Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße / Berlich Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Beschlussfassung über die während der Beteiligung gemäß der §§ 3 (1 und 2) und 4 (1 und 2) BauGB eingegangenen Äußerungen und Stellungnahmen Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB siehe UPA vom 27.10.2010, TOP 8, Niederschrift S. 16)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Umwelt- und Planungsausschuss Rat IV-61 foi/wo (Amt/Aktenzeichen) Termin 18.05.2011 07.06.2011 ö. S. X X Frau Foitzik (Verfasser/in) 153/2011 nö. S. TOP 20.04.2011 (Datum) BETREFF: Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße / Berlich Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Beschlussfassung über die während der Beteiligung gemäß der §§ 3 (1 und 2) und 4 (1 und 2) BauGB eingegangenen Äußerungen und Stellungnahmen Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB siehe UPA vom 27.10.2010, TOP 8, Niederschrift S. 16 VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Bürger/Verwaltung HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ja x nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja x nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: ja nein wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, folgenden Beschluss zu fassen: a) Die während der Beteiligung der Öffentlichkeit eingegangenen Äußerungen / Stellungnahmen gem. § 3 (1 und 2) BauGB sowie die während der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1 und 2) BauGB eingegangenen Äußerungen / Stellungnahmen werden gemäß den vorgelegten Abwägungsvorschlägen der Verwaltung berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. -1- b) Der Rat der Stadt Pulheim beschließt gemäß § 10 BauGB Abs. 1 vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) in Verbindung mit § 7 (1) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2009 (GV. NRW. S. 950) den Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße / Berlich, als Satzung. c) Der Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln besteht aus der Planzeichnung, textlichen Festsetzungen sowie örtlichen Bauvorschriften gemäß § 86 BauO NRW in Verbindung mit § 9 (4) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) als Bestandteil des Bebauungsplanes. d) Dem Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln ist gemäß § 9 (8) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) die Begründung beigefügt, die Bestandteil dieses Beschlusses ist. ERLÄUTERUNGEN: Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim hat am 27.10.2010 die Beteiligung der Öffentlichkeit (Auslegung) gemäß § 3 (2) BauGB und die Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB für den Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln beschlossen. Die Auslegung erfolgte in der Zeit vom 09.02.2011 bis 10.03.2011 einschließlich. Die Bekanntmachung hierzu erfolgte im Amtsblatt am 01.02.2011. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 31.01.2011 um Stellungnahme zum Planentwurf und der Begründung gebeten. Die während dieses Beteiligungsschrittes eingegangenen Stellungnahmen der Bürger (B) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (T) mit abwägungsrelevanten Belangen und die bereits während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB in der Zeit vom 02.02.2010 bis 01.03.2010 und der Beteiligung, durch Schreiben vom 26.01.2010, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB, eingegangenen, abwägungsrelevanten Äußerungen sind in Anlage, mit den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung, zur Diskussion und Abstimmung beigefügt. Die Stellungnahme zur Auslegung B 1 ist identisch mit der Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung B 2 und vom selben Absender. Die Stellungnahme zur Auslegung B 2 ist vom selben Absender wie die Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung B 1. Die Stellungnahme B 3 ist zur Auslegung. Die Stellungnahme zur Auslegung B 4 ist vom selben Absender wie die Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung B 3. Seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen zwei Stellungnahmen ein, die nicht abwägungsrelevant sind, die zur Kenntnis in Anlage beigefügt sind. In der Stellungnahme mit Schreiben vom 10.03.2011 des Rhein-Erft-Kreises wurde überwiegend das Gutachten kritisiert. Der Gutachter, der das Gutachten für die REWE Markterweiterung erstellt hat wurde um Stellungnahme hierzu gebeten. Die darauffolgende Stellungnahme des Gutachters mit Schreiben vom 14.03.2011, in Anlage beigefügt, wurde dem Rhein-Erft-Kreis übermittelt und von dieser Stelle wurde mit Schreiben vom 29.03.2011, in Anlage beigefügt, der Nachtrag des Gutachters für plausibel gehalten, jedoch wird eine Überarbeitung des Lärmgutachtens für erforderlich gehalten. Auf Nachfrage bei dem Gutachter wurde mitgeteilt, dass im Baugenehmigungsverfahren durchaus Auflagen zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte getroffen werden können, wie bereits mitgeteilt. Dies wurde auch seitens der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Pulheim bestätigt. Da der Rhein-Erft-Kreis die Ausführungen des Gutachters als „insoweit plausibel“ ansieht, wird seitens der Verwaltung kein neues Gutachten gefordert. In der Stellungnahme der Bezirksregierung Düsseldorf (Kampfmittelbeseitigung) wird die Überprüfung auf Kampfmittelbelastung beantragt und darauf hingewiesen, dass die im Plan angegebene Telefonnummer nicht mehr aktuell ist. Der im Plan in den textlichen Festsetzungen unter Punkt 8. Kennzeichnung, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) aufgeführte Hinweis wird entsprechend geändert. Bei den Kennzeichnungen und den Nachrichtlichen Übernahmen handelt es sich nicht um Festsetzungen sondern um Planinhalte ohne Festsetzungscharakter. Stellungnahme B 1 Schreiben vom 10.03.2011 ohne Unterschriftenliste und Schreiben vom 03.02.2010 (B 2) mit Unterschriftenliste. -2- Die Schreiben sind vom Inhalt identisch. Wesentlicher Inhalt der Stellungnahme a) Der Planentwurf will ausschließlich den Interessen des REWE-Betreibers gerecht werden und berücksichtigt nicht die Interessen der angrenzenden Anwohner. Es entsteht ein Versatz in das bestehende Wohngebiet hinein, was als Fremdkörper in der Grünfläche empfunden wird. Es erscheint nicht angezeigt, das Wohnhaus Schmittegasse 3 mit in das MI-Gebiet zu nehmen. Hier scheint die nächste Erweiterung des REWE-Marktes schon mit eingeplant. b) Im Plangebiet befinden sich zwei wichtige Denkmäler. Der Entwurf wird insbesondere dem denkmalgeschützten Kapellchen nicht gerecht, da er eine Grenzbebauung vorsieht. c) Es ist eine Anpassung an die bestehenden Gebäudehöhen geplant und somit die Chance vertan, eine einheitliche Bauhöhe und Tiefe zu realisieren. Eine einheitliche Tiefe von 14 m und eine einheitliche Höhe - angelehnt an die Bebauung Hauptstraße / Berlich - sollte vorgesehen werden. d) Es wird auf die Parkplatzsituation verwiesen, mit dem Vorschlag die Parkgebühren auf dem Marktplatz wieder aufzuheben. Hingewiesen wird auf die Baulaststellplätze auf dem Flurstück 471 und auf die Tatsache, dass die Mitarbeiter des REWE-Marktes auf der Straße Berlich parken. e) Es wird angeregt, den Eingang des REWE-Marktes an der Schmittegasse zu verbieten um eine Entlastung der Parksituation zu erhalten und somit die Belastung der Anwohner zu reduzieren. f) Angesprochen wird der Anlieferverkehr, der über die gesamte Öffnungszeit erfolgt. Durch den Wegfall der Parkplätze zwischen Hauptstraße und Parkplatz, entlang des REWE-Marktes, wird der Einfahrtsbereich der Schmittegasse entschärft. g) Die Schmittegasse hat keinen Bürgersteig. Die Durchfahrt für Anlieferverkehr über den Berlich in die Schmittegasse sollte verboten werden. Auch für eine evtl. Bauphase. Auch keine Sonderregelung. Die heute geltende Verkehrsregelung in der Schmittegasse muss zum Schutz der Anwohner bestehen bleiben. h) Es wird um Überprüfung der Erweiterung außerhalb des Plangebietes im Bereich der Stellplätze gebeten. Hier soll ein Getränkemarkt entstehen. i) Durch Anlieferverkehr, Kühlanlage und Klimaanlagen usw. entstehen erhebliche Lärmbelästigungen für die Anwohner. j) Es stellen sich auch Umweltfragen. Warum werden keine Ausgleichsflächen gefordert? War das jetzt zur Bebauung vorgesehene Areal nicht Ausgleichsfläche? k) Soweit die Verwaltung beabsichtigt, die Erweiterung dennoch zu befürworten, wird um Beachtung folgender Punkte gebeten: Begrenzung der Bauhöhe auf 4 m auf jetzige Ebene des bestehenden Getränkemarktes. Die Kühlanlage sollte auf dem alten Gebäude bleiben und nicht in Richtung Wohngebiet gebaut werden. Festlegung einer „Zwangsbegrünung“ auf dem 3 m Abstand zu den umliegenden Gärten. Die Grünfläche soll nicht als Abstellfläche genutzt werden. Es sollen möglichst viele Bäume des alten Baumbestandes erhalten bleiben. In Richtung Wohngebiet sollten Fenster und Türen verboten werden. An der Grenze der Flurstücke 209, 204 und 458 sollte ein hoher begrünter Zaun vorgeschrieben werden und eine Mauer zum Parkplatz. Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung a) Es liegt ein Antrag des Supermarktbetreibers mit einer beabsichtigten Erweiterung im rückwärtigen Grundstücksbereich vor. Die Erweiterung des bestehenden REWE-Marktes soll der Vergrößerung der Verkaufsfläche von bislang 952 m² auf zukünftig 1.200 m² als auch der Neuorganisation des Grundrisses dienen (Angabe des Antragstellers). Der Vollsortimenter stellt die zentrale Handelsfläche mit der Funktion einer Ankerfläche für den Nahversorgungsbereich Ortsmitte Stommeln dar. Bedingt durch die Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft – z.B. der Ausweitung eines nicht integrierten Einzelhandelsstandortes in Rommerskirchen – ist eine Flächenerweiterung und -modernisierung voraussichtlich Bedingung, um den Standort in seiner Akzeptanz und ggf. seinem Bestand dauerhaft zu erhalten. Wäre der Standort jedoch in Frage gestellt, stünde – wegen des derzeitigen Fehlens geeigneter Alternativflächen für einen integrierten Standort für großflächigen Einzelhandel – auch der funktionale Fortbestand dieses zentralen Versorgungsbereiches in Frage. Die Planung dient daher nicht vordergründig und einseitig den Interessen des Supermarktbetreibers, sondern berücksichtigt in erster Linie die Belange der wohnungsnahen Versorgung, der Versorgung der Bevölkerung (gerade unter dem Aspekt der demographischen Veränderungen mit fußläufig erreichbarer Nahversorgung) sowie des Erhaltes bestehender Ortsteile durch funktionale Stärkung des Ortzentrums nach § 1 (6) und (8) BauGB. Abzuwägen sind daher maßgeblich diese Allgemeinwohlbelange gegenüber den Belangen der unmittelbaren Anwohnerschaft. Das Areal ist derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen, eine Realisierung des Vorhabens ist unter diesen Kriterien -3- nicht möglich. Das Vorhaben bedarf zur Realisierung der Schaffung von Planrecht in Form eines Bebauungsplanes. Zur Vermeidung bodenrechtlicher Spannungen und der Bewältigung des planerischen Konfliktbewältigungsgebotes wird das gesamte Geviert zwischen Hauptstraße und Berlich, der Venloer Straße und der Schmittegasse einbezogen. Die Festsetzungen zur Höhe, zum Immissionsschutz (Mauer) und zur rückwärtigen Bepflanzung des Supermarktgrundstückes stellen sicher, dass die Belange der angrenzenden Anwohner im Zuge der Abwägung Berücksichtigung finden. Das Grundstück Schmittegasse 3 ist wie die anderen Grundstücke mit einer Baufläche versehen. Ein Verkauf ist Sache des Eigentümers auch in einem WA-Gebiet. Das Grundstück liegt direkt neben dem Parkplatz und wurde aus diesem Grund in das MI-Gebiet aufgenommen. Eine mögliche Bebauung hat hier die Wirkung der Abschirmung, hin zum WA-Gebiet. Für eine nochmalige Erweiterung wäre ein Bauantrag erforderlich, mit erneuter Klärung von Stellplatzbedarf und Immissionsschutz. Sollte eine derartige erneute Erweiterung danach möglich sein, ginge dies durchaus konform mit dem Ziel des Bebauungsplanes, die zentrale Handelsfläche zu stärken. b) Die drei im Plangebiet befindlichen Denkmäler unterliegen dem Denkmalschutzgesetz. Bei Antragstellung eines Vorhabens im Umfeld eines Denkmales ist der Umgebungsschutz zu berücksichtigen. Die Denkmalbehörde ist zu beteiligen. Im Bereich „Kapellchen“ wurde der Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung auf die bestehende Situation geändert. c) Der vorliegende Entwurf geht auf die bestehenden Höhen und Tiefen der bestehenden Bebauung ein, die sich an den bestehenden Grundstückszuschnitten orientierte. Es werden Traufhöhen und Firsthöhen als Höchstmaß festgesetzt, um die derzeitige Struktur beizubehalten. d) Der erforderliche Stellplatznachweis erfolgt bei Antragstellung. Auch mögliche Baulastflächen finden dann Berücksichtigung, auch wenn sie außerhalb des Plangeltungsbereiches liegen. Das Parkverhalten der Mitarbeiter kann das Planungsrecht nicht regeln. e) Der REWE-Markt liegt auf Grund der vorhandenen Gemengelage in einem künftigen MI-Gebiet, im Ortszentrum von Stommeln. In einem schalltechnischen Prognosegutachten wurden die Geräuschimmissionen untersucht, die im Zusammenhang mit der REWE-Markt Erweiterung und den Öffnungszeiten von 07.00 bis 20.00 Uhr entstehen. Das Ergebnis ist, dass eine zukünftige Parkplatznutzung mit ca. 41 Stellplätzen unter Berücksichtigung der Warenanlieferung nach 07.00 Uhr morgens von einer Einhaltung der Immissionsrichtwerte gemäß TA-Lärm ausgegangen werden muss. Die geplante Erweiterung steht somit im Einklang mit den Immissionsvorschriften. Das Planungsrecht kann keine Gebäudeeingänge regeln. f) Hierzu siehe Punkt „e“. Beabsichtigt ist, die derzeitigen Stellplätze entlang des REWE-Marktes zwischen der Hauptstraße und dem Parkplatz aufzugeben, so dass der Einmündungsbereich in die Schmittegasse durch den privaten Grundstücksanteil aufgeweitet und somit die derzeitige Situation entschärft wird. g) An der Verkehrsführung ist keine Änderung vorgesehen. Die Schmittegasse liegt außerhalb des Plangebietes. An eine Verbreiterung ist von Seiten der Stadt nicht gedacht. Einschränkungen oder eine Änderung der Verkehrsführung für den Zeitraum der Bautätigkeit sind denkbar. h) Ein derartiges Vorhaben, für das ein – nicht vorliegender - Bauantrag erforderlich wäre, ist nicht Inhalt des Bebauungsplanverfahrens. i) Bezüglich der Verkehre siehe Punkt „e“. Die angesprochenen Kühl- und Lüftungsanlagen werden in der Stellungnahme des Schallschutzgutachters zur Anregung T 1 (Rhein-Erft-Kreis) behandelt. Deren Standorte werden sich im Zuge der Erweiterung nicht verändern, sodass der Bestand verbleibt. Sollte dennoch eine Lüftung zusätzlich erfordelrich werden, so ist ein Nachweis der Einhaltung des Immissionsschutzes Bedingung für deren Zulassung und somit der Zulässigkeit der hierdurch versorgten Nutzung. Standortbezogene Immissionsschutzkonflikte werden zusammengefasst durch den Gutachter nicht erwartet, eine Sicherung dieser Prognose erfolgt im nachgelagerten bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren. j) Es handelt sich bei dieser Planung um ein Plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, auch werden keine Ausgleichsflächen überplant. Der Plan hat jedoch Festsetzungen zu Begrünungen zum Inhalt. k) Standorte für Kühlanlagen oder das Verbot von Wandöffnungen wie Türen / Fenster lassen sich nicht durch das Planungsrecht bestimmen. Die im Planungsrecht festzulegenden Punkte wie Begrenzung der Bauhöhe, hierzu siehe auch B 3, Eingrünung und Festlegung einer Grünfläche wurden in den vorliegenden Entwurf eingearbeitet. Der Parkplatz wird durch eine mögliche Bebauung innerhalb der festgesetzten Baufläche abgeschirmt. Wird nicht gebaut, ist eine Wand zu errichten, die zum Teil bereits besteht. -4- Ein Beschluss zu d, e, f, g, h, i, j, k ist nicht erforderlich. Der Punkt b, sowie die Reduzierung der Höhe für den Erweiterungsbau des Lebensmittelmarktes unter Punkt k, (hierzu siehe auch B 3), wurde bereits in den Plan aufgenommen. Beschlussentwurf Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß oben stehendem Abwägungsvorschlag zu a und c nicht zu berücksichtigen. Stellungnahme B 2 Schreiben vom 10.03.2011 Wesentlicher Inhalt der Stellungnahme Bei Änderungen wie Abriss, Neubebauung und Nutzungsänderung der Gebäude auf dem Flurstück 512 (Hofanlage an der Venloer Straße 548) soll zuvor ein Lärmgutachten für die neue Nutzung erstellt werden. Dies soll als Verpflichtung in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Die Kritik bezieht sich auch auf die Tiefe der zulässigen Bebauung (historische Scheune). Begründung: Negative Beeinflussung des Wohnwertes und der Lebensqualität bei Beibehaltung der Bautiefe und einer anderen Nutzung als der Heutigen, insbesondere durch Lärm. Durch ein Lärmgutachten vor Nutzungsänderung soll vermieden werden, dass die Funktion der anliegenden Gärten als Ruhezone beeinträchtigt wird. Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung Ein Bebauungsplan legt den Rahmen der Zulässigkeit von baulicher und sonstiger Nutzung nach dem Baugesetzbuch entsprechend § 9 BauGB, Inhalt des Bebauungsplanes, fest. Der Inhalt ist in § 9 BauGB abschließend geregelt. Lärmgutachten gehören nicht dazu. Im Zuge einer Umnutzung der derzeit zu Lagerzwecken genutzten Scheune oder anderer baulicher Anlagen ist ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich, in dem – ohne dass dies einer Festsetzung bedürfte - ein Schallschutzgutachten durch die Genehmigungsbehörde gefordert würde, soweit es sich um mutmaßlich emittierende Nutzungen handelt. Bei Antragstellung von Bauvorhaben richtet sich die Beurteilung nach dem Zulässigkeitskatalog des im Bebauungsplanes festgesetzten Gebietes, entsprechend der Baunutzungsverordnung. Für welche Nutzung sich ein künftiger Bauherr entscheidet und inwieweit er die vorhandenen Gebäude nutzt, kann nicht vorhergesagt werden. Auf der Ebene des Bebauungsplanes ist eine vorgezogene Schallschutzprognose nur dann erforderlich, soweit das Plankonzept nur umsetzbar ist, wenn bestimmte schallintensive Nutzungen vorgesehen sind. Dies ist für die betreffende Hofanlage nicht der Fall; da auch nicht emittierende Nutztungen der Planung und ihren Grundzügen entsprechen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 Stommeln weist eine historisch gewachsene Gemengelage von Wohnen und Gewerbe auf, wobei sich eine Durchmischung von Wohnen und Gewerbe in dem in der Planung als Mischgebiet (MI) festgesetzten Bereich auszeichnet. Hier bestehen diese beiden Hauptnutzungen gleichberechtigt nebeneinander und werden entsprechend im Bebauungsplan gesichert. Die festgesetzten Bautiefen orientieren sich an der bestandsgeschützten vorhandenen Bebauung. Für das angesprochene Grundstück, auf dem die Hofanlage besteht, entspricht die festgesetzte Baufläche exakt der vorhandenen Bebauung, die künftige Nutzung der Bestandsgebäude wird planungsrechtlich geregelt. Es bleibt dem Eigentümer / Antragsteller für ein neues Vorhaben überlassen, ob der Bestand genutzt wird oder abgerissen wird. Neue bauliche Anlagen sind nur innerhalb der festgesetzten Baufläche zulässig. Für das Herabsetzen der Scheune auf den Bestandsschutz bestehen städtebaulich jedoch keine wesentlichen Gründe, da die Hofstruktur mit entsprechenden grenzständigen Gebäuden ortstypisch sind. Es bestehen dagegen sehr wohl Gründe, die Scheune planungsrechtlich zu sichern, da die Hofanlage einen historischen Kontext zum Erhalt der benachbarten Synagoge bildet. Äußerung vom 28.02.2010 (B 1) zur frühzeitigen Beteiligung Wesentlicher Inhalt der Äußerung Es wird aufgezeigt, dass der Plan an der Venloer Straße eine Bautiefe von 12 m vorsieht und im Bereich der Hausnummer 548 eine bis zu 35 m tiefe Baufläche. Auch hier sollen 12 m festgesetzt werden mit folgender Begründung: 1. Einheitliche Bebauung. 2. Die Gestaltungssatzung beginnt an der Venloer Straße 548. Mit einer einheitlichen Bebauung (12 m Tiefe) kann der Zielsetzung der Gestaltungssatzung nachgekommen werden. -5- 3. Die Beibehaltung der Tiefe von 35 m hat negative Auswirkungen auf die persönliche Lebensqualität und den Wohnwert. Es bestehen Bedenken, dass bei einer gewerblichen Nutzung wie Gaststätten, Restaurants, Imbissbuden, Supermärkte u. ä. diese Fläche z. B. als Parkfläche oder Biergarten mit Lärm und Geruchsemissionen verbunden wäre. 4. Es wird befürchtet, dass der Wert des Grundstückes und des Hauses (Bebauung der Straße Berlich) durch die vorgesehen Bautiefe (35 m) und gewerbliche Nutzung gemindert wird, mit Folgen für die Beleihung und Zinsbelastung, da Haus und Grundstück als Kreditsicherungsmittel verwendet werden. Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung 1. Die festgesetzten Bautiefen orientieren sich an der bestandsgeschützten vorhandenen Bebauung. 2. Die Gestaltungssatzung hat rein gestalterische Festsetzungen und fußt auf der Rechtsgrundlage der Bauordnung. Sie ist seit 1991 rechtskräftig und regelt die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen und Werbeanlagen. Die Bautiefe ist eine Festsetzung nach Baugesetzbuch und regelt die Lage der Gebäude auf dem Grundstück, orientiert an den bestehenden Strukturen. 3. Nicht Bestandteile des Bebauungsplanes sind Nutzungen wie Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten, die in einem MI-Gebiet zulässig sind, da der Standort für diese Nutzungen in diesem Gebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage im Ortskern von Stommeln und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert sind. Durch diese künftige Festsetzung im Bebauungsplan erfolgt eine eher klärende Aussage zur künftigen Nutzung. Zur Tiefe siehe Ausführungen zu B 2. 4. Ziel des Bebauungsplanes ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Areals unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Aspekte der Konfliktbewältigung in einer Gemengelage. Das kommt eher einer Aufwertung des Bereiches gleich. Beschlussentwurf Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Äußerung und die Stellungnahmen gemäß oben stehenden Abwägungsvorschlägen nicht zu berücksichtigen. Stellungnahme B 3 Schreiben vom 08.03.2011 Wesentlicher Inhalt der Stellungnahme Es wird angeregt, für die im WA-Gebiet liegenden Flurstücke 205, 206 und 207 die GRZ auf 1,0 oder zumindest auf 0,8 festzusetzen, da sich hier die Bebauung an einer geschlossenen Innenstadtbebauung und damit an der Bebauung entlang der Hauptstraße orientiert. Das Haus Schmittegasse 10 ist deutlich höher als die jetzt vorgesehene Festsetzung und orientiert sich in der Höhe an der Bebauung im Bereich Berlich, Flurstücke 209 bis 213. Es wird angeregt, für den gesamten Bereich eine einheitliche Traufhöhe von 8,50 m und eine einheitliche Firsthöhe von 12,50 m festzusetzen. Es besteht seit Jahren eine Belastung der Anwohner durch den Anlieferverkehr für den Supermarkt und die Parkplatzsituation, so dass es unausweichlich erscheint, mit der Aufstellung des Bebauungsplanes ein Verkehrskonzept zu verknüpfen. Die enge Schmittegasse ist für eine Verkehrsbelastung durch lange LKW nicht geeignet. Das Parkraumkonzept der Stadt führt dazu, dass viele Personen nicht auf dem Marktplatz, sondern auf dem Parkplatz des Supermarktes parken, sodass die Anlieferzone nicht frei ist. Daher wird angeregt: a) Beibehaltung der Einbahnregelung, verknüpft mit Durchfahrtsverbot. b) Errichtung einer reinen Anlieferzone (markierte Sperrfläche) c) Ein- Ausfahrtbereich für die PKW und den anliefernden LKW von der Hauptstraße aus entlang des bestehenden Supermarktes unter Verbreiterung der Fahrbahn auf 6 m mit Wegfall der bestehenden Parkplätze im unteren Bereich der Schmittegasse. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass beginnend mit dem Flurstück 377 (Schmittegasse) und endend mit dem Flurstück 548 (Venloer Str.) bereits eine gewachsene Trennung des geplanten Mi-Gebietes zum WA-Gebiet besteht und eine Verschiebung in Richtung Wohnbebauung sich zum Schutz der Anwohner verbietet. Die festgesetzte Grünfläche stellt hierfür keinen angemessenen Ausgleich dar. -6- Es wird in Frage gestellt, ob wirklich ein Bedarf für eine Erweiterungsfläche besteht. Dies sollte durch ein Gutachten überprüft werden. Stommeln hat den bestehenden REWE-Markt, den Penny-Markt und den Aldi-Markt und somit ein hervorragendes Lebensmittelangebot. Die Erweiterung des REWE-Marktes erscheint für Stommeln überdimensioniert. Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung Der Inhalt eines Bebauungsplans ist nach § 9 BauGB abschließend geregelt. In Ergänzung zum BauGB wurde die Baunutzungsverordnung erlassen, die die Feinsteuerung der Festsetzungen im Bebauungsplan übernimmt. Hieraus resultieren die Festsetzungen der Baugebiete mit ihrem Zulässigkeitskatalog der einzelnen Nutzungen, die Bauweise und das Maß der baulichen Nutzung. In § 17 BauNVO sind die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für die Baugebiete festgelegt. Für ein WA-Gebiet ist die Grundflächenzahl mit 0,4 angegeben, die gem. § 19 BauNVO zu berechnen ist. Der vorliegende Entwurf geht auf die bestehenden Höhen und Tiefen der bestehenden Bebauung ein, die sich an den bestehenden Grundstückszuschnitten orientierte. Es werden Traufhöhen und Firsthöhen als Höchstmaß festgesetzt, um die derzeitige Struktur beizubehalten. Der REWE-Markt liegt auf Grund der vorhandenen Gemengelage in einem künftigen MI-Gebiet, im Ortszentrum von Stommeln. In einem schalltechnischen Prognosegutachten wurden die Geräuschimmissionen untersucht, die im Zusammenhang mit der REWE-Markt Erweiterung und den Öffnungszeiten von 07.00 bis 20.00 Uhr entstehen. Das Ergebnis ist, dass bei einer zukünftigen Parkplatznutzung mit ca. 41 Stellplätzen unter Berücksichtigung der Warenanlieferung nach 07.00 Uhr morgens von einer Einhaltung der Immissionsrichtwerte gemäß TA-Lärm auszugehen ist. Die Erweiterung ist somit im Einklang mit den Immissionsvorschriften. Der erforderliche Stellplatznachweis erfolgt bei Antragstellung. Auch mögliche Baulastflächen finden dann Berücksichtigung, auch wenn sie außerhalb des Plangeltungsbereiches liegen. Beabsichtigt ist, die derzeitigen Stellplätze entlang des REWE-Marktes, zwischen der Hauptstraße und dem Parkplatz, aufzugeben, so dass der Einmündungsbereich in die Schmittegasse durch den privaten Grundstücksanteil aufgeweitet und somit die derzeitige Situation entschärft wird. An der Verkehrsführung ist keine Änderung vorgesehen. Die Schmittegasse liegt außerhalb des Plangebietes. Eine Verbreiterung ist nicht geplant. Einschränkungen oder eine Änderung der Verkehrsführung während der Bauphase sind denkbar und wären nur für den Zeitraum der Bautätigkeit. Für den weiteren Betrieb im Sinne einer nachhaltigen Sicherung des bestehenden REWE-Marktes als Ankerfläche des zentralen Versorgungsbereiches von Stommeln ist eine ca. 160 qm große Erweiterung erforderlich, die neben der Vergrößerung der Verkaufsfläche auch eine Neuorganisation des Grundrisses ermöglicht und diese zentrale Handelsfläche in ihrer Funktion für die Ortsmitte sichern hilft. Die Flächenstandards für Vollsortimenter bewegen sich derzeit zwischen 1.200 bis 1.400 m² für vergleichbare Versorgungsbereiche. Mit der Erweiterung wäre eine Gesamtverkaufsfläche von 1.200 m² erreicht, sodass auf Basis der allgemeinen Entwicklung derartiger Flächen auch ohne Gutachten das durch den Betreiber formulierte Erfordernis als plausibel beurteilt werden kann. Das Einzelhandelskonzept, das von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH 2008 erstellt wurde, bezeichnet den REWE-Lebensmittelsupermarkt als wichtigen Magnetbetrieb des innerörtlichen Einzelhandels, innerhalb des fußläufig, erlebbaren, zentralen Versorgungsbereiches und stellt gleichzeitig fest, dass es keine größeren Freiflächen im zentralen Versorgungsbereiches im Hinblick auf eine künftige Sicherung und Weiterentwicklung gibt. Der Antrag auf die Erweiterung des Lebensmittelsupermarktes in dem vorliegenden Umfang ist somit ein Schritt zur Sicherung der zentralen, fußläufigen Versorgung des Ortskerns Stommeln. Beschlussentwurf Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß oben stehendem Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stellungnahme B 4 Schreiben vom 08.03.2011 Wesentlicher Inhalt der Stellungnahme -7- Es wird angeregt, die Bauhöhe für den Erweiterungsbau des Lebensmittelsupermarktes zu reduzieren, da die Planung des Architekten eine Höhe von 4,25 vorsieht. Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung Die Bebauungsplanfestsetzungen bilden einen Rahmen der Planung, bei dem möglichst von runden Maßen auszugehen ist, da es ansonsten zu Anhäufungen von Befreiungsanträgen kommt. Im vorliegenden Falle wird die Höhe von 5,0 m auf 4,50 m reduziert. Nach Aussage des projektbetreuenden Architekten reicht diese Höhe für die Planung aus. Äußerung vom 28.02.2010 (B 3) zur frühzeitigen Beteiligung Wesentlicher Inhalt der Äußerung Hingewiesen wird auf die bestehende grenzständige Scheune und deren mögliche Nutzung im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit auch im Sinne der angrenzenden „Ruhezone“ (Gärten). Stellungnahme und Abwägungsvorschlag der Verwaltung Hierzu siehe die Ausführungen zu B 2 Schreiben vom 03.02.2010 und vom 10.03.2011 B 1 Beschlussentwurf Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme (Schreiben vom 08.03.2011) gemäß oben stehendem Abwägungsvorschlag zu berücksichtigen. -8-