Beschlussvorlage (Auswirkungsanalyse)

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim erstellt im Auftrag der Stadt Pulheim Projektbearbeitung: Joachim Schulte Rainer Schmidt-Illguth Köln, im März 2012 BBE Handelsberatung GmbH Agrippinawerft 30/D-50678 Köln Telefon +49(0)221 93655-123 Telefax +49(0)221 93655-101 info@bbe.de www.bbe.de Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 1.2 4 Ausgangslage und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise 4 5 2 Standortbewertung und Projektbeschreibung 2.1 2.2 2.3 8 Makrostandort Pulheim Mikrostandort Projektskizze 8 10 12 3 Wettbewerbssituation 3.1 3.2 3.3 15 Methodische Vorgehensweise Strukturprägende Möbelanbieter in der Region Zentrale Versorgungsbereiche 15 17 20 4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen des Planvorhabens 4.1 4.2 29 Einzugsgebiet Projektrelevantes Nachfragevolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet 5 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen 5.1 5.2 5.3 5.4 29 32 35 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben auf zentrale Versorgungsbereiche 35 35 41 47 6 Fazit 50 Anhang 53 Seite 2 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Lage der Stadt Pulheim und zentralörtliche Gliederung Abbildung 2 Mikrostandort des Planvorhabens Abbildung 3 Abbildung 4 Darstellungen des Regionalplans 12 Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept des geplanten Möbelbetriebes (projektierte Sortiments- und Verkaufsflächenaufteilung) 14 Abbildung 5 Abbildung 6 Untersuchungsraum Wettbewerbssituation 17 19 Abbildung 7 Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet 21 Abbildung 8 Projektrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen im 15-Minuten-Radius 26 Hauptkundenherkunftsgebiete 33 Abbildung 9 8 10 Abbildung 10 Einrichtungsrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Abbildung 11 Umsatzerwartung nach Sortimenten (Worst-case, projektierte Sortiments- und Verkaufsflächenaufteilung) 34 37 Abbildung 12 Umsatzherkunft - prognostizierte Marktanteile nach Teilräumen Abbildung 13 Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte (Worst-Case; ohne Nebensortimente / Aktionswaren) Abbildung 14 Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone I und II des Einzugsgebietes 39 54 Abbildung 15 Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone III des Einzugsgebietes 75 Abbildung 16 Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II des Einzugsgebietes (Worst-Case; ohne Nebensortimente / Aktionswaren) 103 46 Seite 3 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Die Stadt Pulheim plant, im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Ansiedlung eines Möbelhauses mit einer Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² zu schaffen. Derzeit besteht auf dem Areal Baurecht für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit rd. 20.000 m² Verkaufsfläche, wobei der Angebotsschwerpunkt mit mindestens 90 % der Gesamtverkaufsfläche im nicht-zentrenrelevanten Sortiment liegt. Am Planstandort besteht bereits Baurecht für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit einer Verkaufsfläche von maximal 20.000 m² (gemäß § 33 BauGB), welches aber noch nicht umgesetzt ist. Gegenstand der Untersuchung ist daher das Gesamtvorhaben, d. h. die Erstansiedlung eines Möbelhauses mit 45.000 m² Verkaufsfläche. Der Vorhabenstandort befindet sich am südöstlichen Rand der Kernstadt in Sichtbeziehung zur Bundesstraße B 59 (Ortsumgehung Pulheim). Erschlossen wird das Grundstück über die Landesstraße L 183 (Bonnstraße), die kreuzungsfrei an die Ortsumgehung angebunden ist. Somit verfügt das Planareal über eine hohe Verkehrsgunst. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Standort ganz überwiegend als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dargestellt und deshalb aus landesplanerischer Sicht grundsätzlich dazu geeignet, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben aufzunehmen. Im Flächennutzungsplan sind Teile des Entwicklungsbereichs als sonstiges Sondergebiet (städtischer Bauhof), der überwiegende Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt. Vor diesem Hintergrund wird eine Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erforderlich. Aufgrund der Notwendigkeit zur Änderung des Flächennutzungsplanes ist darüber hinaus das Verfahren zur Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Landesplanung gemäß § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG) zu durchlaufen. Vor diesem Hintergrund ist die Zusammenstellung der Tatsachen für die Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens und der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung erforderlich. Hierbei wird zunächst geprüft, ob das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung übereinstimmt. Darüber hinaus ist unter Beachtung der Prüfvorgaben von § 11 Abs. 3 BauNVO aufzuzeigen, ob im Ansiedlungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu erwarten wären. Die BBE Handelsberatung, Köln, wurde im Januar 2012 von der Stadt Pulheim mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. Seite 4 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 1.2 Methodische Vorgehensweise Das vorliegende Gutachten basiert auf Vor-Ort-Recherchen in der Stadt Pulheim sowie den umliegenden Städten und Gemeinden. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzelnen wurden folgende Erhebungen durchgeführt bzw. Quellen verwendet: Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes in Pulheim, Erhebung der projektrelevanten Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebietes, Erhebung der größeren Möbelanbieter im Einzugsgebiet, Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern, Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzepte der untersuchungsrelevanten Städte und Gemeinden, soziodemografische Kennzahlen), Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet: Bewertung der makro- und mikroräumlichen Standortsituation, Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation im Untersuchungsraum unter quantitativen und qualitativen Aspekten, Ermittlung des Einzugsgebietes der Planvorhaben und Berechnung des Nachfragevolumens. Der zweite Arbeitsschritt umfasst folgende gutachterliche Bewertungsschritte: Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen, Prüfung der landesplanerischen Rahmenbedingungen sowie der Aussagen der regionalen und kommunalen Einzelhandelskonzepte. Seite 5 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine 1 wissenschaftliche Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area" ) für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert. Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt: Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten. Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet. Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersuchungsgebiet. Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit. Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen: Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Getränke) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfes (z. B. Oberbekleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. Die Modellberechnung ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Einzugsgebiet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung aufsucht bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Großteil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden die einem Einkaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz. In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität die Situation nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenübergestellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wettbewerbsbeeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Lauf der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit 1 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38 Seite 6 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Änderungen sonstiger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerechnet werden. Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und relativ von der „Umverteilung“ betroffen. Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet erscheint. Seite 7 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 2 Standortbewertung und Projektbeschreibung 2.1 Makrostandort Pulheim Die Stadt Pulheim gehört dem Rhein-Erft-Kreis an und grenzt im Osten an das Oberzentrum Köln, im Süden an das Mittelzentrum Frechen, im Westen an das Mittelzentrum Bergheim und das Grundzentrum Rommerskirchen sowie im Norden an das Mittelzentrum Dormagen (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1 Lage der Stadt Pulheim und zentralörtliche Gliederung Im Landesentwicklungsplan NRW ist der Stadt Pulheim die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Aufgrund der Lage in der westlichen Ballungsrandzone des Oberzentrums Köln und im Standortverbund gleichrangiger zentraler Orte kommt Pulheim aus Sicht der Landesplanung somit in erster Linie die Aufgabe zu, die Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen und auch des spezialisierten Bedarfs sicher zu stellen. Die nordöstliche Anbindung der Stadt Pulheim erfolgt überregional durch die A 57. Die Straßenverläufe der L 183 und der L 93 bilden den Übergang bzw. die Anbindung an die Stadt Pulheim sowie die nördlichen Stadtteile Sinnersdorf und Stommeln. Südöstlich verläuft die A 1, die durch die B 59 die westlich der Stadt Pulheim gelegenen Stadtteile Geyen, Manstedten und Ingendorf anbindet. Seite 8 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Durch die Durchgangsstraßen L 183 und die K 9 wird die Stadt Pulheim und ihre Stadtteile in Nordost- und Südwest-Richtung, durch die K 24 und die B 59 in Nordwest- bzw. Südost-Richtung und im Norden durch die L 93 umgeben bzw. erschlossen. Eine direkte Anbindung an das Streckennetz der Deutschen Bahn AG ist durch den Haltepunkt Pulheim gegeben, der von der Regionalexpress-Linie RE 8 (Mönchengladbach - Rommerskirchen Köln) und der Regionalbahnlinie RB 27 (Mönchengladbach - Rommerskirchen - Köln) angefahren wird. Der Bahnhof im Stadtteil Stommeln ist darüber hinaus in die Regionalbahnlinie RB 27 eingebunden. Insgesamt weist die Stadt Pulheim eine funktionsfähige Verkehrserschließung auf. Die heutige Stadt Pulheim erhielt 1981 das Stadtrecht. Vorher wurde sie 1975 zur Großgemeinde Pulheim mit dem zentralen Hauptort Pulheim. In der Stadt Pulheim leben aktuell rd. 53.741 Einwohner, die sich auf die 12 Stadtteile verteilen. Mit einem Bevölkerungspotenzial von 21.774 Einwohnern stellt der Stadtteil Pulheim den einwohnerstärksten Stadtteil dar. Gefolgt von Stommeln mit 8.291, Brauweiler mit 8.142, Sinnersdorf mit 5.480, Sinthern 3.392, Dansweiler 2.951, Geyen 2.441, Stommelerbusch 885, Freimersdorf 144, Manstedten 139, Ingendorf 95 und Orr 7 Einwohnern. 2 Die Stadt Pulheim verzeichnet im Zeitraum 2000 - 2010 eine nahezu konstante Bevölkerungszahl. Im Vergleich zum Jahr 2000 (53.158 Einwohner) weist die Stadt ein Bevölkerungswachstum um rd. 1,1 Prozentpunkte auf, so dass sich der Einwohnerstand Ende 2010 auf fast dem gleichen Niveau wie im Jahr 2000 befindet. Die Bevölkerungsprognose des IT NRW lässt für die Stadt Pulheim bis zum Jahre 2030 eine positive Bevölkerungsentwicklung (+ rd. 7,9 %) erwarten, ähnlich sieht die Prognose für den Rhein-ErftKreis aus (+ rd. 5 %), während für das Land Nordrhein-Westfalen der Trend einer negativen Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird. 2 Angaben der Stadt Pulheim; Stand: 01.06.2011; nur Hauptwohnsitze Seite 9 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 2.2 Mikrostandort Der Ansiedlungsstandort liegt im südöstlichen Stadtgebiet der Stadt Pulheim am Rande des Kernortes Pulheim. Der Projektstandort erstreckt sich über eine Teilfläche des städtischen Gewerbegebiets „Am Schwefelberg“ (vgl. Abbildung 2). Abbildung 2 Mikrostandort des Planvorhabens Aufgrund seiner südöstlichen Randlage zur Kernstadt in Sichtbeziehung zur Bundesstraße B 59 (Ortsumgehung Pulheim) verfügt der Planstandort über eine hohe Verkehrsgunst und eine direkte Sichtbeziehung zur B 59 n. Hierzu trägt auch bei, dass das Planareal im Westen an die K 6 (Widdersdorfer Weg) und im Norden und Osten an die Strecke der Deutschen Bahn Köln - Mönchengladbach grenzt. Erschlossen wird das Grundstück über die Landesstraße L 183 (Bonnstraße), die kreuzungsfrei an die Ortsumgehung angebunden ist. Auch unter regionalen Gesichtspunkten weist das Planareal durch die Nähe zum Autobahnring Köln (in rd. 3 km Entfernung) eine verkehrsgünstige Lage in der Region Düsseldorf - Köln auf. Ein ÖPNV-Anschluss in fußläufiger Entfernung liegt derzeit nicht vor. Derzeit wird das Planareal landwirtschaftlich genutzt. Das unmittelbare Umfeld des Planstandortes wird neben einer landwirtschaftlichen Nutzung durch den städtischen Bauhof und die Feuerwehr geprägt. In nordwestlicher Richtung schließen an den Vorhabenstandort neben gewerblichen Nut- Seite 10 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses zungen Fachmärkte mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (v. a. KnauberHobby- und Freizeitmarkt, Matratzen Concord, K & H, Bautreff Becker) an. Aufgrund der Tatsache, dass im näheren Standortumfeld des Projektstandortes mehrere Magnetbetriebe ansässig sind, handelt es sich bei dem Planareal bereits um einen etablierten Einzelhandelsstandort. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben bei seiner Markteinführung von der Bekanntheit als Einzelhandelsstandort profitieren wird. Im unmittelbaren Standortumfeld des Planstandortes befinden sich keine größeren Wohngebiete, so dass innerhalb des fußläufigen Einzugsbereichs nur ein geringes Bevölkerungspotenzial zu verzeichnen ist. Somit wird das Planvorhaben aufgrund der günstigen Verkehrserschließung für den MIV in erster Linie durch Pkw-Kunden aufgesucht werden. Betrachtet man die Lagebeziehungen des Vorhabens zur Pulheimer Innenstadt ist festzustellen, dass diese rd. 1,5 km vom Projektstandort entfernt sind. Somit sind keine nennenswerten Verbundeffekte im Rahmen des fußläufigen Einkaufs zwischen der Pulheimer Innenstadt und dem Planstandort zu erwarten. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Standort als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dargestellt und deshalb aus landesplanerischer Sicht grundsätzlich dazu geeignet, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten aufzunehmen (vgl. Abbildung 3). Im Flächennutzungsplan sind Teile des Entwicklungsbereichs als sonstiges Sondergebiet (städtischer Bauhof), der überwiegende Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt. Vor diesem Hintergrund wird eine Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erforderlich. Seite 11 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 3 Darstellungen des Regionalplans P Quelle: 2.3 Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, eigene Bearbeitung Projektskizze Am Standort Pulheim, „Am Schwefelberg“ plant die Firma Segmüller die Errichtung eines Möbelhauses mit rd. 45.000 m² Verkaufsfläche. Vorgesehen ist ein viergeschossiges Gebäude mit einem angegliederten Möbel-Abhollager. Derzeit betreibt die Firma Segmüller sieben Einrichtungshäuser mit verschiedenen Konzepten in Deutschland. Hierbei sind u. a. in Frankfurt am Main und Stuttgart aus der Gründerzeit des Unternehmens kleinere innerstädtische Einrichtungshäuser ansässig, während aus der neuen Generation in der Vollsortimentsschiene die Firma Segmüller in Weiterstadt, Parsdorf bei München sowie in ihrem Stammhaus in Friedberg (Bayern) mit großflächigen Einrichtungshäusern mit Verkaufsflächen zwischen rd. 35.000 und 55.000 m² vertreten ist. In Nürnberg und Mannheim sind aus der Übergangszeit zudem zwei kleinere Häuser mit Verkaufsflächen zwischen 10.000 m² und 20.000 m² ansässig. Zudem ist in Bad Vilbel die Ansiedlung eines Möbelhauses mit rd. 45.000 m² Verkaufsfläche geplant. Mit rd. 45.000 m² Verkaufsfläche wäre das in Pulheim projektierte Möbelhaus rd. 10.000 m² kleiner als das 2004 in Weiterstadt an der Bundesautobahn A 5 eröffnete Segmüller-Haus. Darüber hinaus ist die Firma Segmüller in den Städten Parsdorf, Augsburg und Eching mit ihren Discountmärkten „Möbel Maxx“ mit Verkaufsflächengrößen zwischen 4.000 und 7.000 m² vertreten Seite 12 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Die Firma Segmüller führt in ihren Möbelhäusern verschiedene Preiskategorien von einem jungen Möbelmitnahmebereich bis hin zu Exklusivmöbeln und Produkten aus der eigenen Herstellung der Polsterfabrik Segmüller. Der Sortimentsschwerpunkt entfällt beim Planvorhaben mit rd. 81 % bzw. 3 36.500 m² auf das Möbelkernsortiment, das gemäß Pulheimer Liste als nicht-zentrenrelevant eingestuft wird (vgl. Abbildung 4). Der Möbelbetrieb soll neben dem Möbelkernsortiment weitere v. a einrichtungsbezogene Sortimente führen. Die sonstigen nicht-zentrenrelevanten Sortimente nehmen hierbei eine Verkaufsfläche von rd. 4.000 m² ein, was einem Verkaufsflächenanteil von rd. 9 % entspricht. Auf die zentrenrelevanten Sortimente entfallen max. 10 % der projektierten Gesamtverkaufsfläche (max. 4.500 m² Verkaufsfläche). Gemäß Sortimentsliste aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim aus dem Jahr 2012 sind als zentrenrelevant folgende projektrelevante Sortimente zu bewerten: Keramische Erzeugnisse und Glaswaren, Haushaltsgegenstände Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Elektrische Kleingeräte Haushaltstextilien / Heimtextilien Spielwaren / Bastelartikel. In der Untersuchungsregion bestehen insbesondere hinsichtlich der Sortimente Teppiche, Bettwaren und Leuchten unterschiedliche Einstufungen der Zentrenrelevanz zwischen den stadtspezifischen Sortimentslisten. Im Folgenden werden die größten Warengruppen des Planvorhabens auf ihre wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen hin überprüft, unabhängig von ihrer Einstufung als zentrenrelevant bzw. nicht-zentrenrelevant gemäß Pulheimer Liste. Sowohl bei der Gruppe der nicht-zentrenrelevanten Sortimente als auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten sind unter dem Sammelbegriff „Nebensortimente / Aktionswaren“ mehrere Sortimente zusammengefasst, die innerhalb des Möbelhauses auf Kleinflächen in verschiedenen Fachabteilungen - zum großen Teil nur saisonal - angeboten werden. 3 Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim wird zurzeit fortgeschrieben, das Konzept befindet sich noch im Entwurfsstadium. Die Einstufung der projektrelevanten Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bezieht sich auf die aktualisierte Sortimentsliste, die zum jetzigen Zeitpunkt (Februar 2012) noch nicht abschließend politisch beraten wurde. Seite 13 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 4 Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept des geplanten Möbelhauses (projektierte Sortiments- und Verkaufsflächenaufteilung) Verkaufsfläche in m² Sortimente (WZ 2008) in m² in % Nicht-zentrenrelevante Sortimente, davon 40.500 90,0 Wohnmöbel / Kücheneinrichtungen / Büromöbel (47.59.1) mit Holz- / Kork- / Flecht- und Korbwaren (aus 47.59.9), Matratzen / Lattenroste / Ober- und Unterdecken (aus 47.51), elektrische Großgeräte (aus 47.54) 36.500 81,2 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel (aus 47.59.9) 1.500 3,3 Tapeten und Bodenbeläge, Teppiche (aus 47.53) 2.000 4,4 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör, (insbesondere Autokindersitze) (45.32.0) 200 0,4 Nebensortimente / Aktionswaren* 300 0,7 Zentrenrelevante Sortimente, davon 4.500 10,0 Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (47.59.2), Haushaltsgegenstände (aus 47.59.9) 1.450 3,3 900 2,0 1.500 3,3 Elektrische Kleingeräte (aus 47.54) 150 0,3 Spielwaren / Bastelartikel (47.65) 150 0,3 Nebensortimente / Aktionswaren** 350 0,8 45.000 100,0 Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (47.78.3) Haushaltstextilien (aus 47.51) / Heimtextilien (aus 47.53) Sortimente gesamt * größtenteils saisonale Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf; insbesondere Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf (47.52.3), Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (aus 47.76.1) ** größtenteils saisonale Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf; insbesondere Bücher (47.61.0), Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel (47.62.2), bespielte Ton- und Bildträger (47.63), Bekleidung (47.71) Quelle: Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG, unter Berücksichtigung der Pulheimer Sortimentsliste aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim und in Anlehnung an die vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008) Seite 14 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 3 Wettbewerbssituation 3.1 Methodische Vorgehensweise Im Hinblick auf die Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebietes des Planvorhabens sowie die zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen ist der Besatz mit den Anbietern aus untersuchungsrelevanten Segmenten im räumlichen Umfeld des Projektstandortes von maßgeblicher Bedeutung. Denn die räumliche Ausstrahlung und damit die Ausdehnung des Einzugsgebietes des Planvorhabens hängen in hohem Maße von der Attraktivität und der Ausstrahlung der typgleichen Mitbewerber ab. Die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens wirken sich somit in erster Linie bei diesen typgleichen Anbietern aus. Nachstehend wird entsprechend der Fokus zunächst auf die Hauptwettbewerber des geplanten Möbelhauses, d. h. insbesondere auf die größeren Möbelanbieter in der Region, gelegt. Anschließend erfolgt eine Betrachtung der zentralen Versorgungsbereiche im näheren Umfeld. Bei der Erhebung der zentralen Versorgungsbereiche wird sich im Wesentlichen auf die Haupt- und Nebenzentren konzentriert, da bei diesen zentralen Versorgungsbereichen höherer Hierarchiestufen die größten Angebotsüberschneidungen mit dem Planvorhaben zu erwarten sind. Der Untersuchungsraum wird großzügig abgegrenzt und gliedert sich in drei Teilbereiche. Der Teilbereich I umfasst einen 15-Minuten-Radius um den Planstandort (rd. 675.000 Einwohner), während der Teilbereich II den 30-Minuten-Radius um das Planareal (rd. 1.364.000 Einwohner) darstellt (vgl. Abbildung 5). Darüber hinausgehend stellt ein weiterer Teilbereich einen wesentlichen Bestandteil des Untersuchungsraumes dar. Unter Berücksichtigung der Teilbereiche des Untersuchungsraumes lässt sich die Wettbewerbsanalyse folgendermaßen gliedern: 15-Minuten-Radius: Innerhalb der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im 15Minuten-Radius Erhebung des gesamten projektrelevanten Einzelhandels (d. h. erhoben wurden auch die untersuchungsrelevanten Teilsortimente von Betrieben mit anderem Umsatz- und Verkaufsflächenschwerpunkt), da die hier vorliegenden Zentren aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben am stärksten von Wettbewerbswirkungen betroffen sein werden. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Erhebung aller Möbelanbieter und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) sowie von sonstigen Anbietern mit größeren Sortimentsüberschneidungen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte). 30-Minuten-Radius: Innerhalb der hier vorliegenden relevanten zentralen Versorgungsbereiche Erhebung der Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsorti- Seite 15 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses menten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Erhebung aller Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment. Darüber hinausgehend großzügige Erhebung der größeren Möbelhäuser, Möbelmitnahmemärkte und Küchencenter Insgesamt bezieht sich die Wettbewerbsanalyse auf einen ausgedehnten Untersuchungsraum. Dies ist damit zu begründen, dass es sich bei dem Anbieter Segmüller um einen leistungsfähigen Möbelanbieter handelt, der in Nordrhein-Westfalen bisher nicht etabliert ist und das Möbelhaus über eine vergleichsweise große Dimensionierung verfügen soll. Vor diesem Hintergrund wird davon ausgegangen, dass das Möbelhaus nicht zuletzt aufgrund geplanter überregionaler Werbeaktivitäten weit in die Region ausstrahlen wird. In diesem Zusammenhang spielen auch die gute verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes sowie die Bereitschaft der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten und -distanzen in Kauf zu nehmen, eine bedeutende Rolle. Die Ausdehnung des Untersuchungsraumes erlaubt es somit auch Fernwirkungen in der Analyse zu berücksichtigen. Seite 16 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 5 3.2 Untersuchungsraum Strukturprägende Möbelanbieter in der Region Die größten Möbelanbieter (> 4.000 m² VKF) in der Region sind sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes als auch hinsichtlich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Möbelmarktes von maßgeblicher Bedeutung, da das aktuelle Wettbewerbsgefüge im Umland des Planvorhabens derzeit im Wesentlichen von diesen Anbietern geprägt wird (vgl. Abbildung 6). Aufgrund der Nähe zum Planstandort und der Angebotsausrichtung ist das Porta Möbelhaus in Frechen mit rd. 37.000 m² Verkaufsfläche als Hauptwettbewerber des Planvorhabens zu berücksichtigen. Östlich von Frechen befindet sich in Köln-Marsdorf mit einem Roller-Möbelmarkt mit rd. 19.000 m² Verkaufsfläche noch ein weiterer größerer Möbelanbieter. Auch der in Bergheim ansässige Anbieter Möbel Hausmann (rd. 15.000 m² VKF) dürfte von größeren Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben betroffen sein. Als weiterer wichtiger Angebotsstandort in räumlicher Nähe zum Planvorhaben lässt sich IKEA in Köln-Ossendorf (Am Butzweilerhof) mit rd. 25.500 m² Verkaufsfläche identifizieren. Hierbei tritt IKEA in Köln-Ossendorf unter der Bezeichnung „Homepark“ in einer Standortgemeinschaft mit anderen Möbelanbietern auf. Seite 17 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Im weiteren Untersuchungsgebiet finden sich ebenfalls wichtige Wettbewerber: Im Norden sind aufgrund ihrer regionalen Ausstrahlung die wichtigsten Wettbewerber Möbel Schaffrath in Mönchengladbach (rd. 40.000 m² VKF) und Möbel Schaffrath in Düsseldorf (rd. 25.000 m² VKF). Ergänzt wird das Angebot im Norden des Planstandortes durch weitere größere Möbelhäuser (u. a. Knuffmann Einrichtungshäuser in Mönchengladbach und Neuss sowie Vonnahme Möbelzentrum in Hilden) und zwei IKEA-Filialen (in Düsseldorf, rd. 19.000 m² VKF und in Kaarst, rd. 14.000 m² VKF). Im Osten bzw. Südosten sind folgende Anbieter als wesentliche Wettbewerber des Planvorhabens einzustufen: Smidt Wohncenter, Leverkusen, rd. 45.000 m² VKF Höffner Rösrather Möbelzentrum, rd. 40.000 m² VKF mit Sconto Möbeldiscount, rd. 8.000 m² VKF Porta Möbel, Köln, rd. 34.000 m² VKF Möbel Hausmann, Köln, rd. 20.000 m² VKF Flamme Möbel, Köln, rd. 20.000 m² VKF IKEA, Köln-Godorf, rd. 18.000 m² VKF Im Süden befindet sich in einer größeren Entfernung zum Planvorhaben mit dem Möbelhaus Brucker in Kall nur ein Hauptwettbewerber. Dieser verfügt mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 70.000 m² jedoch über eine weite regionale Ausstrahlung. Auch westlich des Planvorhabens sind die nächsten wesentlichen Möbelanbieter erst in einer größeren Entfernung ansässig. Hierzu zählen insbesondere Wohnwelt Pallen in Würselen (rd. 43.500 m² VKF) und Porta Möbel in Aachen (rd. 35.000 m² VKF). Im Fazit ist festzuhalten, dass es im großflächigen Möbelangebot in der Region ausgeprägte Angebotskonzentrationen gibt. Eine regionale Bedeutung fällt dabei v. a. den Möbelstandorten Rösrath, Köln-Porz, Köln-Marsdorf / Frechen, Köln-Ossendorf, Köln-Godorf und Leverkusen zu, die aufgrund der räumlichen Nähe für das Planvorhaben auch von besonderer Relevanz sind. Diese Anbieter befinden sich alle an dezentralen Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Seite 18 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 6 Wettbewerbssituation Seite 19 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Im Hinblick auf Randsortimente weisen insbesondere die IKEA-Häuser und die PortaEinrichtungshäuser ein umfassendes Angebot auf, während die Möbeldiscounter (z. B. Möbel Boss, Roller) nur ein eingeschränktes Randsortimentsangebot vorhalten. Besonders hohe Anteile an zentrenrelevanten Randsortimenten weisen in diesem Zusammenhang mit Verkaufsflächenanteilen von rd. 15 % der Gesamtverkaufsfläche die beiden IKEA-Häuser in Köln auf. Sortimentsbezogen ist das Verkaufsflächenangebot bei den Sortimenten Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Bilderrahmen am größten. Daneben werden üblicherweise Heimtextilien, Bettwaren, Teppiche und Lampen / Leuchten als möbeltypische Randsortimente angeboten. Nochmals sei darauf hingewiesen, dass in einem Radius von rd. 30 Minuten um den Planstandort alle Anbieter mit Möbeln und Küchen im Kernsortiment erhoben worden sind. Diese werden bei der Prognose der Umverteilungswirkungen mit berücksichtigt. 3.3 Zentrale Versorgungsbereiche Wie bereits dargestellt konzentriert sich die Betrachtung der zentralen Versorgungsbereiche im Wesentlichen auf die Haupt- und Nebenzentren im Standortumfeld (vgl. Abbildung 7). Hierbei wurde bei der Erhebung zwischen zentralen Versorgungsbereichen im 15-Minuten-Radius und zentralen Versorgungsbereichen im 30-Minuten-Radius unterschieden. Während innerhalb der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche im 15-Minuten-Radius der gesamte projektrelevante Einzelhandel erhoben wurde, konzentriert sich die Erhebung in den projektrelevanten zentralen Versorgungsbereichen im 30-Minuten-Radius auf die Möbelanbieter, Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² VKF) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Seite 20 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 7 Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet Seite 21 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse werden in den zentralen Versorgungsbereichen folgende Sortimente des einrichtungsrelevanten Einzelhandels betrachtet: Möbel / Küchen, Bettwaren, Elektrogroßgeräte Leuchten / Lampen Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Autokindersitze Haushaltswaren, GPK Bilder, Rahmen, Kunstgegenstände, Geschenkartikel Haus- und Heimtextilien Elektrokleingeräte Spielwaren / Bastelartikel. Im Folgenden wird die Angebotsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen im 15-MinutenRadius um den Planstandort detailliert dargestellt (vgl. Abbildung 8). Zudem erfolgt eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich im Anhang anhand von „Zentrenpässen“. Diese geben Auskunft über die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. So lässt sich beispielsweise für die Stadt Pulheim festhalten, dass diese mit dem Hauptzentrum Innenstadt sowie den Nebenzentren Brauweiler und Stommeln eine mehrpolige Versorgungsstruktur aufweist. Das Hauptzentrum Innenstadt erstreckt sich bandartig entlang der Hauptstraße. Als nutzungsintensivste Bereiche (1 A - Geschäftslage) sind der mittlere Abschnitt der Venloer Straße sowie der als Fußgängerzone ausgebaute südliche Abschnitt des Straßenzugs Auf dem Driesch und der Farehamstraße zu bewerten. Demgegenüber ist in den angrenzenden Straßenabschnitten eine deutlich geringere Besatzdichte und Kundenfrequenz festzustellen. Das Hauptzentrum stellt einen nutzungsintensiven und durch eine Mischung kleinstrukturierter und großflächiger Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe geprägten Einzelhandelsschwerpunkt dar. In der Stadt Pulheim prägt die Innenstadt die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums. Als Leitbetriebe des durch Fachgeschäfte geprägten Einzelhandelsangebotes sind drei großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig. Die ansässigen Betriebe, ein Kaufhaus (Kaufring), ein SB-Warenhaus (Kaufland) und ein Lebensmittel-Discountmarkt (Netto), erzeugen aufgrund ihrer hohen Kundenfrequenz wichtige Synergieef- Seite 22 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses fekte für den benachbarten kleinstrukturierten Einzelhandel. Diese Einschätzung gilt insbesondere für die in zentraler Lage ansässigen Betriebstypen des Kaufhauses und des SB-Warenhauses. Nach bisherigem Kenntnisstand soll das Kaufhaus aufgegeben werden. Da als Folgenutzung ein Konzept mit mehreren Fachmärkten mit gleichartigen Sortimentsstrukturen wie im Kaufhaus vorgesehen ist, dürften sich die hierdurch ausgelösten Frequenzverluste in Grenzen halten. Im Hinblick auf den projektrelevanten Einzelhandel im Hauptzentrum Pulheim lässt sich festhalten, dass sich dieser im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter und einzelne kleinere Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment konzentriert. Größere Wettbewerber, wie z. B. Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimente ab rd. 400 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortimenten ab 500 m² Verkaufsfläche sind in der Pulheimer Innenstadt nicht ansässig. Mit rund einem Fünftel der Betriebe und einem Zehntel der Gesamtverkaufsfläche des zentralen Versorgungsbereichs ist die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels als begrenzt zu bewerten. Aufgrund der geringen Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben ist davon auszugehen, dass die strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe (v. a. Kaufland, Kaufring, Netto) in der Pulheimer Innenstadt nur marginal vom Planvorhaben betroffen sein dürften. Die Nebenzentren Brauweiler und Stommeln sind auf die stadtteilbezogene Versorgung ausgerichtet. Das Nebenzentrum Brauweiler wird im Norden durch die Glessener Straße / von-WerthStraße, im Osten durch die Fläche des Abtei-Parkgeländes, im Süden durch die Nikolausstraße und im Westen durch die Straßenzüge Rosenhügel / Langgasse begrenzt. Die räumliche Ausdehnung des Nebenzentrums Stommeln ist begrenzt auf den Ortskern zwischen Berlich im Norden, Josef-Gladbach-Platz / Kattenberg im Osten, Gartenstraße / Kammstraße im Südosten und Eschgasse im Südwesten. Innerhalb der beiden Nebenzentren wird die Angebotsstruktur durch kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe dominiert. Wichtige Magnetfunktionen übernehmen die hier ansässigen Lebensmittel-SB-Märkte (Rewe), die durch Fachgeschäfte ergänzt werden. Bezüglich der Projektrelevanz der beiden zentralen Versorgungsbereiche wurde festgestellt, dass jeweils nur drei Einzelhandelsbetriebe Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben aufweisen; strukturprägende Einzelhandelsbetriebe stehen nur in geringem Wettbewerbsbezug zum Planvorhaben. Analog zu den zentralen Versorgungsbereichen im Pulheimer Stadtgebiet werden alle weiteren untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche ausführlich im Rahmen von Zentrenpässen im Hinblick auf ihre Projektrelevanz dargestellt und bewertet. Seite 23 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Zusammenfassend lässt sich in Bezug auf die Wettbewerbssituation Folgendes festhalten: Die Einzelhandelsausstattung weist in den meisten zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsgebiet vergleichsweise geringe Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben auf. Auch im Vergleich zur Gesamtausstattung der zentralen Versorgungsbereiche wird deutlich, dass die projektrelevanten Sortimente innerhalb der Zentren zumeist eine nur geringe Bedeutung einnehmen. Mögliche Angebotsüberschneidungen der Planvorhaben mit dem Angebot der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum beschränken sich vor allem auf die Sortimente Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel und Babyausstattung / Spielwaren. Die Sortimente Lampen / Leuchten, Teppiche, Bodenbeläge und Kinderwagen / Autositze sind in keinem der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche als zentrenprägend zu bewerten, wenngleich sie von verschiedenen Nachbarstädten als zentrenrelevant eingestuft werden. Insbesondere das Möbelkernsortiment wird in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen nur in sehr geringem Maße angeboten. Aufgrund der Tatsache, dass nur in einzelnen Zentren größere Möbelanbieter ansässig sind, wird deutlich, dass die nicht-zentrenrelevanten Sortimente des Möbelhauses schon heute überwiegend an dezentralen Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angeboten werden. Lediglich in einzelnen zentralen Versorgungsbereichen sind größere Möbelanbieter ansässig. Hierbei sind das Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld und das Stadtteilzentrum KölnBraunsfeld hervorzuheben. So sind im Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld die Möbelanbieter R & S und Yellow Möbel in einer Standortgemeinschaft bzw. in einer gemeinsam genutzten Immobilie ansässig. Im Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld ist der Möbelanbieter Boss mit einem Markt vertreten. Während sich der Anbieter R & S vornehmlich auf das Angebot von Massivholzmöbeln spezialisiert hat, ist der Anbieter Möbel Boss dem Discountsegment zuzurechnen. Dem projektrelevanten Einzelhandel ist in den meisten zentralen Versorgungsbereichen nur eine eingeschränkte, auf den lokalen Kontext bezogene Versorgungsbedeutung abzuleiten. Die projektrelevante Einzelhandelsausstattung in den zentralen Versorgungsbereichen des näheren Umfeldes ist insgesamt als gering zu bewerten. Flächenmäßig nennenswerte Angebotsanteile bei den projektrelevanten zentrenrelevanten Sortimenten finden sich vornehmlich in den zentralen Versorgungsbereichen einer höheren Hierarchiestufe. Dabei handelt es sich jedoch überwiegend um kleinteilige Fachgeschäfte, denen keine umfassende Versorgungsbedeutung in den zentralen Versorgungsbereichen beizumessen ist. Die projektrelevanten Sortimente werden hier zudem auch als Randsortimente bei Mehrbranchenunternehmen angeboten. Seite 24 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Eine Ausnahme stellt die Kölner Innenstadt dar, die als oberzentrales Hauptzentrum auch in den projektrelevanten Sortimenten eine umfassende Einzelhandelsausstattung aufweist. Insgesamt beläuft sich die projektrelevante Einzelhandelsausstattung in der Kölner Innenstadt auf mehr als 40.000 m² Verkaufsfläche, auf der rd. 90 Mio. € Umsatz generiert wird. Davon entfällt knapp die Hälfte der Verkaufsfläche auf das Möbelsortiment. Die Sortimente Glas / Porzellan / Keramik, Haushaltsgegenstände, Bilderrahmen werden auf mehr als 13.000 m², Heimtextilien und Gardinen auf rd. 3.000 m², Bettwaren auf rd. 2.500 m², Lampen / Leuchten auf rd. 2.000 m² und Teppiche auf rd. 500 m² Verkaufsfläche angeboten. Im großflächigen Möbelangebot gibt es in der Region ausgeprägte Angebotskonzentrationen. Eine regionale Bedeutung kommt dabei v. a. den Möbelstandorten Rösrath, Köln-Porz, Köln-Marsdorf / Frechen, Köln-Ossendorf, Köln-Godorf und Leverkusen zu, die aufgrund der räumlichen Nähe auch für das Planvorhaben von besonderer Relevanz sind. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die projektrelevante Angebotsstruktur (auch bei den zentrenrelevanten Randsortimenten) weniger von Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen, als vielmehr von großflächigen Anbietern in zumeist dezentralen Standortlagen bestimmt wird. Die größeren Möbelanbieter im Untersuchungsraum, die sich fast alle außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden, sind somit sowohl im Hinblick auf die Abgrenzung des Einzugsgebietes als auch hinsichtlich der zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Möbelmarktes von maßgeblicher Bedeutung. Das aktuelle Wettbewerbsgefüge im Umland des Planvorhabens wird derzeit im Wesentlichen von diesen Anbietern geprägt. Seite 25 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 8 Projektrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen im 15-Minuten-Radius projektrelevante Sortimente Möbel / Küchen, Bettwaren, Elektrogroßgeräte Hauptzentrum Pulheim Nebenzentrum PulheimBrauweiler Nebenzentrum PulheimStommeln Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum FrechenKönigsdorf VKF in m² VKF in m² VKF in m² VKF in m² VKF in m² Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ortskern Rommerskirchen VKF in m² Hauptzentrum Bergheim Ums. in Mio. € VKF in m² Ums. in Mio. € 510 0,9 - - 80 0,1 250 0,4 130 0,2 280 0,6 40 0,1 70 0,2 - - - - 10 < 0,1 - - - - 10 < 0,1 Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche - - - - - - - - - - 50 < 0,1 10 < 0,1 Autokindersitze - - - - - - - - - - 10 < 0,1 - - Haushaltswaren, GPK 310 0,8 - - - - 480 1,2 110 0,3 330 0,8 300 0,7 Bilder, Rahmen, Kunstgegenstände, Geschenkartikel 260 0,8 30 0,1 - - 90 0,3 - - 60 0,2 50 0,2 Haus- und Heimtextilien 130 0,3 10 < 0,1 - - 510 1,3 - - 100 0,3 400 0,9 Elektrokleingeräte 190 0,7 30 0,1 100 0,3 210 0,6 70 0,2 50 0,1 110 0,3 Spielwaren / Bastelartikel 650 2,3 - - 70 0,2 550 1,9 - - 480 1,7 200 0,7 2.120 6,0 70 0,2 250 0,6 2.100 5,7 310 0,7 1.360 3,7 1.120 2,9 Leuchten / Lampen Summe Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Seite 26 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Projektrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen im 15-Minuten-Radius Nebenzentrum BergheimQuadrathIchendorf Hauptzentrum Dormagen Bezirkszentrum KölnChorweiler VKF in m² Ums. in Mio. € VKF in m² VKF in m² 30 < 0,1 2.090 3,2 450 0,8 320 0,5 2.290 3,4 100 0,2 6.600 10,5 - - 300 0,9 - - - - 20 < 0,1 360 1,2 80 0,2 290 0,5 560 0,8 - - - - 600 1,1 400 0,6 200 0,3 - - 50 0,1 - - - - - - 10 < 0,1 - - 50 0,1 1.250 3,1 720 1,8 60 0,2 600 1,5 220 0,5 1.150 3,3 Bilder, Rahmen, Kunstgegenstände - - 200 0,6 40 0,1 - - 80 0,2 50 0,1 260 0,9 Haus- und Heimtextilien - - 1.090 2,7 60 0,2 - - 480 1,2 310 0,9 780 2,3 Elektrokleingeräte - - 320 1,1 920 3,2 30 0,1 230 0,7 20 0,1 180 0,7 Spielwaren / Bastelartikel - - 370 1,3 390 1,4 - - 380 1,4 10 < 0,1 200 0,7 370 0,6 6.230 13,8 2.580 7,5 410 0,8 4.680 9,5 1.480 3,8 9.450 18,9 projektrelevante Sortimente Möbel / Küchen, Bettwaren, Elektrogroßgeräte Leuchten / Lampen Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Autokindersitze Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel Summe Ums. in Mio. € Stadtteilzentrum KölnWorringen Ums. in Mio. € VKF in m² Ums. in Mio. € Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Seite 27 von 104 Bezirkszentrum Köln-Nippes Stadtteilzentrum KölnNiehl Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld VKF in m² VKF in m² VKF in m² Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Projektrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen im 15-Minuten-Radius Stadtteilzentrum KölnBickendorf projektrelevante Sortimente Möbel / Küchen, Bettwaren, Elektrogroßgeräte VKF in m² Stadtteilzentrum KölnNeuehrenfeld Ums. in Mio. € VKF in m² Ums. in Mio. € Bezirksteilzentrum KölnLindenthal Bezirksteilzentrum Köln-Sülz Bezirksteilzentrum KölnWeiden VKF in m² VKF in m² VKF in m² Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Ums. in Mio. € Stadtteilzentrum KölnBraunsfeld VKF in m² Ums. in Mio. € Stadtteilzentrum Köln-Sülz VKF in m² Ums. in Mio. € 10 < 0,1 40 0,1 590 0,9 190 0,3 310 0,6 6.000 8,4 160 0,2 Leuchten / Lampen - - - - 20 < 0,1 40 0,1 - - 70 0,2 120 0,4 Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche - - - - - - - - - - 600 0,8 - - Autokindersitze - - - - - - - - - - 10 < 0,1 - - Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel 70 1,8 20 0,1 190 0,5 330 0,8 1.570 4,1 640 1,6 130 0,3 Bilder, Rahmen, Kunstgegenstände 10 < 0,1 10 < 0,1 190 0,6 90 0,2 20 0,1 60 0,2 40 0,1 Haus- und Heimtextilien 10 < 0,1 10 < 0,1 40 0,1 70 0,2 540 1,4 100 0,3 - - Elektrokleingeräte 80 0,2 - - - - - - 260 0,6 50 0,1 30 0,1 Spielwaren / Bastelartikel 80 0,3 30 0,1 120 0,4 200 0,7 580 2,0 10 < 0,1 70 0,2 260 2,3 110 0,3 1.150 2,5 920 2,3 3.280 8,8 7.540 11,6 550 1,3 Summe Quelle: BBE-Erhebung Januar 2012, eigene Berechnung (Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) Seite 28 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen des Planvorhabens 4.1 Einzugsgebiet Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben sind grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, 4 die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld, die Attraktivität des Projektvorhabens, das durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird, die Qualität des Projektstandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen ausgehend von den topographischen, verkehrlichen oder baulichen Gegebenheiten, traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung, die zentralörtliche Funktion der Stadt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Einzugsbereich eines Standortes nicht nur durch die Siedlungsstruktur und die Verkehrsanbindung beeinflusst wird, sondern auch sehr wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern vergleichbarer Größenordnung und Zielgruppenorientierung begrenzt wird. Bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes wird eine sehr hohe Attraktivität des Planvorhabens unterstellt. Für die Einzugsgebietsabgrenzung des geplanten Möbelanbieters sind folgende Aspekte rahmengebend: Die Verkehrsgunst des Planstandortes. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass der Planstandort aufgrund des fehlenden direkten Autobahnanschlusses eine eingeschränkte regionale Verkehrsgunst aufweist. 4 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des langfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Bau- und Gartenmarkt- sowie Möbelsortiment). Seite 29 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Die Sortimente sind dem langfristigen Bedarf zuzurechnen, so dass die Kunden grundsätzlich bereit sind, größere Entfernungen für den Einkauf zurückzulegen. Als wesentliche Wettbewerber sind die regional bedeutsamen Möbelhäuser in den Städten Frechen, Köln und Leverkusen zu bewerten. Die Stadt Pulheim übernimmt mittelzentrale Versorgungsfunktionen für einen begrenzten Umlandbereich, so dass bisher keine starken übergemeindlichen Einkaufsverflechtungen zu unterstellen sind. Aufgrund der Größe und des Angebots ist eine große Attraktivität des Planvorhabens zu unterstellen. In Pulheim sind aufgrund der Nähe und des bisher fehlenden attraktiven und umfassenden Möbelangebotes die intensivsten Einkaufsverflechtungen zu erwarten. Unter Berücksichtigung des Untersuchungsgebietes wird deutlich, dass innerhalb des 15-MinutenEntfernungsradiuses der Planstandort von den Pulheimer Nachbarkommunen Frechen, Bergheim, Rommerskirchen und Dormagen sowie den westlichen Stadtbereichen der Stadt Köln schnell erreichbar ist. Aufgrund der Nähe und guten Erreichbarkeit bietet das Planvorhaben eine attraktive Einkaufsalternative zu den hier ansässigen Wettbewerbern (v. a. Porta Möbel, IKEA, Möbel Hausmann und Roller), so dass in diesem Raum noch von höheren Marktanteilen auszugehen ist. Innerhalb des 30-Minuten-Entfernungsradiuses im Untersuchungsgebiet zeigt sich eine differenzierte Angebotssituation. Während im Westen und in weiten Bereichen des Südens keine größeren Möbelanbieter ansässig sind, erstreckt sich in nordwestlicher-, östlicher und südöstlicher Richtung halbkreisförmig ein dichtes Band mit größeren und attraktiven Möbelanbietern. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang beispielhaft Möbel Schaffrath in Mönchengladbach, IKEA in Kaarst, Möbel Schaffrath und IKEA in Düsseldorf, Smidt Wohncenter in Leverkusen, Möbel Flamme, Möbel Hausmann, Porta Möbel und IKEA in Köln. Vor diesem Hintergrund sind größere Einkaufsverflechtungen mit den Kunden aus den Kommunen Neuss, Grevenbroich, Bedburg, Elsdorf, Kerpen, Merzenich, Erftstadt, Hürth, Brühl und Wesseling sowie aus den Kölner Stadtteilen Innenstadt und Rodenkirchen zu erwarten. Die Städte Langenfeld, Monheim am Rhein und Leverkusen sowie die östlichen Kölner Stadtteile sind wohl ebenfalls noch vergleichsweise gut an den Planstandort angebunden, die hier erreichbaren Marktanteile werden allerdings aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation niedriger ausfallen als in den westlichen Bereichen des 30-Minuten-Entfernungsradiuses. Da besonders im Möbelsektor die Mobilität für die Versorgung mit Möbeln zunehmend steigt, werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände wahrgenommen, so dass Entfernungen von rd. 50 bis 100 Kilometern für den Kauf von Möbeln keine Seltenheit sind. Somit werden regelmäßig für Seite 30 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Einkaufsfahrten im Möbeleinzelhandel Fahrtzeiten von bis zu 45 Minuten Fahrtzeit zurückgelegt. Vor diesem Hintergrund sind aufgrund der wenig ausgeprägten Wettbewerbssituation im Westen des Planstandortes weitere Kommunen in die Betrachtung einzubeziehen. So sind mit den Kommunen Kaarst, Korschenbroich, Jüchen, Titz, Jülich, Niederzier und Nörvenich noch nennenswerte Einkaufsverflechtungen zu vermuten, die sich in etwa auf gleichem Niveau befinden dürften wie bei den Städten Langenfeld, Monheim am Rhein und Leverkusen sowie bei den östlichen Kölner Stadtteilen. Vor diesem Hintergrund ergibt die eigene Prognoseberechnung ein perspektivisches Einzugsgebiet, das sich in drei Zonen unterschiedlich ausgeprägter Einkaufsintensitäten abgrenzen lässt (vgl. Abbildung 9): Zone I (Kerneinzugsgebiet): Dem Kerneinzugsgebiet mit der höchsten Einkaufsintensität wird die Stadt Pulheim mit aktuell rd. 53.740 Einwohnern zugerechnet. Zone II (erweitertes Einzugsgebiet): Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst die Nachbarkommunen Dormagen, Rommerskirchen, Bergheim und Frechen sowie von Köln die westlichen Stadtteile Chorweiler, Nippes, Ehrenfeld und Lindenthal mit derzeit zusammen rd. 621.220 Einwohnern. Zone III (Ferneinzugsgebiet): Das Ferneinzugsgebiet umfasst die Kommunen Neuss, Grevenbroich, Bedburg, Elsdorf, Kerpen, Merzenich, Erftstadt, Hürth, Brühl und Wesseling sowie die Kölner Stadtteile Innenstadt und Rodenkirchen mit derzeit zusammen rd. 750.470 Einwohnern. Das perspektivische Einzugsgebiet, dem alle Kommunen zugerechnet werden, in denen das Planvorhaben einen Marktanteil von über 5 % im Möbelkernsortiment erreichen kann, weist somit ein 5 Bevölkerungspotenzial von aktuell rd. 1,43 Mio. Einwohnern auf. Darüber hinaus können weitere Umsätze mit Kunden aus einem räumlich erweiterten Marktgebiet erzielt werden, das aufgrund der geringen Verflechtungsintensität nicht dem Einzugsgebiet zugerechnet werden kann. Hierzu zählen einerseits Umsätze mit Kunden aus einem äußeren Verflechtungsbereich und zum anderen Streuumsätze. Der äußere Verflechtungsbereich, der Leverkusen, Langenfeld, Monheim am Rhein, Kaarst, Korschenbroich, Jüchen, Titz, Jülich, Niederzier und Nörvenich sowie die östlichen Stadtteile von Köln (Mülheim, Kalk und Porz) mit rd. 787.000 Einwohnern umfasst, wird aufgrund der zu erwartenden geringeren Bindungsquoten von maximal 3 % nicht mehr dem eigentlichen Einzugsgebiet hinzugerechnet. Deutlich wird, dass sich das Einzugsgebiet im Vergleich zum Untersuchungsgebiet deutlich weniger weit in Richtung Osten erstreckt. So liegen die Städte Leverkusen, Langenfeld, Monheim am Rhein sowie das östliche Stadtgebiet von Köln v. a. aufgrund der gegebenen Wettbewerbsstruktu5 Quelle: IT NRW und Stadt Pulheim, Stand 31.12.2010 Seite 31 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses ren nicht mehr im Einzugsgebiet. Diese Städte bzw. Stadtbereiche werden aufgrund einer zu erwartenden geringeren Kaufkraftabschöpfungsquote nur dem äußeren Verflechtungsbereich zugerechnet. 4.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet Das für das Planvorhaben zur Verfügung stehende Nachfragevolumen ergibt sich aus der Multiplikation der Einwohnerzahl im Einzugsgebiet mit den sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer. Insgesamt steht dem Planvorhaben derzeit im perspektivischen Einzugsgebiet ein einrichtungsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd. 1.030,0 Mio. € im Jahr zur Verfügung (vgl. Abbildung 10). Diese Summe setzt sich aus rd. 714,2 Mio. € für die nicht-zentrenrelevanten und rd. 315,8 Mio. € für die zentrenrelevanten Sortimente des projektierten Möbelhauses zusammen. Auf die Stadt Pulheim (Zone I) entfallen hiervon rd. 4 % des Kaufkraftvolumens, auf die Zone II rd. 44 % und auf die Zone III rd. 52 % des Nachfragepotenzials. Darüber hinaus ist der äußere Verflechtungsbereich zu berücksichtigen, auf den ein Nachfragevolumen in Höhe von rd. 573,5 Mio. € entfällt. Somit entfallen auf das gesamte Gebiet, in dem die höchsten Verflechtungsintensitäten mit dem Planvorhaben zu erwarten sind, rd. 1.603,5 Mio. €. Dem perspektivischen Einzugsgebiet (Zonen I - III) werden alle Kommunen zugerechnet, in denen das Planvorhaben größere Marktanteile (Marktanteile von mehr als 5 %) generieren kann. Darüber hinaus liegt ein äußerer Verflechtungsbereich (Zone IV) vor, in dem das Planvorhaben geringere, aber dennoch nennenswerte Marktanteile erzielen wird. Dass das Planvorhaben voraussichtlich ein ausgedehntes Einzugsgebiet erschließen kann, lässt sich auf die Ansiedlung eines leistungsfähigen und vergleichsweise groß dimensionierten Möbelhauses zurückführen. Zudem nimmt Einfluss auf die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes, dass der Anbieter in Nordrhein-Westfalen bisher nicht etabliert ist und entsprechend überregionale Werbeaktivitäten zu erwarten sind, eine gute verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes vorliegt sowie die Bereitschaft der Kunden beim Möbeleinkauf größere Fahrtdistanzen zurückzulegen. Seite 32 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 9 Hauptkundenherkunftsgebiete Seite 33 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 10 Einrichtungsrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Verbrauchsausgaben in € pro Kopf Kundenherkunftsgebiet Zone I (Teilbereich I) Kommunen / Stadtteile Pulheim nichtzentrenrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente 550 243 29,6 13,1 53.741 550 243 29,6 13,1 Dormagen 62.961 494 219 31,1 13,8 Rommerskirchen 13.011 501 221 6,5 2,9 Bergheim 62.129 479 212 29,7 13,2 Frechen 49.939 513 227 25,6 11,3 433.178 503 222 217,9 96,3 621.218 ./. ./. 310,8 137,5 Köln (Chorweiler, Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal) Teilsumme II Neuss Zone III (Teilbereich III) zentrenrelevante Sortimente 53.741 Teilsumme I Zone II (Teilbereich II) Einwohner nichtzentrenrelevante Sortimente Nachfragevolumen in Mio. € 151.388 506 224 76,7 33,9 Grevenbroich 63.891 490 217 31,3 13,8 Bedburg 24.647 475 210 11,7 5,2 Elsdorf 21.193 475 210 10,1 4,5 Kerpen 64.602 487 215 31,5 13,9 Merzenich 9.769 488 216 4,8 2,1 Erftstadt 50.553 511 226 25,8 11,4 Hürth 57.922 496 219 28,8 12,7 Brühl 44.260 500 221 22,1 9,8 Wesseling 35.116 475 210 16,7 7,4 227.128 503 222 114,3 50,5 750.469 ./. ./. 373,8 165,2 1.425.428 ./. ./. 714,2 315,8 Köln (Mülheim, Kalk, Porz) 359.997 503 222 181,1 80,1 Leverkusen 160.772 501 221 80,5 35,6 Langenfeld 59.160 533 236 31,5 13,9 Monheim 43.063 484 214 20,8 9,2 Äußerer Verflech- Korschenbroich 33.078 540 239 17,9 7,9 tungsbereich Kaarst 42.001 546 241 22,9 10,1 Jüchen 22.648 488 216 11,0 4,9 8.252 496 219 4,1 1,8 Jülich 33.060 485 214 16,0 7,1 Niederzier 14.003 470 208 6,6 2,9 Köln (Innenstadt, Rodenkirchen) Teilsumme III Einzugsgebiet (Zonen I - III) (Teilbereich IV) Titz 11.049 476 211 5,3 2,3 Teilsumme IV Nörvenich 787.083 ./. ./. 397,7 175,8 Summe (I - IV) 2.212.511 ./. ./. 1.111,9 491,6 Quelle: eigene Berechnung; Rundungsdifferenzen möglich Seite 34 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 5 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen 5.1 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planvorhabens Die Prognose des Umsatzes, den das Planvorhaben mit einer Verkaufsfläche von rd. 45.000 m² in Pulheim erzielen wird, bildet die Voraussetzung für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Die Umsatzerwartung des Planvorhabens hängt zum einen von der Verkaufsflächengröße und von der Sortimentsaufteilung des Betreibers ab. Zum anderen nehmen aber auch das Bevölkerungspotenzial im Einzugsgebiet, die Gesamtattraktivität des Standortes und die Intensität des Wettbewerbs Einfluss auf den zu erwartenden Umsatz. Auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen sowie der zu erwartenden Attraktivität des Planvorhabens kann im Rahmen von Prognoserechnungen die Umsatzleistung des Planvorhabens anhand realisierbarer Kaufkraftabschöpfungsquoten innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes abgeleitet werden. 5.2 Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung Die im Durchschnitt im einrichtungsrelevanten Einzelhandel erreichte Flächenleistung (Umsatz je m² VKF) kann stark variieren. So erreichen laut einer Marktstudie der „Möbel Kultur“ - Möbelhandel 2010 die klassischen Möbel-Vollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von 5.000 - 20.000 m² die niedrigste durchschnittliche Flächenleistung, die höchste dagegen die Küchenfachmärkte und Küchenstudios mit ca. 2.500 € je m² Verkaufsfläche. Das Mittelfeld mit einer durchschnittlichen Raumleistung von ca. 1.300 € je m² Verkaufsfläche belegt der Betriebstyp Möbelhaus (über 20.000 m² VKF). Die durchschnittliche Flächenproduktivität von Möbelhäusern dieser Größendimensionierung liegt somit bei ebenfalls rd. 1.300 € / m² VKF. Bei sehr erfolgreichen Möbelhäusern (über 25.000 m² VKF) sind nach Erfahrungswerten der Gutachter auch Flächenproduktivitäten in einer Größenord6 nung von rd. 1.800 € / m² VKF möglich. Bei preisorientierten Möbelmitnahmemärkten liegt die Flächenproduktivität mit rd. 1.200 bis 1.500 € / m² VKF in der Regel dagegen niedriger. In Abbildung 11 sind die zu erwartenden Umsätze differenziert nach den einzelnen Möbelmärkten, Sortimentsbereichen und nach der Zentrenrelevanz dargestellt. Diese Variante gibt die projektierte Sortiments- und Verkaufsflächenaufteilung des Planvorhabens wider. Für das Planvorhaben kann ein Gesamtumsatz von rd. 93,1 Mio. € prognostiziert werden. Mit einer Flächenproduktivität von rd. 2.070 € / m² VKF ist für das Planvorhaben von einer überdurchschnittlichen Umsatzleistung auszugehen. Wesentlicher Bestandteil der Umsatzprognose ist die Wettbe6 Dies gilt jedoch nicht für das Unternehmen Ikea, das in seinen Einrichtungshäusern in der Regel deutlich höhere Flächenproduktivitäten erreicht. Seite 35 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses werbssituation und die Zugrundelegung eines leistungsfähigen Möbelhauses des Anbieters Segmüller in guter verkehrlicher Erreichbarkeit. Dabei sei an dieser Stelle bereits darauf hingewiesen, dass die prognostizierte Umsatzerwartung als Maximalwert zu verstehen ist, der sich aus der Zugrundelegung der jeweiligen Flächenproduktivitätsobergrenzen ergibt. Diese Umsatzgröße ist bei der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Bewertung der Umsatzumlenkungen somit als Worst-Case-Betrachtung angelegt worden. Dass es sich beim gewählten Berechnungsansatz tatsächlich um eine Worst-Case-Betrachtung handelt, lässt sich folgendermaßen belegen: Im Sinne des Worst-Case-Ansatzes wird im Rahmen einer Modellrechnung im Falle der Ansiedlung des Möbelhauses mit rd. 45.000 m² Verkaufsfläche von einer maximalen Flächenleistung von rd. 2.070 € / m² VKF ausgegangen. Diese Flächenleistung liegt rd. 60 % über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von Möbelhäusern dieser Größendimensionierung (rd. 1.300 € / m² VKF). Auch im Vergleich zu sehr erfolgreichen Möbelhäusern (über 25.000 m² VKF) mit Flächenproduktivitäten in einer Größenordnung von rd. 1.800 € / m² VKF ist die für das Planvorhaben angesetzte Flächenproduktivität als überdurchschnittlich zu betrachten. Die durchschnittliche Flächenproduktivität sehr erfolgreicher Möbelhäusern wird um rd. 15 % überschritten. Auch ein Vergleich mit vergleichbaren Auswirkungsanalysen aus der jüngeren Vergangenheit zeigt, dass die für das Planvorhaben unterstellte Flächenleistung als Maximalwert anzusehen ist. So bewegen sich die Werte in den Vergleichsgutachten zu Möbelhausansiedlun7 8 9 10 gen bzw. Möbelhauserweiterungen in Werl , in Unna , in Gütersloh , in Hagen , in Duisburg 7 8 9 10 11 12 11 12 und in Dortmund zwischen 1.440 und 1.600 € / m² VKF. Vgl. Verträglichkeitsuntersuchung zur Erweiterung von Turflon-Möbel in der Stadt Werl, Dr. Acocella, 2008 Vgl. Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Erweiterung von Möbel Zurbrüggen in Unna, BBE, 2008 Vgl. Raumordnerische und städtebauliche Wirkungsanalyse der geplanten Ansiedlung von Möbelmärkten sowie eines Gartenmarktes auf dem Pfleiderer-Gelände in Gütersloh, Junker und Kruse, 2010 Vgl. Auswirkungsanalyse Ansiedlung eines Einrichtungshauses und eines Möbeldiscountmarktes am Standort Hagen, Haßleyer Straße, BBE, 2010 Vgl. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Einrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in der Stadt Duisburg („Duisburger Freiheit“), BBE, 2010 Vgl. Auswirkungsanalyse Ansiedlung eines Einrichtungshauses am Standort Dortmund, Eisenhüttenweg, BBE, 2010 Seite 36 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 11 Umsatzerwartung nach Sortimenten (Worst-case, projektierte Sortiments- und Verkaufsflächenaufteilung) Sortimente (WZ 2008) Verkaufsfläche in m² Raumleistung in € je m² VK Umsatz in Mio. € Nicht-zentrenrelevante Sortimente, davon: 40.500 1.960 79,4 Wohnmöbel / Kücheneinrichtungen / Büromöbel (47.59.1) mit Holz- / Kork- / Flecht- und Korbwaren (aus 47.59.9), Matratzen / Lattenroste / Ober- und Unterdecken (aus 47.51), elektrische Großgeräte (aus 47.54) 36.500 1.950 71,2 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel (aus 47.59.9) 1.500 3.000 4,5 Tapeten und Bodenbeläge, Teppiche (aus 47.53) 2.000 1.200 2,4 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und zubehör, (insbesondere Autokindersitze) (45.32.0) 200 2.500 0,5 Nebensortimente / Aktionswaren* 300 2.500 0,8 Zentrenrelevante Sortimente, davon: 4.500 3.050 13,7 Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (47.59.2), Haushaltsgegenstände (aus 47.59.9) 1.450 3.000 4,4 Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel (47.78.3) 900 3.000 2,7 Haushaltstextilien (aus 47.51) / Heimtextilien (aus 47.53) 1.500 3.000 4,5 Elektrische Kleingeräte (aus 47.54) 150 3.500 0,5 Spielwaren / Bastelartikel (47.65) 150 3.500 0,5 Nebensortimente / Aktionswaren** 350 3.000 1,1 45.000 2.070 93,1 Sortimente gesamt * größtenteils saisonale Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf; insbesondere Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf (47.52.3), Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (aus 47.76.1) ** größtenteils saisonale Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf; insbesondere Bücher (47.61.0), Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel (47.62.2), bespielte Ton- und Bildträger (47.63), Bekleidung (47.71) Quelle: Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG, unter Berücksichtigung der Pulheimer Sortimentsliste aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim und in Anlehnung an die vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008) Seite 37 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Wie bereits dargestellt, wird der mit Abstand größte Flächenanteil (rd. 90 %) auf die nichtzentrenrelevanten Sortimente (Kernsortiment und nicht-zentrenrelevante Randsortimente) entfallen. In der hier dargestellten Maximalvariante liegt die Umsatzerwartung bei rd. 93,1 Mio. €, davon entfällt ein Umsatzanteil von rd. 13,7 Mio. € (rd. 15 %) auf Sortimente, die nach der „Pulheimer Liste“ als zentrenrelevant einzustufen sind. In der nachfolgenden Tabelle sind die Marktanteile für das projektierte Möbelhaus in Pulheim differenziert nach Herkunftsgebieten darstellt. 13 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Reichweite der einzelnen Möbelanbieter extrem differenziert und v. a. von folgenden Faktoren abhängig ist: Betriebstyp, Standort, Wettbewerbsqualität, Leistungsfähigkeit. Es gibt Möbelhäuser (z. B. Segmüller), die in 45 Minuten Fahrzeit und darüber hinaus noch deutliche Marktanteile erreichen, während andere Einrichtungshäuser (v. a. leistungsschwächere in Ballungsgebieten) keine nennenswerten Marktanteile oberhalb einer 20-Minuten-Zeitdistanz generieren. Möbelmitnahmemärkte und andere Selbstbedienungs-Konzepte haben i. d. R. deutlich begrenztere Einzugsgebiete (Ausnahme IKEA). Bezogen auf das gesamte Einzugsgebiet (Zonen I - III) erwarten die Gutachter durch das Planvorhaben eine Abschöpfungsquote von rd. 6 - 7 % (vgl. Abbildung 12). Hinsichtlich der Umsatzherkunft gehen die Gutachter davon aus, dass das geplante Möbelhaus auf dem Areal „Am Schwefelberg“ in der Stadt Pulheim (Zone I) im Vergleich zu den Umlandkommunen mit rd. 15 % zwar die höchsten Marktanteile erreichen wird. Absolut betrachtet wird der überwiegende Umsatzanteil jedoch aus den Umlandkommunen stammen. So ist nach Einschätzung der Gutachter zu erwarten, dass das Planvorhaben (Gesamtumsatz rd. 93,1 Mio. €) aus der Stadt Pulheim rd. 6,4 Mio. € und aus den Umlandkommunen rd. 86,7 Mio. € generieren wird. Damit wird das geplante Möbelhaus nur etwa sieben Prozent seines Umsatzes durch Pulheimer Kunden und rd. 93 % seines Umsatzes durch Kunden aus den Umlandgemeinden erzielen. Darin sind auch „diffuse Zuflüsse“ aus Gebieten enthalten, die außerhalb des nach ihrer Distanz und Bindungsintensität abgrenzbaren Einzugsgebietes (Zonen I - III) und außerhalb des äußeren Verflechtungsbereichs liegen, dennoch in der Summe zu einem Umsatzanteil von rd. 10 % (rd. 9,0 Mio. €) führen. 13 Die Marktanteile und die zu erwartenden Umsätze entsprechen nicht der Umsatzumverteilung. Eine Überschreitung von 10 % bei den Marktanteilen ist nicht mit der Überschreitung des Schwellenwertes für städtebaulich relevante Auswirkungen gleichzusetzen. Seite 38 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 12 Umsatzherkunft - prognostizierte Marktanteile nach Teilräumen Kundenherkunftsgebiet Zone I (Teilbereich I) Kommunen / Stadtteile Nachfragevolumen [in Mio. €] Pulheim Umsatzanteil [in %] 15 6,4 7 42,7 15 6,4 7 44,9 9 4,0 4 9,4 11 1,0 1 Bergheim 42,9 9 3,9 4 Frechen 36,9 9 3,3 4 314,2 7 22,0 24 448,3 7-6 34,3 37 Dormagen Rommerskirchen Köln (Chorweiler, Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal) Teilsumme II Neuss Zone III (Teilbereich III) Umsatzanteil [in Mio. €] 42,7 Teilsumme I Zone II (Teilbereich II) Marktanteil [in %] 110,5 4 4,4 5 Grevenbroich 45,1 5 2,3 2 Bedburg 16,9 6 1,0 1 Elsdorf 14,5 6 0,9 1 Kerpen 45,4 6 2,7 3 6,9 5 0,3 0 Erftstadt 37,2 5 1,9 2 Hürth 41,5 6 2,5 3 Brühl 31,9 5 1,6 2 Wesseling 24,1 4 1,0 1 164,8 6 9,9 11 Merzenich Köln (Innenstadt, Rodenkirchen) Teilsumme III 539,0 5 28,4 31 1.030,0 6-7 69,1 74 Köln (Mülheim, Kalk, Porz) 261,1 3 7,8 8 Leverkusen 116,1 2 2,3 2 Langenfeld 45,5 2 0,9 1 Monheim 30,0 2 0,6 1 Korschenbroich 25,8 2 0,5 1 Kaarst 33,1 3 1,0 1 Jüchen 15,9 3 0,5 1 5,9 3 0,2 <1 23,1 3 0,7 1 Niederzier 9,5 3 0,3 <1 Nörvenich 7,6 3 0,2 <1 Teilsumme IV 573,5 2-3 15,0 16 Summe (I - IV) Einzugsgebiet (Zonen I - III) Äußerer Verflechtungsbereich (Teilbereich IV) Titz Jülich 1.603,5 5 84,1 90 diffuse Zuflüsse ./. ./. 9,0 10 Summe ./. ./. 93,1 100 Quelle: eigene Berechnung; Rundungsdifferenzen möglich Seite 39 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Der Grund für den relativ hohen Anteil an Kunden aus den Umlandkommunen von Pulheim ist die Tatsache, dass Konsumenten beim Einkauf von Möbeln und anderen aperiodischen Waren bereit sind, längere Fahrdistanzen auf sich zu nehmen, als bei der Deckung des periodischen Bedarfs. Wesentliche Gründe hierfür wiederum sind der vergleichsweise hohe Warenwert sowie die lange Nutzungsdauer von Möbeln, woraus seltenere Einkaufsaktivitäten resultieren. Insgesamt wird das Planvorhaben mit rd. drei Vierteln (rd. 69,1 Mio. €) den Großteil seines Gesamtumsatzes innerhalb des Einzugsgebietes (Zone I - III) generieren. Die Städte des Einzugsgebietes befinden sich alle innerhalb einer 30-Minuten-Entfernungszone. Somit wird nach der vorliegenden Prognose nicht davon ausgegangen, dass das Planvorhaben größere Marktanteile in weiter entfernt liegenden Kommunen erzielen wird. Dies ist damit zu begründen, dass es sich beim Planvorhaben um einen attraktiven Anbieter handelt, der sich in einem verdichteten Siedlungsraum mit einem hohen Kaufkraftpotenzial, aber auch einer ausgeprägten Wettbewerbssituation niederlassen möchte. Beide Einflussfaktoren - hohe Kaufkraftbasis im Umfeld bei gleichzeitiger Präsenz starker Wettbewerber - haben somit zur Folge, dass das Planvorhaben einen außergewöhnlich hohen Anteil seines Umsatzes mit Kunden aus dem engeren Umfeld tätigen wird. Für das Planvorhaben wird im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung ein Gesamtumsatz von rd. 93,1 Mio. € prognostiziert. Hiermit wird dem Planvorhaben eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit unterstellt. Die angesetzte Flächenproduktivität liegt mit rd. 2.070 € / m² VKF rd. 60 % über der durchschnittlichen Flächenproduktivität von Möbelhäusern dieser Größendimensionierung (rd. 1.300 € / m² VKF) und rd. 15 % über den Flächenproduktivitäten sehr erfolgreicher Möbelhäuser mit mehr als 25.000 m² Verkaufsfläche (rd. 1.800 € / m² VKF). Von dem zu erwartenden Gesamtumsatz wird mit rd. drei Vierteln der Großteil des Umsatzes innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - III) generiert. Rund ein Viertel des Gesamtumsatzes sind auf Kunden aus dem äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) und diffuse Zuflüsse zurückzuführen. Bei der Umsatzprognose und der Prognose der Marktanteile wird die hohe Leistungsfähigkeit des Anbieters Segmüller berücksichtigt. Da dieser Anbieter in Nordrhein-Westfalen zudem bisher nicht etabliert ist und das Möbelhaus vergleichsweise groß dimensioniert ist, wird zudem von überregionalen Werbeaktivitäten ausgegangen. Berücksichtigt man zusätzlich die Verkehrsgunst des Planstandortes und die Bereitschaft der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten in Kauf zu nehmen, ist von einer überdurchschnittlichen Umsatzleistung und einem relativ hohen Anteil an Kunden aus den Umlandkommunen auszugehen. Seite 40 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 5.3 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Im vorherigen Abschnitt wurde die Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens innerhalb des perspektivischen Einzugsgebietes ermittelt. Auf Basis dieser Prognoseberechnungen konnte die zu erwartende Umsatzleistung des Planvorhabens ermittelt werden. Im Folgenden werden nunmehr die durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte abgeschätzt, da für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen die durch das Planvorhaben induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe von Bedeutung sind. Anzunehmen ist dabei, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht (vgl. Abbildung 13). Denn ein neuer Anbieter vergrößert nicht den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planvorhabens eine Rolle spielen, wenn dadurch negative Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Die Erfahrungen zeigen, dass wettbewerbliche Auswirkungen des Planvorhabens innerhalb bestehender Marktstrukturen vorrangig bei vergleichbaren Anbietern, also bestehenden größeren Möbelhäusern mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung zum Tragen kommen. Zudem sind größere Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Spezialanbietern (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte) und Mehrbranchenunternehmen (z. B. Warenhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte) im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung werden somit vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen betroffen sein. Im Falle der Ansiedlung des Möbelhauses in Pulheim kann ein Gesamtumsatz von rd. 93,1 Mio. € prognostiziert werden. Hiervon entfallen rd. 91,2 Mio. € auf Sortimente mit größeren Flächenanteilen. Auf die Nebensortimente / Aktionswaren entfällt ein Umsatz von rd. 1,9 Mio. €. Zu der Gruppe der Nebensortimente / Aktionswaren zählt eine Vielzahl größtenteils saisonaler Einzelsortimente mit wechselndem Flächenbedarf, wie beispielsweise Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen, Saatgut und Düngemittel, Bücher, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, bespielte Ton- und Bildträger sowie Bekleidung, wobei die Einzelsortimente nur sehr geringe Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteile innerhalb des Gesamtvorhabens einnehmen. Von diesen Nebensortimenten / Aktionswaren sind aufgrund der pro Einzelsortiment nur geringen Verkaufsfläche und der Tatsache, dass diese zum Teil nur temporär angeboten werden, keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten. Daher werden diese Sortimente im Folgenden auch nicht näher betrachtet. Ausgehend von der Ist-Situation werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer „Kaufkraftstrom-Modellrechnung“ simuliert. Auf Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen zu den betroffenen Standorten und dem Umfang der Verdrängungseffekte bzw. Umsatzeinbußen Seite 41 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses getroffen werden. Für das Simulationsmodell wird die geplante Ansiedlung eines Möbelhauses (rd. 45.000 m² VKF) zugrunde gelegt. Aufgrund der gleichen Sortimentsstruktur werden die Auswirkungen des projektierten Betriebes gemeinsam bewertet. Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt: Beim Möbelkauf akzeptieren die Konsumenten relativ große Fahrdistanzen und fokussieren ihre Nachfrage stärker als bei anderen Branchen auf regional bedeutsame Standorte. Hinzu kommen ausgeprägte Präferenzen für bestimmte Stilrichtungen und Preisniveaus, so dass sich für die Wettbewerber in der Region sehr große, einander überschneidende Einzugsgebiete ergeben. Für alle Sortimente gilt, dass für die Einzelhandelsstandorte bzw. Betriebe mit der größten Sortimentsüberschneidung (u. a. die Kriterien Sortiment, Preisniveau, Zielgruppenansprache) auch die stärksten Umverteilungseffekte eintreten werden. Im Untersuchungsraum stehen die größeren Einrichtungshäuser sowie die Mitnahmemärkte im Vordergrund. Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt grundsätzlich die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Planstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sein werden als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Aufgrund der großen Versorgungsbedeutung der Städte Köln (insbesondere das östliche Köln), Leverkusen, Mönchengladbach, Düsseldorf mit regional bedeutsamen Möbelstandorten (aktuell hoher Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet) sind starke Wettbewerbswirkungen außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu erwarten. Dementsprechend wird davon ausgegangen, dass das Planvorhaben zu einer größeren Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet führen wird ( Kaufkraftrückgewinnung). 14 Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass bei Möbeln der Versandhandel im Bundesdurchschnitt einen Marktanteil von rd. 4 % erreicht. 15 Das Planvorhaben wird vor allem mit den hinsichtlich der Sortimentsbreite und -tiefe sowie des Preisgenres vergleichbaren Einrichtungshäusern der Region und den Möbelspezialisten im näheren Umfeld in Wettbewerb treten. Für den Möbelmitnahmebereich des Planvorhabens sind auch 14 15 Durch die Realisierung des Planvorhabens geht eine verbesserte Versorgungsfunktion innerhalb des Einzugsgebietes einher, was zukünftig eine noch stärkere Orientierung der Gebietsbevölkerung auf Angebote innerhalb des Einzugsgebietes erwarten lässt. Hierdurch kommt es zu Umsatzumverteilungseffekten im weiteren Untersuchungsgebiet. Diese Umsatzumverteilungseffekte im weiteren Untersuchungsgebiet sind somit gleichbedeutend mit einer verstärkten Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet. Vgl. Möbelkultur, Möbelhandel 2010 Seite 42 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses die Angebotsüberschneidungen mit den preisorientierten Möbeldiscountmärkten von Bedeutung. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch die Ansiedlung des geplanten Möbelanbieters vor allem für die in Pulheim und in angrenzenden Kommunen lebende Bevölkerung eine attraktive Einkaufsalternative zu den bereits in der Region bestehenden Anbietern entsteht. In der Stadt Pulheim sind derzeit keine größeren Möbelanbieter ansässig. Die hier vorliegende Umsatzumverteilung (vgl. Abbildung 13) betrifft deshalb nur Warengruppenspezialisten oder Betriebe, die projektrelevante Sortimente als Randsortimente führen. Aufgrund der räumlichen Nähe sind die in der Zone II des Einzugsgebietes ansässigen großflächigen Möbelanbieter außerhalb der zentralen Versorgungszentren in hohem Maße von Umsatzumverteilungen betroffen (max. 11 % des derzeitigen Umsatzes, gleichbedeutend max. 33,0 Mio. €). Zu diesem Kreis der wettbewerblich besonders stark betroffenen Betriebe gehören Porta Möbel in Frechen und Möbel Hausmann in Bergheim (Umsatzumverteilungen max. 20 %). Für die in Zone III des abgegrenzten Einzugsgebietes ansässigen großflächigen Möbelhäuser wird ebenfalls eine Wettbewerbsverschärfung eintreten. Die prognostizierten Umsatzeinbußen belaufen sich auf max. 11,0 Mio. €. Dies entspricht max. 7 - 8 % des derzeitigen Umsatzes der Wettbewerber. Insbesondere Möbel Knuffmann in Neuss und IKEA in Köln-Godorf werden aufgrund der verkehrlichen und standortbezogenen Rahmenbedingungen von der Wettbewerbsverschärfung betroffen sein werden. Umsatzeinbußen von deutlich unter 10 % dürften dagegen die größeren Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich und im weiteren Umland haben. Somit kann durch die Schaffung eines modernen, attraktiven großflächigen Möbelhauses zusätzliche Kaufkraft aus Pulheim und der Region gebunden werden, die derzeit an die regionalen Möbelstandorte außerhalb des Einzugsgebietes abfließt. Für die Betriebe im äußeren Verflechtungsbereich (u. a. Smidt Wohncenter in Leverkusen, Porta Möbel, Flamme Möbel und Möbel Hausmann in Köln) und im weiteren Umland (u. a. Möbel Schaffrath in Düsseldorf, IKEA in Kaarst, Einrichtungshaus Knuffmann in Mönchengladbach, Wohnwelt Pallen in Würselen und Möbelhaus Brucker in Kall) werden die Umsatzeinbußen auf zusammen max. 30,1 Mio. € prognostiziert (max. 15,8 Mio. € bei regional bedeutsamen Möbelanbietern im äußeren Verflechtungsbereich und max. 14,3 Mio. € bei regional bedeutsamen Möbelanbietern außerhalb des Einzugsgebiets und außerhalb des äußeren Verflechtungsbereichs). In geringem Maße werden auch sonstige Betriebe betroffen sein, die sich überwiegend außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden. Dies sind u. a. überwiegend nicht großflächige Einrichtungsfachmärkte (u. a. Dänisches Bettenlager, Matratzenfachmärkte) sowie Fach- und SBMärkte mit ihren Randsortimenten (u. a. Bau- und Heimwerkermärkte, Sonderpostenmärkte). Die Umsatzumverteilung beläuft sich bei diesen Anbietern innerhalb des Einzugsgebietes auf insgesamt max. 5,1 Mio. €. Seite 43 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Der Einzelhandel in städtebaulich integrierten Lagen (zentrale Versorgungsbereiche) ist insbesondere im näheren Umfeld des Planvorhabens von Umsatzumverteilungen betroffen. Dies ist damit zu erklären, dass die zentrenrelevanten Sortimente vermehrt von Zielkunden aus der näheren Umgebung des projektierten Möbelhauses nachgefragt werden, die das Möbelhaus ausschließlich aufgrund des Randsortiment-Angebots aufsuchen. Grundsätzlich gilt, dass mit zunehmender Entfernung auch das Maß der Betroffenheit abnimmt. 16 So wird im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung unterstellt, dass mit rd. 85 % (rd. 10,7 Mio. €) der Großteil des zentrenrelevanten Umsatzes des Planvorhabens durch Umsatzumverteilungseffekte bei bestehenden Betrieben innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - III) generiert wird. Hiervon entfällt wiederum ein Großteil (rd. 7,4 Mio. €) auf die Stadt Pulheim (Zone I des Einzugsgebietes) und die unmittelbar an Pulheim angrenzenden Kommunen Dormagen, Rommerskirchen, Bergheim und Frechen bzw. die angrenzenden westlichen Stadtbereiche von Köln. Die zu erwartende Umsatzumverteilung in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Pulheim wird sich auf max. 0,4 Mio. € (max. 6 - 7 % des derzeitigen Umsatzes) in der Pulheimer Innenstadt belaufen. Dabei sind sortimentsbezogene Unterschiede zu erwarten. Die höchste Umsatzumverteilung ist mit max. 9 % bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu prognostizieren, während die Umsatzumverteilung bei den zentrenrelevanten Sortimenten bei max. 7 % liegt. Die Umverteilungswirkung auf die Stadteilzentren Brauweiler und Stommeln liegt bei max. 1 - 2 % des derzeitigen Umsatzes. Für den übergemeindlichen Untersuchungsraum ist die Umsatzumverteilung gegenüber den in zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Wettbewerbern auf zusammen max. 11,6 Mio. € zu beziffern (vgl. Abbildung 13). Hierbei entfallen max. 4,9 Mio. € auf die zentralen Versorgungsbereiche der Zone II des Einzugsgebietes, was max. 5 % des derzeitigen Umsatzes ausmacht (vgl. Abbildung 16). In den zentralen Versorgungsbereichen der Zone III des Einzugsgebietes liegt die Umverteilungsquote bei insgesamt max. 3 % des derzeitigen Umsatzes (max. 6,7 Mio. €). Außerhalb von Pulheim werden die zentralen Versorgungsbereiche Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld und Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen sein. Hier liegen die Umsatzumverteilungsquoten insgesamt bei max. 6 - 7 bzw. 7 % des derzeitigen Umsatzes. Sortimentsbezogen werden in diesen beiden Zentren im Bereich „Möbel, Küchen, Bettwaren, Elektrogroßgeräte“ mit maximal 8 % des derzeitigen sortimentsbezogenen Umsatzes die höchsten Umverteilungen erreicht. Diese vergleichsweise hohen Umsatzumverteilungsquoten sind damit zu begründen, dass diese Zentren beide über ein größeres Möbelangebot verfügen. Jedoch bewegen 16 Vor diesem Hintergrund werden die Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone II des Einzugsgebietes in einer Anhang-Tabelle (vgl. Abbildung 16) detailliert dargestellt. Auf eine detaillierte Darstellung der Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone III des Einzugsgebietes wird verzichtet, da hier erwartungsgemäß deutlich geringere Umverteilungseffekte zu erwarten sind als in Zone II. Seite 44 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses sich auch die sortimentsbezogenen Umverteilungen in städtebaulich verträglichen Größenordnungen. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Von Verlagerungseffekten in einer nachweisbaren Größenordnung werden somit vor allem die strukturprägenden Anbieter der untersuchungsrelevanten Branchen betroffen sein. Vorrangig sind dies vergleichbare Anbieter, d. h. bestehende größere Möbelhäuser mit gleicher bzw. ähnlicher Warenausrichtung. Der Gesamtumsatz von max. 91,2 Mio. € („Worst-Case“; ohne Nebensortimente / Aktionsware) wird mit rd. zwei Dritteln des Umsatzes überwiegend innerhalb des Einzugsgebietes (Zonen I - III) umverteilt (rd. 61,1 Mio. €). Rund 17 % werden gegenüber regional bedeutsamen Möbelhäusern im weiteren Verflechtungsbereich und rd. 16 % gegenüber regional bedeutsamen Möbelhäusern außerhalb des Einzugsgebietes und außerhalb des weiteren Verflechtungsbereichs umverteilt. Betroffen sind v. a. Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Hierbei sind die höchsten Umverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern in Frechen und Bergheim zu erwarten. An diesen Standorten werden die Hauptwettbewerber Umsatzverluste von bis zu 20 % hinzunehmen haben. Zu den wettbewerblich besonders stark betroffenen Betrieben gehören Porta Möbel in Frechen und Möbel Hausmann in Bergheim. Die durch das Planvorhaben induzierten Umsatzumverteilungseffekte werden sich aufgrund der unterstellten hohen Leistungsfähigkeit und der regionalen Ausstrahlung des Planvorhabens insgesamt auf eine Vielzahl von Betrieben und zentralen Versorgungsbereichen beziehen. Hierbei werden in erster Linie Möbel- und Einrichtungshäuser an städtebaulich nicht-integrierten Standorten von den Wettbewerbswirkungen betroffen sein. Unter Berücksichtigung der Sortimentskonzeption und der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte sind negative Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in den zentralen Versorgungsbereichen auszuschließen. Seite 45 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 13 Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte (Worst-Case; ohne Nebensortimente / Aktionswaren) nicht-zentrenrelevante Sortimente Umsatzherkunft derzeitiger Umsatz in Mio. € zentrenrelevante Sortimente Umsatzverlagerung in Mio. € in % derzeitiger Umsatz in Mio. € in Mio. € Möbelmarkt gesamt derzeitiger Umsatz in Mio. € Umsatzverlagerung in % Umsatzverlagerung in Mio. € in % Stadt Pulheim (Zone I) gesamt, davon 7,3 0,9 12 10,3 0,8 7-8 17,6 1,7 9 - 10 Pulheimer Innenstadt 1,1 0,1 9 4,9 0,3 7 6,0 0,4 6-7 Stadtteilzentren Brauweiler und Stommeln 0,1 < 0,1 1 0,7 < 0,1 1-2 0,6 < 0,1 1-2 sonstige relevante Angebotsstandorte 6,1 0,8 13 4,7 0,5 10 10,8 1,3 12 Zone II des Einzugsgebietes, davon 329,4 34,4 10 - 11 119,3 6,6 5-6 448,7 40,9 9 37,7 2,6 7 61,1 2,3 4 98,8 4,9 5 263,5 29,7 11 38,8 3,3 8-9 302,3 33,0 11 28,2 2,1 7-8 19,4 0,9 5 47,6 3,0 6 ./. 15,1 ./. ./. 3,3 ./. ./. 18,4 ./. relevante zentrale Versorgungsbereiche Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s Zone III des Einzugsgebietes, davon relevante zentrale Versorgungsbereiche 94,9 4,3 4 132,7 2,4 2 227,6 6,7 3 126,7 10,1 8 21,8 0,9 4 148,5 11,0 7-8 sonstige relevante Angebotsstandorte außerhalb der ZVB´s ./. 0,7 ./. ./. 0,1 ./. ./. 0,8 ./. Einzugsgebiet gesamt ./. 50,4 ./. ./. 10,7 ./. ./. 61,1 ./. 268,2 14,5 5-6 29,9 1,3 4 298,1 15,8 5 Regional bedeutsame Möbelanbieter außerhalb des Einzugsgebiets und außerhalb des äußeren Verflechtungsbereichs ./. 13,7 ./. ./. 0,6 ./. ./. 14,3 ./. Summe ./. 78,6 ./. ./. 12,6 ./. ./. 91,2 ./. Möbelanbieter außerhalb der ZVB´s Regional bedeutsame Möbelanbieter im äußeren Verflechtungsbereich (Zone IV) Quelle: eigene Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen (Zentrenrelevanz gemäß Pulheimer Sortimentsliste) Seite 46 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 5.4 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben auf zentrale Versorgungsbereiche Das projektierte Möbelhaus stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dar. Das Planareal nimmt eine Randlage innerhalb der Kernstadt Pulheim ein und grenzt an das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße, das einen dezentral gelegenen Agglomerationsbereich darstellt und eine Reihe von Fachmärkten, kleinteiligen Einzelhandelbetrieben und sonstige private Dienstleistungen aufweist. Zudem ist der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen. Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf die städtebaulichen Auswirkungen in der Stadt Pulheim und den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten. Dabei stehen die zentralen Versorgungsbereiche im Vordergrund. Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung des Planvorhabens gefährdet würden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben. Die prognostizierten Wettbewerbswirkungen lassen aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraums erkennen, da die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in Pulheim oder anderen Kommunen keine städtebaulich relevante Dimensionen erreichen. Bezogen auf die Pulheimer Innenstadt werden in den projektrelevanten Sortimenten Umverteilungsquoten von unter 10 % prognostiziert. Zu beachten ist dabei, dass sich die projektrelevanten Angebote im Wesentlichen auf Randsortimente einzelner Anbieter und wenige kleinere Einzelhandelsbetriebe mit projektrelevantem Kernsortiment beschränken. Letztere verfügen zusammen jedoch nur über geringe Verkaufsflächen und Umsatzanteile und sind innerhalb der Innenstadt zudem in einer Randlage verortet. Hinzu kommt, dass diese Betriebe als Fachgeschäfte bereits durch geringfügige Sortimentsumstellungen und leichte Änderungen im Vertriebskonzept durchaus in der Lage sind, auf veränderte Wettbewerbsverhältnisse in Pulheim zu reagieren. Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe (v. a. Kaufland, Kaufring, Netto) würden vom Planvorhaben aufgrund nur geringer Sortimentsüberschneidungen nur marginal betroffen sein (siehe auch Abbildung 14, Zentrenpass Hauptzentrum Pulheim im Anhang). Seite 47 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Außerhalb von Pulheim bewegen sich die sortimentsbezogenen Umsatzumverteilungen gegenüber den in zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Wettbewerbern in städtebaulich verträglichen Größenordnungen. Die Realisierung des Planvorhabens hätte somit nicht zur Folge, dass zentrale Versorgungsbereiche in Pulheim oder in anderen Kommunen ihrem Versorgungsauftrag hinsichtlich des Angebots projektrelevanter Waren nicht mehr nachkommen könnten. Städtebaulich relevante Auswirkungen könnten auch dann auftreten, wenn die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in einer der tangierten Nachbarkommunen durch das Planvorhaben gefährdet würde. Aufgrund der prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 20 % gegenüber den dort ansässigen Hauptwettbewerbern Porta in Frechen und Hausmann in Bergheim, sind insbesondere die möglichen Auswirkungen gegenüber diesen beiden Nachbarkommunen zu betrachten. Trotz prognostizierter Umsatzumverteilungsquoten gegenüber einzelnen Betrieben von deutlich über 10 % ist nicht zu erwarten, dass in diesen Kommunen die branchenmäßige Versorgung mit Möbeln und Einrichtungsbedarf gefährdet wird. Denn selbst im Extremfall der Aufgabe eines der ohne Ausnahme an nicht-integrierten Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässigen besonders betroffenen Wettbewerber würde die Angebotsdichte nur unwesentlich herabgesetzt. Hinzu kommt, dass die Kunden aus den betroffenen Nachbarkommunen auch weiterhin in zumutbaren Distanzen eine Vielzahl weiterhin am Markt bestehender Möbelanbieter zur Auswahl hätten und darüber hinaus mit dem Planvorhaben am Standort Pulheim ein weiterer Markt mit regionaler Ausstrahlung präsent sein würde. Schließlich ist darauf zu verweisen, dass die betroffenen Wettbewerber nach den Ergebnissen der eigenen Prognose zu erheblichen Teilen Umsätze verlieren, die heute aus einer Abschöpfung von Kaufkraft aus dem Pulheimer Stadtgebiet resultieren. Diese bisher aufgrund der heute eklatanten Unterversorgung mit projektrelevanten Sortimenten resultierenden Kaufkraftabflüsse würden mit Realisierung des Planvorhabens zukünftig im Pulheimer Stadtgebiet gebunden. 17 17 Laut Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim aus dem Jahr 2008 liegt die Zentralität in den einrichtungsbezogenen Sortimenten in Pulheim bei rd. 40 %, was hohe Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Pulheim in andere Kommunen widerspiegelt. Im Vergleich hierzu liegen die einrichtungsbezogenen Zentralitätskennziffern in den durch das Planvorhaben besonders stark betroffen Kommunen Frechen und Bergheim bei rd. 266 % (vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Frechen, 2008) bzw. 114 % (vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Bergheim, 2010). Seite 48 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Zusammenfassend kann festgehalten werden: Wettbewerbswirkungen würde das Planvorhaben überwiegend gegenüber Angebotsstandorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entfalten. Ein „Wegbrechen“ des Möbeleinzelhandels außerhalb der Stadt Pulheim und damit eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet und im weiteren Untersuchungsgebiet kann allerdings ausgeschlossen werden. Existenzbedrohende Umverteilungseffekte gegenüber strukturprägenden Betrieben innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sind ebenfalls auszuschließen. Alle vom Vorhaben tangierten Zentren können auch nach Realisierung des Planvorhabens ihrem Versorgungsauftrag hinsichtlich des Angebots projektrelevanter Waren ohne Funktionseinschränkung nachkommen. Seite 49 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses 6 Fazit In der Stadt Pulheim ist die Ansiedlung eines Möbelhauses mit ca. 45.000 m² Verkaufsfläche im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ geplant. Obgleich am Planstandort bereits Baurecht für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit rd. 20.000 m² Verkaufsfläche besteht, werden im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung die Auswirkungen des Gesamtvorhabens mit rd. 45.000 m² Verkaufsfläche thematisiert. Das projektierte Möbelhaus wird von der Fa. Segmüller betrieben werden. Mit dem Anbieter Segmüller plant sich ein leistungsfähiger Möbelanbieter mit einem vergleichsweise groß dimensionierten Möbelhaus in der Stadt Pulheim anzusiedeln, der in Nordrhein-Westfalen bisher nicht etabliert ist. Vor diesem Hintergrund wird davon ausgegangen, dass das Möbelhaus nicht zuletzt aufgrund geplanter überregionaler Werbeaktivitäten weit in die Region ausstrahlen wird. In diesem Zusammenhang spielen auch die gute verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes sowie die Bereitschaft der Kunden, für den Möbeleinkauf größere Fahrtzeiten und -distanzen in Kauf zu nehmen, eine bedeutende Rolle. Der Vorhabenstandort befindet sich am südöstlichen Rand der Kernstadt in Sichtbeziehung zur Bundesstraße B 59 (Ortsumgehung Pulheim). Erschlossen wird das Grundstück über die Landesstraße L 183 (Bonnstraße), die kreuzungsfrei an die Ortsumgehung angebunden ist. Somit verfügt das Planareal über eine hohe Verkehrsgunst. Das Planareal ist als städtebaulich nicht-integrierter Sonderstandort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zu bewerten, der keine unmittelbare einzelhandelsbezogene Vorprägung aufweist. Allerdings grenzt der Standort an das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße, das einen dezentral gelegenen Agglomerationsbereich darstellt und eine Reihe von Fachmärkten, kleinteiligen Einzelhandelbetrieben und sonstigen privaten Dienstleistungen aufweist. Zudem ist der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen. Die Wettbewerbssituation ist durch großflächige Möbelanbieter in der Stadt Köln und den benachbarten Mittelzentren bestimmt. In der Stadt Pulheim ist das Angebot wenig geprägt, so dass keine größeren Möbelanbieter vorliegen. Einrichtungsbezogene Angebote finden sich nur als Randsortimente bei Mehrbranchenanbietern und Warengruppenspezialisten (z. B. Teppich-Fachmärkte, Matratzen-Fachmärkte). Damit weist die Stadt Pulheim derzeit ein möbelbezogenes Versorgungsdefizit auf. Mögliche Angebotsüberschneidungen der Planvorhaben mit dem Angebot der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum beschränken sich vor allem auf die Sortimente Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel und Babyausstattung / Spiel- Seite 50 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses waren. Die Sortimente Lampen / Leuchten, Teppiche, Bodenbeläge und Kinderwagen / Autositze sind in keinem der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche als zentrenprägend zu bewerten, wenngleich sie von verschiedenen Nachbarstädten als zentrenrelevant eingestuft werden. Im perspektivischen Einzugsgebiet, das sich aus drei Zonen unterschiedlicher Verflechtungsintensität zusammensetzt, leben aktuell rd. 1,43 Mio. Einwohner, die über ein projektrelevantes Nachfragevolumen von rd. 714,2 Mio. € verfügen. Darüber hinaus können weitere Umsätze mit Kunden aus einem räumlich erweiterten Marktgebiet erzielt werden, das aufgrund der geringen Verflechtungsintensität nicht dem Einzugsgebiet zugerechnet werden kann. Hierzu zählen einerseits Umsätze mit Kunden aus einem äußeren Verflechtungsbereich und zum anderen Streuumsätze. Der äußere Verflechtungsbereich umfasst rd. 787.000 Einwohner, die über ein projektrelevantes Nachfragevolumen von rd. 397,7 Mio. € verfügen. Für das Planvorhaben wird vor dem Hintergrund der Angebots- und Nachfragesituation, der weiteren Standortrahmenbedingungen sowie der Dimensionierung und des Betreibers des geplanten Möbelhauses ein Planumsatz von rd. 93,1 Mio. € für das Möbelhaus prognostiziert („Worst-Case“). Der Planumsatz wird zu rd. 81 % durch Umsatzumverteilungen gegenüber Möbelanbietern außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, zu rd. 13 % durch Umsatzumverteilungen gegenüber relevanten Betrieben innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen und zu rd. 6 % durch Umverteilungen gegenüber sonstigen relevanten Angebotsstandorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen generiert. Somit fungieren als wesentliche Wettbewerber die regional bedeutsamen Einrichtungshäuser im Umland. Städtebaulich negative Auswirkungen sind dabei nicht zu erwarten, da es sich um nicht-integrierte Versorgungsstrukturen handelt. Somit ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben Wettbewerbswirkungen überwiegend gegenüber Angebotsstandorten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entfalten würde. Hierbei kann ein „Wegbrechen“ des Möbeleinzelhandels außerhalb der Stadt Pulheim und damit eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet und im weiteren Untersuchungsgebiet jedoch ausgeschlossen werden. In den zentralen Versorgungsbereichen sind aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte und des Anteils am derzeitigen Umsatz ebenfalls keine negativen städtebaulichen Auswirkungen abzuleiten. So sind existenzbedrohende Umverteilungseffekte gegenüber strukturprägenden Betrieben innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen auszuschließen. Alle vom Vorhaben tangierten Zentren können auch nach Realisierung des Planvorhabens ihrem Versorgungsauftrag hinsichtlich des Angebots projektrelevanter Waren ohne Funktionseinschränkung nachkommen. Seite 51 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Der Ausbau des Möbelangebotes stellt aus gutachterlicher Sicht eine sinnvolle Weiterentwicklung des Mittelzentrums Pulheim dar, ohne wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklungsfähigkeit der benachbarten zentralen Orte zu verursachen. Das Planvorhaben ist geeignet, das bestehende Angebotsdefizit bei Möbeln in der Stadt Pulheim abzubauen. Köln, im März 2012 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Joachim Schulte i. V. Rainer Schmidt-Illguth Seite 52 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Anhang Der Anhang umfasst folgende Inhalte: Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone I und II des Einzugsgebietes Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone III des Einzugsgebietes Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II des Einzugsgebietes (Worst-Case; ohne Nebensortimente / Aktionswaren). Die „Zentrenpässe“ liefern eine genaue Beschreibung von jedem einzelnen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereich. Dargestellt wird die Abgrenzung und funktionale Einstufung des jeweiligen Zentrums, die Bedeutung des projektrelevanten Einzelhandels im Verhältnis zur Gesamtausstattung und über projektrelevante Hauptwettbewerber. In einer zusammenfassenden Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestandes wird zudem auf die zu erwartende Betroffenheit des jeweiligen Zentrums durch das Planvorhaben eingegangen (Abbildung 14, Abbildung 15). Es ist davon auszugehen, dass zentrenrelevanten Sortimente vermehrt von Zielkunden aus der näheren Umgebung des projektierten Möbelhauses nachgefragt werden, die bisher Waren auch in städtebaulich integrierten Lagen eingekauft haben. Von den in zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Einzelhandelsbetrieben sind somit insbesondere die im näheren Umfeld des Planvorhabens gelegenen Wettbewerber von Umsatzumverteilungen betroffen. Grundsätzlich gilt, dass mit zunehmender Entfernung auch das Maß der Betroffenheit abnimmt. Vor diesem Hintergrund werden die Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone II des Einzugsgebietes in Abbildung 16 detailliert dargestellt. Auf eine detaillierte Darstellung der Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Zone III des Einzugsgebietes wird verzichtet, da hier erwartungsgemäß deutlich geringere Umverteilungseffekte zu erwarten sind als in Zone II. Seite 53 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 14 Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone I und II des Einzugsgebietes Seite 54 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 55 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 56 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 57 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 58 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Zentrumsnummer gemäß Abbildung 7: 6 Stadt / Gemeinde: Rommerskirchen Bezeichnung des Zentrums: Ortskern Rommerskirchen Lage im Untersuchungsgebiet: Zone II des Einzugsgebietes Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept: Für die Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels der Gemeinde Rommerskirchen konnte auf kein kommunales Einzelhandelskonzept zurückgegriffen werden. Für die Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe im Ortskern der Gemeinde großzügig erfasst. Anteil des projektrelevanten Einzelhandels* am Gesamtbestand des zentralen Versorgungsbereichs in %: Da für die Gemeinde Rommerskirchen kein kommunales Einzelhandelskonzept vorliegt und auftragsgemäß keine Totalerhebung der zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen wurde, ist eine Gegenüberstellung des projektrelevanten Einzelhandels mit dem gesamten Einzelhandel des Ortskerns nicht möglich. Hauptwettbewerber**: ** Spielwaren Siegert Sonderposten Thomas Phillips Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 400 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment ab 500 m² Verkaufsfläche Zusammenfassende Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestand projektrelevanter Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter Nur einzelne Einzelhandelsbetriebe führen projektrelevante Sortimente als Kernsortiment Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe dürften vom Planvorhaben aufgrund nur geringer Sortimentsüberschneidungen nur marginal betroffen sein Seite 59 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 60 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 61 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 62 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 63 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 64 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 65 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 66 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 67 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 68 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 69 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 70 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 71 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 72 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 73 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 74 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Abbildung 15 Zentrenpässe der projektrelevanten zentralen Versorgungsbereiche in Zone III des Einzugsgebietes Seite 75 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 76 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 77 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 78 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 79 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 80 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 81 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 82 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 83 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 84 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 85 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 86 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 87 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 88 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 89 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 90 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 91 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 92 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Zentrumsnummer gemäß Abbildung 7: 40 Stadt / Gemeinde: Grevenbroich Bezeichnung des Zentrums: Hauptzentrum Grevenbroich Lage im Untersuchungsgebiet: Zone III des Einzugsgebietes Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept: Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept für die Stadt Grevenbroich, Stand: Oktober 2009 Anteil des projektrelevanten Einzelhandels* am Gesamtbestand des zentralen Versorgungsbereichs in %: Verkaufsfläche (n=23.815 m²) Betriebe (n=138) 10% 10% Anteile projektrelevanter Einzelhandel 90% Anteile sonstiger Einzelhandel 90% Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept für die Stadt Grevenbroich, Stand: Oktober 2009 und eigene Erhebung Januar 2012 * Berücksichtigung der Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Hauptwettbewerber**: ** Einrichtungen Conrads Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 400 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment ab 500 m² Verkaufsfläche Zusammenfassende Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestand projektrelevanter Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf Teilsortimente einzelner Anbieter Nur einzelne Einzelhandelsbetriebe führen projektrelevante Sortimente als Kernsortiment Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe dürften vom Planvorhaben nur marginal betroffen sein Seite 93 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Zentrumsnummer gemäß Abbildung 7: 41 Stadt / Gemeinde: Grevenbroich Bezeichnung des Zentrums: Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven Lage im Untersuchungsgebiet: Zone III des Einzugsgebietes Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept: Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept für die Stadt Grevenbroich, Stand: Oktober 2009 Anteil des projektrelevanten Einzelhandels* am Gesamtbestand des zentralen Versorgungsbereichs in %: Verkaufsfläche (n=4.065 m²) Betriebe (n=28) 8% 11% Anteile projektrelevanter Einzelhandel 92% Anteile sonstiger Einzelhandel 89% Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept für die Stadt Grevenbroich, Stand: Oktober 2009 und eigene Erhebung Januar 2012 * Berücksichtigung der Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 100 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment. Hauptwettbewerber**: ./. ** Möbelanbieter, Kauf- und Warenhäuser (mit untersuchungsrelevanten Teilsortimenten ab rd. 400 m² Verkaufsfläche) und Spezialanbieter mit untersuchungsrelevantem Kernsortiment ab 500 m² Verkaufsfläche Zusammenfassende Bewertung des projektrelevanten Einzelhandelsbestand Drei Einzelhandelsbetriebe führen projektrelevante Sortimente als Kernsortiment Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe dürften vom Planvorhaben nur marginal betroffen sein Seite 94 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 95 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 96 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 97 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 98 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 99 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 100 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 101 von 104 Auswirkungsanalyse • Pulheim • Ansiedlung eines Möbelhauses Seite 102 von 104 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Möbelhaus • Pulheim Abbildung 16 Prognostizierte Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II des Einzugsgebietes (Worst-Case; ohne Nebensortimente / Aktionswaren) nicht-zentrenrelevante Sortimente Umsatzherkunft derzeitiger Umsatz in Mio. € zentrenrelevante Sortimente derzeitiger Umsatz in Mio. € in Mio. € 5 5,3 0,2 Umsatzverlagerung in Mio. € in % Hauptzentrum Frechen 0,4 < 0,1 Nebenzentrum Frechen-Königsdorf 0,2 < 0,1 5 0,5 Ortskern Rommerskirchen 0,6 < 0,1 6-7 3,1 Hauptzentrum Bergheim 0,1 < 0,1 5 Nebenzentrum BM-Quadrath-Ichendorf 0,5 < 0,1 0 Hauptzentrum Dormagen 5,0 0,3 Bezirkszentrum Köln-Chorweiler 0,8 < 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Worringen 0,5 Bezirkszentrum Köln-Nippes 4,5 Stadtteilzentrum Köln-Niehl 2,0 Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld Möbelmarkt gesamt derzeitiger Umsatz in Mio. € Umsatzverlagerung in % Umsatzverlagerung in Mio. € in % 4 5,7 0,3 4-5 < 0,1 0 0,7 < 0,1 1-2 0,1 1-2 3,7 0,1 2-3 2,8 0,1 2 2,9 0,1 2 0,1 < 0,1 0 0,6 < 0,1 0 5 8,8 0,5 6 13,8 0,8 5-6 5 6,7 0,3 4 7,5 0,3 4 < 0,1 6 0,3 < 0,1 0 0,8 < 0,1 3 0,3 6-7 5,0 0,2 4 9,5 0,5 5 0,1 7 1,8 0,1 3 3,8 0,2 5 11,0 0,9 7-8 7,9 0,4 5 18,9 1,2 6-7 Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf 0,0 < 0,1 0 2,3 0,1 2 2,3 0,1 2 Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld 0,1 < 0,1 5 0,2 < 0,1 0 0,3 < 0,1 1-2 Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal 0,9 0,1 6-7 1,6 < 0,1 2 2,5 0,1 3 Bezirksteilzentrum Köln-Sülz 0,4 < 0,1 5 1,9 < 0,1 2 2,3 < 0,1 3 Bezirksteilzentrum Köln-Weiden 0,6 < 0,1 5 8,2 0,4 5 8,8 0,5 5 Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld 9,4 0,7 7-8 2,2 0,1 4-5 11,6 0,8 7 Stadtteilzentrum Köln-Sülz 0,6 0,1 7 0,7 < 0,1 0 1,3 0,1 3-4 37,6 2,6 7 59,4 2,3 4 97,0 4,9 5 Summe Quelle: eigene Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen (Zentrenrelevanz gemäß Pulheimer Sortimentsliste) Seite 103 von 104 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung Möbelhaus • Pulheim --Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung GmbH erlaubt. --- Seite 104 von 104