Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 116, Erftstadt-Gymnich, Lindgesweg, "REWEMarkt"; Offenlegungsbeschluss)

öffentlich STADT ERFTSTADT Der Bürgermeister Az.: 61.21-20/116 V 04~() 8/ Amt: - 61 - An den BeschIAusf.: - 61 - Rat Datum: AS, /1-1, ZOoy der Stadt Erftstadt zur Beschlussfassung; zur Vorbereitung über den Ausschuss für Stadtentwicklung • Betrifft: Bebauungsplan Markt"; Nr. 116, Erftstadt-Gymnich, Lindgesweg, "REWE- Offenlegungsbeschluss Finanzielle Auswirkungen: Keine Unterschrift des Bu\~getverantwortlichen Erttstadt, den ~L\ A~.~.. • (I\\\~l Beschlussentwurf: Gemäß §§ 2 und 10 Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141)zuletzt geändert durch Gesetz vom 05.05.2004 (BGBI. I S. 718) i.V.m. § 233 Abs.1 und § 244 Abs.2 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I 8.2414) i.V.m. §§ 7 und 41 (1) der Gemeindeordnung für das land Nordrhein-Westfalen (GO NW) vom 14.07.1994 (GV NW S. 666) in der zuletzt gültigen Fassung wird der vorliegende Bebauungsplanvorentwurf Nr. 116, E.-Gymnich, Lindgesweg, als Bebauungsplanentwurf Nr. 116, E.-Gymnich, lindgesweg, nebst Begründung, beschlossen. Gleichzeitig wird die Verwaltung beauftragt, die Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Begründung: Nachdem im bisherigen Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 116 die Grundlagen für eine städtebaulich sinnvolle Aufteilung der unterschiedlichen Nutzungen (EinzelhandeINolisortimenter, Mischgebiet!Wohnnutzung) im Plangebiet A:\VORLAGEBP96.DOC vorliegen, kann entsprechend den planerischen Zielvorgaben als nächster Planungsschritt die Offenlage des Bebauungsplanes durchgeführt werden. Der geplante Vollsortimenter wird demnach unmittelbar im Anschluss an das bestehende Versickerungsbecken mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1200 qm realisiert. Weitere Einzelhandelsnutzungen sind im Plangebiet ausgeschlosen. Der nordwestlich angrenzende Bebauungsplanbereich soll in Form eines Stichweges zwischen dem Lindgesweg und der Dirmerzheimer Straße erschlossen werden (s. Planausschnitt) Im bisherigen Verfahren fand am 27.03.2003 (Niederschrift s. Anlage) eine Bürgerversammlung sowie die frühzeitige Beteiligung der Trägeröffentlicher Belange am 24.02.2003 statt. • Anlagen Anlageplan Niederschrift der Bürgerversammlung Plankopie an Fraktionen • A: \VORLAGEBP96. DOC , PROF. ULRIC H COERSMEIER GMBH • KÖLN - LEIPZIG - BERLIN 01271TEXTE-BERICHTE\ BÜRGERPROTOKOLL 31.03.03, WP SEITE 1 VON4 Bebauungsplan Nr_116 "Lindgesweg" in Erftstadt-Gymnich Protokoll der BOrgerversammlung am 27_03_03 "o Anlage/! zu Vi/0-120 Datum: 27.03.03,19 Ort: Aula der Grundschule Teilnehmer: Herr Wirtz, Stadt Erftstadt, ·Umwelt- und Planungsamt, Herr Plattner, BOro Professor Ulrich Coersmeier GmbH, Stadtplanung, ca. 50 Bürgerinnen und BOrger . Thema: Frühzeitige Beteiligung der BOrgerinnen und Bürger an der Planung gem. § 3 Abs. 1 BauGB 1. Begrüßung durch Uhr bis 20 Uhr 15 B!a:t -"1- Gymnich, Schulstraße 2 Herrn Wirtz Herr Wirtz begrOßt die Bürgerinnen und Bürger. Er stellt das Bebauungsplanverfahren nach BauGB in seinen wesentlichen Schritten vor und geht dabei besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten der Bürgerbeteiligung ein. Herr Wirtz berichtet, dass der Stadtrat einen Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan gefasst hat, der im wesentlichen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes im Plangebiet schaffen soll. In der Bürgerversammlung sollen nun unterschiedliche Lösungsansatze vorgestellt und dlskuüert werden. Herr Wirtz betont, dass von der Veranstaltung legt wird. Bis zum 11.04:03 können zusätzlich gerichtet werden. Herr Wirtz weist noch einmal BauGB hin, die voraussichtlich noch in diesem eine Mitschrift angefertigt wird, die dem Stadtrat vorgenoch schriftliche Anregungen an das Stadtplanungsamt ausdrücklich auf die förmliche Offenlage nach § 3 Abs. 2 Jahr durchgeführt wird (Hinweis in der Presse). Herr Wirtz ertäutert kurz Sinn und Zweck des Bebauungsplanes ein und übergibt das Wort an Herm . Plattner vom beauftragten Planungsbüro Professor Ulrich Coersmeier GmbH, um die Einzelheiten des Stadtebaulichen Vorentwurfs vorzustellen. 2, Vorstellung des städtebaulichen Vorentwurfs durch Herrn Plattner Herr Plattner stellt das Projekt anhand der Plane .Übersicht", .Vorentwurf ausführlich vor und geht dabei besonders auf folgende Punkte ein: B.1" und .Vorentwurf B.3" Belange der Nachbarschaft (Gemengelage, angrenzende Gewerbebetriebe), unterschiedliche Lösungsansatze bei der Bebauung westlich des Feldweges, verschiedene Standorte fOr den Supermarkt, Einzelaspekte wie z.B. Anordnung der Stellplatze, Anlieferung, Erschließung von der Dirmerzheimer Straße oder von der Justus von Liebig Straße (Hinweis auf notwendigen Grundstückstausch), keine Belastung des Lindgesweges, Überplanung des Bestandes mit MI, BegrOnung, Verbesserung des Ortsbildes. Herr Wirtz berichtet von einem Gespräch mit dem Landesbetrieb Straßenbau am 27.03.03, in dem deutlich wurde, dass die zustandige Verkehrsbehörde einer Erschließung des Supermarktes von der Dirmerzheimer Straße nicht zustimmt. Herr Plattner weißt darauf hin, dass die städtebaulich durchaus vorteilhafte Lösung B.3 (Supermarkt am VersickerungSbecken) von einer privaten Einigung der GrundstückseigentOmer abhängt. Sollte eine selche Einigung (Grundstockstausch) nicht möglich sein, muss auf die Lösung B.1 zurückgegriffen werden. Auch diese lässt sich planungsrechtlich problemlos umsetzen. • • PROf. ULRICH COERSMEIER GMBH • KÖLN - LEIPZIG· BERLIN 0127\TEXTE·BERICHTE\ BÜRGERPROTOKOLL 31.03.03. WP SEITE 2 VON4 3. Aussprache Herr Wirtz eröffnet die Aussprache und bittet um Wortmeldungen 3.1 Wie hoch wird der Supennarkt sein? Ein konkreter Hochbauentwurf liegt noch nicht vor. Betrachtet man vergleichbare einer mittleren Höhe von 5 - 6 m ausgegangen werden. 3.2 Ändert sich die Verkehrsbelastung auf der Straße ,,Am Ausleger" Gebäude muss von ? Die Straße Am Ausleger" hat keine Verbindung mit dem Plangebiet. Es sind keine Auswirkungen durch das hier vorgestellte Projekt zu erwarten. Die Kunden erreichen den Supermarkt über die Dirrnerzheimer Straße bzw. über den vorhandenen Kreisverkehr. • 'J 3.3 o Wie viel Verkaufsnäche ist geplant? Der Stadtrat hat dem Projektentwickler eine maximale Verkaufsfläche (VK) von 1.200 m' in Aussicht gestellt. Die planungsrechtliche Zulässigkeit wird durch einen sog .• Nahversorgungsnachweis" geregelt, der bei der Bezirksregierung Köln zu fOhren ist. 3.4 Beide Pläne (B.1 und B.3) sind machbar. Die Straße "Am Ausleger" soll nicht Obertastet werden. Die Straße .Arn Ausleger" hat keine unmittelbare Verbindung mit dem Plangebiet. Es sind keine Auswirkungen durch das hier vorgestellte Projekt zu erwarten, Die Verwattunq wird ggf. prüfen, ob durch Verkehrslenkungsmaßnahmen die bestehende Verkehrssituation auf dem .Ausleger" verbessert werden kann. Sollte langfristig das angrenzende Gewerbegebiet nach Westen erweitert werden - und damit Anschluss an den .Ausleger" erhalten - werden sicherlich zusätzliche Schritte notwendig. 3.5 Man sollte die Schleichverkehre Acker" gefahren I Kein Bezug zum Planverfahren.{s. 3.6 unterbinden, hier wird "wild Ober den 3.4) Die Landmaschinen, die in der Werkstatt am "Ausleger" repariert werden, sind z.T. Ober 3 m breit und haben Schwierigkeiten, die Straße "Am Ausleger" zu benutzen. Deshalb versuchen einige Kunden, diese sperrigen Fahrzeuge und Maschinen Ober die benachbarten Feldwege anzuliefern. Kein Bezug zum Planverfahren.{s. 3.7 aus dem Gewerbegebiet 3.4) Eine Einbahnstraßenregelung für die dargestellte PIanstraße wird gefordert. Der Transportunternehmer Flohr, dessen Fahrer als besonders rücksichtsvoll gelten, könnte ja In Zukunft die Planstraße benutzen. Der Hinweis wird im weiteren Verfahren geprüft. 3.8 Wie wird der SB- Markt erschlossen? Wenn eine Zufahrt von der Dirrnerzheimer StraOe nicht möglich sein sollte, muss der Supermarkt über den Kreisverkehr, die Justus-von-Liebig Straße und die PIanstraße im Verlauf des heutigen Feldweges angefahren werden. 3.9 Wie funkticinlert die Anlieferung ? Die Anlieferung erfolgt voraussichtlich mit LKW. Falls notwendig, (Rampe) eingehaust werden (Lärmschutz). muss der eigentliche Anlieferbereich PROF. ULRICH COERSMElfR I""An:-;"Iog-e -A-r---zu' ~Vf/ooo . slo:l 3.10 -:L~ I • KÖLN - LEIPZIG - BERliN GMBH 01271TEXTE-BERICHTE\ BÜRGERPROTOKOU 31.03.03, WP SEITE 3 VON4 Warum wird der Supermarkt nicht im Gewerbegebiet angesiedelt? Der Supermarld soll so nahe wie möglich an den Ort heranrücken, damit er auch zu Fuß erreichbar bleibt. .Grundsatzlich wird in allen Erftstädter Gewerbegebieten Einzelhandel ausgeschlossen, um die wenigen vorhandenen Gewerbeflächen fOr das produzierende Gewerbe sowie für kleine und mittlere Unternehmen vorzuhalten. 3.11 Wann ist mit der Realisierung zu rechnen? Die Realisierung hangt vom weiteren Fortgang des Planverfahrens ab. Insbesondere die Erschließung muss noch weiter untersucht werden. Die Verwaltung unterstützt das Projekt. Im günstigsten Fall wird der Bebauungsplan noch in diesem Jahr rechtskräftig (Baubeginn evti. Anfang nächsten Jahres). 3.12 Warum soll von hinten über die Justus-von-Liebig Dlrmerzhelmer Straße vorhanden ist? Straße erschlossen werden, wenn doch die Die Dirmerzheimer Straße wird vom Landesbetrieb Straßenbau als sog. ,freie Strecke außerhalb der Ortsdurchfahrt" bewertet. An eine derart klassifizierte Straße kann grundsatzlieh nicht angebaut werden. Dabei stehen Gesichtspunkte der Verkehrssicherheit, insbesondere aber auch die sog. ,Leichtigkeit des Verkehrs" eine Rolle. Die Ortsdurchfahrt beginnt erst auf der Höhe der Straße .Maarweg", Hier steht der sog .• OD-Stein". 3.13 Der 00- Stein soll an den eigentlichen Ortseingang am Kreisverkehr versetzt werden I Die Stadt Erfstadt hat bereits im Jahre 1999 die entsprechende Versetzung des OD-Steins auf Höhe des Kreisverkehrs (Gewerbegebiet) beantragt. 3.14 Angesichts des geplanten Wohngebietes nördlich der Dfrmerzhelmer Straße ergibt der aD-Stein an der heutigen Stelle keinen Sinn mehr. Er sollte an den Kreisverkehr versetzt werden I Der Hinweis wird im weiteren Planverfahren geprüft. 3.15 Wo ist der Anschluss an die Schmutzwasserkanalisation vorgesehen ? Es Ist zu befürchten, dass die vorhandene MIschwasserleitung nicht über ausreichende Kapazitätsreserven verfügt Das Entwasserungskonzept für das Plangebiet wird von einem Gutachter erarbeitet. Heute liegen noch keine Ergebnisse vor. Der Hinweis wird an den Gutachter weitergegeben. 3.16 Soll das Plangebiet über die PIanstraße erschlossen werden? Die GrundstOckewestlich des bestehenden Feldweges sind auf diese Erschließung angewiesen. Wenn einer Anbindung des Plangebietes an die Dirmerzheimer Straße nicht zugestimmt wird, müssen alle Grundstücke im Plangebiet von dieser PIanstraße aus erschlossen werden. Eine Anbindung an den vorhandenen schmalen Lindgesweg wird es lediglich für Rettungsfahrzeuge und MOlIfahrzeugegeben. Der Lindgesweg kann aufgrund seiner geringen Breite nicht weiter belastet werden. Hier lassen sich höchstens noch zwei bis drei Einfamilienhäuser anschließen. 3.17 Wie wird der Grundstücksverkehr im Plangebiet organisiert ? Unter der Voraussetzung, dass sich alle Beteiligten einigen, wird eine private Umlegung angestrebt. Ein förmliches Umlegungsverfahren erscheint aufgrund der einfachen Ausgangslage verzichtbar. 3.18 Wie nahe rOcken die geplanten Häuser an den Bestand heran? Grundsätzlich ist von den gesetzlich geregelten Abstandflachen nach Landesbauordnung auszugehen. Bei einem zweigeschossigen Wohnhaus (H = 6m) müsste ein Grenzabstand von 0,8 H = 4,8 m eingehalten werden (Schmalseitenprivileg beachten). Hauptbaukörper müssen in jedem Fall einen Mindestabstand von 3 meinhalten. • PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH • KÖLN - LEIPZIG - BERLIN 01271TEXTE-BERICHTE\ BÜRGERPROTOKOLL 31.03.03. WP SEITE4 VON4 3.19 Der Supennarkt sollte besser im neuen Gewerbegebiet angesiedelt werden I Der Investor vertüqt lediglich Ober ein konkretes Grundstock im Plangebiet. Grundsätztich wird in allen Erftstadter Gewerbegebieten Einzelhandel ausgeschlossen. um die wenigen vorhandenen Gewerbeflächen für das produzierende Gewerbe sowie für kleine und mittlere Untemehmen vorzuhalten. 3.20 Welche Finnen haben sich für den Supennarkt beworben? Die Firma Richrath beabsichtigt. ihren bestehenden Supermarkt im Ortskern aufzugeben und an den Ortsrand zu ver1agern. Bewerbungen anderer Firmen spielen daher in diesem Verfahren keine Rolle. Auf die Beschlusslage des Stadtrates zu dieser Sachlage wird hingewiesen. •o 3.21 Durch die Standortverlagerung fahren kOnftig die Kunden aus Kerpen durch den ganzen Ort. Damit steigt das Ver1kehrsaufkommen . Die Masse der Kunden kommt aus Gymnich und Dirmerzheim. Durch die Ver1agerungan den südlichen Ortsrand werden die wenigen Kunden aus Kerpen in der Tat einen geringfügig längeren Weg zurücklegen müssen. Es wird im weiteren Verfahren geprüft. ob diese voraussichtlich geringe Steigerung des Durchgangsverkehrs messbare Auswirkungen hat. Grundsätzlich ist die bereits vorhandene Vor1belastung der Dirmerzheimer Straße mit Durchgangsverkehr zu beachten. Wahrscheinlich ist das Verkehrsaufkommen unverändert. 3.22 Wie welt wird die PIanstraße ausgebaut? Es werden keine öffentlichen Verkehrsflächen gebaut. die nicht benötigt werden. Sollten genug Bauwillige vorhanden sein. kann die PIanstraße bis zum Undgesweg ausgebaut werden. 3.23 Durch die Verlagerung an den Ortsrand rOckt der Supennarkt näher an Dlnnerzheim heran und verbessert auch die Versorgungslage In dem benachbarten Ortstell. Dies ist U.a. Ziel der Planung. ,.) 3.24 Der Investor soll fOr eine ansprechende BegrOnung sorgen. Gerade auch aus Sicht der Standortpflege wird der Investor für ein ordentliches Erscheinungsbild sorgen. Entsprechende grünordnerische Festsetzungen werden ein Mindestmaß an Begrünung sicherstellen (Verweis auf den Kontramarkt in Lechenich). ~ 3.25 Der Ortseingang soll.verschönert ist besonders störend. werden. Gerade die "Klagemauer" am Vanselow-GrundstOck Die gestalterische Aufwertung des Ortseinganges ist u.a. Ziel der Planung. Das Vanselow Grundstück befindet sich in Privateigentum. Hier können keine öffentlichen Maßnahmen unmittelbar greifen. 4. Abschluss und Dank Es gibt keine weiteren Wortmeldungen. Herr Wirtz bedankt sich für die engagierte Diskussion, verweist noch einmal auf die Möglichkeit. schriftliche Stellungnahmen abzugeben und wünscht einen guten Nachhauseweg. . aufgestellt: Köln. den 31.03.03 Wilhelm Plattner. Büro Professor Ulrich Coersmeier. Köln III ~ III .e.g - .. '"":~r::, Z.J:... r:: .e r:: -a.,...E "'0 r:: Ill,_ :> "C 't: :> e :> e - '10 .D"'.j; Ill;: r:: aI ...... r:W.;:.I".'f:.I:.;r.:L~.'f:";t:I ~6, ~~,{;.1 Bebauungsplan Nr. 116 - Lindgesweg Kurzbeschreibung 1. Anlass - in Erftstadt-Gymnich und Ziel der Planung 3 Anlage IVR/0420 6Ia1t - 1/ - Die Firma H.P. Richrath Immobilien GmbH. mit Sitz in Bergheim. beabsichtigt. den bestehenden REWE- Supermarkt in der Ortsmitte von Gymnich aus betriebswirtschaftlichen Gründen aufzugeben. Ein zeitgemäßes Marktkonzept mit einer angemessenen Größe der Verkaufsfläche. einem großzügigen Frischwarenangebot und ergänzenden Nutzungen lässt sich angesichts der räumlichen Enge im alten Objekt nicht dauerhaft verwirklichen. Der alte Betriebsslandort bietet keine Erweiterungsmöglichkeiten. die Parkplatzsituation ist unbefriedigend. Um dennoch langfristig den Ortsteil Gymnich als Einzelhandelsstandort zu sichern. ist die Firma Richrath mit der Bitte an die Stadt Eritstadt herangetreten. die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Betriebsverlagerung an den Ortsrand zu schaffen und sich dort mit einem zeitgemäßen Neubau angemessen zu präsentieren . • Ziel des Bebauungsplanes ist es, die Versorgungssituation in den Ortsteilen Gymnich und Dirmerzheim zu sichern, den Übergangsbereich zwischen der Wohnbebauung und dem Gewerbegebiet städtebaulich zu ordnen und das Ortsbild am Ortseingang zu verbessern. 2. Bestand Das ca. 2 Hektar große Plangebiet liegt am südöstlichen Ortsrand von Gymnich. an der Dirmerzheimer Straße, zwischen den Wohngebieten am Lindgesweg bzw. an der Nikolausstraße und dem Gewerbegebiet Gymnich, Im Südwesten schließen sich ausgedehnte landwirtschaftliche Flächen an. FOr den Bebauungsplan von besonderer Bedeutung ist die Lärmvorbelastung aus dem angrenzenden Gewerbegebiet sowie die schutzwürdigen Interessen der Gewerbetreibenden in der vorhandenen Gemengelage unmittelbar westlich des Plangebietes. Hier liegt ein Transportunternehmen, ein metallverarbeitender und ein teinmechanischer Betrieb (pneumatische Förderanlagen). sowie eine Werkstatt für Land- und Baumaschinen unmittelbar neben Wohngebäuden. • Das Plangebiet ist über vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen in der Oirmerzheimer Straße (L 162) und in dem vorhandenen Feldweg (Verlängerung Justus-von-Liebig-Straße) stadttechnisch erschlossen. Die Dirrnerzheimer Straße wird vom Baulastträger als "freie Strecke" außerhalb der Ortsdurchfahrt Gymnich klassifiziert und stehl deshalb zur Erschließung der angrenzenden Grundstücke nur eingeschränkt zur Verfügung. Im Plangebiet lassen sich drei Teilbereiche unterscheiden: Wohngebiet südöstlich des Lindgesweges Dieser Abschnitt ist mit insgesamt sieben ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern bebaut (lockere Bebauung. intensive Begrünung. große Gärten). Lediglich ein schmales Grundstück wird als Gartenland genutzt. Landwir1schaftlich genutzte Flächen beidseits des Feldweges Hier wechseln Weide- und Ackerflächen mit Brachland und notdOrftig mil Schotter befestigten Flächen (Abstellflächen fÜI Landmaschinen). Die Weideflächen sind eingezäunt (Pferdekoppeln). Insgesamt befinden sich nur drei Obstbäume in den wenig strukturierten Freiflächen. verwilderter Garten und Lagerfläche Neben dem Regenwasserversickerungsbecken befindet sich eine ca. 1.200 m2 große, umzäunte Lagerfläche fOr Baustoffe und Baumaschinen (Schotterflächen. Schuppen. einzelne Obstbäume). die von der .Justus-vcn-Liabiq Straße aus erschlossen wird. Nördlich davon schließI sich ein ca. 1.400 rna großes. verwildertes GartengrundstOck an ::·:·~~·J:~:.(4 :JiriCh C-:O::"I:·!:;·,ic:~·~::l:.;·rH ..d:t~· tH, ::;1"\·j:n;,·I:~;I:E~¢I;·i ~ \00:1 J ;;'\,':';;!!:-&fl !i'"~H.::·. 1::it~lll.-:lh :1":":r:x:,~I:J~;:": ::;Ir:\~!( . I zu ................................................................................................................................................. u umm .. '" .. ••••••••• ~ .....Pa,9t32,1 E :lZI:." 'If :.I:l-~L~L \;.',;';1,1 ! 5.!! ,{);t 3. (Gartenbrache, Obstbäume, Brombeerbewuchs). Planung verschiedene Gehölze, großflächiger, artenarmer Baustruktur und Nutzung Der Bebauungsplan sieht ein Mischgebiet zweigeschossiger Bebauung vor. Es lassen Nutzungsschw8rpunkte unterscheiden: Mil, elgänzende nach sich § 6 BauNVO mil überwiegend grundsätzlich vier unterschiedliche gewerbliche Nutzungen Im unmittelbarer Nachbarschaft potentiell störender Gewerbebetriebe lässt Wohnnutzung nur unter unwirtschaltlichen Aufwendungen verträglich anordnen. sich Aus diesem Grunde siehl der Bebauungsplan in einem lokal eng begrenzten Bereich vor, • Wohnnutzung nur ausnahmsweise MI 2. überwiegende Wohnnutzung zuzulassen. als Arrondierung vorhandener Wohnquartiere Im Anschluss an die vorhandene ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung am Ortsrand von Gymnich sieht del Bebauungsplan überwiegend Wohnnutzung vor. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung erlauben u.a. ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser als freistehende Einzelhäuser oder Doppelhäuser. Ohne die Wohnruhe in den angrenzenden Freiberufler angesiedelt werden. Gebäuden zu stören, können hier auch Ähnliche Slrukturen sind für den zukünfligen Ortsrand südlich der PIanstraße A vorgesehen. Angesichts der hervorraqendsn Orientierung der GrundstOcke im SOden des Plangebietes (Erschließungsstraße im Nordasien, Garten im Südwesten] sollten diese Grundstücke überwiegend dem Wohnen vorbehalten bleiben. MI 3, ländlich geprägles Mischgebiet • In einer Übergangszone von wohngeprägten Bereichen zum Einzelhandel erlauben die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung deutlichere Gewerbeanteile. Hier sind z.B. "wohnähnliche" Büroeinheiten, Dienstleister, aber auch kleinere, nicht störende Betriebe vorstellbar. MI 4, Einzelhandel Der geplanle Supermarkt (Vollsortimenter zzgL Getränkemarkl) wird von der Planstraße A aus angeliefert. Der Eingang des Marktes und die Kundenparkplätze orientieren sich zur Dirmerzheimer Straße. Erschließung Der bestehende Feldweg in Verlängerung der Justus-van-Liebig Straße wird zur Erschließungsslraße ausgebaul, ohne jedoch den sehr engen Lindgesweg mit zusätzllchen Durchgangsverkehr zu belasten (Absperrplasten). Diese sog. PIanstraße A wird voraussichtlich über einen einseitigen, 1,5 m breiten Gehweg, eine 5,5 m breite Fahrbahn und über einen 2,5 m breiten Längsparkstreifen verfügen, Die PIanstraße A dient u.a. auch als übergeordnete Fuß- und Radwegverbindung (Ortsmitte - EinzelhandeVGewerbe). Die PIanstraße B dienl dagegen ausschließlich der Erschließung der angrenzenden Grundstücke. Sie ist gegenwäl1ig als Mischverketlrsfläche mir einer 4,75 m breiten Fahrgasse und 2,5 m breiten Längsparkern vorgesehen. Ole angrenzenden Straßen verWgen übel ausreichende Kapazitätsreserven, um den planbedingten zusätzlichen Verkehr aufzunehmen. Das zusätzliche Schmutzwasser wird der vorhandenen Mischwasserkanalisation in der Dirmerzheimer Straße und in dem Feldweg P:·::.~~;:.\ ~ :]:r:Cr.~,".~r:·I~!"-ic: ~'. :!I~':·! Fi <I,t.a:J· til"i :;:1A::!!:"hfl ~;~::I':":~"~::l~llr:'~lh :rr:lr!\XWI~;:": \:'I~":\~H ".::':'1, !;~;,.j,H ,ir::'CI;'!.~\"Q:"I:.; i i ••••• •• ~---------------------------------~Än~M~e~~~~~ro;·I-----------------VK! (J120 E !lü:J:.' .• :,t:l-,J'5~\O." :";J ,I ~5.~~.{j,j zugeführt. Das Niederschlagswasser zentralen Versickerungsbecken. versickert nach entsprechender Vorreinigung in einem Begrünung Entlang der gegenwärtig beiträgt. Dirmerzheimer Straße diffusen Straßenraum ist eine Baumreihe vorgesehen (z.B. Linden), die den fasst und zu einer generellen Aufwertung des Ortsbildes An den Übergängen von Wol1n- und Gewerbenutzungen sind landschaftsgerechte Gehölzstreifen als Sichtschutzhacken vorgesehen (z.B, Weißdorn), die gleichzeitig der ökologischen Aufwertung der ausgeräumten Landschaft dienen. Es wird geprüft. in wie weit hierfür die Flächen des Versickerungsbeckens mit in Anspruch genommen werden können. Der Ortsrand wird mit lockeren Gehölzpllanzungen • , ! markiert. Umwelterheblichkeit Für die Planung wird eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c Abs. 1 Satz 2 UVPG durchgeführt die durch insgesamt drei Fachgutachten unterstützt wird: Natur und Landschalt. vorhandene Vegetation. Eingriff / Ausgleich Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes, geschützte Biotope oder Landschaftsbestandteile sind nicht vorhanden. Der Eingriff ist im wesentlichen in der geplanten Versiegelung der landwirtschaftlichen Flächen und dem Verlust der Vegetation Boden. Grundwasser. in del Gartenbrache Altlasten, begründet. Regenwasserbewirtschaftung Das Plangebiet befindet sich In der Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim (Trinkwasser und Brauchwasser). Die Galerie Dirmerzheim mit ihren 11 Einzelbrunnen befindet sich etwa 800 m südöstlich des Plangebietes. FÜI das anfallende Niederschlagswasser wird ein Bewirtschaftungskonzept erarbeitet. • An der Dirmerzheimer Straße befindet sich der Altstandort .ehemalige Tankstelle Dirmerzheimer Straße 34", der allerdings nur Auswirkungen auf evtt. Baumaßnahmen auf diesem EinzelgrundsWck hat. Sonst sind weder im Plangebiet noch in dar Umgebung Altlasten I I , bekannt. Verkehrslärm (DIN 18005) und Gewerbelärm (TA Lärm) Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm von der Dirrnerzhelmer Straße belastet. In dem schalltechnischen Gutachten wird die gewerbliche Lärm- Vorbelastung durch die benachbarten Gewerbebetriebe und die zu erwartenden Auswirkungen Supermarktes auf die umgebende Wohnbebauung Kundenparkplatz) und entsprechende Schallschutzmaßnahmen des geplanten ermittelt (Anlieferung, vorgeschlagen. ,I i ;:':-::-1;;,-(-1:l:::cr. O. ..,1H;;;;ie: -:_::1: -:-1. 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