgegangen werden.  Auch fehlt bei Asylbewerberunterkünften die ständige Präsenz des Hausherren oder dessen Vertreter, wie sie z.B. in Schulen durch die Schulleitung oder die Lehrerschaft, in Verwaltungsgebäuden durch die Vorgesetzten oder in anderen Gebäuden durch Hausmeister vor Ort gegeben ist. Auch dies kann zu weniger verantwortlichem Umgang mit Energie führen. Darüber hinaus befinden sind allerdings die Asylbewerber-Unterkünfte auch meist nicht auf einem energetisch hohen Niveau. So handelt es sich, wie bereits weiter oben geschildert, bei den Unterkünften in der Christoph-Straße und „Am Fronhof“ um Häuser in Leichtbauweise und in der Donatusstraße werden Container des Baujahres 1976 eingesetzt. Werden energetische Aufwertungen vorgenommen, kann auch von Verbesserungen der EnergieVerbrauchs-Werte ausgegangen werden. So wurde z.B. bei der Asyl-Bewerber-Unterkunft 20 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Eschgasse, ein Gebäude der 50er Jahre, durch Erneuerung der Heizungs-Regeltechnik sofort eine Verringerung des Energieverbrauchs um 25% erreicht. Hier gilt es zukünftig besonderes Augenmerk auf entsprechende energiesparende, bauliche und Gebäude-technische Maßnahmen zu legen. Im weiteren Verlauf werden die Energiekosten aller Gebäudetypen zu den jeweiligen Bruttogrundflächen relativiert und abschließend eine Betrachtung der so erzielten Kennzahl im Vergleich der letzten Dekade angestellt. Energiekosten nach Gebäudetypen (€) Freibad Hallenbad Asylbewerber-Unterkünfte Trauerhallen Sportstätten Obdachlosen-Unterkünfte Feuerwehrgebäude Kindergärten sonstige Bauhof Rathaus Hauptschule KMZ Grundschulen Schulzentren Förderschule Parkhaus Summe 2011 BGF m² 65.259 1.260 109.910 3.003 129.254 5.274 29.042 1.615 85.090 5.610 7.170 491 72.436 5.103 83.737 5.999 115.257 11.477 26.609 2.652 84.687 9.116 52.339 6.628 42.664 5.649 216.412 31.068 332.524 53.574 13.019 2.610 10.115 6.062 1.475.524 157.194 Kosten je m² 51,80 36,60 24,51 17,98 15,17 14,61 14,19 13,96 10,04 10,03 9,29 7,90 7,55 6,97 6,21 4,99 1,67 9,39 Tabelle 9_Energiekosten nach Gebäudetypen je m² BGF 21 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Diagramm9_Energiekosten 2011 Gebäudtypen je BGF.xls 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 KM Z Gr un ds ch ule n Sc hu lze ntr en Fö rde rsc hu le Pa rkh au s le up ts c hu Ha ho f Ra tha us Ba u nb ad nte rkü nft e Tra ue rha lle n Ob Sp da ort ch s tä los tte en n -U nte rkü Fe ue nft rw e eh rge bä ud e Kin de rgä r te n so ns tig e lle rbe r-U Ha As ylb ew e Fre iba d 0,00 Diagramm 9_Energiekosten nach Gebäudetypen je m² BGF EnergiekostenEntwicklung(€) (incl.Wasser, ohne Abwasser) Summe 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1.282.757 1.302.086 1.477.664 1.525.363 1.507.388 1.612.902 1.621.336 1.657.971 1.766.964 1.614.537 1.475.524 prozentuale Entwicklung zu Vorj. 1,5% En.K.Index Jahresdurchschn. Basis 2005 Energiekosten preisbereinigt 13,5% 3,2% -1,2% 7,0% 0,5% 2,3% 6,6% -8,6% -8,6% 100 108,5 112,8 127 122,3 133,3 136,5 1.507.388 1.486.546 1.437.355 1.305.489 1.444.778 1.211.206 1.080.970 *Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland Tabelle 10_Energiekosten-Entwicklung 22 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Energiekosten-Entwicklung 2001-2011 1.800.000 € 1.600.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 10_Energiekosten-Entwicklung Energiekosten preisbereinigt 2005 - 2011 1.600.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 10a_Energiekosten preisbereinigt 23 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Berücksichtigt man bei der Beobachtung der Entwicklung der Gesamtenergiekosten die Tatsache, dass sich die Verbraucherpreise im Energiebereich nach Angaben des statistischen Bundesamtes im Jahr 2011 im Vergleich zu 2010 (auf Basis des Jahres 2005) – wenn auch nur geringfügig – erhöht haben, lässt sich die Verbesserung noch deutlicher erkennen. Auch ist ein erfreulicher Trend zu sehen, nach dem die preisbereinigten Energiekosten – zumindest im Zeitraum der Betrachtung und Darstellung in Jahresberichten seit 2005 – stetig rückläufig sind, leider unterbrochen von einem einmaligen Anstieg in 2009. Hieraus lässt sich ableiten, dass sich die Energieverbräuche tendenziell, wie an anderer Stelle bereits aufgezeigt aufgrund von in Vergangenheit durchgeführten energetischen Maßnahmen, aber sicher auch durch verändertes Verbrauchsverhalten, verringern. Leider sind durch die immer noch nicht vollständig eingerichteten technischen Voraussetzungen hinsichtlich entsprechender Zählerstrukturen die tatsächlichen Verbräuche nicht direkt und zeitnah abzulesen. Dies wird aber in Kürze fertig gestellt sein. Überdies ist durch die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts vorgenommene Einstellung eines mit entsprechenden zeitlichen und fachlichen Ressourcen ausgestatteten Energiemanagers die Voraussetzung für einen umfassenden Aufbau der nötigen Strukturen geschaffen worden, so daß im nächsten Jahresbericht die Energieverbräuche besser dargestellt werden können. Darüber hinaus werden im Rahmen der Erstellung des damit einhergehenden Klimaschutzkonzeptes vielfältige Impulse zur weiteren Verbesserung der Energieverbrauchskurve zu erwarten sein. 24 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Gasverbrauch 2000-2011 Schulzentren Grundschulen Rathaus/KMZ Hallenbad Sportanlagen Asylbewerber-Unterk. Hauptschule Kindergärten Feuerwachen Freibad sonstige Förderschule Bauhof Obdachlosenunterk. Trauerhallen Summe 2000 KW/h 2.825.191 1.934.594 832.171 1.260.641 797.623 900.049 664.904 505.105 548.190 436.346 401.163 450.251 248.914 70.368 36.080 11.911.590 2001 KW/h 4.815.155 2.259.975 925.100 1.325.493 938.266 1.339.184 664.741 533.575 568.168 496.539 410.819 538.683 277.217 78.158 37.228 15.208.301 2002 KW/h 4.444.545 2.151.675 944.258 1.194.333 865.206 1.247.809 771.596 588.567 604.966 529.474 433.805 462.940 262.587 72.409 67.205 14.641.375 2003 KW/h 4.942.090 2.531.629 1.056.763 1.093.705 892.054 1.071.836 931.560 497.838 606.663 554.837 378.451 422.332 314.936 87.557 55.449 15.437.700 2004 KW/h 4.773.626 2.428.599 1.172.725 1.018.400 702.374 954.678 729.925 377.885 467.194 575.168 238.817 527.573 264.693 55.042 35.453 14.322.152 2005 KW/h 4.646.108 2.753.007 1.355.860 935.521 873.402 1.110.856 903.057 578.132 560.624 438.893 430.930 594.273 266.462 84.931 59.542 15.591.598 2006 KW/h 4.559.102 2.588.633 1.591.403 1.029.166 837.989 1.067.784 657.747 587.458 547.196 435.661 410.982 535.830 288.719 105.832 58.354 15.301.856 2007 KW/h 4.095.098 2.627.022 1.287.820 928.208 908.204 818.070 912.430 453.516 489.469 393.874 293.509 484.927 226.222 73.212 39.119 14.030.700 2008 2009 2010 2011 KW/h KW/h KW/h KW/h 3.438.231 4.202.166 5.039.428 3.679.760 2.350.791 2.851.751 3.570.596 2.582.149 1.275.327 1.411.961 1.532.186 1.214.739 985.446 972.071 1.041.104 1.104.597 883.740 820.186 677.692 846.600 857.357 901.295 1.037.199 901.456 757.514 528.853 678.082 550.800 527.664 540.222 655.551 595.569 500.059 706.519 667.833 610.277 400.522 461.702 412.000 441.500 368.541 358.392 389.315 337.689 356.777 441.820 474.617 318.492 225.017 214.434 345.752 262.025 57.397 76.139 66.448 58.743 46.185 61.718 90.586 61.569 13.030.568 14.549.229 16.678.389 13.565.965 Tabelle 11_Gasverbrauch nach Gebäudetypen Gas-Verbrauch 2011 nach Gebäudetypen in KW/h 4.000.000 € 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € lle n Tra ue rha en un ter k. Ba uh of Ob da ch l os Fö rde rs c hu le so ns tig e Fre iba d Ha ll e nb ad Sp o rt an As l ag ylb en ew erb e rUn ter k. Ha up tsc hu le Kin de rg ä rte n Fe ue rw ac he n Gr Sc hu lze n tr en un ds ch ul e n Ra th a us /KM Z 0€ Diagramm 11_Gasverbrauch nach Gebäudetypen 25 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Gasverbrauchs-Entwicklung 2000-2011 in KW/h 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 11a_Gasverbrauchs-Entwicklung Kennzahl: Gasverbrauch je m² BGF Gebäudetyp Sportanlagen (incl. Bäder) Asyl/Obdach Förderschule Feuerwachen Bauhof Kindergärten Hauptschule Grundschulen Rathaus/KMZ Schulzentren Trauerhallen alle sonstige Summe Gesamt BGF Gasverbrauch Gasverbrauch incl. Mietfläche 2011 KW/h je m² BGF m² KW/h 9.873 2.392.687 242,35 5.765 960.199 166,56 2.610 318.492 122,03 5.103 610.277 119,59 2.652 262.025 98,80 6.818 595.569 87,35 6.628 550.800 83,10 31.177 2.582.149 82,82 16.213 1.214.739 74,92 53.574 3.679.760 68,69 1.615 61.569 38,12 17.849 337.699 18,92 159.880 13.565.965 84,85 Tabelle 12_Kennzahl Gasverbrauch in KW/h nach BGF 26 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Gasverbrauch je m² BGF in KW/h 250 200 150 100 50 so ns ti g e al le lle n Tra ue rha hu lze n tr en Sc MZ Ra th a us /K Ha up tsc hu le un ds ch ul e n Gr Ba uh of de rg ä rte n Kin ac he n Fe ue rw Fö rde rsc hu le yl/ Ob da ch As Sp o rt an l ag en 0 Diagramm 12_Gasverbrauch KW/h nach BGF 6.2 Emissionen Wie an anderer Stelle bereits erwähnt, zeichnete sich zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes die Einstellung eines Energiemanagers zum 1.8.2012 bereits ab. Dieser Mitarbeiter wird sich zukünftig der längst überfälligen Themen im Zusammenhang mit dem Energieverbrauch der Gebäude der Stadt Pulheim, somit der Erstellung eines Klimaschutzkonzepts und damit auch der Erstellung von Emissionsberichten, annehmen. Anhand der vorliegenden Gasverbräuche sollen aber bereits in diesem Jahresbericht die hiermit einhergehenden Emissionen dargestellt werden. Diese gestalten sich für die Gasverbräuche der Stadt Pulheim der Jahre 2000 bis 2011 für die Emissionsarten Schwefeldioxid, Kohlendioxid, Staub und Stickoxid wie folgt: 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Summe aller Gebäude in MWh 11.911,59 15.208,30 14.641,38 15.437,70 14.322,15 15.591,60 15.301,86 14.030,70 13.030.568 14.549,23 16.678,39 13.565,97 SO 2 in kg (9,7g/MWh) 115,54 147,52 142,02 149,75 138,93 151,24 148,43 136,1 126,1 141,13 161,78 131,59 CO 2 in t (223 kg/MWh) 2.656,29 3.391,45 3.265,03 3.442,61 3.193,84 3.476,93 3.412,31 3.128,85 2.905,82 3.244,48 3.719,28 3.025,21 Staub in kg (1,4 g/MWh) 16,68 21,29 20,5 21,61 20,05 21,83 21,42 19,64 18,42 20,37 23,35 18,99 NO x in t (178 g/MWh) 2,12 2,71 2,61 2,75 2,55 2,78 2,72 2,5 2,32 2,59 2,97 2,41 Tabelle 12a_Emissionen 27 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Schwefeldioxid 2000-2011 in Kilogramm 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 12a_Emissionen Schwefeldioxid Kohlendioxid 2000-2011 in Tonnen 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 0,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 12b_Emissionen Kohlendioxid 28 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Staub 2000-2011 in Kilogramm 25 20 15 10 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 12c_Emissionen Staub Stickoxide 2000-2011 in Tonnen 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 12d_Emissionen Stickoxide 29 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 6.3 Kennzahl: Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten Wie bereits im letzten Jahresbericht sollen die Energiekosten der Schulen und Kindergärten je Schüler bzw. Kindergartenplatz in einen direkten Vergleich gebracht werden, damit daraus Erkenntnisse für eventuelle Verbesserungsmaßnahmen gezogen werden können. Tabelle 9 (Seite 22) zeigt, dass die mit Abstand meisten Energiekosten in Schulen anfallen. Deshalb drängt sich hier die Frage auf, wie die einzelnen Schulen im Vergleich der Energiekosten je Schüler zueinander stehen. Aufgrund der räumlichen Gegebenheiten im Schulzentrum Brauweiler und der damit verbundenen gemeinsamen Nutzung des Gebäudekörpers sowohl durch die Realschule als auch durch das Gymnasium kann hier ausnahmsweise nur eine zusammengefasste Darstellung für das gesamte Schulzentrum gegeben werden. Die ausgewiesenen Energie- und Wasserkosten beziehen sich jeweils immer auf die gesamte Liegenschaft. Die Kosten für Haupt- und Nebengebäude wie auch für Turnhallen sind somit zusammengefasst worden, da die Aussage gesucht wurde, welche mit dem Schulbetrieb verbundenen Gesamt-Energie- und Wasserkosten je Schüler anfallen. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2011 Schulen je Schüler KGS Bachstraße EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Buschweg GGS Brauweiler (Richezaschule) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Stommeln (Christinaschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Sinnersdorf (Horionschule) GHS Pulheim Gymnasium Pulheim Realschule Pulheim SZ Brauweiler Förderschule Brauweiler Summe Durchschnitt Stromkosten € 6.411 10.923 7.401 10.983 5.998 9.182 13.081 9.183 9.634 21.235 65.986 20.270 69.411 6.729 266.427 Vorjahr 4.054 3.265 5.180 10.224 5.576 8.760 10.344 8.547 8.939 20.053 49.840 13.908 65.622 6.256 220.568 Wärmekosten € 12.672 13.991 8.281 9.435 9.863 10.721 14.592 18.783 23.164 62.001 71.975 18.390 70.486 15.439 359.793 Vorjahr 13.990 18.688 13.094 15.319 2.631 15.588 25.828 19.783 31.618 36.713 112.405 30.588 79.341 26.091 441.677 Wasserkosten € Vorjahr 825 825 2.142 2.143 747 849 981 902 777 829 2.701 2.695 1.611 1.593 887 887 1.447 1.293 4.765 2.266 6.139 7.040 1.896 2.097 7.972 8.758 1.264 1.558 34.154 33.735 Kennzahl Kennzahl Kennzahl Schüler StromkostenWärmekosten Wasserkosten je Schüler je Schüler je Schüler € € € 279 22,98 45,42 2,96 329 33,20 42,53 6,51 221 33,49 37,47 3,38 240 45,76 39,31 4,09 183 32,78 53,90 4,25 210 43,72 51,05 12,86 225 58,14 64,85 7,16 163 56,34 115,23 5,44 182 52,93 127,27 7,95 290 73,22 213,80 16,43 1521 43,38 47,32 4,04 706 28,71 26,05 2,69 2000 34,71 35,24 3,99 57 118,05 270,86 22,18 6.606 40,33 54,46 5,17 . Tabelle 13_ Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je Schüler Durch die Darstellung in Diagrammform ist klar zu erkennen, dass durchaus erhebliche Unterschiede bei den relativen Kosten je Schüler vorliegen, die es im Einzelfall zu untersuchen und eventuell abzustellen gilt. Die augenscheinlichen Ausreißer, die sich deutlich vom Durchschnitt entfernenden Kosten, wurden in den Diagrammen jeweils rot gekennzeichnet. Die in jeder der drei Kostenarten deutlich heraus fallenden Kosten bei der Förderschule sind auf die dort naturgemäß wesentlich geringere Schülerzahl bei zusätzlicher Vereinssportnutzung der Turnhalle zurückzuführen. Dies ist bei der Beurteilung und Einschätzung eventuell durchzuführender Maßnahmen selbstverständlich zu berücksichtigen. 30 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 . Kennzahl: Stromkosten Schulen 2011 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 20 € 40 € 60 € 80 € 100 € 120 € Diagramm 13_Kennzahl Stromkosten Schulen je Schüler Kennzahl: Wärmekosten Schulen 2011 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € Diagramm 13a_Kennzahl Wärmekosten Schulen je Schüler 31 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Wasserkosten Schulen 2011 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 5€ 10 € 15 € 20 € 25 € Diagramm 13b_Kennzahl Wasserkosten Schulen je Schüler Ergänzend zur Darstellung der Energie- und Wasserkosten der Schulen und Kindergärten werden diese im Folgenden zur besseren Einschätzung auch noch in Relation zur Bruttogrundfläche der jeweiligen Liegenschaft dargestellt und auch hier die Ausreißer rot gekennzeichnet. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2011 Schulen je m² BGF KGS Bachstraße EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Buschweg GGS Brauweiler (Richezaschule) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Stommeln (Christinaschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Sinnersdorf (Horionschule) GHS Pulheim Gymnasium Pulheim Realschule Pulheim SZ Brauweiler Förderschule Brauweiler Summe Stromkosten € 6.411 10.923 7.401 10.983 5.998 9.182 13.081 9.183 9.634 21.235 65.986 20.270 69.411 6.729 266.427 Vorjahr 4.054 3.265 5.180 10.224 5.576 8.760 10.344 8.547 8.939 20.053 49.840 13.908 65.622 6.256 220.568 Wärmekosten € 12.672 13.991 8.281 9.435 9.863 10.721 14.592 18.783 23.164 62.001 71.975 18.390 70.486 15.439 359.793 Vorjahr 13.990 18.688 13.094 15.319 2.631 15.588 25.828 19.783 31.618 36.713 112.405 30.588 79.341 26.091 441.677 Wasserkosten € Vorjahr 825 825 2.142 2.143 747 849 981 902 777 829 2.701 2.695 1.611 1.593 887 887 1.447 1.293 4.765 2.266 6.139 7.040 1.896 2.097 7.972 8.758 1.264 1.558 34.154 33.735 Kennzahl Kennzahl Kennzahl m² BGF StromkostenWärmekosten Wasserkosten je m² BGF je m² BGF je m² BGF € € € 2.709 2,37 4,68 0,30 3.209 3,40 4,36 0,67 3.631 2,04 2,28 0,21 3.120 3,52 3,02 0,31 2.724 2,20 3,62 0,29 3.210 2,86 3,34 0,84 5.849 2,24 2,49 0,28 3.114 2,95 6,03 0,28 3.502 2,75 6,61 0,41 6.628 3,20 9,35 0,72 22.780 2,90 3,16 0,27 7.751 2,62 2,37 0,24 23.044 3,01 3,06 0,35 2.610 2,58 5,92 0,48 93.880 2,84 3,83 0,36 Tabelle 13a_ Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je m² BGF 32 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Stromkosten Schulen 2011 je m² BGF Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € Diagramm13aa_Kennzahl Stromkosten Schulen je m² BGF Kennzahl: Wärmekosten Schulen 2011 je m² BGF Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € Diagramm13ab_Kennzahl Wärmekosten Schulen 2011 je m² BGF 33 10,00 € Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Wasserkosten Schulen 2011 je m² BGF Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0,00 € 0,10 € 0,20 € 0,30 € 0,40 € 0,50 € 0,60 € 0,70 € 0,80 € 0,90 € Diagramm13ac_Kennzahl Wasserkosten Schulen 2011 je m² BGF Auch die Kindergärten stellen im Bereich Energie- und Wasserkosten einen erhebliche Faktor dar und auch hier empfiehlt sich der Vergleich der einzelnen Einrichtungen miteinander, um eventuelle Ausreißer zu erkennen und möglicherweise Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Begonnen wird mit der Darstellung in Relation zu der Anzahl der Kindergartenplätze. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2011 Kindergärten je KiGa-Plaz GustHeinemannStr Anemonenweg Sinnersd.Str. Nelkenweg Karl-Zörgiebel-Str. Helmholtzstr. (Heizöl) Vochemsgasse Am Fronhof von-Harff-Str. Kesselsgasse Görreshofstr. Zu den Fußfällen Summe Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten € Vorjahr € Vorjahr € Vorjahr 2.338 2.592 3.314 3.145 620 620 3.251 2.463 2.860 4.261 615 615 2.890 3.086 3.067 8.315 556 556 2.511 1.542 1.920 2.219 604 709 1.474 1.363 3.172 4.657 368 368 1.942 1.799 8.179 1.289 477 473 933 860 1.698 2.422 0 0 5.157 7.614 342 342 2.983 2.759 5.336 6.402 653 564 3.008 2.801 2.167 3.268 596 596 2.665 2.471 10.190 3.930 672 672 2.080 1.928 4.626 6.507 474 474 31.232 31.278 46.529 46.415 5.977 5.989 Kennzahl Kennzahl Kennzahl Kinder- StromkostenWärmekosten Wasserkosten Plätze je Platz je Platz je Platz € € € 85 27,51 38,99 7,29 95 34,22 30,11 6,47 90 32,11 34,08 6,18 70 35,87 27,43 8,63 45 32,76 70,49 8,18 65 29,88 125,83 7,34 45 20,73 37,73 0,00 45 114,60 0,00 7,60 65 45,89 82,09 10,05 40 75,20 54,18 14,90 105 25,38 97,05 6,40 65 32,00 71,17 7,29 815 38,32 57,09 7,33 Tabelle14_Kennzahl Energie- und Wasserverbrauch Kindergärten je Platz Auch im vorliegenden Bericht zeigt die Betrachtung der Kindergärten wieder, dass es bei den durchaus vergleichbaren Einrichtungen teilweise erhebliche Unterschiede bei den Kosten der verschiedenen Energie-Arten, und auch bei den Zahlen je Kind gibt. 34 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Wie im letzten Jahr bereits beschrieben, wurde der Kindergarten Am Fronhof mittels einer strombetriebenen Wärmepumpe mit Wärme versorgt. Insofern liegen hier keine Gaskosten, demgegenüber aber höhere Stromkosten an. Früher war am Fronhof eine monovalent arbeitende Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert. Diese entzieht Wärme aus der Außenluft. Mittlerweile wurde eine effizientere, geothermisch arbeitende Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert, aufgrund derer die Stromkosten spürbar gesunken sind. Noch im Berichtsjahr 2010 lagen diese bei 169,20 € je Platz. Im vorliegenden Bericht liegen diese Stromkosten aufgrund der Installation der neuen Technik nun nur noch bei 114,60 €. (Aus vorgenannten Gründen wurde der Diagramm-Balken „Stromkosten Am Fronhof“ nicht rot eingefärbt). Die vermeintlich hohen Wärmekosten des Kindergartens Helmholtzstraße sind dadurch zu erklären, dass bei Heizöl nicht der Zeitpunkt des tatsächlichen Verbrauches, sondern der Buchungstag der bezahlten Heizölrechnungen in die Kosten- und Leistungsrechnung und somit in die vorliegenden Tabellen und Diagramme eingeht. Hier wurde offensichtlich eine Rechnung über eine Heizöllieferung im Winter 2010/2011 erst im Januar 2011 bezahlt. Dies führt zu einer Verzerrung der Darstellung dergestalt, dass einem vermeintlich günstigen Jahr 2010 ein vermeintlich teueres Jahr 2011 gegenübersteht. (Aus diesem Grunde wurde der Diagramm-Balken nicht in rot eingefärbt, da im Schnitt der Verbrauch durchaus im Rahmen bleibt.) Im Kindergarten Vochemsgasse sind keine Wasserkosten aufgeführt, da dieser Kindergarten angemietet ist und die Wasserkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechung seitens des Vermieters in Rechnung gestellt werden und somit als Mietkosten ausgewiesen werden. Kennzahl: Stromkosten Kindergärten 2011 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. nicht rot, da Beheizung mit LuftWasser-Wärmepumpe (s. Text) Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 20 € 40 € 60 € 80 € 100 € 120 € Diagramm 14_Kennzahl Stromkosten Kindergärten je Platz 35 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Wärmekosten Kindergärten 2011 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. B alken nicht ro t, da Verschiebung durch ÖlB ezug (s. Text) Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 20 € 40 € 60 € 80 € 100 € 120 € 140 € Diagramm 14a_Kennzahl Wärmekosten Kindergärten je Platz Kennzahl: Wasserkosten Kindergärten 2011 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 2€ 4€ 6€ 8€ 10 € 12 € 14 € 16 € Diagramm 14b_Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je Platz 36 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Auch bei den Kindergärten soll, zusätzlich zu den Kennzahlen in Relation zur Anzahl der Plätze, auch eine Darstellung auf Basis der Bruttogrundflächen der jeweiligen Liegenschaft vorgenommen werden. Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei den Kindergärten „Vochemsgasse“ und „Zu den Fußfällen“ um angemietete Objekte handelt. Da die dortigen Flächen somit nicht zu den Eigentumsflächen der Stadt Pulheim zählen und sich deshalb der Grundgesamtheit der eigenen, unterhaltenen Flächen entziehen, blieben diese im Rahmen der grundflächen-bezogenen Betrachtung unberücksichtigt. Auch bei der flächenbezogenen Betrachtung ist zu beachten, dass beim Ausreißer „Am Fronhof“ die erhöhten Stromkosten auf die dortige strombetriebene Heizung zurückzuführen ist und bei der Helmholtzstraße die erhöhten Wärmekosten auf die weiter oben bereits beschriebene Verschiebung durch Heizölbezug. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2011 Kindergärten je m² BGF Kennzahl Kennzahl Kennzahl m² BGF StromkostenWärmekosten Wasserkosten je m² BGF je m² BGF je m² BGF € € € 574 4,07 5,77 1,08 730 4,45 3,92 0,84 844 3,42 3,63 0,66 634 3,96 3,03 0,95 465 3,17 6,82 0,79 493 3,94 16,61 0,97 Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten € Vorjahr € Vorjahr € Vorjahr 2.338 2.592 3.314 3.145 620 620 3.251 2.463 2.860 4.261 615 615 2.890 3.086 3.067 8.315 556 556 2.511 1.542 1.920 2.219 604 709 1.474 1.363 3.172 4.657 368 368 1.942 1.799 8.179 1.289 477 473 933 860 1.698 2.422 0 0 gemietet 5.157 7.614 342 342 544 2.983 2.759 5.336 6.402 653 564 1.004 3.008 2.801 2.167 3.268 596 596 494 2.665 2.471 10.190 3.930 672 672 867 2.080 1.928 4.626 6.507 474 474 gemietet 31.232 31.278 46.529 46.415 5.977 5.989 6.647 GustHeinemannStr Anemonenweg Sinnersd.Str. Nelkenweg Karl-Zörgiebel-Str. Helmholtzstr. (Heizöl) Vochemsgasse Am Fronhof von-Harff-Str. Kesselsgasse Görreshofstr. Zu den Fußfällen Summe 9,48 2,97 6,09 3,08 0,00 5,32 4,39 11,76 0,63 0,65 1,21 0,78 4,70 7,00 0,90 8,00 € 9,00 € Tabelle14a_Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten 2011 je m² BGF Kennzahl: Stromkosten Kindergärten 2011 je m² BGF Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € Diagramm14aa_Kennzahl Stromkosten Kindergärten 2011 je m² BGF 37 10,00 € Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Wärmekosten Kindergärten 2011 je m² BGF Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0,00 € 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € 12,00 € 14,00 € 16,00 € 18,00 € Diagramm14ab_Kennzahl Wärmekosten Kindergräten 2011 je m² BGF Diagramm14ac_Wasserkosten Kindergärten 2011 je m² BGF Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholtzstr. (Heizöl) Karl-Zörgiebel-Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0,00 € 0,20 € 0,40 € 0,60 € 0,80 € 1,00 € 1,20 € 1,40 € Diagramm14ac_Wasserkosten Kindergärten 2011 je m² BGF 38 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 6.4 Basis: Zeitvergleich energetische Maßnahmen Die im Berichtsjahr 2010 begonnene Betrachtung derjenigen Gebäude, die durch bauliche Eingriffe im Hinblick auf ihre energetische Situation verbessert wurden, wird im vorliegenden Bericht aufgegriffen und fortgeführt. Basierend auf der im Jahre 2009 durch die Firma „switch.on energy + engineering gmbh“ durchgeführte Untersuchung der städtischen Gebäude im Hinblick auf ihren energetisch relevanten baulichen Zustand und dem daraus entstandenen Klimaschutzkonzept ergab sich für viele Gebäude Handlungsbedarf zwecks energetischer Optimierung. Für die Maßnahmen, die mit der Priorität „hoch“ eingestuft wurden, wurden für das Haushaltsjahr 2011 Mittel in Höhe von rd. 500.000 € bereitgestellt, die sich im Maßnahmenkatalog 2011 wiederfinden lassen. Um den Erfolg der mittels dieser Maßnahmen durchzuführenden energetisch wirksamen Verbesserungen – Heizungserneuerungen, Fassadendämmungen, Fenstererneuerungen etc. – darlegen zu können, soll für eben diese Gebäude ein Zeitvergleich der Energiekosten für Strom und Wärme durchgeführt werden. Als Basis für die weitere Betrachtung der Entwicklung der Energiekosten wurde bereits im letzten Jahresbericht ein Durchschnittswert der Kosten 2008 bis 2010 der jeweiligen Gebäude errechnet. Dieser Wert wird nun zugrunde gelegt und dient als Referenzwert für die Folgejahre, um den Erfolg der Maßnahmen aufzuzeigen, die aus dem oben erwähnten Klimaschutzkonzept entstanden sind. Wie sich in untenstehender Tabelle und im dazugehörigen Diagramm zeigt, sind offensichtlich alle in die Betrachtung gezogenen Maßnahmen erfolgreich gewesen. Die Energiekosten sind zum Teil bis zu 42% gesunken, im Durchschnitt um knapp 22%. Die damit einhergehende Kostenersparnis im Jahre 2011 beläuft sich somit auf einen Betrag von annähernd 30 TSD€. Zeitvergleich energetische Maßnahmen Referenzwert (Durchschnitt 2008-2010) Gebäude energetische Maßnahme € Rathaus Erneu.der Beleuchtung (Verbesserung der Energieeffizienz) Strom 32.260 Asylbewerberunterkunft Eschgasse Erneuerung der Regeltechnik Gas 31.917 GGS Sinnersdorf (Horionschule) Dämmung Aussenw ände und Keller/Erneuerung Fenster Gas 22.819 GGS Mathildenstraße (Richezasch.) Fenster und Fassadensanierung Gas 16.274 KGS An der Kopfbuche Fenstererneuerung Gas 12.678 KGS Bachstraße Erneuerung des Heizkessels Gas 13.273 KiGa Anemonenweg Austausch Heizkörper Gas 4.181 Summe 133.402 Kosten 2011 € Veränderung zum Referenzwert in % 31.847 23.812 13.251 9.435 11.270 11.992 2.860 104.467 -1,28% -25,39% -41,93% -42,02% -11,11% -9,65% -31,60% -21,69% 28.935 € Kostenersparnis 2011: Tabelle 15_Zeitvergleich energetische Maßnahmen 39 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Diagramm15_Zeitvergleich Energetische Maßnahmen 35.000 € 30.000 € Referenzwert 25.000 € Kosten 2011 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 € As yl be we Ra rb th er au un s te rk un ft G Es G S ch Si ga nn ss er e sd o G rf G (H S or M io at ns hi ld ch en ul st e) ra ße (R ic he za sc KG h. ) S An de rK op fb uc he KG S Ba ch st ra ße Ki G a An em on en we g 0€ Diagramm 15_Zeitvergleich energetische Maßnahmen Über die oben geschilderten und auf ihre Energiekosten im Zeitvergleich untersuchten Maßnahmen hinaus sind im Berichtszeitraum auch noch weitere energetische Verbesserungen an Gebäuden vorgenommen worden bzw. in Ausführung. So werden z.B. an der Horionschule Dämmungen an Aussenwänden und Kellerdecke vorgenommen und die Fenster erneuert. Auch werden Dämmarbeiten und Fenstererneuerungen an der Realschule in Pulheim ausgeführt. 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung Zur bereits im letzten Jahr vorgenommenen Erhöhung der Aufwendungen zur Unterhaltung der Gebäude der Stadt Pulheim wurden auch im Berichtszeitraum nochmals mehr Unterhaltungsarbeiten vom technischen Immobilienmanagement durchgeführt. Mit über 2,2 Mio. € ist ein bisheriger Höchststand innerhalb der letzten sechs Berichtsjahre erreicht. Nur in den hier nicht mehr dargestellten Jahren 2002 und 2004 waren die Instandhaltungsaufwendungen größer. Die 2,2 Mio. € für Unterhaltung der Gebäude beinhalten im übrigen auch die für die KP II – Maßnahmen nötigen Aufwendungen und unterscheiden sich somit von der Summe der Instandhaltungen laut den Tabellen 23 und 24, die sich ohne diese Maßnahmen versteht. Der signifikante Sprung bei den Aufwendungen für die „Unterhaltung der Aussenanlagen“ ergibt sich aus einer KP II – Maßnahme. Hierbei handelt es sich um einen durch die Stadt gewährten Zuschuss für die Verlegung eines Glasfaserkabels im Gewerbegebiet Pulheim zur Verbesserung der Infrastruktur für die dort angesiedelten Unternehmen, der über KP II – Landesmittel rückfinanziert wurde. Die diesem Wert zugrundeliegende Buchung in Höhe von 215.600,- € ist fälschlich an dieser Stelle in der Kosten- und Leistungsrechnung des Immobilienmanagements vorgenommen worden, obwohl sie richtigerweise hätte im Bereich Wirtschaftsförderung gebucht werden müssen. Eine Korrektur war leider zum Zeitpunkt der Erstellung diesen Berichts nicht mehr möglich. 40 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Auffällig sind auch die an anderer Stelle beschriebenen stark verringerten Reinigungskosten aufgrund der im Jahre 2010 durchgeführten Reinigungsausschreibung. Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung (€) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Unterhaltung der Gebäude 1.263.728 1.105.244 1.560.249 1.477.328 2.087.536 2.212.180 iLV Bauhof Aussenanlagen 1.192.137 1.146.420 919.041 1.274.249 1.184.570 1.146.814 Reinigung 1.012.226 1.024.183 1.051.664 954.639 927.922 774.915 Miete, Pacht, Erbbauzins 368.114 415.888 370.541 383.735 389.810 379.737 Versicherungs-Beiträge Gebäude 220.438 240.173 237.788 227.299 224.906 237.421 Unterhaltung der Aussenanlagen 4.444 30.801 26.653 27.539 57.773 229.012 Abfallbeseitigung 239.887 276.928 301.871 294.562 219.852 219.077 iLV Bauhof Gebäude 23.561 91.240 93.775 74.358 68.129 78.785 Reinigungsmittel 27.917 27.620 32.521 58.268 32.703 46.208 Grundsteuer 35.019 33.929 34.374 33.179 33.436 34.644 Unterhaltung der Maschinen 68.697 43.125 39.846 32.316 34.196 34.073 Straßenreinigung 43.374 14.600 44.405 43.515 18.288 24.933 Telefongebühren mobil 2.121 2.851 2.886 3.239 2.598 iLV allgemein 3.793 59.547 262.024 4.686 1.194 1.290 Summe 4.503.335 4.511.819 4.977.603 4.888.559 5.283.554 5.421.687 Tabelle 16_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 2011 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € iL V Un te r ha l tu ng de Ba rG uh eb of äu Au de ss en an la g en M iet Re Ve e, i n Pa rs igu ich ch ng er t, un Er b g Un ba sBe uz te it r rh i ns äg al t e un Ge g de bä rA ud us e se na nl a Ab ge fa n llb e s iL V eit i gu Ba ng uh of Ge bä Re ud in i e gu ng sm i tte Un l te Gr rh un al t d un ste g ue de r rM as c St hin ra en ße Te nr e in lef on i gu ge ng bü hr en m ob iL V il all ge m ei n 0€ Diagramm 16_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 41 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Die gesamten Aufwendungen für die Unterhaltung und Bewirtschaftung sind sowohl absolut als auch in Relation zu den bewirtschafteten Flächen in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen. Dieser Effekt ist aber jeweils nur auf die erhöhten Bauunterhaltungs-Aufwendungen zurückzuführen, denen andererseits ein entsprechender Werterhalt an den Gebäuden der Stadt Pulheim gegenübersteht. Sieht man von den Aufwendungen für bauliche Unterhaltung ab, sind die anderen, nicht Wert erhaltenden Kosten sogar leicht zurückgegangen, im Wesentlichen hervorgerufen durch die bereits beschriebene Reinigungskosten-Ersparnis. Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung (€) Summe BGF gesamt m² (nur Flächen im Eigentum) Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4.641.417 4.651.421 5.115.856 4.888.559 5.283.556 5.421.687 153.865 159.957 153.886 156.690 157.482 157.194 30,17 29,08 33,24 31,20 33,55 34,49 Tabelle 17_Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Kernkennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten je m² BGF 35,00 € 34,49 34,00 € 33,55 33,24 33,00 € 32,00 € 31,20 31,00 € 30,17 30,00 € 29,08 29,00 € 28,00 € 27,00 € 26,00 € 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 17_Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten 42 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 8. Personalkosten Nach einem Tal bei den Personalkosten des Immobilienmanagements in den Jahren 2007/2008, hervorgerufen durch längere Vakanzen, sind diese seit 2009 nahezu unverändert geblieben. Dies ist insbesondere mit Blick auf die an anderen Stellen geschilderten erhöhten Leistungen und Verbesserungen, allen voran die durch das technische Immobilienmanagement erbrachten höheren Bauunterhaltungs-Leistungen, zu sehen. Personalkosten (€) 2006 974.211 2007 840.954 2008 908.699 2009 1.061.688 2010 1.061.460 2011 1.063.847 Tabelle 18_Personalkosten-Entwicklung Personalkosten-Entwicklung 2006-2011 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 18_Personalkosten-Entwicklung 43 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 9. sonstiger Aufwand Den Erträgen aus Grundstücksverkäufen (s. auch Tabelle 4) steht buchungstechnisch entsprechender Aufwand aus dem Abgang von Grundstücksvermögen gegenüber. Dies resultiert im Wesentlichen aus Verkäufen im Gewerbegebiet Pulheim und im Baugebiet Nellesweg in Geyen. Sonstiger Geschäftsaufwand – im Jahre 2010 hervorgerufen durch Aufwandsbuchungen zugunsten der Erschliessungsabteilung – war im Jahre 2011 nur in geringerem Umfang zu verzeichnen. Dieses buchungstechnische Verfahren wird erst seit 2010 konsequent durchgeführt, daher ist in den Vorjahren der Aufwand entsprechend gering. sontige Aufwendungen (€) Verluste aus Abgang Vermögen sonstiger Geschäfts-Aufwand Versicherungs-Beiträge (sonstige) Beiträge.Wirtsch.Verbände sonstige Dienstleistungen and.sonst.ord.Aufwendungen Summe 2006 2007 2008 40 7.478 615 21.154 3.713 33.000 45.831 60 120 25.264 13.298 31.249 71.275 18.076 15.320 77.943 2009 2010 2011 14.240 141.904 2.664.844 866.470 1.160.243 111.762 49.500 53.764 54.534 120 370 250 5.145 24.921 0 0 935.475 1.381.202 2.831.390 Tabelle 19_sonstiger Aufwand sonstiger Aufwand 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 19_sonstiger Aufwand 44 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 10. Reinigung Mithilfe eines externen Beratungsunternehmens wurden im Jahre 2010 die gesamten Reinigungsleistungen für das Jahr 2011 neu ausgeschrieben. Hierbei wurden die seinerzeit sehr unterschiedlichen Reinigungsintervalle in den Schulen der DIN 77400 (Reinigungsdienstleistung im Schulgebäude, Anforderung an die Reinigung) folgend, vereinheitlicht und die Leistungsverzeichnisse überprüft und angepasst. Darüber hinaus wurde zum Zweck der Erzielung einer verbesserten Reinigungsleistung in den Ausschreibungs-Unterlagen neben dem Preis auch die für die Leistungserbringung angesetzten Arbeitsstunden mit berücksichtigt. Dies hatte das Ziel, nicht den billigsten, sondern den wirtschaftlichsten Anbieter, bei dem das Verhältnis zwischen Preis und Leistung am besten ist, zu finden. Trotz dieser Verlagerung der Kriterien vom reinen Preis auch auf die erbrachte Stundenleistung wurde mit der Ausschreibung ein Gesamtpreis deutlich unter den früheren Reinigungskosten erzielt. Mit knapp über 770 Tausend Euro liegen die Reinigungskosten im Berichtszeitraum mit Abstand auf dem niedrigsten Niveau seit Beginn der Berichtsreihe und konnten somit wesentlich zur Haushaltskonsolidierung beitragen Die erhoffte Verbesserung der Reinigungsleistungen ist allerdings – zumindest bezogen auf einige Liegenschaften, vor allem Schulen, einige Kindergärten und Trauerhallen – leider nicht eingetreten. Nach eingehenden Untersuchungen und mehrfach durchgeführten, unangekündigten Kontroll-Zyklen an verschiedenen Objekten und danach geführten Gesprächen mit verschiedenen Vertretern des Reinigungsunternehmens und den Betroffenen vor Ort erwächst aber die Erkenntnis, dass die Hereinnahme des Bewertungs-Kriteriums „Arbeitsstunden“ sehr wohl richtig war, die Umsetzung durch das beauftragte Unternehmen allerdings oft zu wünschen übrig lies. Daher reifte bereits im Laufe des Berichtsjahres 2011 der Entschluss, im Verlaufe des Folgejahres eine erneute Ausschreibung vorzubereiten, um mit Beginn des Jahres 2013 eventuell mit einem neuen Reinigungsunternehmen starten zu können. Die hierzu erforderlichen Schritte sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes bereits eingeleitet. Reinigungskosten nach Gebäudetypen (€) Schulzentren Grundschulen Kindergärten Rathaus Hauptschule KMZ Förderschule sonstige Sportstätten Feuerwehrgebäude Trauerhallen Bauhof Freibad Asylbewerberheime Summe 2006 401.580 199.181 132.268 74.801 46.669 41.599 34.640 36.773 16.356 11.985 8.534 7.045 2007 423.790 203.169 94.105 83.643 50.079 30.204 38.263 52.000 16.340 17.487 7.053 8.033 795 1.012.226 17 1.024.183 2008 425.590 215.590 100.362 77.043 56.059 33.777 43.306 48.472 19.206 16.380 6.725 8.014 273 867 1.051.664 2009 2010 2011 385.022 205.691 110.537 55.493 46.900 31.281 25.029 40.778 20.278 16.168 9.736 7.726 0 0 954.639 377.171 193.874 113.179 51.029 43.598 29.950 26.845 38.986 21.271 16.220 6.956 7.691 50 1.102 927.922 270.472 173.482 123.994 43.734 39.394 33.481 23.723 22.590 17.371 10.667 6.527 6.329 2.162 989 774.915 Tabelle 20_Reinigungskosten nach Gebäudetypen 45 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Reinigungskosten nach Gebäudetypen 2011 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 € rhe im e iba d Fr e ylb ew erb e As Ba uh of lle n ue rha Tr a ge bä ud e eh r tst ätt en Fe ue rw Sp or so ns tig e Z KM de rsc hu le Fö r Ra th a us Ha up tsc hu le Gr Sc hu lze n tr en un ds ch ul e n Kin de rg ärt en 0€ Diagramm 20_Reinigungskosten nach Gebäudetypen Das durch den Bezug der Reinigungskosten auf die jeweiligen Flächen der Liegenschaften entstehende Ranking zeigt auch in diesem Jahr wieder, dass die mit Abstand höchsten relativen Reinigungskosten in Kindergärten anfallen. Erfreulicherweise sind die Schulzentren vom im letzten Bericht noch dritten Platz nun auf den sechsten Platz im Ranking gerutscht, somit von ehemals 7,04 € auf nunmehr 5,05 € je Quadratmeter BGF. Ebenfalls erfreulich ist, dass – analog zu den absolut gesunkenen Gesamtreinigungskosten – nun auch die Kosten über sämtliche Liegenschaften von 5,80 € auf jetzt 4,85 € je Quadratmeter BGF gefallen sind. 46 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Reinigungskosten Gebäudetyp 2011 Kindergärten Förderschule Hauptschule KMZ Grundschulen Schulzentren Rathaus Trauerhallen Bauhof Feuerwehrgebäude Freibad Sportstätten sonstige Asyl/Obdach Summe 123.994 23.723 39.394 33.481 173.482 270.472 43.734 6.527 6.329 10.667 2.162 17.371 22.681 898 774.915 2010 € € 113.179 26.845 43.598 29.950 193.874 377.171 51.029 6.956 7.691 16.220 50 21.271 38.986 1.102 927.922 2009 BGF m² € (Eigent.Flächen) 5.999 2.610 6.628 5.649 31.068 53.574 9.116 1.615 2.652 5.103 0 9.873 17.560 5.747 157.194 110.537 25.029 46.900 31.281 205.691 385.022 55.493 9.736 7.726 16.168 0 20.278 40.778 0 954.639 Miet BGF Gesamt BGF Reinigungskosten nach Gebäudetypen je m² BGF (€) m² 819 m² 2011 6.818 18,19 2.610 9,09 6.628 5,94 5.649 5,93 31.177 5,56 53.574 5,05 10.564 4,14 1.615 4,04 2.652 2,39 5.103 2,09 1.184 1,83 9.873 1,76 16.686 1,36 5.747 0,16 159.880 4,85 2010 16,60 10,29 6,58 5,30 6,22 7,04 4,83 4,31 2,90 3,18 0,04 2,15 2,34 0,19 5,80 109 1.448 310 2.686 Tabelle 21_Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Kennzahl Reinigungskosten € je m² 2011 20,00 € 18,00 € 16,00 € 14,00 € 12,00 € 10,00 € 8,00 € 6,00 € 4,00 € 2,00 € yl/ Ob da ch As so ns tig e tst ät te n iba d Sp or Fr e ge bä ud e eh r Ba uh of Fe ue rw ue rh al le n Tr a Ra th au s KM Z ru nd sc hu le n Sc hu lze nt re n G ch ul e Ha up tsc hu le de rs Fö r Ki nd er g är te n 0,00 € Diagramm 21_Kennzahl Reinigungskosten nach BGF 47 2009 16,21 9,59 7,08 5,54 6,60 7,19 5,25 6,03 2,91 3,17 0,00 2,05 2,44 0,00 5,97 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Gesamt-Reinigungskosten € BGF (incl. angemietete Flächen) m² Gesamt-Reinigungskosten je m² BGF (€) 2006 2007 2008 1.012.226 1.024.183 1.051.664 156.870 159.465 159.297 6,45 6,42 6,60 2009 954.639 159.285 5,99 2010 927.922 160.167 5,79 Tabelle 22_Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF Kennzahl: Gesamtreinigungskosten € je m² BGF 2006 - 2011 7,00 € 6,00 € 5,00 € 4,00 € 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 22_Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF 11. Sach-Versicherungen Im Berichts-Jahr 2011 wurden die Sachversicherungsleistungen der Stadt Pulheim europaweit neu ausgeschrieben. Der neue Vertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren und endet am 31.12.2016 Aufgrund veränderter Ausgangssituationen, z.B. in den letzten Jahren immer häufiger vorkommenden Starkregenereignissen, besonders harten Wintern mit entsprechenden Schneefällen etc., wurden die zu versichernden Risiken neu festgelegt. Hierzu wurden die entsprechenden Elementarschäden (Erdrutsch, Schneedruck und Starkregen) erstmalig ausgeschrieben und mitversichert. Stattdessen wurde die Versicherung gegen Glasbruch aus der Leistung herausgenommen, da die hierfür zu entrichtenden jährlichen Prämien und die dem gegenüberstehenden Schaden-ErsatzLeistungen in keinerlei wirtschaftlichem Verhältnis standen. 48 2011 774.915 162.248 4,78 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Unverändert blieben die klassischen und unumgänglichen Versicherungen gegen Feuer, Leitungswasser- und Sturmschäden sowie Einbruch/ Diebstahl, aber auch die Maschinen-, Schlüsselverlust und Elektronikversicherungen. Die neue Versicherungsprämie beträgt nunmehr ca. 190.000 € inklusive Versicherungssteuer. Sie liegt damit deutlich unter der für das Jahr 2011 gezahlten Prämien-Summe in Höhe von rd. 237.000 € 12. Instandhaltung Instandhaltung (€) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kleinreparaturen 1.389.032 755.130 724.870 723.120 979.000 766.917 1.036.599 755.303 792.885 924.560 Wartungsverträge 143.310 147.100 147.370 134.360 156.200 136.647 161.532 179.767 176.726 195.646 Einzelmaßnahmen 1.777.200 511.540 1.163.470 642.630 306.847 201.679 374.835 563.374 599.122 937.405 Summe 3.309.542 1.413.770 2.035.710 1.500.110 1.442.047 1.105.243 1.572.966 1.498.444 1.568.733 2.057.612 Tabelle 23_Instandhaltungskosten Gebäude Instandhaltungskosten Gebäude 2002 - 2011 3.500.000 € 3.000.000 € Einzelmaßnahmen Wartungsverträge Kleinreparaturen 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € 0€ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 23_Instandhaltungskosten Gebäude 49 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Bauunterhaltungsaufwand je m² BGF Kleinreparaturen Wartungsverträge Einzelmaßnahmen Summe BGF gesamt m² (nur Eigentumsflächen) Kennzahl: Bauunterhalt in € je m² BGF 2006 979.000 156.200 306.847 1.442.047 153.865 9,37 2007 766.917 136.647 201.679 1.105.243 159.957 6,91 2008 1.036.599 161.532 374.835 1.572.966 153.886 10,22 2009 755.303 179.767 563.374 1.498.444 156.690 9,56 2010 792.885 176.726 599.122 1.568.733 157.482 9,96 Tabelle 24_ Kennzahl Bauunterhalt nach BGF Instandhaltungskosten Gebäude 2002 - 2011 3.500.000 € 3.000.000 € Einzelmaßnahmen Wartungsverträge Kleinreparaturen 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € 0€ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 24_Kennzahl Bauunterhalt nach BGF 50 2011 924.560 195.646 937.405 2.057.611 157.194 13,09 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 13. Baumaßnahmen 2008 Maßnahmen-Status Fertig Ausführung Planung Ausschreibung Offen sonstige/storniert/verschob en Mittel € Anzahl 2.199.596 45 305.544 17 92.189 9 202 0 0 9 218.726 1 Anzahl 55 12 6 1 7 5 Gesamt 2009 86 2.816.257 81 2010 Mittel € Anzahl 1.788.286 57 833.838 29 120.438 9 0 0 0 6 0 0 2.742.562 101 2011 Mittel € Anzahl 1.298.002 64 3.337.753 24 654.529 10 0 3 0 18 0 1 5.290.284 120 Mittel € 4.508.505 4.745.094 789.450 123.000 2.255.611 17.500 12.439.160 (Ausführung: 2011 ohne Hallenbadneubau) Tabelle 25_Baumaßnahmen Der Anstieg der Baumaßnahmen von 101 im Jahre 2010 auf 120 im Berichtsjahr ist nicht zuletzt zurückzuführen auf die in diesem Jahr umgesetzten Maßnahmen aus den Mitteln des Konjunkturpaketes II. Eine detaillierte Auflistung aller betreffenden Maßnahmen findet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Status/Mittelverwendung Baumaßnahmen 2008 - 2011 Ausführung 5.000.000 € Fertig 4.500.000 € 4.000.000 € Ausführung 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € Fertig Fertig 2.000.000 € Fertig 1.500.000 € Ausführung 1.000.000 € 500.000 € Planung Planung Ausführung Planung Planung 0€ 2008 2009 2010 2011 Diagramm 25_Baumaßnahmen 51 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 14. Photovoltaik-/Solar-Anlagen Die Solaranlagen der Stadt Pulheim wurden bereits in den letzten Jahresberichten hinlänglich beschrieben. Da sich bei den Anlagen keinerlei bauliche oder sonstige Veränderungen ergeben haben, wird hier auf eine weitere nähere Darstellung verzichtet. Die durch die Anlagen erwirtschafteten Erträge sind zwar in den letzten beiden Jahren etwas abgefallen, haben aber dennoch in Summe mittlerweile eine Gesamt-Ertrags-Summe von über 71.000,- € erzielt. Ertrag in € in Betrieb seit € je KW p Förderung Erstellungskosten € Objektnr. Leistung in KWp Photovoltaikanlagen Erträge 2002 - 2011 Standort 2002 2003 2004 2005 2006 2007 21501 HS Escher Str. 7,92 49.000,00 6.187 27.01.05 3.701 4.491 1.590 22001 RS Hackenbroicher Str. 10,06 71.000,00 23.000 7.058 18.12.06 158 3.371 erweitert auf 14,74 30.000,00 30.000 6.410 01.04.08 23001 GY Hackenbroicher Str. 7,92 52.600,00 6.641 08.10.04 667 3.298 2.772 4.479 23002 SZ Kastanienallee 5,41 47.000,00 8.688 01.07.02 1.026 1.797 1.797 473 1 855 Summe: 249.600,00 1.026 1.797 2.464 7.472 7.422 10.295 2008 2009 2010 2011 1.594 1.267 1.413 1.298 5.381 6.335 4.589 3.025 3.070 2.903 822 819 756 10.822 11.490 9.661 Gesamtsumme aller Jahre: 71.315 Tabelle 26_Photovoltaikanlagen Erträge Erträge Photovoltaikanlagen 2002 - 2011 12.000 € 10.000 € 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 € 0€ 2002 2003 4.213 2.662 693 8.866 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagramm 26_Photovoltaikanlagen Erträge 52 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Auch bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Anlagen kommt man zu einem erfreulichen Ergebnis. Hierzu wurde der Zeitraum ab 2007 betrachtet, seit dem alle Photovoltaikanlagen errichtet und in Betrieb sind. ObjektNr 21501 22001 23001 23002 Standort HS Escher Str. RS Hackenbroicher Str. erweitert auf GY Hackenbroicher Str. SZ Kastanienallee Summe Erträge 2007 1590 3371 4479 855 10.295 Summe der Erträge der betrachteten Jahre: Durchschn.Ertrag pro Jahr 2008 1594 2009 1267 2010 1413 2011 1298 5381 3025 822 10.822 6335 3070 819 11.490 4589 2903 756 9661 4213 2662 693 8866 5 51.134 10.226 Tabelle 26a_Photovoltaikanlagen 2007-2011 Berücksichtigt man neben den Erstellungskosten in Höhe von € 249.600,- - darüber hinaus gehende Unterhaltskosten sind nicht zu verzeichnen - die seinerzeit erhaltenen Fördermittel in Höhe von € 53.000,- , ergibt sich ein Rest-Aufwand von € 196.600,- , der mit Blick auf den durchschnittlichen jährlichen Ertrag von € 10.226,- zu einer Amortisationszeit von 19,2 Jahren führt. Somit ist der Betrieb der Solaranlagen als wirtschaftlich zu bezeichnen, da bereits innerhalb der gesetzlichen Abschreibungsfrist eine Amortisation der eingesetzten Kosten entsteht. Überdies kann davon ausgegangen werden, dass die tatsächliche Nutzungsdauer noch erheblich über die 20-JahresFrist hinausgeht und somit weiterhin die Wirtschaftlichkeit des Betriebes verbessert. 15. KGSt-Benchmarking Verwaltungsgebäude/Schulen/Kindertagesstätten Die im letzten Jahresbericht begonnene Darstellung von Vergleichen der in Pulheim festzustellenden Zahlen mit von der KGSt zur Verfügung gestellten Vergleichszahlen soll auch in diesem Bericht fortgeführt werden. Die so gewonnenen Vergleiche können als Grundlage für unternehmerische Entscheidungen herangezogen werden. Bei den durch die KGSt veröffentlichten Zahlen handelt es sich um Mittelwerte (Median) vieler dort durchgeführter, bundesweiter interkommunaler Vergleiche. Bei der Betrachtung werden nur die kostenintensivsten Gebäudearten und auch nur die Kostenarten zugrunde gelegt, die in der Regel die größten Werte aufweisen. Auf diese Weise bleiben die Kennzahlen überschaubar und praktikabel. Die betrachteten Gebäudearten sind die  Schulen  Kindergärten und  Verwaltungsgebäude, 53 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 die wesentlichen Kostenarten sind die  Betriebskosten (alle gebäudebezogenen Kosten wie Reinigung, Abfallbeseitigung, Gebäudeversicherung, auch Energiekosten wie Wärme, Wasser, Strom, etc., ohne Bauunterhaltungskosten)  Reinigungskosten  Stromkosten  Wärmekosten und  Wasserkosten. Zur Erleichterung der Beurteilung der Kennzahlen der Stadt Pulheim im Vergleich zu den KGStZahlen wurde wieder die Darstellungsform der „Ampel“ gewählt. Hierbei wurde eine für die Stadt Pulheim ungünstige Abweichung (höher als Durchschnitt) von mehr als 30% rot gekennzeichnet, eine ungünstige Abweichung von mehr als 10% aber weniger als 30% gelb und eine Abweichung von unter 10% grün. 15.1 Betriebskosten Die Betriebskosten werden seitens der KGSt definiert, als alle Kosten für - Grundsteuer Reinigung (Unterhalts-, Glas-, Fenster-, Sonderreinigung) Grünflächenpflege Abfallkosten Abwasserkosten Wasserkosten Wärmekosten Stromkosten Gebäude-Versicherungskosten Wie die folgende Ampel zeigt, befindet sich die Stadt Pulheim mit den entsprechenden Kostenpositionen bei den Kindergärten im üblichen Rahmen, bei den Verwaltungsgebäuden und insbesondere bei den Schulen sogar deutlich unter den Vergleichswerten. 54 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Betriebskosten pro m² BGF 2011 Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Betriebskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.880 5.999 48.199 157.194 € 192.596 1.499.984 281.410 2.345.578 4.319.568 €/m² BGF 21,13 15,98 46,91 48,66 €/m² BGF 28,65 28,72 45,98 -26,26% -44,37% 2,02% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 27_KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF Kennzahl: Betriebskosten pro m² BGF 50,00 € Pulheim KGSt-Vergleichswert 45,00 € 40,00 € 35,00 € 30,00 € 25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 27_KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF 55 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 15.2 Erhaltungsaufwand Laut KGSt-Definition ist das Ziel dieser Kennzahl „Erhaltungsaufwand“ die „Klarheit über den Aufwand zur langfristigen Sicherung und Pflege des Gebäudevermögens bezogen auf den Wiederbeschaffungszeitwert des Gebäudes…“zu erlangen. Hier wird also dargestellt, „…ob der Erhaltungsaufwand in einem vertretbaren Verhältnis zum Gebäudewert steht“. Auch hier zeigen sich die Zahlen der Stadt Pulheim durchaus im üblichen Rahmen, mit – besonders bei den Kindergärten – deutlicher Tendenz unterhalb der Vergleichszahl. Bereits im letzten Bericht wurde an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass zwar unterdurchschnittliche Erhaltungs-Kosten kurzund mittelfristig schonend auf den Haushalt wirken, langfristig aber eine Sicherung des Gebäudevermögens zur Vorbeugung vor Substanzverlust zu bedenken ist. Diesem Umstand wurde, bezogen auf die weitaus größte Position der Schulen, gegenüber dem letzten Jahr bereits Rechnung getragen. Dort belief sich der Unterhaltungsaufwand gerade mal auf knapp 800 TSD€ und lag somit fast 50% unter dem Vergleichswert. Dies stellt sich daher in diesem Berichtsjahr mit ca. 14% unter dem Vergleichswert aus oben beschriebener Perspektive heraus deutlich besser dar. Kennzahl: Gebäude- Erhaltungsaufwand Pulheim KGStAbweichung Erhaltungsaufwandsanteil (2011) Neubauwert Vergleichswert (Basis KGSt-Wert) am Gebäudeneubauwert € € % % % Verwaltungsgebäude 17.192.621 79.384 0,46% 0,59% -21,74% Schulen 123.067.753 1.325.462 1,08% 1,25% -13,84% Kindertagesstätten 8.903.495 84.445 0,95% 2,89% -67,18% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 28_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Kennzahl: Erhaltungsaufwandsanteil (2011) am Gebäude-Neubauwert Pulheim 3,00% KGSt- Vergleichswert 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 28_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand 56 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 15.3 Reinigungskosten Die KGSt subsumiert unter Reinigungskosten die Kosten für - Boden- und Unterhaltsreinigung Glas- und Fensterreinigung und Sonderreinigungen und erreicht somit die Gebäudereinigungskosten. klassische Kennzahl für den Vergleich der gesamten Wie bereits an anderer Stelle erwähnt, wurde durch die letzte Ausschreibung der Reinigungskosten eine erhebliche Kostenreduzierung erzielt, die sich nun auch im Vergleich mit den KGSt-Kennzahlen niederschlägt. Insbesondere bei den Schulen, aber auch bei den Verwaltungsgebäuden, liegen die Reinigungskosten in Pulheim – und dies im Berichtszeitraum noch einmal stärker als im letzten Bericht – unterhalb der interkommunalen Vergleichszahlen. Kennzahl: Reinigungskosten (2011) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Reinigungskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.880 5.999 48.199 157.194 € €/m² BGF 5,13 4,87 20,67 3,59 46.781 457.533 123.994 172.867 774.915 €/m² BGF 7,45 9,04 21,27 % -31,12% -46,09% -2,83% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 29_KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF 57 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Reinigungskosten (2011) pro m² BGF Pulheim 25 € KGSt-Vergleichswert 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 29_KGStKennzahlReinigungskosten nach BGF 15.4 Stromkosten Laut Definition der KGSt ist „diese Vergleichszahl…klassisch in der Gebäudewirtschaft bzw. im Energiemanagement und bei Kostenbetrachtungen bzgl. der Verbräuche unverzichtbar“. Gegenüber dem letzten Bericht treten in Pulheim die Stromkosten der Kindertagesstätten zwar immer noch deutlich vor den Vergleichszahlen hervor, allerdings gegenüber den seinerzeit gut 80% nun leicht abgeschwächt. Durch eine temporäre Steigerung der Stromkosten der Schulen von seinerzeit 214 TSD€ auf nunmehr 244 TSD€ verschlechtert sich hier die prozentuale Abweichung deutlich, liegt aber immer noch im Toleranzbereich unterhalb 30%. Dennoch gilt es diese Zahl im Auge zu behalten. Kennzahl: Stromkosten (2011) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Stromkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.880 5.999 48.199 157.194 € 47.001 244.009 31.231 354.149 676.390 €/m² BGF 5,16 2,60 5,21 7,35 4,30 €/m² BGF 4,79 2,13 3,02 % 7,64% 22,03% 72,39% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 30_KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF 58 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Auch in diesem Jahr liegen die Stromkosten der Kindertagesstätten deutlich über dem Vergleichswert, wenn auch im Vergleich zum letzten Jahr (80,45%) in verringertem Maße. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in der Kindertagesstätte am Fronhof eine Stromheizung installiert ist, die den Stromkosten-Wert nach oben zieht und somit diesen ungünstigen Wert hervorruft. Kennzahl: Stromkosten pro m² BGF 6,00 € Pulheim KGSt-Vergleichswert 5,00 € 4,00 € 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 30_KGST-Kennzahl Stromkosten nach BGF 15.5 Wärmekosten Bei den Wärmekosten liegt die Stadt Pulheim durch die verbesserte Kostensituation nun auch bei den Verwaltungsgebäuden im Berichtszeitraum im „grünen Bereich“. Dies war im letzten Bericht einzig bei dieser Gebäudeart noch anders. Dort war eine Abweichung von gut 20% über Vergleich zu beklagen. Die anderen Gebäudearten, insbesondere die Schulen, konnten ihre positive Situation noch deutlich ausbauen und liegen somit jetzt kräftig unterhalb der Vergleichszahlen. 59 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Kennzahl: Wärmekosten (2011) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Wärmekosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.880 5.999 48.199 157.194 € 39.163 278.075 46.529 312.695 676.462 €/m² BGF 4,30 2,96 7,76 6,49 4,30 €/m² BGF 5,79 6,41 7,11 % -25,80% -53,79% 9,09% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 31_KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Kennzahl: Wärmekosten pro m² BGF 8,00 € Pulheim KGSt-Vergleichswert 7,00 € 6,00 € 5,00 € 4,00 € 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 31_KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF 60 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 15.6 Wasserkosten Leider haben sich die Wasserkosten bei den Kindergärten, die bereits im letzten Bericht mit 23% zwar noch im gelben Bereich, allerdings damit über dem Vergleichswert lagen, nun noch weiter verschlechtert. Dies ist in direktem Zusammenhang mit den U3-Einrichtungen zu sehen, wodurch für die kleinen Kinder von einem erhöhten Wasserverbrauch ausgegangen werden kann. An dieser Stelle sei erwähnt, dass die KGSt gebeten wird, ihre entsprechenden Vergleichswerte bezüglich der Kindergärten um die U3-Thematik zu aktualisieren. Überdies ist dabei zu berücksichtigen, dass bei absolut betrachtet kleinen Kostenpositionen (5.316 € im letzten Bericht, nun 5.977 €) wie den Wasserkosten der Kindergärten, Schwankungen sehr schnell zu derartigen prozentualen Abweichungen führen können. Kennzahl: Wasserkosten (2011) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Wasserkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.880 5.999 48.199 157.194 € €/m² BGF 0,34 0,32 1,00 1,74 0,78 3.144 29.758 5.977 83.793 122.672 €/m² BGF 0,34 0,30 0,72 % 1,44% 5,66% 38,38% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 32_KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF Kennzahl: Wasserkosten pro m² BGF 1,00 € 0,90 € 0,80 € Pulheim KGSt-Vergleichswert 0,70 € 0,60 € 0,50 € 0,40 € 0,30 € 0,20 € 0,10 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 32_KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 61 Jahresbericht Immobilienmanagement 2011 Anlagen 1. Objektliste 2. Liste Baumaßnahmen 2011 3. Summen BAB 2011 62