Beschlussvorlage (Begründung zum Aufstellungsbeschluss)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnerdorf frühzeitige Beteiligung gem. § 13 a BauGB Stand Juni 2011 BEGRÜNDUNG ZUM AUFSTELLUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 1.18 Sinnersdorf im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB. Entwurf für die frühzeitige Beteiligung Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen 8. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 3 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnerdorf frühzeitige Beteiligung gem. § 13 a BauGB Stand Juni 2011 1. Planerfordernis Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 wurde am 15. April 2003 rechtskräftig. Das Ziel dieser einfachen Änderung war, durch Modifizierung der textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Planes die Errichtung eines Hotels planungsrechtlich zu ermöglichen. Er setzt im maßgeblichen Bereich des vorliegenden Änderungsverfahrens eine Fläche für Stellplätze fest. Der Eigentümer des bestehenden Hotelbetriebs beabsichtigt zur Sicherung der Hotelnutzung die Errichtung eines Ergänzungsbaus. Mit der Erweiterung um ca. 30 Betten soll die Attraktivität des Hotels gerade für Messebesucher gesteigert werden. Da eine derartige Ergänzungsbebauung auf einer im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Stellplätze nicht genehmigungsfähig ist, wird die Änderung des Bebauungsplanes für diesen Bereich erforderlich. Das Bauleitplanverfahren dient der Gliederung und Aktivierung der vorhandenen städtebaulichen Struktur. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich liegt zentral zwischen der Roggendorfer Straße, der Straße Sinnersdorfer Feld und dem Fendelweg. Des weiteren bilden die Flurstücke 1472, 1441,1786 und 1626 die südwestliche und südöstliche Geltungsbereichgrenze. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch dieses Änderungsverfahren soll ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ festgesetzt werden. Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine verhältnismäßig kleine Fläche des Gemeindegebietes. Die im geplanten Sondergebiet „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ zulässigen Nutzungen wären grundsätzlich auch in den Wohngebieten zulässig, die aus der Wohnbaufläche entwickelt wären. Aus diesen Gründen widerspricht der Bebauungsplan trotz der Abweichung nicht der Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann eine Sonderbaufläche (SO) darzustellen. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Flächenutzungsplan der Stadt Pulheim stellt im Bereich des vorliegenden Bauleitplanverfahrens eine Wohnbaufläche dar. Der derzeitige für den Geltungsbereich gültige Bebauungsplan Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 setzt zwei größere Bauflächen als reines Wohngebiet (bestehender Hotelbetrieb) und allgemeines Wohngebiet (vorhandener Gastronomiebetrieb) fest. Im Bereich der geplanten Ergänzungsbebauung ist eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 3 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.18 Sinnerdorf frühzeitige Beteiligung gem. § 13 a BauGB Stand Juni 2011 5. Bestand Die Grundstücke des Plangeltungsbereiches sind gegenwärtig mit dem bestehenden Hotelund Gastronomiebetrieb bebaut. Der südliche Teil dient als offene, fast vollständig versiegelte Stellplatzanlage. 6. Inhalt des Planentwurfs Im Bereich der bestehenden Stellplatzfläche wird eine zusätzliche Baufläche festgesetzt, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Hotelerweiterung zu schaffen. In den späteren Verfahrensschritten und einer sich konkretisierenden, über die Vorentwurfsphase hinausgehenden Planung, sollen Regelungen zur Tiefgarage, zur Grüngestaltung und zu einem Zufahrtsverbot vom Fendelweg, getroffen werden. Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Bestandsbebauung des Hotels und wird im nachfolgenden Rechtsplan über Trauf- und Firsthöhen begrenzt. Hinsichtlich der Art der Nutzung wird die Unterscheidung zwischen einem reinen Wohngebiet und einem allgemeinen Wohngebiet aufgegeben. Stattdessen wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hotel- und Gastronomiebetrieb“ festgesetzt. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sich die bestehende und geplante Nutzung wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 -10 BauNVO unterscheidet. Eine Option, dass im Plangeltungsbereich gewohnt wird, besteht unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungsstrukturen nicht. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen, allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Wenn diese den Wohngebieten in der Baunutzungsverordnung zugeordnete Hauptfunktion absehbar überhaupt nicht stattfindet und auch nicht geplant ist, scheidet die Festsetzung eines Wohngebietes aus. 7. Eingriffsbewertung / Ausgleichsmaßnahmen Der Plangeltungsbereich konnte bereits vor Beginn dieses Verfahrens auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 1.4 Sinnersdorf, 3. Änderung 1301 und seiner Vorgänger versiegelt werden, da im Bereich der geplanten Baufläche die vorhandene Stellplatzanlage festgesetzt war. Somit ist gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in Verb. mit § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der jetzigen planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Beeinträchtigung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts geht mit der Planänderung nicht einher. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vorliegenden Verfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 08.06.2011 beg1_18sd aufbfbb upa06072011 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 3