Daten
Kommune
Pulheim
Größe
110 kB
Datum
25.04.2012
Erstellt
16.04.12, 19:17
Aktualisiert
16.04.12, 19:17
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Inhalt der Datei
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
A Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB
1. Art der baulichen Nutzung
Der gesamte Plangeltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind.
2. Maß der baulichen Nutzung
Traufhöhe (TH) und Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen
durch die max. Traufhöhen (TH) und die max. Firsthöhen (FH) der baulichen Anlagen bestimmt.
Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von
allen Gebäudeumfassungswänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,5 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeabschlusswänden) bemisst sich die TH durch den Abschluss der das
Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig
von der Materialwahl mitzurechnen.
Die FH ergibt sich aus der waagerechten Schnittlinie der beiden geneigten Dachflächen des Satteldaches.
Pei Pultdächern entspricht die FH der Dachabschlusskante.
Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Oberkante des Abschlusses der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden
Baugrundstück).
Hierauf bezogen gilt bei Doppelhäusern der Mittelwert aus den beiden Grundstücken der Doppelhaushälften.
Grundflächenzahl (GRZ)
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt.
Für Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer
Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden.
3. Bauweise, Baugrenzen
Bauweise
Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V.m. § 22
Abs. 1 und 2 BauNVO festgesetzt. Die Baukörper müssen mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder
Doppelhäuser errichtet werden.
Überschreiten der Baugrenze durch Terrassen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der
Baugrenzen durch die Flächen von Terrassen bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zugelassen werden kann, sofern
die maximal zulässige GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschritten wird.
4. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
In dem mit WA* gekennzeichneten Bereich entlang des Pulheimer Baches ist in den Wohngebäuden maximal
eine Wohneinheit zulässig. Dabei ist ein Einzelhaus bzw. eine Doppelhaushälfte als ein Wohngebäude definiert.
5. Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen
Garagen / Carports, Stellplätze
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird festgesetzt, dass Garagen / Carports und Stellplätze ausschließlich
innerhalb der Baufläche und den dafür festgesetzten Flächen für Stellplätze und Garagen / Carports zulässig
sind.
Stellplätze sind auch in den Vorgärten zulässig, aber nur im Bereich der Zufahrt zu den Garagen oder Carports.
Nebenanlagen
Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO in Verb. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 7,5 qm zulässig sind. In den als Vorgartenfläche festgesetzten Bereichen sind diese Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern.
6. Gewässerrandstreifen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB i. V. mit § 90 a Landeswassergesetz NRW sind innerhalb der im
Bebauungsplan gekennzeichneten 5 m breiten Fläche entlang des Pulheimer Baches jegliche bauliche Anlagen
und Zaunanlagen unzulässig.
Weiterhin sind in diesem Bereich alle Formen von Bodenbefestigungen wie z.B. Terrassen, Abstellflächen etc.
unzulässig. Bepflanzungen sind mit dem Unterhaltungsverband Pulheimer Bach abzustimmen.
Im Übrigen wird auf die Verbote gem. § 38 Abs. 4 WHG hingewiesen. (siehe D Hinweise)
B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verb. mit §86 BauO NRW
1. Dachform und Dachneigung
Entlang des Pulheimer Baches sind ausschließlich Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 30° und 40°
zulässig. Das „Kappen des Firstes“, so dass in diesem Bereich ein Flachdachteil entsteht, ist nicht zulässig.
Im Bereich des Pletschmühlenweges sind auch Pultdächer mit einer Dachneigung von 5° - 12° zulässig.
2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte
Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite
zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem
oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden
und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung.
3. Einfriedungen
Als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur) sind nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante
der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind Maschendraht- oder
Stabgitterzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das
jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der
Grenze zum anschließenden Baugrundstück).
Außerhalb der Vorgärten sind Einfriedungen ausschließlich als lebende Hecken bis max. 2,0 m zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m zulässig.
Im Bereich der hinteren Baugrenzen als Abtrennung der Terrassenbereiche bei Doppelhäusern sind blickdichte Einfriedungen
bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der gekennzeichneten Baugrenze) nur zur Abtrennung der privaten Grundstücksflächen untereinander zulässig.
Im festgesetzten Gewässerrandstreifen (Festsetzung Teil A Nr. 6) sind Einfriedungen unzulässig.
4. Vorgartenflächen
Die gekennzeichneten Vorgartenbereiche sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Dies bedeutet, dass
diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern
und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen
insgesamt 50 % der Vorgartenfläche (als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Straße ohne
die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen.
Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig.
C Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB
1. Wasserschutzzone
Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die
Festsetzungen und Bestimmungen der des Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der
Genehmigung durch die untere Wasserbehörde.
Bei der Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist zu berücksichtigen, dass eine Durchteufung des oberen Grundwasserleiters innerhalb von Wasserschutzzonen nicht genehmigungsfähig ist.
2. Entwässerung
Niederschlagswasser und Schmutzwasser ist in den noch zu erstellenden gebietsinternen Mischwasserkanal
einzuleiten. Dieser ist mit dem im Pletschmühlenweg bereits vorhandenen Mischwasserkanal zu verbinden. Das
Niederschlagswasser der Dachflächen der direkt an den Pulheimer Bach angrenzenden Bebauung kann ausnahmsweise in den Pulheimer Bach eingeleitet werden. Ein Antrag auf Einleitung ist bei der unteren Wasserbehörde zu stellen.
3. Artenschutz
Aus Artenschutzgründen muss das Baufeld außerhalb der Vogelbrutzeit freigemacht werden (also in der Zeit vom
01.10 – 28.02).
4. Kampfmittel
Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der KBD oder die nächstgelegene Polizeidienstelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit
erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KBD) eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst
abzustimmen.
Weiter Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden:
www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/service/index.html
D. Hinweise
Auszug aus § 38 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in seiner Fassung vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert am
24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212):
(1) Gewässerrandstreifen dienen der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdischer Gewässer, der
Wasserspeicherung, der Sicherung des Wasserabflusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen.
(2) Der Gewässerrandstreifen umfasst das Ufer und den Bereich, der an das Gewässer landseits der Linie des Mittelwasserstandes angrenzt. Der Gewässerrandstreifen bemisst sich ab der Linie des Mittelwasserstandes, bei Gewässern mit ausgeprägter Böschungsoberkante ab der Böschungsoberkante.
(3) Der Gewässerrandstreifen ist im Außenbereich fünf Meter breit. Die zuständige Behörde kann für Gewässer oder Gewässerabschnitte
1. Gewässerrandstreifen im Außenbereich aufheben,
2. im Außenbereich die Breite des Gewässerrandstreifens abweichend von Satz 1 festsetzen,
3.innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Gewässerrandstreifen mit einer angemessenen Breite festsetzen.
Die Länder können von den Sätzen 1 und 2 abweichende Regelungen erlassen.
(4) Eigentümer und Nutzungsberechtigte sollen Gewässerrandstreifen im Hinblick auf ihre Funktionen nach Absatz 1 erhalten.
Im Gewässerrandstreifen ist verboten:
1.die Umwandlung von Grünland in Ackerland,
2.das Entfernen von standortgerechten Bäumen und Sträuchern, ausgenommen die Entnahme im Rahmen einer ordnungsgemäßen Forstwirtschaft, sowie das Neuanpflanzen von nicht standortgerechten Bäumen und Sträuchern,
3.der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, ausgenommen die Anwendung von Pflanzenschutzmitteln und Düngemitteln,
soweit durch Landesrecht nichts anderes bestimmt ist, und der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen in und im Zusammenhang mit zugelassenen Anlagen,
4.die nicht nur zeitweise Ablagerung von Gegenständen, die den Wasserabfluss behindern können oder die fortgeschwemmt
werden können.
Zulässig sind Maßnahmen, die zur Gefahrenabwehr notwendig sind. Satz 2 Nummer 1 und 2 gilt nicht für Maßnahmen des
Gewässerausbaus sowie der Gewässer- und Deichunterhaltung.
(5) Die zuständige Behörde kann von einem Verbot nach Absatz 4 Satz 2 eine widerrufliche Befreiung erteilen, wenn überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Maßnahme erfordern oder das Verbot im Einzelfall zu einer unbilligen Härte
führt. Die Befreiung kann aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit auch nachträglich mit Nebenbestimmungen versehen
werden, insbesondere um zu gewährleisten, dass der Gewässerrandstreifen die in Absatz 1 genannten Funktionen erfüllt.
fes BP 108 Pu ausb25042012