Beschlussvorlage (Sortimentsausschlussliste für Einzelhandelsbetriebe an GE-Standorten - Nachfolgenutzung der Zentexhalle - Antrag der Fraktion des Bürgervereins)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Umwelt- und Planungsausschuss Rat IV-61 ri/ro/wo Termin ö. S. 09.02.2011 X 22.02.2011 X Herr Ritter / Herr Rosenkranz (Verfasser/in) (Amt/Aktenzeichen) 59/2011 nö. S. TOP 28.01.2011 (Datum) BETREFF: Sortimentsausschlussliste für Einzelhandelsbetriebe an GE-Standorten - Nachfolgenutzung der Zentexhalle - Antrag der Fraktion des Bürgervereins VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Fraktion Bürgerverein / Verwaltung HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: X ja nein ja nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: ja X nein wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, folgenden Beschluss zu fassen: Der Rat der Stadt Pulheim beauftragt die Verwaltung, Angebote für eine Überprüfung bzw. Aktualisierung des in 2008 beschlossenen Einzelhandelskonzepts einzuholen. Wesentliche Untersuchungsziele sollen dabei die Zahl und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sein. -1- ERLÄUTERUNGEN: Problemlage Die Fraktion des Bürgervereins hat mit Schreiben vom 31.01.2011 (ANLAGE 1) sinngemäß beantragt, die Regelungen des Bebauungsplans Nr. 10 Pulheim 2. Änderung zur Zulässigkeit bzw, Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf den Plangebietsgrundstücken an der Industriestraße zu überprüfen. Hintergrund und Anlass für den Antrag ist der seit mehreren Jahren andauernde Leerstand der ehemaligen Zentexhalle und das Interesse der Firma Dänisches Bettenlager, die Halle zu nutzen, d.h. sich am ehemaligen Zentex-Standort anzusiedeln. Die anzuwendenden textlichen Festsetzungen des o.g. Bebauungsplans schließen eine Nachfolgenutzung der Zentexhalle durch das Dänische Bettenlager aus. Konkret heißt es: „Gemäß ……wird festgesetzt, dass im gesamten Plangebiet Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nicht zulässig sind, wenn das angebotene Sortiment als „nahversorgungsrelevant“ oder „zentrenrelevant“ ganz oder teilweise den Waren der nachstehenden Liste zuzuordnen ist“. Die Liste ist als ANLAGE 2 beigefügt. Mit Datum 11.05.2009 erhielt die Verwaltung eine Sortimentsliste des Dänischen Bettenlagers (siehe ANLAGE 3) Der Abgleich mit der o.g. Ausschlussliste ergab, dass folgende Sortimente wegen der zitierten Festsetzung unzulässig sind: Badaccessoires, Badzubehör, Badtextilien, Bettwäsche Schlafdecken und Tagesdecken Lampen (vom Dänischen Bettenlager als Randsortiment bezeichnet) Der Ausschluss ist kategorisch, d.h. die textlichen Festsetzungen sehen keine „begrenzte“ Zulässigkeit für die Sortimente der Liste etwa im Sinne einer „90 zu 10-Regelung“ vor, d.h. dass auf 10 % der gesamten Verkaufsfläche zentrenrelevante Randsortimente zulässig sind. Eine derartige Regelung ist bisher in keinem Bebauungsplan enthalten, der Gewerbegebietsflächen festsetzt und den Einzelhandel auf Basis einer Liste zentrenrelevanter Sortimente ausschließt. Für das Dänische Bettenlager würde eine derartige Festsetzung wahrscheinlich auch wenig hilfreich sein, da es sich bei den Sortimenten der ersten drei Spiegelpunkte um seine Hauptsortimente handelt, die sicher die 10%ige Verkaufsflächenbegrenzung nicht einhalten könnten. Als Fazit ist festzuhalten, dass eine Genehmigungsfähigkeit des Dänischen Bettenlagers in der ehemaligen Zentex-Halle – unter anderem – am Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben auf Basis der beschlossenen Liste scheitert. Das Dänische Bettenlager auf dem Wege einer Befreiung von der entgegenstehenden Festsetzung gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zuzulassen, hielte die Verwaltung nur bei einer Begrenzung der Verkaufsfläche für die ausgeschlossenen Sortimente auf eine Größenordnung für möglich, die max. 10% der Gesamtverkaufsfläche entspricht. Die bisherigen Prüfungen haben ein anderes Ergebnis gehabt, der Mietinteressent nimmt jedoch aktuell eine neue Prüfung vor. Zur Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit am fraglichen Standort müsste man folglich den Bebauungsplan hinsichtlich der ausgeschlossenen Sortimente ändern. Auf ein anderes Zulässigkeitsproblem soll an dieser Stelle auch noch hingewiesen werden. Gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kernoder in Sondergebieten (MK oder SO) zulässig. Die Großflächigkeitsschwelle wird bei mehr als -2- 800 qm Verkaufsfläche überschritten. Das bedeutet, dass das Dänische Bettenlager, sofern eine Verkaufsfläche von mehr als 800 qm beabsichtigt wäre, ebenfalls nicht zugelassen werden könnte, da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim 2. Änderung das Grundstück der ehemaligen Zentex-Halle als Industriegebiet (GI) festsetzt. Die Umplanung der verbindlichen Baugebietsausweisung in das erforderliche Sondergebiet würde eine Änderung des Flächennutzungsplans und auch des Regionalplans voraussetzen. Die Dauer der Verfahren – vorausgesetzt die Bezirksplanungsbehörde wäre überhaupt zur Änderung des Regionalplans bereit – schlössen eine schnelle Nachfolgenutzung der Zentex-Halle durch das Dänische Bettenlager aus. Einzelhandelssteuerung in Pulheim Die Bemühungen des Rates der Stadt Pulheim, im Interesse einer wohnortnahen Versorgung und einer Stützung und Stärkung der (Ortsteil)Zentren die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zu steuern, geht schon auf den Beginn der 1990er Jahre zurück. Mit der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 Pulheim, Gewerbegebiet Siemensstraße/Boschstraße, (rechtskräftig seit dem 10.05.1994) wurde erstmals für ein bauleitplanerisch festgesetztes Gewerbegebiet, geregelt, dass im Plangebiet Einzelhandelbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht zulässig sind. In den Folgejahren wurden sowohl für bestehende Gewerbegebiete die rechtskräftigen Bebauungspläne in gleichem Sinne geändert als auch bei Neuaufstellungen ein Einzelhandelsausschluss für zukünftige Gewerbegebiete Regelungstatbestand. Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass der Pulheimer Rat seit ca. 15 Jahren hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung konsequent eine Politik verfolgt hat, die zentrenrelevante Versorgungsangebote in den zentrenfernen Gewerbegebieten nicht zugelassen hat. Die dabei für die unterschiedlichen Bebauungsplangebiete verwendete Sortimentsausschlussliste ist über den gesamten Zeitraum hinweg nicht gleich geblieben. Für den ersten Einzelhandelsauschluss im Gewerbegebiet Siemensstraße/Boschstraße (BP 26 Pulheim 3. Änderung) wurde seinerzeit die sog. „Kölner Liste“ verwendet (siehe ANLAGE 4) In der Folge fand sie Anwendung auf die Bebauungsplangebiete des Brauweiler Gewerbegebietes sowie auch für den BP 63 Pulheim (Otto-Lilienthal-Straße) und den BP 69 Pulheim (Am Schwefelberg). Dabei wurde bereits für einige Plangebiete eine Modifizierung der Liste etwa durch Herausnahme des Sortiments „Tierfutter, zool. Artikel, lebende Tiere“ oder „Mopeds, Mofas, Fahrräder“ (BP 69 PU) vorgenommen. Einer solchen relativ „willkürlichen“ (durch Ratsbeschluss entschiedenen) Festlegung der Zentrenrelevanz von Warensortimenten des Einzelhandels in unterschiedlichen Bebauungsplanverfahren schob die Rechtsprechung einen Riegel vor. Entsprechende Entscheidungen gaben der planenden Gemeinde auf, die für den Einzelhandelsausschluss zu verwendende Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente auf der Basis der jeweiligen örtlichen Verhältnisse zusammenzustellen. Damit wurde die Verwendung einer „Musterliste“ oder die beliebige Veränderung durch Hinzufügung oder Streichung von Sortimenten zumindest rechtlich bedenklich und setzte die jeweilige Festsetzung und damit die Steuerungsabsicht einem Wirksamkeitsrisiko aus. Die Stadt Pulheim hat daher zunächst in 2005 durch das Büro Junker Kruse eine gutachterliche Stellungnahme erarbeiten lassen mit dem Ziel, eine den Anforderungen der Rechtsprechung genügende „Pulheimer Sortimentsliste“ zu ermitteln (ANLAGE 5). Dies geschah im Rahmen der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 Pulheim, in dessen textliche Festsetzungen diese neue Liste aufgenommen wurde (vgl. ANLAGE 2). Das dann in 2006 beauftragte und vom Rat am 17.06.2008 beschlossene Einzelhandelskonzept enthielt eine nochmals modifizierte Sortimentsliste (siehe ANLAGE 6), die das erarbeitende Büro der GMA nach Analyse des lokalen Einzelhandels zusammenstellte. Sie fand ihre erste Verwendung im Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1. Änderung (Möbelhaus) und wurde auch in Änderungsverfahren für die Brauweiler Gewerbegebiete an der Donatusstraße beschlossen. -3- Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass in einigen Bebauungsplänen Ausnahmeregelungen Einzelhandelsbetriebe dann zulassen, wenn sie eine im Zusammenhang mit einem Wirtschaftszweig des produzierenden, reparierenden oder installierenden Gewerbes stehende Verkaufstätigkeit ausüben. Auch für Tankstellen ist in mehreren Bebauungsplangebieten der Verkauf von Waren der fraglichen Liste ausnahmsweise zulässig gemacht. Die Standortverlagerung der Firma Knauber wurde durch eine Sondergebiets-Planung für Teile des ehemaligen Autokinogeländes möglich gemacht. Der fragliche Bebauungsplan Nr. 26/4 Pulheim enthält auf den Bau- und Heimwerkermarkt abgestellte Sonderregelungen. Begründung des Beschlussentwurfes Die Fraktion des Bürgervereins beantragt, „die Vorschriften wegen der innenstadtrelevanten Produkte zu überprüfen“. Ziel ist die „Lockerung der Vorschriften“. In anderen Städten werde eine „großzügigere“ Behandlung praktiziert, ohne den Geschäften im Zentrum zu schaden. Die Verwaltung erwidert hierzu grundsätzlich folgendes: Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben hinsichtlich der Standortwahl und in Abhängigkeit von den Sortimenten mit den Mitteln der Bauleitplanung zu steuern, hält sie für richtig und erforderlich. Die Sicherung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche ist ein wichtiges städtebauliches Ziel, da ein von vermehrten Leeständen gekennzeichnetes Orts- oder Stadtzentrum seine Versorgungsfunktion nicht erfüllen kann und einen Attraktivitätsverlust erleidet. Die Behauptung, in anderen Städten verfahre man viel großzügiger, ohne dass den Geschäften im Zentrum geschadet würde, wäre in beiden Aussagebestandteilen zu belegen. Gerade das Beispiel der südlichen Nachbarstadt Frechen belegt, wie nachteilig die „großzügige“ Zulassung zentrenrelevanten Einzelhandels an zentrumsfernen Gewerbestandorten sich auswirken kann. Was die Großzügigkeit betrifft kann damit nur eine stärker reduzierte Liste von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten gemeint sein. Dass es da aber eher geringfügige Unterschiede gibt, belegt die im neu aufgestellten und noch in der politischen Abstimmung befindlichen Kölner Einzelhandelskonzept zu findende Liste (siehe ANLAGE 7). Gleichwohl war auch schon in der Verwaltung die Überlegung gereift, das Pulheimer Einzelhandelskonzept auf seine wesentlichen Aussagen hin überprüfen und aktualisieren zu lassen, vorgesehen war dies allerdings für 2012. Ohne eine solche Aktualisierung ist eine Modifizierung der Listen der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente nicht möglich. Für diese Untersuchung ist allerdings ein externes Fachbüro in Anspruch zu nehmen. Die Verwaltung schlägt daher vor, Angebote für eine Überprüfung/Aktualisierung des Pulheimer Einzelhandelskonzepts einzuholen. In Abstimmungsgesprächen mit in Frage kommenden Fachbüros soll zuvor die Aufgabenstellung bzw. das Aufgabenspektrum ermittelt werden. Die erste Konzepterarbeitung wurde zu einem Preis von rd. 24.000,- € in Auftrag gegeben. Für die Überprüfung geht die Verwaltung von Kosten in ähnlicher Größenordnung aus. Die Mittel wären bereit zu stellen. -4-