Beschlussvorlage (Begründung)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 BEGRÜNDUNG ZUM AUFSTELLUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 108 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Lage und räumlicher Geltungsbereich 2. Planerfordernis 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 4 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 1. Lage und räumlicher Geltungsbereich Das Grundstück der ehemaligen Gärtnerei am Pletschmühlenweg im Ortsteil Pulheim wird beplant. Der Bebauungsplan erstreckt sich, zwischen dem Pulheimer Bach, dem Pletschmühlenweg und der Lärmschutzwand zur Bonnstraße, auf die Flurstücke 1467, 1468, 1469 und 1470. 2. Planerfordernis Ein Bebauungsplan existiert nicht, daher ist auf der Fläche jegliche Entwicklung nach § 34 BauGB zu beurteilen. Aufgrund des Bestands in der näheren Umgebung und des Gebots des Einfügens ist eine Bebauung von weiten Teilen der Fläche derzeit ohne Rechtsplan nicht zulässig. Die Erschließung ist nicht auf der gesamten Fläche gesichert. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung des allgemeinen Siedlungsbereichs an dieser Stelle zu schaffen, wird ein Bebauungsplan gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die Voraussetzungen gem. § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da die Planung der Wiedernutzbarmachung der brachgefallenen Gärtnereifläche dient und die zulässige Grundfläche deutlich unter dem Grenzwert von 20.000 qm liegt. Außerdem besteht nicht die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und eine Beeinträchtigung von Natura 2000-Gebieten ist nicht zu erwarten. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Bebauungsplangebiet im westlichen Teil als Wohnbaufläche sowie im östlichen Teil in einem Streifen parallel zur bestehenden Lärmschutzwand als Grünfläche dargestellt. Es steht dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht entgegen, wenn einzelne Vorgaben des Flächennutzungsplans nicht detailgenau in den Bebauungsplan übernommen werden. Flächennutzungspläne enthalten keine parzellenscharfen Darstellungen, sodass den Gemeinden ein gewisser Gestaltungsspielraum zugestanden wird. Da der Bebauungsplan gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abgewichen werden, sofern keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes erfolgt. Da es sich um eine kleine Fläche des Gemeindegebiets handelt, wird die geordnete städtebauliche Entwicklung durch den Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. Der Flächennutzungsplan ist dann gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann für das gesamte Bebauungsplangebiet Wohnbaufläche (W) darzustellen. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Der Flächennutzungsplan weist hauptsächlich Wohnbaufläche und zu einem geringeren Teil Grünfläche aus, welche im Rahmen der Berichtigung ebenfalls in Wohnbaufläche geändert wird. Für die Gärtnereifläche sowie im angrenzenden westlichen Bereich des Pletschmühlenweges existieren keine Bebauungspläne. Vorhaben sind hier nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nördlich angrenzend jenseits des Pulheimer Bachs befindet sich das Wohngebiet „Edelsteingarten“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 73 Pulheim 1303. Südlich angrenzend jenseits des Pletschmühlenwegs ist der Bebauungsplan Nr. 11B Pulheim, 1. Änderung rechtsverbindlich, welcher reines bzw. allgemeines Wohngebiet festsetzt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 4 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 5. Bestand Das Plangebiet stellt sich derzeitig als Brachfläche dar, die mit Gräsern und anderen Pflanzen bewachsen ist. Im südöstlichen Teil der Fläche besteht ein Wohngebäude, das zur Zeit noch bewohnt wird. Östlich wird die Fläche von der Lärmschutzwand begrenzt, welche auch weiterhin bestehen wird. Nördlich angrenzend verläuft der Pulheimer Bach. 6. Inhalt des Planentwurfs Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung in offener Bauweise als allgemeines Wohngebiet vor, das über den Pletschmühlenweg von Süden erschlossen wird. Im nördlichen Teil entlang des Pulheimer Baches sollen vier Doppelhäuser mit je einer Wohneinheit pro Hauseinheit und Satteldach errichtet werden. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung in der näheren Umgebung und wird über Trauf- und Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse plus Dach möglich sind. Hier sind Putzfassaden sowie Dachgauben von bis zu 50 % der Dachbreite vorgesehen. Im südlichen Teil im Bereich der Zufahrt zum Plangebiet werden drei Einzelhäuser errichtet, mit je zwei Wohneinheiten und Pultdach. Die Höhenentwicklung orientiert sich ebenfalls an der Umgebung und wird über Trauf- und Firsthöhen so festgelegt, dass zwei Geschosse möglich sind. In diesem Teilbereich sind Klinkerfassaden vorgesehen. Es wird eine Grundflächenzahl von 0,4 mit der Möglichkeit zur Überschreitung von bis zu 50 % festgesetzt. Eine weitere Überschreitung bis max. 0,8 wird ausgeschlossen, da es sich um eine kleine Fläche handelt, die aufgrund der Nähe zum Pulheimer Bach eine besondere Qualität erhalten soll, sodass eine geringe Dichte zweckmäßig ist. Am westlichen Rand des Plangebietes sind drei öffentliche Stellplätze vorgesehen. Der Planentwurf sieht einen Abstand der Bebauung zum Pulheimer Bach von ca. 5 m vor und übernimmt damit sogar den Mindestabstand, den § 38 Abs. 3 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) für Gewässerrandstreifen von 5 m im Außenbereich vorschreibt. Die gemäß § 97 Absatz 6 Landeswassergesetz (LWG) vorgeschriebene einzuhaltende Anbaugrenze bis auf 3 m wird ebenfalls nicht berührt. Eine vorab eingeholte Stellungnahme des Bachverbandes (als Anlage der Vorlage beigefügt) bezeichnet beide Abstände als erforderlich, um die vorgeschriebene Gewässerunterhaltung durchführen zu können. Die Lärmschutzwand bleibt erhalten. 7. Umweltbelange Da die Aufstellung nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Durchführung einer Umweltprüfung nicht notwendig. Jedoch ist eine faunistische Untersuchung zur Behandlung der Artenschutzthematik durchzuführen. Hierbei ist speziell auf die Nähe zum Pulheimer Bach abzustellen, der potentiell Lebensraum für amphibische Arten sowie durch die dichte Baum- und Strauchpflanzung Lebensraum für Avifauna und Bodenwirbeltiere ist. Der auf der K9/Bonnstraße verursachte Verkehrslärm wird durch die bereits vorhandene Lärmschutzwand von dem Plangebiet ferngehalten. Weitere Lärmquellen sind nicht vorhanden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 4 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 108 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 17.11.2011 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 4