Beschlussvorlage (beg BP 1.18 SD ausb25042012)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand März 2012 BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplanentwurf Nr. 1.18 Sinnersdorf als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 7. Erschließung/Stellplätze 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 9. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen 10. Gestalterische Festsetzungen 11. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 1. Stand März 2012 Planerfordernis Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 wurde am 15. April 2003 rechtskräftig. Das Ziel dieser einfachen Änderung war, durch Modifizierung der textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Planes die Errichtung eines Hotels planungsrechtlich zu ermöglichen. Er setzt im maßgeblichen Bereich des vorliegenden Änderungsverfahrens eine Fläche für Stellplätze fest. Der Eigentümer des bestehenden Hotelbetriebs beabsichtigt zur Sicherung der Hotelnutzung die Errichtung eines Ergänzungsbaus. Mit der Erweiterung um ca. 30 Betten soll die Attraktivität des Hotels gerade für Messebesucher gesteigert werden. Da eine derartige Ergänzungsbebauung auf einer im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Stellplätze nicht genehmigungsfähig ist, wird die Änderung des Bebauungsplanes für diesen Bereich erforderlich. Der hier vorliegende Bebauungsplanentwurf bezieht sich mit seinem Geltungsbereich lediglich auf die Flächen des bestehenden Hotel- und Gastronomiebetriebes. Die im südwestlichen Teil des Geltungsbereiches des BP. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 festgesetzte WR - Fläche ist nicht Bestandteil dieses Bauleitplanverfahrens. Da sich die bestehenden und geplanten Nutzungen in diesem Bauleitplanverfahren wesentlich von den Gebieten nach § 2 - 10 BauNVO unterscheiden ist auch hinsichtlich der Art der Nutzung eine Änderung gegenüber dem derzeit gültigen Planungsrecht erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich liegt zentral zwischen der Roggendorfer Straße, der Straße Sinnersdorfer Feld und dem Fendelweg. Des Weiteren bilden die Flurstücke 1472, 1441,1786 und 1626 die südwestliche und südöstliche Geltungsbereichsgrenze. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch dieses Änderungsverfahren soll ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ festgesetzt werden. Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine verhältnismäßig kleine Fläche des Gemeindegebietes. Die im geplanten Sondergebiet „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ zulässigen Nutzungen wären grundsätzlich auch in den Wohngebieten zulässig, die aus der Wohnbaufläche entwickelt wären. Aus diesen Gründen widerspricht der Bebauungsplan trotz der Abweichung nicht der Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann eine Sonderbaufläche (SO) darzustellen. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächenutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens eine Wohnbaufläche dar. Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 setzt zwei größere Bauflächen als reines Wohngebiet (bestehender Hotelbetrieb) und allgemeines Wohngebiet (vorhandener Gastronomiebetrieb) fest. Für das WA und WR wurde eine Zweigeschossigkeit festgesetzt. Für die GrundflächenzahI gilt eine Obergrenze von 0,4 und für die Geschossflächenzahl eine Obergrenze von 0,8. Die Dachneigung wurde mit 15° bis 45° geregelt. Im Bereich der geplanten Ergänzungsbebauung ist eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 5. Stand März 2012 Bestand Die Grundstücke des Plangeltungsbereiches sind gegenwärtig mit dem bestehenden Hotel- und Gastronomiebetrieb bebaut. Der südliche Teil dient als offene, fast vollständig versiegelte Stellplatzanlage. 6. Inhalt des Planentwurfs Im Bereich der bestehenden Stellplatzfläche wird eine Vergrößerung der Baufläche mit Anschluss an den Gastronomiebetrieb festgesetzt, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau der Hotelerweiterung zu schaffen. 6.1 Art der baulichen Nutzung Hinsichtlich der Art der Nutzung wird die Unterscheidung zwischen einem reinen Wohngebiet und einem allgemeinen Wohngebiet aufgegeben. Stattdessen wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ festgesetzt. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sich die bestehende und geplante Nutzung wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 - 9 BauNVO unterscheidet. Eine Option, dass im Plangeltungsbereich gewohnt wird, besteht unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungsstrukturen nicht. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen, allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Wenn diese den Wohngebieten in der Baunutzungsverordnung zugeordnete Hauptfunktion absehbar überhaupt nicht stattfindet und auch nicht geplant ist, scheidet die Festsetzung eines Wohngebietes aus. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl, sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage über NHN (Normalhöhennull) bestimmt. Die Grundflächenzahl wird für den Geltungsbereich des Sondergebietes entsprechend den Flächenanforderungen durch eine Hotel- und Gastronomienutzung mit 0,6 festgesetzt. Dieses Nutzungsmaß gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung in Bezug auf die Umgebungsbebauung. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und des Maßes der maximalen Höhe der baulichen Anlage auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen und die maximalen Firsthöhen der baulichen Anlagen bestimmt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben. Die Traufhöhe wird auf max. 51,90 m über NHN begrenzt. Bezogen auf die EFH der vorhandenen gastronomischen Nutzung von 46.01 m über NHN, entspricht dies einer TH von ca. 5,90 m. Die FH wird mit max. 56,10 m über NHN festgesetzt. Dies ergibt bezogen auf den unteren Bezugspunkt von 46,01 m eine FH von ca. 10,10 m. Zum Vergleich liegen die Höhen des bestehenden Hotelgebäudes bezogen auf den Wert von 46.01 m bei ca. 6,25 m (Traufhöhe) und ca. 9,40m (Firsthöhe). 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise sind die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. In Verbindung mit den festgesetzten Bauflächen bleibt, trotz Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand März 2012 des durch die vorgesehene Nutzung entstehenden Flächenanspruchs, die städtebauliche Struktur der Umgebung gewahrt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in zwei Baukörper gegliedert und orientieren sich an der Bestandsbebauung und dem derzeit bestehenden Planungsrecht. Der nordöstliche Baukörper entspricht im Wesentlichen der Kubatur des bestehenden Hotelbetriebes. Der zweite Baukörper orientiert sich an dem vorhandenen Gastronomiebetrieb und berücksichtigt den Flächenbedarf durch die angestrebte Hotelerweiterung. Zwischen dem Hotel- und Gastronomiebetrieb bleibt der Abstand von 6,0 m erhalten, um die bestehende Gliederung der Bebauungsstruktur zu erhalten. Die Überschreitung der Bauflächen durch Tiefgaragen wird ermöglicht, um einen möglichst hohen Anteil des ruhenden Verkehrs gebietsverträglich unterbringen zu können. So wird verhindert, dass der Bereich durch das Abstellen von Kraftfahrzeugen geprägt wird, und die Lärmbelastung der Angrenzer wird reduziert. 7. Erschließung/Stellplätze Die Erschließung des Gastronomiebetriebes und der Hotelerweiterung erfolgt ausschließlich über die Roggendorfer Straße über die bestehende Zufahrt zu der bisherigen Stellplatzfläche. Im Bereich der derzeitigen Stellplatzfläche ist der Bau einer Tiefgarage vorgesehen. Über der Tiefgarage ist die Hotelerweiterung geplant. Der Nachweis der notwendigen Stellplätze ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren sichergestellt. Die Zufahrtsfläche von der Roggendorfer Straße ist über ein bestehendes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger im bestehenden Bebauungsplan gesichert. Diese Festsetzung wird in den neuen Bebauungsplan übernommen. Der bestehende Hotelbetrieb wird über die vorhandene Tiefgaragenzufahrt von der Straße Sinnersdorfer Feld erschlossen. Entlang des Fendelweges ist im Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 ein „Bereich ohne Einund Ausfahrt“ festgesetzt. Diese Festsetzung wird in den neuen Bebauungsplan übernommen. Sie dient der Sicherstellung der ausschließlichen Erschließung des Plangebietes über die Roggendorfer Straße und die Straße Sinnersdorfer Feld und verhindert mögliche Lärmbeeinträchtigungen für die Anlieger im Fendelweg. Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt im Trennverfahren. Das Schmutzwasser und das Niederschlagswasser werden in das in den angrenzenden Straßen vorhandene Trennsystem eingeleitet. In den im Trennsystem entwässerten Bereichen sind gemäß § 9 (6) der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim vom 18.12.2008 das Schmutz- und das Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen. Gemäß § 9 (5) der Satzung besteht der Anschluss- und Benutzerzwang auch für das Niederschlagswasser. Somit ist in Trennsystemgebieten eine dezentrale Versickerung des Niederschlagwassers nicht möglich. 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht Die quer über die derzeitige Stellplatzfläche verlaufenden Leitungen von Flurstück 1786 zum Kanal im Fendelweg sind über Baulast gesichert. Dieser Leitungsverlauf wird im Bebauungsplan als Fläche mit Leitungsrecht zu Gunsten des Flurstücks 1786 festgesetzt. Es ist beabsichtigt, die bestehenden Leitungen durch die geplante Tiefgarage zu verlegen. Das im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Gehrecht im Bereich der bestehenden Stellplatzanlage zu Gunsten der Allgemeinheit wird nicht in den neuen Bebauungsplan übernommen, da sich die städtebauliche Situation durch die Errichtung der Hotelerweiterung grundlegend ändert. Der vorherige Eindruck einer halböffentlichen Fläche mit einer fußläufigen Verbindung zwischen Roggendorfer Straße und Fendelweg ändert sich grundlegend in Richtung einer ausschließlich privaten Nutzung. Das bestehende Geh- Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der Anlieger (Stichweg abzweigend von der Roggendorfer Straße) wird in diesen Bebauungsplan übernommen. Es dient der Erschließung der angrenzenden Anliegergrundstücke und der Grundstücke des Hotel- und Gastronomiebetriebes. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnersdorf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 9. Stand März 2012 Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Verfahrens auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 und seiner Vorgänger versiegelt werden, da im Bereich der geplanten Baufläche die vorhandene Stellplatzanlage festgesetzt war. Somit ist gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts geht mit der Planänderung nicht einher. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. Der Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 hat Flächen zum Pflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Die Bepflanzung dieser Flächen ist erfolgt. Diese Flächen werden in diesem Bebauungsplanverfahren durch die Festsetzung als Flächen für die Erhaltung von Bäumen gesichert. 10. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden noch bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Bedingt durch das in der unmittelbaren Umgebung dominierende Satteldach mit eher steiler Dachneigung wird für das gesamte Plangebiet das Satteldach mit einer Dachneigung von 15° bis 45° festgesetzt. Flachdachanteile, wie sie im Rahmen der Umsetzung des bestehenden Hotelbetriebs entstanden sind, werden zukünftig ausgeschlossen, da sich eine derartige Dachform gestalterisch nicht harmonisch in die bestehende Dachlandschaft einfügt. 11. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 27.03.2012 beg1_18sd aufbfbb upa06072011 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 5