Mitteilungsvorlage (Anlage zur Mitteilungsvorlage 199/2011)

Aktennotiz Projekt Hallenbad Pulheim/Stommeln Besprechung Beantwortung der Anfragen von SPD und Bündnis90/Die Grünen vom 27.04.2011/05.05.2011 Verfasser Simon Wenger +49 931 322 93-14 +49 931 322 93-29 simon.wenger@wspcbp.de Telefon Fax E-Mail WSP CBP Projektmanagement GmbH Martin-Luther-Straße 5b 97072 Würzburg Tel. +49 931 32293-0 20. Mai 2011 ergänzte Fassung Projektmanagement Würzburg Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Firma Name Fax / E-mail Stadt Pulheim Stadt Pulheim Herr Batist Frau Hajok jens.batist@pulheim.de gabriele.hajok@pulheim.de X X Dr. Krieger Architekten Herr Batz batz@krieger-architekten.de X GMF Betriebsberatung Herr Debus w.debus@gmfneuried.de X con.pro Kommunalberatung Herr Dr. Batz con.pro@t-online.de X WSP CBP WSP CBP Herr Wenger Herr Schubert simon.wenger@wspcbp.de heiner.schubert@wspcbp.de C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ \ Teilnehmer X Verteiler X X Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Anlässlich der Anfrage von Herrn Batist vom 05.05.2011, in Auftrag der Stadt Pulheim, respektive der Anfrage der SPD Fraktion vom 27.04.2011 und der Anfrage der Fraktion Bündnis90/Die Grünen vom 05.05.2011, haben wir den gesamten Fragenkatalog zum Neubau des Hallenbades Pulheim/Stommeln an Dr. Krieger Architekten, GMF Betriebsberatung und con.pro Kommunalberatung weitergeleitet, mit der Bitte um kurzfristige Beantwortung der Anfragen, sofern diese nicht durch WSP CBP selbst zu beantworten waren. Nachfolgend alle Antworten zusammengefasst: Ergänzend Fragen B90/Die Grünen vom 17.05.2011. Zur Anfrage der SPD Faktion vom 27.04.2011: I. Die von den Gutachtern vorgelegten Varianten 1 – 5 sehen unterschiedliche Arten von Hallenbädern vor. Zur grundsätzlichen Klärung der Ausstattungsmerkmale der einzelnen Varianten ergeben sich nachstehende Fragen: zu I.1: In welcher Variante ist ein Sprungturm (3 Meter) im Hallenbad vorgesehen? Variante 2 hat sowohl ein 1 Meter Sprungbrett, als auch einen 3 Meter Sprungturm im Hallenbadbereich. Alle übrigen Varianten bedienen sich der Sprunganlage im Außenbereich Freibad Stommeln. Dr. Krieger Architekten zu I.2: In welcher Variante beträgt die Wassertiefe mehr als 1,80 Meter? Dr. Krieger alle Varianten haben eine Wassertiefe von min. 1,80 Meter im Schwimmerbecken. Variante 2 hat eine Sprunggrube im Bereich der Sprunganlage mit einer Wassertiefe von Architekten 3,85 m. zu I.3 (a+b+c): In welchen Varianten werden Wasserflächen des Freibades reduziert? a) In welcher Art und Weise werden die Wasserflächen reduziert? b) Welche Schwimmbecken werden entfernt? c) Entstehen gleichzeitig neue Wasserflächen? eine Reduzierung der Wasserflächen im Freibad findet nur bei Variante 4 statt. Das Schwimmer,- Erlebnis- und Planschbecken außen werden dort zurückgebaut. Das Springerbecken bleibt jedoch bestehen. Neue Außenbecken entstehen nicht. Ein Ausgleich zur Reduzierung der Wasserflächen erfolgt über das öffenbare Dach der Schwimmhalle und dessen Fassade. Dr. Krieger Architekten zu I.4: In welchen Varianten entfallen die Wasserrutschen des Freibades? die vorhandene grüne GFK Wasseraußenrutsche muss als abgängig bezeichnet Dr. Krieger werden. Eine Sanierung und/oder Neubeschaffung war nicht Planungsaufgabe und ist in Architekten der Kostenbetrachtung folglich auch nicht enthalten. Bis auf Variante 1 und die Varianten 5neu (A+B) wird die Fläche der großen Außenrutsche überbaut werden. Die kleine rote Rutsche bliebe bei den Varianten 1, 2, 3 und 5neu (A+B) bestehen. C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 2 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: II. Hinsichtlich der vorgestellten Varianten ergeben sich Fragen bezüglich der zukünftig jährlich durchzuführenden Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Gutachter legen bei den Instandhaltungskosten folgende operative Kosten für das erste volle Betriebsjahr zugrunde: • Variante 1: 22.520,- € • Variante 2: 22.500,- € • Variante 4: 22.500,- € • Variante 4: 31.840,- € • Variante 5A: 12.000,- € • Variante 5B: 10.000,- € zu II.1: Warum sind die Instandhaltungskosten bei der Variante 4 (Cabriobad) im Vergleich zu allen anderen Varianten mit 31.840,- € am höchsten? grundsätzlich zählen zu den Aufwendungen für Wartung und Instandhaltung, Aufwendungen im laufenden Betrieb. Revisionsarbeiten während Schließzeiten sind damit nicht gemeint und erfasst. Die Mechanik des Cabriodaches der Variante 4 bedarf aus technischen Gründen eines höheren Wartungsaufwandes, der sich monetär aus der Differenz zu Variante 2 errechnen lässt. GMF Betriebsberatung zu II.2: Wie können die Kosten für die Instandhaltung der aufwendigen Dachkonstruktion bei Variante 4 beziffert werden? Differenz aus Instandhaltungs- und Wartungskosten zwischen Variante 2 und Variante 4. Ergibt rd. 9.500,- € GMF Betriebsberatung zu II.3: Warum sind die Instandhaltungskosten bei der Variante 5 B um 2.000 € niedriger als bei Variante 5 A? die Differenz der Instandhaltungskosten zwischen Variante 5neu A (Standort Pulheim) und Variante 5neu B (Standort Stommeln) ergibt sich aus ausbleibenden Synergieeffekten bei Errichtung eines Hallenbades und dem Betrieb eines Freibades an unterschiedlichen Standorten. Wenn beides kombiniert in Stommeln errichtet würde, könnten einige Bereiche und Funktionen gemeinsam genutzt werden, was positiven Einfluss auf die Unterhaltungskosten hätte. con.pro Kommunalberatung zu II.4 / II.5 / II.6: Wann sollen die Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich durchgeführt werden? Bislang werden die Instandhaltungsarbeiten im Hallenbad vornehmlich in den Sommerferien ausgeführt. Die Instandhaltung des Freibads wird außerhalb der Öffnungszeiten (Mai bis September) durchgeführt. Für die C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 3 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Besucherinnen und Besucher der Bäder in Pulheim ist es somit derzeit möglich im ganzen Jahr ein Bäderangebot wahrzunehmen. Wann sollen die Instandhaltungsmaßnahmen bei der Variante 4 (Cabriobad) durchgeführt werden? a) Wenn die Instandhaltungsmaßnahmen in den Sommerferien durchgeführt werden, ergeben sich Einschränkungen für die Besucherinnen und Besucher? b) Wenn die Instandhaltungsmaßnahmen im Winter bzw. Frühjahr durchgeführt werden, ergeben sich Einschränkungen für die Besucherinnen und Besucher sowie für die Vereine und Schulen? Wenn bei Variante 4 (Cabriobad) nur noch ein Hallenbad mit einem Springerbecken im Außenbereich zur Verfügung steht, wird bei einer Schließung des Hallenbades wegen der Instandhaltungsmaßnahmen die Möglichkeit gegeben sein, ein Schwimmangebot an dem Standort zu nutzen? bei den Varianten 1, 2, 3 und 5neu (A+B) sollte wie bisher die Instandhaltung, bzw. GMF Revision vornehmlich in den Sommermonaten durchgeführt werden, da die Mehrzahl der Betriebsberatung Besucher dann das Freibadangebot nutzen kann. Da es sich bei allen Varianten (1-5) um Neubauten handelt, wird die Revisionszeit in der Regel nicht länger als 6-10 Tage im Jahr betragen. Um den Schulsport nicht zu beeinträchtigen wird eine Revisionszeit während der Ferien empfohlen. Über eine vollständige Schließung für Revisionsarbeiten muss ohnehin nur gesprochen werden, wenn Arbeiten an den Becken durchgeführt werden müssen, bzw. bei Variante 4 auch bei Revisionsarbeiten am verschiebbaren Dach. Während dieser Zeit kann z.B. bei Variante 4 kein Schwimmen angeboten werden. Ausgleichsbecken außen stehen bis auf das Springerbecken dann nicht zur Verfügung. Allenfalls eingeschränkt im Lehrschwimmbecken könnten noch Kurse abgehalten werden. Alle übrigen Revisionsarbeiten können/sollten während des laufenden Betriebs, bzw. auch außerhalb der Öffnungszeiten stattfinden. Sauna- und Schwimmbereiche könnten auch abwechselnd geschlossen werden. Ein Weiterbetrieb der Sauna bei Schließung des Hallenbades oder eben anders herum wäre grundsätzlich denkbar. III. Die im Haupt- und Finanzausschuss vom 29. März 2011 vorgestellten Varianten 5 werfen folgende Fragen auf: zu III.1: Wieso gehen die Planer in der Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 von einem Zinssatz in Höhe von 4,5 %, jedoch bei der Berechnung von Varianten 1, 2, 3 und 5 von einem Zinssatz in Höhe von 5 % aus? die Anpassung des kalkulatorischen Zinssatzes von 4,5 % auf 5 % erfolgte auf Veranlassung der Stadtverwaltung um die tatsächliche Belastung nach der Stadt Pulheim, C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx Seite 4 von 16 sw/ / Immobilienmanagement Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Inbetriebnahme wiederzugeben. Die Bäder werden im Produkthaushalt der Stadt über die Mietzahlung an das Immobilienmanagement mit Kapitalkosten belastet. Das Immobilienmanagement legt hierbei einen kalkulatorischen Zins von 5 % zu Grunde, der einheitlich bei der Stadtverwaltung für alle Kalkulationen angewendet wird. zu III.2: Welcher Zinssatz wurde bei der Variante 4 zugrunde gelegt? Die Gutachter berechnen einen Betrag in Höhe von 585.000 €. Bei einer Investitionssumme von 11.711.455,09 € und einem Zinssatz von 5 % (inkl. 28.500 € für das Freibad) ergib sich jedoch ein Betrag von 614.072,75 €. der zu Grunde liegende Zinssatz beträgt 5%. In Variante 4 sind in den Zinskosten nur die reinen Investitionskosten enthalten (5% aus Investitionskosten i.H.v. 11.711.500 € = 585.500 €). Die Kapitalaufwendungen Freibad (28.500 €)sind in der Position Abschreibung (inkl. FB alt) berücksichtigt. GMF Betriebsberatung zu III.3: Warum wird bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit in der Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 beim Einnahmefaktor „Schulen und Vereine“ ein durchschnittlicher Erlös in Höhe von 1,75 € zugrunde gelegt, jedoch bei der Berechnung der Varianten 1 – 4 lediglich ein durchschnittlicher Erlös von 0,50 €? den Umsatzerlösen der Machbarkeitsstudie aus 2008 lagen zunächst allgemeine Kennzahlen zu Grunde. Nach Ermittlung der tatsächlichen Einnahmen von Schulen und Vereinen wurden die Erlöse entsprechend angepasst. GMF Betriebsberatung zu III.4: Warum wird bei der Berechnung des Einnahmefaktors „Schule und Vereine“ in den Varianten 5 ein durchschnittlicher Erlös von 15 € bei einer Besucherplanung von 1.900 berechnet? Bei den Varianten 1 – 4 gehen die Planer von 73.500 Besuchern bei „Schule und Vereinen“ aus und einem Umsatzerlös in Höhe von 36.750 € aus. Der Umsatzerlös bei den Varianten 5 beläuft sich hingegen lediglich auf 28.500 €. der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der con.pro GmbH Kommunalberatung liegt bei der Berechnung der Einnahmen aus dem Schul- und Vereinsschwimmen ein anderer Denkansatz zugrunde. Da es in der Praxis schwierig ist, die Einzelbesucher beim Schul- und Vereinsschwimmen zu erfassen, wurde hier ein anderer Berechnungsgrundsatz gewählt. Denn aus Kostengründen sollte zu den Zeiten, in denen kein öffentlicher Badebetrieb (= Besuch durch Individualgäste) stattfindet, auch kein Personaleinsatz des Betreibers für Kasse und Aufsicht erfolgen müssen. con.pro Kommunalberatung Da es daher schwierig ist, eine entsprechende Kontrolle der von den Schulen und Vereinen gemeldeten Teilnehmerzahlen an den Trainingsstunden durchzuführen, wird in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von vermieteten Bahnenstunden (15 € pro Stunde und Bahn) ausgegangen. C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 5 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Der in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zugrunde gelegte Umsatz von 28.500 € ist defensiv. Ihm liegt die Annahme zugrunde, dass in dem neuen Hallenbad das öffentliche Schwimmen eine stärkere Bedeutung bekommen muss, da nur so die erwünschten Besucherzahlen und Umsatzerlöse zu generieren sind. Eine Erhöhung der Umsätze bei den Schulen und Vereinen durch eine stärkere Auslastung der Becken bedeutet gleichzeitig eine noch deutlichere Reduzierung der Umsätze aus dem öffentlichen Badebetrieb. zu III.5: Warum variiert die Einnahmeschätzung bei den Aqua-Kursen? • • • • • Die Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 geht von einem Umsatzerlös in Höhe von 22.400 € aus. In der Variante 1 gehen die Gutachter von einem Umsatzerlös in Höhe von 3.680 € aus. In den Varianten 2 und 3 gehen die Gutachter von einem Umsatzerlös in Höhe von 18.400 € aus. In der Variante 4 gehen die Gutachter von einem Umsatzerlös in Höhe von 30.800 € aus. In den Varianten 5 gehen die Gutachter von einem Umsatzerlös in Höhe von 12.000 € aus. die Ertragsseite der Aquakurse muss zwangsläufig in den unterschiedlichen Varianten unterschiedlich ausfallen, da auch unterschiedliche Wasserflächen (z.B. 4, 5 oder 6 Schwimmbahnen | ein oder 2 Lehrschwimmbecken) zur Verfügung stehen. GMF Betriebsberatung Weiteren Einfluss hat die Nutzung des Bades durch Schulen und Vereine. Variante 1 hat beispielsweise bei der vorliegenden Nutzungsplanung kaum noch Kapazitäten für Kurse und Öffentlichkeit. Daher sind die Erlöse hier auch sehr niedrig angesetzt. Noch weniger Kapazitäten bieten die reduzierten Varianten 5neu (A+B). zu III.6: Warum ist bei den Varianten 5 kein Einsatz von Automaten beim Einnahmefaktor Gastronomie geplant? In der Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 wird beim Einnahmefaktor „Gastronomie“ die Aufstellung von Automaten angedacht. Hierbei sollen bei 147.000 Besuchern jeweils 0,15 € durchschnittlicher Erlös angesetzt werden, so dass ein Umsatzerlös in Höhe von 22.155 € erzielt werden kann. • Variante 1: 115.000 Besucher je 0,80 € = 82.000 € Umsatzerlös • Variante 2: 140.700 Besucher je 1 € = 125.500 € Umsatzerlös • Variante 3: 142.700 Besucher je 1 € = 125.500 € Umsatzerlös • Variante 4: 125.000 Besucher je 1 € = 125.500 € Umsatzerlös bei einer vorgesehenen Verpachtung des Kioskbetriebs im Freibad (der mit 12.000 € con.pro Pacht p. a. angesetzt wurde) bleibt nur noch das Potential der Hallenbadbesucher aus Kommunalberatung Individualgästen sowie Teilnehmern am Schul- und Vereinsschwimmen und den Kursen. Die aus dieser Klientel durch die Aufstellung von Automaten mit Eis, Getränken und Süßigkeiten zu erzielenden Erlöse sind sehr gering (unter Berücksichtigung des Wareneinsatzes und der Aufstellungs- und Betreuungskosten; oft werden in den Bädern daher externe Unternehmen mit dem Aufstellen und Beschicken der Automaten C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 6 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: beauftragt, welche im Gegenzug eine entsprechende monatliche Pacht bezahlen). Deutlich höhere Umsätze werden nur bei einer Vollgastronomie möglich, allerdings stehen diesen auch andere Investitions- und Betriebskosten, vor allem Personalkosten, entgegen, die sich bei den prognostizierten Besucherzahlen nicht rechnen werden. zu III.7a+b: Sind durch moderate Erhöhung der Eintrittspreise in den Varianten 5 höhere Einnahmen zu erzielen? Welche Gründe lagen den unterschiedlichen Ertragspotentialen zugrunde? a) Hallenbad In der Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 (Seite 42) empfehlen die Planer einen durchschnittlichen brutto ProKopf-Ertrag von 4,58 €. • Variante 1: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 4,17 € • Variante 2: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 4,58 € • Variante 3: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 4,58 € • Variante 4: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 4,58 € • Varianten 5: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 2,40 € Bei einer Steigerung des durchschnittlichen brutto Pro-Kopf-Ertrags in der Variante 5 B (Stommeln) um lediglich 0,60 € würde dies zu einer Erhöhung des Umsatzerlöses auf insgesamt 216.000 € führen - (dies bedeutet Mehreinnahmen von 43.200 €). b) Freibad In der Machbarkeitsstudie empfehlen die Planer einen durchschnittlichen brutto Pro-Kopf-Ertrag von 2,73 €. • Variante 1: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 2,73 € • Variante 2: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 2,73 € • Variante 3: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 2,73 € • Variante 4: Einnahmen durch das geschlossene Freibad fallen weg. • Varianten 5: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 2,10 € Bei einer Anpassung des durchschnittlichen brutto Pro-Kopf-Ertrags in der Variante 5 B (Stommeln) auf 2,73 € würde dies zu einer Erhöhung des Umsatzerlöses auf insgesamt 180.180 € führen - (dies bedeutet Mehreinnahmen von 41.580 €). für Variante 5 neu haben wir einen durchschnittlichen Pro-Kopf-Erlös (netto) zugrunde gelegt, den wir aufgrund der Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten unter Berücksichtigung des vorgesehenen Angebots für den Gast für realisierbar halten. Dies sind 2,40 € pro Hallenbadbesucher und 2,10 € pro Freibadbesucher. Zum Vergleich: Der überörtliche Betriebsvergleich der Deutschen Gesellschaft für das C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / con.pro Kommunalberatung Seite 7 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Badewesen ermittelte für das Jahr 2009 einen durchschnittlichen Pro-Kopf-Erlös von 1,76 € bei Hallenbädern (250 bis 500 m2 Wasserfläche) und 1,96 € bei Freibädern. Der Betriebsvergleich des Verbandes kommunaler Unternehmen ermittelte für das gleiche Jahr einen durchschnittlichen Pro-Kopf-Erlös von 2,20 € bei Hallenbädern (wobei hier auch größere Einheiten mit einer Wasserfläche über 500 m2 berücksichtigt wurden) und 2,09 € bei Freibädern. Die Durchschnittserlöse für Kombibäder, die ganzjährig betrieben wurden (mit saisonaler Öffnung der Freibadbecken, häufig aber auch ganzjährig nutzbaren kleineren Außenbecken) lagen im Vergleichszeitraum bei 3,14 € (DGfdB) bzw. 3,02 € (VKU), wobei hier zu berücksichtigen ist, dass diese Anlagen deutlich größer sind als die Planungen in Pulheim und entsprechend höhere Besucherzahlen und Eintrittserlöse generieren können. Grundsätzlich plädieren wir dafür, die Potentiale aus den Eintrittstarifen von Anfang an auszuschöpfen, sehen dies bei dem von uns für Variante 5 neu zugrunde gelegten Annahmen aufgrund der geringeren Attraktivität des Angebots jedoch auch bereits für ausgereizt. Denn es handelt sich um einen Netto-Durchschnittserlös, bei dem geringere Einnahmen aus Saisonkarten, Zehnerkarten und sonstigen Ermäßigungen (Kinder und Jugendliche etc.) bereits berücksichtigt wurden. Die SPD-Fraktion hat recht in der Annahme, dass sich durch eine Erhöhung des durchschnittlichen Pro-Kopf-Erlöses entsprechende Mehreinnahmen ergeben. Allerdings stellt sich für uns die Frage, ob diese Preise eine ausreichende Akzeptanz in der Bevölkerung finden werden oder ob aufgrund des dann als nicht mehr angemessen empfundenen Preis-/Leistungs-Verhältnisses weniger Gäste als angenommen die Bäder besuchen werden. zu III.8: Sind durch die Erweiterung bei der Variante 5 B (Stommeln) um einen Saunabereich höhere Einnahmen zu erzielen? Die Gutachter sehen die Möglichkeit zur optionalen Erweiterung in Variante 5 B (Stommeln) als sehr gut an. Gemäß der Machbarkeitsstudie vom 23.09.08 ist mit rund 21.000 Besuchern zu rechnen. Als durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag werden 9,45 € angegeben. Dies würde zu einem Umsatzerlös von rund 200.000 € führen. • Variante 1: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 9,45 € Besucherplanung: 12.000 Umsatzerlös: 113.378 € • Variante 2: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 11,03 € Besucherplanung: 20.000 Umsatzerlös: 220.627 € • Variante 3: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 11,03 € Besucherplanung: 22.000 Umsatzerlös: 242.690 € • Variante 4: durchschnittlicher brutto Pro-Kopf-Ertrag: 14,57 € Besucherplanung: 23.500 Umsatzerlös: 342.282 € • Variante 5 B (Stommeln) Keine Sauna geplant. Möglichkeit der Erweiterung jedoch sehr gut, so dass Umsatzerlöse hieraus erzielt werden könnten. eine Untersuchung zur konkreten Auswirkung auf die Wirtschaftlichkeit bei Errichtung einer Saunaanlage bei Variante 5neu B (Standort: Stommeln) wurde bisher nicht C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / con.pro Kommunalberatung Seite 8 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: verlangt und folglich auch nicht näher untersucht. Insofern kann hierzu zunächst keine konkrete finanzielle/wirtschaftliche Aussage getroffen werden. Wir möchten ergänzend anmerken, dass eine Variante 5neu B zzgl. einer WSP CBP Saunaerweiterung der Variante 1 sehr nahe kommt. Einziger Unterschied wäre noch ein Planschbecken in Variante 1 zusätzlich. Zur Anfrage der Fraktion Bündnis90/Die Grünen vom 05.05.2011: zu 1: Wie hoch sind die geplanten Kosten für jede einzelne Variante gemäß HOAI? Bitte teilen Sie die Kosten nach den einzelnen Leistungsphasen auf. die Varianten 1-3 sind im Detailierungsgrad gem. der Leistungsphase 3 HOAI erstellt. D.h. es liegt eine konkrete Kostenberechnung nach DIN 276 zu Grunde. Danach - Stand 02-05/2010 - wurden folgende Investitionskosten (Kostengruppe 200700 netto) angesetzt: Variante 1: 9.7 Mio € | Variante 2: 12,7 Mio € | Variante 3: 12,5 Mio € Dr. Krieger Architekten Die Investitionskosten der Variante 4 waren bislang über eine Kostenschätzung ermittelt worden und betragen 11,7 Mio €. Um diese Kosten zu konkretisieren und in die Form einer Kostenberechnung gem. DIN 276 zu bringen, wurde der Generalplaner damit beauftragt, die Planung der Variante 4 bis zum Abschluss der Leistungsphase 3 HOAI zu erstellen. WSP CBP Die Investitionskosten der Varianten 5neu (A+B) wurden über Kennwerte und Kubatur Berechnungen ermittelt und entsprechen nicht dem Detailierungsgrad einer Kostenberechnung; dafür ist die Planungstiefe zu gering. Die Kennzahlen beruhen auf Baupreisen Stand 12/2010. WSP CBP zu 2: Wurde die Anregung von Herrn Kauth vom 22.2.2010 hinsichtlich der Besucherzahlen durchgeführt? Wenn nein, kann dies noch vor der entscheidenden HFA- bzw. Ratssitzung erfolgen? die Anfrage von Herr Kauth vom 22.02.2010 wurde berücksichtigt. Die dort zitierten Besucherzahlen i.H.v 85.000 aus der ersten Machbarkeitsstudie von GMF, beziehen sich auf eine Potentialanalyse für den Raum Pulheim. Darin waren 25.000 angenommene Saunagäste enthalten. Es handelt sich um rein empirisch ermittelte Werte. GMF Betriebsberatung (Antwort vom 09.04.2010) In der weiterführenden Planung geht GMF jedoch von 41.000 Badbesuchern, zzgl. 12.000 Saunagästen bei Variante 1 aus. Bei den Varianten 2 und 3 von 58.700 Bad- und 20.000 Saunagästen. Die Besucherzahlen der Variante 1 entsprechen dem aktuellen IST Stand der Besucher des alten Hallenbades. Variante 2 und 3 bieten flächenmäßig ein deutlich größeres Angebot, welches sich auch in den höheren Jahresbesucherzahlen widerspiegelt. C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 9 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Bei allen 3 Varianten fließen jeweils die Saunagäste in die Gesamtbetrachtung „zahlende Gästen“ ein. Vergleichbar zum jetzigen Besucheraufkommen sind jedoch immer nur die Badegäste, die wie oben beschrieben, entweder gar nicht (bei Variante 1), oder dem neuem Angebots- und Raumprogramm angemessen (bei Variante 2 und 3), angehoben worden. Es findet aber keine „Verdoppelung“ des Planansatzes Besucher statt. Die den Varianten 5neu (A+B) zu Grunde liegenden Annahmen der Besucherzahlen, con.pro basiert auf einer Auswertung des Status quo und einem Benchmarking vergleichbarer Kommunalberatung Bädertypen. Dabei geht con.pro davon aus, dass alle Möglichkeiten einer optimalen Vermarktung des öffentlichen Badebetriebs ausgeschöpft werden (z. B. Vorrang des öffentlichen Badebetriebs vor der Belegung durch Schulen und Vereine zu den besonders nachgefragten Zeiten) und dass eine Optimierung der Tarifstruktur etwa durch Abschaffung einer Jahreskarte für das Hallenbad erfolgt. Nur dann können die prognostizierten Erlöse auch erzielt werden. zu 3: Gibt es „verlorene“ Kosten, wenn wir uns für eine der Varianten entscheiden, die nicht Bestandteil der ursprünglich Planvarianten 1-3 waren? bei der Planung unterschiedlicher Varianten gibt es sicherlich immer verlorene Kosten, wenn letztlich dann nur eine Variante realisiert wird. WSP CBP Allerdings können teilweise die Ergebnisse der ursprünglichen Planungsvarianten (1-3) bei der Weiterplanung der Variante 4 wieder- und weiterverwendet werden, sodass die bei Realisierung von Variante 4 als „verloren“ zu bezeichnenden Kosten, dann nicht vollständig den Planungskosten für die Variante 1-3 entsprechen würden. zu 4: Wie hoch sind die bisher entstandenen externen Kosten im Rahmen der Planungen zum Hallenbadneubau? alle bisher dem Projekt zugeordneten Nebenkosten, belaufen sich derzeit auf insgesamt rd. 689.000,- € netto. Darin sind alle Planungs- Beratungs- und Nebenkostenkosten der Varianten 1-5neu enthalten, sowie auch bereits die aktuelle Weiterplanung der Variante 4 bis zum Abschluss der Leistungsphase 3 (HOAI). WSP CBP zu 5: Wie werden die bisherigen Nutzungen von LVS und VfR im Freibad bei den neuen Varianten berücksichtigt? Welchen Kosteneffekt hat dies für jede Variante? LVS und VfR Anforderungen wurden bei allen Varianten berücksichtigt. Alle Funktionen bleiben grundsätzlich erhalten. Die Flächen werden insgesamt aber bis auf die Lösung bei Variante 5neu (A) wie folgt reduziert. Dr. Krieger Architekten C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx Seite 10 von 16 sw/ / Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: - bisher vorhandene Gruppenräume (2 mal 40 m²) reduzieren sich auf 1 mal 32,5 m² bisher vorhandene Umkleiden (2 mal 20 m²) reduzieren sich auf 2 mal 15,5 m² bisher vorhandene Duschen und WC Räume bleiben in Größe und Anzahl bestehen bisheriger Schiedsrichterraum von 4,5 m² auf 10 m² angepasst das vorhandene Besucher WC entfällt (nur nicht bei Variante 4) Insgesamt wurden für den Sportlertrakt Investitionskosten i.H.v. rd. 300.000,- € angesetzt. zu 6a + b: Welche der vorgestellten Varianten hat a) eine Wassertiefe von mehr als 1,80 m und b) einen 3m-Sprungturm damit ein Schwimmabzeichnen nach DLRG-Prüfungsordnung erfolgen kann? alle Varianten haben eine Wassertiefe von min. 1,80 Meter im Schwimmerbecken. Dr. Krieger Variante 2 hat eine Sprunggrube im Bereich der Sprunganlage mit einer Wassertiefe von Architekten 3,85 m. Variante 2 hat sowohl ein 1 Meter Sprungbrett, als auch einen 3 Meter Sprungturm im Hallenbadbereich. Alle übrigen Varianten bedienen sich der Sprunganlage im Außenbereich Freibad Stommeln zu 7: In welchen Varianten bleiben die Wasserrutschen des Freibades erhalten? die vorhandene grüne GFK Wasseraußenrutsche muss als abgängig bezeichnet Dr. Krieger werden. Eine Sanierung und/oder Neubeschaffung war nicht Planungsaufgabe und wäre Architekten in den Kosten folglich auch nicht enthalten. Bis auf Variante 1 und die Varianten 5neu (A+B) wird die Fläche der großen Außenrutsche überbaut werden. Die kleine rote Rutsche bliebe bei den Varianten 1, 2, 3 und 5 neu (A+B) bestehen. zu 8: Bitte nennen Sie uns 10 Städte, die eine Cabriobadlösung umgesetzt haben. Wie sind deren Erfahrungen mit diesem Konzept? „Cabriobäder“ wurden und/oder werden beispielsweise realisiert in: 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 Dr. Krieger Architekten Friesentherme Emden (Dr. Krieger Architekten) Cabriobad Senden (Dr. Krieger Architekten) Neuss Nordbad (Dr. Krieger Architekten) Neuss Südbad (Dr. Krieger Architekten) Hagen (Dr. Krieger Architekten) Pegnitz (Dr. Krieger Architekten) Dinslaken (Dr. Krieger Architekten) Therme Erding (Wund Gruppe) C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 11 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: 8.9 Aquapark Oberhausen (Pelikaan/pos 4) 8.10 Kelsterbach (Kplan AG) Die unterschiedlichen Erfahrungen dieser Städte müssten im Einzelnen durch die Stadt Pulheim abgefragt werden. zu 9: Wie sind die Life-Cycle-Kosten der vorgestellten Varianten? Gibt es beim Städte- und Gemeindebund oder anderen Institutionen entsprechende Kenngrößen für Hallenbäder, Freibäder und Cabriobäder? in der Wissensdatenbank der KGST liegen noch keine Kennzahlen zu Bädern vor. Ein Vergleichsring Bäder hat sich erst Ende vergangenen Jahres gebildet, so dass mit der Veröffentlichung von Kennzahlen dort frühestens in 1 - 2 Jahren zu rechnen ist. Stadt Pulheim, Immobilienmanagement Über den Städte- und Gemeindebund wurde der Hinweis auf die Deutsche Gesellschaft für das Badewesen e. V. gegeben. Hierbei handelt es sich um den Fachverband und die Interessenvertreterin der öffentlichen Bäder, deren Betreiber, Planer, der Hersteller und Verbände im Bereich des Badewesens. Der Verband führt regelmäßig Befragungen durch und veröffentlicht die Ergebnisse in dem „Überörtlichen Betriebsvergleich Bäderbetriebe“ (ÜÖBV). Der Report enthält nach dortiger Darstellung zahlreiche Grafiken, Tabellen sowie Kennzahlen und kann über die Internetseite www.baederportal.com zum Preis von 350 € bestellt werden. Ergänzung: zur weiteren Anfrage der Fraktion Bündnis90/Die Grünen vom 17.05.2011: zu 1: Wie groß sind die Risiken gemäß Darlegung im Pflichtenheft (inklusive Angabe von Kosten) für die einzelnen Varianten? die Frage bezieht sich nach Rückfrage konkret auf Seite 17 des Pflichtenheftes (Risiken Baugrund) und kann wie folgt beantwortet werden. Der Baugrund liegt grundsätzlich zunächst im Verantwortungsbereich des Bauherrn und damit auch im finanziellen Risiko des Bauherrn. WSP CBP Um dieses Risiko von vorneherein so verlässlich wie möglich zu reduzieren, fanden entsprechende Untersuchungen statt. Alle Ergebnisse sind in den Kostenberechnungen entsprechend erfasst worden. So sind z.B. besondere Gründungsverhältnisse sowohl technisch, als auch kostenmäßig bereits enthalten. Auch wurde die Fragestellung nach Hochwasserschutz, Kampfmittelräumung, Altlasten, etc. geklärt. Alle entsprechenden Kostenansätze sind folgerichtig vom Generalplaner berücksichtigt worden. Dass noch weitere unvorhersehbare Kosten in Bezug auf den Baugrund entstehen, sehen wir nach den bisherigen Erkenntnissen eigentlich nicht. C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 12 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: zu 2: Sind die Erstausstattungs- und Pre-Opening-Kosten in den Kostenangaben zu den 5 Varianten enthalten? Pre-Openingkosten und Betriebserstausstattung sind in den angegeben Investitionskosten nicht enthalten. Es ist sinnvoll und daher auch üblich ist, diese Budgets voneinander getrennt zu betrachten. WSP CBP zu 3: Wie hoch ist der Energiebedarf bei den Betriebskosten der einzelnen Varianten und welche Maßnahmen müssen ergriffen werden, um den Energiebedarf zu 100 % aus erneuerbaren Energien zu decken? der Energiebedarf wurde für die Varianten 1-3 (und wird für V4 derzeit) konkret prognostiziert und ist den entsprechenden Betriebskostenberechnungen der einzelnen Varianten zu entnehmen. Variante 1 weist demnach Raum+Energiekosten i.H.v. rd. 350.000 €, Variante 2 rd. 410.000 € und Variante 3 rd. 400.000 € aus. Dr. Krieger Architekten Die Frage/der Wunsch nach dem Einsatz von 100%-ig erneuerbaren Energie war bisher nicht Bestandteil der Untersuchungen. Eine solch umfassende Anforderung bedingt eine umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnung, da die Investitionskosten, um dies umzusetzen, sehr hoch sein werden. In den Variante 1-3 wurden in Abstimmung mit dem Bauherren Absorberanlagen vorgesehen, die bereits 15% des Jahreswärmebedarfs abdecken können und somit werden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009 und des Erneuerbaren Energiegesetzes selbstverständlich erfüllt werden. In Variante 4 entfallen nun die Außenbecken weitestgehend. Daher wird derzeit eine Kombination aus Absorberanlage und Wärmepumpe derzeit untersucht. Aus dieser Kombination könnten rd. 50% des Jahreswärmebedarfs gedeckt werden. Der Mehrinvest einer solchen Anlage liegt bei rd. 280.000 € und hätte bei den vorliegenden Bedingungen (Bedarf und Strom+Gaspreise) eine Amortisationszeit von rd. 6 Jahren. Die abschließenden Ergebnisse und Kostenberechnungen der Variante 4 werden darauf gesondert eingehen. Aus Sicht des Generalplaners wäre in dieser Frage auch zu untersuchen, in wie weit ein Contractingmodell mit den Stadtwerken umsetzbar wäre. Eine 100%-ige Deckung des Jahreswärmebedarfs erscheint nur mit einer Pelletanlage vorstellbar. Die Überlegungen in diese Richtung wurden jedoch während der Planungen der Variante 1-3 zusammen mit dem Bauherrn verworfen. Die Möglichkeit Geothermie zu nutzen wurde untersucht und auf Grund der Kosten und des fragwürdigen Ergebnisses ebenfalls nicht weiter verfolgt. zu 4: In der Machbarkeitsstudie wird für den Standort Stommeln ein Bodengutachten empfohlen. Liegt dieses inzwischen vor und sind die Ergebnisse in die Kostenberechnungen eingeflossen? Zu dem bereits bei Planungsbeginn zur Verfügung gestellten Gutachten, wurden C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / WSP CBP Seite 13 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: noch ergänzende Untersuchungen veranlasst. Nur so konnten bei der Kostenermittlung noch etwaige Unwägbarkeiten im Bereich der Gründung berücksichtigt werden. zu 5: Kann durch Erhalt des jetzigen Umkleidetraktes im Freibad Stommeln eine Kostenreduzierung bei den 5 Varianten erreicht werden? Es wurde nicht explizit untersucht, in wie weit man bei einer Umsetzung der Variante 5neu B den Sportlertrakt ausnehmen und separat sanieren kann. Den architektonische Gesichtspunkt hierzu einmal noch gar nicht betrachtet, dürften die Sanierungskosten (vor allem im Bereich der Technik) aber mindestens so teuer sein, wie ein Komplettabriss und Neubau in einem Zuge. Vor allem im Bereich einer neuen Technik, ergeben sich durch einen Komplettneubau sinnvolle technische und wirtschaftliche Vorteile, die man u.E. nach nutzen sollte. WSP CBP | Dr. Krieger Architekten zu 6: Welchen Einfluss hat der geplante Pulheimer See auf die kalkulierten Besucherzahlen für das neue Kombibad? Zu dieser Fragestellung fand bisher zwar keine ausführliche Untersuchung seitens der Planer statt; dennoch können wir hierzu gerne unsere Einschätzung abgeben. WSP CBP Sicherlich liegt es auf der Hand, dass bei sehr gutem Wetter, einige Besucher Richtung Badesee abwandern werden. Dies ist eine vollkommen natürliche und nachvollziehbare Logik – bei den Varianten 1-3, bei denen es einen sehr großen Freibadanteil gibt wird sich dies folgerichtig auch auf die Umsatzerlöse auswirken können. Die Cabriovariante, mit dem flächenmäßig kleinsten konventionellen Freibadbereich, dürfte bei sehr guten Wetterlagen davon unter Umständen sogar profitieren, weil eben auch nur eine begrenzte Besucherzahl aufgenommen werden kann. So kann eher gewährleistet werden, dass auch bei dieser Witterung Kurse und Bahnenschwimmen möglich bleibt. Bereits bei nicht ganz so gutem oder gar wechselhaftem Wetter scheint uns gerade die Möglichkeit, ggf. ins Hallenbad wechseln zu können eher ein Grund das Bad gegenüber dem See vorzuziehen. Eine konkrete Anpassung der Besucherzahlen vorzunehmen, wäre zum jetzigen Zeitpunkt höchst spekulativ und wir bitten um Verständnis, dass dazu heute keine konkreten Zahlen vorgelegt werden können. zu 7: Was passiert mit dem Gelände des jetzigen Hallenbades in Pulheim? Welche Chancen bestehen für eine Vermarktung und was wäre hier an Einnahmen zu erzielen? hinsichtlich der weiteren Verwendung des heutigen Hallenbades nach einem Abbruch bestehen noch keine Pläne. C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Stadt Pulheim, Seite 14 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: Immobilienmanagement Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Sport“ ausgewiesen. Eine Vermarktung z.B. als Wohnbauland wäre unter diesen Umständen nicht möglich. zu 8: Wie sind die Restbuchwerte der beiden jetzigen Bäder an den Stichtagen 31.12. für die nächsten 5 Jahre? Hallenbad (Datum | AfA lfd. Jahr | Restbuchwert) Stadt Pulheim, 31.12.2008 | 130.259 € | 260.519 € 31.12.2009 | 130.259 € | 130.260 € 31.12.2010 | 130.259 € | 1€ Immobilienmanagement Freibad (Solarthermie) (Datum | AfA lfd. Jahr | Restbuchwert) 31.12.2008 | -€| € Kiosk (Datum | AfA lfd. Jahr | Restbuchwert) 31.12.2008 | 100 € | 1.691 € 31.12.2009 | 100 € | 1.591 € 31.12.2010 | 100 € | 1.491 € 31.12.2011 | 100 € | 1.391 € 31.12.2012 | 100 € | 1.291 € 31.12.2013 | 100 € | 1.191 € 31.12.2014 | 100 € | 1.091 € 31.12.2015 | 100 € | 991 € 31.12.2016 | 100 € | 891 € 31.12.2017 | 100 € | 791 € ... Platz/Becken (Datum | AfA lfd. Jahr | Restbuchwert) 31.12.2008 | 114.000 € | 1.026.000 € 31.12.2009 | 114.000 € | 912.000 € 31.12.2010 | 114.000 € | 798.000 € 31.12.2011 | 114.000 € | 684.000 € 31.12.2012 | 114.000 € | 570.000 € 31.12.2013 | 114.000 € | 456.000 € 31.12.2014 | 114.000 € | 342.000 € 31.12.2015 | 114.000 € | 228.000 € 31.12.2016 | 114.000 € | 114.000 € 31.12.2017 | 114.000 € | 1€ Umkleide (Datum | AfA lfd. Jahr | Restbuchwert) 31.12.2008 | 22.037 € | 374.622 € 31.12.2009 | 22.037 € | 352.585 € 31.12.2010 | 22.037 € | 330.548 € C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 15 von 16 Hallenbad Pulheim/Stommeln Anfragen SPD und Bündnis90/Die Grünen Beantwortet durch: 31.12.2011 | 22.037 € | 308.511 € 31.12.2012 | 22.037 € | 286.474 € 31.12.2013 | 22.037 € | 264.437 € 31.12.2014 | 22.037 € | 242.400 € 31.12.2015 | 22.037 € | 220.363 € 31.12.2016 | 22.037 € | 198.326 € 31.12.2017 | 22.037 € | 176.298 € ... Anmerkung: WSP CBP Projektmanagement wurde über die Stadt Pulheim damit beauftragt, die Anfragen der Fraktionen SPD und Bündnis 90/Die Grünen von den jeweils verantwortlichen externen (Dr. Krieger Architekten, GMF, con.pro, Immobilienmanagement Pulheim) beantworten zu lassen, sofern die Erklärung nicht in den eigenen Verantwortungsbereich von WSP CBP direkt fällt (wie etwa bei den Varianten 5neu A und B). Insofern wurden die o.g. Antworten teilweise von uns zitiert. Die jeweils verantwortlichen Externen beziehen sich bei ihren Antworten selbstverständlich auch immer nur auf eigens ermittelten Zahlen und Ergebnisse. Alle Antworten nehmen außerdem Bezug auf den bisherigen Planungsstand, wie er in der letzten Ratssitzung am 29.03.2011 durch WSP CBP und con.pro vorgestellt wurde. Mittlerweile wurde Dr. Krieger Architekten damit beauftragt, die Kostenschätzung der Variante 4 in die Form einer Kostenberechnung zu bringen, sprich Variante 4 wird derzeit bis zum Abschluss der Leistungsphase 3 (HOAI) weitergeplant. Dies kann/wird selbstverständlich Auswirkungen, sowohl auf die bisher bekannte Investitionssumme von Variante 4, als auch auf den Deckungsbeitrag dazu haben, schließlich fällt eine Kostenberechnung weit detaillierter aus, als eine reine Schätzung. In wie weit die bisherige Kostenschätzung der Variante 4 belastbar ist, bleibt abzuwarten. Wir erwarten ein abschließendes Ergebnis bis spätestens zur Ratssitzung am 07.06.2011. Bis dahin wird con.pro auch die Wirtschaftlichkeitsprognose der Variante 4 entsprechend anpassen, vor allem den Deckungsbeitrag 2 in Abhängigkeit der tatsächlichen Investitionssumme. Außerdem sollen abschließend durch con.pro, in Zusammenarbeit mit GMF, alle bisher untersuchten Varianten in einer vergleichbaren Art und Weise gegenübergestellt werden, damit sie auf einer gemeinsamen Grundlage und einer einheitlichen Systematik dargestellt und diskutiert werden können. i.A. Simon Wenger kursiv = ursprüngliche Fragestellung C:\Dokumente und Einstellungen\wengers\Desktop\A11051101-AnfrageSPD+B90Grüne.docx sw/ / Seite 16 von 16