Beschlussvorlage (BP 110 DW Begründung fBÖ)

Bebauungsplan Nr. 110 Dansweiler gemäß § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zur frühzeitigen Beteiligung Stand April 2012 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Seite 3 4. Bestand Seite 3 5. Planungsziel Seite 3 6. Erschließung Seite 3 7. Eingriff in Natur und Landschaft Seite 4 8 Umweltbelange Seite 4 9 Kosten Seite 4 1. Planerfordernis Der ehemalige Finkenhof an der Marienstraße ist in seiner ursprünglichen Nutzung bereits seit Jahren aufgegeben worden und in Folge für gewerbliche und Wohnzwecke verwendet worden. Das Gebäudeensemble im Zentrum Dansweilers befindet sich zwar in einem schlechten Zustand, ist jedoch in seiner Gestalt und Kubatur ortsbildprägend und dementsprechend aus städtebaulicher Sicht unbedingt erhaltenswert. Von Seiten privater Interessenten liegt ein Konzept zum Umbau und zur geringfügigen baulichen Erweiterung der Hofanlage zu Wohnzwecken vor. Gleichzeitig werden Teile früherer Anbauten zurückgebaut. Dieses Konzept wird von der Verwaltung dahingehend unterstützt dass der Erhalt der Hofanlage im Zentrum Dansweilers mit einer an die überwiegend umgebende Wohnbebauung angepassten Nutzung ein sinnvolles städtebauliches Ziel zur Entwicklung des historischen Ortskerns Dansweilers darstellt. Der seit 1963 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 13 Dansweiler überplant einerseits mit der von der Straße zurückgesetzten Baufläche die Hofanlage. Andererseits liegt der rückwärtige Gebäudeteil außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Entsprechend dem angestrebten Umbaukonzept ist die Überplanung des bisherigen Bebauungsplans Nr. 13 Dansweiler durch den Bebauungsplan Nr. 110 Dansweiler erforderlich. Die südliche angrenzende Wohnbebauung entlang der Alten Kirchstraße wird ebenfalls vom bisherigen Planrecht unzureichend berücksichtigt, sodass der Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans auch diesen Teilbereich umfasst und die vorhandene Wohnbebauung im Bestand mit angemessenen Erweiterungsmöglichkeiten festsetzt. Darüber hinaus erfolgt die Anpassung der teilweise nicht mehr zeitgemäß dimensionierten Verkehrsflächen an den jetzigen Planungsstand. Da es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit einer Grundfläche von weniger als 20000 m² handelt, wird das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 110 Dansweiler umfasst das Grundstück der ehemaligen Hofanlage 'Finkenhof' an der Friedenstraße sowie die südlich angrenzende Bebauung (Friedenstraße 5 und 7) bis einschließlich der nördlichen Seite der Alten Kirchstraße (Hausnummern 2 bis 12). Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 6856 m². 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 110 Dansweiler liegt in einer durch den Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten gemischten Baufläche (M-Fläche). Die geplanten Nutzungen sowie der Bestand umfassen im wesentlichen Wohnen und werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Für diesen Bereich wird gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, Darstellung einer Wohnbaufläche (W) vorgenommen. 4. Bestand Die Hofanlage des Finkenhofs (Friedenstraße 9) steht nach Aufgabe einer gewerblichen- und Wohnnutzung derzeit leer. Die Gebäude Friedenstraße 5 und 7 sind eingeschossig und leerstehend bzw. in schlechtem baulichen Zustand. In der Alten Kirchstraße finden sich ein- bis dreigeschossige Wohngebäude. 5. Planungsziel Ziel der Planung ist der Umbau des Finkenhofs zu Wohnzwecken sowie die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung der südlich bis zur Alten Kirchstraße angrenzenden Grundstücke. 6. Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Friedenstraße sowie die Alte Kirchstrasse. 7. Eingriff in Natur und Landschaft Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr.4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. 8. Umweltbelange Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. 9. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine weiteren Kosten. Pulheim, den 02.04.2012 Planungsamt