Vorlage (Wesentliche Ergebnisse der Auswirkungs- und Potenzialanalyse)

Ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische AG GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH GMA ⋅ Siegburger Straße 215 ⋅ 50679 Köln Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Büro Köln Siegburger Straße 215 50679 Köln Tel. +49 (0) 221 – 989438-0 Fax +49 (0) 221 – 989438-19 eMail office.koeln@gma.biz http://www.gma.biz Unser Zeichen MDA/aw Durchwahl 0221 – 989438-0 eMail Datum andrea.meyer-delpho@gma.biz 5. Dezember 2012 Wesentliche Ergebnisse der Auswirkungs- und Potenzialanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort Brühl-Ost Am Standort Berger Straße / An der Alten Zuckerfabrik in Brühl-Ost ist die Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen vorgesehen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Planvorhaben: ƒ ƒ ƒ ƒ Boss Möbelfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.000 m² Hammer Einrichtungsfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.500 m² Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 799 m² weitere Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Großflächigkeit (max. 800 m² VK). Im Rahmen einer zu erstellenden Auswirkungsanalyse ist die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der Planvorhaben im Sondergebiet zu prüfen. Hierzu ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den Aussagen des kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Brühl vorzulegen. Ergänzend ist eine Potenzialanalyse zur Ermittlung weiterer Einzelhandelsnutzungen für das nördlich anschließende Gewerbegebiet zu erstellen. Für die Planvorhaben mit insgesamt ca. 7.300 m² VK ist ein Sollumsatz von insgesamt 9,1 Mio. € zu prognostizieren. Davon entfallen ca. 2,9 Mio. € auf zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente. Das Einzugsgebiet umfasst insgesamt ca. 89.990 Einwohner. Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) stellt die Standortkommune Brühl mit ca. 44.790 Einwohnern dar; das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst die angrenzenden Ortsteile der Nachbarkommunen Bornheim, Weilerswist, Sitz der Gesellschaft: Ludwigsburg Geschäftsführer Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Amtsgericht Stuttgart ⋅ HRB 200488 USt-IdNr.: 99016/08199 UID-Nr.: DE 811298796 Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank Ludwigsburg Konto 9 000 000 750 BLZ 604 200 00 IBAN DE35 6042 0000 9000 0007 50 BIC WBAGDE61 2 Wesseling, Erftstadt, Hürth sowie den Kölner Süden. Damit kann ein projektrelevantes Kaufkraftpotenzial von ca. 68,7 Mio. € erschlossen werden. Die Angebotssituation in Brühl umfasst zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 11.680 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 19,3 Mio. €.1 Etwa ein Drittel der projektrelevanten Verkaufsfläche (ca. 3.645 m²) befindet sich in der Brühler Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich), wo etwa 37 % des projektrelevanten Umsatzes getätigt werden (rd. 7,1 Mio. €). Die Kommunen Erftstadt, Hürth, Wesseling, Bornheim, Weilerswist und das südliche Stadtgebiet Kölns verfügen z. T. über ein umfassendes projektrelevantes Angebot 2 und eine Ausstrahlung bis nach Brühl, so dass diese im Rahmen des Untersuchungsraums zu berücksichtigen sind. Die Stadt Brühl verfügt in den untersuchungsrelevanten Branchen – mit Ausnahme der Branche Haushaltswaren / Wohnaccessoires – über starke Kaufkraftabflüsse ins Umland, was sich anhand der z. T. deutlich unterdurchschnittlichen Zentralitätskennziffern ableiten lässt. Auch ein Vergleich der derzeitigen Verkaufsflächenausstattung in den projektrelevanten Sortimenten mit der GMA-Kennziffer3 für Städte und Gemeinden vergleichbarer Größenordnung zeigt, dass zum heutigen Zeitpunkt in fast allen betrachteten Branchen deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattungen in Brühl bestehen. Somit ist unter quantitativen Aspekten ein sortimentsspezifischer Ausbau des Angebots zu befürworten, wenngleich die regionale Konkurrenzsituation (v. a. im Bereich Möbel) zu beachten ist. Die Umverteilungswirkungen im Hinblick auf den Getränkemarkt betreffen insbesondere das Brühler Stadtgebiet, während in allen anderen Sortimenten die höchsten Umverteilungswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten sind. Für den Standort Brühl-Ost ist durch die Realisierung der Planvorhaben eine Attraktivitätssteigerung anzunehmen, gleichzeitig ist in einigen Branchen mit einer Erhöhung des Wettbewerbsdrucks zu rechnen. Die hieraus resultierenden Auswirkungen sind wie folgt zusammenzufassen: ƒ In der Stadt Brühl (Zone I) sind im Hinblick auf die Sortimente von Boss und Hammer keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten, während hinsichtlich des Getränkemarktes Verschlechterungen der Nahversorgungssituation nicht gänzlich ausgeschlossen werden können. Diese beziehen sich vorwiegend auf kleinere Fachanbieter, die außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an städtebaulich integrierten Nebenlagen ansässig sind. ƒ In Zone II sind städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen auszuschließen. 1 2 3 einschl. des mittlerweile geschlossenen Praktiker-Marktes v. a. im Hinblick auf Einrichtung / Möbel / Bau- und Heimwerkerbedarf GMA-Grundlagenuntersuchung „Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2009“, Zuordnung der Verkaufsfläche nach Sortimentsschwerpunkt 3 ƒ Auch außerhalb des Einzugsgebietes sind keine Schwächung der Versorgungsfunktion der Kommunen im Untersuchungsraum und keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Im Hinblick auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Brühl ist darauf hinzuweisen, dass Hammer über einen Anteil zentrenrelevanter Randsortimente verfügt, der den Empfehlungen des Konzeptes nicht gänzlich entspricht. Der Getränkemarkt führt nahversorgungsrelevante Sortimente, welche gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept Brühl „dazu genutzt werden [sollen], die vorhandenen Nahversorgungsstandorte – soweit die standortseitigen Rahmenbedingungen dies erlauben – zu stärken.“1 Sollte im Stadtgebiet kein Nahversorgungsstandort existieren, der geeignet ist, die derzeit unterdurchschnittliche Versorgung im Getränkesegment auszubauen, ist vor dem Hintergrund der begrenzten Umverteilungseffekte in den zentralen Versorgungsbereichen auch die Ansiedlung am Untersuchungsstandort möglich. In Bezug auf die Ziele des aktuellen Entwurfs des Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ist v. a. in Bezug auf das Ziel 5 eine differenzierte Bewertung vorzunehmen. Zwar sind gemäß Ziel 5 keine Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche zu prognostizieren, das Sortimentskonzept des Anbieters Hammer sieht jedoch eine Größenordnung zentrenrelevanter Sortimente vor (ca. 15 %), die den Schwellenwert von 10 % überschreitet. Hier ist jedoch darauf hinzuweisen, dass das Sortiment Heimtextilien gemäß aktuellem Entwurf des Landesentwicklungsplans nicht mehr als zentrenrelevantes Leitsortiment einzustufen ist. Der Getränkemarkt liegt unterhalb der Grenze der Großflächigkeit. Im Zusammenwirken mit den bereits bestehenden und noch geplanten weiteren Einzelhandelseinrichtungen ist er jedoch als Teil einer Einzelhandelsagglomeration zu bewerten. Darüber hinaus wird die in Grundsatz 6 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel definierte Grenze der zentrenrelevanten Sortimente von 2.500 m² (bezogen auf das gesamte Sondergebiet) dabei um insgesamt rund 465 m² überschritten. Bei Ansiedlung des Getränkemarktes sind begrenzte Umverteilungswirkungen auf die Brühler Innenstadt zu erwarten, ohne dass hier unmittelbare Gefährdungen vorliegen. Ein Großteil der Umverteilungswirkungen bezieht sich auf Märkte im Gewerbegebiet Brühl-Ost (insbesondere auf den Wettbewerber Willi’s Getränkecenter), die nicht schützenswert im Sinne des Bau- und Planungsrechtes sind. Auch andere Märkte werden z. T. stärker tangiert; dabei handelt es sich in erster Linie um Lebensmittelmärkte mit Getränkeabteilung (z. B. HIT), aber auch kleinere Getränkemärkte an Solitärstandorten. Diese sind zwar keinem Nahversorgungszentrum zuzuordnen, werden im Einzelhandels und Zentrenkonzept Brühl jedoch teilweise als städtebaulich integriert eingestuft, so dass eine Gefährdung der Betriebe begrenzte versorgungsstrukturelle Auswirkungen für die umliegende Wohnbevölkerung zur Folge haben könnte. Die Vorhaben sind damit in die Abwägung der Stadt Brühl einzustellen. 1 vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Brühl, Fortschreibung 2011 4 Folgende Entwicklungspotenziale sind für das nördlich anschließende Gewerbegebiet abzuleiten: ƒ Möbel, ca. 4.000 m² VK (z. B. Bürofachmarkt, Küchenfachmarkt) ƒ Kfz-/ Motorradzubehör, ca. 400 m² VK ƒ Sportgeräte / Camping, ca. 700 m² VK. Besonders in Bezug auf einen Möbel- und Sportgerätefachmarkt ist aus Gutachersicht eine Einschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche zu empfehlen, um wettbewerbliche und städtebauliche Folgewirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausschließen zu können. Eine städtebauliche sowie versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der anzusiedelnden Märkte ist unter Zugrundlegung der jeweiligen Sortimentskonzepte im Rahmen einer Einzelfallprüfung zu prüfen. Im Rahmen der Bauleitplanung ist außerdem folgendes zu beachten: Falls es sich im Möbelsegment – entgegen der unterstellten Prämissen – um großflächige Einheiten handeln sollte, wäre gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Ausweisung eines SOGebietes erforderlich.