Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 292/2011)

Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellen Diagramme 4 4 5 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen 1.2 Organigramm 1.3 Produkte des Immobilienmanagements 6 6 7 8 2. Kennzahlen auf einen Blick 8 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 städtische Gebäude 3.2 angemietete Räume 3.3 Grundstücks- An- und Verkäufe 9 9 11 12 4. Betriebsergebnis 15 5. Erträge 16 6. Energiekosten 6.1 Ausschreibung Stromlieferung 6.2 Kennzahl: Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten 6.3 Basis: Zeitvergleich energetische Maßnahmen 18 18 26 31 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung 31 8. Personalkosten 34 9. sonstiger Aufwand 34 10. Reinigung 10.1 Ausschreibung Unterhalts-/ Glas- und Grundreinigung 10.2 Reinigungskosten 35 35 36 11. Sach-Versicherungen 39 12. Instandhaltung 40 13. Baumaßnahmen 42 2 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 14. Fotovoltaik-/Solaranlagen 44 15. KGSt-Benchmarking 46 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 15.6 Betriebskosten Erhaltungsaufwand Reinigungskosten Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten Anlagen 47 48 49 51 52 53 54 1. 2. 3. 4. 5. Objektliste Liste Baumaßnahmen 2009 Liste Baumaßnahmen 2010 Summen BAB 2009 Summen BAB 2010 3 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Abbildungsverzeichnis Tabellen Tabelle 1 Kennzahlen im Überblick Tabelle 2 Gebäudetypen nach BGF Tabelle 3 angemietete Objekte Tabelle 4 Kennzahl Grundstückserträge Tabelle 5 Betriebsergebnis Tabelle 6 Erträge Tabelle 7 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Tabelle 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Tabelle 8a Energiekosten 2010 nach Gebäudetypen je m² BGF Tabelle 9 Energiekosten-Entwicklung Tabelle 10 Gasverbrauch nach Gebäudetypen Tabelle 10a Kennzahl Gasverbrauch in KWh nach BGF Tabelle 10b Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je Schüler Tabelle 10c Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je Platz Tabelle 10d Zeitvergleich energetische Maßnahmen Tabelle 11 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Tabelle 12 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Tabelle 13 Personalkosten-Entwicklung Tabelle 14 sonstiger Aufwand Tabelle 15 Reinigungskosten nach Gebäudetypen Tabelle 16 Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Tabelle 17 Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF Tabelle 18 Instandhaltungskosten Gebäude Tabelle 19 Kennzahl Bauunterhalt nach BGF Tabelle 20 Baumaßnahmen Tabelle 21 Fotovoltaikanlagen Erträge Tabelle 22 KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF Tabelle 23 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Tabelle 24 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Tabelle 25 KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF Tabelle 26 KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Tabelle 27 KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 9 10 11 12 15 17 19 20 21 22 24 25 26 28 31 32 33 34 35 37 38 39 40 41 43 45 47 49 50 51 52 53 4 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Diagramme Diagramm 1 Organigramm Diagramm 2 Gebäudetypen nach BGF Diagramm 3 angemietete Objekte Diagramm 4 Kennzahl Grundstückserträge Diagramm 5 Betriebsergebnis Diagramm 6 Erträge Diagramm 7 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Diagramm 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Diagramm 8a Energiekosten 2010 nach Gebäudetypen je m² BGF Diagramm 9 Energiekosten-Entwicklung Diagramm 9a Energiekosten preisbereinigt Diagramm 10 Gasverbrauch nach Gebäudetypen Diagramm 10a Gasverbrauchs-Entwicklung Diagramm 10a1 Kennzahl Gasverbrauch in KWh nach BGF Diagramm 10b1 Kennzahl Stromkosten Schulen je Schüler Diagramm 10b2 Kennzahl Wärmekosten Schulen je Schüler Diagramm 10b3 Kennzahl Wasserkosten Schulen je Schüler Diagramm 10c1 Kennzahl Stromkosten Kindergärten 2010 je Platz Diagramm 10c2 Kennzahl Wärmekosten Kindergärten 2010 je Platz Diagramm 10c3 Kennzahl Wasserkosten Kindergärten 2010 je Platz Diagramm 11 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Diagramm 12 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Diagramm 13 Personalkosten-Entwicklung Diagramm 14 sonstiger Aufwand Diagramm 15 Reinigungskosten nach Gebäudetypen Diagramm 16 Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Diagramm 17 Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF Diagramm 18 Instandhaltungskosten Gebäude Diagramm 19 Kennzahl Bauunterhalt nach BGF Diagramm 20 Baumaßnahmen Diagramm 21 Fotovoltaikanlagen Erträge Diagramm 22 KGSt-Kennzahl Betriebskosten Diagramm 23 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Diagramm 24 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Diagramm 25 KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF Diagramm 26 KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Diagramm 27 KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 7 10 11 13 16 17 19 20 21 22 23 24 24 25 27 27 28 29 30 30 32 33 34 35 37 38 39 40 41 44 45 48 49 50 51 52 53 5 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen Abweichend von den Berichten der letzten Jahre, in denen jeweils einzelne Jahre des Geschäftsbetriebes des Immobilienmanagements beleuchtet wurden, werden die Berichtsjahre 2009 und 2010 ausnahmsweise zusammengefasst. Dies geschieht, da seinerzeit ein Bericht für das Jahr 2009 aus personellen Gründen nicht verfasst werden konnte. Da die Kostenrechnung des Immobilienmanagements mittlerweile im siebten Jahr, die FacilityManagement-software „FM-Tools“ bereits im vierten Jahr betrieben wird, kann mittlerweile auf eine entsprechend große Menge validen Zahlenmaterials für Zeitvergleiche zurückgegriffen werden. Die bereits im letzten Jahresbericht angekündigten Veränderungen in der Organisationsstruktur des Immobilienmanagements, basierend auf dem Organisationsgutachten der Firma WRW, wurden umgesetzt. Hiernach ist das Immobilienmanagement in die drei Bereiche kaufmännisches Immobilienmanagement technisches Immobilienmanagement und Liegenschaften/Wirtschaftsförderung unterteilt. 6 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 1.2 Organigramm Immobilienmanagement Amt 26 Jens Batist Sekretariat/Textverarb. Ute Dürschmied Kaufm. Immobilienmangement Abt. 26.1 Udo Enkelmann Techn. Immobilienmanagement Abt. 26.2 Gabriele Hajok Wirtschaftsförderung und Liegenschaften Abt. 26.3 Frank Prieß Gebäudeman. / Vermietung Verwaltung / Betreuung Nicole Demers Planung / Bauunterhaltung / Neu- / Umbau N.N. Wirtschaftsförderung Renate David Gebäudeman./ Vermietung Verwaltung / Betreuung Nadine Lützenrath Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Peter Beißel Grundstücksverkehr/Baulandmanagement Klaus Blumenthal Gebäude-/ Liegensch.manag. ext. Nutzer Jörg Schillings (1/2 Stelle) TGA Objektbetreuung / NeuUmbau / FM-EDV-Verfahren Franz Hoffmann Grundstücksverkehr /Erbbaurechte Heike Schafgan Rechnungswesen/ Buchhalt. Uschi Brandt Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Axel Münnich Grundstücksverkehr/ Jörg Schillings (1/2 Stelle) Energiemanagement N.N TGA Objektbetreuung / NeuUmbau Michael Gasch EDV/Datenerfassung Amtliche Karten Birgit Matheisen Bauunterhaltung Objektbetreuung / NeuUmbau Jochen Semisch TGA Objektbetreuung / NeuUmbau Jörg Malzahn Brandschutz / Bauunterhaltung Negin Amin-Sannayie Technische Zeichnungen Planarchiv Susanne Alex 7 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 1.3 Produkte des Immobilienmanagements Die Produktstruktur des Immobilienmanagements hat sich im Sinne einer klaren Unterteilung und Transparenz der jeweiligen unterschiedlichen Leistungen bewährt und wurde daher in den letzten Jahren kontinuierlich gepflegt. Hiernach ist das Immobilienmanagement in die Produkte 001.012.001 An- und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden 001.012.002 Zur Verfügung Stellung von Grundstücken und Gebäuden 001.012.003 Sondervermögen unterteilt. Das Produkt 001 beinhaltet damit sämtliche Arbeiten und Leistungen, die sich auf die Grundstücksgeschäfte beziehen, also alle „maklerischen“ Tätigkeiten. Im Gegensatz dazu werden innerhalb des Produktes 002 alle Bewirtschaftungs-Tätigkeiten an bestehenden Gebäuden und Grundstücken vorgenommen. Im Produkt 003 wird die Betreuung und Abwicklung aller mit dem Sondervermögen der Stadt Pulheim verbunden Arbeiten betrieben. Um eine saubere Trennung der einzelnen Bereiche zwecks Erzielung besserer Transparenz zu erreichen, sind auch heute noch immer wieder kleinere Anpassungen und Verschiebungen von Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten vorzunehmen. Dies ist nötig, weil die Unterteilung in Produkte, aber auch die neue Abteilungs-Organisation über langjährig gewachsene Strukturen gelegt wurde und nicht gleich im ersten Aufschlag sämtliche, teilweise nur selten wiederkehrende Arbeiten abteilungs- und produktscharf abgegrenzt werden konnten. 2. Kennzahlen auf einen Blick Der folgende Jahresbericht 2009/2010 enthält eine Reihe von Kennzahlen, die zur Beurteilung der Situation des Immobilienmanagements der Stadt Pulheim und als Grundlage für eventuell nötige Entscheidungen hilfreich sind. In der folgenden Übersicht werden all diese Kennzahlen auf einen Blick dargestellt. Die jeweiligen Interpretationen und Erläuterungen finden sich im Verlauf des Jahresberichtes in den entsprechenden Kapiteln. 8 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kern-Kennzahlen Immobilienmanagement 2009 2010 Anteil Erträge aus Grundstücksgeschäften an Gesamterträgen 25,60% 32,30% Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF: 31,20 € 33,55 € Gasverbrauch KW/h je m² BGF 90,84 kW/h Reinigungskosten je m² BGF 5,96 € 5,79 € Bauunterhalt je m² BGF 9,56 € 9,96 € Kennzahlen Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten Stromkosten der Schulen je Schüler 33,24 € Wärmekosten der Schulen je Schüler 66,57 € Wasserkosten der Schulen je Schüler 5,08 € Stromkosten der Kindergärten je Platz 35,30 € Wärmekosten der Kindergärten je Platz 52,39 € Wasserkosten der Kindergärten je Platz 12,18 € Tabelle1_Kennzahlen im Überblick 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 städtische Gebäude Die gesamte vom Immobilienmanagement zu bewirtschaftende Bruttogrundfläche städtischer Gebäude beläuft sich auf mehr als 157.000 Quadratmeter. Die Veränderung der Flächen im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf den Neubau der Mensen an den beiden Schulzentren Pulheim und Brauweiler zurückzuführen. Die in der Tabelle genannten Gebäudewerte sind die Eröffnungsbilanz-Werte nach Normalherstellungskosten. (Ausnahme: bei den Werten der beiden Schulzentren handelt es sich um die NHK-Werte zuzüglich der Herstellungskosten der neuen Mensen). Die mittlerweile darauf zu berechnenden Abschreibungen können noch nicht dargestellt werden, da zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts noch keine Abschreibungsläufe vorgenommen wurden. Nimmt man zu den Eröffnungsbilanzwerten der städtischen Gebäude die Herstellungskosten für die Mensen hinzu, so ergibt sich ein vom Immobilienmanagement zu bewirtschaftender GesamtGebäude-Wert von mehr als 120 Mio. € 9 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Gebäudetyp BGF in m² Schulzentren Grundschulen alle sonstige Sportanlagen (Gebäude) Rathaus (incl. Canishof u.Erz.Ber.Stelle) Hauptschule Kindergärten (städt.) Aussiedler-Asylbewerber-Unterkünfte Feuerwachen KMZ (Dr. Hans Köster Saal) Bauhof Förderschule KMZ (Kl. Saal/Gastro/Bücherei) Friedhöfe (Trauerhallen) Obdachlosenunterkünfte Summe Tabelle 2_Gebäudetypen nach BGF 53.551 31.102 17.681 9.873 9.116 6.628 5.999 5.253 5.103 3.504 2.652 2.610 2.145 1.615 648 157.482 NHK-Eröffnungsbilanz Wert in Tsd € 46.605 20.471 7.259 5.189 12.213 4.108 4.581 1.828 2.684 5.554 1.540 766 6.882 735 62 120.477 Gebäudetypen nach BGF in m² 60.000 50.000 BGF in m² 40.000 NHK-Eröffnungsbilanz Wert in Tsd € 30.000 20.000 10.000 Schu lzent ren Grun dsch ulen alle s o S n s p tige ortan Rath aus ( lagen incl. (Geb Canis ä u de) hof u .Erz. Ber.S telle) Haup tschu Kind le Auss ergä iedle rten r-Asy (städ lbew t.) erbe r-Un terkü nfte Feue KMZ rwac (Dr. hen Hans Köst er Sa al) Bauh of KMZ Förd ersch (Kl. S ule aal/G astro /Büc here Fried i) höfe (Trau erha Obda ll e n ) chlos enun terkü nfte 0 Diagramm 2_Gebäudetypen nach BGF 10 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 3.2 angemietete Räume Die Büroräume des Pulheimer Abfallberatungs-Zentrums (PAZ) wurden bis zum 31.12.2009 vom bisherigen Entsorger der Stadt Pulheim angemietet. Da die Entsorgungsdienstleistung der Stadt Pulheim in 2009 europaweit ausgeschrieben wurde und das Gleichbehandlungsgebot eingehalten werden muss, hat das Immobilienmanagement diese Büroräume zum 01.01.2010 angemietet. Die Räume werden für die Abfallberatung unentgeltlich dem neuen Versorger zur Verfügung gestellt. Die Miete für das PAZ wird Amt 20 im Rahmen der internen Leistungsverrechnung in Rechnung gestellt. Sie beträgt 624,45 € netto pro Monat. Die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen betragen 338,00 € monatlich. Zusätzlich wird eine Garage mit einer monatlichen Miete von 51,13 € angemietet. Die Gesamtmiete beläuft sich somit monatlich auf 1.206,17 € brutto. Der Mietvertrag wurde für 8 Jahre mit Option auf Verlängerung abgeschlossen. angemietete Objekte Rathauscenter Kita zu den Fußfällen Kita Vochemsgasse VHS Steinstraße Pavillon GGS Dansweiler PAZ Pulheimer Abfallzentrum Summe Tabelle 3_angemietete Objekte Fläche in m² Mietkosten p.a. 1.448 165.779 511 54.000 308 42.444 219 19.067 109 13.747 91 14.474 2.685 309.511 angemietete Objekte (Flächen in m²) PAZ Pulheimer Abfallzentrum Pavillon GGS Dansweiler VHS Steinstraße Kita Vochemsgasse Rathauscenter Kita zu den Fußfällen Diagramm 3_angemietete Objekte 11 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 3.3 Grundstücks- An- und Verkäufe Durch Grundstücksverträge wurden im Jahre 2009 Erträge in Höhe von knapp 5,7 Mio € erzielt. Die Relation der Erträge aus Grundstücksgeschäften zum Gesamtertrag des Immobilienmanagements lässt sich somit in folgender Kernkennzahl darstellen: Erträge aus Grundstücksgeschäften 5,7 Mio € Gesamterträge des IM 22,3 Mio € = 25,6 % Im Berichtsjahr 2010 lagen die Erträge aus Grundstückserträgen bei knapp 8,0 Mio € Diese standen Gesamterträgen von 24,3 Mio. € gegenüber, somit ergibt sich für 2010 folgende Kernkennzahl: Erträge aus Grundstücksgeschäften 8,0 Mio € Gesamterträge des IM 24,3 Mio € = 32,9 % Im Jahr 2008 lag diese Kennzahl bei 40,7%, da seinerzeit mit 10,7 Mio € deutlich mehr Grundstückserlöse erzielt wurden als in 2009 oder auch in 2010. Kennzahl Grundstückserträge Grundstücks-Erträge Gesamterträge Grundstückserträge/Gesamterträge in % Tabelle 4_Kennzahl Grundstückserträge 2008 2009 2010 Mio€ 10,7 5,7 8,0 Mio€ 26,3 22,3 24,3 % 40,7 25,6 32,9 12 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Grundstückserträge/ Gesamterträge 40,7% 45 Grundstückserträge/ Gesamterträge 32,9% 40 Grundstückserträge/ Gesamterträge 25,6% 35 20 Gesamterträge Gesamterträge 25 rtr ä rtr ä Gr Gr un ds tüc un ds tüc ks -E ks -E ks -E un ds tüc Gr 5 ge ge rtr äg e 15 10 Gesamterträge 30 0 2008 2009 2010 Diagramm4_Kennzahl Grundstückserträge Das Immobilienmanagement hat im Jahr 2009 insgesamt 67 Grundstücksverträge notariell beurkundet. Es handelt sich um Grundstückserwerbe und –verkäufe sowie Grundstückstauschverträge. Dabei wurden insgesamt 30 Baugrundstücke in den neuen Baugebieten des BP 73 (Edelsteingarten), BP 64 (Elchweg) in Pulheim, des BP 38 in Stommeln (Roßackerweg) und des BP 94 in Brauweiler (Erfurter Straße) veräußert. Das Immobilienmanagement hat im Jahr 2010 insgesamt 77 Grundstücksverträge notariell beurkundet. Es handelt sich wiederum um Grundstückserwerbe und –verkäufe sowie Grundstückstauschverträge. Im Berichtsjahr 2010 wurden für 47 Baugrundstücke in den neuen Baugebieten im Bereich des BP 63, BP 64, BP 38, BP 94 sowie des BP 71 Pulheim (Bergheimer Straße) und des BP 1.15 Sinnersdorf (Christophstraße) Kaufverträge beurkundet. Im Referenzjahr 2008 wurden lediglich 36 Grundstücksverträge notariell beurkundet, wovon 18 Verträge auf Baugrundstücke in den neuen Baugebieten entfielen. Der in 2008 deutlich höhere Grundstückserlös und der deutlich höhere Anteil an den Gesamterträgen des Immobilienmanagements, gegenüber 2009 und 2010 ist begründet in dem großen Erlös aus einem Einzelvorgang. Es handelt sich um den Verkauf eines 77.000 qm großen Grundstückes im Gewerbegebiet Am Schwefelberg, der in 2007 beurkundet worden ist. Der Erlös ist dem Haushalt der Stadt Pulheim 2008 zugeflossen. Bereits aus der Anzahl der Grundstückskaufverträge ist ersichtlich, dass die Berichtsjahre 2009 und 2010 aus der Sicht der Vermarktung der Wohnbaugrundstücke deutlich erfolgreicher verlaufen sind als das Referenzjahr 2008. In den Berichtsjahren 2009 und 2010 konnte die Vermarktung der Baugrundstücke in den neuen Baugebieten des BP 71, BP 64, BP 1.15 abgeschlossen werden. Durch Vermarktung jeweils eines letzten Grundstückes Anfang 2011 konnte auch in den Baugebieten des BP 73 und BP 38 die Vermarktung abgeschlossen werden. Aktuell kann das Immobilienmanagement nur noch einige wenige Grundstücke im Bereich des BP 94 in Brauweiler anbieten, sowie in dem ab Mitte 2011 im Angebot befindlichen neuen Wohnbaugebiet des BP 98 in Geyen (Nellesweg). 13 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Der Verlauf der Mitte 2009 begonnenen Vermarktung der Baugrundstücke im Bereich des BP 94 Brauweiler (Erfurter Straße) hat die positiven Erwartungen noch deutlich übertroffen. Bis Ende 2010 waren 57 von insgesamt 72 Grundstücken verkauft. Aktuell verfügt die Stadt in diesem Bereich noch über 5 Grundstücke. Die aktuell begonnene Vermarktung der Baugrundstücke im Bereich des BP 98 in Geyen (Nellesweg) hat diese positive Nachfragesituation nochmals nachdrücklich bestätigt. Eine Reduzierung der Vermarktungschancen und Vermarktungsgeschwindigkeit durch den angrenzenden Standort des künftigen Feuerwehrhauses Geyen hat sich jedenfalls bisher nicht bestätigt. Es besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken, die ohne eine Bauträgerbindung verkauft werden. Die Verkäufe von Wohnbaugrundstücken der Stadtverwaltung dienen einerseits der Schaffung von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung und andererseits werden die erzielten Verkaufserlöse eingesetzt zur Finanzierung städtischer Investitionen und zum Ausgleich des Haushaltes. Die Stadt Pulheim verfügt derzeit nur noch über ein geringes Angebot an geeigneten Wohnbaugrundstücken. Das Immobilienmanagement wird daher in der nächsten Zeit weiterhin ein Hauptaugenmerk darauf legen müssen, geeignete in der Regionalplanung als Erweiterung des Wohnsiedlungsbereiches dargestellte Grundstücke zu erwerben. Die für 2010 vorgesehene Vermarktung der künftig nicht mehr benötigten städtischen Objekte An der Maar 18 und 20 sowie Rosenhügel 1 musste wieder zurückgestellt werden wegen der bekannten Klagen von Anwohnern gegen die Unterkunft Berliner Straße 46. Nach dem Umzug der Bewohner in die Berliner Straße 46 ist die Vermarktung in 2011 wieder aufgenommen worden. Die Vermarktung der städtischen Gewerbegrundstücke ist auch in den Berichtsjahren 2009 und 2010 unverändert schwierig geblieben. Zwar hat sich die Nachfrage nach städtischen Gewerbegrundstücken im Vergleich zu den Vorjahren deutlich erhöht. Es bleibt allerdings unvermindert schwierig letztlich zu einem Grundstücksverkauf zu kommen. Die Gründe hierfür liegen nach Einschätzung des Immobilienmanagements weitgehend auf der Unternehmerseite. In Ansehung der relativ hohen städtischen Grundstücksverkaufspreise muss unternehmerseitig versucht werden die Grundstücksgröße soweit möglich zu minimieren. Gleichzeitig muss versucht werden die künftigen Betriebsläufe auf dem Grundstück darzustellen bzw. gegenüber dem vormaligen Standort zu optimieren, was letztlich wieder zu einem höheren Grundstücksbedarf führt. Dies erfolgt vor dem Hintergrund der erhöhten Schwierigkeit der Finanzierung gewerblicher Bauvorhaben. Das Immobilenmanagement ist vor dem Hintergrund der anhaltenden Nachfrage weiterhin optimistisch, die städtischen Gewerbegrundstücke absehbar vermarkten zu können, dies insbesondere in dem Bereich des Gewerbegebietes Pulheim Ost (Otto-Lilienthal-Straße/HugoJunkers-Straße). Auf die Besonderheiten der Vermarktung der großflächigen städtischen Gewerbegrundstücke im Gewerbegebiet Pulheim Süd (BP 69 Pulheim, Max-Planck-Straße) mit der beabsichtigten Ansiedlung eines Möbelhauses und weiterer großflächiger Logistiknutzung, ist bereits in den Fachausschüssen des Rates mehrfach hingewiesen worden. Ein besonderes Augenmerk wird auch bei den Gewerbebaulandflächen in nächster Zeit auf der Entwicklung des weiteren neuen Gewerbegebietes in dem Bereich zwischen K 6, B 59 n, Industriebahn und Bonnstraße liegen. Im Berichtsjahr 2010 konnte nach langen Bemühungen endlich ein Grundstückskaufvertrag mit Investitionsverpflichtung für die städtischen Grundstücke im Kernbereich von Brauweiler am Guidelplatz abgeschlossen werden. Käufer der Grundstücke war die Gold-Kraemer-Stiftung. Städtischerseits sind alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllt und Voraussetzungen hergestellt, dass die Gold-Kraemer-Stiftung ihrer vertraglichen Bauverpflichtung nachkommen könnte. Im Berichtsjahr 2009 konnte ebenfalls nach jahrelangen Bemühungen der Grundstückskaufvertrag mit dem Investor für die Errichtung des Rewe-Marktes zwischen Geyen und Sinthern abgeschlossen werden. Der Markt wird im Laufe des Jahres 2011 eröffnen. 14 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 4. Betriebsergebnis Die Erhöhung der Erträge aus internen Leistungsbeziehungen geht auf letzte Korrekturen der Gebäudeflächen der Mietobjekte aber auch auf nötige Anpassungen der BetriebskostenWeiterbelastung zurück. Der signifikante Sprung bei den externen Erträgen erklärt sich durch die bereits im letzten Jahresbericht angekündigte Anpassung der Buchungsregeln an betriebswirtschaftliche Erfordernisse. Im Jahr 2009 sind erstmalig alle Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden kaufmännisch in der Kosten- und Leistungsrechnung mitkontiert worden. Diese Grundstücksgeschäfte wurden früher nach kameralen Regeln im Vermögenshaushalt abgebildet. Nach kaufmännischen bzw. NKF-Regeln werden die Erträge aus Verkäufen von Grundstücken des Umlaufvermögens als solche gebucht und finden nun ihren Niederschlag in der Betriebsabrechnung. Die Erhöhung bei den Energiekosten ist im wesentlichen auf höhere Gaskosten zurückzuführen, auf die an anderer Stelle eingegangen wird aber auch auf eine deutliche Erhöhung der Abwassergebühren durch Einführung der Niederschlagswasser-Gebühr. Auf die zu erwartende Erhöhung der Personalkosten im Jahre 2009 wurde bereits im letzten Jahresbericht hingewiesen. Nach längeren Vakanzen bedingt durch die bekannten Schwierigkeiten im Immobilienmanagement der vergangenen Jahre sind nun erstmalig im Berichtsjahr alle Stellen wieder besetzt und führen somit zu dem in der Tabelle ersichtlichen Anstieg bei den Personalkosten. Auch auf die deutliche Erhöhung im Konto „sonstiger Geschäftsaufwand“ soll hingewiesen werden. Diese ist bedingt durch den Sachverhalt, dass bei Grundstücksverkäufen durch das Immobilienmanagement von diesem zusammen mit dem Grundstückskaufpreis auch die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge vereinnahmt werden. Um den Gewinn eines Grundstücksgeschäfts im Immobilienmanagement darzustellen, müssen die Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge zugunsten der Erschließungsabteilung über eine entsprechende Aufwandsposition ("sonstiger Geschäftsaufwand") gegen gebucht werden, sodass der Nettokaufpreis im Immobilienmanagement verbleibt. Die Erschließungsabteilung vereinnahmt die Beiträge entsprechend. Betriebsergebnis (€) Erträge aus internen Leistungsbez. (iLV) externe Erträge Erträge gesamt Unterhaltungs-/Bewirtsch.Aufwand Energieaufwand (incl.Wasser/Abw.) Personalaufwand sonst. Aufwendungen Aufw. gesamt Saldo Tabelle 5_Betriebsergebnis 2006 2007 2008 14.338.431 14.533.143 14.893.093 699.922 774.984 1.480.315 15.038.353 15.308.127 16.373.408 -4.503.335 -4.511.819 -4.977.605 -1.869.371 -1.909.999 -1.876.594 -974.211 -840.954 -908.699 -33.000 -71.275 -77.943 -7.379.917 -7.334.047 -7.840.841 7.658.436 7.974.080 8.532.567 2009 15.863.375 6.482.686 22.346.061 -4.888.559 -2.176.566 -1.061.688 -935.474 -9.062.287 13.283.774 2010 15.371.293 8.911.549 24.282.842 -5.283.556 -1.949.347 -1.061.460 -1.381.203 -9.675.566 14.607.276 15 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Betriebsergebnis 30.000.000 € 25.000.000 € Erträge 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 -5.000.000 € -10.000.000 € Aufwendungen -15.000.000 € Diagramm 5_Betriebsergebnis 5. Erträge Die im Immobilienmanagement erzielten Erträge konnten in der Summe kontinuierlich gesteigert werden. Teils ist das, wie oben bereits beschrieben, aufgrund angepasster Buchungsregeln im Bereich der Grundstücksgeschäfte zwischen 2008 und 2009 lediglich eine Sache der Darstellung. Im Jahr 2010 wurde dann aber im Vergleich zu 2009 eine tatsächliche signifikante Verbesserung bei den Erträgen durch entsprechende Grundstücksverkäufe erzielt. Auch konnte im Bereich der Mieterträge durch angepasste Mietzinsen und wenig Leerstände eine Ertragsverbesserung erzielt werden. Der auffällige Sprung bei den Erstattungen im Jahre 2009 ist hauptsächlich auf eine Einzelbuchung für die Erstattung der Fördermittel zur Durchführung des Klimaschutzkonzeptes zurückzuführen. Dieser Einzelbetrag belief sich alleine auf ca. 54.000,- €. 16 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Erträge (€) Erträge aus iLV (Kostenmiete) Erträge aus Verkauf von Grundst.u.Geb. Mieterträge Pachterträge Erstattungen v.übr.Bereichen Erstattungen.v.priv.Unternehmen andere sonst.ordentliche Erträge Erträge aus Verwaltungsgebühren and.sonst.zinsähnl.Erträge sonst.priv.Leistungs-Entgelte Summe Tabelle 6_Erträge 2006 14.338.431 2007 14.533.143 411.739 148.781 1.884 102.346 29.137 5.912 449.973 143.245 20.898 118.837 33.540 8.369 123 15.038.353 123 15.308.127 2008 14.893.093 769.182 403.043 144.130 31.728 74.509 21.729 4.580 31.415 2009 15.863.375 5.659.805 492.243 138.740 100.444 62.547 23.927 4.193 787 16.373.409 22.346.061 2010 15.371.293 8.034.946 619.155 135.733 27.225 55.746 32.485 5.647 331 305 24.282.866 Erträge 25.000.000 € 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 6_Erträge 17 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 6. Energiekosten 6.1 Ausschreibung Stromlieferung Zum 01.10.2007 wurden die Stromlieferungen der Stadt Pulheim europaweit erstmals für zwei Jahre und drei Monate ausgeschrieben. Einer gemäß Stromliefervertrag vereinbarten Option auf Verlängerung für ein weiteres Jahr mit einer Anpassung des Stromlieferpreises wurde seitens der RheinEnergie AG nicht zugestimmt bzw. der Stromliefervertrag wurde von der RheinEnergie AG gekündigt. Im Jahre 2009 hat daraufhin die Stadt Pulheim die Stromlieferungen mit Lieferbeginn 01.01.2010 zum zweiten Mal europaweit ausgeschrieben. Die Belieferung soll für den Zeitraum 01.01.2010 bis 31.12.2011 erfolgen. Der Stromliefervertrag verlängert sich jeweils um ein Jahr, sofern er nicht schriftlich gekündigt wird. Das Volumen der Ausschreibung beträgt jährlich ca. 8.7000.000 kWh. Die Gesamtleistung ist in insgesamt 4 Lose aufgeteilt worden. Angebote konnten für einzelne oder alle Lose abgegeben werden. Los 1: Sondervertrags-Abnahmestellen (Mittelspannung und Niederspannung mit Leistungsmessung) 15 Abnahmestellen mit ca. 4,9 Mio. kWh Los 2: Tarif-Abnahmestellen (Niederspannung ohne Leistungsmessung) 152 Abnahmestellen mit ca. 1,4 Mio. kWh Los 3: Wärmestrom-Abnahmestellen 9 Abnahmestellen mit ca. 0,1 Mio. kWh Los 4: Straßenbeleuchtungs-Abnahmestellen 211 Abnahmestellen mit ca. 2,3 Mio. KWh Es wurden von drei Bewerbern die Angebotsunterlagen angefordert. Zur Submission lagen drei Angebote vor. Alle drei Bieter haben für alle 4 Lose ein Angebot abgegeben. Alle Angebote konnten in die Wertung mit einbezogen werden. Den Zuschlag für Los 1 erhielt die RheinEnergie AG, für Los 2 LichtBlick AG und Los 3 und Los 4 BS|Energy Braunschweiger Versorgungs-AG & Co. KG. Alle Angebot sind ordnungsgemäß und fristgerecht eingegangen, erfüllen die formellen Anforderungen und konnten gewertet werden. Außerdem sind sie gemessen an der Marktsituation und den gestellten vertraglichen Anforderungen als wirtschaftlich zu bewerten. Wie aus untenstehender Tabelle der Aufwendungen für Energie zu ersehen, sind die Gaskosten zwischen 2008 und 2009 stark gestiegen. Dies ist unter anderem mit dem seinerzeit extrem kalten Winter zu erklären. 18 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Aufgrund der Einführung der neuen Niederschlagswassergebühr erhöhten sich die Abwasserkosten zwischen 2008 und 2009, um dann in 2010 wieder etwas zurückzufallen. Diese Sprünge sind damit zu erklären, dass die Erhöhung der Niederschlagswassergebühr vom Steueramt für die Jahre 2009 und 2008 erst im Jahre 2009 wirksam wurde und gebucht werden konnte. Somit wurde das Geschäftsjahr 2009 von zwei Erhöhungsbeträgen getroffen. Auch die höheren Nutzungszeiten in den meisten Schulen müssen bei der Interpretation der Energiekosten berücksichtigt werden. Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser (€) 2006 2007 Gas 863.188 859.600 Strom 594.464 618.538 Abwasser 256.469 288.663 Wasser 127.503 123.912 Heizöl 27.747 19.284 Summe 1.869.371 1.909.999 Tabelle 7_Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser 2008 892.341 616.036 218.623 124.495 25.099 1.876.594 2009 994.356 617.784 409.620 143.033 12.773 2.177.566 2010 862.810 603.621 334.810 138.395 9.711 1.949.347 Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser 2006 - 2010 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € Heizöl Wasser Abwasser Strom Gas 1.000.000 € 500.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 7_Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser Bereits zum 1.10.2010 wurden die Gas-Sonderverträge neu ausgeschrieben. Dies erklärt zum Teil die im Jahre 2010 im Vergleich zu 2009 geringeren Energiekosten. Insgesamt spiegeln sich die im letzten Berichtsjahr 2010 allgemein geringeren Energiekosten bei nahezu allen Gebäuden gleichmäßig wider. Einzig die Energiekosten der Sportstätten, Trauerhallen, Obdachlosen-Unterkünfte und des Bauhofes sind geringfügig gestiegen. 19 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Energiekosten nach Gebäudetypen (€) 2006 2007 2008 2009 Schulzentren 384.378 428.264 407.461 417.006 Grundschulen 188.515 217.853 214.172 322.583 sonstige 106.002 87.382 116.705 115.200 Asylbewerber-Unterkünfte 172.218 133.838 153.603 132.626 Hallenbad 121.670 113.312 116.736 118.103 Sportstätten 96.503 99.546 114.764 104.135 Rathaus 105.106 96.356 101.447 109.834 Freibad 38.305 56.305 68.702 77.905 Kindergärten 64.365 82.954 80.998 82.538 Feuerwehrgebäude 70.507 70.411 70.801 82.419 Hauptschule 67.395 83.141 57.492 59.762 KMZ 52.756 49.086 52.146 56.930 Trauerhallen 25.102 23.334 27.061 28.019 Bauhof 34.780 21.853 27.504 14.249 Förderschule 43.929 39.326 22.849 24.550 Obdachlosen-Unterkünfte 9.598 12.412 10.924 11.211 Parkhaus 31.771 5.963 14.606 9.894 Summe 1.612.902 1.621.336 1.657.971 1.766.964 Tabelle 8_Energiekosten nach Gebäudetypen 2010 369.599 233.441 110.807 128.215 108.189 124.880 104.152 65.536 83.682 74.540 59.032 53.458 33.999 25.852 20.378 13.071 5.706 1.614.537 Energiekosten nach Gebäudetypen 2006 - 2010 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 2006 2007 2008 2009 2010 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 € ha us ün fte Pa rk hu le sc hl os en - U nt er k Ba uh of ha lle n KM Z au er Tr Fö rd er bd ac O As yl be w er be r so ns tig e -U nt er kü nf te H al le nb ad Sp or ts tä tte n R at ha us Fr ei ba Ki d nd er Fe g ue är te rw n eh rg eb äu de H au pt sc hu le ch ul en ru nd s G Sc hu lz en t re n 0€ Diagramm 8_Energiekosten nach Gebäudetypen Die Energiekosten nach Gebäudetypen je BGF zeigen, welche Gebäude – relativiert auf die Fläche – die höchsten Energiekosten aufweisen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die gesamten Energiekosten der jeweiligen Liegenschaft auf die Gebäudefläche heruntergebrochen wurden, was im Falle des Freibades zu einem sehr hohen Wert führt, da hier die Gebäudefläche in Relation zur Gesamtliegenschaft und deren Energieverbrauch naturgemäß gering ist. Insofern ist dieser Wert bei der Beurteilung des Zahlenwerkes gesondert zu betrachten. Auffällig sind auf jeden Fall die hohen Energiekosten bei den Asylbewerber-Unterkünften. Diese liegen nicht nur bezogen auf die Flächen direkt hinter den Bädern, sondern weisen mit über 128.000 € auch einen absolut hohen Wert auf und liegen somit noch über den Werten des Rathauses oder der Sportstätten. Dies gilt es besonders zu untersuchen. 20 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Allerdings fehlen dem Immobilienmanagement für die Analyse und Verfolgung dieser und der auf den folgenden Seiten dargestellten „Ausreißer“ und die Einleitung entsprechender Konsequenzen und Maßnahmen zur Zeit die personellen Kapazitäten. Es ist geplant, diese Aufgaben dem noch einzustellenden Energiemanager zu übertragen Energiekosten nach Gebäudetypen (€) 2010 BGF m² Kosten je m² Freibad 65.536 1.260 52,01 Hallenbad 108.189 3.003 36,03 Asylbewerber-Unterkünfte 128.215 5.253 24,41 Sportstätten 124.880 5.610 22,26 Trauerhallen 33.999 1.615 21,05 Obdachlosen-Unterkünfte 13.071 648 20,17 Feuerwehrgebäude 74.540 5.103 14,61 Kindergärten 83.682 5.999 13,95 Rathaus 104.152 9.116 11,43 Bauhof 25.852 2.652 9,75 sonstige 110.807 11.619 9,54 KMZ 53.458 5.649 9,46 Hauptschule 59.032 6.628 8,91 Förderschule 20.378 2.610 7,81 Grundschulen 233.441 31.102 7,51 Schulzentren 369.599 53.551 6,90 Parkhaus 5.706 6.062 0,94 Summe 1.614.537 157.480 10,25 Tabelle 8a_Energiekosten 2010 nach Gebäudetypen je m² BGF Energiekosten 2010 nach Gebäudetypen je m² BGF 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 KM H Z au pt sc hu Fö le rd er sc G hu ru le nd sc hu Sc le n hu lz en tre n Pa rk ha us As yl be w er Fr ei ba d H al le be n b r-U ad nt er kü nf Sp te or t st O ät bd Tr te ac n au hl er os ha en lle -U n nt Fe er ue k ü rw nf eh te rg eb ä ud Ki nd e er gä rte n R at ha us Ba uh of so ns tig e 0,00 Diagramm 8a_Energiekosten 2010 nach Gebäudetypen je m² BGF 21 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 EnergiekostenEntwicklung(€) (incl.Wasser, ohne Abwasser) Summe 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1.282.757 1.302.086 1.477.664 1.525.363 1.507.388 1.612.902 1.621.336 1.657.971 1.766.964 1.614.537 1,5% prozentuale Entw icklung zu Vorj. 13,5% 3,2% En.K.Index Jahresdurchschn. Basis 2005 -1,2% 7,0% 0,5% 2,3% 6,6% 100 108,5 112,8 127 122,3 133,3 1.507.388 1.486.546 1.437.355 1.305.489 1.444.778 1.211.206 Energiekosten preisbereinigt *Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland Tabelle 9_Energiekosten-Entwicklung Energiekosten-Entwicklung 2001-2010 1.800.000 € 1.600.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2001 2002 -8,6% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 9_Energiekosten-Entwicklung Wenn auch die Energiekosten über die Jahre tendenziell gestiegen sind, so sind unter Berücksichtung der sich mittel- und langfristig nach oben entwickelnden Preise die dahinterstehenden Verbräuche tendenziell rückläufig. Dies ergibt sich aus der preisbereinigten Energiekosten-Zeitreihe. 22 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Energiekosten-Entwicklung 2005-2010 (preisbereinigt) 1.600.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 9a_Energiekosten preisbereinigt Gasverbrauch 2000 2001 2002 2003 2000-2009 KW/h KW/h KW/h KW/h Schulzentren 2.825.191 4.815.155 4.444.545 4.942.090 Grundschulen 1.934.594 2.259.975 2.151.675 2.531.629 Rathaus/KMZ 832.171 925.100 944.258 1.056.763 Hallenbad 1.260.641 1.325.493 1.194.333 1.093.705 Sportanlagen 797.623 938.266 865.206 892.054 Asylbewerber-Unterk. 900.049 1.339.184 1.247.809 1.071.836 Hauptschule 664.904 664.741 771.596 931.560 Kindergärten 505.105 533.575 588.567 497.838 Feuerwachen 548.190 568.168 604.966 606.663 Freibad 436.346 496.539 529.474 554.837 sonstige 401.163 410.819 433.805 378.451 Förderschule 450.251 538.683 462.940 422.332 Bauhof 248.914 277.217 262.587 314.936 Obdachlosenunterk. 70.368 78.158 72.409 87.557 Trauerhallen 36.080 37.228 67.205 55.449 Summe 11.911.590 15.208.301 14.641.375 15.437.700 Tabelle 10_Gasverbrauch nach Gebäudetypen 2004 KW/h 4.773.626 2.428.599 1.172.725 1.018.400 702.374 954.678 729.925 377.885 467.194 575.168 238.817 527.573 264.693 55.042 35.453 14.322.152 2005 KW/h 4.646.108 2.753.007 1.355.860 935.521 873.402 1.110.856 903.057 578.132 560.624 438.893 430.930 594.273 266.462 84.931 59.542 15.591.598 2006 KW/h 4.559.102 2.588.633 1.591.403 1.029.166 837.989 1.067.784 657.747 587.458 547.196 435.661 410.982 535.830 288.719 105.832 58.354 15.301.856 2007 KW/h 4.095.098 2.627.022 1.287.820 928.208 908.204 818.070 912.430 453.516 489.469 393.874 293.509 484.927 226.222 73.212 39.119 14.030.700 2008 2009 KW/h KW/h 3.438.231 4.202.166 2.350.791 2.851.751 1.275.327 1.411.961 985.446 972.071 883.740 820.186 857.357 901.295 757.514 528.853 527.664 540.222 500.059 706.519 400.522 461.702 368.541 358.392 356.777 441.820 225.017 214.434 57.397 76.139 46.185 61.718 13.030.568 14.549.229 23 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Gas-Verbrauch 2009 in KW/h nach Gebäudetypen 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 n Tra ue rha lle en un ter k. Ob da c hlo s Ba uh of hu le rsc tig e so ns Fö rde Fre iba d nb ad Sp ort a nla As ge ylb n ew erb erUn ter k. Ha up tsc hu le Kin de rgä rte n Fe ue rw ac he n Z /KM Ha lle au s ch ule n Ra th Gr un ds Sc hu lz en tr en 0 Diagramm 10_Gasverbrauch nach Gebäudetypen Die tendenziell sinkenden Energiekosten werden auch bei der Verbrauchs-Entwicklung der Energieart Gas sichtbar. Zumindest im Zeitraum zwischen 2005 und 2009 (Zahlen für 2010 lagen zum Berichtszeitpunkt leider nicht vor) gibt es eine leicht rückläufige Verbrauchstendenz. Gasverbrauchs-Entwicklung 2000-2009 in KW/h 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Diagramm 10a_Gasverbrauchs-Entwicklung 24 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Folgende Tabelle und Diagramm zeigen, wie sich die Gas-Verbräuche, umgerechnet auf die Bruttogrundflächen bei den jeweiligen Gebäudearten darstellen, welches also die Gebäude mit den höchsten Gasverbräuchen je Quadratmeter sind: Kennzahl: Gasverbrauch je m² BGF Gesamt BGF Gasverbrauch Gasverbrauch incl. Mietfläche 2009 KW/h je m² BGF Gebäudetyp m² KW/h Sportanlagen 9.873 2.253.959 228,30 Förderschule 2.610 441.820 169,28 Asyl/Obdach 5.904 977.434 165,55 Feuerwachen 5.103 706.519 138,45 Grundschulen 31.211 2.851.751 91,37 Rathaus/KMZ 16.213 1.411.961 87,09 Bauhof 2.652 214.434 80,86 Hauptschule 6.628 528.853 79,79 Kindergärten 6.818 540.222 79,23 Schulzentren 53.551 4.202.166 78,47 Trauerhallen 1.615 61.718 38,22 alle sonstige 17.991 358.392 19,92 Summe 160.169 14.549.229 90,84 Tabelle 10a_Kennzahl Gasverbrauch in KW/h nach BGF Gasverbrauch KW/h je m² BGF 250 200 150 100 50 so ns tig e all e Tr au er ha lle n re n Sc hu lze nt är ten Ki nd er g hu le Ha up tsc Ba uh of Z au s/K M Ra th un ds ch ule n en Gr wa ch h Fe ue r Ob da c yl/ As sc hu le Fö rd er Sp or tan lag en 0 Diagramm 10a1_Gasverbrauch KW/h nach BGF Über das sehr komplexe Thema der elektronischen Energieverbrauchs-Datenübermittlung und der Einrichtung von dazu nötigen Zählerstrukturen wurde bereits im letzten Jahresbericht eingehend berichtet. Mittlerweile wurde durch eine Projektgruppe ermittelt, an welchen Stellen weitere Zwischenzähler für die anschließende korrekte Verbrauchs- und Kostenverteilung nötig sind. Überdies sind entsprechende Mittel für die Einrichtung dieser Zähler bereitgestellt worden und auch die Beauftragung der Fachfirmen zur Installation solcher Zähler wird in Kürze vorgenommen. 25 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 6.2 Kennzahl: Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten Wie aus vorherigen Tabellen hervorgeht, fallen die mit Abstand meisten Energiekosten in Schulen an. Deshalb drängt sich hier die Frage auf, wie die einzelnen Schulen im Energiekosten-Vergleich zueinander stehen. Um eine Vergleichbarkeit herbeizuführen, wurden als Basis die Schülerzahl herangezogen. Somit ergibt sich in folgender Tabelle die Aussage, welche Schule je Schüler welche Kosten für Strom, Wärme (Gas ,Heizöl, Wärmestrom) und Wasser hervorruft. Aufgrund der räumlichen Gegebenheiten im Schulzentrum Brauweiler und die hiermit verbundene gemeinsame Nutzung des Gebäudekörpers sowohl durch die Realschule als auch durch das Gymnasium kann hier ausnahmsweise nur eine zusammengefasste Darstellung für das gesamte Schulzentrum gegeben werden. Die ausgewiesenen Energie- und Wasserkosten beziehen sich jeweils immer auf die gesamte Liegenschaft. Die Kosten für Haupt- und Nebengebäude wie auch für Turnhallen sind somit zusammengefasst worden, da die Aussage gesucht wurde, welche mit dem Schulbetrieb verbunden Gesamt-Energie- und Wasserkosten je Schüler anfallen. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2010 Schulen je Schüler KGS Bachstraße EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Buschweg GGS Brauweiler (Richezaschule) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Stommeln (Christinaschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Sinnersdorf (Horionschule) GHS Pulheim Gymnasium Pulheim Realschule Pulheim SZ Brauweiler Förderschule Brauweiler Summe Schüler Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten € € € 4.054 13.990 825 3.265 18.688 2.143 5.180 13.094 849 10.224 15.319 902 5.576 2.631 829 8.760 15.588 2.695 10.344 25.828 1.593 8.547 19.783 887 8.939 31.618 1.293 20.053 36.713 2.266 49.840 112.405 7.040 13.908 30.588 2.097 65.622 79.341 8.758 6.256 26.091 1.558 220.568 441.677 33.735 292 320 229 227 188 221 222 157 208 314 1491 702 1976 88 6.635 Kennzahl Kennzahl Kennzahl Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten je Schüler je Schüler je Schüler € € € 13,88 47,91 2,83 10,20 58,40 6,70 22,62 57,18 3,71 45,04 67,48 3,97 29,66 13,99 4,41 39,64 70,53 12,19 46,59 116,34 7,18 54,44 126,01 5,65 42,98 152,01 6,22 63,86 116,92 7,22 33,43 75,39 4,72 19,81 43,57 2,99 33,21 40,15 4,43 71,09 296,49 17,70 33,24 66,57 5,08 Tabelle 10b_ Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen 2010 je Schüler Die Darstellung in Diagrammform zeigt sehr augenscheinlich, dass durchaus erhebliche Unterschiede bei den relativen Kosten je Schüler vorliegen, die es im Einzelfall zu untersuchen und eventuell abzustellen gilt. Die augenscheinlichen Ausreißer, die sich deutlich vom Durchschnitt entfernenden Kosten, wurden in den Diagrammen jeweils rot gekennzeichnet. Die in jeder der drei Kostenarten deutlich heraus fallenden Kosten bei der Förderschule sind auf die dort naturgemäß wesentlich geringere Schülerzahl zurückzuführen. Dies ist bei der Beurteilung und Einschätzung eventuell durchzuführender Maßnahmen selbstverständlich zu berücksichtigen. 26 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kennzahl: Stromkosten Schulen 2010 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 10 € 20 € 30 € 40 € 50 € 60 € 70 € 80 € Diagramm 10b1_Kennzahl Stromkosten Schulen 2010 je Schüler Kennzahl: Wärmekosten Schulen 2010 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € Diagramm 10b2_Kennzahl Wärmekosten Schulen 2010 je Schüler 27 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kennzahl: Wasserkosten Schulen 2010 je Schüler Förderschule Brauweiler SZ Brauweiler Realschule Pulheim Gymnasium Pulheim GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Stommeln (Christinaschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Buschweg EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Bachstraße 0€ 2€ 4€ 6€ 8€ 10 € 12 € 14 € 16 € 18 € Diagramm 10b3_Kennzahl Wasserkosten Schulen 2010 je Schüler Auch die Kindergärten stellen im Bereich Energie- und Wasserkosten einen erhebliche Faktor dar und auch hier empfiehlt sich der Vergleich der einzelnen Einrichtungen miteinander, um eventuelle Ausreißer zu erkennen und möglicherweise Gegenmaßnahmen einleiten zu können Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2010 Kindergärten je KiGa-Plaz Kennzahl Kennzahl Kennzahl Kinder- Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten Stromkosten Wärmekosten Wasserkosten Plätze je Platz je Platz je Platz € € € € € € GustHeinemannStr 2.592 3.145 620 89 29,12 35,34 6,97 Anemonenweg 2.463 4.261 615 120 20,53 35,51 5,13 Sinnersd.Str. 3.086 8.315 556 84 36,74 98,99 6,62 Nelkenweg 1.542 2.219 709 88 17,52 25,22 8,06 Karl-Zörg.Str. 1.363 4.657 368 51 26,73 91,31 7,22 Helmholzstr. (Heizöl) 1.799 1.289 473 75 23,99 17,19 6,31 Vochemsgasse 860 2.422 0 51 16,86 47,49 0,00 Am Fronhof 7.614 342 45 169,20 0,00 7,60 von-Harff-Str. 2.759 6.402 564 77 35,83 83,14 7,32 Kesselsgasse 2.801 3.268 596 39 71,82 83,79 15,28 Görreshofstr. 2.471 3.930 672 94 26,29 41,81 7,15 Zu den Fußfällen 1.928 6.507 474 73 26,41 89,14 6,49 Summe 31.278 46.415 5.989 886 35,30 52,39 6,76 Tabelle10c_Kennzahl Energie- und Wasserverbrauch Kindergärten 2010 je Platz Die Betrachtung der Kindergärten zeigt, dass es bei den durchaus vergleichbaren Einrichtungen teilweise erhebliche Unterschiede bei den Kosten der verschiedenen Energie-Arten, und auch bei den Zahlen je Kind gibt. Bei den Wärmekosten ist zu beachten, dass eine Umrechnung je Kind durchaus 28 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 etwas über die Auslastung des Kindergartens, nicht aber immer etwas über die energetische Qualität des Gebäudes aussagen muss. Der Kindergarten Am Fronhof wird mittels einer strombetriebenen Wärmepumpe mit Wärme versorgt. Insofern liegen hier keine Gaskosten, demgegenüber aber höhere Stromkosten an. Bislang war am Fronhof eine monovalent arbeitende Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert. Diese entzieht Wärme aus der Außenluft. Mittlerweile wurde eine effizientere, geothermisch arbeitende Wasser-WasserWärmepumpe installiert, aufgrund derer zukünftig die Stromkosten spürbar sinken werden. Die auffällig geringen Kosten für Wärme im Kindergarten Nelkenweg sind auf das relativ gering Baujahr und die somit guten Isolierungswerte bzw. neue Heiztechnik zurückzuführen. Der Kindergarten Helmholtzstraße ist hier nicht wirklich zu vergleichen, was die Wärmekosten anbelangt, da dort noch mit Heizöl geheizt wird und sich somit Verschiebungen zwischen Ölverbrauch und Ölkosten-Anfall ergeben. Im Kindergarten Vochemsgasse sind keine Wasserkosten aufgeführt, da dieser Kindergarten angemietet ist und die Wasserkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechung seitens des Vermieters in Rechnung gestellt werden und somit als Mietkosten ausgewiesen werden. Kennzahl: Stromkosten Kindergärten 2010 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholzstr. (Heizöl) Karl-Zörg.Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 20 € 40 € 60 € 80 € 100 € 120 € 140 € 160 € 180 € Diagramm10c1_Kennzahl Stromkosten Kindergärten 2010 je Platz 29 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kennzahl: Wärmekosten Kindergärten 2010 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholzstr. (Heizöl) Karl-Zörg.Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 10 € 20 € 30 € 40 € 50 € 60 € 70 € 80 € 90 € 100 € Diagramm10c2_Kennzahl Wärmekosten Kindergärten 2010 je Platz Kennzahl: Wasserkosten Kindergärten 2010 je Platz Zu den Fußfällen Görreshofstr. Kesselsgasse von-Harff-Str. Am Fronhof Vochemsgasse Helmholzstr. (Heizöl) Karl-Zörg.Str. Nelkenweg Sinnersd.Str. Anemonenweg GustHeinemannStr 0€ 2€ 4€ 6€ 8€ 10 € 12 € 14 € 16 € Diagramm10c3_Kennzahl Wasserkosten Kindergärten 2010 je Platz 30 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 6.3 Basis: Zeitvergleich energetische Maßnahmen Basierend auf der im Jahre 2009 durch die Firma „switch.on energy + engineering gmbh“ durchgeführte Untersuchung der städtischen Gebäude im Hinblick auf ihren energetisch relevanten baulichen Zustand und dem daraus entstandenen Klimaschutzkonzept ergab sich für viele Gebäude Handlungsbedarf zwecks energetischer Optimierung. Für einige der dringlichsten Fälle wurden für das Haushaltsjahr 2011 Gelder bereitgestellt, die sich im Maßnahmenkatalog 2011 wiederfinden lassen. Um den Erfolg der mittels dieser Maßnahmen durchzuführenden energetisch wirksamen Verbesserungen – Heizungserneuerungen, Fassadendämmungen, Fenstererneuerungen etc. – darlegen zu können, soll in dem hier vorliegenden Jahresbericht für eben diese, und später auch noch weitere hinzugekommenen Gebäude, ein Zeitvergleich der Energiekosten für Strom und Wärme durchgeführt werden. Hierzu sind in folgender Tabelle die im ersten Aufschlag durchzuführenden Maßnahmen mit den jeweiligen Gebäuden und die bislang entstandenen Energiekosten vor den energetischen Verbesserungen genannt. Hierzu wird der Durchschnitt (arithmetisches Mittel) der Energiekosten der Jahre 2008, 2009 und 2010 herangezogen, um eventuelle Ausreißer zu glätten. In den Jahresberichten der folgenden Jahre werden dann jeweils für diese Gebäude die Energiekosten gesondert ausgewiesen und gegen die fixierten Basiswerte gestellt, um den Erfolg der im Klimaschutzkonzept definierten energetischen Maßnahmen aufzuzeigen. Basis für Zeitvergleich energetische Maßnahmen Gebäude energetische Maßnahme Rathaus Erneu.der Beleuchtung (Verbesserung der Energieeffizienz) Asylbewerberunterkunft Eschgasse Erneuerung der Regeltechnik GGS Sinnersdorf (Horionschule) Dämmung Aussenw ände und Keller/Erneuerung Fenster GGS Mathildenstraße (Richezasch.) Fenster und Fassadensanierung KGS An der Kopfbuche Fenstererneuerung KGS Bachstraße Erneuerung des Heizkessels KiGa Anemonenweg Austausch Heizkörper Tabelle10d_Zeitvergleich energetische Maßnahmen Strom Gas Gas Gas Gas Gas Gas Energiekosten Basis 2008 2009 2010 € € € 29.430 32.031 35.320 31.442 33.552 30.758 20.911 24.746 22.800 15.810 17.694 15.319 11.974 14.372 11.687 12.384 13.444 13.990 6.356 1.927 4.261 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung Nachdem die Aufwendungen für die Unterhaltung der Gebäude von 2008 auf 2009 geringfügig abgenommen haben, wurden im Jahre 2010 wieder deutlich mehr Unterhaltungs-Arbeiten durchgeführt. Die Summe von ca. 2,1 Mio. € spiegelt sämtliche Maßnahmen im Bauunterhalt wider, auch diese, die noch aus Rückstellungen der Vorjahre resultierten und über das entsprechend Rückstellungskonto gebucht wurden. Dies erklärt den Unterschied zu den weiter genannten Bauunterhaltungs-Aufwendungen in Höhe von ca. 1,6 Mio. €. Hier handelt es sich ausschließlich um jene Unterhaltungsarbeiten, die auch im Jahre 2010 aus dem Konto „Aufwand für die Unterhaltung der Gebäude“ bestritten wurden. 31 Durchschnitt € 32.260 31.917 22.819 16.274 12.678 13.273 4.181 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Die Kosten für Reinigung und Abfallbeseitigung sind in den Jahren 2008 bis 2010 stetig gefallen, was im Wesentlichen darauf zurückzuführen ist, dass bereits in den Jahren 2008 und 2009 Reinigungsausschreibungen für die Schulen und das Rathaus samt Rathauscenter und Canishof durchgeführt wurden. Im Jahre 2010 folgte dann die Gesamtausschreibung für alle städtischen Objekte, was aufgrund der veränderten Reinigungsintervalle nochmals zu einer deutlichen Kostenersparnis führte. (s. Kapitel Reinigung) Insgesamt sind die Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten in den Betrachtungsjahren 2008 bis 2010 – sieht man von der halben Million Mehraufwand für Bauunterhaltungsleistungen ab – gleichmäßig und stabil geblieben. Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung (€) 2006 Unterhaltung der Gebäude 1.263.728 iLV Bauhof Aussenanlagen 1.192.137 Reinigung 1.012.226 Miete, Pacht, Erbbauzins 368.114 Versicherungs-Beiträge Gebäude 220.438 Abfallbeseitigung 239.887 iLV Bauhof Gebäude 23.561 Unterhaltung der Aussenanlagen 4.444 Unterhaltung der Maschinen 68.697 Grundsteuer 35.019 Reinigungsmittel 27.917 Straßenreinigung 43.374 Telefongebühren mobil iLV allgemein 3.793 Summe 4.503.335 Tabelle 11_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 2007 1.105.244 1.146.420 1.024.183 415.888 240.173 276.928 91.240 30.801 43.125 33.929 27.620 14.600 2.121 59.547 4.511.819 2008 1.560.249 919.041 1.051.664 370.541 237.788 301.871 93.775 26.653 39.846 34.374 32.521 44.405 2.851 262.024 4.977.603 2009 1.477.328 1.274.249 954.639 383.735 227.299 294.562 74.358 27.539 32.316 33.179 58.268 43.515 2.886 4.686 4.888.559 2010 2.087.536 1.184.570 927.922 389.810 224.906 219.852 68.129 57.773 34.196 33.436 32.703 18.288 3.239 1.194 5.283.554 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 2010 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € iL V Un te r ha ltu ng de Ba rG uh eb of äu Au de ss en an la ge M ie n Ve te Re rs , Pa in ic ig he ch un ru t, g ng Er sbb Be au itr zi äg ns e G eb Ab äu fa de llb Un es iL V te e i rh Ba tig al un uh tu g of ng G de e Un bä rA te ud us rh e se al na tu ng nl ag de en rM as ch in en G ru nd st Re eu in er ig un g sm St ra itt ße el Te nr le ei fo ni ng gu eb ng üh re n m ob iL V il al lg em ei n 0€ Diagramm 11_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 32 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Setzt man die gesamten Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten über die Jahre zu den jeweiligen Flächen ins Verhältnis, ergibt sich ein relativ stabiles Bild. Mit 33,55 €/m² liegen die relativen Kosten 2010 auf dem Niveau von 2008 – mit leichtem Tal in 2009. Die höheren Unterhaltungs-Aufwendungen 2010 stehen hier einer im Wesentlichen durch den Bau der beiden Schulmensen vergrößerten Fläche gegenüber. Zieht man in Betracht, dass die beiden Mensen Anfangs noch keine oder nur geringe Unterhaltungskosten verursachen, stehen den „Altflächen“ höhere Kosten gegenüber – hervorgerufen durch die Steigerung beim Bauunterhalt. Dies sollte bei der Interpretation dieser Zahlen beachtet werden. Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung (€) 2006 Summe 4.641.417 BGF gesamt m² (nur Flächen im Eigentum) 153.865 Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF 30,17 Tabelle 12_Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten 2007 4.651.421 159.957 29,08 2008 5.115.856 153.886 33,24 2009 4.888.559 156.690 31,20 2010 5.283.556 157.482 33,55 Kernkennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten je m² BGF 34,00 € 33,55 € 33,00 € 33,24 € 32,00 € 31,20 € 31,00 € 30,00 € 30,17 € 29,00 € 29,08 € 28,00 € 27,00 € 26,00 € 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 12_Gesamtbewirtschaftungskosten 33 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 8. Personalkosten Wie bereits im letzten Jahresbericht angekündigt haben die Personalkosten ihr „normales“ Niveau erst im Jahre 2009 wieder erreicht. Das zuvor durch längere Vakanzen, insbesondere der Stelle des Amtsleiters und des technischen Leiters, aber auch anderer temporär freier Stellen und einer Altersteilzeit hervorgerufene „Tal“ bei den Personalkosten in den Jahren 2007 und 2008 wurde ab 2009 wieder ausgeglichen und ist auch in 2010 stabil geblieben. 2006 2007 Personalkosten (€) 974.211 840.954 Tabelle 13_Personalkosten-Entwicklung 2008 908.699 2009 1.061.688 2010 1.061.460 Personalkosten-Entwicklung 2006 - 2010 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm13_Personalkosten-Entwicklung 9. sonstiger Aufwand Analog zu den in Tabelle 4 zu sehenden stark gestiegenen externen Erträgen aufgrund der durch die veränderten Buchungsregeln nun transparent zu erkennenden Erträgen aus Grundstücksverkäufen finden sich in Tabelle 14 (sonstiger Aufwand) die dazugehörigen Aufwendungen aus dem dementsprechenden Abgang des Anlagevermögens. Auch die bereits weiter oben erklärten Veränderungen bei der Position „sonstiger Geschäftsaufwand“ tragen zum signifikanten Anstieg bei der Summe des sonstigen Aufwandes bei. 34 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 sontige Aufwendungen (€) sonstiger Geschäfts-Aufwand Verluste aus Abgang Anlageverm. Versicherungs-Beiträge (sonstige) sonstige Dienstleistungen Beiträge.Wirtsch.Verbände and.sonst.ord.Aufwendungen Summe Tabelle 14_sonstiger Aufwand 2006 40 7.478 21.154 615 3.713 33.000 2007 45.831 2008 13.298 60 25.264 120 31.249 18.076 15.320 77.943 71.275 2009 866.470 14.240 49.500 5.145 120 2010 1.160.243 141.904 53.764 24.921 370 935.475 1.381.202 sonstiger Aufwand 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 € 0€ 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 14_sonstiger Aufwand 10. Reinigung 10.1 Ausschreibung Unterhalts-/ Glas- und Grundreinigung Aufgrund der unterschiedlichen Reinigungsintervalle in den Schulen und den daraus resultierenden Beanstandungen des Rechnungsprüfungsamtes wurden seitens des Immobilienmanagements im Jahr 2010 die Reinigungsleistungen für alle städtischen Objekte neu ausgeschrieben. Ein externes Beratungsunternehmen wurde beauftragt, die seinerzeit gültigen Leistungsverzeichnisse aller städtischen Objekte zu überprüfen und gegebenenfalls die Reinigungsintervalle zu vereinheitlichen und anzupassen. Grundlage für die Anpassung der Reinigungsintervalle war die DIN 77400 (Reinigungsdienstleitung im Schulgebäude, Anforderung an die Reinigung), die in der Empfehlung des Beratungsunternehmens durchaus auch übertroffen wird. 35 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Die neuen Leistungsverzeichnisse mit den entsprechend angepassten Reinigungsintervallen wurden seinerzeit allen Schulen zwecks Prüfung und eventueller Änderung vorgelegt. Diese teilten ihre Änderungswünsche mit, woraufhin letzte Anpassungen vorgenommen wurden. Die Reinigungsintervalle wurden anschließend in Absprache mit dem Beratungsunternehmen und den Nutzern, insbesondere den Schulen, festgelegt. Um bessere Reinigungsleistungen zu erzielen wurden aufgrund des Vorschlages des beratenden Fachunternehmens andere als die bisher bei Reinigungs-Ausschreibungen üblichen Wertungskriterien festgelegt. Hiernach wird nicht ausschließlich der Preis als Kriterium herangezogen, sondern es werden darüber hinaus auch die für die Leistungserbringung angesetzten Arbeitsstunden mit berücksichtigt. Somit ergibt sich nach Auswertung nicht der „günstigste“, sondern der „wirtschaftlichste“ Bieter Die Wertungskriterien für den „ wirtschaftlichsten Bieter“ wurden wie nachfolgend beschrieben festgelegt. Preis: Der niedrigste in der Wertung verbliebene angebotene Preis wurde als Referenzwert herangezogen und erhielt die maximale Punktzahl. Für alle anderen Angebotspreise wurde die prozentuale Abweichung zum Referenzwert berechnet. Der Punktabzug wurde im selben Verhältnis vorgenommen, beispielsweise ergab ein um zehn Prozent höherer Angebotspreis eine um ebenso zehn Prozent geringere Punktzahl. Stunden: Die höchsten in der Wertung verbliebenen angebotenen Jahresstunden wurden als Referenzwert herangezogen und erhielten die maximale Punktzahl. Für alle anderen angebotenen Stunden wurde die prozentuale Abweichung zum Referenzwert berechnet. Der Punktabzug wurde auch hier im selben Verhältnis vorgenommen. Somit erhielten also Bieter mit um beispielsweise zehn Prozent geringerer Stundenzahl auch zehn Prozent geringere Punkt-Anzahl. Für diese Reinigungsausschreibung wurden von Submission lagen 24 Angebote vor. 42 Firmen Angebotsunterlagen angefordert. Zur Der Auftrag für die Reinigungsleistungen aller städtischen Objekte für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2012 wurde am 03.12.2010 vergeben. 10.2 Reinigungskosten Auch schon vor Anlauf der durch die Gesamt-Ausschreibung aller städtischen Gebäude und der damit verbundenen veränderten Reinigungs-Struktur zu erwartenden Kostenersparnisse konnte bei den Reinigungskosten im Laufe der Jahre kontinuierlich eingespart werden, da auch schon im Vorfeld Einzelausschreibungen für die Schulen, das Rathaus, Rathauscenter und Canishof erfolgten. Bei der folgenden Tabelle „Reinigungskosten je Gebäudetyp“ wird augenscheinlich, dass die Ausschreibungen für die genannten Objekte erfolgreich zur Kostenersparnis beitragen konnten. 36 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Reinigungskosten nach Gebäudetypen (€) Schulzentren Grundschulen Kindergärten Rathaus Hauptschule sonstige KMZ Förderschule Sportstätten Feuerwehrgebäude Bauhof Trauerhallen Asylbewerberheime Freibad Summe 2006 401.580 199.181 132.268 74.801 46.669 36.773 41.599 34.640 16.356 11.985 7.045 8.534 795 2007 423.790 203.169 94.105 83.643 50.079 52.000 30.204 38.263 16.340 17.487 8.033 7.053 17 1.012.226 1.024.183 2008 425.590 215.590 100.362 77.043 56.059 48.472 33.777 43.306 19.206 16.380 8.014 6.725 867 273 1.051.664 2009 385.022 205.691 110.537 55.493 46.900 40.778 31.281 25.029 20.278 16.168 7.726 9.736 0 0 954.639 2010 377.171 193.874 113.179 51.029 43.598 38.986 29.950 26.845 21.271 16.220 7.691 6.956 1.102 50 927.922 Tabelle 15_Reinigungskosten nach Gebäudetypen Reinigungskosten nach Gebäudetypen 2010 400.000 € Schulzentren 350.000 € 300.000 € 250.000 € Grundschulen 200.000 € 150.000 € Kindergärten 100.000 € Rathaus 50.000 € Hauptschule sonstige KMZ Förderschule Sportstätten Feuerwehrgebäude Bauhof Trauerhallen 0€ Diagramm 15_Reinigungskosten nach Gebäudetypen Durch die Verbindung von Reinigungskosten zu den gereinigten Gesamtflächen der jeweiligen Gebäudetypen ergibt sich ein Ranking von Kennzahlen. Diese Reinigungskosten nach Gebäudetypen je m² BGF zeigen, dass die mit weitem Abstand höchsten relativen Reinigungskosten in Kindergärten anfallen. Weit dahinter folgen dann die Schulen und später die anderen Gebäudetypen. Abgesehen von eben diesen Kindergärten, bei denen die auf die Fläche bezogenen Reinigungskosten auch im Verlauf der Jahre noch angestiegen sind, zeigt sich bei allen anderen Gebäudetypen ein Trend zum Rückgang der Kosten je Fläche. 37 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Reinigungskosten Gebäudetyp 2010 2009 € Miet BGF BGF m² € (Eigentumsflächen) 5.999 2.610 53.551 6.628 31.102 5.649 9.116 1.615 5.103 2.652 9.873 17.681 5.904 0 157.483 Tabelle 16_Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Kindergärten Förderschule Schulzentren Hauptschule Grundschulen KMZ Rathaus Trauerhallen Feuerwehrgebäude Bauhof Sportstätten sonstige Asyl/Obdach Freibad Summe 113.179 26.845 377.171 43.598 193.874 29.950 51.029 6.956 16.220 7.691 21.271 38.986 1.102 50 927.922 Gesamt BGF m² 819 110.537 25.029 385.022 46.900 205.691 31.281 55.493 9.736 16.168 7.726 20.278 40.778 0 0 954.639 109 1.448 310 2.686 m² 6.818 2.610 53.551 6.628 31.211 5.649 10.564 1.615 5.103 2.652 9.873 17.991 5.904 0 160.169 Reinigungskosten nach Gebäudetypen je m² BGF (€) 2010 16,60 10,29 7,04 6,58 6,21 5,30 4,83 4,31 3,18 2,90 2,15 2,17 0,19 0,00 5,79 2009 16,21 9,59 7,19 7,08 6,59 5,54 5,25 6,03 3,17 2,91 2,05 2,27 0,00 5,96 Kennzahl Reinigungskosten € je m² 2010 18,00 € 16,00 € 14,00 € 12,00 € 10,00 € 8,00 € 6,00 € 4,00 € 2,00 € ei ba d Fr bd ac h tig e yl /O As so ns ät te n ts t Ba uh of ha lle n ge bä ud e Sp or Tr w eh r Fe ue r au er R at ha us KM Z ch ul en ul e ch ru nd s G re n H au pt s hu le sc hu lz en t Sc Fö rd er Ki nd er g är te n 0,00 € Diagramm 16_Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Auch beim Verhältnis der Gesamtreinigungskosten im Verlauf der Jahre 2006 - 2010 zu den jeweiligen historischen Gesamtflächen incl. der zu reinigenden angemieteten Flächen zeigt sich der Trend zum Rückgang der Reinigungskosten. 38 2008 15,46 16,59 8,03 6,74 7,24 5,08 7,29 4,24 3,47 3,02 1,84 3,03 0,13 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 2006 2007 Gesamt-Reinigungskosten € 1.012.226 1.024.183 BGF (incl. angemietete Flächen) m² 156.870 159.465 Gesamt-Reinigungskosten je m² BGF (€) 6,45 6,42 Tabelle 17_Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF 2008 1.051.664 159.297 6,60 2009 954.639 159.285 5,99 2010 927.922 160.167 5,79 Gesamtreinigungskosten € je m² BGF 2006 - 2010 6,80 € 6,60 € 6,40 € 6,20 € 6,00 € 5,80 € 5,60 € 5,40 € 5,20 € 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 17_Kennzahl Gesamtreinigungskosten nach BGF 11. Sach-Versicherungen Im Jahr 2008 wurde ermittelt, ob eventuell eine vorzeitige Kündigung des Vertrages über Sachversicherungen oder besser dessen Fortführung bis zum Vertragsablauf-Zeitpunkt (31.12.2011) für die Stadt von Vorteil ist. Diese Überlegung wurde angestrengt, da der bestehende Versicherungsvertrag über Sachversicherungen (Gebäude-, Elektronik-, Maschinen-, Schlüsselverlust- und Inhaltsversicherungen) ein einseitiges Kündigungsrecht für die Stadt Pulheim zum 31.12.2009 vorsah. Hierzu beauftragte das Immobilienmanagement ein externes Beratungsunternehmen mit der Prüfung, inwieweit eine vorzeitige Kündigung zum 31.12.2009 unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Marktsituation und der Vertragslage des bestehenden Vertrages sinnvoll wäre und ob eine europaweite Ausschreibung zu diesem Zeitpunkt durchzuführen sei. Dieses Unternehmen führte daraufhin, basierend auf dem bestehenden Rahmenvertrag mit der Provinzial Versicherung, eine Markterkundung durch. Verschiedene infrage kommende Versicherungs-Unternehmen wurden angefragt und diesen hierzu die Schadenquote der Stadt 39 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Pulheim für die letzten fünf Jahre mitgeteilt. Das Prämienvolumen der Stadt Pulheim betrug seinerzeit 218.500 € ohne Versicherungssteuer, die Schadenquote lag bei 94,0 %. Aus dieser Marktuntersuchung wurde die Erkenntnis gewonnen, dass aufgrund der seinerzeitigen hohen Schadenquote ein neuer Vertrag mit der Stadt Pulheim für ein anderes Versicherungsunternehmen nicht auskömmlich sein würde. Somit war die damalige Jahresprämie in Höhe von 218.500 € unter Berücksichtigung des ungünstigen Schadensverlaufs aus Sicht der Stadt Pulheim als günstig zu bezeichnen, weil davon ausgegangen werden konnte, dass bei einer europaweiten Ausschreibung die jeweiligen Angebote weit über dem seinerzeitigen Prämienvolumen liegen würden. Gestützt auf diese Erkenntnis wurde der Versicherungsvertrag mit der Provinzial Versicherung bis zu dessen Vertrags-Ablauf (31.12.2011) bestehen gelassen. 12. Instandhaltung Wie bereits weiter oben unter dem Kapitel „Unterhaltung und Bewirtschaftung“ erwähnt, handelt es sich bei den in nachfolgender Tabelle dargestellten Instandhaltungskosten um die aus dem Konto Bauunterhalt bestrittenen Beträge, also um Aufwand im Berichtsjahr. Der in den letzten Berichtsjahren deutlich angestiegene Anteil der Einzelmaßnahmen rührt daher, dass zur Erlangung besserer Transparenz und Nachvollziehbarkeit die Schwelle, ab der Maßnahmen in FM-Tools als Einzelmaßnahmen geführt werden, deutlich herabgesetzt wurde. Instandhaltung (€) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kleinreparaturen 1.389.032 755.130 724.870 723.120 979.000 766.917 1.036.599 755.303 792.885 Wartungsverträge 143.310 147.100 147.370 134.360 156.200 136.647 161.532 179.767 176.726 Einzelmaßnahmen 1.777.200 511.540 1.163.470 642.630 306.847 201.679 374.835 563.374 599.122 Summe 3.309.542 1.413.770 2.035.710 1.500.110 1.442.047 1.105.243 1.572.966 1.498.444 1.568.733 Tabelle 18_Instandhaltungskosten Gebäude Instandhaltungskosten Gebäude 2002 - 2010 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € Einzelmaßnahmen Wartungsverträge Kleinreparaturen 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 € 0€ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 18_Instandhaltungskosten Gebäude 40 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Setzt man die Bauunterhaltungskosten der letzten Jahre zu den jeweiligen historischen Bruttogrundflächen ins Verhältnis, so lässt diese Kennzahl erkennen, dass in Pulheim regelmäßig etwa zehn Euro pro Jahr und Quadratmeter Bruttogrundfläche für die Instandhaltung der Gebäude aufgewendet wird, mit Ausnahme von 2007. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass – wie oben beschrieben - über die 1.6 Mio. € Aufwendungen für Bauunterhalt hinaus noch weitere Bauunterhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die allerdings im Geschäftsjahr 2010 nicht zu Aufwand führten, da sie aus entsprechenden Rückstellungen bestritten wurden. Bauunterhaltungsaufwand je m² BGF 2006 Kleinreparaturen 979.000 Wartungsverträge 156.200 Einzelmaßnahmen 306.847 Summe 1.442.047 BGF gesamt m² (nur Eigentumsflächen) 153.865 Kennzahl: Bauunterhalt in € je m² BGF 9,37 Tabelle 19_ Kennzahl Bauunterhalt nach BGF 2007 766.917 136.647 201.679 1.105.243 159.957 6,91 2008 1.036.599 161.532 374.835 1.572.966 153.886 10,22 2009 755.303 179.767 563.374 1.498.444 156.690 9,56 2010 792.885 176.726 599.122 1.568.733 157.482 9,96 Kennzahl: Bauunterhaltungsaufwand € je m² BGF 12,00 € 9,96 € 10,00 € 10,22 € 9,56 € 9,37 € 8,00 € 6,91 € 6,00 € 4,00 € 2,00 € 0,00 € 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 19_Kennzahl Bauunterhalt nach BGF 41 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 13. Baumaßnahmen Über folgende Bauprojekte wurden im Berichtszeitraum Statusberichte abgegeben: 2009 1. Abriss Varielbau Hauptschule Pulheim 2. Altes Rathaus Brauweiler – Aussenaufzug 3. Altes Rathaus Pulheim – Umbau / Sanierung 4. Anbau Pavillon Geyen / Sinthern 5. Asylbewerberunterkunft Donatusstraße – Erneuerung 6. Brandschutzsanierung Schulzentrum Brauweiler 7. Energieeffizienz Beleuchtung Rathaus, Pulheim 8. Erneuerung der Telefonanlage im Rathaus Pulheim 9. Erweiterung Christinahalle Stommeln 10. Erweiterung Realschule Hackenbroicher Straße 11. Feuerwache Brauweiler – Sanierung der Bäder und Leitungen 12. Friedhof Stommeln – Sanierung der Friedhofsmauer (2. Bauabschnitt) 13. Generalinstandsetzung Grundschule Sinthern / Geyen 14. Grundschule An der Kopfbuche – Generalinstandsetzung 15. Grundschule Mathildenstrasse Altbau Fassadensanierung 16. Grundschule Sinthern–Geyen, Generalinstandsetzung 17. Gymnasium Pulheim, WC-Anlage Ost 18. Neubau einer Rettungswache, Sinnersdorf (Malteser) 19. Neubau Grundschule Buschweg mit Einfachturnhalle 20. Neubau Hallenbad in Pulheim Stommeln 21. Neubau Kultur- und Medienzentrum 22. Neubau Mensa Brauweiler, Kastanienallee 23. Neubau Mensa Pulheim, Hackenbroicher Strasse 24. Neugestaltung Außengelände Realschule Pulheim 25. OGS Anbau GS Auweiler Str. 26. OGS Dansweiler – Umbau im Hauptgebäude 27. OGS Förderschule Brauweiler – Umbau Lehrschwimmbecken 28. Sanierung einer Wohnung im Alten Rathaus Brauweiler 29. Sanierung Hauptschule Pulheim 30. Sauerstoffreduktionsanlage, Archiv Rathaus Pulheim 31. Schulzentrum Brauweiler – Alte Sporthalle Generalinstandsetzung 42 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 2010 1. 2. 3. 4. 5. Erneuerung der Beleuchtung im Rathaus (Energieeffizienz) Erneuerung der Telefonanlage im Rathaus Einbau einer Sauerstoffreduktionsanlage im Archiv / Rathaus Pulheim Neubau Feuerwehrhaus in Geyen (KPII) Neu- und Anbau Barbaraschule in Pulheim (KPII), Sanierung und Erweiterung zur OGS 6. Anbau Dietrich-Bonhoeffer-Schule in Pulheim (KPII) 7. Fenster- und Fassadenerneuerung am Altbaugebäude der Richezaschule in Brauweiler 8. Sanierung der Pausentoiletten Richezaschule in Brauweiler (KPII) 9. Erneuerung und Sanierung der Schulhoffläche Grundschule Brauweiler (KPII) 10. Dämmung der Fassade am Hauptgebäude der Christinaschule Stommeln (KPII) 11. WC-Sanierung der Pausentoiletten Christinaschule Stommeln (KPII) 12. Erweiterung der Sporthalle Grundschule Christinaschule Stommeln 13. Fenstererneuerung Grundschule Christinaschule Stommeln 14. Neugestaltung des Schulhof- und Außengeländes Realschule Pulheim 15. Neubau Mensa Pulheim, Hackenbroicher Straße 16. Neubau Mensa Brauweiler, Kastanienallee 17. Sanierung der Pausentoiletten Förderschule Jahnstraße, Brauweiler (KPII) 18. Umbau und Sanierung Altes Rathaus Pulheim 19. Fassaden- und Außenwandsanierung Zanderhof Pulheim (KPII) 20. Generalsanierung Asylunterkunft Berliner Straße in Brauweiler 21. Neubau Kindergarten in Brauweiler BP94 (KPII) 22. Neubau Hallenbad Pulheim-Stommeln 23. Sanierung der Friedhofsmauer 2. Bauabschnitt in Stommeln 24. Einbau eines Aufzuges, Altes Rathaus Brauweiler 25. Umbau einer Wohnung im OG Altes Rathaus in Brauweiler 26. Erneuerung Asylbewerberunterkunft Donatusstraße in Brauweiler Eine vollständige Auflistung sämtlicher Baumaßnahmen der Jahre 2009 und 2010 ist diesem Bericht als Anlage beigefügt. 2008 Maßnahmen-Status Fertig Anzahl 55 2009 Mittel € Anzahl 2.199.596 45 2010 Mittel € Anzahl 1.788.286 57 Mittel € 1.298.002 Ausführung 12 305.544 17 833.838 29 Planung 6 92.189 9 120.438 9 3.337.753 654.529 Ausschreibung 1 202 0 0 0 0 Offen 7 0 9 0 6 0 sonstige/storniert/verschob en 5 218.726 1 0 0 0 Gesamt 86 2.816.257 81 2.742.562 101 5.290.284 Tabelle 20_Baumaßnahmen 43 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Status/Mittelverwendung Baumaßnahmen 2008 - 2010 Ausführung 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € Ausführung Fertig 1.000.000 € Fertig Planung Fertig Ausführung 500.000 € Planung Planung 0€ 2008 2009 2010 Diagramm 20_Baumaßnahmen Nachdem das Status-Verhältnis der vom Immobilienmanagement betriebenen Baumaßnahmen im Verlauf der Jahre 2008 zu 2009 relativ unverändert blieb, sind im Jahre 2010 hohe Auszahlungen im Bereich der in Ausführung befindlichen Maßnahmen getätigt worden. Dies ist bedingt durch die Erstellung der beiden Mensen, deren Bau im Geschäftsjahr 2010 einen Mittelabfluss von 2,2 Mio. € hervorgerufen hat. 14. Fotovoltaik-/Solar-Anlagen Über die Solaranlagen der Stadt Pulheim wurden in den letzten Jahresberichten jeweils ausführlich berichtet. Bauliche Veränderungen gegenüber den Vorjahren haben sich dort nicht ergeben. Die Erträge aus diesen Anlagen habe sich über die Jahre sehr positiv entwickelt und dürften sich beim jetzigen Stand auf ca. 10.000,- € pro Jahr einpendeln. Dies hat über die Laufzeit aller Anlagen von 2002 bis 2010 bisher zu einer Gesamt-Ertrags-Summe von fast 63.000,- € geführt. 44 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Ertrag in € in Betrieb seit € je KW p Förderung Erstellungskosten € Objektnr. Leistung in KWp Fotovoltaikanlagen Erträge 2002 - 2010 Standort 2002 2003 2004 2005 2006 2007 21501 HS Escher Str. 7,92 49.000,00 6.187 27.01.05 3.701 4.491 1.590 22001 RS Hackenbroicher Str. 10,06 71.000,00 23.000 7.058 18.12.06 158 3.371 erweitert auf 14,74 30.000,00 30.000 6.410 01.04.08 23001 GY Hackenbroicher Str. 7,92 52.600,00 6.641 08.10.04 667 3.298 2.772 4.479 23002 SZ Kastanienallee 5,41 47.000,00 8.688 01.07.02 1.026 1.797 1.797 473 1 855 Summe: 249.600,00 1.026 1.797 2.464 7.472 7.422 10.295 2008 2009 2010 1.594 1.267 1.413 5.381 6.335 4.589 3.025 3.070 2.903 822 819 756 10.822 11.490 9.661 Gesamtsumme aller Jahre: Tabelle 21_Fotovoltaikanlagen Erträge 62.449 Erträge Fotovoltaikanlagen 2002 - 2010 12.000 € 10.000 € 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 € 0€ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Diagramm 21_Fotovoltaikanlagen Erträge 45 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 15. KGSt-Benchmarking Verwaltungsgebäude/Schulen/Kindertagesstätten Als Grundlage für unternehmerische Entscheidungen werden Vergleichszahlen benötigt, die die eigenen Kennzahlen denen anderer, vergleichbarer Kommunen gegenüberstellen. Hierzu steht seitens der KGSt Zahlenmaterial für das Geschäftsjahr 2009 zur Verfügung. (Neuere Zahlen lagen dort bis zum Redaktionsschluss diesen Berichtes leider noch nicht vor). Dieses Zahlenmaterial resultiert aus vielen durch die KGSt durchgeführten interkommunalen Vergleichen in ganz Deutschland, stellt somit einen bundesweiten Mittelwert dar. Von den verschiedenen verfügbaren Mittelwerten wurde der Median herangezogen, also der Mittelwert, bei dem die eine Hälfte der Werte größer und die andere kleiner ist (0,5-Quantil). Dieser von der KGSt angewendete Wert hat den Vorteil, robuster gegenüber Ausreißern zu sein als z.B. das arithmetische Mittel. Um die Anzahl der Kennzahlen überschaubar zu halten, werden diese einerseits auf die kostenintensivsten Gebäudearten Schulen Kindergärten und Verwaltungsgebäude, andererseits auf die wesentlichen Kostenarten Betriebskosten Reinigungskosten Stromkosten Wärmekosten und Wasserkosten beschränkt. Die durch die KGSt definierten Betriebskosten enthalten alle gebäudebezogenen Kosten (z.B. Reinigung, Abfallbeseitigung, Gebäude-Versicherung usw.), allerdings keine Bauunterhaltungskosten, darüber hinaus aber auch alle Energiekosten (Wärme, Wasser, Strom). Die Bauunterhaltungskosten werden als „Erhaltungsaufwand“ gesondert dargestellt. Um die Beurteilung der Kennzahlen der Stadt Pulheim im Vergleich zu den KGSt-Zahlen zu erleichtern, wurde eine Ampel mit den jeweiligen prozentualen Abweichungen den Tabellen angefügt. Hierbei wurde eine für die Stadt Pulheim ungünstige Abweichung (höhere Kosten als Durchschnitt) von mehr als 30 Prozent rot gekennzeichnet, eine ungünstige Abweichung von mehr als 10 aber weniger als 30 Prozent mit gelb und eine Abweichung kleiner als 10 Prozent mit grün gekennzeichnet. 46 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 15.1 Betriebskosten Als „Betriebskosten“ sind hier seitens der KGSt folgende Kostenarten definiert: Grundsteuer Reinigung (Unterhalts-, Glas-, Fenster-, Sonderreinigungskosten) Grünflächenpflege Abfallkosten Abwasserkosten Wasserkosten Wärmekosten (Gas) Versicherungskosten Lt. KGSt eignet sich diese Kennzahl „..für den interkommunalen Vergleich zwischen gleich- und ggf. verschiedenartigen Gebäuden und für die interne Steuerung im Jahresvergleich“. „Bezogen auf alle kommunalen Gebäude- oder alle Gebäude einer Gebäudeart wird diese Kennzahl als Schlüsselkennzahl für die Leitung der Gebäudewirtschaft empfohlen“. Im Vergleich dieser Kostenpositionen zu den KGSt-Werten befindet sich Pulheim bei Verwaltungsgebäuden und Kindertagesstätten innerhalb des üblichen Rahmens. Bei Schulen liegen die Kosten sogar deutlich unter den Vergleichswerten. Kennzahl: Betriebskosten pro m² BGF 2009 Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Betriebskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.891 5.999 48.476 157.482 € 247.396 1.862.448 265.789 2.560.064 4.935.697 €/m² BGF 27,14 19,84 44,31 52,81 €/m² BGF 28,65 28,72 45,98 -5,28% -30,93% -3,64% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 22_KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF 47 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kennzahl: Betriebskosten pro m² BGF 50 € 45 € 40 € 35 € 30 € Pulheim €/m² BGF KGSt-Vergleichswert €/m² BGF 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 22_KGSt-Kennzahl Betriebskosten nach BGF 15.2 Erhaltungsaufwand Ziel dieser Kennzahl „Erhaltungsaufwand am Gebäudeneubauwert“ ist es, „Klarheit über den Aufwand zur langfristigen Sicherung und Pflege des Gebäudevermögens bezogen auf den Wiederbeschaffungszeitwert des Gebäudes…“ zu erlangen. „Damit wird die Frage beantwortet, ob der Erhaltungsaufwand in einem vertretbaren Verhältnis zum Gebäudeneuwert steht“. „Bezogen auf alle kommunalen Gebäude oder alle Gebäude einer Gebäudeart wird (auch) diese Kennzahl als Schlüsselkennzahl für die Leitung der Gebäudewirtschaft empfohlen“. Auch hier liegen die Aufwandszahlen in Pulheim unter den KGSt-Werten. Dies schont zwar einerseits den städtischen Haushalt und ist aus dieser Perspektive heraus als positiv anzusehen. Andererseits ist hier zu überlegen, ob die „langfristige Sicherung und Pflege des Gebäudevermögens“ dennoch gewährleistet ist oder ob hier langfristig Substanzverlust zu befürchten ist. Insbesondere bei Schulen, ganz besonders aber bei Kindertagesstätten weichen die für die Erhaltung eingesetzten Mittel erheblich von den empfohlenen Werten ab. 48 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Kennzahl: Gebäude- Erhaltungsaufwand Pulheim KGStAbweichung Erhaltungsaufwandsanteil (2009) Neubauwert Vergleichswert (Basis KGSt-Wert) am Gebäudeneubauwert € € % % % Verwaltungsgebäude 17.192.621 87.595 0,51% 0,59% -13,65% Schulen 123.067.753 772.164 0,63% 1,25% -49,81% Kindertagesstätten 8.903.495 73.399 0,82% 2,89% -71,47% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 23_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand Kennzahl: Erhaltungsaufwandsanteil (2009) am Gebäude-Neubauwert 0,03 0,025 0,02 Pulheim % KGSt- Vergleichswert % 0,015 0,01 0,005 0 Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 23_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand 15.3 Reinigungskosten Unter den Reinigungskosten werden nach KGSt folgende Kostenarten zusammengefasst: Boden- und Unterhaltsreinigung Glas- und Fensterreinigung Sonderreinigungen Ziel dieser Kennzahl ist: „Kostenklarheit, Kostenvergleich zwischen unterschiedlichen Dienstleistern und Dienstleistungstypen (in unterschiedlichen Gebäudetypen), interkommunaler Vergleich“ „Diese Kennzahl bildet die ’klassische’ Kennzahl für den Vergleich von Gebäudereinigungskosten“. 49 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Bei dieser Kennzahl steht die Stadt Pulheim mit teilweise deutlich unter dem Durchschnitt liegenden Reinigungskosten bei den verglichenen Gebäudearten gut da. Allerdings ist auch hier – wie bereits oben beim Erhaltungsaufwand – die Kostenersparnis auf der einen Seite der evtl. verminderten Reinigungsleistung auf der anderen Seite gegenüberzustellen. Zwar wurde diesem Umstand bereits bei der Ausschreibung der Reinigungsleistungen – hier wurde als Kriterium zusätzlich zum Preis auch die eingesetzten Reinigungsstunden gewertet – Rechnung getragen. Die Erfahrungen zeigen aber deutlich, dass die Reklamationen wegen unzureichender Reinigung regelmäßig mit Einsparungen an Reinigungsaufwand einhergehen. Kennzahl: Reinigungskosten (2009) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Reinigungskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.891 5.999 48.476 157.482 € €/m² BGF 6,09 6,56 18,43 3,57 55.493 615.742 110.537 172.867 954.639 €/m² BGF 7,45 9,04 21,27 % -18,29% -27,46% -13,37% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 24_KGSt-Kennzahl Reinigungskosten nach BGF Kennzahl: Reinigungskosten (2009) pro m² BGF 25 € 20 € 15 € Pulheim €/m² BGF KGSt-Vergleichswert €/m² BGF 10 € 5€ 0€ Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 24_KGStKennzahlReinigungskosten nach BGF 50 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 15.4 Stromkosten Ziel dieser Kennzahl nach KGSt ist: „Kostenklarheit, besonders geeignet für Vergleichszwecke“ „Diese Kennzahl ist ‚klassisch’ in der Gebäudewirtschaft bzw. im Energiemanagement und bei Kostenbetrachtungen bzgl. der Verbräuche unverzichtbar“. Hier stechen in Pulheim die Stromkosten der Kindertagesstätten deutlich hervor, da sie um mehr als achtzig Prozent über dem interkommunalen Vergleichswert liegen. Die Schulen liegen durchaus im ‚normalen’ Bereich, mit minus sieben Prozent nur knapp oberhalb der KGSt-Vergleichszahl. Kennzahl: Stromkosten (2009) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Stromkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.891 5.999 48.476 157.482 € 46.835 214.477 32.692 323.780 617.784 €/m² BGF 5,14 2,28 5,45 6,68 3,92 €/m² BGF 4,79 2,13 3,02 % 7,26% 7,25% 80,45% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 25_KGSt-Kennzahl Stromkosten nach BGF Kennzahl: Stromkosten pro m² BGF 6,00 € 5,00 € 4,00 € Pulheim €/m² BGF KGSt-Vergleichswert €/m² BGF 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 25_KGST-Kennzahl Stromkosten nach BGF 51 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 15.5 Wärmekosten Kennzahl: Wärmekosten (2009) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Wärmekosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 9.116 93.891 5.999 48.476 157.482 € €/m² BGF 6,91 4,90 7,42 9,07 6,40 63.021 459.873 44.531 439.704 1.007.129 €/m² BGF 5,79 6,41 7,11 % 19,40% -23,59% 4,40% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 26_KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF Kennzahl: Wärmekosten pro m² BGF 8,00 € 7,00 € 6,00 € 5,00 € Pulheim €/m² BGF KGSt-Vergleichswert €/m² BGF 4,00 € 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 26_KGSt-Kennzahl Wärmekosten nach BGF 52 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 15.6 Wasserkosten Ziel dieser KGSt-Kennzahl: „Darstellung und Vergleich der Wasserkosten: Senkung Verbrauchskosten, Identifizierung ‚heimlicher’ Verbraucher oder von Wasserverlusten“ der Hier liegt die Stadt Pulheim bei den großen Wasserverbrauchern, den Schulen, durchaus im neutralen Bereich. Die Wasserkosten bei den Kindergärten sind allerdings eher überdurchschnittlich. Auch die Wasserverbrauchkosten bei den Verwaltungsgebäuden sind deutlich niedriger als die KGStVergleichszahl. Kennzahl: Wasserkosten (2009) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Wasserkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert € €/m² BGF 0,21 0,33 0,89 2,11 0,90 €/m² BGF 0,34 0,30 0,72 Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 7.957 93.891 5.999 49.635 157.482 1.635 30.558 5.316 104.524 142.033 % -39,56% 8,49% 23,08% Abweichung nach oben (M ehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle 27_KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF Kennzahl: Wasserkosten pro m² BGF 0,90 € 0,80 € 0,70 € 0,60 € 0,50 € Pulheim €/m² BGF KGSt-Vergleichswert €/m² BGF 0,40 € 0,30 € 0,20 € 0,10 € 0,00 € Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Diagramm 27_KGSt-Kennzahl Wasserkosten nach BGF 53 Jahresbericht Immobilienmanagement 2009/2010 Anlagen 1. Objektliste 2. Liste Baumaßnahmen 2009 3. Liste Baumaßnahmen 2010 4. Summen BAB 2009 5. Summen BAB 2010 54