Beschlussvorlage (beg60bw1ä1301 aufbausb12102011)

Bebauungsplan Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung 1301 Begründung zur Offenlage Stand August 2011 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 4 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Seite 4 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Bauweise 6.4 6.5 Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen Seite 4 Seite 4 6.6 7. 8. Erhalt von Bäumen / ökologischer Ausgleich Niederschlagswasser und Abwasser Seite 4 Seite 5 Örtliche Bauvorschriften Seite 5 2 1. Planerfordernis Der bestehende Kindergarten 'Farbkleks' an der Helmholtzstraße in Brauweiler kann mit der Inbetriebnahme des Neubaus im Neubaugebiet an der Erfurter Straße aufgegeben werden. Für eine Umnutzung des nun nicht mehr benötigten Kindergartengelände ist es erforderlich, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umnutzung des bisherigen Standorts zu schaffen. Hierzu ist die Änderung des Bebauungsplan Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung notwendig. Der zu ändernde Plan setzt bislang Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten fest. Mit der Änderung 1301 erfolgt die Ausweisung eines der Umgebungsbebauung entsprechenden reinen Wohngebiets mit drei einzelnen Bauflächen für 1.5-geschossige Einfamilienhäuser. Da die Planänderung lediglich eine kleinen Teilbereich des bisherigen Bebauungsplan umfasst und nicht die Grundzüge der Planung berührt, kann das vereinfachte Planverfahren nach § 13 Baugesetzbuch gewählt werden. Dieses Verfahren trägt dazu bei, dass die neuen Baugrundstücke vergleichsweise zeitnah wieder genutzt werden können. Mit der Ausweisung eines reinen Wohngebiets entspricht die Art der Nutzung dem übrigen Teil des Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung sowie den angrenzenden Bebauungsplänen Nr. 26 Brauweiler 1. Änderung und Nr. 72 Brauweiler. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung 1301 umfasst das an der Ecke Helmholtzstraße / Röntgenstraße gelegene Grundstück Gemarkung Brauweiler, Flur 9, Flurstück 690 mit einer Größe von 1565 m². 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung 1301 in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Mit dieser Darstellung ist der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. Der seit dem 08.06.1976 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung setzt bislang Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten fest. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wird bislang als Standort für einen eingeschossigen Kindergarten genutzt. Die Umgebung ist durch eine aufgelockerte 1.5-geschossige Einfamilienhausbebauung geprägt. Auf dem Grundstück ist ein strauchartiger Baumbestand entlang der Helmholtzstraße und zur angrenzenden Bebauung Röntgenstraße Nr. 2 mit einigen größeren Einzelbäumen vorhanden. 5. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung 1301beinhaltet die Planung für eine Ergänzung des vorhandenen Wohngebietes um 3 Einfamilienhäuser, welche von der bestehenden Helmholtzstraße bzw. Röntgenstraße erschlossen werden. 3 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt als reines Wohngebiet gem. § 3 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung ist vor dem Hintergrund der umgebenden Bestandsbebauung, die ausschließlich aus Einfamilienhäusern besteht sowie in Bezug auf die gleichlautenden Festsetzungen ('WR') des übrigen Teils des Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung sowie der angrenzenden Bebauungspläne Nr. 26 Brauweiler 1. Änderung und Nr. 72 Brauweiler sinnvoll. 6.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Firsthöhe der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für das reine Wohngebiet wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Für das reine Wohngebiet orientiert sich die maximale Traufhöhe und Firsthöhe an einer 1.5-geschossigen Bebauung mit Satteldach. Damit wird eine für ein reines Wohngebiet und im Hinblick auf die umgebende Wohnbebauung vertretbare Dichte der Neubebauung ermöglicht. 6.3 Bauweise Für das gesamte Plangebiet wird dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend die offene Bauweise festgesetzt. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem städtebaulichen Entwurf, der drei Einfamilienhäuser vorsieht. 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Zur Vermeidung städtebaulich nicht vertretbarer überdimensionierter Nebenanlagen wird deren zulässige Größe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auf insgesamt 30 m³ umbauten Raumes je Grundstück begrenzt. 6.6 Erhalt von Bäumen / ökologischer Ausgleich / Artenschutz Auf dem Kindergartengrundstück ist entlang der Helmholtzstraße und zur angrenzenden Bebauung Röntgenstraße Nr. 2 hin ein strauchartiger Baumbestand vorhanden, in den einzelne größere Baumstandorte eingebunden sind. Eine Überprüfung dieses Bestandes durch den Baumkontrolleur der Koordinierungsstelle Umweltschutz hat ergeben, dass sich mit Ausnahme zweier Baumstandorte (einer größeren Roteiche und eines kleineren Ahorns) sämtliche Gehölze in einem Zustand befinden, der einen dauerhaften Erhalt nicht ermöglicht; dies zeigt sich am Totholzanteil und dem Zustand der Stämme und des Wurzelbereiches. Bedingt durch die Standorte – überwiegend an der Grundstücksgrenze zur Straße - und die Nutzung als Kindergartenaußenfläche 4 sind Schäden an den Gehölzen sowie Bodenverdichtungen im Wurzelbereich in einem Ausmaß vorhanden, der einer Sicherung im Bebauungsplan entgegen steht. Um dennoch eine vergleichbare Eingrünung der künftigen Privatgrundstücke zu erzielen wird eine Heckenanpflanzung mit einer Höhe von minimal 1,60 m und einer maximalen Höhe von 2 m zu allen Grundstücksgrenzen festgesetzt. Die Pflanzliste mit heimischen Arten für diese Hecken gewährleistet, dass diese Eingrünung auch künftig eine ökologische Funktion erfüllt. Der ausnahmsweise mögliche Erhalt der bestehenden Gehölzstrukturen vermeidet, dass die Festsetzung zwingend zur Entfernung des Gehölzbestandes führt, sodass dieser grundsätzlich solange erhalten bleiben kann, bis der prognostizierte Abgang eintritt. In die Festsetzung zum Erhalt der Bäume wird klarstellend aufgenommen, dass mit dem festgesetzten Erhalt auch die Freihaltung des Wurzelbereiches unterhalb der Krone von baulichen Anlagen verbunden ist. Dieses Erfordernis wird oftmals von Bauherren nicht erkannt, sodass Nutzungskonflikte mit den Zielen des Baumerhaltes üblich sind. Die Ausnahmeregelung stellt sicher, dass mit dem Erhalt verträgliche Nutzungen nicht eingeschränkt werden. Auskunft hierzu wird im Einzelfall die Koordinierungsstelle Umweltschutz bzw. das Planungsamt geben. Die beschriebenen Festsetzungen – bei der Einfriedung rechtlich basierend auf gestalterischen Festsetzungen nach § 86 BauO NRW – tragen gleichzeitig dazu bei, dass dem Artenschutz im Bebauungsplanverfahren Rechnung getragen wird. Die vorhandenen Gehölze unterliegen durch die intensive Nutzung des Außengeländes durch die Kinder einer erheblichen Störung, sodass im Bestand nicht von einer Bedeutung für den Artenschutz auszugehen ist. Die Neuschaffung heimischer Hecken schafft als Einfriedung künftiger und ruhigerer Wohnnutzungen einen potentiellen Lebensraum für heimische Arten. Beide erhaltenswürdigen Baumstandorte sind zum Erhalt und ggf. zum Ersatz festgesetzt. Die Störung durch die zu erwartenden Bauphasen bzw. Anwuchsphasen für neue Hecken stellen für Arten, die ggf. trotz der beschriebenen Störungen die bisherige Einfriedung nutzen, kein Problem dar, da der umliegende Bereich durch ausgedehnte Freiraum- und Gehölzstrukturen geprägt ist, in den ausgewichen werden kann. Es kann zusammen gefasst werden, dass die Belange des Artenschutzes durch die Planung nicht berührt werden bzw. soweit sie dennoch berührt sein könnten, ausgeglichen werden. Ein Ausgleich für durch die Planung verursachte erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes ist nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits im Rahmen der Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 60 Brauweiler 1. Änderung erfolgt sind bzw. zulässig waren und es sich um ein Verfahren nach § 13 BauGB handelt. 7. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim vom 18.12.2008 ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das im reinen Wohngebiet anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die jeweils dafür bestimmten Kanäle der Trennkanalisation in der Röntgenstraße bzw. der Helmholtzstraße einzuleiten. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick die angestrebte einheitliche Doppelhausbebauung werden als Dachform ausschließlich Satteldächer festgesetzt. Um eine insgesamt ruhiger gestaltete Dachlandschaft zu erhalten, werden 'Krüppelwalme' und versetzte Satteldächer als Unterformen des Satteldaches ausgeschlossen. 5 Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und -einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Weiterhin werden baugestalterische Festsetzungen zu Einfriedungen getroffen. Ziel ist es dabei einem 'Einmauern' des Plangebiets entgegen zu wirken. Die Errichtung von hohen, massiven Einfriedungen aus Stein oder Holz ist nicht mit einem durchgrünten, städtebaulich hochwertigem zeitgemäßen Baugebiet vereinbar, sie dienen daher zur Vermeidung einer störenden Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massivität ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind Maschendraht sowie grobmaschige Drahtgitterzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedigungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern. Die Regelungen der Einfriedungen, die sich auch auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche untereinander beziehen, berücksichtigen einerseits das Bedürfnis nach Abgrenzung, andererseits gewährleisten sie auch eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Pulheim, den 22.09.2011 Planungsamt 6