Beschlussvorlage (Anlage 2a zur Beschlussvorlage 484/2011 (Stand: 12.12.2011))

Stellungnahme zu Variante 6 der alternativen Szenarien zur Entwicklung der Bäderlandschaft in Pulheim: Besucherpotentialermittlung, Darstellung der Synergiepotentiale und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Nürnberg, den 12. 12. 2011 Diese Stellungnahme wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Alle Zahlenwerte und sonstigen Angaben beruhen – sofern nicht durch Quellenangaben besonders vermerkt – auf den uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und auf eigener Recherche. Prognosen sind als hypothetische Annahmen zu verstehen. Sie können sich in Abhängigkeit von grundsätzlichen, nicht oder nur bedingt beeinflussbaren Variablen wie der möglichen Veränderung wirtschaftlicher, gesellschaftlicher und politischer Rahmenbedingungen auf die zu untersuchenden Gegebenheiten auswirken und in der Folge eine neue Einschätzung der Situation nach sich ziehen. Unser Dank gilt unserer Auftraggeberin, der WSP I CBP Projektmanagement GmbH, und allen Personen, die uns bei der Erstellung dieser Stellungnahme mit Rat und Tat unterstützt haben. Auftraggeber: WSP I CBP Projektmanagement GmbH Martin-Luther-Straße 5 b 97072 Würzburg Auftragnehmerin: conpro GmbH Kommunalberatung Breite Gasse 38 90402 Nürnberg Tel. (0911) 20 29 285 Fax (0911) 20 29 286 con.pro@t-online.de Verfasser: Dr. phil. Klaus Batz Dipl. Politologe Torsten Kühne © Alle Rechte bei: con.pro GmbH Kommunalberatung, Nürnberg. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Nachdruck, Vervielfältigung, Weitergabe (auch in Teilen des Dokuments) bedürfen der Genehmigung der Verfasser und der Auftraggeberin. Stand: 12. Dezember 2011 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Vorwort und Definition der Aufgabenstellung 004 1.1. Zur generellen Situation der deutschen Bäderlandschaft 004 1.2. Aufgabenstellung und Grundlagen der Bearbeitung 007 1.3. Zielstellung 009 2. Standortbewertung und Synergieeffekte 010 2.1. Standortbewertung 010 2.2. Synergieeffekte 012 3. Besucherpotentialanalyse 017 3.1. Relevante Marktentwicklungen 017 3.2. Theoretisches maximales Besucherpotential Badbesucher 022 3.3. Theoretisches maximales Besucherpotential Saunabesucher 030 4. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 032 4.1. Prämissen 032 4.2. Variante 6 ohne Sauna 038 4.3. Variante 6 mit Sauna 041 4.4. Synchronopse der Szenarien 045 Fazit 049 5. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 3 1. VORWORT UND DEFINITION DER AUFGABENSTELLUNG 1.1. Zur generellen Situation des deutschen Bädermarktes Kaum ein anderer Markt entwickelte sich in den vergangenen Jahrzehnten so dynamisch und ist daher in seiner Entwicklung so schwer vorhersehbar wie der Freizeitmarkt. Davon betroffen sind auch die Bäder, die heute in erster Linie als Angebote der Freizeitgestaltung wahrgenommen werden und nicht mehr nur – wie noch vor einigen Jahrzehnten – als Stätten der sportlichen Betätigung und körperlichen Ertüchtigung. Die beiden Bäder in der Stadt Pulheim – das Hallenbad in Pulheim und das Freibad in Stommeln – stehen für diese „klassischen“ Bäderangebote, wie sie seit den 60er Jahren und verstärkt zu Beginn der 70er Jahre bundesweit entstanden sind. Seit mehr als 20 Jahren erfährt die deutsche Bäderlandschaft eine enorme Erweiterung und Qualifizierung, welche sich durch eine hohe, generationenübergreifende Akzeptanz auszeichnet. Bäder zählen zu den besucherstärksten Anlagen in der Freizeitbranche. Bei den jährlichen Besucherzahlen liegen sie in ihrer Gesamtheit weit vor Fußballarenen, Museen, Theatern und Freizeitparks; allerdings auch weit nach den großen Einkaufszentren, die sich ebenfalls zu Orten der Freizeitgestaltung entwickelt haben. Alleine die rund 400 Freizeitbäder, Thermen, Kur- und Mineralbäder in Deutschland werden jährlich von ca. 120 bis 140 Millionen Gästen frequentiert. Hinzu kommen die Besucher von Sporthallenbädern, Freibädern und diejenigen, die an Naturbadestellen schwimmen gehen. Sieht man einmal von Wandern und Radfahren als sportorientierten Freizeitmöglichkeiten ab, die noch unkomplizierter (da nicht gebunden an bestimmte Standorte und Anlagen) ausgeübt werden können, dann ist Schwimmen die am häufigsten ausgeübte sportliche Aktivität in Deutschland. Mit der Diversifikation des Angebots in den vergangenen Jahren sind auch das Anspruchsdenken und die Erwartungshaltungen der Gäste stetig gewachsen. Hohe Ausstattungsstandards und sehr gute Serviceleistungen werden allgemein vorausgesetzt. Parallel zu den beschriebenen positiven Entwicklungen erhöhte sich in den vergangenen Jahren der Zuschussbedarf vieler Anlagen jedoch durch negative Veränderungen der Rahmenbedingungen für den Bäderbetrieb – in erster Linie durch die gestiegenen Energie- und Personalkosten und die Verschärfung der Konkurrenzsituation durch immer neue Mitbewerber. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 4 So wenig es eine einheitliche deutsche Bäderlandschaft gibt, oder innerhalb der Bundesländer von einem wirklich homogen zusammengesetzten Bäderangebot die Rede sein kann, so wenig eindeutig kann eine generelle Empfehlung für einen bestimmten Bädertypus oder ein bestimmtes Betreibermodell gegeben werden. Die Entscheidung ist immer abhängig von der spezifischen Situation des Makro- und Mikrostandorts. Dies gilt in besonderer Weise auch für den Standort Pulheim mit einem sehr starken Konkurrenzangebot im Einzugsgebiet. Eines jedoch kann fast durchgängig konstatiert werden: Selbst bei den deutschen Freizeitbädern und Thermen, die die mit Abstand wirtschaftlichsten Bädertypen sind (bezogen auf den Kostendeckungsgrad bzw. den durchschnittlichen Zuschussbedarf pro Badegast), ist in der Regel ein sechs- bis siebenstelliger jährlicher Betriebskostenzuschuss erforderlich, ebenso bei den Sporthallenbädern und Freibädern, die als Einzelobjekte nur mit Subventionen im sechsstelligen Bereich betrieben werden können. Wirtschaftlich erfolgreich, unter Berücksichtigung der Kapitalkosten aus Abschreibung und Zins und der Overheadkosten, sind nur sehr wenige Bäder mit spezifischen Angebotsprofilen und an sehr spezifischen Standorten. Den meisten Hallen- und Freibädern gelingt nicht einmal die „schwarze Null“ als operatives Ergebnis1 zum Ende des jeweiligen Geschäftsjahres. Die wenigsten können auch noch die Abschreibungen erwirtschaften und somit ein positives Ergebnis vor Steuern2 ausweisen oder sogar die Kapitalkosten aus den Überschüssen bedienen. Nicht zuletzt angesichts der oft angespannten Haushaltslage sehen sich viele Städte und Gemeinden derzeit veranlasst, die Wirtschaftlichkeit ihrer Bäderbetriebe einer Überprüfung zu unterziehen. Ausschlaggebend hierfür sind nicht nur die stetig gestiegenen Betriebskosten (v. a. Energie- und Personalkosten), sondern auch ein allgegenwärtiger Sanierungsstau, der es geboten erscheinen lässt, die erneuerungsbedürftigen Anlagen einer Bedarfsprüfung zu unterziehen, bevor die Entscheidung für oder gegen eine Aufrechterhaltung des Standorts und damit des entsprechenden Bäderangebots getroffen wird. Nach Schätzungen der Deutschen Gesellschaft für das Badewesen weist etwa die Hälfte der rund 3.500 Hallenbäder und 3.200 Freibäder in Deutschland einen Sanierungsstau auf. Der für dessen Beseitigung erforderliche Investitionsbedarf wird alleine für die öffentlichen Hallenbäder mit ca. 5,7 Milliarden € veranschlagt. Auch die beiden Bäderanlagen in Pulheim sind sanierungsbedürftig und weisen einen hohen jährlichen Zuschussbedarf auf. Dies war Anlass für die Stadt Pul1 2 EBDIT = Earnings before depreciation, interest and tax EBIT ( = Earnings before interest and tax) Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 5 heim, Alternativen zu einer konventionellen Sanierung beider Standorte zu prüfen. Inzwischen sind (nicht zuletzt aufgrund der bewegten Diskussion um den richtigen Standort und um das richtige, sowohl wirtschaftlich vertretbare als auch der Interessenlage der Bevölkerung entsprechende Bäderkonzept) sechs verschiedene Varianten zur Entwicklung der Pulheimer Bäderlandschaft im Gespräch. Zur sechsten Variante soll vorliegende Stellungnahme Klarheit über die zu erwartenden wirtschaftlichen Konsequenzen bringen. Bei der Betrachtung sind folgende grundlegenden Aspekte zu berücksichtigen:  Bäder haben generell aufgrund ihrer hohen, generationenübergreifenden Akzeptanz in der Bevölkerung und der breiten Besucherschicht bessere Entwicklungspotentiale als andere Freizeiteinrichtungen. So ist zu erwarten, dass die Bäder in Zukunft stärker als andere Freizeitimmobilien von der demographischen Entwicklung und dem Megatrend Gesundheit profitieren werden. Allerdings ist diese Entwicklung auch mit geänderten Erwartungshaltungen verbunden (z. B. seniorengerechtere Gestaltung der Bäder, höhere Ansprüche hinsichtlich Qualität des Angebots und Ambientes).  Neben der bundesweiten demographischen Entwicklung sind auch lokale Prognosen und Tendenzen zu berücksichtigen. Einflussfaktoren sind etwa die zunehmende Zahl und der wachsende Anteil von Senioren an der Gesamtbevölkerung, die steigende Lebenserwartung und damit die Tatsache, dass ein immer größerer Anteil der persönlichen Lebenszeit im (hohen) Alter verbracht wird (mit allen Auswirkungen hinsichtlich Mobilität, gesundheitlichem Zustand, aber auch freier Zeit), sowie das veränderte Freizeitverhalten von Kindern und Jugendlichen (geringer werdende Relevanz des organisierten Breitensports und der schulischen Schwimmausbildung).  Nicht zuletzt ist zu bedenken, dass ein Return of Invest von sportorientierten Bädern und Freibädern in fast allen Fällen nicht oder nur unvollständig darstellbar ist und dass in der Regel auch jährliche Betriebskostenzuschüsse fällig werden. Angesichts der mittel- bis langfristigen Entwicklung der kommunalen Haushaltssituation sollte daher eine sorgfältige Abwägung darüber stattfinden, welches Bäderangebot dauerhaft für eine möglichst geringe Belastung des Haushalts sorgt bzw. welches Bäderangebot sich eine Stadt wie Pulheim heute noch leisten muss und leisten kann. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 6 1.2. Aufgabenstellung und Grundlagen der Bearbeitung Die Firma WSP I CBP Projektmanagement GmbH, Würzburg, hat die con.pro GmbH Kommunalberatung mit Sitz in Nürnberg mit der Bearbeitung folgender Aufgabenstellungen beauftragt:  Erarbeitung einer Besucherpotentialanalyse für Variante 6 der Entwicklungsszenarien zur Bäderlandschaft in Pulheim.  Darstellung der Synergieeffekte und Vor- und Nachteile aus einem gemeinsamen Standort für ein neues Hallenbad und ein Freibad (mit Festlegung auf den Standort Stommeln) bzw. Darstellung der Vor- und Nachteile aus einer Beibehaltung der derzeitigen Situation (Neubau eines Hallenbades im Ortsteil Pulheim und Sanierung des Freibades im Ortsteil Stommeln).  Erarbeitung einer Wirtschaftlichkeitsprognose für Variante 6 mit zwei Untervarianten (mit bzw. ohne Saunaangebot). Grundlagen der Bearbeitung sind neben den bereits bekannten Unterlagen zu den Varianten 1 bis 5 (nebst Untervarianten) zur Entwicklung der Bäderlandschaft für Pulheim:  Ein vorgegebenes Raumprogramm, welches der Firma WSP I CBP Projektmanagement GmbH am 16. 08. 2011 vom Bereich Immobilienmanagement der Stadt Pulheim vorgegeben wurde.  Entwurfspläne des Planungsbüros Dr. Krieger Architekten + Ingenieure GmbH zur Variante 6 vom 15. 11. 2011.  Kostenschätzungen des Planungsbüros Dr. Krieger Architekten + Ingenieure GmbH zur Variante 6 (Containerlösungen für Freibadumkleide und Sportlerbereich) vom 15. 11. 2011 und vom 6. 12. 2011. Das Raumprogramm für Variante 6 sieht folgende Ausstattung vor:  Hallenbad mit      25m-Schwimmerbecken mit 5 Bahnen und Sprunggrube, Sprungturm mit 3m-Brett und 1m-Brett, Lehrschwimmbecken (optional mit Hubboden), Fassade zum Freibad, die geöffnet werden kann, Nebenräume (nach KOK und Schul- und Vereinsnutzung dimensioniert), Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 7  Freibad mit    Sportlerumkleiden als Neubau (Größe mindestens wie Bestand), Erhalt aller Freibadnutzungen, mit Ausnahme des Springerbeckens (Rückbau) und der Großrutsche (keine Sanierung), Saunalandschaft als Option, sofern wirtschaftlich darstellbar. Als Standort für die Variante 6 wurde das Freibad Stommeln vorgegeben. Das Hallenbad Pulheim ist aufzugeben, eventuelle Effekte daraus (Abrisskosten, Verwertung des Grundstücks etc.) sollten bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unberücksichtigt bleiben. Schul- und Vereinsschwimmen sollen im derzeitigen Umfang weiter stattfinden können. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 8 1.3. Zielstellung des Gutachtens Mit der vorliegenden Stellungnahme soll der Stadt Pulheim eine Entscheidungshilfe beigegeben werden. Diese dient dazu:  Die künftige Positionierung des Bäderangebots zu definieren.  Eine belastbare Einschätzung der (wirtschaftlichen) Erfolgsaussichten von Variante 6 zu bekommen.  Einen Vergleich dieser Variante mit den bestehenden Varianten 1 bis 5 zu ermöglichen. Hier ist jedoch einschränkend darauf hinzuweisen, dass die Vergleichbarkeit der Szenarien nur bedingt gegeben ist, da diese von jeweils unterschiedlichen Prämissen ausgehen. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten und mit unterschiedlichen Annahmen etwa zu den Betriebszeiten und den daraus resultierenden Nutzungsmöglichkeiten für die Öffentlichkeit, den daraus resultierenden Potentialen für eine Gestaltung der Eintrittseinnahmen etc. unterlegt. So ist, um nur ein Beispiel zu nennen, in der vorliegenden Variantenbetrachtung bereits eine aktuelle Ermittlung der Stadtverwaltung Pulheim zu den Erlösmöglichkeiten aus einer optimalen Nutzung für Kursangebote berücksichtigt, die für die bisherigen Varianten noch nicht vorlag. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 9 2. STANDORTBEWERTUNG UND SYNERGIEPOTENTIALE Eine besondere Situation in der 1981 zur Stadt erhobenen Gemeinde Pulheim ist die Splittung in mehrere räumlich unabhängige Ortsteile, die 1975 im Rahmen einer Gemeindegebietsreform zur Gemeinde Pulheim zusammengefasst wurden. Die beiden größten Ortsteile sind Pulheim und Stommeln, in denen sich ein Hallenbad bzw. ein Freibad befinden. Wie in vielen deutschen Gemeinden, die im Rahmen von Gebietsreformen durch Zusammenlegung entstanden sind, gibt es auch hier die Tendenz, sich in besonderer Weise mit dem „eigenen“ Ortsteil zu identifizieren. Entsprechend sind die einzelnen Ortsteile in der Regel besonders sensibel, wenn es um Aspekte der Gleichbehandlung geht. Vor dieser Matrix ist auch nachfolgende Standortbewertung zu sehen. Eine Beibehaltung des Status quo ist sicher politisch am einfachsten durchzusetzen, zumal dann beide Ortsteile jeweils über ein Bäderangebot verfügen. Dies ist jedoch nicht unbedingt gleichzeitig die wirtschaftlichste Lösung. 2.1. Standortbewertung Abb.: Standorte Freibad Stommeln und Hallenbad Pulheim © google earth Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 10 Auf vorliegender Luftaufnahme ist deutlich die Zweiteilung des Gemeindegebiets mit den Ortsteilen Stommeln und Pulheim zu erkennen. Die beiden Standorte sind wie folgt zu bewerten: Tab: Standortbewertung Standortfaktor Pulheim Stommeln Nähe zum größeren Einwohnerpotential + - Nähe zu Schulstandorten + - Freizeitwert des Areals - + 0/+ (Sportanlagen) ++ (Freibad) 0/- 0/+ 0 (Hochwasserschutzzone) Synergieeffekte zu anderen Freizeiteinrichtungen Entwicklungsfähigkeit des Areals Mehraufwand durch Topographie / Beschaffenheit des Geländes Eine Bewertung der Vor- und Nachteile der Standorte ist natürlich deutlich abhängig davon, welche Interessenlagen im Vordergrund stehen: Die Bedeutung des Hallenbades als Standort für Schul- und Vereinsschwimmen oder der öffentliche Schwimm- und Badebetrieb. Letztlich geht es auch darum, ob das Hallenbad primär als Sportstätte oder in Kombination mit dem Freibad auch als Freizeiteinrichtung gesehen wird. Für den Standort Pulheim sprechen vor allem die Nähe zu den Schulen, die das Hallenbad für Schwimmunterricht nutzen, und die Nähe zu den Wohnstandorten eines größeren Bevölkerungsteils. Für den Standort Stommeln sprechen der höhere Freizeitwert des Areals und vor allem die Synergieeffekte aus einer ge- Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 11 meinsamen Betreibung von Freibad und Hallenbad3. Diese seien nachfolgend dargestellt. 2.2. Synergieeffekte Bei einer Konzentration des Pulheimer Bäderangebots an einem Standort (Stommeln) ergeben sich folgende wesentlichen Vorteile und Synergieeffekte:  Geringere Investitions- und Unterhaltungskosten, da bestimmte Einrichtungen nur einmal geschaffen werden müssen (z.B. gemeinsame Kassenanlage von Hallenbad und Freibad, ggf. gemeinsame Umkleide- und Sanitärräume, gemeinsame Gastronomie, gemeinsame Personal-, Lager- und sonstige Nebenräume sowie gemeinsame technische Anlagen).  Geringere Personalkosten bei Parallelbetrieb im Hallenbad und Freizeitbad (zum Beispiel durch gemeinsame Kasse und Technik).  Optimiertes Angebot für die Gäste durch die Möglichkeit, Freibad und Hallenbad zu bestimmten Zeiten parallel zu betreiben, dadurch kann bei der Freibadnutzung eine Saisonverlängerung erreicht werden (höhere Besuchsfrequenz im Mai und September, da bei schlechtem Wetter ggf. ein Wechsel vom Freibad in das Hallenbad erfolgen kann). Wesentliche Nachteile einer Bündelung des Bäderangebots am Standort Stommeln sind:  Die Konzentration auf einen Standort könnte von den Einwohnern des Ortsteils Pulheim als Benachteiligung aufgefasst werden, da künftig kein Bäderangebot in dem Ortsteil mehr vorhanden sein wird.  Durch die Konzentration auf den Standort Stommeln ist der Fahrtaufwand für Einwohner im bevölkerungsstärkeren Ortsteil künftig höher als bisher.  Die zeitlichen und monetären Aufwendungen für den Schülertransport beim Schulschwimmen am Standort Stommeln sind höher als bisher. Dieser wurde von der Stadtverwaltung im Jahr 2009 mit ca. 10.000 € ermittelt und wird von uns aufgrund der allgemeinen Kostensteigerung mit ca. 13.000 € angesetzt. Zudem könnte bei dem Neubau eines Hallenbades am Standort Stommeln das bestehende Hallenbad in Pulheim während der Bauphase weiter betrieben werden. 3 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 12 Grundsätzlich sind die genannten Vor- und Nachteile bzw. Synergien kaum in eine konkrete Summe als Einsparpotential bzw. als Mehraufwendungen zu fassen, da die tatsächlich erzielbaren Resultate abhängig sind von verschiedenen im derzeitigen Stand der Planungen noch nicht berücksichtigten Faktoren, unter anderem von der Frage, welche Zeitfenster tatsächlich für den öffentlichen Badebetrieb zur Verfügung stehen. So wird man etwa Mehreinnahmen durch eine höhere Frequentierung in der Freibadsaison nur dann erzielen können, wenn tagsüber auch entsprechende Möglichkeiten zur Nutzung des Hallenbades durch Individualgäste (bei schlechtem Wetter) bestehen. Die Synergien sollen jedoch auch nicht nur als Einsparpotentiale gesehen werden, sondern auch unter dem Aspekt einer Verbesserung des Bäderangebots für die Bevölkerung, und hier besonders für die Individualbesucher, die also außerhalb des Schul- und Vereinsschwimmens kommen und die eigentlichen Umsatzbringer sind. Je länger jeweils ein paralleler Betrieb von Freibad und Hallenbad erfolgt (abhängig davon, ob das Hallenbad während der gesamten Freibadsaison geschlossen wird, nur während der Sommerferien in NRW oder aber ganzjährig betrieben wird, um ein entsprechendes Angebot für Vereine und Kurse auch in den Ferienzeiten aufrechtzuerhalten), desto größer sind die Einsparpotentiale bei einem Betrieb beider Bäder an einem gemeinsamen Standort. Mögliche Synergieeffekte aus der Betrachtung der Investitionskosten können nicht ausschlaggebend für eine Standortentscheidung sein. Folgt man den Ermittlungen von Dr. Krieger Architekten + Ingenieure und WSB CBP Projektmanagement GmbH (jeweils Kostengruppen KGR 200-700 netto), dann ergibt sich etwa bezogen auf die Einzelmaßnahmen Sportlertrakt und Freibadumkleiden in Stommeln eine vergleichsweise geringe Differenz von 10.000 €: Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 13 Tab.: Gegenüberstellung relevanter Synergien aus den Investitionskosten4 Investitionsmaßnahme Hallenbadneubau Stommeln Neubau Sportlertrakt 794.000 € Freibadumkleiden 433.000 € Abbruch Bestand 220.000 € Anteilige Sanierungskosten Freibadtechnik 700.000 € Hallenbadneubau Pulheim Sanierungskosten Bestandsgebäude Stommeln 1.150.000 € 900.000 € Separate Techniksanierung Investitionskosten hierfür gesamt 2.147.000 € 2.050.000 € Basis für die Kosten für den Neubau des Sportlertrakts und die Freibadumkleiden ist eine Kostenschätzung von Dr. Krieger Architekten & Ingenieure vom 21. 11. 2011. Aus den genannten Positionen ergibt sich ein Delta von ca. 97.000 €, das bei einer ausschließlich auf die Investitionskosten reduzierten Betrachtung zunächst für den Hallenbadneubau in Pulheim sprechen würde. Weitere Synergien bei den Investitionen sind in den entsprechenden Investitionssummen der Varianten bereits berücksichtigt und daher in den Gegenüberstellungen der Szenarien auch als Auswirkungen auf die Gesamtinvestition erkennbar. Langfristig bedeutsamer als die Vorteile bei der Investition, die im Vergleich zu der Gesamtbausumme eher gering sind, sind vor allem die Synergiepotentiale aus dem gemeinsamen Betrieb eines Frei- und Hallenbades an einem Standort gegenüber zwei Standorten. Geht man davon aus, dass das Hallenbad (auch zur Aufrechterhaltung des Kurs- und Trainingsbetriebs) ganzjährig geöffnet ist und dass das Freibad von Mai bis September betrieben wird, dann sind vor allem nachfolgende jährliche Synergien relevant. Die Einsparpotentiale sind auf4 Kostenermittlung abgeleitet von Varianten 1 bis 5, teilweise Kostenschätzung. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 14 grund von Kennziffern aus vergleichbaren Objekten geschätzt und können sich in Abhängigkeit von dem konkreten Betriebskonzept (Öffnungszeiten, Verhältnis öffentlicher Badebetrieb zu Schul- und Vereinsschwimmen etc.) noch ändern. Tab.: Gegenüberstellung relevanter Synergien aus den Betriebskosten Maßnahme Reduzierung des Personalaufwands durch u.a.:  Gemeinsame Kasse für Hallenbad und Freibad  Vereinfachte Betreuung der technischen Anlagen, die an einem Standort zusammengefasst sind  Geringerer Betreuungsaufwand durch Aufsichtspersonal  Geringerer Personalaufwand für Reinigung durch Flächenreduzierung bei einem Kombibad im Vergleich zu einem Hallenbad und einem Freibad an zwei verschiedenen Standorten  Bessere Ausnutzung der Arbeitszeit, da Pendelverkehr zwischen zwei Standorten entfällt  Optimierung des Personaleinsatzes durch größere Flexibilität (Pausenzeitenregelung etc.) Einsparpotential p.a. ca. 90.000 € (inkl. LNK) Energieeinsparungen durch geringere Raumkubatur (gemeinsam genutzte Räume) Monetäre Bewertung bedarf einer konkreten Kostenermittlung für die Variante HB Pulheim Einsparung von Betriebsmitteln (Reinigungsmittel etc.) Monetäre Bewertung bedarf einer konkreten Kostenermittlung für die Variante HB Pulheim Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 15 Maßnahme Zusätzliches Einnahmepotential p.a. ca. Optimierung der Freibadakzeptanz durch geringere Witterungsabhängigkeit eines Besuchs – erhöhte Besucherfrequenz am Anfang und Ende der Saison, ggf. Möglichkeit der Saisonverlängerung und höhere Akzeptanz des Angebots bei Tagen mit wechselhaftem Wetter 30.000 – 50.000 € Möglichkeit eines gemeinsamen Shopbetriebs mit erweitertem Angebotssegment, ggf. auch entsprechende Erweiterung der gastronomischen Angebote, da höhere Besucherfrequenz an einem Standort konzentriert 5.000- 10.000 € Summe ca. Abzüglich Mehrkosten für Schülertransport ca. Synergiepotentiale in Summe ca. 125.000 – 160.000 € 13.000 € 112.000 – 147.000 € Hinzu kommen ggf. Einspareffekte aus Energie und Betriebsmittel, die in der Summenermittlung noch nicht enthalten sind. Vorangehende Tabelle lässt erkennen, dass die Konzentration des Bäderangebots an einem Standort bei Parallelbetrieb beider Bäder deutliche Synergieeffekte aufweist. Die jährlichen Synergien aus dem gemeinsamen Standort überschreiten bereits die Einmaleffekte bei den Investitionskosten. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 16 3. BESUCHERPOTENTIALANALYSE 3.1. Relevante Marktentwicklungen Für eine Bewertung der Besucherpotentiale für ein Kombibad (mit Saunaanlage) am Standort Stommeln sind demographische Entwicklungen ebenso zu berücksichtigen wie Trends und Tendenzen in der deutschen Bäderlandschaft sowie der neue Wellnessmarkt und der Gesundheitstourismus. Daher sollen nachfolgend die Aspekte:  demographische Entwicklungen als Basis relevanter Markentwicklungen,  grundlegende Entwicklungen in der deutschen Bäder-, Sauna- und Wellnesslandschaft. kurz dargestellt werden. Demographische Entwicklung als Basis relevanter Marktentwicklungen Bei der langfristigen Planung für jegliche Angebotserweiterung am Standort Pulheim / Stommeln ist die deutliche Veränderung der Altersstruktur zu berücksichtigen, die mittel- bis langfristig in Deutschland stattfinden wird. So wird das Durchschnittsalter der Bevölkerung stetig nach oben gehen. Diese Veränderungen in der Struktur der Bevölkerung gehen mit Veränderungen in der Alltagskultur und den Lebenswelten verschiedener Gruppen einher, die es bei der Beurteilung der Entwicklungspotentiale für ein Bäderangebot in Pulheim generell zu berücksichtigen gilt. Die Prognosen müssen nicht immer nur negative Auswirkungen haben. So werden die „Senioren“ immer aktiver und gesundheitsbewusster und verfügen auch über ein wachsendes Einkommen. Die Generation der heute über 40-jährigen wird in den nächsten Jahren aufgrund von zu erwartenden Erbschaften der „Gründergeneration“ über ein deutlich größeres Vermögen verfügen. Das Zukunftsinstitut von Matthias Horx spricht von einem „Zweiten Aufbruch“ als Phase einer beruflichen und familiären Neuorientierung, die oft noch im höheren Alter erfolgt. Gleichzeitig werden die Lebensstile und Biographien immer individueller und daher auch schwerer vorherzubestimmen: „Die einzelnen [Lebens-] Abschnitte werden zu Phasen, die sich überschneiden (Kind und Karriere), zu Unterbrechungen führen (Arbeitslosigkeit, Sabbaticals) und ihre Fortsetzungen oder Wiederholungen finden (neue Ehe, neue Familie)“5. 5 Wenzel, Eike u. a. (Zukunftsinstitut): Lebensstile 2020, Kelkheim 2007. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 17 Tab.: Bevorzugte Aktivitäten der Senioren in der Zukunft Um Familie/Freunde kümmern Hobbys pflegen Gesellschaftlich engagieren Nebenbeschäftigung suchen Ein neues Kapitel aufschlagen An der VHS/Uni weiterbilden 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2010 Nach einer Untersuchung der Bertelsmann-Stiftung werden die Senioren im Ruhestand zwar nach wie vor den klassischen Beschäftigungen wie „Familie/Freunde“ und „Hobbys“ nachgehen, aber ein wachsender Anteil möchte auch „ein neues Kapitel aufschlagen“ und sich weiterbilden. Der Lebensstil der Senioren wird in Zukunft von den Erfahrungen eines aktiv gestalteten Berufslebens geprägt sein. Beim Eintritt ins Rentenalter suchen schon heute immer mehr Senioren nach neuen Herausforderungen. Die klassischen Themen „Familie und Garten“ sind nicht mehr ausreichend. Der Fokus ihres neuen Interesses liegt neben der Bildung auf (seniorengerechter) körperlicher Fitness und Sport. Allerdings sinkt trotz dieser für die Bäderlandschaft generell durchaus positiven Entwicklung mit zunehmendem Alter auch der Anteil an der jeweiligen Altersgruppe, die grundsätzlich als Badebesucher in Frage kommen. Während im Durchschnitt der Gesamtbevölkerung ca. 30% mindestens einmal pro Jahr ein Freizeitbad bzw. eine Therme besuchen, sind dies bei den „Jungsenioren“ (5564 Jahre) nur noch 22% und bei den Ruheständlern (65 Jahre und älter) nur noch 12%6. Ein ähnliches Besucherverhalten gilt bei Hallen- und Freibädern. Die Ursachen hierfür sind primär in drei Faktoren zu sehen: Erhebung der BAT- Stiftung für Zukunftsfragen Hamburg, 2006. Bei den 18-24jährigen lag die Aktivierungsquote bei 50 % und bei den 25-49jährigen bei 32 %. 6 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 18  Vor allem weibliche Badegäste zeigen sich ab einem bestimmten Alter ungern in Bikini oder Badeanzug, wenn in der Anlage ein altersmäßig sehr heterogenes Publikum vorhanden ist. Dieses Problem ist weniger ausgeprägt, wenn das Bad überwiegend von Senioren besucht wird.  Mit zunehmendem Alter wächst die Angst, sich bei einem Badebesuch zu verletzen (Rutschgefahr) oder aber sich nicht zurechtzufinden (moderne Schließ- und Zutrittssysteme).  Auch die Bereitschaft zu Saunabesuchen sinkt bei Senioren ab 65 Jahren deutlich. Für das neue Bäderangebot in Pulheim (an welchem Standort und wie auch immer dies aussehen wird) bedeutet dies:  Eine durchgängig seniorengerechte Gestaltung der gesamten Anlage sichert die Akzeptanz einer wachsenden Zielgruppe. Dabei sollte sehr subtil vorgegangen werden, denn weder wollen die Senioren selbst mit dem Thema Behinderung und nachlassende Beweglichkeit konfrontiert werden, noch findet sich die jüngere Klientel mit ihren höheren Ansprüchen an die Gestaltung von Gesundheits- und Wellnessanlagen in Bädern wieder, die vorrangig ihre medizinische Funktion in der Gestaltung kommunizieren.  Der Wachstumsmarkt Senioren ist jedoch mit den Themen Baden und Saunieren weniger einfach anzusprechen als allgemein angenommen. Entsprechend sollte für diese Zielgruppe eine eigene Kommunikationsstrategie entwickelt werden. Grundlegende Entwicklungen in der deutschen Bäder-, Sauna- und Wellnesslandschaft Bei der künftigen Positionierung eines Bäderangebots in Pulheim/Stommeln ist zu berücksichtigen, dass die gesamtdeutsche Bäderlandschaft in den vergangenen Jahren einen zum Teil dramatischen Wandel erlebt hat. Thermen und Freizeitbäder, die heute als Synonym für die Bäderlandschaft gesehen werden, weil kleine kommunale Hallenbäder, die der Daseinsvorsorge dienen, kaum mehr in das Blickfeld der Öffentlichkeit rücken, haben ihren Neuigkeitsfaktor weitgehend verloren. In den letzten Jahren entstand, teilweise auch durch eine verfehlte Fördermittelpolitik, ein Überangebot an größeren Freizeitbädern und Thermen, die einen entsprechenden Konkurrenzdruck auch auf die kommunalen Hallen- und Freibäder ausüben. Ein „Bädertourismus“ wie Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 19 noch vor 10 bis 15 Jahren, als Anfahrtswege von bis zu 200 km an den Wochenenden für einen Bäderbesuch in Kauf genommen wurden, existiert nicht mehr bzw. nur in begründeten Ausnahmen. Die durchschnittliche Anfahrtsdistanz für eine Therme bzw. ein Freizeitbad reduzierte sich entsprechend. In vielen Regionen der Bundesrepublik Deutschland ist ein Überangebot an Thermen und Freizeitbädern entstanden. Auch der Standort Pulheim ist davon deutlich betroffen, in den vergangenen zehn Jahren hat sich der Konkurrenzdruck deutlich verstärkt. Das Saunasegment wächst bundesweit nur noch leicht, bleibt aber auf hohem Niveau stabil in Besucherzahlen und Umsätzen. Bei der Suche nach Profitcentern nehmen derzeit größere Freizeitbäder eine deutliche Orientierung zu Wellness- und Gesundheitsangeboten vor(beispielhaft hierfür stehen die Aktivitäten der Monte mare Gruppe etwa in Bedburg und Rheinbach), was leicht wieder zu einem Überangebot führen kann. Immer mehr Bäder haben dabei das Problem mangelnder Alleinstellungspotenziale, weil die Mitbewerber bei jeder Angebotsverbesserung mit vergleichbaren Angeboten nachziehen. Viele Bäderbetreiber unterschätzen zudem nach wie vor die Konkurrenz durch andere Freizeiteinrichtungen. Die Zahl und Varietät der Freizeitangebote hat in den letzten Jahren erheblich zugenommen, die neu entstandenen Multiplexkinos sind als Mitbewerber ebenso zu berücksichtigen wie Einkaufscenter oder die zunehmende „Event“-Kultur mit Open-Airs, Festivals, Stadtfesten, Mittelaltermärkten etc. Alle diese Angebote konkurrieren gemeinsam mit den Bädern um das Interesse des Publikums in der zur Verfügung stehenden Freizeit. Auch Naturbademöglichkeiten sind in den letzten Jahren aufgrund des Trends „Zurück zur Natur“ wieder zu ernsthaften Konkurrenten geworden. Bei einer ehrlichen Bewertung der Situation der kommunalen Bäder in Deutschland zeigt sich durchgängig ein erheblicher, zudem steigender Zuschussbedarf, der leider nicht immer so offen kommuniziert wird. Der Sauna- und Wellnessmarkt hat sich vor allem im qualitätsorientierten und hochpreisigen Segment in den vergangenen zehn Jahren hervorragend entwickelt, wie die Auslastungs- und Zuwachsraten bei den entsprechend positionierten Saunaanlagen zeigen. Grundlegend muss man sich jedoch bewusst sein, dass in diesem Segment ein erheblicher Konkurrenzdruck besteht, da neben den Bädern auch große Fitnessstudios und Hotels auf das Marktpotential blicken. In unserem Einzugsgebiet sind unter anderem mit dem Mediterana, dem Monte mare Bedburg, der Claudiustherme, dem Wellneuss und den Carolus Thermen in Aachen bereits sehr starke Mitbewerber auf dem Markt. Zu fragen ist daher, ob man sich in Pulheim diesem Wettbewerb überhaupt stellt oder nicht besser eine andere Marktnische – nämlich die des Familienpublikums – besetzt. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 20 Interessant ist, wie sich die impulsgebenden Erwartungen an einen Bäderbesuch je nach Zugehörigkeit zu den verschiedenen Altersgruppen verändert: Tab.: Unterschiedliche Erwartungen bei einem Badbesuch Die Tabelle zeigt, wie die Aspekte Gesundheit und Wellness mit zunehmendem Alter als Impuls für einen Badbesuch immer wichtiger werden. Ab 40 Jahren ist dies für die Hälfte der Gäste die entscheidende Motivation, ab 60 Jahren bereits für mehr als drei Viertel der Besucher von Bädern. Berücksichtigt man die demographische Entwicklung, dann ist klar, dass die Aspekte Gesundheit und Wellness den zukünftigen Bädermarkt stärker bestimmen werden. Andererseits fokussieren sehr viele Bäder im Moment genau auf diese Entwicklung und vergessen dabei, dass an den meisten Standorten (und gerade auch in Pulheim) zur Erreichung einer zufriedenstellenden Grundauslastung alle Generationen angesprochen werden müssen. Angesichts der vorgenannten Faktoren sollte aus unserer Sicht eine Festlegung des richtigen Bäderangebots in Pulheim primär unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Konsequenzen erfolgen, da sich die Rahmenbedingungen gerade für kleinere, der kommunalen Daseinsvorsorge dienende Einheiten, eher verschlechtern werden. Andererseits bleibt hier das Investitions- und Betreiberrisiko im Vergleich zu Anlagen, die einer überregionalen Gästeklientel bedürfen, auch überschaubarer. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 21 3.2. Theoretisches maximales Besucherpotential Badbesucher Das Besucherpotential für ein kombiniertes Frei- und Hallenbad in Stommeln (Kombibad) ist zu differenzieren in den Primärmarkt: Dieser Markt umfasst die Besucher, die im Rahmen eines Tagesausflugs das Bad in Stommeln besuchen, also in der Gemeinde oder der Region wohnen. Sekundärmarkt: Dieser Markt setzt sich aus den Gästen zusammen, die sich in der Stadt Pulheim und der Region als Übernachtungsgäste aufhalten und während dieses Aufenthaltes das Kombibad besuchen (touristisches Potential). Da weder die Stadt Pulheim selbst eine ausgewiesene touristische Destination ist noch das geplante Kombibad eine so hohe Attraktivität besitzen wird, dass sich daraus ein touristisches Potential ableiten lässt, ist in diesem Fall nur das Potential aus dem Primärmarkt (lokales und regionales Einzugsgebiet) ausschlaggebend. Jegliche Effekte aus dem Übernachtungstourismus werden nach unserer Einschätzung so gering sein, dass sie zwar als Zusatzeffekte verbucht werden können, für die eigentliche Wirtschaftlichkeit des Kombibades jedoch keine Rolle spielen. Bei der Bewertung des ausschlaggebenden regionalen Besucherpotentials sind zunächst drei Begriffe zu unterscheiden:  Das Einzugsgebiet ist zunächst nur eine geographische Größe. Es definiert das Quellgebiet, aus dem die überwiegende Mehrheit der Besucher des Kombibades in Pulheim/Stommeln kommt. Basis der Festlegung eines Einzugsgebiets ist die ermittelte durchschnittliche Anfahrtsakzeptanz für den Besuch einer Freizeiteinrichtung. Innerhalb des Einzugsgebietes kann weiter differenziert werden, denn je nach Entfernung zum Zielobjekt unterscheiden sich das Besucherpotential und die Besuchshäufigkeit (= Frequenz).  Das Besucherpotential definiert die Größenordnung der Einwohner in einem Einzugsgebiet, die überhaupt als Besucher des Kombibades in Frage kommen, dieses also mindestens einmal pro Jahr besuchen.  Die Besuchsfrequenz wiederum ist die Häufigkeit der Besuche pro Jahr, die in den unterschiedlichen Radien des Einzugsgebiets ebenfalls nach Attraktivität und Anfahrtsdistanz unterschiedlich hoch sein können. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 22 Jegliche Besucherpotentialermittlung ist zunächst spekulativ, da sie abhängig ist von mehreren Faktoren:  von der Attraktivität und Zugkraft des eigenen Angebots und von der Professionalität der Vermarktung,  von der Zahl und Attraktivität der Mitbewerber im Einzugsgebiet,  von der Verkehrsanbindung und von den topographischen Gegebenheiten und Witterungsverhältnissen und deren Einfluss auf das Straßennetz. Im konkreten Fall ist etwa zu berücksichtigen, dass die überregionalen Verkehrsanbindungen im Großraum Köln häufig und vor allem zu Stoßzeiten stark belastet sind und sich die Anfahrtszeiten nach Pulheim ggf. entsprechend erhöhen. Nach Ermittlungen der BAT Stiftung für Zukunftsfragen können etwa 31% der deutschen Bevölkerung als regelmäßige Schwimmer/Bader bezeichnet werden7, die wenigstens einmal monatlich ein Bad besuchen. Graphik: Regelmäßige Badbesucher in der deutschen Bevölkerung nach Altersgruppen8 Hier ist zu differenzieren, da nicht alle Besucher eines Bades auch im klassischen Sinne Schwimmer sind, also Bahnenschwimmen praktizieren, viele Gäste wollen lediglich baden, sich also im warmen Wasser aufhalten und dabei mehr bewegt werden als sich aktiv zu bewegen. 8 Erhebung der BAT Stiftung für Zukunftsfragen, Hamburg, aus dem Jahr 2009. 7 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 23 Bei dieser Erhebung erfolgte jedoch keine tatsächliche Verifizierung, nach unseren eigenen Erhebungen ist die Quote derer, die tatsächlich regelmäßige Badbesucher sind, geringer. Legt man diesen Zahlen der BAT Stiftung die Einwohnerzahl Pulheims selbst (mit ca. 53.500 EW) zugrunde, dann ergibt sich hieraus ein theoretisches jährliches Potential von 53.500 x 31% x 12 = 199.020 Besuchen aus dem Kreis der regelmäßigen Badbesucher. Allerdings sind in diesem Potential sämtliche Aufenthalte in Bädern bzw. Nutzungen von Schwimmmöglichkeiten zusammengefasst, also auch die in Urlaubsorten, das Schul- und Vereinsschwimmen etc. Hinzu kommen die zusätzlichen Potentiale aus den Saunagästen sowie bei entsprechender Attraktivität des Angebots Besucher aus den an das Pulheimer Gebiet angrenzenden Städten und Gemeinden. Das tatsächliche Potential ist daher deutlich geringer. Der weitaus überwiegende Teil der Besucher von Hallenbädern reist mit dem eigenen PKW an. Insofern ist auch die Erreichbarkeit für den straßengebundenen Individualverkehr ausschlaggebend für die Festlegung des Einzugsgebiets. Nach Untersuchungen des Instituts für Tourismus- und Freizeitforschung der HTW Chur aus dem Jahr 2007 sind die akzeptierten Anfahrtsdistanzen danach zu unterscheiden, ob der Besucher von seinem Erstwohnsitz anreist oder aber von seinem Zweitwohnsitz bzw. vom Ort seines Ferienaufenthaltes. Graphik: Unterschiedliche Anfahrtsdistanzen nach Aufenthaltsort Gesamt aus Ferienort von Zweitwohnsitz von Erstwohnsitz Quelle: Institut für Tourismus- und Freizeitforschung der HTW Chur, 2007 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 24 Fast die Hälfte der Badegäste nehmen eine Anfahrtsdistanz von max. 20 Minuten für einen Badbesuch auf sich, 68,4 % fahren maximal 40 Minuten zum Besuch eines Bades. Die akzeptierte Anfahrtsdistanz erhöht sich nur dann gravierend, wenn sich die Badbesucher im Urlaub befinden oder aber die Anlage eine überregionale Anziehungskraft aufweist. Dann akzeptieren 84,3 % eine Anfahrtszeit bis max. 40 Minuten. Interessant ist auch ein Vergleich der unterschiedlichen Motivationen für einen Badbesuch und der damit zusammenhängenden akzeptierten Anreisezeiten. Tab.: Besuchsmotivation und akzeptierte Anfahrtszeiten Quelle: Institut für Tourismus- und Freizeitforschung der HTW Chur, 2007 Ist ein Badbesuch durch gesundheitliche Gründe, durch Fitness und Sport bzw. durch Schönheitspflege motiviert, dann werden hierfür vor allem wohnortnahe Bäder aufgesucht, die akzeptierten Anfahrtszeiten erhöhen sich, wenn Freizeitaspekte wie „Spaß“ und „Gruppenerlebnis“ eine wichtige Rolle spielen. Eine Ausnahme bilden jedoch dezidiert gesundheitsorientierte Bäderangebote wie Kurbäder und Thermalbäder – hier steigt die akzeptierte Anfahrtszeit wieder deutlich, was aus der Untersuchung der HTW Chur nicht belegt wird, aber aus anderen Untersuchungen eindeutig hervorgeht. Die maximal akzeptierte Anfahrtszeit bei den Bädern in Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren (nicht zuletzt aufgrund der immer größer werdenden Auswahl an attraktiven Bädern in Wohnortnähe) stetig reduziert. Für Pulheim ergibt sich daher – bei Betrachtung des ausschlaggebenden Primärmarktes nachfolgend dargestelltes und nach Anfahrtsdistanzen differenziertes Einzugsgebiet, das sowohl für die Generierung eigener Gästepotentiale als auch für die Konkurrenzbewertung relevant ist: Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 25 Abb.: Einzugsradien 10 / 20 / 30 / 40 min Anfahrtsdistanz © con.pro GmbH 2011 Angesichts der vergleichsweise geringen Attraktivität des vorgesehenen Angebots ist für das Kombibad in Stommeln vor allem das lokale Besucherpotential relevant, also das Potential der Gäste, die eine Anfahrtsdistanz von 10 bis maximal 20 Minuten in Kauf nehmen, um das Bad zu besuchen. Um darüber hinaus Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 26 gehende Potentiale zu erschließen, müsste das Kombibad eine besondere Attraktivität oder ein besonderes Angebot aufweisen, das als Alleinstellungsmerkmal wirksam wird und wodurch sich das Bad in Stommeln von den Konkurrenzbetrieben positiv unterscheidet. Abb.: Relevante, überregional wirksame Mitbewerber im Einzugsgebiet Wellneuss und Südbad Neuss mona mare Monheim Calevornia Leverkusen Köln Aqualand Köln Monte mare Bedburg Erftlagune Kerpen Claudiustherme Köln fresh open Frechen De Bütt Hürth Kölnbäder GmbH Karlsbad Brühl © con.pro GmbH 2011 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 27 Betrachtet man die Karte, auf der nur einige der relevanten Mitbewerber mit einer überregionalen Ausstrahlung zusammengefasst sind, so wird deutlich, dass angesichts einer sehr starken Konkurrenzsituation ein Bäderangebot in Pulheim entweder:  sich auf das lokale Einzugsgebiet konzentrieren sollte und als ein Angebot der kommunalen Daseinsvorsorge die örtlichen Bedürfnisse für Schul- und Vereinsschwimmen und öffentliches Schwimmen (Hallenbad und Freibad) erfüllt, dabei bei möglichst überschaubaren Investitionskosten einen vertretbaren jährlichen Zuschussbedarf generiert,  oder aber sich der Konkurrenzsituation stellt und versucht, durch ein entsprechend attraktives Angebot Besucherpotentiale aus den anderen bestehenden Konkurrenzbetrieben abzuwerben. Die zweite Variante stellt ein deutlich höheres Investitions- und Betreiberrisiko dar. Bei einer realistischen Betrachtung des maximalen Besucherpotentials für ein Kombibad am Standort Stommeln sind daher folgende Faktoren zu berücksichtigen:  Attraktivität des vorgesehenen eigenen Angebots,  Attraktivität des Angebots der Mitbewerber,  Erreichbarkeit und Verkehrssituation. Aus den vorgenannten Faktoren ergibt sich unter Zuhilfenahme von Kennziffern und Potentialanalysen aus vergleichbaren Standorten folgendes maximale Besucherpotential, bei dem der Anteil an Schul- und Vereinsschwimmen berücksichtigt ist: Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 28 Tab.: Maximales Besucherpotential für ein Kombibad in Pulheim 1 Pulheim Einwohner ca. davon Besucherpotential Badehäufigkeit /Jahr Potential gesamt 2 Näherer Einzugsbereich bis 20 min Einwohner ca. Davon Besucherpotential Badehäufigkeit Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt 128.400 61.500 3 Mittlerer Einzugsbereich bis 30 min Einwohner ca. davon Besucherpotential Badehäufigkeit /Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt 21.600 4 Erweiterter Einzugsbereich bis 40 min Einwohner ca. davon Besucherpotential Badehäufigkeit /Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt Maximales Besucherpotential Primärmarkt gesamt 3.225 214.725 Dieser Wert setzt bereits eine überregionale Relevanz des Angebots voraus, faktisch konzentriert sich das Potential auf die beiden inneren Einzugsradien. Dies entspricht ca. 190.000 Nutzern im Jahr. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 29 3.3. Theoretisches maximales Besucherpotentialanalyse Saunabesucher Für eine Saunaanlage in Verbindung mit einem Kombibad am Standort Stommeln gelten die gleichen Faktoren wie für das Kombibad selbst. Es müssen sowohl die Attraktivität des vorgesehenen eigenen Angebots als auch die Attraktivität der Mitbewerber und die Verkehrssituation berücksichtigt werden. Da ein Großteil der Saunagäste Stammgäste sind, die die Anlage regelmäßig frequentieren, reduziert sich die maximal akzeptierte Anfahrtszeit entsprechend. Eine Ausnahme bilden hier nur Großanlagen mit besonders hoher Attraktivität wie etwa das Mediterana in Bergisch Gladbach, das Südbad in Neuss oder auch das neue Monte mare in Bedburg, die gezielt ein wellnessaffines Publikum ansprechen, das auch weitere Anfahrtsdistanzen in Kauf nimmt, weil der Besuch der Anlage als ein besonderes Ereignis wahrgenommen wird. Tab.: Maximales Besucherpotential für eine Saunaanlage im Kombibad in Pulheim 1 Pulheim Einwohner ca. davon Besucherpotential Besuchshäufigkeit /Jahr Potential gesamt 33.705 2 Näherer Einzugsbereich bis 20 min Einwohner ca. davon Besucherpotential Besuchshäufigkeit 2/Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt 26.240 3 Mittlerer Einzugsbereich bis 30 min Einwohner ca. davon Besucherpotential Besuchshäufigkeit /Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt 8.640 Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 30 4 Erweiterter Einzugsbereich bis 40 min Einwohner ca. davon Besucherpotential Besuchshäufigkeit /Jahr abzgl. aufgrund Erreichbarkeit abzgl. aufgrund Konkurrenzsituation Potential gesamt Maximales Besucherpotential Primärmarkt gesamt 516 69.101 Auch bei dieser Berechnung des Maximalwertes ist bereits eine überregionale Relevanz des Angebots erforderlich. Um dieses Potential ausschöpfen zu können, ist jedoch eine entsprechende Größe und Attraktivität der Saunalandschaft am Standort Stommeln unabdingbar. Zu berücksichtigen ist zudem, dass in unmittelbarer Nachbarschaft Wettbewerber erst vor kurzem auf den Markt gebracht wurden (Bedburg) und ihre Potentiale erfahrungsgemäß noch nicht ausgeschöpft haben. Entsprechend ist eine Investition in dieses Marktsegment als risikobehaftet zu betrachten. Realistisch ist es, bei einer Potentialanalyse für das Saunasegment daher zunächst nur die lokale Klientel in Rechnung zu bringen. Nicht zuletzt auch aufgrund der Größe der vorgesehenen Saunalandschaft bei Variante 6 setzen wir in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die jährliche Besucherzahl mit 22.500 analog zu den bisherigen Szenarien mit Sauna deutlich defensiver an. Dies ist darin begründet, dass für eine Erreichung höherer Gästezahlen entsprechende bauliche Erweiterungen erforderlich werden würden, die sich jedoch aufgrund des höheren Investitionsaufwands entsprechend auf die Wirtschaftlichkeit auswirken, so dass eine Abwägung von Kosten und Nutzen uns zu dem Ergebnis kommen ließ, dass (wenn überhaupt ein Saunaangebot entstehen soll) eine kompakte Saunaanlage zur Deckung des lokalen Bedarfs am Standort PulheimStommeln nicht zuletzt aufgrund des vergleichbar niedrigeren Investitionsrisikos anzuraten ist. Dies wurde auch bereits bei der Planung des Büros Dr. Krieger Architekten + Ingenieure berücksichtigt. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 31 4. WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG 4.1. Prämissen Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, die zu einem Zeitpunkt angestellt wird, da von einem Bäderneubauvorhaben lediglich eine Entwurfsplanung vorliegt, wird immer spekulativen Charakter haben. Dies ist auch bei den beiden nachfolgenden Betrachtungen der Fall, die auf einen Hallenbadneubau am Standort Freibad Stommeln ohne und auf einen Hallenbadneubau am Standort Freibad Stommeln mit Saunaangebot basieren. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für die Varianten 6 a und 6 b bezieht sich auf die vorliegende Entwurfsplanung von Dr. Krieger Architekten + Ingenieure und auf das vorgegebene Raumprogramm und bedient sich zur Ermittlung plausibler Zahlen der Kennziffern aus vergleichbaren realisierten Projekten. Sie kann erst dann abschließend präzisiert werden, wenn nachfolgende Faktoren endgültig definiert sind:  Endgültiges Raum- und Angebotsprogramm,  Gestaltungskonzept, Ambiente und Atmosphäre des Neubaus,  Betriebskonzept mit Festlegungen zu den Öffnungszeiten (speziell für den öffentlichen Badebetrieb) und zu den Eintrittstarifen,  Marketingstrategie und -budget. Der Betrachtung wurden zudem die aktuellen Belegungspläne des Hallenbads Pulheim für Schulen und Vereine sowie eine Ermittlung des potentiellen Kursangebots (mit Erlösstruktur) zugrunde gelegt. Diese sehen folgende Zeitfenster für den öffentlichen Badebetrieb vor: Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 32 Tab.: Aktuelle Belegungspläne für das Hallenbad Pulheim Quelle: Stadtverwaltung Pulheim Die hellblau markierten Blöcke sind die für eine öffentliche Nutzung durch Individualgäste vorgesehenen Zeitfenster. Lediglich am Sonntag steht das Hallenbad ganztags von 10 bis 18 Uhr den Individualgästen zur Verfügung. Angesichts der starken Auslastung durch Schulen, Vereine und Kurse bleiben teilweise nur zwei Bahnen zur Nutzung für die Öffentlichkeit. Diese führt zu deutlicher Einschränkung bei der Besucherakzeptanz. Hier ist eine Optimierung der Nutzungsmöglichkeiten für den öffentlichen Badebetrieb (= Individualgast) unbedingt erforderlich. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gehen wir optimistisch davon aus, dass die Potentiale nach einer gewissen Anlaufzeit aufgrund der Attraktivität des Neubaus, einer effektiven Werbung und auch einer am Individualgast orientierten gewissen Umstrukturierung der Nutzungszeiten ausgeschöpft werden können. Der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung liegen daher folgende Prämissen zugrunde:  Die Zahl der Individualgäste im Hallenbad wird mit 72.000 angesetzt. Dies ist bereits eine optimistische Betrachtungsweise, die voraussetzt, dass die Nutzungsmöglichkeiten für Individualbesucher deutlich optimiert werden. Die durchschnittliche Zahl der jährlichen Freibadnutzer wurde aufgrund der Erfahrungen der vergangenen Jahre mit 62.000 angesetzt wurde. Hier kann es witterungsbedingt zu erheblichen Schwankungen in beide Richtungen kommen, die die Wirtschaftlichkeit entsprechend beeinflussen. Bei den Besucherzahlen eines möglichen Saunaangebots orientieren wir uns nicht zu- Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 33 letzt aufgrund der durch die Größe bedingten Kapazität der geplanten Anlage an den bisherigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen (ca. 22.500 p.a.). Bei Variante 6 kommt es zu einer Reduzierung des Freibadangebots - entsprechend reduziert sich auch aufgrund der geringeren Attraktivität das Besucherpotential aus den Freibadgästen. Daher wurde dieses zunächst defensiv betrachtet. Andererseits entstehen durch den gemeinsamen Standort Synergien, die etwa auch eine Nutzung des Hallenbades in Kombination in den Sommermonaten attraktiver machen als die Nutzung eines reinen Sporthallenbades ohne Außenflächen. Entsprechend wurden hier höhere Besucherpotentiale angesetzt als bei einer separaten Lösung an zwei Standorten. Die Einnahmesteigerungen bei Variante 6 im Vergleich zu anderen Szenarien resultieren aus unterschiedlichen Annahmen, was die Höhe der zu erzielenden Durchschnittserlöse angeht. Diese resultieren aus der Tatsache, dass die Gäste (was die Erfahrungen in vergleichbaren Kombibädern zeigen) bereit sind, für kombinierte und damit witterungsbedingt flexibler zu nutzende Bäderangebote mehr zu zahlen bereit sind als für ein reines Sporthallenbad oder ein reines Freibad.  Die durchschnittliche jährliche AfA setzen wir mit 3,5 % höher an als dies bei kommunalen Bäderimmobilien üblich ist. Aufgrund der Erfahrungen mit bestehenden Bädern kann gesagt werden, dass die übliche AfA zu niedrig ist, um den tatsächlichen Abmangel darzustellen. Daher resultiert der etwas höhere, aber aus unserer Sicht realistischere AfA-Wert in unserer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.  Bei der Schul- und Vereinsnutzung wird ein Potential von 73.500 analog zu den bisherigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen angesetzt.  Die Einnahmen aus den Kursangeboten werden mit 172.000 € (brutto) deutlich höher angesetzt als in den bisherigen Vergleichsszenarien. Basis für diese Entscheidung sind die von der Stadtverwaltung Pulheim zur Verfügung gestellten Ermittlungen der potentiellen Einnahmen aus diesem Bereich. Entsprechend wurde bei der synchronoptischen Gegenüberstellung der Szenarien dieser aktuellere Wert auch bei den Szenarien 1 bis 5 eingesetzt. Da es sich um eine Annahme handelt, die grundsätzlich bei allen Szenarien realisierbar ist, haben wir diese Summe auch als Annahme bei allen Szenarien angepasst. Wir konnten dies tun, weil die Personalkosten für das Kursangebot (Ausgaben für Übungsleiter und Ausgaben für die Kursverwaltung) bei der Einnahmenbetrachtung bereits abgezogen wurden). Selbstverständlich wird es erforderlich sein, im Vergleich zum derzeitigen Betrieb das Verhältnis von öffentlichem Badebetrieb und Nutzung durch Schulen/Vereine und vor allem durch die Kurse zu optimieren. Dies bedarf einer genauen Planung der jeweiligen Zeitfenster und entsprechender Prioritätensetzung für die Wirtschaftlichkeit, um das Ergebnis auch erreichen zu können. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 34  Eine Betreibung des Kombibades erfolgt durch die Stadt Pulheim, es kein externes Unternehmen im Rahmen eines Management- oder schäftsbesorgungsvertrags bzw. Pachtmodells eingesetzt. Lediglich die badgastronomie (Kiosk) wird verpachtet (ggf. auch im Eigenbetrieb stellbar). wird GeFreivor-  Freibad und Hallenbad werden weitgehend (mit Ausnahme von erforderlichen Schließzeiten zur Durchführung von Wartungs- und Sanierungsarbeiten und Maßnahmen der jährlichen Grundreinigung im Hallenbad) parallel betrieben, um entsprechende Synergieeffekte nutzen zu können. Die prognostizierten Besucherzahlen im Hallenbad sind nur dann erreichbar, wenn die jährliche Nutzungsdauer entsprechend ausgedehnt wird.  Die durchschnittlichen Bruttoerlöse pro Hallenbadbesucher werden mit 4,00 €, pro Freibadbesucher mit 2,50 € angesetzt. Dabei sind Ermäßigungen für Kinder und Jugendliche, sonstige Ermäßigungsberechtigte, Familienkarten, Saisonkarten etc. bereits berücksichtigt. Bei diesen ebenfalls optimistischen Annahmen liegen wir bei den Einnahmen bereits nahe an der bisherigen Betrachtung der Variante Cabriobad, die an sich attraktiver ist als das vorliegende Kombibad-Szenario. Bei unseren Pro-Kopf-Einnahmen haben wir bewusst separate Einnahmen aus dem Hallenbad- und dem Freibadbetrieb dargestellt. Dies hat folgende Gründe: Es ist keinesfalls in allen Kombibädern üblich, während der Freibadsaison Hallenbad- und Freibadangebot gemeinsam zu vermarkten und zu einem einheitlichen Tarif anzubieten. Nicht zuletzt aufgrund des Widerstands der Freibadbesucher gegen die aus ihrer Sicht zu hohen Tarife kam man in den vergangenen Jahren von diesem Modell immer wieder ab. Wir haben Hallenbad- und Freibadbesucher separat dargestellt, um die jeweiligen Einnahmepotentiale entsprechend bewerten zu können. Selbstverständlich ist es der Stadt Pulheim überlassen, über einen möglichen Kombitarif zu entscheiden, der in den Sommermonaten gilt. Dieser wird sich dann zwischen den beiden Durchschnittstarifen von Hallenbad und Freibad bewegen müssen – in Summe ändert sich jedoch nichts an dem Gesamteinnahmepotential. Bei Einheitstarifen ist damit zu kalkulieren, dass die Gesamtzahl der Gäste niedriger sein wird als bei einem separaten Betrieb, da nicht alle potentiellen Freibadbesucher bereit sind, die höheren Einheitstarife zu bezahlen. Dies wird dadurch kompensiert, dass es zwar eine geringere Besucherzahl, dafür aber einen höheren Pro-Kopf-Erlös gibt. Um Missverständnisse zu vermeiden, sei noch einmal generell darauf hingewiesen, dass die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zu den einzelnen Szenarien zu verschiedenen Zeitpunkten von verschiedenen Fachbüros erstellt wurden und dass sich die Annahmen zwischenzeitlich geändert bzw. präzisiert haben. Daher ist eine unmittelbare Vergleichbarkeit der Szenarien nicht gegeben. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 35 Unser Auftrag ist es nicht, die Kennziffern und Annahmen der bestehenden, nicht von unserem Büro erstellten, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen hinsichtlich ihrer Plausibilität zu prüfen bzw. die Annahmen dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen an unsere Annahmen anzupassen. Auftrag ist es, das Szenario 6 in den Varianten mit und ohne Sauna hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit nach unseren Annahmen und Kennziffern darzustellen. Daher sind die Annahmen für Raumund Energiekosten nicht direkt miteinander vergleichbar. Basis der von unserem Unternehmen eingesetzten Annahmen sind Kennziffern aus vergleichbaren Objekten unter Berücksichtigung der Besucherprognosen. Eine zwischenzeitlich vom Planungsbüro Dr. Krieger Architekten + Ingenieure vorgelegte Ermittlung der Raum- und Energiekosten auf Basis der vorliegenden Planungen ergab eine jährliche Belastung von 366.000 € und bestätigt damit die Annahmen unseres Büros. Auch bei den Personalkosten sei darauf verwiesen, dass wir mit eigenen Annahmen arbeiten, die wir als plausibel und belastbar vertreten können. Wir haben daher die Einsparpotentiale bei den Personalkosten in Variante 6 nicht in Relation zu Variante 5a (bei der die Personalkosten auf Basis der Varianten 1 bis 4 angesetzt wurden) dargestellt, sondern in Relation zu unserer eigenen Betrachtungsweise bei einem separaten Betrieb an zwei Standorten. Grundsätzlich sei an dieser Stelle noch einmal darauf verwiesen, dass ein direkter Vergleich der verschiedenen Szenarien aus unserer Sicht methodisch falsch ist, da die Szenarien von verschiedenen Fachbüros erstellt wurden und von unterschiedlichen Prämissen und Kennziffern ausgehen. Unsere Aufgabe war es, die Variante 6 unbeeinflusst von den bisherigen Szenarien nach bestem Wissen und Gewissen mit einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu hinterlegen und zu bewerten. Dies haben wir auch getan. Eine Plausibilitätsprüfung anderer Szenarien war nicht Bestandteil unseres Auftrags. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 36 4.2. Variante 6 ohne Sauna Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prämissen ergibt sich folgende Prognose für das erste volle Betriebsjahr, bei dem die Besucherpotentiale tatsächlich ausgeschöpft werden können (dies ist in der Regel im zweiten oder dritten tatsächlichen Betriebsjahr der Fall): Tab.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Variante 6 ohne Sauna Investitionskosten Zinsaufwendungen Neuinvestition AfA Neuinvestition 10.546.798,08 € 5% 3,50% Besucherzahlen Hallenbad Besucherzahlen Sauna 72.000,00 - Besucherzahlen Freibad Besucherzahlen Schulen/Vereine Anzahl Einheiten Training/Unterricht Anzahl Einheiten Kurse 62.000,00 73.500,00 Ø Eintrittserlös / Besucher Hallenbad (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Freibad (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Sauna (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Schulen und Vereine (brutto) Ø Gastroerlös / Besucher (brutto) Ø Nebenerlös / Besucher (brutto) Ø Erlös pro Unterrichts-/Trainingseinheit (brutto) 4,00 € 2,50 € - € 0,50 € - € 0,20 € Ø Erlös pro Kurseinheit (brutto) Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 37 Umsatzerlöse Eintrittserlöse Hallenbad Eintrittserlöse Freibad Eintrittserlöse Sauna Gastronomieerlöse Nebenerlöse 288.000,00 € 155.000,00 € - € - € 26.800,00 € Erlöse aus Schul- und Vereinssport Erlöse aus Kursangeboten Bruttoumsatz Nettoumsatz 36.750,00 € 172.000,00 € 678.550,00 € 634.158,88 € Pacht Gastronomie Wareneinsatz Shop / Nebenerlöse Rohertrag 7.500,00 € 13.400,00 € 628.258,88 € - Operative Kosten Personal Raum und Energie Instandhaltung Steuern und Versicherungen Werbung 620.000,00 € 360.000,00 € 20.000,00 € 20.000,00 € 10.000,00 € Verschiedenes Operative Kosten gesamt Deckungsbeitrag 1 (DB 1) 180.000,00 € 1.210.000,00 € - 581.741,12 € Zinsaufwendungen neu AfA neu - 527.339,90 € 369.137,93 € Zinsaufwendungen alt AfA alt Kapitalkosten gesamt - 28.500,00 € 114.000,00 € 1.038.977,84 € Deckungsbeitrag 2 (DB 2) - 1.620.718,96 € Kapitalkosten DB 2 gerundet - 1,62 Mio. € Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 38 Selbst bei einer sehr optimistischen Betrachtungsweise, die davon ausgeht, dass  trotz der Einschränkungen des öffentlichen Badebetriebs durch die Schulund Vereinsnutzung und Kursbelegung die Einnahmepotentiale aus dem öffentlichen Badebetrieb ausgeschöpft werden können und  die Kosten im Rahmen eines Eigenbetriebs dagegen eher an den unteren Bereichen im Spektrum der üblichen Kennziffern orientiert werden, kann bei dieser Variante das Ziel einer deutlichen Verbesserung der wirtschaftlichen Situation der Stadt Pulheim durch Reduzierung des jährlichen Betriebskostenzuschusses für den Bäderbetrieb nicht erreicht werden. Der durchschnittlichen jährliche Zuschussbedarf beläuft sich bei dieser Variante 6 (ohne Sauna) auf 1,62 Mio. € (netto). Bleibt zu prüfen, ob ggf. durch den Anbau einer Saunaanlage das erhoffte Ergebnis erzielt werden kann. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 39 4.3. Variante 6 mit Sauna Für dieses Szenario gelten folgende ergänzenden Prämissen:  Die Erstellungskosten für die Sauna wurden vom Planungsbüro mit ca. 1,3 Mio. € (ohne Nebenkosten) angesetzt. Dies entspricht einer kleineren Einheit mit einer entsprechenden Beschränkung des jährlichen Besucherpotentials aufgrund von Größe und Attraktivität.  Aufgrund der starken Marktposition und großen Zahl der vorhandenen Mitbewerber und der im Vergleich dazu geringeren Attraktivität und Größe des Saunaangebots gehen wir davon aus, dass die theoretischen maximalen Potentiale hier nicht ausgeschöpft werden können. Selbst bei optimistischer Betrachtung wird man nur einen Teil des Potentials als Durchschnittswert erreichen. Mit den in den anderen Szenarien angesetzten 22.500 Besuchern ist bei der Größe der Anlage auch das maximal zu erzielende Besucherpotential erreicht. Eigentlich ist die Errichtung einer Saunaanlage bei derart geringen Besuchererwartungen nicht wirtschaftlich interessant. Sie ist unter diesen Umständen kein Profitcenter, kann aber zur Gesamtakzeptanz eines Bäderstandorts beitragen. Deutliche Steigerungen der Besuchererwartungen können nur durch entsprechende Erweiterungs- und Attraktivierungsinvestitionen und ein deutlich höheres Marketingbudget erzielt werden.  Der durchschnittliche Bruttoerlös orientiert sich nicht an den angebotsstarken Mitbewerbern, sondern an Anlagen vergleichbarer Größe und Attraktivität.  Der Saunabetrieb erfolgt ebenfalls ganzjährig und wird ebenso wie Frei- und Hallenbad kommunal betrieben. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ergibt sich folgende Wirtschaftlichkeitsprognose für Variante 6 mit Sauna im ersten vollen Betriebsjahr, in dem die Besucherpotentiale ausgeschöpft werden können: Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 40 Tab: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Variante 6 mit Sauna Investitionskosten Zinsaufwendungen Neuinvestition AfA Neuinvestition Besucherzahlen Hallenbad Besucherzahlen Sauna Besucherzahlen Freibad Besucherzahlen Schulen/Vereine Anzahl Einheiten Training/Unterricht Anzahl Einheiten Kurse Ø Eintrittserlös / Besucher Hallenbad (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Freibad (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Sauna (brutto) Ø Eintrittserlös / Besucher Schulen und Vereine (brutto) Ø Gastroerlös / Besucher (brutto) Ø Nebenerlös / Besucher (brutto) Ø Erlös pro Unterrichts-/Trainingseinheit (brutto) Ø Erlös pro Kurseinheit (brutto) 12.174.686,72 € 5% 3,50% 72.000,00 22.500,00 62.000,00 73.500,00 4,00 € 2,50 € 13,50 € 0,50 € - € 0,20 € Umsatzerlöse Eintrittserlöse Hallenbad 288.000,00 € Eintrittserlöse Freibad Eintrittserlöse Sauna Gastronomieerlöse Nebenerlöse Erlöse aus Schul- und Vereinssport Erlöse aus Kursangeboten Bruttoumsatz Nettoumsatz 155.000,00 € 303.750,00 € - € 31.300,00 € 36.750,00 € 172.000,00 € 986.800,00 € 922.242,99 € Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 41 Übertrag: Nettoumsatz 922.242,99 € Pacht Gastronomie Wareneinsatz Shop / Nebenerlöse 7.500,00 € - 15.650,00 € Rohertrag 914.092,99 € Operative Kosten Personal 690.000,00 € Raum und Energie Instandhaltung Steuern und Versicherungen Werbung Verschiedenes Operative Kosten gesamt 410.000,00 € 25.000,00 € 23.000,00 € 10.000,00 € 190.000,00 € 1.348.000,00 € Deckungsbeitrag 1 (DB 1) - 433.907,01 € Kapitalkosten Zinsaufwendungen neu AfA neu - 608.734,34 € 426.114,04 € Zinsaufwendungen alt AfA alt Kapitalkosten gesamt - 28.500,00 € 114.000,00 € 1.177.348,37 € Deckungsbeitrag 2 (DB 2) - 1.611.255,38 € DB 2 gerundet - 1,61 Mio. € Selbst bei einer optimistischen Betrachtung kann das Ergebnis durch den Anbau einer Saunaanlage nicht so weit verbessert werden, dass die Zielvorgabe einer Reduzierung des jährlichen Betriebskostenzuschusses erreicht wird. Der durchschnittlichen jährliche Zuschussbedarf beläuft sich bei dieser Variante 6 (mit Sauna) auf 1,61 Mio. € (netto). Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 42 Fazit: Bei einer Realistic-Case-Betrachtung, die den Wirtschaftlichkeitsprognosen zugrunde liegt, kann mit Variante 6 mit den beiden Untervarianten mit und ohne Saunaanlage das gewünschte Ziel einer deutlichen Reduzierung des kommunalen Betriebskostenzuschusses nicht erreicht werden (zumal ggf. haushaltsrelevante Faktoren wie ein erhöhter Aufwand für Fahrtkosten für den Schulschwimmunterricht noch nicht berücksichtigt wurden). Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 43 4.4. Synchronopse der Szenarien (direkte Vergleichbarkeit nicht gegeben, siehe S. 37!) Name der Variante Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 neu A Variante 5 neu B Variante 6 ohne Sauna Variante 6 mit Sauna Kurzbeschreibung Kostenorientierte Variante Angebotsorientierte Variante Renditeorientierte Variante Cabriobad HB-Neubau Pulheim HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erstellt von GMF GMF GMF Dr. Krieger/GMF con.pro auf Basis GMF con.pro auf Basis GMF con.pro con.pro Investitionskosten 9.700.000,00 € 12.700.000,00 € 12.500.000,00 € 11.711.000,00 € Zinsaufwendungen Neuinvestition AfA Neuinvestition 8.765.000,00 € 8.627.000,00 € 10.546.798,08 € 12.174.686,72 € 5% 5% 5% 5% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% Besucherzahlen Hallenbad 41.000,00 58.700,00 58.700,00 92.000,00 68.000,00 72.000,00 72.000,00 72.000,00 Besucherzahlen Sauna 12.000,00 20.000,00 22.000,00 23.500,00 - - - 22.500,00 Besucherzahlen Freibad 62.000,00 62.000,00 62.000,00 - 62.000,00 66.000,00 62.000,00 62.000,00 Besucherzahlen Schulen/Vereine 73.500,00 73.500,00 73.500,00 73.500,00 73.500,00 73.500,00 73.500,00 73.500,00 1.900,00 1.900,00 800,00 800,00 Anzahl Einheiten Training/Unterricht Anzahl Einheiten Kurse Ø Eintrittserlös / Besucher Hallenbad (brutto) 4,17 € 4,58 € 4,58 € 4,58 € 2,40 € 2,40 € 4,00 € 4,00 € Ø Eintrittserlös / Besucher Freibad (brutto) 2,73 € 2,73 € 2,73 € - € 2,10 € 2,10 € 2,50 € 2,50 € Ø Eintrittserlös / Besucher Sauna (brutto) 9,45 € 11,03 € 11,03 € 14,32 € -€ - € - € 13,50 € Ø Eintrittserlös / Besucher Schulen und Vereine (brutto) 0,50 € 0,50 € 0,50 € 0,50 € 0,50 € 0,50 € Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 44 Name der Variante Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 neu A Variante 5 neu B Variante 6 ohne Sauna Variante 6 mit Sauna Kurzbeschreibung Kostenorientierte Variante Angebotsorientierte Variante Renditeorientierte Variante Cabriobad HB-Neubau Pulheim HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln € - € - € - € € - € 0,20 € 0,20 € Ø Erlös pro Unterrichts-/Trainingseinheit (brutto) 15,00 € 15,00 € Ø Erlös pro Kurseinheit (brutto) 15,00 € 15,00 € Ø Gastroerlös / Besucher (brutto) 0,80 € 1,00 € 1,00 € 1,00 € Ø Nebenerlös / Besucher (brutto) Umsatzerlöse Eintrittserlöse Hallenbad 170.970,00 € 268.846,00 € 268.846,00 € 421.360,00 € 163.200,00 € 172.800,00 € 288.000,00 € 288.000,00 € Eintrittserlöse Freibad 169.260,00 € 169.260,00 € 169.260, 00 € - € 130.200,00 € 138.600,00 € 155.000,00 € 155.000,00 € 336.520,00 € € - € - € 303.750,00 € - € - € - € Eintrittserlöse Sauna 113.376,00 € 220.600,00 € 242.660,00 € 92.000,00 € 140.700,00 € 142.700,00 € 115.500,00 € € 1.660,00 € 1.660,00 € 1.660,00 € 1.660,00 € - € - € 26.800,00 € 31.300,00 € 36.750,00 € 36.750,00 € 36.750,00 € 36.750,00 € 28.500,00 € 28.500,00 € 36.750,00 € 36.750,00 € Erlöse aus Kursangeboten 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € 172.000,00 € Bruttoumsatz 756.016,00 € 1.009.816,00 € 1.033.876,00 € 1.083.790,00 € 493.900,00 € 511.900,00 € 678.550,00 € 986.800,00 € Nettoumsatz 697.730,18 € 930.336,79 € 952.634,29 € 1.001.846,30 € 461.588,79 € 478.411,21 € 634.158,88 € 922.242,99 € 10.084,03 € 10.084,03 € 10.084,03 € 10.084,03 € 7.500,00 € 7.500,00 € 7.500,00 € 7.500,00 € Gastronomieerlöse Nebenerlöse Erlöse aus Schul- und Vereinssport Pacht Gastronomie Wareneinsatz Shop / Nebenerlöse Rohertrag - 27.361,00 € 680.453,22 € - 41.716,00 € 898.704,83 € - 41.716,00 € 921.002,32 € - 41.716,00 € 970.214,34 € - 469.088,79 € Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 45 485.911,21 € 13.400,00 € 628.258,88 € - 15.650,00 € 914.092,99 € Name der Variante Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 neu A Variante 5 neu B Variante 6 ohne Sauna Variante 6 mit Sauna Kurzbeschreibung Kostenorientierte Variante Angebotsorientierte Variante Renditeorientierte Variante Cabriobad HB-Neubau Pulheim HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln Übertrag: Rohertrag 680.453,22 € 898.704,83 € 921.002,32 € 970.214,34 € 469.088,79 € 485.911,21 € 628.258,88 € 914.092,99 € Personal 690.260,00 € 736.500,00 € 736.500,00 € 699.000,00 € 560.000,00 € 520.000,00 € 620.000,00 € 690.000,00 € Raum und Energie 350.000,00 € 411.000,00 € 399.000,00 € 295.300,00 € 280.000,00 € 280.000,00 € 360.000,00 € 410.000,00 € Instandhaltung 22.520,00 € 22.520,00 € 22.520,00 € 43.640,00 € 12.000,00 € 10.000,00 € 20.000,00 € 25.000,00 € Steuern und Versicherungen 19.500,00 € 19.500,00 € 19.500,00 € 19.500,00 € 21.000,00 € 19.000,00 € 20.000,00 € 23.000,00 € Werbung 10.050,00 € 10.050,00 € 10.050,00 € 10.050,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 155.650,00 € 185.750,00 € 181.650,00 € 181.650,00 € 220.000,00 € 190.000,00 € 180.000,00 € 190.000,00 € 1.247.980,00 € 1.385.320,00 € 1.369.220,00 € 1.249.140,00 € 1.103.000,00 € 1.029.000,00 € 1.210.000,00 € 1.348.000,00 € Operative Kosten Verschiedenes Operative Kosten gesamt Deckungsbeitrag 1 (DB 1) - 567.526,78 € - 486.615,17 € - 448.217,68 € - 278.925,66 € - 633.911,21 € Zinsaufwendungen neu - 451.500,00 € - 598.700,00 € - 561.400,00 € - 585.000,00 € - 438.250,00 € AfA neu - 347.600,00 € - 427.170,00 € - 433.200,00 € - 409.885,00 € - Zinsaufwendungen alt - 28.500,00 € - 28.500,00 € - 28.500,00 € - 28.500,00 € AfA alt - 114.000,00 € - 114.000,00 € - 114.000,00 € - Kapitalkosten gesamt - 941.600,00 € - 1.168.370,00 € - Deckungsbeitrag 2 (DB 2) - 1.509.126,78 € - 1.654.985,17 € - - 543.088,79 € - 581.741,12 € - 433.907,01 € - 431.350,00 € - 527.339,90 € - 608.734,34 € 306.775,00 € - 301.945,00 € - 369.137,93 € - 426.114,04 € - 28.500,00 € - 28.500,00 € - 28.500,00 € - 28.500,00 € 68.400,00 € - 114.000,00 € - 114.000,00 € - 114.000,00 € - 114.000,00 € 1.137.100,00 € - 1.091.785,00 € - 887.525,00 € - 875.795,00 € - 1.038.977,84 € - 1.177.348,37 € 1.585.317,68 € - 1.370.710,66 € - 1.521.436,21 € - 1.418.883,79 € - 1.620.718,96 € - 1.611.255,38 € -1,59 Mio. € -1,37 Mio. € Kapitalkosten DB 2 gerundet -1,51 Mio. € - 1,65 Mio. € -1,52 Mio. € Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 46 -1,42 Mio. € - 1,62 Mio. € - 1,61 Mio. € Name der Variante Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 neu A Variante 5 neu B Variante 6 ohne Sauna Variante 6 mit Sauna Kurzbeschreibung Kostenorientierte Variante Angebotsorientierte Variante Renditeorientierte Variante Cabriobad HB-Neubau Pulheim HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln Deckungsbeitrag 2 (DB 2) - - - - DB 2 gerundet Nachrichtlich: zusätzliche Schülertransportkosten 1.509.126,78 € - 1.654.985,17 € - 1.585.317,68 € - 1.370.710,66 € -1,51 Mio. € - 1,65 Mio. € -1,59 Mio. € -1,37 Mio. € - 13.000 € - 13.000 € - 13.000 € - 13.000 € - 1.521.436,21 € 1.418.883,79 € -1,52 Mio. € 1.620.718,96 € 1.611.255,38 € -1,42 Mio. € - 1,62 Mio. € - 1,61 Mio. € - 13.000 € - 13.000 € - 13.000 € Ergänzende Betrachtung: Zusatzinvestitionen für Freibadumkleide und Sportlertrakt: Name der Variante Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Kurzbeschreibung Kostenorientierte Variante Angebotsorientierte Variante Renditeorientierte Variante Cabriobad Investition Freibadumkleiden 117.212 € 117,212 € 117.212 € 0 € (entfällt) Investition Sportlertrakt 300.550 € 300.550 € 300.550 € 271.800 € Zusatzinvestition gesamt netto 417.762 € 417.762 € 417.762 € 271.800 € Zu-/Abschlag 28 % 116.973 € 116.973 € 116.973 € 76.104 € KG 300-700 für Zusatzinvestition gesamt 534.735 € 534.735 € 534.735 € 347.904 € Variante 5 neu A Variante 5 neu B Variante 6 ohne Sauna Variante 6 mit Sauna HB-Neubau Pulheim Keine Angaben/ Gesamtsanierung FB ca. 1,6 Mio. € Keine Angaben/ Gesamtsanierung FB ca. 1,6 Mio. € Keine Angaben/ Gesamtsanierung FB ca. 1,6 Mio. € HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln HB-Neubau Stommeln ca. 448.000 € ca. 2.048.000 € für Gesamtsanierung Keine Angaben 337.556 € 337.556 € Keine Angaben 620.422 € 620.422 € 420.000 € 957.978 € 957.978 € 117.600 € 268.234 € 268.234 € 537.600 € 1.226.211 € 1.226.211 € Die Kostenermittlungen der Ergänzenden Betrachtung für Varianten 1 bis 4 und 6 basieren auf Angaben von Dr. Krieger Architekten + Ingenieure, die Kostenermittlungen für die Varianten 5 neu A und 5 neu B basieren auf Kostenschätzungen von WSP CBP Projektmanagement GmbH. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 47 5. FAZIT An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass ein Vergleich der Varianten einer sehr differenzierten Betrachtung bedarf, da diese auf verschiedenen Studien beruhen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstanden sind und sich teilweise auch in den Prämissen und Kennziffern unterscheiden. Ein direkter Vergleich der Szenarien ist daher nicht möglich. Dennoch ist aus unserer Sicht eine grundsätzliche Vergleichsmöglichkeit hinsichtlich Angebotsstruktur, Ausrichtung des Angebots (Schul- und Vereinssport / öffentliches Schwimmen) und der grundsätzlichen Kostenstrukturen durchaus gegeben, trotz des Risikofaktors, dass bei allen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen die zugrunde liegenden Parameter noch nicht final definiert und festgelegt sind. Eine Gegenüberstellung der Varianten zeigt, dass Variante 6 in beiden Untervarianten – mit oder ohne Sauna – im Deckungsbeitrag II kaum Unterschiede aufweist, was durch die höheren Kapitalkosten zu begründen ist, die die positiven Aspekte aus dem Saunabetrieb wieder „ungeschehen“ machen. Auch in der Gesamtheit der Betrachtung ist diese Variante nicht die Vorzugsvariante, allerdings ist dabei auf einige wichtige Rahmenbedingungen hinzuweisen, in denen sich die Szenarien voneinander unterscheiden: So ist bei einigen Szenarien eine Bädergastronomie vorgesehen, bei anderen nicht. Dies hat Einflüsse sowohl auf die Investitions- und Betriebskosten als auch auf die Einnahmeerwartungen. Auch die prognostizierten durchschnittlichen Pro-Kopf-Einnahmen sind unterschiedlich, je nach szenarienspezifischer Angebotsqualität. Die einzelnen Szenarien weisen eine unterschiedliche Attraktivität auf. So ist bei annähernd vergleichbaren jährlichen Zuschüssen das Angebot für die schwimm- und badebegeisterte (bzw. saunabegeisterte) Bevölkerung von deutlichen Qualitätsdifferenzen geprägt. Die Szenarien unterscheiden sich auch im Risikofaktor. Dies bedeutet gleichzeitig, dass bei einigen Szenarien bei einer optimierten Angebotsgestaltung, Betreibung und vor allem Vermarktung auch ein besseres Ergebnis als das prog- Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 48 nostizierte erreichbar ist. Dies bedarf ggf. jedoch auch einer Überprüfung des Investitionsrahmens und des Raumprogramms sowie des Betriebskonzeptes. Da auch die Variante 6 mit ihren Untervarianten a und b nicht das gewünschte Ergebnis brachte, sollte aus unserer Sicht noch einmal darüber nachgedacht werden, ob es:  hinsichtlich des der Planung zugrunde liegenden Raum- und Ausstattungsprogramms noch Optimierungsmöglichkeiten gibt (z. B. gemeinsamer Kassen- und evtl. auch Umkleidebereich für Hallen- und Freibad),  hinsichtlich der vorgesehenen Ausstattungsqualität evtl. noch Kompromisse gibt (z. B. Gestaltung des Sportlertrakts), die jedoch nicht dauerhaft zu einer Beeinträchtigung der Qualität, Lebensdauer und Attraktivität und somit auch der Wirtschaftlichkeit führen. Ziel sollte es sein, die Investitionskosten für Variante 6 zu senken, da die jährlichen Belastungen nicht in erster Linie aus dem Betrieb, sondern vor allem auch aus den hohen Kapitalkosten resultieren. Stellungnahme zu Variante 6 der Entwicklungsszenarien der Bäderlandschaft in Pulheim, Seite 49