Beschlussvorlage (Begründung zum städtebaulichen Entwurf)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 BEGRÜNDUNG ZUM AUFSTELLUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 76 Pulheim gemäß § 2 BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Inhalt des Planentwurfs 6. Umweltbelange / Vorläufiger Umweltbericht 7. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 1. Planerfordernis Bereits mit der Aufstellung und Realisierung des Bebauungsplanes Nr. 71 Pulheim, der das Planungsrecht für eine erstmalige Bebauung der nördlich angrenzenden Fläche zwischen Bergheimer Strasse und dem Nelkenweg schaffte, wurde die Fortführung der Sonnenallee als der zentralen Erschließungsachse für dieses Wohngebiet bis zur Geyener Strasse gefordert. Im Zusammenhang mit dieser Planung wurden Verkaufsverhandlungen mit den Eigentümern der im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 76 liegenden Grundstücke geführt, um auch die umliegenden Flächen einer Wohnbebauung zuführen zu können. Zeitgleich wurden auch Gespräche mit potentiellen Investoren für die Ansiedlung eines LebensmittelEinzelhändlers geführt. Für die Lage des neuen Knotenpunktes Geyener Strasse / Sonnenallee schlägt die Verwaltung den Anschluss in Höhe Pariser Strasse vor ( siehe Sitzungsvorlage zur Verkehrsuntersuchung zur Anbindung der Wohngebiete westlich der Bahn; Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung von 2005). Um das gesamte Plangebiet - dessen genaue Abgrenzung unter Punkt 2 beschrieben ist - einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuführen zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, der sowohl die Erschließung der zukünftig zu bebauenden Flächen – einschließlich der Fortführung der zentralen Erschließung Sonnenallee – regelt als auch den Rahmen sowohl für die künftigen Wohngebäude als auch das Verkaufsgebäude des Lebensmittel-Einzelhändlers und die gewerblich genutzten Flächen im südlichen Bereich des Plangebietes festsetzt. Darüber hinaus werden - aus Gründen des Konfliktbewältigungsgebotes - auch Festsetzungen zum Lärmschutz, die aus dem unmittelbaren räumlichen Nebeneinander der Einzelhandels- bzw. Gewerbenutzung und der zukünftigen Wohnnutzung resultieren, notwendig. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich wird im Nordwesten vom Nelkenweg, im Südwesten von der Stichstrasse „Am Bendacker“, im Südosten von der Geyener Strasse bzw. einer kleineren Teilfläche des südöstlich angrenzenden Ackers, der für die Anlage des geplanten Kreisverkehrs benötigt wird und den südwestlichen Grenzen der Flurstücke Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstücke 973, 974, 752, 959 und 958 begrenzt. Das gesamte Plangebiet weist eine Größe von ca. 5,8 ha auf. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert kein Bebauungsplan. Bei dem Plangebiet handelt es sich zum jetzigen Zeitpunkt um eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 BauGB. Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet derzeit noch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Im Rahmen der Teiländerung Nr. 17.6 – Ortsteil Pulheim durchläuft der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes das Änderungsverfahren mit dem Ziel der Darstellung einer Wohnbaufläche sowie einer Sonderbaufläche für die Einzelhandels- und Gewerbenutzungen. Auf diese Weise wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die unbebauten Areale des Plangebietes werden derzeit zum überwiegenden Teil noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. Im nördlichen Bereich des Plangebietes liegen sowohl die Gärten der Häuser Geyener Strasse 43 und 45, in denen sich z.T. umfangreiche Gehölz- bzw. Baumbestände befinden, als auch Flächen, die als BaumschuStadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 le und als sonstiges Grünland genutzt werden; daneben gibt es auch brachliegende Flächen. Im Bereich südöstlich der Einmündung Sonnenallee / Nelkenweg stehen einige größere Laubbäume. Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit insgesamt sechs Wohngebäude (zwei an der Geyener Strasse und vier an der Stichstrasse „Am Bendacker“ sowie zwei großflächige Gebäude, in denen ein Betrieb für Gartentechnik ansässig ist. Die im Nordwesten an den Geltungsbereich angrenzende Wohnbebauung (BP 71 Pulheim) entlang der Straßen „Maiglöckchenweg“, „Perlgrasweg“ und „Kerbelweg“ besteht aus Einzel- und Doppelhäusern. Diese Bebauung wurde in der offenen Bauweise mit ein bis zwei Geschossen errichtet. Die bestehenden Wohngebäude entlang der Stichstrasse „Am Bendacker“ sind ursprünglich als Landarbeiterhäuser mit eher kleinen Grundflächen und eingeschossig errichtet worden. Teilweise wurden bauliche Erweiterungen vorgenommen, um die Wohnflächen zu vergrößern. Nordöstlich schließt sich an das Plangebiet eine eher heterogene Wohnbebauung an, die sowohl aus freistehenden Einfamilienhäusern mit teils recht großen Grundflächen als auch aus Mehrfamilienhäusern besteht. Auch die Geschossigkeit dieser Häuser variiert von einem bis zu zwei Geschossen, z.T. mit ausgebautem Dachgeschoß. Südöstlich an das Plangebiet grenzt eine derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Fläche, die ebenfalls mittelfristig einer Wohnbebauung zugeführt werden soll. 5. Inhalt des Planentwurfs Im Hinblick auf die siedlungsgeografische Entwicklung des Ortsteiles Pulheim und die notwendige Fortführung der Sonnenallee bis zur Geyener Strasse hat die Stadt Pulheim einen Großteil der Flurstücke zwischen dem Nelkenweg und der Geyener Strasse innerhalb des unter Punkt 2 beschriebenen räumlichen Geltungsbereiches des aufzustellenden B-Planes Nr. 76 Pulheim erworben. Das neue Wohngebiet soll über die in Richtung Südosten fortzuführende Verlängerung der Sonnenallee, welche bereits die Haupterschließungsachse des nordwestlich angrenzenden B-Plangebietes BP 71 Pulheim bildet und derzeit am Nelkenweg endet, erschlossen und über einen neu anzulegenden Kreisverkehr in Höhe der Pariser Strasse an die Geyener Strasse angebunden werden. Im Verlauf der geplanten Straßentrasse befinden sich südöstlich des jetzigen Ausbauendes der Sonnenallee einige z.T. schon ältere und großkronige Laubbäume. Trotz eingehender Prüfung möglicher Trassenvarianten wird davon auszugehen sein, dass diese Bäume im Zuge der konkreten Baumaßnahme aufgrund ihres umfangreichen Wurzelwerks nicht werden erhalten werden können. Ein Ersatz wird durch entsprechende Festsetzungen im B-Plan geregelt; angestrebt wird hier die Pflanzung von strassenbegleitenden Laubbäumen im Verlauf der Sonnenallee. Die Verkehrsfläche für die Sonnenallee wird mit einer Breite von insgesamt 16.0 m und somit entsprechend der schon im BP 71 vorhandenen Strassenbreite geplant, die sowohl ausreichend breite Fahrspuren auch für Busverkehr ermöglicht als auch die Anlage beidseitiger Parkstreifen und Gehwege (vgl. Darstellung Strassenquerschnitt Sonnenallee auf dem Planentwurf). Die interne Erschließung ist für den eher schmalen Bereich nordöstlich der zukünftigen Trasse der Sonnenallee in Form von mehreren schmalen Stichwegen vorgesehen, die jeweils der Erschließung der südwestlich angrenzenden Bauflächen dienen. Für das größere Areal nordwestlich der vorhandenen Lagerhalle ist eine Ringerschließung geplant, für die z.T. auch bereits bestehende Wegeparzellen – u.a. auch der Nelkenweg – auf die notwendigen Breiten ausgebaut werden. Die für den Fußgänger- und Radverkehr wichtige Wegeverbindung des Nelkenweges soll dabei erhalten bleiben, weshalb hier ein Straßenquerschnitt von 10.0 m vorgesehen ist, der einen Ausbau ermöglicht, bei dem ein vom zukünftigen Pkw-Fahrverkehr separierter und ausreichend breiter Fuß- und Radweg angelegt werden kann. Die Fortführung des Nelkenwegs in Richtung der Stichstrasse „Am Bendacker“ soll lediglich als Fuß- und Radweg ausgebaut und mithin nicht für Pkw befahrbar sein, um eine ansonsten mögliche Umfahrung des zukünftigen Kreisverkehrs und somit unerwünschte Schleichverkehre zu unterbinden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 Die vorhandene Kindertagesstätte am Nelkenweg soll zukünftig aus Richtung des östlich angrenzenden bestehenden Wohngebietes nur noch fußläufig angebunden sein; die Erschließung per Pkw ist dann ausschließlich über die Sonnenallee möglich. Um dies sicherzustellen, wird die Verkehrsfläche auf Höhe des Kita-Gebäudes ebenfalls nur als Fuß- und Radweg dargestellt. Da die Stichstrasse „Am Bendacker“ derzeit lediglich einen Querschnitt von ca. 5.50 m aufweist, wird an deren nördlichem Ende eine bauliche Erweiterung vorgesehen, damit zukünftig größere Fahrzeuge z.B. für die Müllentsorgung ohne Inanspruchnahme der privaten Grundstücke wenden können. Im städtebaulichen Entwurf ist die Errichtung von ca. 50 Einfamilienhäusern in Form von einigen Reihen- und Doppelhäusern sowie überwiegend Einzelhäusern vorgesehen. Die Gebäude sollen dabei möglichst in südöstlicher bzw. südwestlicher Richtung orientiert werden, damit eine unter energetischen Gesichtspunkten vorteilhafte Bebauung realisiert werden kann. Die Höhen der zukünftigen Wohngebäude werden sich dabei an dem in den angrenzenden Bereichen vorzufindenden Bestand orientieren und somit mit einem- bis maximal zwei Geschossen errichtet werden dürfen. Für die Grundstücke, die unmittelbar von der Stichstrasse „Am Bendacker“ aus erschlossen sind und deren ursprüngliche Bebauung aus kleinflächigen Wohnhäusern auf großen Grundstücken erfolgte, sollen über entsprechende Festsetzung von weiteren Bauflächen seitlich der bestehenden Bebauung zusätzliche bauliche Ergänzungen möglich gemacht werden. Neben dieser Wohnbebauung ist auch die Ansiedlung eines Lebensmittel-Einzelhandels auf der Teilfläche zwischen dem Haus Geyener Str. 45 und dem südwestlich davon gelegenen gewerblich genutzten Areal vorgesehen. Die Erschließung dieser Fläche erfolgt von der Sonnenallee aus; die notwendigen Stellplätze sollen im nordwestlichen Teil des Grundstücks angelegt werden, während der Baukörper zur Geyener Strasse hin orientiert errichtet werden soll. Die bereits erwähnten Gebäude im südlichen Bereich des Plangebietes, in denen der Betrieb für Gartentechnik ansässig ist, sollen entsprechend ihrer Nutzung planungsrechtlich festgesetzt und somit in ihrem Bestand gesichert werden. Für beide Flächen ist jeweils eine Festsetzung als Sondergebiet vorgesehen. Für den geplanten Standort des Einzelhandelsbetriebes ist eine Darstellung als „Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „LebensmittelEinzelhandel als Nahversorger“ notwendig. Somit wird ausschließlich die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandels mit einem Sortimentsschlüssel von 90 % für Lebensmittel / Waren des kurzfristigen Bedarfs und einem Randsortiment von 10 % für sonstige Sortimentsbestandteile als Nahversorger außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches möglich. Für den bestehenden Betrieb für Gartentechnik auf dem angrenzenden Areal soll die Planrechtsschaffung eine Bestandssicherung garantieren, nicht jedoch die Ansiedlung einer größeren Bandbreite gewerblicher Betriebe ermöglichen. Aus diesem Grund scheidet die Festsetzung der entsprechenden Fläche als GE-Gebiet aus. Da auch eine Festsetzung als „Mischgebiet“ aufgrund der de facto nicht vorhandenen und auch nicht angestrebten Mischnutzung dieser Fläche nicht in Frage kommt, schlägt die Verwaltung vor, auch dieses Areal als „Sondergebiet“ mit der expliziten Einschränkung der Nutzung auf die tatsächlich vorhandene festzusetzen. 6. Umweltbelange / Vorläufiger Umweltbericht 6.1 Einleitung Das Plangebiet befindet sich am südwestlichen Ortsrand von Pulheim und ist bis auf die bestehenden sechs Wohnhäuser und die beiden gewerblich genutzten Gebäude nicht bebaut und wird dort überwiegend landwirtschaftlich genutzt. In den Gärten der Häuser Geyener Strasse 43 und 45 befinden sich z.T. umfangreiche Gehölz- bzw. Baumbestände; im Bereich südöstlich der Einmündung Sonnenallee / Nelkenweg stehen einige größere Laubbäume. Ein Teil der unbebauten Flächen stellt sich als Ackerbrache dar. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 Der Bebauungsplan soll das Planungsrecht für die Fortführung der Sonnenallee und die weiteren notwendigen Erschließungsflächen sowie für die Ansiedlung eines Lebensmittel-Einzelhandels und einer größeren Anzahl von Ein- bis Zweifamilienhäusern (insgesamt ca. 50) schaffen. Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Diese Ergebnisse werden in einem Umweltbericht dargestellt. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen angestellt. Die Ergebnisse werden in einem landschaftspflegerischen Begleitplan dargestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichts sind außerdem Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten. Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes wird die Artenschutzprüfung sein, die bereits in Auftrag gegeben wurde. Deren Entwurf liegt bereits vor und ist als Anlage beigefügt. 6.2 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes Die Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile umfasst die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 EAG-Bau benannten Schutzgüter. Innerhalb der Fachgesetze sind für die Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der nachfolgenden Prüfung der relevanten Schutzgüter berücksichtigt werden müssen. Schutzgut Tiere und Pflanzen Bundesnaturschutzgesetz / Landschaftsgesetz NW / Artenschutzprüfung Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6, Nr. 7). Erhaltungsziele und Schutzzweck der FFH-Gebiete und der europäischen Vogelschutzgebiete nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b und § 1a Abs. 4. Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3) Schutzgut Boden Bundesbodenschutzgesetz Ziele des Bundesbodenschutzgesetzes sind der langfristige Schutz des Bodens hinsichtlich seiner Funktionen im Naturhaushalt, insbesondere als Lebensgrundlage und –raum für Menschen, Tiere, Pflanzen, Bestandteil des Naturhaushalts mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen Ausgleichsmedium für stoffliche Einwirkungen (Grundwasserschutz), Archiv für Natur- und Kulturgeschichte, Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 Standorte für Rohstofflagerstätten, für land- und forstwirtschaftliche sowie siedlungsbezogene und öffentliche Nutzungen, der Schutz des Bodens vor schädlichen Bodenveränderungen, Vorsorgeregelungen gegen das Entstehen schädlicher Bodenveränderungen, die Förderung der Sanierung schädlicher Bodenveränderungen und Altlasten. Baugesetzbuch (§ 1a Abs. 2) Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und Innenentwicklung zur Verringerung zusätzlicher Inanspruchnahme von Böden. Schutzgut Wasser Wasserhaushaltsgesetz Sicherung der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushaltes und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und deren Bewirtschaftung zum Wohl der Allgemeinheit und zur Unterlassung vermeidbarer Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen. Landeswassergesetz Ziel der Wasserwirtschaft ist der Schutz der Gewässer vor vermeidbaren Beeinträchtigungen und die sparsame Verwendung des Wassers sowie die Bewirtschaftung von Gewässern zum Wohl der Allgemeinheit. Wasserschutzgebietsverordnung Schutzgut Luft Bundesimmissionsschutzgesetz Schutz des Menschen, der Tiere und Pflanzen, des Bodens, des Wassers, der Atmosphäre sowie der Kultur- und Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Immissionen) sowie der Vorbeugung hinsichtlich des Entstehens von Immissionen (Gefahren, erhebliche Nachteile und Belästigungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen). TA Luft Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen sowie deren Vorsorge zur Erzielung eines hohen Schutzniveaus für die gesamte Umwelt. Schutzgut Klima Landschaftsgesetz NW Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft zur Sicherung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes (und damit auch der klimatischen Verhältnisse) als Lebensgrundlage des Menschen und Grundlage für seine Erholung. Schutzgut Landschaft Bundesnaturschutzgesetz/Landschaftsgesetz NW Schutz, Pflege, Entwicklung und ggf. Wiederherstellung der Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich zur dauerhaften Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 76 Pulheim Frühzeitige Beteiligung Stand November 2011 Schutzgut Mensch TA Lärm, Bundesimmissionsschutzgesetz und Verordnungen, DIN 18005 Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche sowie Vorsorge schädlichen Umwelteinwirkungen. Als Voraussetzung für gesunde Lebensverhältnisse für die Bevölkerung ist ein ausreichender Schallschutz notwendig. Die Verringerung der Schallentstehung soll insbesondere am Entstehungsort erfolgen, aber auch durch städtebauliche Maßnahmen in Form von Lärmvorsorge und -minderung bewirkt werden. 6.3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Eine detaillierte Beschreibung des Umweltzustandes bzw. der Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Umwelt wird im Fortlauf des Verfahrens erarbeitet und in Form des Umweltberichtes vorgelegt, welcher einen gesonderten Teil der Begründung bildet. Auf Grund des zukünftigen Zustandes Gewerbe neben Wohnen bzw. Einzelhandel neben Wohnen wird ein schalltechnisches Gutachten erarbeitet. Das Ergebnis wird im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. 7. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen bis auf die Kosten für die notwendigerweise zu erstellenden Berichte und Gutachten ( Artenschutzprüfung; Umweltbericht mit landschaftspflegerischem Begleitplan; Schallschutzgutachten) keine über die Planung hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 15.11.2011 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 7